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标签： 购房者权利

  • 菲律宾房地产抵押贷款止赎：银行疏忽的后果及购房者保护

    银行会计义务疏忽导致止赎无效

    CARMELITA C. CRUZ AND VILMA LOW TAY, DOING BUSINESS UNDER THE NAME AND STYLE “REPUBLIC SHOES AND HANDBAGS MANUFACTURING,” PETITIONERS, VS. METROPOLITAN BANK AND TRUST COMPANY, PABLITA M. MIGRINO (CLERK OF COURT AND EX­-OFFICIO SHERIFF, REGIONAL TRIAL COURT [RTC], PASIG CITY) AND ALVARO D. MIJARES (SHERIFF IV, RTC, PASIG CITY), RESPONDENTS. IN RE: EX-PARTE PETITION FOR ISSUANCE OF A WRIT OF POSSESSION, ETC., METROPOLITAN BANK AND TRUST COMPANY, RESPONDENT. G.R. No. 236605, July 29, 2024

    银行在处理客户账户时，负有审慎和准确的义务。如果银行未能履行其会计义务，导致贷款余额存在不确定性，那么止赎程序可能会被宣布无效。本案强调了银行在止赎抵押贷款前，必须提供完整和准确的账目，否则止赎可能被撤销。

    引言

    想象一下，您辛辛苦苦攒钱购买了一套房产，却因为银行的错误而被止赎。这不仅是对您的经济造成打击，更是对您精神上的折磨。在菲律宾，最高法院的这项裁决强调了银行在止赎程序中的责任，并为购房者提供了重要的保护。

    本案涉及Carmelita C. Cruz 和 Vilma Low Tay（以下简称“Cruz等”）与首都银行（Metrobank）之间的贷款纠纷。Cruz等认为他们已经超额支付了贷款，但银行未能提供清晰的账目。在未解决账户争议的情况下，银行对Cruz等的房产进行了止赎。最高法院最终推翻了上诉法院的判决，并恢复了初审法院的裁决，宣布止赎无效。

    法律背景

    在菲律宾，抵押贷款是一种常见的融资方式。当借款人未能按时偿还贷款时，贷款人有权通过止赎程序收回抵押物。然而，止赎程序必须严格遵守法律规定，以保护借款人的权益。《菲律宾民法典》第1231条规定了债务消灭的几种方式，包括：

    第1231条。义务消灭：

    1. 通过付款或履行；
    2. 因标的物灭失；
    3. 通过债权人宽恕或免除债务；
    4. 通过债权和债务人权利的混同或合并；
    5. 通过抵销；
    6. 通过更新。

    此外，第3135号法案（经修订）第8条允许债务人在止赎出售后30天内，以抵押贷款未被违反或出售未按照法案规定进行为由，申请撤销出售和取消占有令。

    例如，如果一个人已经全额偿还了贷款，但银行仍然进行止赎，那么这个人可以根据上述法律规定，申请撤销止赎。

    案件分析

    以下是案件的主要时间线：

    • 1993-2004年：Cruz等从首都银行获得多笔贷款。
    • 2004年：Cruz等与首都银行达成重组协议，并签署了一份本票，金额为8,600,000菲律宾比索。
    • 2005年：Cruz等因首都银行未能提供准确的账目，向马里基纳地区审判法院（Marikina RTC）提起会计诉讼。
    • 2009年：首都银行向帕西格地区审判法院（Pasig RTC）提起房地产抵押贷款的非司法止赎申请。
    • 首都银行在止赎出售中成为最高出价者，并获得了出售证明。
    • 首都银行向帕西格地区审判法院提起单方占有令申请。
    • Cruz等提起诉讼，要求撤销止赎出售。
    • 马里基纳地区审判法院在会计诉讼中作出有利于Cruz等的判决，命令首都银行提供完整的账目。
    • 帕西格地区审判法院在合并案件中作出判决，宣布止赎程序无效。
    • 首都银行向上诉法院提起上诉，上诉法院最初维持了马里基纳地区审判法院的判决，但后来推翻了帕西格地区审判法院的判决。
    • 最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了帕西格地区审判法院的裁决。

    最高法院强调，之前的会计诉讼判决具有既判力，因为首都银行未能提供完整和准确的账目，导致贷款余额存在不确定性。法院引用了之前的判决：

    “总而言之，对贷款文件进行周密的审查，并对已汇款项进行适当的核算，最终将解决是否存在贷款超额支付的问题。以最高的勤勉程度对待受访者的账户是首都银行的信托义务。”

