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标签： 需役地

  • 通行权的建立：最短距离与最小损害原则的平衡

    菲律宾最高法院审理了一起关于地役权案件，明确了建立强制通行权时，“最短距离”标准不能凌驾于“最小损害”标准之上。本案确立了一个重要原则，即在确定通行权时，即使某条路线距离最短，如果该路线会对相邻房产造成重大损害，则应选择其他替代路线。这一判决对土地所有者和房地产开发商具有重要意义，它强调了在寻求地役权时，不仅要考虑便利性，还要充分考虑对邻近财产的影响，从而促进更公平、更审慎的土地利用和纠纷解决。

    当地役权遭遇现实：当便捷不再是唯一考量

    本案起因于 Axel D. Roullo 先生，他拥有一块被周边多块土地包围的土地，缺乏通往公共道路的出口。他向法院提起诉讼，要求在其邻居 Helen、Marilyn 和 Liby Calimoso 姐妹的土地上建立通行权。Roullo 先生认为，Calimoso 姐妹的土地提供了到达最近公共道路——Fajardo Subdivision Road——的最短和最方便的路径。Calimoso 姐妹则反对这一请求，认为在她们的土地上建立通行权会对现有的两栋房屋造成重大损害，并声称 Roullo 先生有其他替代方案，例如建造一座横跨 Sipac Creek 的桥梁。地区审判法院最初支持 Roullo 先生，命令 Calimoso 姐妹提供通行权，并要求 Roullo 先生支付适当的赔偿金。Calimoso 姐妹随后向菲律宾上诉法院提起上诉，但上诉法院维持了地区审判法院的判决。

    案件最终上诉至菲律宾最高法院。最高法院面临的关键问题是，在 Calimoso 姐妹的土地上建立通行权是否满足“对受役地产生最小损害”的要求。解决这一问题需要权衡双方的利益，同时考虑潜在损害、现有替代方案和菲律宾《民法典》中的相关规定。最高法院推翻了上诉法院的判决，明确表示优先考虑对 Calimoso 姐妹财产的最小损害，从而重申了在建立强制通行权时考虑公平和实际后果的重要性。

    为了获得通行权，必须满足以下要求：

    “1.
    需役地被其他不动产包围，且没有通往公共道路的适当出口；
    2.
    有适当的赔偿金支付；
    3.
    隔离并非由于需役地所有人的行为造成；并且
    4.
    所要求的通行权是对供役地损害最小的点；并且在符合本规则的前提下，需役地到公共道路的距离可能是最短的。”[7]

    该案中，争议的焦点集中于是否满足第四项要求，即建立的通行权必须“对供役地产生最小损害”。最高法院强调，尽管 Calimoso 姐妹的土地提供了到达公共道路的最短路径，但在其土地上建立通行权将导致房屋和围栏的拆除。最高法院指出，Roullo 先生可以通过其他替代方案到达公共道路，例如穿过两块空地，尽管路线更长，但不会对任何房产造成损害。

    法院依靠菲律宾《民法典》第 650 条的规定，该条规定通行权的建立应“对供役地产生最小损害”，并且“在与本规则一致的前提下，需役地到公共道路的距离可能是最短的”。最高法院认为，当“最短距离”和“最小损害”这两个标准不能在同一块土地上同时满足时，应优先考虑“最小损害”的标准。法院认为，Roullo 先生仅仅为了自身的便利而寻求强制通行权是不合理的，法律并不支持这种做法。法院解释说，即使有更长的路线，也应该采用，以避免对供役地造成损害，比如避开建筑物或墙壁。

