最高法院裁定，即使银行未能履行增加信贷额度的口头承诺，房地产抵押仍然有效。这项裁决强调了书面合同的约束力，并确保银行可以依赖这些合同来收回贷款。对于任何涉及贷款和抵押的人来说，这意味着所有条款和条件都必须明确地写在协议中。未能遵守口头协议可能会导致诉讼，但法院通常会维持书面合同的条款。因此，借款人和贷款人需要谨慎地审查和理解合同的所有方面，并在签署之前咨询律师。

书面与口头：房地产抵押有效性的争端

本案围绕着 Shemberg Marketing Corporation (Shemberg) 和 Citibank, N.A. 之间的争议。Shemberg 争辩说，他们与花旗银行签订的房地产抵押合同应被宣告无效，因为花旗银行未能履行更新和增加其信贷额度的口头承诺。花旗银行开始对抵押财产进行法拍后，Shemberg 向法院提起诉讼，寻求撤销抵押合同。本案的核心法律问题是，未履行的口头承诺是否可以使书面抵押合同无效？

事实是，1996 年 12 月 10 日，Shemberg 向花旗银行抵押了一块位于曼达韦市的土地。抵押是为了担保高达 28,242,000.00 比索的贷款额度。1998 年 2 月 13 日，花旗银行发函要求 Shemberg 支付本票 No. 8976267001 下未偿还的 39 万美元的余额。当 Shemberg 未能付款时，花旗银行于 1999 年 5 月 10 日开始对抵押财产进行非司法法拍。Shemberg 辩称，抵押合同无效，因为花旗银行未能履行更新其信贷额度的承诺。花旗银行反驳说，抵押是为了提供额外的担保，以增加 Shemberg 现有的动产抵押，并表示除非其财务状况改善，否则不会延长任何额外的信贷。

地区审判法院 (RTC) 最初宣布抵押合同无效，因为花旗银行未能履行其承诺，但在考虑 Shemberg 在本票 No. 8976257-001 下欠花旗银行 19,006,197.00 比索的债务后，判令 Shemberg 向花旗银行支付该笔款项。双方均向 CA 提出上诉。高等法院 (CA) 撤销了 RTC 的判决，宣布抵押合同以及花旗银行开始的非司法法拍程序有效，并从启动非司法法拍之日起至判决最终确定之日止，对本票 No. 8976267001 的未付余额处以相当于每年 8.89% 的约定利息。

最高法院在评估后维持了 CA 的判决，理由是房地产抵押合同明确规定，它是为了担保 Shemberg 对花旗银行的贷款额度以及所有过去、现在和未来的债务，金额高达 28,242,000.00 比索。法院强调，根据《证据规则》第 130 条第 9 款（也被称为口头证据规则），书面协议的条款被认为是包含所有约定条款，并且双方及其权益继承人之间，不能有任何其他证据来证明这些条款，除非是书面协议的内容。

《证据规则》第 130 条第 9 款：当一项协议的条款已简化为书面形式时，它被认为包含所有约定条款，并且双方及其权益继承人之间，不能有任何其他证据来证明这些条款，除非是书面协议的内容。

根据该规则，书面合同的条款被认为是双方之间的结论性条款，并且不允许使用外部证据来更改文件中包含的条款。但是，此规则不是绝对的。如果一方在其诉状中提出任何一项口头证据规则的四项例外情况，则可以提出外部证据来修改、解释或添加到书面协议的条款中。法院认定这些例外情况不适用。

法院驳回了 Shemberg 的论点，即房地产抵押的实际对价是花旗银行续签和增加其信贷额度。法院强调，抵押合同明确规定，它是为了担保 Shemberg 对花旗银行的所有债务。根据口头证据规则，Shemberg 未能提供任何可接受的证据来证明其口头承诺修改了书面抵押合同的条款。结果，最高法院维持了 CA 的判决，确保了花旗银行有权对抵押财产进行法拍，以收回 Shemberg 的未偿债务。

本案中的关键问题是什么？	本案的关键问题是房地产抵押是否对当事各方具有有效性和约束力。更具体地说，就是未履行的口头承诺是否可以使书面抵押合同无效。
什么是口头证据规则？	口头证据规则，根据《证据规则》第 130 条第 9 款规定，是指如果一项协议的条款已简化为书面形式，那么除非是书面协议的内容，否则不得使用其他证据来更改或修改这些条款。换句话说，就是书面合同优先于之前或同时发生的口头协议。
本案中口头证据规则的例外情况是什么？	口头证据规则有四个例外：书面协议中存在内在的歧义、错误或缺陷；书面协议未能表达当事各方的真实意图和协议；书面协议的有效性；或当事各方或其权益继承人在书面协议签订后约定的其他条款。
Shemberg 的论点是什么？	Shemberg 辩称，房地产抵押合同无效，因为花旗银行未能履行其承诺，即续签和增加其信贷额度。他们声称，这个承诺是抵押合同的对价。
花旗银行对 Shemberg 论点的回应是什么？	花旗银行反驳说，抵押合同是为了提供额外的担保，以增加 Shemberg 现有的动产抵押，并明确表示除非其财务状况改善，否则不会延长任何额外的信贷。
法院对口头协议的有效性作何判决？	法院裁定，由于口头证据规则，口头协议不能推翻书面抵押合同的条款。由于抵押合同明确规定它是为了担保 Shemberg 的所有债务，因此之前的任何口头承诺均不相关。
本案判决对贷款交易意味着什么？	对于贷款交易而言，本案判决强调了书面协议的重要性。双方应确保将所有条款和条件都明确地写在合同中。
花旗银行对 Shemberg 可以采取哪些措施？	由于本案判决确认了花旗银行的抵押权有效，因此花旗银行可以依法对该房产进行非司法法拍，并使用拍卖所得的收入来清偿 Shemberg 所欠债务。

此案最终确立了书面协议的约束力以及法律体系在维护合同义务方面发挥的关键作用。房地产抵押合同的判决结果对企业以及所有当事人都非常重要，特别是那些计划获得银行贷款的人，因为如果无法兑现协议，其资产可能会处于风险之中。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
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