本案重申，在房地产开发商未履行合同承诺，完成住宅区配套设施建设期间，分期付款购买住宅区地块的买方有权暂停支付分期付款。 这项裁决强调了开发商的合同义务，并保障了购房者在开发项目未达到承诺标准时的利益。 它明确了购房者的权利，允许他们在开发商未能履行合同义务的情况下，暂停付款，而不会因此受到处罚。 它进一步确立了房地产开发领域公平交易和消费者保护的原则，确保开发商对其承诺负责，购房者在投资未按计划进行时拥有追索权。
未建成便利设施：分期付款购房者可以拒绝付款吗？
本案涉及一家房地产公司（Tagaytay Realty Co., Inc.）与一名地块购买者（Arturo G. Gacutan）之间的纠纷。1976年，Gacutan同意从Tagaytay Realty分期购买位于Foggy Heights Subdivision的一块住宅用地。作为协议的一部分，Tagaytay Realty承诺在两年内完成住宅区的道路、排水系统以及游泳池和网球场等便利设施建设。合同明确规定，如果开发商未能按时完成这些设施建设，Gacutan有权暂停支付月供，且不会产生罚息。然而，Tagaytay Realty并未能在规定期限内完成建设。Gacutan通知Tagaytay Realty，他将暂停付款，直到基础设施和配套设施完善。最终，该房地产公司要求其支付合同余款、利息和罚金，于是Gacutan向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，要求Tagaytay Realty在不收取利息和罚金的情况下接受余款，并交付该地块的所有权。
房地产公司辩称，由于比索贬值、劳动力和建筑材料成本增加以及地块价值上涨等原因，履行合同义务过于困难，应免除其履行义务。此外，它还声称，由于买方尚未在该地块上建造房屋，因此故意暂停了基础设施建设。本案的核心法律问题是：在房地产开发商未能按照约定完成住宅区配套设施建设的情况下，分期付款购房者是否有权暂停付款？ 围绕合同义务、消费者保护以及公平原则展开了激烈辩论。
住房和土地使用监管委员会（HLURB）最初做出了有利于Gacutan的裁决，责令Tagaytay Realty接受不含利息和罚金的余款，并交付产权证书。 总统府和上诉法院均维持了这一裁决。法院指出，根据第957号总统令第20条，所有开发商必须在许可证颁发之日起一年内完成基础设施项目。本案中，开发商单方面选择暂停基础设施建设，这违反了这一法律义务。 开发商辩称，情况变化使其履行合同义务变得极其困难，但法院认为，仅仅是成本增加或不便，并不足以解除开发商的合同义务。开发商未能及时完成便利设施的建设构成了对合同的违反，并赋予购房者暂停付款的权利。
法院还驳回了该房地产公司的延期履行抗辩，指出延迟完工是开发商主动造成的，且经济状况恶化早于延误完工。 关于分期付款购房者，即使在基础设施未按承诺建成的情况下，是否应继续支付利息的问题，法院的裁决至关重要。此外，法院还评估了该购房者在案件中的行为是否应被视为懈怠，因为懈怠指的是在一段不合理的时间内未能或疏忽行使权利。
关于要求买方支付12%的年利息问题，法院赞同根据双方的分期销售合同约定，这种利息是有效的。 此外，关于购房者提出的根据合同余款仅为8,587.80比索的主张，并且反对支付合同规定的基础设施未能建成时的罚金，也进行了评估。 法院解释说，年利率或摊销利率旨在补偿房地产公司等待七年才能收到全部本金。 购房者有义务支付约定的年利息，但不包括罚金。
虽然购房者暂停支付分期付款是正当的，但仍然有义务在完工前支付未偿还的本金余额以及约定的利息。这一立场与支持公平交易和保护购房者权利的既定法律原则相一致，同时又坚持了合同义务。
至于房地产公司的时效抗辩，法院发现购房者并没有放弃他的权利，理由是他向开发商发出了定期书面要求，表明他打算行使合同中规定的暂停付款权。这些要求表明该购房者始终坚持自己的权利，避免了在时效规定下的任何放弃或不作为。 本案重申，根据957号总统令第35条，如果开发商未能履行其义务，国家住房管理局有权接管基础设施建设工作，并由开发商承担相关费用。
常见问题
| 本案的关键问题是什么？ | 关键问题是，在房地产开发商未能按约定完成住宅区配套设施建设的情况下，分期付款购房者是否有权暂停付款。 |
| 开发商辩称可以免除其义务的理由是什么？ | 房地产公司辩称，比索贬值、成本增加以及地块价值上涨等原因使其履行合同义务变得过于困难，并且由于买方尚未建造房屋，暂停基础设施建设是合理的。 |
| 法院在本案中的裁决是什么？ | 法院裁定，由于房地产公司未能按约定完成配套设施建设，购房者有权暂停付款，但仍有义务支付合同规定的本金余额和年利息，罚金除外。 |
| 懈怠是如何适用于本案的？ | 法院驳回了时效抗辩，认为购房者发出了定期书面要求，这表明他打算行使暂停付款的权利，因此没有放弃自己的权利。 |
| 年利率在本案中的重要性是什么？ | 法院认定合同规定的年利率是有效的，并解释说该利率旨在补偿房地产公司等待七年才能收到全部本金。 |
| 957号总统令第35条的意义是什么？ | 957号总统令第35条授权国家住房管理局接管和完成未能履行义务的开发商的建设项目，费用由该开发商承担。 |
| 分期付款购买者在完成住宅区开发的义务方面有哪些选择？ | 分期付款购买者可以选择要求偿还已支付的总额，或等待住宅区的进一步开发；如果选择后者，他们可以暂停支付分期付款，直到开发商履行了对他们的义务。 |
| 根据最高法院的裁决，在本案中应如何调整余额付款？ | 购房者必须支付未偿还的19,965.60比索余额以及约定的年利息，但开发商未能按时完成住宅区的设施，因此不支付罚金。 |
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来源：TAGAYTAY REALTY CO., INC. VS. ARTURO G. GACUTAN, G.R. No. 160033, 2015年7月1日