    法院还指出，止赎是贷款未偿还的后果，因此，如果贷款已被全额支付或存在争议，则止赎无效。

    实际意义

    本案对菲律宾的银行和购房者具有重要的实际意义。它强调了银行在处理客户账户时的责任，并为购房者提供了额外的保护。以下是一些关键的教训：

    • 银行必须提供完整和准确的账目。
    • 在止赎抵押贷款之前，银行必须解决账户争议。
    • 如果贷款已被全额支付或存在争议，则止赎无效。
    • 购房者有权要求银行提供账目，并对止赎程序提出异议。

    例如，如果一家公司因银行未能提供准确的账目而面临止赎，那么该公司可以援引本案的判决，要求撤销止赎。

    常见问题

    1. 什么是止赎？

    止赎是指贷款人因借款人未能按时偿还贷款而收回抵押物的法律程序。

    2. 止赎程序有哪些步骤？

    止赎程序通常包括以下步骤：违约通知、止赎申请、公开拍卖、赎回期和占有令。

    3. 购房者有哪些权利？

    购房者有权要求银行提供账目，对止赎程序提出异议，并在赎回期内赎回抵押物。

    4. 如何避免止赎？

    避免止赎的方法包括：按时偿还贷款、与银行协商重组协议、寻求债务咨询和出售房产。

    5. 如果银行未能提供准确的账目，该怎么办？

    您可以向银行提出投诉，寻求法律援助，并向法院提起诉讼。

    如需更多信息或法律咨询，请联系ASG Law：联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

  • 共同责任的范围：未完工公寓项目中银行的还款义务

    最高法院裁定，银行作为未完工公寓项目的应收账款受让人，仅对从买方实际收到的款项承担连带责任。该判决澄清了银行在此类情况下的义务，使其责任范围限于其直接收到的金额，而不包括原始开发商的全部债务，为消费者权益提供了一个重要的视角。

    未完工梦想：银行的介入以及谁承担责任？

    本案源于Prime Town Property Group, Inc.（PPGI）和United Coconut Planters Bank（UCPB）之间的复杂安排。PPGI与配偶Walter和Lily Uy签订了合同，承诺在Kiener Hills Mactan公寓项目中交付一套公寓。然而，PPGI后来将其应收账款转让给UCPB，作为偿还其巨额贷款协议的一部分。当公寓未能竣工时，Uy夫妇起诉PPGI和UCPB，要求赔偿损失。

    最高法院仔细审查了PPGI与UCPB之间的协议，以及公寓买方的权利，尤其聚焦了UCPB是否完全承担PPGI作为项目开发商的义务。案件的关键在于确定UCPB是否仅仅是应收账款的受让人，或者它是否承担了项目的所有责任，包括完成公寓建设。审理过程涉及详细审查PPGI与UCPB之间的协议措辞，特别关注协议中关于责任转让的条款，这最终影响了银行所欠购房者的款项数额。

    最高法院认为，PPGI与UCPB之间的协议构成一项应收账款转让而非权利完全替代。法院强调，该协议明确规定UCPB只获得PPGI从公寓买方收到的应收账款的权利，但不承担PPGI与买方合同项下的任何义务。这对于界定UCPB的责任范围至关重要。法院还援引先例，强调UCPB的角色仅限于收款方，而不是开发商。

    法院指出，即使UCPB向买方保证项目完成，这些保证也不构成UCPB将接管开发责任的承诺。UCPB没有声称自己是Kiener的新所有者或会完成Kiener。因此，消费者不能仅仅依赖银行的保证。这种区别对于确保UCPB仅对其直接行为和代表负责至关重要，而不为其关联方的义务负责。

    鉴于先例和现有证据，最高法院裁定UCPB仅需向Uy夫妇偿还其实际收到的款项，即157,757.82比索，并支付6%的年息。法院的理由是，PPGI和UCPB之间的协议只构成了应收账款的转让，并没有将PPGI的所有义务转移给UCPB。这一决定反映了对协议措辞的严格解释以及避免强加银行未同意承担的责任的愿望。