    最高法院进一步阐述说，“法律要求的并非仅仅是为了需役地的便利而设置强制地役权”； “可以采取更长的方式来避免对供役地造成损害，例如，当存在可以通过绕行方式避免的建筑物或墙壁时。”。这一判决确立了一个明确的先例，即在菲律宾，建立通行权时，必须充分考虑对供役地的影响，并且只有在没有其他合理替代方案的情况下，才能选择对供役地造成重大损害的通行权。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是在确定通行权时，是否应该优先考虑最短距离，或者优先考虑对供役地产生最小损害。
    法院的判决是什么？ 最高法院推翻了上诉法院的判决，认为建立通行权时，应优先考虑对供役地产生最小损害，而不是最短距离。
    为什么法院做出这样的判决？ 法院认为，尽管通过 Calimoso 姐妹的土地是最短的路径，但会对她们的财产造成重大损害。存在其他替代方案，虽然距离更长，但不会造成任何损害。
    “需役地”和“供役地”分别是什么意思？ “需役地”是指需要通行权的土地，而“供役地”是指需要提供通行权的土地。在本案中，Roullo 先生的土地是需役地，Calimoso 姐妹的土地是供役地。
    获得通行权需要满足哪些条件？ 获得通行权需要满足四个条件：需役地被其他不动产包围且没有通往公共道路的适当出口；有适当的赔偿金支付；隔离并非由于需役地所有人的行为造成；所要求的通行权是对供役地损害最小的点。
    本案判决对土地所有者有什么影响？ 本案判决强调，在寻求地役权时，不仅要考虑便利性，还要充分考虑对邻近财产的影响。如果对邻近财产造成重大损害，则应选择其他替代方案。
    如果我需要通过邻居的土地才能到达公共道路，我应该怎么办？ 您应该与邻居协商，寻找双方都能接受的通行权解决方案。如果协商不成，您可以向法院提起诉讼，要求建立强制通行权。
    在本案中，Calimoso 姐妹最终需要提供通行权吗？ 不需要。最高法院驳回了 Roullo 先生的诉讼，但允许他基于本判决的条款针对适当的一方或多方提起另一起诉讼。

    最高法院的判决对于确保房地产纠纷中的公平和正义至关重要。在土地利用中寻求平衡至关重要，便利性不应以对他人造成不必要的损害为代价。这一原则指导所有者在涉及地役权时进行合作和周全考虑，最大限度地减少冲突并促进社区和谐。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: HELEN CALIMOSO, MARILYN P. CALIMOSO AND LIBY P. CALIMOSO, PETITIONERS, VS. AXEL D. ROULLO, RESPONDENT., G.R. No. 198594, January 25, 2016

  • 自愿地役权：公共道路的存在并不自动取消通行权

    本案裁定，即使地役权受益人（即通行权所有者）的房产可以通过其他方式进入公共道路，已通过协议设立的通行权仍然有效。这意味着，除非双方达成新的协议或通行权所有者放弃该权利，否则房产所有者不能仅仅因为存在其他通道就取消现有的通行权。本判决强调了协议中约定的财产权利的重要性，并明确了当事各方应遵守协议的义务。

    自愿地役权：新的通道可以推翻旧的协议吗？

    本案的核心问题是：当一块土地（供役地）的所有者试图取消授予相邻土地（需役地）的通行权时，需要证明什么？Unisource Commercial and Development Corporation 是马尼拉一块土地的注册所有者。这份土地的所有权证书上记录着一项自愿地役权的备忘录，该地役权是从恩卡纳西翁·S·桑迪科的原所有权证书中继承下来的。备忘录声明弗朗西斯科·伊达尔戈·马格尼菲科有权在他的土地上开门，通往桑迪科土地上的一条小路，从而到达帕西格河边的河口。之后，伊达尔戈的土地转移给了 Joseph Chung、Kiat Chung 和 Cleto Chung。Unisource 认为，因为 Chung 的土地现在可以通过 Matienza 街进入公共道路，所以应取消地役权的备忘录。

    诉讼由此开始，Unisource 向上诉法院提起诉讼，认为不再需要通行权。但是，上诉法院驳回了这一论点，指出存在其他通道仅能取消法定或强制性地役权，而不能取消像本案这样的自愿地役权。Unisource 对此判决提出上诉，认为地役权具有个人性质，而且 Chung 获得通行权后给 Unisource 带来了不正当得利。那么，菲律宾最高法院的观点是什么呢？

