最高法院裁定，细分项目的竣工证明并非一成不变，当该证明与先前关于开发未完成的调查结果相冲突时，需要进行进一步审查。此案强调了开发商完成细分项目开发义务的重要性。最终，此案重新提交给了住房和土地使用管理委员会（HLURB），以确定开发商是否完全遵守了经批准的开发计划，确保开发商履行承诺，维护购房者的权利，保证社区的基础设施和服务符合预期。
Villa Teresa 细分项目竣工认证之谜
TGN Realty Corporation 与 Villa Teresa Homeowners Association, Inc. 之间的法律纠纷围绕着 Villa Teresa 细分项目的开发状态展开。HLURB 调查发现 TGN Realty Corporation 未能完全开发该细分项目后，该房地产公司继续提出上诉，试图推翻该裁决。虽然HLURB最初做出了不利于 TGN Realty Corporation 的裁决，但随后又发布了一份竣工证书，声称开发已按照批准的计划完成。最高法院受理了此案，对该证书与 HLURB 先前调查结果的矛盾提出了质疑，确定细分项目的实际竣工状态。此案的核心问题是，开发商在细分项目开发方面所承担的义务，以及如何解决有关竣工状态的相互矛盾的调查结果。这是一个开发商、业主与监管机构之间的拉锯战，最终目标是保证开发项目能满足标准，保证房地产行业的公平与诚信。
在深入研究相关事实后，HLURB 仲裁员于 1998 年进行了一次现场检查，得出的结论是，细分项目的所有设施的适当开发和维护都需要由开发商来执行。值得注意的是，HLURB 的仲裁员在调查时发现了许多违规行为。经批准的规划指出，所有道路都将铺上混凝土。调查还发现，Aureo 街和 Flora 大道的一部分已对细分项目居民关闭，据称是被圣天使大学占用。在考察过程中，房屋协会的成员和官员指出，篮球场、俱乐部会所和细分项目名称的建设都由业主协会出资。调查还显示，路缘、排水沟和人行道尚未完全竣工，特别是在空地一侧。排水系统也有缺陷，克里斯蒂娜大街的运河被堵塞。这些具体调查结果清楚地表明，当时的细分项目尚未完全竣工，这些缺陷引起了业主的担忧，同时也促使HLURB做出干预。调查员的建议强调了完成周界围栏（尤其是通往贫民窟区域的围栏）的必要性，以及清理堵塞的运河和帮助业主协会保持细分项目的安全、清洁和健康的重要性。
另一方面，HLURB 的区域办事处于 2004 年发布了竣工证书，其中指出，“经过检查，上述项目已按照批准的开发计划竣工。”这份证书进一步指出，HLURB “不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府”。
竣工证书证明细分项目已经按照批准的开发计划完成。该证书根据经修订的第 1216 号总统令第 957 号法令《实施细则》，对所有与工程完成情况有关的事宜盖棺定论。第 957 号总统令第 31 条（经第 1216 号总统令修订）规定，细分项目的业主作为开发商，必须提供充足的道路、小巷和人行道。面积在一个（1）公顷或以上的细分项目，业主或开发商应预留总面积的百分之三十（30%）作为开放空间。这些区域的土地不得转让，不得修建建筑物。经管理局证明竣工后，道路、小巷、人行道和操场应由业主或开发商捐赠给城市或乡镇，地方政府必须接受捐赠，但是，公园和操场可在有关城市或乡镇的同意下捐赠给项目的业主协会。此后，捐赠的公园和操场的任何部分不得挪作他用。HLURB 地区办事处签发的竣工证书的最后一段写道：本办事处不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府。第 953 号总统令第 1(2) 条规定：“每一个现有细分项目的业主，应在划定的空地上种植树木，以供业主共同使用和享受，并在所有道路和服务街道沿线种植树木。细分项目的业主应咨询林业发展局，以确定种植树木的适当种类和种植方式。