    本案强调了房地产交易中合同明确的重要性，它还凸显了消费者在进行重大投资时需要了解和验证第三方关系的必要性。该判决强调，银行只对其直接收到的款项负责，不承担开发商履行建设义务的责任。

    最高法院对法院先前认定的事实发现提出质疑是罕见的。但是，它仍然以法理为依据，将UCPB的责任限制在明确证明已收到的金额范围内，证明之前的判决忽视了与PPGI应收账款责任相关的重要证据。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，作为开发商应收账款的受让人，银行的责任范围，以及银行是否承担开发商的所有义务。
    应收账款转让对购房者的权利有什么影响？ 应收账款转让将收款权转移给银行，但不一定改变原始开发商的合同义务，除非另有明确约定。
    最高法院对UCPB的责任的依据是什么？ 法院裁定UCPB只对其从Uy夫妇收到的金额承担连带责任，并裁定转让协议不构成PPGI义务的全部转让。
    UCPB的辩论是什么？ UCPB认为，它只对实际收到的金额负责，之前的法院裁决中，计算实际负债金额有误。
    Uy夫妇的立场是什么？ Uy夫妇寻求对他们支付的所有款项进行全额退款，声称UCPB已经介入了PPGI的位置，并因原始公寓合同受到约束。
    先例在本案中扮演了什么角色？ 法院考虑了关于涉及UCPB与PPGI之间类似安排的案件的先前判决，从而进一步确认UCPB仅仅是应收账款的受让人。
    本判决对购房者有什么意义？ 此裁决提醒购房者要尽职调查，清楚开发商与银行或其他金融机构之间协议的具体条款，明确协议的范围。
    在本案中，“共同责任”意味着什么？ 共同责任意味着，如果PPGI不能偿还全部债务，UCPB有义务按照实际收到的金额对Uy夫妇的欠款进行偿还，但受限于其各自的合同范围和实际收入金额。

    总之，最高法院的裁决阐明了在房地产交易中涉及银行作为应收账款受让人的合同义务原则。在复杂的房地产安排中，准确确定银行的责任范围，并要求开发商必须履行其建设承诺。有关本裁决对特定情况的应用的咨询，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 马塞达法：未按规定公证的取消合同无效

    根据马塞达法，即使购房者支付的款项不足以获得某些权益，开发商仍必须按照法定的程序来取消合同。本案澄清了未按照规定进行公证的取消合同是无效的，强调了对经济弱势购房者的保护，并明确了法律适用的严格要求。即使在取消合同无效的情况下，如果房产已被转售，法院可判令退还购房款并支付利息，以实现公平。

    未支付足够的款项？确保取消通知符合马塞达法

    普里西拉·扎夫拉·奥尔贝与菲律宾土地公司签订了一份购买土地的协议，总价为 2,566,795 比索，分期支付。奥尔贝支付了部分款项，但由于经济困难未能继续支付。菲律宾土地公司向奥尔贝发出了取消合同的通知，该通知经过公证，但仅附有宣誓词而非确认书。随后，该公司将土地出售给了第三方。奥尔贝向住房和土地管理局 (HLURB) 提出申诉，要求退款，理由是取消合同的通知并非通过公证行为有效取消。HLURB 最初做出了有利于奥尔贝的裁决，但上诉法院推翻了该裁决。高等法院审理了此案，以确定奥尔贝是否有权根据马塞达法获得退款或其他利益。此案的核心问题是取消合同是否有效，以及未严格按照规定进行公证对购房者的影响。

    法院认定，奥尔贝支付的款项不足以获得马塞达法第 3 条规定的权益，该条规定购房者至少支付了两年的分期付款才有权获得现金退款。但法院也强调，即使购房者未能满足第 3 条的要求，开发商在取消合同方面也必须严格遵守马塞达法第 4 条规定的程序。第 4 条规定，如果购房者支付的分期付款不足两年，则卖方应给予购房者自分期付款到期之日起不少于六十日的宽限期。如果购房者未能在宽限期届满时支付到期的分期付款，卖方可在购房者收到经公证的取消通知或解除合同的要求后三十日取消合同。本案的关键在于公证要求，法院强调，必须通过有效的公证行为发出取消合同的通知，以确保购房者知悉自己的权利，并得到充分的保护。