    最高法院驳回了 Unisource 的上诉，有效地维持了上诉法院的裁决，这强调了自愿协议的持久性。法院首先重申了地役权的定义，指出地役权是对他人有形不动产享有的实际权利。根据该权利，后者（地役地所有者）必须避免做某事，或不允许他人在其财产上做某事，或为他人（需役地所有者）的利益而允许某事在其财产上发生。

    法院承认，本案中的通行权是各方自愿设立的。因此，法院认为，现存的其他通道并不能自动取消它。本裁决依据的是法院对自愿地役权的解释。与法定地役权不同，自愿地役权源于协议。因此，自愿地役权只有在双方同意的情况下或由需役地所有者明确放弃该权利时才能被取消。正如最高法院所指出的，“通往高速公路的充足出口只能取消法定或强制性地役权，而不能取消像本案中的自愿地役权。”换句话说，Unisource 必须表明各方已经达成一致地撤销该地役权或 Chung 明确放弃。既然 Unisource 无法证明其中的任何一种情况，它的论点就没有效力。

    最高法院还驳斥了 Unisource 关于该地役权仅对 Hidalgo 具有个人性质的主张。法院依据《民法典》第 1311 条解释说，自愿地役权（如任何其他合同）通常在当事方及其继承人和受让人之间有效。此处的重要因素在于，Unisource 并未证明当事各方的意图不是这样。最后，最高法院认为，即使 Chung 对土地进行了分割，地役权仍然存在。最高法院强调了《民法典》第 618 条，该条规定，如果需役地在两个人或多人之间进行分割，他们每个人都可以完全使用地役权，而不会改变其使用地点或以任何其他方式使其更具负担性。

    法院明确表示，尽管该地役权没有在 Chung 的土地所有权证书上显示，但它仍然存在。更重要的是， Unisource 作为地役地的所有者，对其所有权进行注册并使其成为自由所有权（即，没有对自愿地役权进行注释）会导致地役权的消除，而不是相反的情况。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是，当需役地有另一条通往公共道路的通道时，供役地的所有者是否可以取消自愿地役权。
    什么是地役权？ 地役权是指一块土地（需役地）为另一块土地（供役地）的利益而在另一块土地上拥有的权利。 地役权可以是自愿设立，也可以由法律规定。
    自愿地役权与强制性地役权有什么区别？ 自愿地役权是地产业主通过协议创建的，而强制性地役权是根据法律（例如，当一块土地需要通过另一块土地才能进入公共道路时）创建的。
    法院在本案中的裁决是什么？ 法院裁定，自愿地役权并未因需役地拥有通往公共道路的另一条通道而消除。地役权仍然有效，除非双方同意取消地役权，或者需役地的所有者放弃该地役权。
    本案对于土地所有者有什么实际影响？ 对于土地所有者而言，这项裁决强调了土地上协议的权利和义务的严肃性。 即使情况发生了变化，例如，需役地找到了通往公共道路的其他通道，土地所有者也不能假设他们有权取消该协议。
    需要证明什么才能取消自愿地役权？ 为了取消自愿地役权，一方必须证明要么双方同意取消地役权，要么需役地所有者已经放弃了该地役权。仅显示另一条通道的存在是不够的。
    即使地役权没有在需役地的所有权证书上记录，它是否有效？ 是的，最高法院指出，在需役地的产权证明上没有关于地役权的注解并不意味着该地役权不存在。然而，如果供役地在没有自愿地役权的注解的情况下进行了注册，那可以使这个地役权失效。
    当地役权所有者将土地分割成几个小块时，会发生什么？ 当地役权所有者将其土地分成几个小块时，每一小块土地的所有者仍然可以完全使用该地役权，前提是这样做不会使供役地的负担增加。

