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标签： 购房者保护

  • 保护住宅：菲律宾最高法院如何保障公寓和住宅买家在止赎程序中的权益

    菲律宾最高法院近日裁定，在抵押贷款银行或金融机构申请签发占有令时，实际居住在公寓或住宅中的个人买家应被排除在外。这项裁决旨在保护那些可能因开发商的财务困境而面临失去家园风险的个人，体现了菲律宾法律对弱势购房者的保护。

    小房主的堡垒：最高法院如何平衡购房者权益与银行止赎权？

    本案涉及 Rosarios 夫妇与政府服务保险系统 (GSIS) 之间的争议。Rosarios 夫妇从 New San Jose Builders Inc. (NSJBI) 购买了一套公寓，而 NSJBI 此前已将包括该公寓在内的房产抵押给 GSIS 以获取贷款。当 NSJBI 拖欠贷款时，GSIS 申请止赎抵押房产，Rosarios 夫妇试图介入以保护他们的家园。法院需要解决的关键问题是，在这种情况下，购房者是否有权干预止赎程序，以及如何平衡购房者的权益与银行的止赎权。

    法院的裁决基于《细分和公寓买家保护法令》(PD 957) 的社会公正原则。最高法院认为，这项法令旨在保护小地块和公寓买家免受巨型金融机构的侵害，这些金融机构通常与开发商打交道。法院强调，虽然大型金融机构有资源来保护自己免受不良贷款的侵害，但个人购房者通常无力发现和预防涉及他们所购买房产的产权负担。 因此，PD 957 的崇高愿望应体现在该法令的每一项条款中，体现在每一项破坏其目标的合同中，体现在每一项威胁其实现的交易中。

    法院承认，通常情况下，购房者会被视为抵押人的受让人或利益继承人，因此不能被视为独立的第三方。然而，法院强调，在 PD 957 的指导下，必须对规则进行修改，以保护实际居住在公寓或住宅中的个人买家。法院认为，如果允许银行通过简易程序剥夺他们的房屋，这些购房者将遭受不利后果。 因此，法院裁定，如果公寓或住宅买家介入以保护其权利，则签发占有令的义务不再具有强制性。法院必须举行听证会，以确定买家对其止赎房产的所谓权利的性质和来源。

    法院还参考了其他案例，在这些案例中，第三方对止赎房产的所有权主张优于抵押人，法院认为这些第三方有权获得听证机会。这些案例包括被欺诈性剥夺所有权的业主、声称从未将房产所有权转让给抵押人的家庭成员，以及其他有充分理由质疑止赎有效性的人。最高法院强调，法院不能通过简易程序来解决复杂的产权问题。 因此，如果法院确信反对签发占有令的人是真正的公寓或住宅买家，并且实际占有该房产，则应签发占有令，但不包括上述买家。

    本案突出了抵押贷款银行在处理涉及公寓和住宅项目的贷款时所承担的义务。法院明确表示，银行不能忽视实际占有抵押房产的个人购房者的权利。如果银行知道抵押房产属于 PD 957 的范围，那么它就有责任确保这些购房者在止赎前得到充分的保护。法院承认，银行有权保护其自身利益，但这不能以牺牲那些耗尽一生积蓄购买房屋的个人为代价。

    卡兰丹大法官在协同意见中赞同博纳西亚 (Ponencia) 的结论，并以马塞达法案作为该协同意见的合理依据。马塞达法案是为在分期付款的房地产交易中保护买家的利益而颁布的社会福利立法。法案规定，在因未履行义务而终止协议后，已经为分期付款支付了至少两年房款的买家可以享受某些权利，包括一个月的宽限期，可以支付过期的分期付款，而无需支付额外的利息；此外，协议如被取消，则卖家应向买家退还等同于已付款项总额的百分之五十的现金价值。

    最高法院的这项裁决，有望通过阻止银行简单地将已售房产止赎并驱逐合法购房者，来保护购房者权益，并且将有效缓解恶意房地产开发商带来的社会问题。这项裁决体现了菲律宾法律体系的承诺，即在购房者权利与银行权利之间取得平衡，确保所有菲律宾公民都能获得体面的住房。这项具有里程碑意义的裁决加强了菲律宾政府保护本国人民免受不公平房地产行为侵害的承诺，巩固了每个人拥有安全可靠家园的梦想。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在抵押贷款止赎程序中，个人公寓或住宅买家是否有权介入以保护他们的权利，以及如何平衡他们的权益与银行的止赎权。
    最高法院在本案中作出了什么裁决？ 最高法院裁定，在抵押贷款银行或金融机构申请签发占有令时，实际居住在公寓或住宅中的个人买家应被排除在外。
    法院作出这项裁决的理由是什么？ 法院的裁决基于《细分和公寓买家保护法令》(PD 957) 的社会公正原则，该法令旨在保护小地块和公寓买家免受巨型金融机构的侵害。
    PD 957 旨在实现什么目标？ PD 957 旨在保护购房者免受不道德的房地产开发商的侵害，并确保他们获得安全可靠的住房。
    这项裁决对购房者有何影响？ 这项裁决为那些面临因开发商的财务困境而失去家园风险的购房者提供了更大的保护。它确保他们有机会在止赎程序中捍卫自己的权利。
    这项裁决对银行有何影响？ 这项裁决提醒银行，它们有责任确保个人购房者的权利在抵押贷款止赎程序中得到保护。银行不能忽视实际占有抵押房产的购房者的权利。
    如果我担心自己的家园面临止赎，我应该怎么做？ 如果您担心自己的家园面临止赎，您应该寻求律师的法律建议，并了解您的权利以及可用于保护自己的选择。
    除了律师之外，还有哪些资源可以帮助我？ 除了律师之外，还有许多政府机构和非营利组织可以为面临止赎的人们提供帮助。
    卡兰丹大法官在协同意见中阐述了什么论点？ 卡兰丹大法官在协同意见中阐述了该裁决基于《马塞达法案》，并突出了允许分期付款房地产买家与止赎贷方对峙的重要性，强调了需要避免的“补救缺口”可能会规避分期付款计划下制定的保护性原则，特别是针对在细分开发期间违约和潜在驱逐出境的情况。

    如需咨询本裁决在特定情况下的应用，请通过 联系 ASG 律师事务所，或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
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  • 房产销售中的重大过失：面积虚报可撤销合同

    银行在处理房产事务时必须保持高度谨慎，尤其是在涉及抵押贷款和止赎房产的面积信息时。如果银行因未能尽职调查而错误地宣传房产面积，导致购房者基于错误信息购买，则构成重大过失，并可被视为恶意。在这种情况下，销售合同可被撤销。即使合同中包含“按现状”条款，银行也无法以此为借口逃避责任，因为该条款仅适用于普通人无需专业技能即可识别的物理特征。

    购房者之殇：面积“缩水”的公寓，银行是否构成欺诈？

    本案源于 Joseph Harry Walter Poole-Blunden (以下简称“Poole-Blunden”) 与菲律宾联合银行 (Union Bank of the Philippines，以下简称“UnionBank”) 之间的一份公寓买卖合同。Poole-Blunden 通过 UnionBank 在《马尼拉公报》上刊登的拍卖广告得知该公寓，广告显示该公寓面积为 95 平方米。Poole-Blunden 认为该面积符合其居住需求，于是参与了竞拍并成功购得该房产。然而，在入住后，Poole-Blunden 发现该公寓的实际面积远小于广告宣传的面积，遂向法院提起诉讼，要求撤销合同并退还已付款项。本案的核心问题在于：UnionBank 是否存在足以导致合同无效的欺诈行为？

    争议的焦点在于公寓的实际面积。UnionBank 在广告中声称该公寓面积为 95 平方米，但后经证实，该面积包含了露台和公共区域，而公寓的实际居住面积仅为 74.4 平方米。UnionBank 的前任资产和回收部门助理副总裁 Atty. Elna N. Cruz 在证词中承认，银行在接受该房产作为抵押品时，就已经通过评估报告得知该房产的实际面积。然而，UnionBank 依然在广告中宣传虚假的面积信息，这构成了虚假陈述。