    法院认为，菲律宾土地公司发出的取消合同通知中的公证行为不符合马塞达法和 2004 年《公证实务规则》的要求。该通知仅附有宣誓词，而非确认书，而确认书是一种公证行为，其中个人在公证员面前证明其自愿签署文件，并有权代表相关实体这样做。本案中，菲律宾土地公司催收部门的个人签署了取消通知，但未能提供其有权代表公司取消合同的证据。此外，宣誓词未能充分确定签署人的身份。2004 年《公证实务规则》生效后，社区税证明不再被视为有效的身份证明，这意味着取消通知在公证方面存在缺陷。

    法院强调，遵守马塞达法的取消规定至关重要，特别是要考虑到该法的宗旨在于保护购房者免受开发商可能采取的单方面和不正当行为的侵害。高等法院重申，由于取消合同的通知没有经过有效的公证，取消行为无效，购买协议仍然有效。但是，由于菲律宾土地公司已将该土地出售给第三方，法院裁定退还奥尔贝的购房款并支付利息是公平的。具体来说，法院责令菲律宾土地公司退还奥尔贝实际支付的 608,648.20 比索，并自 2004 年 11 月 17 日（奥尔贝提出申诉之日）起至 2013 年 6 月 30 日按每年 12% 的法定利率计息；自 2013 年 7 月 1 日起至全额支付之日按每年 6% 的法定利率计息。该案被发回住房和土地管理局，以妥善执行判决。

    法院的这一裁决强调了开发商在取消分期付款购买房地产合同方面遵守马塞达法的必要性。该裁决重申，购房者应得到充分的保护，免受不符合必要法律程序的单方面合同取消行为的侵害。法院的立场表明，任何背离这些保护性措施的行为都将受到严厉的惩罚。由于开发商出售该土地的行为实质上剥夺了奥尔贝根据最初协议获得该土地的权利，因此退还购房款并支付利息确保了对奥尔贝而言公平的结果，同时认可了在这些情况下保护消费者的重要性。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是菲律宾土地公司发出的取消合同的通知是否符合马塞达法的要求，特别是是否经过有效的公证行为。
    什么是马塞达法？ 马塞达法（第 6552 号共和国法案）旨在保护以分期付款方式购买房地产的购房者的权利，规定了关于宽限期和取消程序的具体规则。
    马塞达法第 3 条说了什么？ 马塞达法第 3 条适用于已支付至少两年的分期付款的购房者，赋予他们在支付后续分期付款方面违约时某些权利，包括宽限期和现金退款权。
    马塞达法第 4 条说了什么？ 马塞达法第 4 条适用于支付的分期付款不足两年的情况，赋予购房者至少 60 天的宽限期，并在满足特定条件下允许卖方取消合同。
    在本案中，“有效的公证行为”的含义是什么？ 有效的公证行为是指取消合同的通知不仅要经过公证员的宣誓词，还要经过确认书，确认签署人有权代表卖方采取行动。
    本案中取消合同的通知存在什么问题？ 取消合同的通知仅附有宣誓词，而非确认书，也未使用适当的身份证明，未能达到《公证实务规则》的要求。
    如果房地产开发商取消合同的方式不符合马塞达法，会发生什么？ 如果不符合马塞达法，取消行为可能无效，购买协议仍然有效，开发商可能需要退还购房款并支付利息。
    法院在本案中的裁决是什么？ 法院推翻了上诉法院的裁决，并责令菲律宾土地公司退还奥尔贝已支付的款项并支付利息，同时维持马塞达法对购房者的保护。

    本案澄清了马塞达法的关键方面，并明确了对购房者的保护措施，重申了法院在购房交易中对购房者权利的坚定维护。开发商需要确保严格遵守马塞达法规定的流程，尤其是在取消协议的过程中，以避免承担法律责任和确保公平。

    如需咨询本判决对特定情况的适用，请通过contact 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本文仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, 2017 年 9 月 6 日

  • 分期付款购房者权利：开发商未履行承诺时暂停付款

    本案重申，在房地产开发商未履行合同承诺，完成住宅区配套设施建设期间，分期付款购买住宅区地块的买方有权暂停支付分期付款。 这项裁决强调了开发商的合同义务，并保障了购房者在开发项目未达到承诺标准时的利益。 它明确了购房者的权利，允许他们在开发商未能履行合同义务的情况下，暂停付款，而不会因此受到处罚。 它进一步确立了房地产开发领域公平交易和消费者保护的原则，确保开发商对其承诺负责，购房者在投资未按计划进行时拥有追索权。

