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标签： 农业土地改革

  • 农地赎回权：最终判决后的和解协议是否仍然有效？

    本案确立了即使在法院就土地赎回权做出最终判决后，各方仍可通过自愿的和解协议修改判决义务。最高法院推翻了上诉法院的裁决，认为只要和解协议符合合同的基本要素，就具有约束力，即使在判决终结后签订。该判决强调了当事人通过自愿协议解决纠纷的自由，以及法院认可并执行此类协议的意愿，除非协议违反法律、道德或公共政策。这项裁决承认各方可以修改其义务，从而在土地纠纷中提供确定性和灵活性。

    最终裁决后的让步：土地纠纷中的和解是否可行？

    本案涉及斯普林森管理系统公司（Springsun Management Systems Corporation）（后更名为 SM 系统公司）与奥斯卡·卡梅里诺（Oscar Camerino）等农民之间关于在蒙廷卢帕市的土地赎回权的纠纷。农民们主张自1967年起即为该土地的租户。未经农民通知，维多利亚住宅公司于1983年将土地出售给斯普林森公司。农民们对这起出售提起诉讼，声称有权赎回土地。法院最初裁决农民可以赎回土地，并对斯普林森公司不利。经过多次上诉和动议，斯普林森公司试图阻止判决的执行，理由是他们与四名农民达成了一项和解协议，这四名农民同意接受斯普林森公司每人30万菲律宾比索的和解金。蒙廷卢帕市地方法院裁定该和解协议无效，认为其为不合理的。上诉法院也支持这一裁决，认定该协议不能改变法院之前的判决。该案最终提交至最高法院审理。

    最高法院面临的关键问题包括：和解协议是否可以有效地改变判决义务？Mariano Nocom是否有权作为农民的受让人参与诉讼？大法官Alberto L. Lerma是否在案件中存在严重滥用自由裁量权和偏袒行为？本案还涉及关于论坛购物（forum-shopping）的问题。最高法院对论坛购物问题做出了裁决，但维持上诉待决，等待挑战 Mariano Nocom 不可撤销授权书 (IPA) 的单独案件的结果。不可撤销授权书的问题事关重大，因为诺科姆（Nocom）凭借该授权书排除了农民并向最高法院提交了自己的诉状。最终，最高法院能够全面处理剩余的问题。

    最高法院认定，在诉讼中，诺科姆（Nocom）无权取代农民。法院援引了共和国法令第3844号第62条，强调了对根据《农业土地改革法》获得的土地权利的限制。该法律明确规定，除非通过一位继承人的世袭继承，否则根据该法规获得的土地持有权不得转售、抵押、设置担保或转让，直到自全部付款和获得之日起十年后。十年期限之后，任何转让、出售或处置只能有利于有资格按照该法规规定获得经济家庭规模农场单位的个人。鉴于此，法院得出结论，诺科姆无权干预诉讼当事方。虽然最高法院不允许诺科姆以当事方的身份取代农民，但允许他作为干预人参与其中，因为他为农民存入法院的赎回土地提供了资金，因此有权获得偿还。

    法院接下来讨论了斯普林森公司与四名农民（奥斯卡（Oscar）除外）之间达成的和解协议的有效性。地方法院之前以协议是在判决作出后达成的，以及给予农民的金额不合理为由，判决协议无效。上诉法院认为农民的赎回权必须完全行使。最高法院对这些理由均不予采纳。法院确认，即使在判决作出后，各方也可以达成和解协议。法院强调，和解是一种双方通过相互让步来避免诉讼或结束诉讼的合同。只要该协议是自愿的、双方充分知情的情况下签订的，且不违反法律或公共政策，就具有约束力。这些原则体现在菲律宾民法典第2028条中，该条将和解定义为各方通过做出相互让步来避免或结束已开始的诉讼的合同。