    总而言之，Unisource Commercial and Development Corporation 诉 Joseph Chung, Kiat Chung 和 Cleto Chung 案澄清了自愿地役权的性质以及取消此类地役权的条件。它支持土地协议的圣约性质，以及证明这些协议变更所需的明确证据。因此，希望对与其土地相关的地役权进行质疑或取消的土地所有者应该对法院的裁决和他们的法律地位进行彻底评估。

    如需咨询本裁决在具体情况下的应用，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简短标题，G.R No.，日期

  • 通行权诉讼：菲律宾最高法院关于地役权充分出口的判决

    通行权诉讼中的关键教训：便利性并非充分出口的决定因素

    G.R. No. 125339, June 22, 1998

    在菲律宾，不动产所有权人有时会发现自己的土地被其他不动产包围，无法直接通往公共道路。这种情况下，他们可能会寻求法定地役权，即对他人的土地施加一项负担，允许他们通过该土地到达公共道路。然而，获得法定地役权并非易事。克里斯托瓦尔诉上诉法院案（G.R. No. 125339）清晰地阐明了菲律宾最高法院在此问题上的立场：便利性不足以构成法定地役权的基础。即使存在更便捷的通道，只要存在“充分”的出口，法院通常不会强制设立新的地役权。

    引言：被围困的房产与通行权的现实

    想象一下，您拥有一处房产，但四周都被邻居的土地包围，唯一通往外界的道路是穿过邻居的土地。这种“被围困”的境地在土地所有权纠纷中并不少见。在菲律宾，民法典规定了“法定地役权”制度，允许被围困土地的所有者要求邻近土地的所有者提供通行权。然而，这项权利并非绝对，其适用条件和范围受到严格限制。克里斯托瓦尔诉上诉法院案生动地展现了在菲律宾法院寻求法定地役权所面临的挑战。本案的核心问题是：现有通道即使不便，是否足以否定对更便捷通道的法定地役权主张？

    法定背景：菲律宾民法典关于通行权地役权的规定

    菲律宾民法典第649条和第650条是规制法定通行权地役权的核心条款。第649条规定了所有者或任何有权使用不动产的人，如果该不动产被其他不动产包围且没有通往公共道路的充分出口，可以要求经过邻近不动产的权利，并为此支付赔偿。该条文明确指出，如果不动产被住宅包围，只有在为了不动产的必要用途时，才应准予通行权。

    民法典第649条：
    所有者或任何有权使用不动产的人，该不动产被其他人的不动产包围，并且没有充分的公共公路出口，有权要求经过邻近不动产的权利，以便建立通往所述公路的通道，并在此之前支付适当的赔偿。
    如果这种地役权是以不妨碍其使用的方式准予的，则有义务请求通行权的人应支付赔偿。地役权的费用应由他承担。

    第650条进一步规定了确定通行权地点的标准。如果满足第649条规定的条件，并且在被围困不动产和公共道路之间有多块土地，则通行权应在“对供役地损害最小且距离公共道路最短”的土地上建立。然而，最高法院在实践中通常倾向于“损害最小”原则，而非“距离最短”原则。

    民法典第650条：
    第649条规定的地役权应在以下地点建立，即对供役地损害最小，并且在与此规则相符的情况下，从需役地到公共公路的距离可以最短。

    关键术语解释：

    • 需役地 (Dominant Estate): 从通行权地役权中受益的土地。在本案中，是Cristobal等人的房产。
    • 供役地 (Servient Estate): 承受通行权地役权负担的土地。在本案中，是Pacione夫妇的房产。
    • 充分出口 (Adequate Outlet): 指的是通往公共道路的通道，即使不一定是最方便或最短的路径，但足以满足需役地的正常需求。

    最高法院在之前的案例中，如Costabella Corporation诉上诉法院案，强调了“充分性”而非“便利性”是衡量出口是否满足法定地役权要求的标准。即使现有出口不尽如人意，只要“充分”，就不应强加新的地役权。这一原则旨在平衡需役地所有者的通行需求与供役地所有者的财产权。