    未建成便利设施：分期付款购房者可以拒绝付款吗？

    本案涉及一家房地产公司（Tagaytay Realty Co., Inc.）与一名地块购买者（Arturo G. Gacutan）之间的纠纷。1976年，Gacutan同意从Tagaytay Realty分期购买位于Foggy Heights Subdivision的一块住宅用地。作为协议的一部分，Tagaytay Realty承诺在两年内完成住宅区的道路、排水系统以及游泳池和网球场等便利设施建设。合同明确规定，如果开发商未能按时完成这些设施建设，Gacutan有权暂停支付月供，且不会产生罚息。然而，Tagaytay Realty并未能在规定期限内完成建设。Gacutan通知Tagaytay Realty，他将暂停付款，直到基础设施和配套设施完善。最终，该房地产公司要求其支付合同余款、利息和罚金，于是Gacutan向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，要求Tagaytay Realty在不收取利息和罚金的情况下接受余款，并交付该地块的所有权。

    房地产公司辩称，由于比索贬值、劳动力和建筑材料成本增加以及地块价值上涨等原因，履行合同义务过于困难，应免除其履行义务。此外，它还声称，由于买方尚未在该地块上建造房屋，因此故意暂停了基础设施建设。本案的核心法律问题是：在房地产开发商未能按照约定完成住宅区配套设施建设的情况下，分期付款购房者是否有权暂停付款？ 围绕合同义务、消费者保护以及公平原则展开了激烈辩论。

    住房和土地使用监管委员会（HLURB）最初做出了有利于Gacutan的裁决，责令Tagaytay Realty接受不含利息和罚金的余款，并交付产权证书。 总统府和上诉法院均维持了这一裁决。法院指出，根据第957号总统令第20条，所有开发商必须在许可证颁发之日起一年内完成基础设施项目。本案中，开发商单方面选择暂停基础设施建设，这违反了这一法律义务。 开发商辩称，情况变化使其履行合同义务变得极其困难，但法院认为，仅仅是成本增加或不便，并不足以解除开发商的合同义务。开发商未能及时完成便利设施的建设构成了对合同的违反，并赋予购房者暂停付款的权利。

    法院还驳回了该房地产公司的延期履行抗辩，指出延迟完工是开发商主动造成的，且经济状况恶化早于延误完工。 关于分期付款购房者，即使在基础设施未按承诺建成的情况下，是否应继续支付利息的问题，法院的裁决至关重要。此外，法院还评估了该购房者在案件中的行为是否应被视为懈怠，因为懈怠指的是在一段不合理的时间内未能或疏忽行使权利。

    关于要求买方支付12%的年利息问题，法院赞同根据双方的分期销售合同约定，这种利息是有效的。 此外，关于购房者提出的根据合同余款仅为8,587.80比索的主张，并且反对支付合同规定的基础设施未能建成时的罚金，也进行了评估。 法院解释说，年利率或摊销利率旨在补偿房地产公司等待七年才能收到全部本金。 购房者有义务支付约定的年利息，但不包括罚金。

    虽然购房者暂停支付分期付款是正当的，但仍然有义务在完工前支付未偿还的本金余额以及约定的利息。这一立场与支持公平交易和保护购房者权利的既定法律原则相一致，同时又坚持了合同义务。

    至于房地产公司的时效抗辩，法院发现购房者并没有放弃他的权利，理由是他向开发商发出了定期书面要求，表明他打算行使合同中规定的暂停付款权。这些要求表明该购房者始终坚持自己的权利，避免了在时效规定下的任何放弃或不作为。 本案重申，根据957号总统令第35条，如果开发商未能履行其义务，国家住房管理局有权接管基础设施建设工作，并由开发商承担相关费用。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是，在房地产开发商未能按约定完成住宅区配套设施建设的情况下，分期付款购房者是否有权暂停付款。
    开发商辩称可以免除其义务的理由是什么？ 房地产公司辩称，比索贬值、成本增加以及地块价值上涨等原因使其履行合同义务变得过于困难，并且由于买方尚未建造房屋，暂停基础设施建设是合理的。
    法院在本案中的裁决是什么？ 法院裁定，由于房地产公司未能按约定完成配套设施建设，购房者有权暂停付款，但仍有义务支付合同规定的本金余额和年利息，罚金除外。
    懈怠是如何适用于本案的？ 法院驳回了时效抗辩，认为购房者发出了定期书面要求，这表明他打算行使暂停付款的权利，因此没有放弃自己的权利。
    年利率在本案中的重要性是什么？ 法院认定合同规定的年利率是有效的，并解释说该利率旨在补偿房地产公司等待七年才能收到全部本金。
    957号总统令第35条的意义是什么？ 957号总统令第35条授权国家住房管理局接管和完成未能履行义务的开发商的建设项目，费用由该开发商承担。
    分期付款购买者在完成住宅区开发的义务方面有哪些选择？ 分期付款购买者可以选择要求偿还已支付的总额，或等待住宅区的进一步开发；如果选择后者，他们可以暂停支付分期付款，直到开发商履行了对他们的义务。
    根据最高法院的裁决，在本案中应如何调整余额付款？ 购房者必须支付未偿还的19,965.60比索余额以及约定的年利息，但开发商未能按时完成住宅区的设施，因此不支付罚金。