    此外，法院指出《农业土地改革法典》第3844号法律第12条规定，农业佃户有权按合理的价格赎回土地。这项权利旨在保护佃户免受未经其知情即将土地出售给第三方的损害。尽管法律承认这项赎回权，但它并没有禁止佃户放弃这项权利，只要放弃行为是自愿的且知情的。考虑到以上各点，最高法院认定，尽管存在初步判决，该和解协议仍然有效，因为它体现了农民对自身权利的有效放弃。重要的是，未加入和解协议的农民奥斯卡（Oscar）也表示无意行使赎回权。

    在认定和解协议有效的基础上，最高法院认为应宣告判决义务已通过更替而解除。更替是指通过后续义务取代之前的义务，即通过更改标的或主要条件、替换债务人或在债权人的权利中代位第三人的方式消除先前义务的行为。为使更替有效，必须存在：之前的有效义务、当事人达成订立新合同的协议、旧合同的解除，以及一份有效的新合同。该旧合同与新合同必须完全不兼容。在目前情况下，斯普林森公司允许赎回土地的义务已被与四名农民达成的和解协议的条款所取代。由于对所有参与方而言旧的义务已与新的义务不一致，因此发生了更替。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是，在法院就土地赎回权做出最终判决后，一方当事人是否可以通过和解协议放弃某些权利。
    论坛购物（Forum shopping）是什么？最高法院是否认为在本案中存在论坛购物（Forum shopping）？ 论坛购物（Forum shopping）是指提起多个诉讼或申请，都基于相同的事实，提出相似的问题，并要求相同的救济，目的是从多个法院获得有利的裁决。尽管斯普林森公司提起了几项动议和诉讼，但最高法院并不认为斯普林森公司存在论坛购物的行为，因为它提起的动议提出了不同的法律问题。
    最高法院对Mariano Nocom在本案中的角色作何裁决？ 最高法院裁决Mariano Nocom无法以农民的身份直接参与诉讼，因为他作为受让人的地位违反了农业法律，该法律禁止在一定期限内转让农业土地权。但是，最高法院允许他作为干预人参与，目的是为了收回他最初为农民行使土地赎回权而提供的资金。
    什么是更替（Novation），它是如何适用于本案的？ 更替（Novation）是指通过签订一份新的协议来变更一项旧的协议或义务。在本案中，斯普林森公司在原始判决项下履行赎回土地的义务，因为已经签订了新的协议而不再生效。和解协议通过修改之前协议的条款而充当了对旧协议的更替，新协议要求斯普林森公司直接向佃户支付报酬以换取其放弃赎回权。
    最高法院认为和解协议是否具有约束力？ 是的，最高法院认定，因为参与人是在知情和自愿的情况下签署协议的，因此各方可以订立和解协议，只要它遵守《民法》下的合同法。
    共和国法令3844号，即《农业土地改革法典》第62条是什么？它与本案有何关联？ 第62条对根据《农业土地改革法典》获得的土地权利规定了限制。它禁止在全额付款之日起十年内转让或设置担保土地，但通过一位继承人的世袭继承的情况除外。本案中，最高法院以此条款为由，阻止Mariano Nocom以农业租户身份转让权利。
    本案如何影响农业土地赎回权？ 本案通过确立最终判决并不妨碍各方通过有效且自愿的合同和解来放弃其权利这一原则，从而影响农业土地赎回权。它阐明，尽管农民拥有赎回土地的权利，但只要以清晰、明确和不受胁迫的方式表示放弃权利，这一权利就可以放弃。
    农民放弃了根据和解协议享有的土地赎回权，那最高法院又作何裁决？ 因为农民声明其未计划根据和解协议行使土地赎回权，并且旧的协议无效，所以最高法院裁决撤销了原讼法庭此前发布的有关95-020号民事案件的强制令。作为补偿，法院责令下级法院向Mariano Nocom退还已抵押作为赎回金的9,790,612菲律宾比索和147,059.18菲律宾比索的佣金。

