即使未在所有权证书上注明，地役权仍然有效
G.R. NO. 130845, November 27, 2000
引言
想象一下，您购买了一处房产，满心欢喜地以为拥有了完全的所有权，却突然被告知您的土地上存在着邻居的通行权。这听起来像是一个噩梦，但却是许多菲律宾不动产购买者可能面临的真实情况。在“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”中，菲律宾最高法院阐明了一个重要的原则：即使地役权未在房产的所有权证书上明确注明，也可能对新的所有者具有约束力。本案突显了不动产交易中尽职调查的重要性，并强调了了解菲律宾地役权法律对于保护您的投资至关重要。
法律背景：菲律宾的地役权
地役权是附加在不动产上的一种权利负担，允许另一处不动产（需役地）的所有者以某种方式使用该负担不动产（供役地）。在菲律宾，地役权可以分为两种主要类型：自愿地役权和法定地役权。
自愿地役权是根据当事人之间的协议设立的。例如，土地所有者可以同意授予邻居通过其土地的通行权。这种协议通常以合同的形式记录下来。
法定地役权，顾名思义，是由法律规定的。即使没有明确的协议，法律也可能强制设立地役权。最常见的法定地役权之一是通行权，菲律宾民法典第649条对此进行了规定：
“第 649 条。被其他人的不动产包围而没有通往公共道路的适当出口的不动产的所有者，或任何因实际权利可以耕种或使用任何不动产的人，有权在支付适当赔偿后，要求通过邻近地役地的通行权。”
本条文明确指出，如果一块土地被其他土地包围，以至于没有通往公共道路的出口，法律赋予该土地的所有者要求通过邻近土地的通行权。这种通行权是“强制性”的，这意味着即使供役地的所有者不同意，法律也会强制执行。
重要的是，菲律宾法律规定地役权是“不可分割的”，这意味着它们与需役地和供役地紧密相连，即使所有权发生变更，地役权仍然存在。这就是本案的核心问题。
案件回顾：维拉纽瓦诉委拉斯科法官案
本案涉及一块位于奎松市的土地，最初属于加布里埃尔夫妇。加布里埃尔夫妇将土地抵押给了太平洋银行。在抵押期间，加布里埃尔夫妇与埃斯皮诺拉家族签订了一份地役权合同，授予埃斯皮诺拉家族通过加布里埃尔夫妇土地的两米宽的通道，以便他们可以通行到附近的坦当索拉大道。
后来，太平洋银行取消了抵押品赎回权，并通过公开拍卖获得了该土地。布莱恩·维拉纽瓦从太平洋银行购买了该土地，当时所有权证书上并未注明地役权。然而，令维拉纽瓦不知情的是，埃斯皮诺拉家族的后继者塞巴斯蒂安和洛里拉已经对加布里埃尔夫妇提起了民事诉讼，要求强制执行地役权，并要求拆除加布里埃尔夫妇在通道上建造的小房子。
以下是本案的诉讼过程：
- 1991年：塞巴斯蒂安和洛里拉对加布里埃尔夫妇提起民事诉讼，要求强制执行地役权。法院发布了初步强制性禁令，命令加布里埃尔夫妇提供通行权并拆除侵占地役权的小房子。
- 1992年：加布里埃尔夫妇向上诉法院提起 certiorari 申诉，但被驳回。
- 1995年：在维拉纽瓦购买土地后，初审法院发布了别名拆迁令，试图拆除小房子。维拉纽瓦提出第三方索赔，声称拆迁令不适用于他的财产，因为他不是民事案件的当事人。
- 1996年：维拉纽瓦向上诉法院提起 certiorari 申诉，但再次被驳回。上诉法院认为，即使地役权未在所有权证书上注明，仍然有效，并且维拉纽瓦作为潜在买家，应尽到谨慎义务，调查是否存在地役权。
最高法院最终审理了此案，并支持了上诉法院的判决。法院认为，即使维拉纽瓦不是最初民事案件的当事人，并且地役权未在他的所有权证书上注明，他仍然受到地役权的约束。法院强调了以下几点：
“首先，我们注意到，标的地役权（通行权）最初是由加布里埃尔夫妇和埃斯皮诺拉家族之间协议自愿设立的。但正如上诉法院正确观察到的，本案中的地役权既是（1）依授予的地役权或自愿地役权，又是（2）因必要性产生的地役权或法定地役权。法定地役权是法律强制规定的，为公共使用或私人利益而设立，并成为持续的财产权。作为强制性地役权，它与所属的房产不可分割，正如上述民法典第617条所规定的。”
法院进一步解释说，即使地役权最初是自愿设立的，但由于埃斯皮诺拉家族的土地被其他土地包围，它也具有法定地役权的性质。因此，无论是否在所有权证书上注明，地役权都对土地具有约束力。
法院还驳斥了维拉纽瓦的论点，即他作为善意购买者，仅依赖于所有权证书的清洁性。法院认为，维拉纽瓦作为谨慎的买家，应该进行进一步的调查，以确定该房产是否受到任何未注明的地役权的约束。法院指出，小房子的存在本身就应该引起维拉纽瓦的注意，并促使他进行更深入的调查。