    如果想了解此裁决在具体情况中的适用性，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG律师事务所联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。 有关针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：TAGAYTAY REALTY CO., INC. VS. ARTURO G. GACUTAN, G.R. No. 160033, 2015年7月1日

  • 菲律宾房地产开发商违约：购房者权利及救济措施

    菲律宾房地产开发商违约时，购房者的权利与救济

    G.R. NO. 164136, January 25, 2006

    房地产开发商未能按合同约定完成开发项目，对购房者造成了严重影响。本案重点探讨了在菲律宾房地产开发商违约的情况下，购房者的权利以及可以采取的法律救济措施。了解这些权利对于保护自身利益至关重要。

    案件背景

    在菲律宾，房地产开发商有义务按照合同约定完成开发项目。如果开发商未能履行这些义务，购房者有权采取法律行动。在卡洛斯·R·塔马约诉米拉格罗斯·黄等人的案件中，最高法院审理了一起房地产开发商未能按合同约定完成细分开发项目的案件。本案涉及一份购买达沃市一块土地的合同，买方声称由于开发商未能按协议进行开发，他有权停止付款。案件的核心问题是，在开发商违约的情况下，买方是否有权暂停付款并要求履行合同。

    相关法律背景

    本案涉及的关键法律包括总统令第957号（细分和公寓买家保护法令）和共和国法案第6552号（房地产分期付款买家法案）。

    总统令第957号旨在保护细分和公寓项目的购房者。该法令要求开发商提供必要的设施、改进和基础设施。第20条规定了竣工时间：“每个业主或开发商应在颁发细分或公寓项目许可证之日起一年内，或管理局规定的其他期限内，建造并提供设施、改进、基础设施和其他形式的开发，包括供水和照明设施，这些设施在批准的细分或公寓计划、小册子、招股说明书、印刷品、信件或任何形式的广告中提供和指示。”

    第23条规定了不没收付款：“在细分或公寓项目中购买地块或单元的买方支付的任何分期付款，如果买方在适当通知业主或开发商后，由于业主或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则不得没收。”

    共和国法案第6552号，也称为房地产分期付款买家法案，规定了在买方拖欠分期付款时的权利和救济措施。特别是，它规定了宽限期和取消合同的程序。

    案件分析

    以下是案件的简要概述：

    • 1981年，塔马约与黄氏家族通过其代理人EAP Development Corporation签订了一份购买达沃市一处细分地块的合同。
    • 塔马约支付了首付款，并按月分期付款至1982年6月，之后停止付款，理由是该细分项目未进行开发。
    • 黄氏家族于1985年起诉EAP，要求解除合同，理由是EAP未能开发该细分项目。
    • 1986年，塔马约通知黄氏家族，由于未进行开发，他已停止付款，并将在开发完成后恢复付款。
    • 1991年，塔马约试图全额支付购房款，但黄氏家族拒绝接受，声称合同已解除。
    • 1997年，塔马约向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，要求强制履行合同。