    菲律宾《公寓法》明确规定了公寓单元的边界，即“围墙、地板、天花板、窗户和门的内表面”，公共区域不属于公寓单元的一部分。因此，UnionBank 将公共区域面积纳入公寓总面积的做法，违反了法律规定。合同的有效成立需要双方真实的意思表示。如果一方的同意是基于虚假信息而作出的，则该同意无效，合同可被撤销。根据菲律宾《民法典》第 1338 条，“欺诈是指一方通过阴险的言语或阴谋，诱使另一方订立合同，如果不存在这些言语或阴谋，另一方就不会同意订立合同。”

    根据菲律宾《民法典》第 1344 条，并非所有的欺诈行为都可以导致合同无效。只有“严重的，且非双方共同实施的”欺诈行为，才能使合同成为可撤销的。这种欺诈行为必须是如此重要，以至于如果不存在该欺诈行为，受欺诈方就不会订立合同。在本案中，公寓的面积是 Poole-Blunden 决定购买该房产的重要因素。UnionBank 虚报面积的行为，直接影响了 Poole-Blunden 的购房决定，因此构成了《民法典》意义上的欺诈。

    UnionBank 辩称，合同中存在“按现状”条款，即 Poole-Blunden 承认按房产的现状购买，包括边界或描述上的任何错误。然而，法院认为，该条款不能免除 UnionBank 的责任。首先，“按现状”条款只能适用于卖方不知情的隐蔽缺陷。在本案中，UnionBank 明知公寓的实际面积小于广告宣传的面积。其次，“按现状”条款只能涵盖通过普通人的感官就能直接感知的物理状态，不能涵盖需要专业知识才能确定的事项。公寓面积的测量需要专业技能，因此不属于“按现状”条款的适用范围。

    银行作为金融机构，承担着比普通人更高的谨慎义务。银行的业务涉及公共利益，具有信托性质。因此，银行在处理抵押贷款和止赎房产时，必须保持高度谨慎，确保信息的真实准确，避免损害购房者的利益。银行在批准贷款和接受房产作为抵押品之前，进行信用调查是标准操作，这包括评估房产的价值、检查房产的状况、验证产权的真实性，以及调查房产的实际所有人和占有人。UnionBank 未能履行其谨慎义务，导致 Poole-Blunden 受到欺诈，应承担相应的法律责任。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，被告联合银行是否犯有构成欺诈的过失，以致原告 Joseph Harry Walter Poole-Blunden 有权撤销公寓单元 2C 的买卖合同。
    联合银行在广告中声称公寓面积是多少？ 联合银行在广告中声称该公寓面积为 95 平方米。
    公寓的实际面积是多少？ 公寓的实际面积为 74.4 平方米。
    UnionBank 如何解释面积差异？ UnionBank 解释说，95 平方米的面积包括露台和公共区域。
    法院如何看待“按现状”条款？ 法院认为，“按现状”条款不能免除 UnionBank 的责任，因为该条款只适用于卖方不知情的隐蔽缺陷，且不能涵盖需要专业知识才能确定的事项。
    法院判决如何？ 法院判决撤销 Poole-Blunden 与 UnionBank 之间的买卖合同，UnionBank 应向 Poole-Blunden 退还已付款项，并支付惩罚性赔偿金和律师费。
    什么是非因果欺诈？ 非因果欺诈是指在交易达成之前发生的欺诈行为，但不会成为诱使对方进入交易的关键或直接原因。
    本案中UnionBank被判处的惩罚性赔偿金有多少？ 联合银行被判处罚惩罚性赔偿金10万比索。
    本案律师费多少？ 律师费总计10万比索。

    本案判决明确了银行在房产交易中的责任，强调银行必须保持高度谨慎，确保信息的真实准确，避免损害购房者的利益。该判决对其他金融机构具有警示作用，提醒其加强内部管理，规范经营行为，维护金融市场的健康稳定。

    如需咨询本判决对具体情况的适用问题，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律意见。如需针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：JOSEPH HARRY WALTER POOLE-BLUNDEN, G.R No. 205838, 2017年11月29日

  • 房地产分期付款：未充分支付现金退还价值导致合同无效

    最高法院裁定，开发商在取消分期付款购买房产的合同时，必须全额支付买方的现金退还价值。未能充分支付现金退还价值将导致合同无效，这意味着买方有权获得全额退款，其中包括分期付款利息，但不包括滞纳金利息。该裁决强调了《房地产分期付款买方保护法》中规定的重要买方保护措施，该法旨在防止开发商不公平地没收已付款项。

    高尔夫球场的承诺与房地产合同的取消：是否适当？

    1998年，吉娜·勒费布尔（Gina Lefebre）预定了A Brown Company, Inc.（“受访者”）开发的Xavier Estates的一块住宅用地。受访者声称将开发一个Manresa 18洞全天候锦标赛高尔夫球场，这促使她做出了这个决定。最初预订了一块576平方米的土地，但由于她的丈夫唐纳德·勒费布尔（Donald Lefebre）是一位比利时商人，喜欢打高尔夫球，因此她将预订升级为一块1107平方米的土地，价格为5,313,600.00菲律宾比索。双方签订了一份销售合同，其中规定：（a）首付1,594,080.00菲律宾比索，其中包括1998年12月31日支付的10,000.00菲律宾比索的预订费；（b）余额在84个月内平均摊销。但与受访者的声明相反，高尔夫球场并未建成，并且由于勒费布尔未能支付剩余余额，因此销售合同被取消。勒费布尔曾提出在六（6）个月内结清余款。

    因此，勒费布尔在住房和土地使用监管委员会（HLURB）X区域办事处对受访者提起了关于误导和欺骗性广告、撤销销售合同的诉讼、损害赔偿和其他救济的投诉。她声称自己已经支付了包括利息和附加费在内的总计810万菲律宾比索，而未付余额仅为1,345,722.18菲律宾比索。勒费布尔请求受访者履行其开发高尔夫球场的义务或全额退还他们的付款并支付利息。

    另一方面，受访者辩称，早在2001年，勒费布尔就已经未能按时履行每月义务，尽管给予了宽限期，但她仍然未能结清款项，这促使受访者取消了预订申请和销售合同。受访者还声称，勒费布尔从未提出关于高尔夫球场的误导性和欺骗性广告，而只是事后才提出，以证明她的违约是合理的。

    此案的关键症结在于撤销销售合同的适当程序，特别是根据第6552号共和国法令（“RA 6552”）关于在实际取消合同之前支付现金退还价值的要求。最高法院确认，如果未支付现金退还价值，则销售合同的撤销无效，影响到房地产交易中买方和卖方的权利和义务。

    根据HLURB BOC的说法，由于受访者未能遵守撤销合同的正确程序，特别是未能按照RA 6552第3(b)条的规定向勒费布尔全额支付现金退还价值，因此双方之间的销售合同仍然有效且具有效力：

    第3条。在所有涉及分期付款出售或融资房地产的交易或合同中，包括住宅公寓，但不包括工业用地、商业建筑以及根据经第6389号共和国法令修订的第3844号共和国法令出售给租户的交易，如果买方已支付至少两年的分期付款，则买方在拖欠后续分期付款的情况下有权享有以下权利：

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    (b)如果合同被取消，卖方应向买方退还相当于已付款项百分之五十的财产现金退还价值，并且在分期付款五年后，每年额外退还百分之五，但不得超过已付款项的百分之九十：前提，合同的实际取消应在买方收到取消通知或通过公证行为要求撤销合同之日起三十天后，并在向买方全额支付现金退还价值后进行。

    首付款、定金或合同的选择权应计入已支付分期付款总数的计算中。

    根据第957号总统令（“PD 957”）第20条和第23条的规定，如果未能按广告中的承诺开发高尔夫球场，买方可以选择获得偿还的总金额。

    第20条。竣工时间。 – 每位所有者或开发商应在细分或公寓项目的许可证颁发之日起一年内，或管理局可能确定的其他时间内，建造并提供在批准的细分或公寓计划、宣传册、招股说明书、印刷品、信函或任何形式的广告中提供和指明的设施、改进、基础设施和其他形式的开发，包括供水和照明设施。