    总之，最高法院维持了个人通过和解协议自由缔结合同的权利，即便是在已经作出的最终司法判决之后。只要这些和解协议满足适用法律的规定，它们的签订各方即会受这些和解协议的约束。本案还澄清了关于农业土地租赁权的转让问题，以及在行使补救措施期间与干预相关的问题。

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    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：SM 系统公司诉卡梅里诺案，G.R.编号 178591, 2017年3月29日

  • 土地所有权争议：未经所有者同意，次承租人无权获得租赁权

    最高法院裁定，仅仅因为土地所有者接受了次承租人提供的租赁付款，并不意味着他们认可次承租人为合法的租户。此案强调，除非土地所有者明确表示同意，否则土地上的租赁权不能自动转让给第三方，例如次承租人。

    房东不知情的情况下，转租不成立租赁关系

    克里斯托莫（Crisostomo）起诉维多利亚（Victoria），要求将其从位于布拉坎省巴利瓦格的争议稻田中驱逐。克里斯托莫声称，他与已故的哥哥何塞·克里斯托莫（Jose Crisostomo）是稻田的注册所有人。1973年，他们与大卫·伊波利托（David Hipolito）签订了一份租赁合同。在伊波利托去世后，维多利亚未经克里斯托莫同意便进入稻田并开始耕种。维多利亚辩称，他从伊波利托接管了耕种工作，并且克里斯托莫接受了他的租赁付款，这构成了默示同意，从而产生了租赁关系。初审法院和土地改革仲裁委员会最初都支持克里斯托莫，但上诉法院推翻了这一裁决，认定维多利亚为真正的租户，引发了本次上诉。

    最高法院在审理此案时，重点审查了农业租赁关系中的各方以及租户的权利范围。法院强调，即使土地改革法旨在保护租户的利益，也必须公平地考虑土地所有者的权利，并且不能让租户凌驾于所有者之上。未经所有者同意，原始承租人不得转让租赁权给他人，否则将损害所有者的所有权和控制权。租赁权的确立需要明确或默示的同意，而仅仅接受付款不足以确立新的租赁关系。

    法院回顾了共和国法案第3844号（又称《农业土地改革法典》）第6条，该条规定了农业租赁关系的当事人：“农业租赁关系应仅限于提供土地的人（作为所有者、民法上的承租人、用益权人或合法占有者），以及亲自耕种土地的人。”上诉法院认为，伊波利托作为稻田的“合法占有者”，有权允许维多利亚耕种土地，从而使维多利亚成为租户。然而，最高法院对此提出异议，指出伊波利托作为公认的租户，无权指定维多利亚为租户。这种做法如果允许，将会导致租户的权利远远超过土地所有者的权利。

    SECTION 6. Parties to Agricultural Leasehold Relation. — The agricultural leasehold relation shall be limited to the person who furnishes the landholding, either as owner, civil law lessee, usufructuary, or legal possessor, and the person who personally cultivates the same.

    此外，法院强调租赁关系不能被用于剥夺土地所有者的权利。在Calderon v. Dela Cruz一案中，法院指出，对法律的自由解释不应只偏袒佃农，而应同时延伸至土地所有者，以避免造成经济失衡。土地所有者与租户应受到同等考量，不能只偏袒租户而使土地所有者赤贫。因此，虽然土地改革旨在促进社会公平，但也应尊重和保护土地所有者的合法权益，从而达到平衡。

    在本案中，虽然克里斯托莫接受了维多利亚支付的租金，但所有收据都注明了伊波利托的名字，表明克里斯托莫仍然承认伊波利托为合法租户，而维多利亚只是代理人。最高法院认为，虽然收据存在一些模糊之处，但要求租户提供确凿的证据。由于克里斯托莫始终如一地将伊波利托的名字写在收据上，这表明克里斯托莫认可的租户仍然是伊波利托。这种做法并不构成克里斯托莫同意维多利亚成为正式租户的默示批准。克里斯托莫在伊波利托去世后要求维多利亚腾出土地的行为进一步证明了他从未认可维多利亚的租赁权。