    HLURB驳回了塔马约的诉讼，但总统办公室推翻了HLURB的裁决，裁定塔马约有权获得退款，因为该房产已被出售给善意买家。此案最终上诉至最高法院。

    最高法院认为，塔马约有权暂停付款，因为黄氏家族未能按合同约定开发该细分项目。法院强调，根据总统令第957号，开发商有义务提供必要的设施和基础设施。

    最高法院还强调，黄氏家族未能按照共和国法案第6552号的规定取消合同，这意味着合同仍然有效。法院裁定，塔马约有权在全额支付购买价后，要求黄氏家族履行合同。

    最高法院引用了总统令第957号第23条：“当买方在适当通知业主或开发商后，由于业主或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时限内开发细分或公寓项目而停止进一步付款，则不得没收。”

    法院进一步指出：“要求HLURB在停止付款前获得批准不符合法律保护无辜地块或房屋买家免受诡计多端的细分开发商侵害的意图。为了充分实现这一意图，应将停止付款的权利视为在适当通知业主或开发商或向HLURB提起针对违规开发商的投诉后立即生效。”

    实际影响

    本案对菲律宾的房地产交易具有重大意义。它澄清了在开发商未能按合同约定开发项目时，购房者的权利。它强调了开发商遵守总统令第957号规定的义务的重要性，并重申了购房者在开发商违约时有权暂停付款。

    对于购房者来说，本案强调了在购买细分地块或公寓单元之前进行尽职调查的重要性。购房者应审查开发计划，并确保开发商获得必要的许可证和批准。他们还应了解自己的权利和救济措施，以防开发商违约。

    关键教训

    • 开发商有义务按照合同约定开发细分项目。
    • 如果开发商未能履行这些义务，购房者有权暂停付款。
    • 开发商必须按照共和国法案第6552号的规定取消合同。
    • 购房者有权在全额支付购买价后，要求开发商履行合同。

    常见问题解答

    问：如果房地产开发商未能按合同约定开发项目，我该怎么办？

    答：您可以向开发商发出书面通知，说明其违约行为，并表示您打算暂停付款。您还可以向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼，要求强制履行合同或损害赔偿。

    问：我可以在没有HLURB批准的情况下停止付款吗？

    答：是的，根据最高法院的裁决，您可以在适当通知开发商后停止付款，而无需事先获得HLURB的批准。但是，建议您尽快向HLURB提起诉讼，以正式记录您的投诉。

    问：如果开发商取消了我的合同，我有什么权利？

    答：如果开发商未能按照共和国法案第6552号的规定取消合同，则取消无效，您的合同仍然有效。您有权在全额支付购买价后，要求开发商履行合同。

    问：如果该房产已被出售给另一方，我该怎么办？

    答：如果该房产已被出售给善意买家，您可能无法再要求该房产。但是，您有权获得开发商的损害赔偿，包括您已支付的金额以及利息。

    问：我如何确保房地产开发商履行其义务？

    答：在购买细分地块或公寓单元之前，请进行尽职调查。审查开发计划，并确保开发商获得必要的许可证和批准。您还可以要求开发商提供履约保证或信用证，以确保其履行义务。

    上述案例分析体现了房地产开发合同纠纷的复杂性。如果您在菲律宾遇到类似的房地产问题，请随时联系我们 ASG Law，我们可以帮助您了解您的权利和可用的法律途径。我们的专家团队随时准备为您提供专业的法律咨询和代理服务。立即通过 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 与我们联系，我们将竭诚为您服务！

  • 菲律宾房地产纠纷：房屋及土地利用监管委员会（HLURB）在强制履行和所有权移交案件中的管辖权

    菲律宾房地产纠纷：房屋及土地利用监管委员会（HLURB）在强制履行和所有权移交案件中的管辖权

    G.R. No. 130460, September 23, 1999

    引言

    在菲律宾，房地产纠纷可能错综复杂，尤其当涉及到强制履行销售合同和移交房产所有权时。想象一下，您购买了一块土地，但卖方拒绝交出所有权证书，阻碍您完成交易。这种情况凸显了明确管辖权的重要性，以确保迅速公正地解决此类争议。最高法院在Siasoco v. Narvaja案中的判决，清晰地阐明了房屋及土地利用监管委员会（HLURB）在涉及房地产开发商和购房者之间特定类型纠纷中的专属管辖权，特别是在强制履行和所有权移交的背景下。

    本案的核心问题在于，当事人向地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求强制卖方交出所有权证书时，地区审判法院是否具有管辖权，或者此类案件是否应专属归房屋及土地利用监管委员会（HLURB）管辖。Siasoco v. Narvaja案的判决为解决菲律宾房地产纠纷的适当途径提供了重要的指导，明确了购房者应向哪个机构寻求救济，以实现其权利并确保其投资。