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    第23条。付款的非没收。 – 如果买方在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时间限制内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则买方在细分或公寓项目中为其合同购买的土地或单元支付的任何分期付款均不得被没收给所有者或开发商。此类买方可以选择获得偿还的总金额，包括摊销利息，但不包括滞纳金利息，并按法定利率计算利息。

    在此案中，HLU仲裁员和HLURB-BOC都观察到，受访者已无法兑现其开发广告中承诺的Manresa 18洞全天候锦标赛高尔夫球场的承诺。因此，勒费布尔作为买方，可以行使其选择权，即根据上述PD 957的规定，获得偿还给开发商的总金额，扣除罚款或附加费。

    总的来说，法院认为，虽然勒费布尔没有履行及时支付分期付款的义务，但受访者也有义务履行其承诺。由于HLURB-BOC正确地观察到，受访者确实在其广告中表示高尔夫球场是其便利设施之一，因此构成了PD 957第20条项下的保证的一部分。然而，受访者未能正确地援引勒费布尔的违约作为取消合同的理由，而勒费布尔能够正确地援引她针对受访者的理由。最终，HLURB-BOC的裁决对勒费布尔有利，因为它未能通过适当的方式将案件提交到CA，因此已经具有终局性。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，由于受访者未能遵守正确地撤销合同的程序，特别是在全额支付现金退还价值方面，销售合同是否可以被撤销。法院认为，未履行这些要求将使撤销无效。
    根据RA 6552，现金退还价值是多少？ 根据RA 6552，如果合同被取消，卖方应向买方退还相当于已付款项百分之五十的财产现金退还价值，并且在分期付款五年后，每年额外退还百分之五，但不得超过已付款项的百分之九十。
    根据PD 957，开发商对购房者有哪些义务？ PD 957要求开发商在规定的时间内建造并提供在细分或公寓计划中承诺的设施、改进、基础设施和其他形式的开发。未能做到这一点可能会导致买方寻求赔偿。
    如果开发商未能按照承诺开发项目，购房者有哪些选择？ 如果开发商未能按照承诺开发项目，购房者可以选择要求偿还已支付的总金额，包括摊销利息，但不包括滞纳金利息，并按法定利率计算利息。
    穷尽行政救济原则在本案中是如何应用的？ 法院认为，受访者未能根据既定规则向总统府提出上诉，这构成了违反穷尽行政救济原则的行为。因此，在CA提起关于证书的诉讼是不当的。
    提起认证诉讼是适当的，以代替错过的上诉期限吗？ 不，法律规定如果一方当事人未能对判决提出上诉，即使可以采取补救措施，也不得提起认证诉讼。认证不是错过的上诉的替代品。
    合同可以被正确撤销吗，即使买方拖欠分期付款？ 即使买方拖欠付款，卖方仍然必须遵守关于通知买方和支付现金退还价值的RA 6552中规定的适当撤销程序，合同才能被正确撤销。
    如果高尔夫球场并未如宣传中那样建成，买方可以行使哪些权利？ 由于受访者没有交付已广告宣传的承诺，勒费布尔有权行使其从开发者那里收回已支付的所有款项的选择权，但不包括费用或附加费，具体依据PD 957相关规定。

    关于本裁决在特定情况下如何应用的问题，请通过contact 或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com 联系ASG Law。

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  • 细分项目竣工认证：开发商是否完全履行了其义务？

    最高法院裁定，细分项目的竣工证明并非一成不变，当该证明与先前关于开发未完成的调查结果相冲突时，需要进行进一步审查。此案强调了开发商完成细分项目开发义务的重要性。最终，此案重新提交给了住房和土地使用管理委员会（HLURB），以确定开发商是否完全遵守了经批准的开发计划，确保开发商履行承诺，维护购房者的权利，保证社区的基础设施和服务符合预期。

    Villa Teresa 细分项目竣工认证之谜

    TGN Realty Corporation 与 Villa Teresa Homeowners Association, Inc. 之间的法律纠纷围绕着 Villa Teresa 细分项目的开发状态展开。HLURB 调查发现 TGN Realty Corporation 未能完全开发该细分项目后，该房地产公司继续提出上诉，试图推翻该裁决。虽然HLURB最初做出了不利于 TGN Realty Corporation 的裁决，但随后又发布了一份竣工证书，声称开发已按照批准的计划完成。最高法院受理了此案，对该证书与 HLURB 先前调查结果的矛盾提出了质疑，确定细分项目的实际竣工状态。此案的核心问题是，开发商在细分项目开发方面所承担的义务，以及如何解决有关竣工状态的相互矛盾的调查结果。这是一个开发商、业主与监管机构之间的拉锯战，最终目标是保证开发项目能满足标准，保证房地产行业的公平与诚信。

    在深入研究相关事实后，HLURB 仲裁员于 1998 年进行了一次现场检查，得出的结论是，细分项目的所有设施的适当开发和维护都需要由开发商来执行。值得注意的是，HLURB 的仲裁员在调查时发现了许多违规行为。经批准的规划指出，所有道路都将铺上混凝土。调查还发现，Aureo 街和 Flora 大道的一部分已对细分项目居民关闭，据称是被圣天使大学占用。在考察过程中，房屋协会的成员和官员指出，篮球场、俱乐部会所和细分项目名称的建设都由业主协会出资。调查还显示，路缘、排水沟和人行道尚未完全竣工，特别是在空地一侧。排水系统也有缺陷，克里斯蒂娜大街的运河被堵塞。这些具体调查结果清楚地表明，当时的细分项目尚未完全竣工，这些缺陷引起了业主的担忧，同时也促使HLURB做出干预。调查员的建议强调了完成周界围栏（尤其是通往贫民窟区域的围栏）的必要性，以及清理堵塞的运河和帮助业主协会保持细分项目的安全、清洁和健康的重要性。

    另一方面，HLURB 的区域办事处于 2004 年发布了竣工证书，其中指出，“经过检查，上述项目已按照批准的开发计划竣工。”这份证书进一步指出，HLURB “不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府”。

    竣工证书证明细分项目已经按照批准的开发计划完成。该证书根据经修订的第 1216 号总统令第 957 号法令《实施细则》，对所有与工程完成情况有关的事宜盖棺定论。第 957 号总统令第 31 条（经第 1216 号总统令修订）规定，细分项目的业主作为开发商，必须提供充足的道路、小巷和人行道。面积在一个（1）公顷或以上的细分项目，业主或开发商应预留总面积的百分之三十（30%）作为开放空间。这些区域的土地不得转让，不得修建建筑物。经管理局证明竣工后，道路、小巷、人行道和操场应由业主或开发商捐赠给城市或乡镇，地方政府必须接受捐赠，但是，公园和操场可在有关城市或乡镇的同意下捐赠给项目的业主协会。此后，捐赠的公园和操场的任何部分不得挪作他用。HLURB 地区办事处签发的竣工证书的最后一段写道：本办事处不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府。第 953 号总统令第 1(2) 条规定：“每一个现有细分项目的业主，应在划定的空地上种植树木，以供业主共同使用和享受，并在所有道路和服务街道沿线种植树木。细分项目的业主应咨询林业发展局，以确定种植树木的适当种类和种植方式。

    正是这种明显的冲突导致最高法院介入，冲突一方面是指HLURB仲裁员较早的调查结果，这些调查结果无疑成为HLURB委员会、OP和上诉法院相继对请愿人作出不利裁决的基础，另一方面，是HLURB区域官员颁发的竣工证书中的相反叙述。正义要求解决这种冲突，特别是考虑到这些调查结果和竣工证书都是HLURB通过其代理机构发布的。解决冲突需要对事实问题进行评估和重新评估。然而，法院不能在此上诉中自行解决和解决冲突，因为它不是事实的裁判者。此外，为了妥善解决和公正解决冲突，可能需要由有权确定所涉事实争议的官员或办事处进行听证。这个办事处就是HLURB，即政府的机构，法律规定由它来监督细分项目工程的完成情况。因此，有必要将此案发回HLURB，以便能够客观但全面地调查项目中改进工程的完成程度。

