本案确立了所有权保留合同中，房屋所有者仍有权抵押房产，即使购房者已入住但尚未全额付款。这意味着，在菲律宾，若您与开发商签订了附带所有权保留条款的购房合同，即使您已入住，但在您支付完全款前，开发商仍可以将该房产抵押给第三方。如果开发商违约，银行有权行使抵押权，您可能面临失去房产的风险，虽然您可能可以向开发商追偿已付款项。因此，购房者应格外注意购房合同的条款，并尽早完成付款，以确保自身权益。

所有权之争：当抵押权遭遇分期付款购房者

本案涉及Spouses Godofredo & Dominica Flancia（以下简称“Flancia夫妇”）与William Ong Genato（以下简称“Genato”）之间的关于一块土地和房屋所有权的争议。Flancia夫妇声称，他们从Oakland Development Resources Corp.（以下简称“Oakland”）购买了房产，但Oakland随后将该房产抵押给了Genato。Flancia夫妇主张该抵押无效，因为他们认为自己才是房产的实际所有者。而Genato则辩称，该抵押是有效的，因为Oakland在抵押时仍是房产的合法所有者。本案的核心法律问题是：在所有权保留的“分期付款买卖合同”（Contract to Sell）下，谁拥有优先权利——是已签署购房合同但尚未全额付款的购房者，还是抵押权人？

法院需要判定在分期付款买卖合同下，开发商是否有权抵押尚未出售但已入住的房产。解决这一问题的关键在于区分**“销售合同”（Contract of Sale）**和**“分期付款买卖合同”**。在销售合同中，所有权在交付时转移给买方；而在分期付款买卖合同中，所有权由卖方保留，直到买方全额支付购买价款。因此，Flancia夫妇与Oakland之间的协议被认定为分期付款买卖合同。合同明确规定，Oakland保留所有权，直到Flancia夫妇全额付款。合同还明确禁止Flancia夫妇在未经Oakland书面同意的情况下出售、抵押或以任何方式转让其在该合同项下的权利。

根据《菲律宾民法典》第2085条的规定，抵押合同的必要条件包括：(a) 为担保主要债务的履行而设立；(b) 抵押人必须是抵押物的所有者；(c) 抵押人必须有权自由处置其财产。由于Oakland在将房产抵押给Genato时仍然是所有者，因此满足了所有这些条件。法院进一步指出，作为所有者，Oakland有权行使**使用权（jus utendi）**、**收益权（jus fruendi）**和**处置权（jus disponendi）**。处置权包括将房产抵押的权利，因此Oakland有权将房产抵押给Genato。

Flancia夫妇引用了*State Investment House, Inc. v. Court of Appeals*一案，主张未登记的销售优先于已登记的抵押。但法院驳回了这一主张，认为该案涉及的是销售合同，而非分期付款买卖合同。在销售合同中，所有权已转移给买方，因此卖方无权再抵押该房产。但在本案中，由于Oakland保留所有权，因此其抵押权优先于Flancia夫妇的分期付款买卖合同权。法院同时承认，Oakland可能因不负责任地将房产抵押给Genato而对Flancia夫妇承担责任，尽管它已经与Flancia夫妇签订了分期付款买卖合同。

关于Genato是否是**善意抵押权人**的问题，法院采纳了上诉法院的事实认定，维持了Genato的善意。法院强调，抵押权人有权信赖产权证书上显示的信息，在没有引起怀疑的情况下，没有义务调查证书之外的事项。Genato有权假定Oakland拥有处置该房产的权利。总而言之，法院支持Genato的已登记抵押优先于Flancia夫妇的分期付款买卖合同，但这并不妨碍Flancia夫妇就Oakland在分期付款买卖合同下的违约行为向其追偿。

FAQs

总之，本案明确了在分期付款买卖合同中，开发商在买方未全额付款前仍拥有抵押房产的权利。购房者在签订此类合同时应格外谨慎，并尽快完成付款，以最大程度地保护自身权益。

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