    考虑到所有证据，最高法院认为维多利亚不是争议稻田的合法租户。法院强调，要确立租赁关系，必须证明当事方之间存在明确的同意。仅仅接受维多利亚的付款不足以证明克里斯托莫已经同意他成为正式租户。确立维多利亚为争议稻田的合法租户将严重损害克里斯托莫作为所有者的权利，并违背土地改革的初衷。法院裁定支持克里斯托莫，并命令维多利亚及其所有相关人员腾出稻田并将其归还给克里斯托莫。这一裁决突出了租赁权建立的必要条件，以及保护土地所有者权利的重要性。

    如果将维多利亚视为争议地段的合法佃农，将会无限期延长克里斯托莫丧失对土地的占有权，远远超出他最初的预期。这让他受制于他原本不认为是租户的人。这正是最高法院在Calderon案中警告的“经济混乱”。如果这样判决，将会允许土地改革法律被用作一种便利的手段，将本应归于所有者的权利授予所谓的佃农。

    FAQs

    此案的关键问题是什么？ 关键问题是，是否仅仅因为土地所有者接受了个人支付的租金，就意味着该人自动获得该土地的租赁权。
    最高法院在此案中的裁决是什么？ 最高法院裁定，没有明确的同意，原始租户的次承租人不能仅凭支付租金就确立租赁关系。
    为什么土地所有者没有被视为已经默示同意次承租人为租户？ 虽然土地所有者接受了次承租人支付的租金，但他在收据中始终包含原始租户的名字，这表明他只将该人视为原始租户的代理人。
    此案中建立农业租赁关系需要哪些基本要素？ 确立农业租赁关系的基本要素包括：土地所有者和租户、农业用地、当事方之间的同意、农业生产的目的、租户的亲自耕种，以及土地所有者和租户之间分享收成。
    原始租户的作用在本案中有什么影响？ 法院认为，原始租户无权在未经土地所有者明确同意的情况下指定他人为租户。原始租户拥有的权利是有限的，并且不包括转让租赁权的能力。
    “经济混乱”的概念如何适用于此案？ 法院避免造成一种“经济混乱”，在这种情况下，佃农过度受益，而土地所有者则面临财务困境。这意味着土地改革法律必须平衡，以保护各方的权利。
    租赁协议的重点是什么？ 重点是指，租户只有在土地所有者的明确同意下才能行使权利和权限。未经明确同意的安排不会构成有效的租赁关系。
    法院在租赁案件中如何平衡各方的权利？ 法院力求确保保护租户和土地所有者的权利。重要的是避免只偏袒一方，以避免经济上的失衡。

    如有关于此裁决适用于特定情况的疑问，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

    免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：ISMAEL V. CRISOSTOMO V. MARTIN P. VICTORIA, G.R. No. 175098, 2015年8月26日

  • 已全额付款，协议仍可因未亲自耕种而被取消吗？土地所有权争议解析

    最高法院在本案中裁定，即使土地购买者已全额支付了土地款项，如果其违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，则该协议仍可能被取消。这意味着，即使您已经支付了全部款项，如果您没有亲自耕种土地，政府仍然可以取消您的购买协议。这对那些希望购买土地但由于某些原因无法亲自耕种土地的人来说，是一个重要的警示。

    未履行的承诺：即使付款完成，土地协议仍可被撤销？

    本案涉及一块位于菲律宾迪纳鲁皮汉（Dinalupihan）的农业用地，原告的先人帕雷德斯·雷耶斯（Paredes Reyes）自 1947 年起耕种该土地，但因 1959 年的一场事故导致身体残疾。此后，他允许他人耕种，并与土地管理署（LTA）签订了土地购买协议。雷耶斯于 1971 年全额支付了土地款项，但土地管理署并未签发销售契约。后来，被告埃梅伦西亚纳·桑巴特（Emerenciana Sambat）申请购买该土地，引发了所有权争议。本案的核心问题是，在已全额付款的情况下，雷耶斯是否因未能亲自耕种土地而丧失了购买权？