    PERALTA 诉 DE LEON一案引用MARIA LUISA PARK ASSOCIATION, INC. 诉 ALMENDRAS一案，充分阐述了 HLURB 为此目的的专业知识和能力：第 957 号总统令的规定旨在涵盖有关细分项目和公寓的所有问题。其目的是为适当的政府机构 HLURB 提供一个机构，所有在实施规定和执行与此类房地产类别有关的合同权利中受到损害的当事方均可向其求助。开发细分项目和公司的业务涉及公共利益和福利，因此，因行使该特权而产生的任何问题都应提交给 HLURB，因为 HLURB 拥有这方面的技术知识。在行使其权力时，HLURB 通常必须解释和适用合同，并确定私人当事方在这些合同下的权利。这种附带权力不再是一种独特的司法职能，只能由正规法院行使。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心是确定Villa Teresa细分项目是否按照批准的开发计划全面完成，并解决早期不利调查结果与HLURB发布的竣工证明之间的矛盾。
    最高法院在此案中的判决是什么？ 最高法院撤销了上诉法院的判决，并将此案发回HLURB，以进一步确定开发商是否完全遵守了Villa Teresa细分项目的开发计划。
    为什么最高法院将此案发回给HLURB？ 最高法院认为HLURB有相关领域的专业知识，并且在两个相互冲突的调查结果都需要通过听证解决的情况下，由HLURB来进行处理更合适。
    竣工证书是什么？ 竣工证书是由HLURB出具的一份文件，证明细分项目已按照批准的开发计划完成。
    总统令 957 号有什么重要意义？ 总统令 957 号是一部保护细分地块和公寓买家的法令。该法令对开发商的义务进行了规定，其中包括提供充足的道路、小巷和空地，并按照批准的计划完成开发项目。
    此案对房地产开发商有什么意义？ 此案强调了开发商在细分项目开发中履行其义务的重要性。此案表明HLURB有义务确保开发计划得到全面执行，同时也有助于提升房产所有者的权利保护，并确保房地产行业始终遵守其诚信标准。
    如果业主协会认为他们的细分项目尚未竣工，他们应该怎么做？ 业主协会可以向HLURB提出正式投诉，要求其调查该项目是否按照批准的计划完全完成。他们还应该收集证明开发商义务未得到履行的证据，如不完整的基础设施或缺少设施。
    细分项目有哪些常见的开发义务？ 细分项目的开发义务包括提供足够的道路、小巷和人行道，预留总面积的一部分作为开放空间，并建造必要的设施（如排水系统、水管和电力安装）。
    开发商不履行这些义务会怎么样？ 如果开发商未能履行其义务，可能会面临 HLURB 的行政处罚，还可能会面临业主协会或个别购买者提起的法律诉讼。此外，HLURB 可以责令开发商采取纠正措施。

    总而言之，最高法院的裁决明确指出，即使是具有正式意义的竣工证明，如果跟其他调查结果产生冲突时，也要被推翻并需要再次进行核查。解决最初仲裁裁决中的差异并完成别墅特蕾莎细分项目中的基础建设的必要性进一步突出了这个观点。此案最终交由 HLURB 处理，凸显了在评估此类争议时专业机构的重要性。

    如需咨询有关此裁决在特定情况下适用性的问题，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：细分项目竣工认证, G.R No. 164795, 2017年4月19日

  • 合同权利终止：擅自销售与买方保护

    本案确立了在合资协议中，一方擅自销售房地产后，即使开发商违反协议，买方如能证明其在不知情的情况下签订购买合同并完成付款，其权利依然受到法律保护。最高法院最终驳回了 Buenavista Properties Inc. (BPI) 的复议动议，维持了上诉法院的判决，该判决要求 BPI 向 Ramon G. Mariño 交付房产所有权。此案强调，在房地产交易中，购房者的知情权和合法权益至关重要，即使合资企业内部存在争议，善意购房者不应受到损害。

    销售权限争议：合资企业中的第三方购房者权益

    Buenavista Properties Inc. (BPI) 与 La Savoie Development Corporation 签订了一份合资协议 (JVA)，旨在将位于布拉坎省圣拉斐尔的三块土地开发成商业和住宅区。协议中，La Savoie 负责开发和销售 Buenavista Park Subdivision 的地块。随后，BPI 以 La Savoie 未经其批准擅自定价销售地块为由，试图终止 JVA。在此期间，Ramon G. Mariño 与 La Savoie 签订了购买协议，并在 BPI 提起 JVA 终止诉讼后完成了付款。Mariño 要求 BPI 交付地块所有权，但遭到拒绝，因此提起了诉讼。案件的核心问题是，La Savoie 的销售行为是否超越了其在 JVA 中的权限，以及 Mariño 作为购房者的权利应如何受到保护。

    法院首先分析了 JVA 的相关条款，指出 La Savoie 确实被授权进行项目管理，包括营销和销售。JVA 明确规定，La Savoie 有权行使一般管理权，并作为 BPI 的事实代理人，可以从事包括聘请经纪人在内的各种活动。关键在于，Mariño 与 La Savoie 签订合同时，BPI 尚未明确撤销 La Savoie 的销售权。虽然 BPI 此前曾致函 La Savoie，要求暂停销售直至双方就价格达成一致，但这些信函并未明确终止 JVA 或撤销销售权。

    因此，法院认为 La Savoie 在当时仍然有权与 Mariño 签订购买协议。此外，法院还强调，即使 La Savoie 超越了其权限，BPI 也应承担连带责任，因为它允许 La Savoie 以完全授权的方式行事。最高法院指出，Mariño 在购买地块时，并不知道 BPI 与 La Savoie 之间的内部争议。根据《菲律宾民法典》第 1911 条，如果受托人超越了其权限，但委托人允许其行为，则委托人应承担责任。最高法院认为，BPI 没有及时明确地通知买方 La Savoie 已经无权出售土地，从而导致 Mariño 相信 La Savoie 有权进行销售。

    另一个重要考虑因素是《总统令》第 957 号，即《细分和公寓买家保护法令》。该法令旨在保护购房者的权益，确保开发商履行其义务。根据该法令第 25 条，在购房者全额支付购买价格后，有权获得地块的所有权。Mariño 在 2001 年 9 月 19 日完成了付款，因此有权获得地块的所有权。该法令强调，政府有责任保护购房者免受不良开发商的侵害，并确保他们获得所购房产的所有权。

    因此，即使 La Savoie 在与 BPI 的 JVA 中存在违规行为，Mariño 作为善意购房者的权利仍然受到保护。最高法院最终维持了上诉法院的判决，并强调，如果房地产开发商在销售过程中违反合同，并且损害了买方的利益，买方有权要求开发商承担违约责任，并赔偿其损失。此案确立了一个重要的先例，强调了购房者的知情权和合法权益在房地产交易中的重要性。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案争议的焦点在于，在合资协议中，开发商未经授权擅自销售地块后，购房者的权利应如何受到保护。重点在于确定开发商是否超越了授权，以及买方是否明知或应知晓开发商的违规行为。
    La Savoie 在合资协议中的权限是什么？ 根据合资协议，La Savoie 被授权进行项目管理，包括营销和销售 Buenavista Park Subdivision 的地块。协议赋予 La Savoie 一般管理权，并作为 BPI 的事实代理人。
    BPI 何时试图撤销 La Savoie 的销售权？ 虽然 BPI 此前曾致函 La Savoie，要求暂停销售，但直到 1998 年 2 月 28 日提起 JVA 终止诉讼时，BPI 才明确表示要撤销 La Savoie 的销售权。
    Mariño 何时与 La Savoie 签订购买协议并完成付款？ Mariño 在 1997 年 7 月 18 日与 La Savoie 签订了购买协议，并在 2001 年 9 月 19 日完成了地块的付款。
    《总统令》第 957 号的关键规定是什么？ 《总统令》第 957 号旨在保护购房者的权益，确保开发商履行其义务。根据该法令第 25 条，在购房者全额支付购买价格后，有权获得地块的所有权。
    最高法院如何看待 BPI 的责任？ 即使 La Savoie 超越了其权限，BPI 也应承担连带责任，因为它允许 La Savoie 以完全授权的方式行事。BPI 没有及时明确地通知买方 La Savoie 已经无权出售土地，从而导致 Mariño 相信 La Savoie 有权进行销售。
    本案对房地产交易有何实际意义？ 此案强调，在房地产交易中，购房者的知情权和合法权益至关重要。即使合资企业内部存在争议，善意购房者不应受到损害。
    如果购房者对开发商的权限存在疑问，应采取什么措施？ 购房者应仔细审查开发商的授权文件，并咨询法律专业人士以确保交易的合法性。购房者还应确保与开发商签订书面合同，明确双方的权利和义务。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Buenavista Properties, Inc. v. Mariño, G.R. No. 212980, October 10, 2016