最后，法院依据《修订的民事诉讼规则》第39条第47款，裁定即使维拉纽瓦不是民事案件的当事人，但他作为诉讼开始后取得所有权的后继者，仍然受到判决的约束。这意味着拆迁令对维拉纽瓦的财产仍然有效。
实践意义：购买不动产时需要注意什么？
“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”为不动产购买者敲响了警钟。仅仅依赖所有权证书的清洁性是不够的。潜在买家必须进行全面的尽职调查，以确保他们购买的房产没有任何未注明的负担，例如地役权。
以下是一些给不动产购买者的实用建议：
- 实地考察：亲自检查房产，注意任何可能表明存在地役权的迹象，例如通道、道路或公用设施线路。
- 邻居询问：与邻居交谈，了解是否存在任何影响该房产的地役权或争议。
- 产权调查：聘请专业的产权调查公司进行全面的产权调查，不仅要检查所有权证书，还要调查是否存在任何未注明的地役权或其他负担。
- 律师咨询：在购买房产之前，咨询房地产律师，以审查所有文件，并就潜在的法律风险提供建议。
- 要求注明：如果发现存在地役权，即使未在所有权证书上注明，也应要求卖方在买卖合同中明确披露，并在新的所有权证书上注明地役权。
关键教训
- 地役权的约束力：即使未在所有权证书上注明，地役权（尤其是法定地役权）仍然可以约束新的所有者。
- 尽职调查的重要性：不动产购买者不能仅仅依赖所有权证书，必须进行全面的尽职调查，以发现潜在的负担。
- 谨慎买家义务：法院期望不动产买家表现出合理的谨慎，并进行必要的调查。
- 后继者的约束力：民事案件的判决可以约束诉讼开始后取得所有权的后继者。
常见问题解答
1. 什么是地役权？
地役权是赋予一方（需役地所有者）使用另一方土地（供役地所有者）的权利的负担。最常见的类型是通行权，允许一方通过另一方的土地通行。
2. 地役权有哪些类型？
主要有两种类型：自愿地役权（通过协议设立）和法定地役权（由法律规定）。通行权可以是两者兼而有之。
3. 如果地役权未在所有权证书上注明，是否仍然有效？
是的，根据“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”，即使未注明，法定地役权仍然有效，并可以约束新的所有者。自愿地役权如果符合法定地役权的条件，也可能被视为具有法定地役权的性质。
4. 买家在购买不动产时应该做什么尽职调查？
买家应进行实地考察、询问邻居、进行产权调查并咨询律师。重要的是要超越所有权证书的表面，调查是否存在任何未注明的负担。
5. 如果我购买的房产受到未注明的地役权的约束，我该怎么办？
首先，咨询律师以评估您的法律选择。在某些情况下，您可以与需役地所有者协商，以澄清地役权的范围或寻求补偿。然而，正如“维拉纽瓦诉委拉斯科法官案”所示，法院可能会强制执行未注明的地役权。
6. 如何避免购买受地役权约束的房产？
进行彻底的尽职调查是关键。越早发现潜在的地役权问题，您就越有能力避免购买受约束的房产，或者至少在购买前协商解决问题。
7. 什么是诉讼待决通知 (lis pendens)？它与地役权有何关系？
诉讼待决通知是在法院提起诉讼时在所有权证书上登记的通知，旨在警告潜在买家该房产正在诉讼中。在本案中，法院指出，即使没有诉讼待决通知，由于地役权的性质，维拉纽瓦仍然受到约束。然而，诉讼待决通知通常是保护地役权的一种方式，尤其是在自愿地役权的情况下。
8. 菲律宾民法典第 617 条与本案有何关联？
菲律宾民法典第 617 条规定地役权与它们主动或被动地所属的房产不可分割。最高法院在本案中援引了这一条款，以强调地役权的持久性和约束力，即使所有权发生变更。
9. 本案对房地产经纪人和律师有何启示？
本案强调了房地产经纪人和律师在不动产交易中尽职调查的重要性。他们有责任告知客户潜在的地役权风险，并协助客户进行彻底的调查。
10. 我如何咨询 ASG Law 律师事务所关于地役权的问题？
如果您在菲律宾有关于地役权或其他不动产法律问题，ASG Law 律师事务所的专家随时为您提供帮助。我们精通菲律宾不动产法，可以为您提供全面的法律咨询和代理服务，以保护您的权益。
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Source: Supreme Court E-Library
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