本案确立了在合资协议中，一方擅自销售房地产后，即使开发商违反协议，买方如能证明其在不知情的情况下签订购买合同并完成付款，其权利依然受到法律保护。最高法院最终驳回了 Buenavista Properties Inc. (BPI) 的复议动议，维持了上诉法院的判决，该判决要求 BPI 向 Ramon G. Mariño 交付房产所有权。此案强调，在房地产交易中，购房者的知情权和合法权益至关重要，即使合资企业内部存在争议，善意购房者不应受到损害。
销售权限争议：合资企业中的第三方购房者权益
Buenavista Properties Inc. (BPI) 与 La Savoie Development Corporation 签订了一份合资协议 (JVA)，旨在将位于布拉坎省圣拉斐尔的三块土地开发成商业和住宅区。协议中，La Savoie 负责开发和销售 Buenavista Park Subdivision 的地块。随后，BPI 以 La Savoie 未经其批准擅自定价销售地块为由，试图终止 JVA。在此期间，Ramon G. Mariño 与 La Savoie 签订了购买协议，并在 BPI 提起 JVA 终止诉讼后完成了付款。Mariño 要求 BPI 交付地块所有权，但遭到拒绝，因此提起了诉讼。案件的核心问题是，La Savoie 的销售行为是否超越了其在 JVA 中的权限，以及 Mariño 作为购房者的权利应如何受到保护。
法院首先分析了 JVA 的相关条款，指出 La Savoie 确实被授权进行项目管理，包括营销和销售。JVA 明确规定，La Savoie 有权行使一般管理权，并作为 BPI 的事实代理人，可以从事包括聘请经纪人在内的各种活动。关键在于，Mariño 与 La Savoie 签订合同时，BPI 尚未明确撤销 La Savoie 的销售权。虽然 BPI 此前曾致函 La Savoie，要求暂停销售直至双方就价格达成一致，但这些信函并未明确终止 JVA 或撤销销售权。
因此，法院认为 La Savoie 在当时仍然有权与 Mariño 签订购买协议。此外，法院还强调，即使 La Savoie 超越了其权限，BPI 也应承担连带责任，因为它允许 La Savoie 以完全授权的方式行事。最高法院指出，Mariño 在购买地块时，并不知道 BPI 与 La Savoie 之间的内部争议。根据《菲律宾民法典》第 1911 条，如果受托人超越了其权限，但委托人允许其行为，则委托人应承担责任。最高法院认为，BPI 没有及时明确地通知买方 La Savoie 已经无权出售土地，从而导致 Mariño 相信 La Savoie 有权进行销售。
另一个重要考虑因素是《总统令》第 957 号，即《细分和公寓买家保护法令》。该法令旨在保护购房者的权益，确保开发商履行其义务。根据该法令第 25 条，在购房者全额支付购买价格后，有权获得地块的所有权。Mariño 在 2001 年 9 月 19 日完成了付款，因此有权获得地块的所有权。该法令强调，政府有责任保护购房者免受不良开发商的侵害，并确保他们获得所购房产的所有权。
因此，即使 La Savoie 在与 BPI 的 JVA 中存在违规行为，Mariño 作为善意购房者的权利仍然受到保护。最高法院最终维持了上诉法院的判决，并强调，如果房地产开发商在销售过程中违反合同，并且损害了买方的利益，买方有权要求开发商承担违约责任，并赔偿其损失。此案确立了一个重要的先例，强调了购房者的知情权和合法权益在房地产交易中的重要性。
FAQs
| 本案的关键问题是什么？ | 本案争议的焦点在于，在合资协议中，开发商未经授权擅自销售地块后，购房者的权利应如何受到保护。重点在于确定开发商是否超越了授权，以及买方是否明知或应知晓开发商的违规行为。 |
| La Savoie 在合资协议中的权限是什么？ | 根据合资协议，La Savoie 被授权进行项目管理，包括营销和销售 Buenavista Park Subdivision 的地块。协议赋予 La Savoie 一般管理权，并作为 BPI 的事实代理人。 |
| BPI 何时试图撤销 La Savoie 的销售权？ | 虽然 BPI 此前曾致函 La Savoie，要求暂停销售，但直到 1998 年 2 月 28 日提起 JVA 终止诉讼时，BPI 才明确表示要撤销 La Savoie 的销售权。 |
| Mariño 何时与 La Savoie 签订购买协议并完成付款？ | Mariño 在 1997 年 7 月 18 日与 La Savoie 签订了购买协议，并在 2001 年 9 月 19 日完成了地块的付款。 |
| 《总统令》第 957 号的关键规定是什么？ | 《总统令》第 957 号旨在保护购房者的权益，确保开发商履行其义务。根据该法令第 25 条，在购房者全额支付购买价格后，有权获得地块的所有权。 |
| 最高法院如何看待 BPI 的责任？ | 即使 La Savoie 超越了其权限，BPI 也应承担连带责任，因为它允许 La Savoie 以完全授权的方式行事。BPI 没有及时明确地通知买方 La Savoie 已经无权出售土地，从而导致 Mariño 相信 La Savoie 有权进行销售。 |
| 本案对房地产交易有何实际意义？ | 此案强调，在房地产交易中，购房者的知情权和合法权益至关重要。即使合资企业内部存在争议，善意购房者不应受到损害。 |
| 如果购房者对开发商的权限存在疑问，应采取什么措施？ | 购房者应仔细审查开发商的授权文件，并咨询法律专业人士以确保交易的合法性。购房者还应确保与开发商签订书面合同，明确双方的权利和义务。 |
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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Buenavista Properties, Inc. v. Mariño, G.R. No. 212980, October 10, 2016
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