  • 购房分期付款协议的解除：买方权益保护

    最高法院裁定，在分期付款购房合同中，如果卖方要取消合同，必须严格遵守《房地产分期付款买方保护法》（马塞达法）的规定。这意味着卖方必须发出经过公证的解除合同通知，并向买方退还已付款项的现金退款价值。如果卖方未能遵守这些规定，则取消合同无效，买方有权继续占有该房产。这项裁决旨在保护购房者的权益，确保他们在分期付款购房时受到公平对待。

    合同性质认定：房屋租赁还是分期付款买卖？

    本案涉及菲律宾海事官员和海员联盟（AMOSUP）与其成员诺列尔·德塞纳之间的住房协议。德塞纳未能按时支付购房款项，AMOSUP试图以非法滞留为由将其驱逐。关键问题在于，双方之间的协议是房屋租赁合同还是分期付款买卖合同？高等法院最终认定该协议属于分期付款买卖合同，因此卖方AMOSUP在解除合同前必须遵守马塞达法的相关规定，对买方进行权益保护。

    合同的性质并非由当事人的称谓决定，而是由法律的定义决定。**分期付款买卖合同**是一种双边合同，卖方在将标的物交付给买方后，仍然保留标的物的所有权，只有在买方完全支付购买价款后，卖方才将其出售给买方。《住房合同授予书》明确规定，在德塞纳全额支付28,563美元的房屋和土地价值后，联盟应执行转让契约，并签发相应的产权证书。因此，双方签订的是一份分期付款买卖合同。

    尽管德塞纳占用了该房屋，但产权仍然归AMOSUP所有。考虑到占用是基于分期付款买卖合同，双方之间的合同关系不仅仅是出租人和承租人的关系。因此，高等法院正确地裁定《住房合同授予书》并未转换为租赁合同。AMOSUP试图误导法院，声称双方协议的性质，甚至终止协议的有效性，从未在审判法院提出过。但在德塞纳提交给地方法院的预审摘要中，他提出的第一个问题是“本案是简单的非法滞留案件，还是解除《住房合同授予书》的诉讼，超出法院的管辖范围。”

    在相关的Pagtalunan诉Dela Cruz Vda. De Manzano案中，高等法院认定，由于根据R.A. No. 6552第3(b)条，分期付款买卖合同未被有效取消或解除，因此被告有权继续不受侵犯地占用标的物。 第3(b)条规定：

    SEC. 3. 在所有涉及分期付款出售或融资房地产（包括住宅公寓，但不包括工业用地、商业建筑和根据经第6389号共和国法案修订的第3844号共和国法案向租户出售）的交易或合同中，如果买方已至少支付了两年的分期付款，则在买方拖欠后续分期付款的情况下，买方有权享有以下权利：

    x x x

    (b) **如果合同被取消，卖方应向买方退还该房产的现金退款价值，相当于已支付总额的百分之五十，并且在分期付款五年后，每年额外增加百分之五，但不得超过已支付总额的百分之九十：前提是，合同的实际取消应在买方收到经公证的取消通知或解除合同的要求后三十天发生，并在全额支付买方现金退款价值后发生**。（重点强调）

    正如我们在Pagtalunan案中强调的那样，“R.A. No. 6552，又称《房地产分期付款买方保护法》，承认在各种房地产（工业、商业、住宅）的有条件销售中，卖方有权在买方未支付分期付款时取消合同，这只是一个阻止卖方转移产权义务的事件获得约束力。” 我们同意，取消分期付款买卖合同可以在法庭外进行，但“卖方的取消必须符合R.A. No. 6552第3(b)条，该条要求公证解除行为，并向买方退还该房产已支付款项的全额现金退款价值。”在本案中，正如高等法院明确指出的那样，AMOSUP未能证明《住房合同授予书》已根据R.A. No. 6552取消，这将是德塞纳非法占有标的物的基础。 因此，驱逐诉讼必然会失败。

    最高法院为了最终解决当事人之间持续了十多年的争议，命令德塞纳支付拖欠款项并结算标的物的全部价值余额。自1995年以来，他一直在使用该房产。在1999年8月违约后，德塞纳没有再支付任何报销款项。因此，对于他延迟支付报销款项的行为，我们按照民法典第2209条，对未付余额处以每年6%的利息，因为《住房合同授予书》中没有对此类利息做出规定。为了计算法定利息，起算期应为最终要求通知，符合该法典第1169条和第1589条的规定，地方法院认定，AMOSUP已于2001年8月21日将该通知发送给德塞纳。

    德塞纳声称他已支付了318,167.70比索。该房屋和土地的报销总额为28,563美元，《住房合同授予书》要求以“180期相等的每月定期报销，每期159美元，或在到期时等值的菲律宾货币”支付。由于缺乏确定德塞纳声称支付的318,167.70比索相当于多少个月的相关数据，我们指示AMOSUP向审判法院提交一份德塞纳已付款项的会计记录，特别是显示他能够支付159美元或其比索等值的月份数。然后，标的物全部价值的余额应根据以下公式计算：[(180个月减去德塞纳已支付的月份数)乘以159美元或付款时的比索等值]。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在分期付款购房协议中，卖方取消合同需要满足哪些法律要求，以及买方有哪些权利。
    什么是马塞达法？ 马塞达法是《房地产分期付款买方保护法》（R.A. No. 6552），旨在保护分期付款购买房地产的买方的权益。该法律规定了卖方取消合同的程序，并赋予买方某些权利，例如在取消合同时获得现金退款价值的权利。
    本案中高等法院的裁决是什么？ 高等法院裁定，AMOSUP未能按照马塞达法的要求取消与德塞纳之间的《住房合同授予书》，因此取消无效。高等法院命令德塞纳支付拖欠款项和未付余额，AMOSUP在收到付款后向德塞纳转移房产所有权。
    如果德塞纳未能按时支付款项，会发生什么？ 如果德塞纳未能按时支付款项，他必须立即腾空该房产。AMOSUP必须向德塞纳支付相当于已支付款项50%的现金退款价值。
    本案对购房者的影响是什么？ 本案强调了购房者在分期付款购房时所享有的权利。如果卖方试图取消合同，必须严格遵守马塞达法的规定，否则取消无效。
    买方如何保护自己的权益？ 买方应仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务。如果买方未能按时付款，应与卖方协商，寻求解决方案。如果卖方试图非法取消合同，买方应寻求法律帮助。
    为什么AMOSUP未能成功驱逐德塞纳？ 因为AMOSUP未能证明其根据马塞达法有效取消了与德塞纳签订的住房合同，因此德塞纳对房产的占有并非非法。
    法院在计算赔偿时考虑了哪些因素？ 法院考虑了德塞纳占用房产的时间、未支付的金额以及根据民法典应支付的利息。

    这项裁决强调了在分期付款房地产交易中保护买方权利的重要性。它阐明了马塞达法的适用性，并为确保此类交易的公平性提供了指导。对于正在考虑分期付款购买房地产的人来说，了解这些权利至关重要，如有必要，应寻求法律顾问。

    如有关于本裁决在特定情况下适用的疑问，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您具体情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 违反地段限制：购房者权益保护与 HLURB 的管辖权