正是这种明显的冲突导致最高法院介入，冲突一方面是指HLURB仲裁员较早的调查结果，这些调查结果无疑成为HLURB委员会、OP和上诉法院相继对请愿人作出不利裁决的基础，另一方面，是HLURB区域官员颁发的竣工证书中的相反叙述。正义要求解决这种冲突，特别是考虑到这些调查结果和竣工证书都是HLURB通过其代理机构发布的。解决冲突需要对事实问题进行评估和重新评估。然而，法院不能在此上诉中自行解决和解决冲突，因为它不是事实的裁判者。此外，为了妥善解决和公正解决冲突，可能需要由有权确定所涉事实争议的官员或办事处进行听证。这个办事处就是HLURB，即政府的机构，法律规定由它来监督细分项目工程的完成情况。因此，有必要将此案发回HLURB，以便能够客观但全面地调查项目中改进工程的完成程度。
PERALTA 诉 DE LEON一案引用MARIA LUISA PARK ASSOCIATION, INC. 诉 ALMENDRAS一案，充分阐述了 HLURB 为此目的的专业知识和能力：第 957 号总统令的规定旨在涵盖有关细分项目和公寓的所有问题。其目的是为适当的政府机构 HLURB 提供一个机构，所有在实施规定和执行与此类房地产类别有关的合同权利中受到损害的当事方均可向其求助。开发细分项目和公司的业务涉及公共利益和福利，因此，因行使该特权而产生的任何问题都应提交给 HLURB，因为 HLURB 拥有这方面的技术知识。在行使其权力时，HLURB 通常必须解释和适用合同，并确定私人当事方在这些合同下的权利。这种附带权力不再是一种独特的司法职能，只能由正规法院行使。
常见问题解答
| 本案的关键问题是什么？ | 本案的核心是确定Villa Teresa细分项目是否按照批准的开发计划全面完成，并解决早期不利调查结果与HLURB发布的竣工证明之间的矛盾。 |
| 最高法院在此案中的判决是什么？ | 最高法院撤销了上诉法院的判决，并将此案发回HLURB，以进一步确定开发商是否完全遵守了Villa Teresa细分项目的开发计划。 |
| 为什么最高法院将此案发回给HLURB？ | 最高法院认为HLURB有相关领域的专业知识，并且在两个相互冲突的调查结果都需要通过听证解决的情况下，由HLURB来进行处理更合适。 |
| 竣工证书是什么？ | 竣工证书是由HLURB出具的一份文件，证明细分项目已按照批准的开发计划完成。 |
| 总统令 957 号有什么重要意义？ | 总统令 957 号是一部保护细分地块和公寓买家的法令。该法令对开发商的义务进行了规定，其中包括提供充足的道路、小巷和空地，并按照批准的计划完成开发项目。 |
| 此案对房地产开发商有什么意义？ | 此案强调了开发商在细分项目开发中履行其义务的重要性。此案表明HLURB有义务确保开发计划得到全面执行，同时也有助于提升房产所有者的权利保护，并确保房地产行业始终遵守其诚信标准。 |
| 如果业主协会认为他们的细分项目尚未竣工，他们应该怎么做？ | 业主协会可以向HLURB提出正式投诉，要求其调查该项目是否按照批准的计划完全完成。他们还应该收集证明开发商义务未得到履行的证据，如不完整的基础设施或缺少设施。 |
| 细分项目有哪些常见的开发义务？ | 细分项目的开发义务包括提供足够的道路、小巷和人行道，预留总面积的一部分作为开放空间，并建造必要的设施（如排水系统、水管和电力安装）。 |
| 开发商不履行这些义务会怎么样？ | 如果开发商未能履行其义务，可能会面临 HLURB 的行政处罚，还可能会面临业主协会或个别购买者提起的法律诉讼。此外，HLURB 可以责令开发商采取纠正措施。 |
总而言之，最高法院的裁决明确指出，即使是具有正式意义的竣工证明，如果跟其他调查结果产生冲突时，也要被推翻并需要再次进行核查。解决最初仲裁裁决中的差异并完成别墅特蕾莎细分项目中的基础建设的必要性进一步突出了这个观点。此案最终交由 HLURB 处理，凸显了在评估此类争议时专业机构的重要性。
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来源：细分项目竣工认证, G.R No. 164795, 2017年4月19日