    土地管理署和后来的土地改革部（DAR）认为，雷耶斯违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，因此取消了购买协议。高等法院也支持了这一决定。理由是雷耶斯在 1971 年曾要求当时实际耕种者交出土地，表明他已经康复，不再符合不亲自耕种的例外情况。然而，最高法院对此持有不同意见。

    最高法院认为，雷耶斯要求交出土地的信函并不足以剥夺他自 1947 年以来作为耕种者的权利。因为桑巴特无视他的要求，并且雷耶斯随后通过在 1971 年全额支付土地款项来维护了自己的权利。土地改革部在收到全部款项后签发了正式收据，没有保留所有权，这意味着所有权已转移给雷耶斯。此外，雷耶斯与桑巴特之间的农业租赁合同也是在土地改革部的协助下注册的。最高法院强调，土地改革部忽视了 1971 年第 1 号 LA 通知的另一部分内容，该通知明确授权在政府未能签发销售契约的情况下签订租赁合同。

    最高法院还指出，雷耶斯和桑巴特之间的租赁合同受到共和国法案第 3844 号（RA 3844）及其修正案的管辖，该法案规定了租户的保有权保障。这意味着，除非有法律规定的理由，否则不能驱逐租户。同时租户有优先购买权和赎回权。但本案的特殊之处在于雷耶斯早已按照 1960 年与 LTA 签订的销售协议于 1971 年全额支付了土地款项。因此，桑巴特无法行使购买权和主张优先购买权。虽然埃梅伦西亚纳·桑巴特作为农业承租人不能因上述未亲自占用和/或耕种的要求为由，主张购买土地的优先权，但共和国法案 3844 和共和国法案 6389 规定了租户的保有权。

    最终，最高法院推翻了高等法院的判决，并责令土地改革部向原告签发销售契约及其他必要文件。最高法院认为，在雷耶斯已全额支付土地款项的情况下，土地改革部无权取消购买协议。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，即使土地购买者已全额支付了土地款项，如果其违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，则该协议是否仍可能被取消。
    最高法院的判决是什么？ 最高法院推翻了高等法院的判决，并责令土地改革部向原告签发销售契约及其他必要文件。最高法院认为，在雷耶斯已全额支付土地款项的情况下，土地改革部无权取消购买协议。
    土地改革部取消购买协议的理由是什么？ 土地改革部认为，雷耶斯违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，因此取消了购买协议。
    最高法院为什么推翻了土地改革部的决定？ 最高法院认为，雷耶斯要求交出土地的信函并不足以剥夺他自 1947 年以来作为耕种者的权利，并且土地改革部在收到全部款项后签发了正式收据，没有保留所有权。
    本案对土地购买者有什么启示？ 本案对土地购买者的启示是，即使您已经支付了全部款项，如果您违反了协议中的其他条款，政府仍然可以取消您的购买协议。
    什么是共和国法案第 3844 号？ 共和国法案第 3844 号是一部关于农业土地改革的法律，该法案规定了租户的保有权保障，以及优先购买权和赎回权。
    本案中，埃梅伦西亚纳·桑巴特主张了什么权利？ 埃梅伦西亚纳·桑巴特主张了作为土地实际耕种者的优先购买权。
    最高法院如何看待桑巴特的权利主张？ 最高法院认为，由于雷耶斯已经全额支付了土地款项，桑巴特无法行使购买权和主张优先购买权。

    本案的判决对土地所有权和土地改革具有重要的影响。它强调了合同义务的重要性，即使已经全额付款，违反合同条款仍可能导致不利后果。 对于寻求投资菲律宾房地产的外国投资者而言，这一裁决凸显了在签署任何协议之前，进行彻底的尽职调查和理解所有合同义务的重要性。务必寻求法律顾问，以确保充分了解自身的权利和责任。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SPS. CONRADO TUAZON VS. HON. ERNESTO GARILAO, G.R. No. 143673, August 10, 2001