最高法院在本案中裁定，尽管买方未能按时支付购房款，但卖方未能按照《房地产分期付款买家保护法》（RA No. 6552）的规定履行取消合同的程序，因此买方仍有权履行合同。然而，由于买方提起诉讼已超过法定时效，其要求强制履行合同的请求被驳回。这意味着，即使买家延迟付款，卖家也必须严格遵守法律程序才能合法取消合同，否则买家仍可能被判有权继续履行合同。

逾期付款的代价：分期付款购房者能否保住房产？

本案涉及博尼法乔·达南与格雷戈里奥·塞拉诺夫妇之间关于土地买卖的纠纷。达南未能按期支付土地的全部价款，塞拉诺夫妇随后提起了驱逐诉讼，并声称达南仅为土地的看护人。达南反诉要求强制塞拉诺夫妇履行合同，并交付土地所有权。本案的核心问题是，达南未能按时支付购房款是否导致其丧失了要求塞拉诺夫妇履行合同的权利？

法院首先确认，双方之间的协议属于附条件买卖合同，而非绝对买卖合同。在附条件买卖合同中，所有权由卖方保留，直至买方支付全部价款。因此，达南未能按时支付全部价款，原则上使得塞拉诺夫妇有权取消合同。然而，本案的特殊之处在于涉及分期付款买卖，因此需要考虑RA No. 6552的适用。

RA No. 6552的第4节规定，如果买方支付的款项不足两年的分期付款，卖方应给予买方自付款到期日起不少于六十天的宽限期。如果买方在宽限期届满时未能支付到期款项，卖方可以在以公证方式送达买方取消合同的通知或解除合同的要求后三十天取消合同。

最高法院强调，卖方必须严格遵守RA No. 6552的规定，才能合法取消合同。这意味着，卖方不仅需要给予买方宽限期，还必须以公证方式送达取消合同的通知或解除合同的要求。本案中，塞拉诺夫妇未能提供证据证明其已按照RA No. 6552的规定履行了通知义务。因此，从这个角度看，他们本无权单方面取消合同。

然而，尽管塞拉诺夫妇未能合法取消合同，达南要求强制履行合同的请求最终仍未获得支持。这是因为，根据菲律宾民法典的规定，基于书面合同提起的诉讼必须在十年内提起。本案中，达南提起诉讼的时间距离最后一笔付款到期日已超过二十年，明显超过了法定时效。

更详细地说，菲律宾最高法院讨论了1976年签署的收据协议的形式和实质。法院认识到，最初，博尼法西奥·达南是根据一项收据协议购买房产的分期付款买家。收据协议构成有条件出售，买方拥有某些受《房地产分期付款买方保护法》（RA 6552）保护的权利。该法律旨在保护那些通过分期付款方式购买房地产的个人。正如高等法院此前所支持的那样，严格遵守RA 6552对于合法取消条件出售合同至关重要。

关于违反RA 6552第4节所载条款所带来的具体影响，法院澄清说，如果在没有给予必要的补救或机会让购买者纠正自己的错误的情况下未能满足法律要求，卖方将被迫履行其与购买者的条件出售协议。这种不遵守可能导致合同规定的恢复或与原始安排非常相似的结果。另一方面，仅仅经过多年的迟延会影响此类条件出售协议中可能获得的追索或索赔的有效性。因此，时间在确保买方和卖方双方的权利方面起着至关重要的作用，需要仔细考虑合同义务的遵守情况以及寻求法律补救措施的有效时间范围。

除了主要义务外，博尼法西奥·达南因占用该房产而被勒令按月支付租金。这一结论表明，最高法院对买方迟延造成的公平和经济影响进行了适当的承认，买方通过未充分补偿占用房地产而受益，法院进一步澄清说，虽然对额外损失（如精神损害、惩罚性赔偿和律师费）提出了索赔，但事实是，在法庭面前为建立此类费用提供足够的理由并不能满足证明这种费用是正当的要求。这种确定突出了赔偿救济案件中坚实证据基础的重要性，无论它们如何。

总而言之，本案的判决既肯定了《房地产分期付款买家保护法》的重要性，也强调了诉讼时效的限制。购房者应充分了解自己的权利，并及时采取法律行动，以维护自己的合法权益。另一方面，房地产分期付款销售的房地产开发商/卖方也必须确保其与客户的取消做法完全遵守协议中第4节提出的所有义务要求以及其他法律问题，以避免与取消其条件出售协议相关的风险，因此，了解RA 6552所概述的这些必要措施至关重要，因为买方通常因错过单次到期付款而依赖合同中关于取消权利的相关规定；因此，需要遵守合法的补救期限；必须遵循法律。

常见问题解答

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，买方未能按时支付购房款，卖方未能按照法律规定履行取消合同的程序，买方是否仍有权要求卖方履行合同。
什么是附条件买卖合同？	附条件买卖合同是指所有权由卖方保留，直至买方支付全部价款的买卖合同。
RA No. 6552是什么？	RA No. 6552，又称《房地产分期付款买家保护法》，旨在保护通过分期付款方式购买房地产的买家权益。
根据RA No. 6552，卖方取消合同需要履行哪些程序？	根据RA No. 6552，卖方需要给予买方宽限期，并以公证方式送达取消合同的通知或解除合同的要求。
如果卖方未能按照RA No. 6552的规定履行程序，会产生什么后果？	如果卖方未能按照RA No. 6552的规定履行程序，买方仍可能被判有权要求卖方履行合同。
本案中，为什么达南最终未能成功要求塞拉诺夫妇履行合同？	达南最终未能成功要求塞拉诺夫妇履行合同，是因为其提起诉讼的时间超过了法定时效。
什么是诉讼时效？	诉讼时效是指法律规定的提起诉讼的期限。超过诉讼时效，权利人的权利将无法通过诉讼获得保护。
在菲律宾，基于书面合同提起诉讼的诉讼时效是多久？	在菲律宾，基于书面合同提起诉讼的诉讼时效是十年。
本案对购房者有什么启示？	本案对购房者的启示是，应充分了解自己的权利，并及时采取法律行动，以维护自己的合法权益。
本案对房地产开发商有什么启示？	本案对房地产开发商的启示是，应严格遵守RA No. 6552的规定，合法取消合同。

总之，该判决是希望通过菲律宾的分期付款计划购买房产的人们的实践指南。判决主要传达给房地产投资者的信息是，菲律宾最高法院维护分期付款买家的保护原则，前提是当买方错过合同约定的付款期限并错过还款机会时，双方可以提起法定期限的诉讼。

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