    本案裁决住房和土地使用监管委员会（HLURB）对房地产商业行为不端的申诉具有专属管辖权，即使申诉人寻求更正地契。购房者寻求补救房产项目违反地段限制以及卖方涉嫌不实陈述的行为，必须向 HLURB 提起诉讼，后者具备解决此类技术性纠纷的专业能力。该判决强调，当涉及违反房地产规则的纠纷时，HLURB 的管辖权优先，即使买方也寻求产权更正。法院驳回了买方提交调解令的要求，维持了上诉法院的裁决。购房者若要主张针对开发商的权利，必须遵守 HLURB 的专属管辖权。

    违反承诺：购房者权益保护之路

    Tri-Corp Land & Development, Inc. (Tri-Corp) 与 Greystone Corporation (Greystone) 签订了一份买卖合同，涉及位于马卡蒂市 Fatima 街 Casa Madeira 住宅公寓的一套公寓。Tri-Corp 声称，他们获悉 Greystone 在开发该房产项目时采取了不同的描述方式，以便规避现有法律，因此向马卡蒂市地方法院提起诉讼，寻求更正总地契中的错误。具体来说，Tri-Corp 声称 Greystone 为了获得必要的批准，对该项目进行了不同的描述。Tri-Corp 辩称，这些不实陈述误导了购房者，也误导了大众对该项目真实性质的认知。因此，问题是地方法院是否有权审理该案，还是应由 HLURB 管辖。

    法院对该案的审理是根据 HLURB 在房地产贸易和商业监管方面的专属管辖权进行的。《第 1344 号总统令》第 1 条授予国家住房管理局（NHA）对各种案件进行审理和判决的专属管辖权，包括：不健全的房地产商业行为；分售地块或公寓单元的买方提出的退款索赔和任何其他索赔；以及买方针对所有者、开发商、交易商或销售人员提出的有关合同和法定义务履行的案件。上述条款将这些争议置于 HLURB 的管辖范围之内，理由是它拥有解决与房地产交易相关问题的专业知识。

    法院的判决承认了 HLURB 在解决技术性问题方面的专业知识，尤其是在房地产行业。本案中的原告 Tri-Corp 试图取消第 205827 号和第 205828 号 TCT 中的第 31976 号条目，并取消卖给他们的单元的 CCT。Tri-Corp 在请愿书中暗示 Greystone 使用了不同的公寓项目描述方式，以规避现有法律、规则和房地产项目注册法规。法院认为，这种情况暗示 Greystone 可能采取了一些措施来完成一种据称不健全的房地产商业行为。

    因此，在寻求这些具体补救措施时，Tri-Corp 质疑 Greystone 的商业行为的健全性，这就落入了 HLURB 的专业范围之内。由于 HLURB 具备评估开发商的做法是否构成不健全房地产商业行为所需的技术专业知识，因此法院的结论是，HLURB 适当具有管辖权，驳回了地方法院提起诉讼。法院还指出，Tri-Corp 的代表延迟提交了复议申请，因为该公司的邮箱收到了法院裁决的副本，而Tri-Corp 在提交复议申请时已经过了规定的期限。

    根据该合同，Greystone 有权在违约或未支付规定摊销费和租金的情况下撤销合同并没收作为违约金支付的所有款项。由于 Greystone 确实撤销了该合同，法院裁定 Tri-Corp 不再是权益方。法院还重申，由于上诉申请已经超过时间，驳回了该申请，维持了先前驳回初审法院撤回申请的判决。虽然购房者受到第 957 号总统令的保护，但在这种情况下，保护不能取代确定的管辖权规则，而且在不充分申诉原因的情况下延迟提出动议也证明最初的判决是合理的。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是：马卡蒂地方法院是否有权审理这样一起案件：买方（Tri-Corp）寻求更正其公寓的产权契约，理由是卖方（Greystone）采取了不健全的房地产商业行为，还是该案应由 HLURB 管辖。
    为什么法院裁定 HLURB 拥有管辖权？ 法院认为，Tri-Corp 的主要目标是取消转移产权证书和公寓产权证书，并声称 Greystone 为了规避房地产注册规则，使用了不同的项目描述。这些主张构成了 HLURB 有资格处理的不健全房地产商业行为指控。
    Tri-Corp 在地方法院寻求的是什么补救措施？ Tri-Corp 正在寻求更正地契中 Greystone 据称不实陈述造成的错误，实质上是质疑 Greystone 的行为是否构成规避注册法规的不健全做法。
    第 1344 号总统令有何意义？ 第 1344 号总统令赋予 HLURB 对涉及不健全房地产商业行为和房地产争议的案件的专属管辖权。此总统令是本案的关键，因为它将案件归于 HLURB 的监管范围。
    为什么法院认为 Tri-Corp 不再是权益方？ 法院认为，由于 Greystone 根据合同条款行使了撤销合同的权利，Tri-Corp 不再是争议财产的权益方，因为它未能按合同偿还贷款。
    提交复议申请是否及时？ 法院认定 Tri-Corp 提交复议申请延误了，因为该公司的邮箱在 2004 年 6 月 16 日收到了法院裁决副本，而复议申请提交日期迟于允许的期限。
    延迟提交动议会产生什么影响？ Tri-Corp 未能及时提交复议申请，导致法院维持了之前的判决。
    第 957 号总统令中包含的购房者保护对本案有何影响？ 法院认为，尽管第 957 号总统令旨在保护购房者，但它不能凌驾于 HLURB 的管辖权和提交上诉动议截止日期的明确规则之上。

    总之，法院裁定住房和土地使用监管委员会（HLURB）有权审理因据称不健全的房地产商业行为和违反地段限制而导致的产权争议，强调了该机构在监管房地产开发方面的作用。法院还维护了其延迟提交动议的标准，坚持规定期限的必要性。此案再次强调了各方理解各自的合同义务并及时采取行动维护其在房地产交易中的权利的重要性。

    如需咨询本判决对特定情况的适用，请通过 contact 联系 ASG Law，或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Tri-Corp Land & Development, Inc. v. Court of Appeals and Greystone Corporation, G.R. No. 165742, 2009 年 6 月 30 日

  • 房地产开发商的抵押贷款义务：保护购房者的权利

    最高法院裁定，房地产开发商未经购房者知情同意，且未获得住房和土地使用监管委员会（HLURB）的批准，将地块抵押给银行的行为无效。这一裁决旨在保护已履行付款义务的购房者，优先考虑他们的权利而非银行的留置权。银行有义务在提供贷款之前进行尽职调查，以核实该地块是否已售出，并且 HLURB 有权处理涉及房地产业务不正当行为的案件。

    抵押与购房者权益的冲突：HLURB 是否拥有管辖权？

    本案涉及马尼拉银行公司（ petitioner ）和斯波斯 · 阿尔弗雷多和塞莱斯蒂娜 · 拉比纳夫妇（斯波斯）以及马雷尼尔开发公司（MDC）。MDC 是一家位于奎松市巴格巴格社区的细分项目的所有者/开发商。MDC 从 petitioner 那里获得了一笔 4,560,000 菲律宾比索的贷款。为了担保这笔贷款的偿还，MDC 于 1982 年 3 月 15 日设立了一项房地产抵押贷款，涵盖了包括一块已经签订出售合同的地块在内的房地产。

    2004 年，塞莱斯蒂娜在偿还了全部分期付款后，要求 MDC 将其所有权转让给她。然而，MDC 没有履行这一义务。因此，斯波斯在 HLURB 的上诉、裁决和法律事务办公室（OAALA）对 petitioner 和 MDC 提起了一项诉讼，理由是未能交付所有权、抵押作废和细分项目开发不完整。Petitioner 反驳说，根据经行政命令 289 号修订的第 265 号共和国法案第 29 条的规定，HLURB 无权管辖 petitioner，petitioner 的资产被认为是接收人监护下的财产，因此免于扣押、征收、附带或执行。

    经过审理，HLURB 的住房和土地使用仲裁员曼努埃尔裁定，将 MDC 对 petitioner 的抵押视为一项债务合同有效，但对已付款的土地购买者塞莱斯蒂娜无效。仲裁员命令 petitioner 解除对地块的抵押，并释放对塞莱斯蒂娜的所有权。此外，还禁止 petitioner 对类似情况的地块提起或进行取消抵押品赎回权的诉讼程序。MDC 未提起上诉，该裁决对其具有终局性和执行力。Petitioner 的上诉也被 HLURB 驳回，OP 也以同样的原因驳回。