    案例分析：《克里斯托瓦尔诉上诉法院》案

    本案的原告，克里斯托瓦尔等人，自1961年起居住在奎松市的房产中。被告小塞萨尔·莱德斯马公司拥有一片包含争议地块（Lot 1和Lot 2）的细分地块，这些地块毗邻原告的房产。Lot 1和Lot 2最初是一条名为Road Lot 2的私人道路的一部分，由小塞萨尔·莱德斯马公司独家拥有。原告一直使用Road Lot 2进出最近的公共道路。1979年，维萨亚斯大道成为国家道路后，小塞萨尔·莱德斯马公司向奎松市地区审判法院请愿，要求将Road Lot 2改造成住宅用地。该请愿获得批准，Road Lot 2被改造成住宅用地，即Lot 1和Lot 2。之后，小塞萨尔·莱德斯马公司将这两个地块卖给了马卡里奥·帕西奥内，并向其颁发了相应的产权证书。马卡里奥·帕西奥内又将地块转让给了他的儿子和儿媳，即被告帕西奥内夫妇。

    1987年，帕西奥内夫妇打算在Lot 1上盖房子时，发现该地块被一名名为胡安妮塔·杰罗尼莫的非法占用者占据，并且一部分被原告用作通往维萨亚斯大道的通道。因此，这对夫妇向村委会投诉了对其财产的侵入。在村委会调解程序中，原告提出付费使用Lot 1的一部分作为通道，但帕西奥内夫妇拒绝了这一提议。当双方未能达成友好协议时，这对夫妇开始用混凝土围墙围住Lot 1。

    原告抗议围墙，声称他们的房产四周被不同所有者的住宅房屋所包围，除了通过帕西奥内夫妇的房产外，没有通往维萨亚斯大道的充分出口和入口。由于他们的抗议没有得到理睬，原告提起了通行权地役权诉讼，并请求发布临时限制令（TRO）。

    地区审判法院驳回了原告的诉讼，理由是原告未能证明法定通行权地役权的一个基本要素，即缺乏通往公共公路（在本案中为维萨亚斯大道）的替代充分通道或出口。上诉法院维持了地区审判法院的判决。

    最高法院在审查此案时，支持了下级法院的裁决，认为原告未能证明其房产没有通往公共道路的充分出口。法院强调，根据实地考察报告和证据，存在另一条通往维萨亚斯大道的通道，即通过玛丽亚·埃琳娜街和一条私人道路，尽管这条路可能不那么方便，但仍然是“充分”的。最高法院引用了之前的判例，如拉莫斯诉加查利安案和弗洛罗诉利亚纳多案，在这些案例中，即使替代路线不便甚至泥泞，最高法院也拒绝设立法定地役权，因为便利性不是法定地役权的决定因素。

    最高法院进一步指出，即使拟议的通行权路线（通过Pacione夫妇的房产）是最短最直接的路线，但更重要的是，通行权应设在对供役地造成“最小损害”的地点。由于Lot 1面积很小，强行在该地块上设立地役权可能会不公正地剥夺Pacione夫妇对其财产的最佳使用和享受。

    最高法院的裁决：
    “为了有权获得强制通行权地役权，必须满足民法典第649条和第650条规定的先决条件。这些条件是：（1）需役地被其他不动产包围，没有通往公共公路的充分出口；（2）已支付适当的赔偿；（3）隔离不是由于需役地所有者的行为造成的；（4）所要求的通行权位于对供役地损害最小的地点，并且在与本规则一致的情况下，从需役地到公共公路的距离可以最短。
    在本案中，第一个要素显然不存在。正如地区审判法院和上诉法院所认定的那样，已经存在一个出口，这是一条位于原告房产左侧的人行道，与一条约五百（500）米长的私人道路相连。这条私人道路依次通往约2.5米宽的玛丽亚·埃琳娜街，最后到达维萨亚斯大道。初审法院认定该出口足以满足需役地的需求，因此原告没有理由抱怨他们没有通往维萨亚斯大道的充分出口。

