本案确立了一项重要原则：在额外的司法止赎中，购买者没有义务向抵押人补偿财产改进的价值，尤其是在抵押协议明确包括所有未来改进的情况下。该决定重申了在止赎出售中颁发所有权状是一项行政职责。这意味着一旦所有权合并，法院别无选择，只能签发占有状，将财产立即归属于购买者。此外，本案还强调了合同自主权的重要性，法院不会干预合理的协议，即使这些协议对一方不利。

额外司法止赎中所有权权利：在止赎的土地上建造

此案涉及阿内西托·坎波斯 (Anecito Campos) 与菲律宾群岛银行 (BPI)（现已由休斯顿家得宝公司取代）之间的纠纷。坎波斯质疑上诉法院驳回了他暂停实施财产所有权状的动议，该动议涉及内格罗斯岛州民事登记案件中对他的财产的所有权状。该案件的核心问题在于坎波斯是否可以因其在已止赎的土地上的改进获得赔偿，尤其是考虑到他的抵押合同条款。值得注意的是，1980 年，坎波斯抵押了十四 (14) 块土地，以换取来自远东银行和信托公司 (FEBTC) 的一百万比索贷款——现在与菲律宾群岛银行 (BPI/银行) 合并——以担保贷款。

在 20 世纪 80 年代后期，坎波斯在标的地块上建造了一栋两层楼的建筑，据称获得了银行的了解和同意。由于不幸的业务损失，坎波斯未能支付贷款。该贷款最终膨胀至 1100 万比索 (P11,000,000.00)。因此，银行启动了抵押地块的额外司法止赎程序。在公开拍卖中，银行以 1130 万比索的价格成为最高出价者，并获得了销售证明。当坎波斯未能按法定赎回期赎回财产时，银行巩固了对这些财产的所有权。随后，它向地方法院 (RTC) 提交了一份经过验证的单方面申请，要求颁发所有权状。

地方法院随后批准了该动议，并责令法院书记员和地方法院的卸任警长将这些地块的所有权移交给银行。该法院后来签发了一份财产所有权状，命令内格罗斯西方省的卸任省警长执行上述命令。在上述命令成为最终且可执行之后，坎波斯提交了一份申请，要求暂停执行财产所有权状，并且/或者允许抵押人提供善意的证据，认为他在标的 7-G-4 号地块上善意建造了建筑物，并征得了银行的同意。坎波斯辩称，根据《民法》第 546 条（与第 448 条和第 450 条相关），他有权保留对标的地块的占有权，直到银行向他报销建筑物价值为止。银行反对该动议，辩称止赎出售中的购买者没有义务向抵押人偿还改进的价值。

银行还在抵押合同中强调，它规定抵押人以抵押方式将其中的地块转让给受抵押人。坎波斯后来搬回了要求重新考虑，理由是法院允许抵押人的继承人提供证据证明他们是善意的建造者。但是，法院驳回了要求重新考虑的动议，理由是在 Policarpio 案中，主要问题是剥夺了正当程序，因为法院已多次要求提供有关善意的证据。最终，法院认为暂停执行的动议是在财产权已经具有最终效力之后很久才提出的。

案件的关键在于，法庭必须权衡银行的所有权权利——基于合法的所有权状——与坎波斯的主张，即他应该得到他在房产上所做的改进的补偿。上诉法院发现地方法院没有任何滥用酌情权的迹象，坎波斯因此提起请求。上诉法院进一步表示，根据第 3135 号法令第 7 条，地方法院的行动是被允许的，该法令授予购买者在赎回期满时要求获得财产所有权状的权利。因此，法院的一项行政职责就是颁发所有权状。坎波斯的补救措施是根据第 3135 号法令第 8 条，在银行获得所有权后三十天内提交申请以撤销或取消所有权状。

法院拒绝支持坎波斯对善意建造者身份的说法，特别是鉴于他的抵押贷款协议中包含明确将未来改进纳入其中的条款。法院裁定，在额外的司法止赎案件中，颁发财产所有权状对法院而言是一项行政职责，除非有证据表明止赎具有不当行为。这强调了一个既定原则，即购买者在房产合并后可以随时要求占有权。高等法院维持了先前的裁决，澄清了一旦银行获得止赎财产的所有权合并，它们就有权占有这些房产，从而使其无需向坎波斯偿还建造费。

抵押合同中有关对财产进行所有改进的明文条款，阻止了坎波斯依赖善意主张。坎波斯自愿同意抵押，其中包括当时的建筑物以及后来增加的任何建筑物，这构成了一项具有法律约束力的协议。当事人自由地订立协议，并且如果协议的条款符合法律、道德规范、公共秩序和公共政策，这些条款应以诚信实施。最终，最高法院驳回了坎波斯的上诉，理由是上诉缺乏实质内容，并肯定了上诉法院的裁决，有效支持了额外的司法止赎销售中房产所有权和合同协议的强制执行。

常见问题

此案中的关键问题是什么？	此案中的关键问题是阿内西托·坎波斯是否有权获得对止赎财产的改进的补偿，特别是考虑到他在贷款时签署了抵押合同，该合同包括对未来改进的条款。
什么是所有权状？	所有权状是一项法院命令，命令警长将某项财产的所有权移交给有权占有的人，通常是房产的购买者或获得者，例如抵押人在止赎之后。在本案中，所有权状是由 RTC 颁发的，以命令占有抵押给 BPI 但坎波斯未能偿还的地块。
什么是额外的司法止赎？	额外的司法止赎是一种止赎程序，无需进行法院监督。它是由根据抵押协议中的止赎条款指定的权力进行，并且通常需要比司法止赎更快的时间。
在此案中，额外司法止赎程序为何重要？	因为坎波斯质疑这一止赎程序的正当性，因此在程序是有效的情况下，止赎行动才能成立，并且银行的所有权才能确认，即使没有额外的赔偿。最高法院强调了对于通过这种流程发生的止赎而言，额外司法止赎是具有法律强制执行力的。
《第 3135 号法令》是什么？	《第 3135 号法令》也被称为《抵押贷款法》，该法规定了通过抵押人授予的权力以额外的司法方式对房地产进行止赎的程序。该法案的第 7 节使购买者可以申请申请所有权状，从而在本案中成为相关条款。
抵押协议与银行的所有权有哪些相关性？	抵押协议对于裁决此案至关重要，因为该协议中有一项规定明确指出，已经存在于地块上和日后会继续构建的任何建筑物或改进，都应被包含在抵押范围内。因此，即使坎波斯出于好意对这处房产进行改善，这些改进仍包含在他自愿达成的协议中。
如果房屋所有者出于善意，是否应考虑其他选择？	本裁决指出，无论是否为善意行为，在已经确立的额外的司法止赎程序范围内，房屋所有者都将被视作善意所有者，但所有财产将被出售，以尝试弥补无法控制的偿还风险。这被视为已接受且受认可。然而，房主或有权采取司法步骤来弥补由此止赎造成的财务或其他相关风险。
法庭在此案中如何应用《民法》？	法院澄清说，《民法》第 448 条关于善意建造者在他人土地上的规定，在本案中不适用，因为坎波斯是在自己的土地上建造房屋，直到所有权因止赎转让为止。该裁决侧重于额外司法止赎的适用规则和当事方签订的合同条款。

总之，此案澄清了合同自主权和所有权的原则，通过额外的司法止赎授予了法律救济。各方都应了解与抵押贷款相关的法律和财务责任。确保您完全理解合同的所有方面，以便遵守并受到抵押协议条款的约束。

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