最高法院裁定，即使租赁协议期限已过，与租赁协议相关的权利转让仍然有效。本案涉及关于协议的终止、未付租金以及道德损害赔偿的问题。该裁决澄清了当财产所有权易手时，租赁合同中各方的权利和义务。这意味着承租人必须承认新的出租人，并且出租人有权收取租金。该裁决还明确了可能导致损害赔偿和法律补救措施的租赁义务范围，为未来的租赁纠纷设定了判例。

房屋易手：谁来支付租金？

本案源于雷纳托·马·R·佩拉塔和何塞·罗伊·拉瓦尔之间关于两块住宅用地的租赁协议，之前该地契由弗拉维亚诺·阿扎加老先生和马格达莱纳·阿高伊利·阿扎加夫妇持有。双方于1974年签订了为期40年的租赁合同，其中佩拉塔（承租人）同意支付不断增加的月租，建造一座建筑物，该建筑物在租赁期满后将成为阿扎加夫妇的财产，并支付不动产税和开发供双方使用的供水系统。纠纷始于弗拉维亚诺·阿扎加老先生的儿子小弗拉维亚诺·阿扎加将他对该土地的权益转让给了拉瓦尔，而佩拉塔拒绝承认该转让的有效性并继续向小弗拉维亚诺·阿扎加支付租金。然后拉瓦尔要求佩拉塔遵守租赁条款，引发了一系列事件，最终导致拉瓦尔提起诉讼以解除租赁协议，声称佩拉塔未能履行其在合同中的义务。

最初，地方审判法院驳回了拉瓦尔的主张，但上诉法院裁定拉瓦尔有权获得未付租金和道德损害赔偿。佩拉塔不愿承认拉瓦尔作为合法出租人的身份以及未付租金的问题，引发了最高法院的干预。本案主要涉及在原始出租人权益转让给第三方时，租赁协议的义务和补救措施的适用性。

最高法院认为拉瓦尔对争议财产拥有有效权益。最高法院强调了小弗拉维亚诺·阿扎加将他对争议财产的权益转让给拉瓦尔的行为的有效性，裁定拉瓦尔不是租赁协议的“完全陌生人”，而是原始出租人的利益继任者。根据转让契约，拉瓦尔获得了他前任对该财产的权利、利益和特权，包括在有充分理由支持的情况下寻求解除协议的权利。法院驳回了佩拉塔关于质疑拉瓦尔权利的主张构成对拉瓦尔名下地契的间接攻击的观点，因为《财产登记法令》第48条禁止对地契进行间接攻击。因此，最高法院支持该转让的有效性，确立了拉瓦尔在本案中的法律地位。

鉴于租赁合同在1974年签订且合同期限为40年，法院注意到协议已于2014年终止，因此是否下令解除租赁的争议变得毫无意义。但是，最高法院解决了与解除相关的其他问题，包括诉讼时效主张、未付租金的裁决以及道德损害赔偿和佩拉塔对拉瓦尔的反诉。

法院澄清了根据菲律宾《民法典》与解除合同相关的各项条款的可适用性。法院强调，《民法典》第1659条具体涉及解除租赁协议的情况，该条允许受害方在出租人或承租人不遵守其义务时要求解除合同和损害赔偿。法院驳回了佩拉塔根据第1389条提出的关于拉瓦尔的诉讼因在1974年租赁合同签订后超过四年才提起而超过了时效的主张，解释说该条适用于《民法典》第1380条和1381条中列出的可撤销合同，而第1659条专门涉及解除租赁协议的情况。

关于1998年提起的解除合同诉讼的时效性，最高法院认为诉讼尚未超过时效。最高法院澄清说，拉瓦尔的诉讼理由并非基于租赁协议的签订日期，而是基于佩拉塔未能履行其义务之时开始，并在提出请求后，佩拉塔拒绝遵守要求之时。因此，法院认为诉讼是在解除诉讼适用的十年时效内提起的。

尽管上诉法院宣布拉瓦尔无权解除合同，但上诉法院仍命令佩拉塔支付自1998年8月起至全额付款之日止的未付租金，外加每年12％的利息和道德损害赔偿。最高法院撤销了这些裁决，转而支持地方审判法院驳回拉瓦尔金钱赔偿的主张。记录显示，佩拉塔一直在向小弗拉维亚诺·阿扎加的信托账户中存款，此行为已被认可，法院认为所有存入以小弗拉维亚诺·阿扎加信托账户的付款都应视为月租的有效付款，否认了要求佩拉塔支付进一步租金的主张。此外，由于佩拉塔并未欺诈或恶意违反合同义务，因此也撤销了道德损害赔偿的裁决。

最后，最高法院确认了驳回佩拉塔针对拉瓦尔损害赔偿主张的裁决。法院裁定拉瓦尔提起解除合同诉讼并非是为了羞辱或骚扰佩拉塔，而是寻求纠正拉瓦尔认为是作为租赁人和争议地块新所有者的权利受到侵犯的行为。法院强调说，没有证据表明拉瓦尔怀有恶意或不当动机，法院维持了其关于对有充分理由主张自己权利的行为不给予损害赔偿金的原则。

常见问题

本案的主要问题是什么？	主要问题是在将对争议财产的租赁合同的权益转让给新所有者（拉瓦尔）后，原承租人（佩拉塔）的义务。特别是，法院审议了拉瓦尔解除租赁合同、追回未付租金以及获得道德损害赔偿的权利。
最高法院在本案中的判决是什么？	最高法院驳回了解除租赁合同的主张，因为合同期限在做出判决时已经到期。然而，法院裁定拉瓦尔不是租赁协议的“完全陌生人”，从而维持了财产转让的有效性，并修改了上诉法院的裁决，撤销了佩拉塔的未付租金、利息和律师费。
为什么法院撤销了支付未付租金的裁决？	法院撤销了该裁决，因为佩拉塔已将租金支付给“以信托名义”设立的账户，用于向先前的地主小弗拉维亚诺·阿扎加付款，这一方法此前被视为有效。最高法院认为应承认这些款项。
对道德损害赔偿的裁决如何？	由于缺乏证明佩拉塔恶意违反合同义务或具有欺诈行为的证据，最高法院也撤销了对道德损害赔偿的裁决，因为需要提供确凿的证据才能支持对道德损害赔偿的裁决。
财产登记法令和地契在本案中起什么作用？	财产登记法令第48条禁止对地契进行间接攻击，这导致佩拉塔质疑转让和新地契的企图失败，这成为拉瓦尔提出主张的基础。
在本案中，《民法典》的哪些条款对裁决至关重要？	在菲律宾《民法典》中，《民法典》第1659条非常重要，它涉及解除租赁协议的情况，并在合同一方违反合同条款时为受损害方提供补救措施，它澄清了与损害赔偿和责任相关的当事人的权利和义务。此外，该法令区分了适用四年期限的“可撤销合同”和其他可解除合同，因为它涉及时效。
佩拉塔针对拉瓦尔提起的反诉在本案中发生了什么？	法院支持驳回了佩拉塔针对拉瓦尔提出的反诉，因为没有证据表明拉瓦尔对佩拉塔采取行动的行为是为了骚扰他或给他带来公众羞辱。法院认为，拉瓦尔只是在通过正常的诉讼途径主张自己的权利，这是正当的行为。
本案中是否讨论了诉讼时效问题？	是，法院处理了关于拉瓦尔的解除合同行动的诉讼时效的主张，裁定由于是基于书面合同，10年时效自违约时开始生效，1998年提起的诉讼并非时效过期的诉讼，

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