    实践意义：对业主和开发商的影响

    克里斯托瓦尔诉上诉法院案强调了在菲律宾寻求法定通行权地役权的严格标准。业主在主张通行权时，仅仅证明更便捷的通道是不够的，必须证明现有通道“不充分”。“充分性”的判断标准具有一定的灵活性，将根据个案的具体情况而定，但法院通常会考虑现有通道是否能够满足需役地的基本通行需求，即使该通道可能不那么方便或需要绕行。

    对于房地产开发商而言，本案提醒他们在规划和开发项目时，务必确保所有地块都拥有通往公共道路的“充分”出口。这不仅可以避免未来的法律纠纷，也有利于项目的销售和价值提升。开发商不能仅仅依赖于未来的道路规划或假设，而应确保在项目交付时，每个地块都具备实际可用的通道。

    关键教训

    • 便利性不是充分性： 法定通行权地役权的要求是缺乏“充分”的出口，而非缺乏“最便捷”的出口。即使存在不便的通道，只要能够满足基本通行需求，法院通常不会强制设立新的地役权。
    • 举证责任： 寻求法定地役权的需役地所有者负有举证责任，必须证明其房产没有通往公共道路的充分出口，并满足民法典规定的其他条件。
    • 最小损害原则： 在确定通行权地点时，法院会优先考虑对供役地造成“最小损害”的原则，即使这意味着通行路线不是最短的。
    • 规划的重要性： 房地产开发商应在项目规划阶段充分考虑通行权问题，确保每个地块都拥有充分的出口，以避免未来的法律纠纷。

    常见问题解答 (FAQ)

    1. 什么是法定通行权地役权？
    法定通行权地役权是指法律允许被其他不动产包围且没有充分出口的土地所有者，要求邻近土地所有者提供通过其土地到达公共道路的权利。

    2. 获得法定通行权地役权需要满足哪些条件？
    根据菲律宾民法典，需要满足四个条件：（1）需役地被其他不动产包围，没有通往公共道路的充分出口；（2）已支付适当的赔偿；（3）隔离不是由于需役地所有者的行为造成的；（4）所要求的通行权位于对供役地损害最小的地点。

    3. “充分出口”和“便捷出口”有什么区别？
    “充分出口”指的是能够满足需役地基本通行需求的出口，即使不一定是最方便或最短的路径。“便捷出口”则更强调舒适和方便。法定地役权要求缺乏“充分出口”，而非“便捷出口”。

    4. 如果现有通道泥泞或雨季无法通行，是否可以主张法定地役权？
    这取决于具体情况。如果现有通道在大部分时间内都无法通行，可能被认定为“不充分”。但如果仅仅是雨季不便，法院可能会认为这只是“不便”，而非“不充分”，从而拒绝设立新的地役权。

    5. 如果最短的路线对供役地损害较大，法院会如何判决？
    法院会优先考虑“最小损害原则”。即使最短的路线更方便需役地，如果对供役地损害较大，法院可能会选择较长的路线，只要该路线对供役地的损害较小，且仍然是“充分”的出口。

    6. 如何确定“适当的赔偿”金额？
    赔偿金额通常根据对供役地造成的损害程度，以及通行权对供役地价值的影响来确定。如果双方无法协商一致，法院将进行评估并确定合理的赔偿金额。

    7. 如果我需要法律咨询，应该怎么办？
    如果您需要关于通行权地役权或相关房地产法律问题的法律咨询，ASG Law 律师事务所拥有丰富的经验，可以为您提供专业的法律服务。请随时通过 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的网站 联系方式 了解更多信息。ASG Law 律师事务所精通菲律宾房地产法，我们致力于为客户提供最佳的法律解决方案。立即联系我们，获得专业咨询！