    Petitioner 进一步向菲律宾上诉法院上诉，但也被驳回。因此， petitioner 对上诉法院的裁决提出质疑，认为 HLURB 对其没有管辖权，并且法院纯粹是出于技术原因驳回上诉。但是，最高法院并不支持 petitioner 的立场。

    最高法院的裁决强调，在房地产交易中，需要优先考虑购房者的保护。根据总统令 957，HLURB 有权监管房地产业务，包括处理取消抵押的申诉，尤其是当抵押违反第 18 条时。该条规定，未经管理局事先书面批准，所有者或开发商不得对任何单元或地块进行抵押。只有在证明抵押贷款的收益将用于公寓或细分项目的开发，并且已采取有效措施确保此类使用的情况下，才能批准此类批准。

    没有管理局事先书面批准，所有者或开发商不得对任何单元或地块进行抵押。此类批准只有在表明抵押贷款的收益将用于公寓或细分项目的开发，并且已采取有效措施确保此类使用的情况下才能被授予。

    在本案中，petitioner 明知 respondent MDC 是一家房地产开发公司，其贷款可能违反 PD 957 的规定，却没有取得 HLURB 的同意，也没有通知 respondent 斯波斯。最高法院认为，这种行为是不正当的房地产业务行为，因此受 HLURB 的管辖。因此，最高法院驳回了 petitioner 的申诉，并维持了上诉法院的裁决。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是 HLURB 是否有权处理针对房地产开发商的申诉，特别是涉及未经购房者同意就其房产进行抵押的情况。此外，抵押行为是否因违反有关未经批准进行抵押的总统令而被视为无效？
    为什么法院站在购房者一边而不是站在银行一边？ 法院通过强调银行的疏忽，优先考虑了对斯波斯等不知情购房者的保护。作为一家金融机构，银行有责任在向 MDC 批准贷款之前进行彻底的尽职调查。由于该银行知道该宗地属于细分项目的一部分，因此应获得 HLURB 的必要批准并确保购买者事先知情。
    HLURB 对本案是否有管辖权？ 是的，最高法院认为 HLURB 有管辖权。最高法院裁定，MDC 在未经购买者斯波斯知情同意，也未获得 HLURB 批准的情况下，将土地抵押给 petitioner 的行为不仅是一种不正当的房地产经营行为，而且对购买者构成了极大的损害。
    本案中的重要法律原则是什么？ 重要的法律原则是银行必须行使尽职调查，房地产开发商不能在没有先获得 HLURB 的事先批准和确保此类资金用于项目开发的情况下抵押任何单元或地块。而且银行在向开发商发放贷款之前必须先告知地块购买者。
    谁负责在房地产销售中注册合同，卖方还是买方？ 总统令 957 第 17 条规定，卖方有义务注册与细分地块和公寓单元销售相关的所有合同、销售契约和其他类似文件。
    对 MDC 处以损害赔偿金吗？ 最高法院强调，一审住房和土地使用仲裁员曼努埃尔最初的裁决只命令 MDC 赔偿 respondent 斯波斯的道德损害赔偿金，而不是马尼拉银行公司。
    PD 957 第 18 条规定了什么？ 总统令 957 第 18 条规定，没有管理局事先书面批准，所有者或开发商不得对任何单元或地块进行抵押。只有在证明抵押贷款的收益将用于公寓或细分项目的开发，并且已采取有效措施确保此类使用的情况下，才能批准此类批准。
    总统令 957 的总体目的是什么？ 总统令 957 的总体目的是保护公寓和细分市场的购房者免受不良房地产业务行为的影响。因此，要求获得批准并采取措施确保购房者能够及时获得房产所有权。

    总而言之，最高法院的裁决强调需要保护购房者在房地产交易中的权利，银行必须承担核实所抵押的房产状况的责任，遵守 HLURB 的规定对于确保房地产业务的公平和透明度至关重要。

    如有关于此裁决在特定情况下的适用性的咨询，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：简短标题，G.R No., DATE

  • 购房者保护：在菲律宾，开发商未完成项目时暂停付款的权利

    菲律宾最高法院确认，购房者有权在开发商未能按计划完成细分项目时暂停付款

    G.R. No. 165724, November 02, 2006

    引言

    想象一下：您梦想中的家位于一个承诺拥有完善设施和基础设施的美丽细分地块中。您签订了合同，开始付款，但随着时间的推移，承诺的开发未能实现。您是否必须继续付款，即使开发商未能履行其义务？菲律宾最高法院在ZAMORA REALTY AND DEVELOPMENT CORPORATION AND/OR ERNESTO ZAMORA, PETITIONERS, VS. OFFICE OF THE PRESIDENT OF THE PHILIPPINES AND EDILBERTO C. GALLARDO, RESPONDENTS一案中解决了这个问题，该案强调了购房者在开发商未能完成项目时的权利。

    法律背景

    本案的核心是第957号总统令（P.D. No. 957），也称为“细分和公寓购买者保护法令”。这项法律旨在保护那些可能成为不道德的细分和公寓销售商操纵和阴谋的无助公民。P.D. No. 957认识到购房者在房地产交易中的弱势地位，并旨在确保开发商履行其义务，提供承诺的基础设施和设施。

    以下是P.D. No. 957中的关键条款：

    • 第20条（完成时间）：“每个所有者或开发商应在细分或公寓项目许可证颁发之日起一年内，或在管理局规定的其他时间内，建造并提供设施、改进、基础设施和其他形式的开发，包括供水和照明设施，这些设施在批准的细分或公寓计划、小册子、招股说明书、印刷品、信件或任何形式的广告中提供和指示。”
    • 第23条（付款不得没收）：“如果买方在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在符合该计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则买方在细分或公寓项目中购买的地块或单元的任何分期付款不得被没收给所有者或开发商。该买方可以选择获得已付总额的报销，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。”

    简而言之，P.D. No. 957要求开发商在规定时间内完成细分项目，并允许购房者在开发商未能这样做时暂停付款。这些条款旨在保护购房者免受不道德的开发商的侵害，并确保他们获得承诺的房产价值。

    案件分析

    Edilberto C. Gallardo于1985年与Amlac Development Corporation（Amlac）签订了一份销售合同，购买了Amlac-Ville Subdivision的地块。Gallardo支付了首付款，并开始分期付款。然而，由于Amlac未能完成细分项目的开发，Gallardo停止付款，并告知Amlac他将暂停付款，直到项目完成。

    Zamora Realty and Development Corporation（Zamora Realty）后来向Amlac-Ville Subdivision的买家发了一封信，建议他们由于Zamora Realty和Amlac之间存在未决案件而推迟支付月度摊销。尽管如此，Zamora Realty继续要求Gallardo支付欠款，最终取消了合同。

    Gallardo向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，质疑合同的取消。HLURB的仲裁员进行了实地考察，发现该项目的开发仍在进行中，并裁定Gallardo胜诉。HLURB的裁决如下：

    1. 宣布申诉人自1991年11月21日起暂停付款是合法有效的；
    2. 因此，裁定被告撤销争议地块的合同是非法的；以及
    3. 命令申诉人在被告基本履行其义务并经委员会认证后，支付其全部义务余额，不含罚款利息或此类性质的利息，但合同中规定的法定利息除外。

    Zamora Realty向总统府（OP）上诉，但OP驳回了上诉。Zamora Realty随后向菲律宾上诉法院（CA）提起复审请愿书，但CA也驳回了请愿书。最终，Zamora Realty向最高法院提起复审请愿书。

    最高法院维持了上诉法院的裁决，理由是Gallardo有权暂停付款，因为Zamora Realty未能按时完成细分项目的开发。法院援引了P.D. No. 957的第20条和第23条，强调了开发商完成项目的时间限制以及购房者在开发商未能遵守时不得没收付款的权利。

    最高法院强调：

    “如果买方在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在符合该计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则买方在细分或公寓项目中购买的地块或单元的任何分期付款不得被没收给所有者或开发商。”

