本案确立了即使土地登记存在瑕疵，如果后续购买者是出于善意且支付了公平价格，他们的权利将受到保护。这意味着，即使原所有者对土地拥有更强的权利主张，但如果该土地已被转让给不知情的第三方，原所有者可能无法收回该土地。原所有者只能在首次产权登记之日起十年内提起追溯权诉讼，逾期将丧失诉讼权利。本案强调了土地交易中尽职调查的重要性，同时突显了产权登记制度对保护善意购买者的重要作用。
谁是真正的所有者？土地所有权纠纷与善意购买者
本案涉及菲律宾曼达维市一块土地的所有权纠纷，该土地最初登记在 Roberto Aboitiz 名下。Spouses Peter Po 和 Victoria Po（以下简称“Po 夫妇”）声称他们才是该土地的合法所有者，因为 Mariano Seno 早在 1973 年就将该土地出售给了 Ciriaco Seno，而 Ciriaco Seno 又于 1978 年将该土地出售给了 Po 夫妇。然而，Aboitiz 夫妇后来从 Mariano Seno 的其他继承人手中购买了该土地，并在 1993 年成功进行了土地登记，获得了产权证书。Po 夫妇于 1996 年提起诉讼，要求追回该土地并宣告 Aboitiz 夫妇的产权无效。本案的核心问题是，在存在产权纠纷的情况下，善意购买者的权利应如何得到保护？此外，原所有者提起追溯权诉讼的诉讼时效是多久？
最高法院首先确认了下级法院对此案的管辖权，驳回了 Aboitiz 夫妇提出的，由于存在相互冲突的法院判决，地区审判法院无权审理此案的主张。法院明确指出，Po 夫妇提起的诉讼是要求追溯权，而非撤销地区审判法院的判决，因此地区审判法院有权审理涉及房地产所有权的案件。进一步阐述了**追溯权诉讼**的概念，即承认另一方的产权登记，但声称该登记是错误或不正当的，并寻求将产权转移给合法所有者。这种诉讼的时效期限为自土地获得 Torrens 证书之日起十年。
接下来，最高法院驳回了 Aboitiz 夫妇关于 Po 夫妇的诉讼请求已超过诉讼时效的主张。法院解释说，追溯权诉讼的诉讼时效从**土地登记时开始计算**，而非从最初的土地买卖合同签订之时开始计算。在本案中，Po 夫妇在 Aboitiz 夫妇获得土地所有权证书后三年内提起诉讼，因此并未超过诉讼时效。此外，法院还驳回了 Aboitiz 夫妇提出的“禁止反言和懈怠”的主张。最高法院认为，Po 夫妇并没有放弃对该土地的权利，他们在评估员办公室登记了他们的权利，并在发现 Ciriaco Seno 放弃其对土地的权益后，与 Ciriaco Seno 签订了协议以保护他们的权益。
法院还裁定，**即使土地登记法院此前曾认定 Ciriaco Seno 仅以信托方式为 Mariano Seno 的继承人持有该土地，该认定对本案中的追溯权诉讼不具有约束力**。追溯权诉讼允许原所有者证明其对土地的所有权，法院不得仅仅依据土地登记法院的事实认定来做出判决。关于Aboitiz 夫妇对Po 夫妇与 Ciriaco Seno 之间签订的《绝对销售契约》的有效性提出的质疑，最高法院认为 Aboitiz 夫妇未能提供充分的证据来推翻经公证的文件的推定效力。经公证的文件被认为是具有规则性和真实性的。
本案中最重要的法律原则是**善意购买者保护原则**。尽管 Po 夫妇最初对争议土地拥有优先权，但该土地的某些部分后来被出售给了 Jose Maria Moraza、Ernesto Aboitiz 和 Isabel Aboitiz。法院裁定，这些个人是善意购买者，这意味着他们购买了土地，真诚地相信卖方（Aboitiz 夫妇）有权出售该土地。因此，法院维持了向这些善意购买者颁发的土地所有权证书的有效性。善意购买者的概念在房地产法中至关重要，因为它在保护合法产权和促进房地产交易的稳定方面实现了平衡。在菲律宾，尤其是在土地所有权历史可能很复杂的地区，这种平衡对于确保公平和可预测的市场至关重要。
根据第 1529 号总统令第 44 条：
“根据注册法令获得所有权证书的每位注册所有者，以及随后以**善意**和支付对价购买已注册土地并获得所有权证书的每位购买者，均应持有该所有权证书，且免受所有产权负担的影响，除非该等负担已在该证书中注明。”
因此，总而言之，最高法院维持了上诉法院的判决，确认 Po 夫妇对该土地的权利，但规定 Jose Maria Moraza、Ernesto Aboitiz 和 Isabel Aboitiz 作为善意购买者，其权利应受到保护。这意味着 Po 夫妇将无法收回已出售给善意购买者的土地部分。这种裁决突显了产权登记制度中善意购买者保护的重要性。
FAQs
| 本案中的关键问题是什么？ | 本案的关键问题是谁对争议土地拥有所有权，以及在存在产权纠纷的情况下，善意购买者的权利应如何得到保护。 |
| 什么是追溯权诉讼？ | 追溯权诉讼是一种承认另一方的产权登记，但声称该登记是错误或不正当的诉讼。它寻求将产权转移给合法所有者。 |
| 提起追溯权诉讼的诉讼时效是多久？ | 追溯权诉讼的诉讼时效为自土地获得 Torrens 证书之日起十年。 |
| 什么是善意购买者？ | 善意购买者是指购买土地并支付了公平价格，且不知悉他人对该土地拥有权利或权益的人。他们真诚地相信卖方有权出售该土地。 |
| 为什么善意购买者在房地产法中受到保护？ | 善意购买者受到保护，因为公共政策旨在维护产权证书的不可争议性，并鼓励对房地产交易的信任。这有助于确保房地产市场的稳定。 |
| 在本案中，产权登记制度发挥了什么作用？ | 产权登记制度发挥了关键作用，因为它旨在提供清晰可靠的土地所有权记录。然而，本案表明，即使存在登记，仍然可能出现产权纠纷。 |
| 在购买土地之前，购买者应该采取哪些步骤来保护自己？ | 在购买土地之前，购买者应进行尽职调查，包括审查产权证书、检查产权负担，并确保卖方有权出售该土地。 |
| 本案对未来的房地产交易有什么影响？ | 本案强调了购买者在进行房地产交易时进行尽职调查和彻底审查产权的重要性。它还提醒人们，追溯权诉讼有时效限制。 |
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