    法院还指出，Gallardo早在1987年就口头通知了Zamora Realty他将暂停付款，这足以满足法律的通知要求。

    实际影响

    ZAMORA REALTY AND DEVELOPMENT CORPORATION VS. OFFICE OF THE PRESIDENT一案为菲律宾的购房者确立了一个重要的先例。它确认了购房者在开发商未能按时完成细分项目时的权利，并提供了保护他们免受不道德的开发商侵害的法律框架。

    关键教训：

    • 了解您的权利：熟悉P.D. No. 957的条款，特别是第20条和第23条。
    • 尽职调查：在签订销售合同之前，调查开发商的声誉和项目完成记录。
    • 记录一切：保留所有付款、通信和与开发商的协议的记录。
    • 通知：如果开发商未能完成项目，请以书面形式通知他们您打算暂停付款。
    • 寻求法律建议：如果您遇到与细分开发相关的问题，请咨询律师。

    常见问题解答

    问：如果开发商未能按时完成细分项目，我该怎么办？

    答：您可以根据P.D. No. 957暂停付款。您必须通知开发商您打算暂停付款。

    问：我是否需要HLURB的批准才能暂停付款？

    答：不需要。最高法院裁定，要求HLURB批准才能停止付款不符合法律保护购房者的意图。

    问：如果我已经支付了部分地块的款项，但开发商未能完成项目，我该怎么办？

    答：您可以选择获得已付总额的报销，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。

    问：如果开发商取消了我的合同，因为我暂停了付款，该怎么办？

    答：如果您的暂停付款是合理的（因为开发商未能完成项目），则取消合同可能是不合法的。您可以向HLURB提起诉讼，质疑取消合同。

    问：口头通知开发商我打算暂停付款是否足够？

    答：是的。虽然书面通知更可取，但最高法院裁定，口头通知足以满足法律的通知要求。

    如果您对房地产开发和购房者权利有更多疑问，或需要法律援助，欢迎联系ASG Law律师事务所。我们是您值得信赖的法律伙伴，致力于为您提供专业的法律服务。

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  • 开放空间争议：购房者与开发商义务的明确界定

    购房者并非必然承担原开发商的开放空间义务

    G.R. NO. 154739, January 23, 2007

    想象一下，您购买了一处房产，却被告知您必须承担原开发商未履行的义务，提供公共开放空间。这听起来公平吗？最高法院在 ROGELIO (ROGER) PANOTES (THRU ARACELI BUMATAY, AS SUCCESSOR-IN-INTEREST), PETITIONER, VS. CITY TOWNHOUSE DEVELOPMENT CORPORATION, RESPONDENT 一案中对此问题进行了裁决。本案的核心问题是，后续购房者是否需要承担原开发商未能履行提供开放空间的义务。本案明确了开发商和购房者的责任界限，对于房地产交易具有重要意义。

    相关法律背景

    本案涉及菲律宾总统令 (P.D.) 第 957 号（《细分和公寓买家保护法令》）和 P.D. 第 1216 号，后者修订了 P.D. 第 957 号，明确了住宅区细分中的“开放空间”。这些法令旨在保护购房者，确保开发商履行其义务，包括提供必要的公共设施和开放空间。

    P.D. 第 1216 号第 2 条修订了 P.D. 第 957 号第 31 条，具体规定：

    Section 2. Section 31 of Presidential Decree No. 957 is hereby amended to read as follows:

    Section 31. Roads, Alleys, Sidewalks and Open Spaces. – The owner or developer of a subdivision shall provide adequate roads, alleys and sidewalks. For subdivision projects of one (1) hectare or more, the owner shall reserve thirty percent (30%) of the gross area for open space.
    xxx     xxx     xxx.

    这意味着，对于面积在一公顷或以上的细分项目，开发商必须预留总面积的 30% 作为开放空间。这旨在改善居民的生活质量，提供休闲和娱乐场所。如果开发商未能履行这一义务，购房者有权要求其履行。

    案件回顾

    该案源于 Rogelio Panotes 代表 Provident Village 业主协会向国家住房管理局 (NHA) 提出的申诉，指控 Provident Securities Corporation (PROSECOR) 违反了 P.D. 第 957 号。其中一项指控是 PROSECOR 未能提供开放空间。

    • NHA 的实地考察证实了该细分项目没有开放空间。
    • NHA 指示 PROSECOR 将 Block 40 用作开放空间。
    • PROSECOR 未对 NHA 的决议提出上诉，该决议生效。
    • PROSECOR 后来将包括 Block 40 在内的多个地块出售给 City Townhouse Development Corporation (CTDC)。
    • Araceli Bumatay 作为 Panotes 的继任者，向住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 提起诉讼，要求恢复 NHA 的决议，并将 CTDC 列为被告。

    HLURB 裁决支持 Bumatay，恢复了 NHA 的决议，并将 Provident Village 的 Block 40 宣布为“开放空间”。CTDC 对此裁决提出上诉，但均被驳回。最终，案件上诉至最高法院。

    法院认为，CTDC 并非 PROSECOR 的权益继受者，因此不受 NHA 决议的约束。法院强调，CTDC 购买 Block 40 并非作为开发商，而是作为普通购房者。此外，PROSECOR 的所有权证书上没有关于该地块被指定为开放空间的批注。

    以下是法院判决中的关键引述：

    • “在这里，要求恢复的原始判决或 NHA 决议是在 Rogelio Panotes 和 PROSECOR 之间，而不是在请愿人 Araceli Bumatay 和答辩人 CTDC 之间。”
    • “当 CTDC 购买 Block 40 时，PROSECOR 的所有权上没有批注表明该财产受到妨碍。事实上，NHA 的决议没有批注在上面。因此，CTDC 是一个善意且有偿的买家，因此，不得剥夺 Block 40 的所有权。实际上，NHA 的决议不得对 CTDC 执行。”

    法院最终驳回了请愿，维持了上诉法院的判决，即 CTDC 不受 NHA 决议的约束。

    实际意义

    本案的裁决明确了后续购房者与原开发商之间的责任划分。购房者通常不应承担原开发商未履行的义务，除非有明确的证据表明他们是权益继受者或存在欺诈行为。本案强调了在购买房产前进行尽职调查的重要性，包括检查所有权证书和了解任何未决的法律纠纷。

    重要教训

    • 购房者保护： 购房者有权获得清晰的所有权和免受先前所有者未履行义务的损害。
    • 尽职调查： 在购买房产前，务必进行彻底的尽职调查，包括检查所有权证书和了解任何未决的法律纠纷。
    • 开发商责任： 开发商有责任履行其承诺，包括提供必要的公共设施和开放空间。

    常见问题

    1. 什么是开放空间？

    开放空间是指住宅区细分中预留用于公园、娱乐或其他公共用途的区域。

    2. 开发商必须预留多少开放空间？

    根据菲律宾法律，对于面积在一公顷或以上的细分项目，开发商必须预留总面积的 30% 作为开放空间。

    3. 如果开发商未能提供开放空间，购房者可以做什么？

    购房者可以向 HLURB 提起申诉，要求开发商履行其义务。

    4. 后续购房者是否需要承担原开发商的义务？

    通常情况下，后续购房者不需要承担原开发商的义务，除非有明确的证据表明他们是权益继受者。

    5. 如何进行尽职调查？

    尽职调查包括检查所有权证书、了解任何未决的法律纠纷以及咨询律师。

    6. 如果我购买的房产没有开放空间，我该怎么办？

    您可以咨询律师，了解您的权利和可采取的行动。

    7. 此案例对房地产行业有什么影响？

    此案例明确了购房者和开发商的责任界限，强调了在房地产交易中进行尽职调查的重要性。

    8. 如果我需要法律咨询，我应该联系谁？

    您可以联系专业的律师事务所，例如 ASG Law，以获得专业的法律咨询。

    ASG Law 律师事务所精通房地产法领域，我们可以为您提供专业的法律咨询，维护您的合法权益。请随时通过以下方式与我们联系：nihao@asglawpartners.com 或者访问我们的网站 联系方式！我们期待您的垂询。