    法律背景：HLURB的管辖权

    为了理解最高法院在Siasoco v. Narvaja案中的裁决，必须首先了解HLURB在菲律宾房地产监管框架内的作用和管辖权。HLURB是根据第648号行政命令设立的政府机构，负责监管菲律宾的住房和土地开发。其任务之一是裁决房地产开发商和公众之间的纠纷，特别是那些涉及不健全的房地产商业行为、退款索赔以及强制履行案件的纠纷。

    第648号行政命令第8(11)条明确赋予HLURB“审理和裁决以下案件的专属管辖权：不健全的房地产商业行为案件；针对项目业主、开发商、经销商、经纪人或销售人员提出的退款索赔；以及强制履行案件。” 此后，第90号行政命令进一步扩大了HLURB的权力，巩固了其作为房地产纠纷主要仲裁机构的地位。这项立法授权旨在为购房者提供一个专门的行政论坛，以经济高效且高效的方式解决他们与开发商的争议，而无需通过传统法院系统的漫长诉讼程序。

    最高法院在United Housing Corporation v. Dayrit案中强化了HLURB的专属管辖权。在该案中，最高法院裁定，针对细分开发商提起的强制履行诉讼，以迫使其执行绝对销售契约并交付所有权证书，应由HLURB而非地区审判法院管辖。法院强调，HLURB的管辖权旨在确保对房地产开发领域的专业和统一的裁决，这与普通法院的管辖权不同，普通法院可能不具备处理此类专门案件的专业知识。

    值得注意的是，“强制履行”在法律上是指要求合同当事方履行其在合同项下的义务的补救措施。在房地产背景下，这通常意味着迫使开发商按照销售协议的条款交付房产所有权和所有权文件。根据HLURB的授权，其管辖权延伸至涉及房地产开发商和购房者之间此类义务的纠纷，旨在保护购房者的权利并规范房地产行业。

    案件分析：Siasoco v. Narvaja案

    Siasoco v. Narvaja案围绕着David Siasoco名下的两块土地展开，他的继承人（Siasoco 家族）将这两块土地卖给了Januario Narvaja。争议始于Siasoco家族拒绝交出土地的所有权证书，尽管HLURB已命令他们履行销售合同。以下是案件的详细经过：

    • HLURB的最初诉讼：Narvaja最初向HLURB对Rodolfo A. Siasoco（Siasoco家族的代表）提起强制履行诉讼，要求其完成土地销售。HLURB仲裁员作出有利于Narvaja的裁决，命令Siasoco家族接受余款，执行绝对销售契约，并交付所有权证书。
    • HLURB专员委员会的确认：Siasoco家族对HLURB专员委员会的裁决提出上诉，但上诉被驳回，原HLURB仲裁员的裁决得到确认。HLURB进一步指示其仲裁员代表Siasoco家族执行绝对销售契约，并指示土地注册处将所有权转移给Narvaja。
    • 地区审判法院（RTC）的诉讼：尽管HLURB的命令，土地注册处仍拒绝注册销售契约，除非提交所有权证书原件。由于Siasoco家族拒绝交出所有权证书，Narvaja向拉古纳地区审判法院提起诉讼，要求强制Siasoco家族交出所有权证书。
    • Siasoco家族的动议：Siasoco家族向地区审判法院提出动议，要求驳回诉讼并中止程序，理由是地区审判法院缺乏管辖权，且HLURB已存在相同当事人和相同问题的案件。地区审判法院驳回了这些动议。
    • 上诉法院的裁决：Siasoco家族向上诉法院提起特别民事诉讼，质疑地区审判法院的管辖权。上诉法院驳回了Siasoco家族的请愿，支持地区审判法院的裁决，认为提交给HLURB的诉讼标的、诉讼理由和争议问题与提交给地区审判法院的不同。
    • 最高法院的干预：Siasoco家族不服上诉法院的裁决，向最高法院提起上诉。最高法院推翻了上诉法院和地区审判法院的裁决，裁定地区审判法院无权受理此案，HLURB才具有专属管辖权。

    最高法院在其判决中强调，Narvaja最初正确地向HLURB提起了强制履行诉讼，HLURB也作出了有利于他的裁决。法院认为，由于争议的根源在于强制履行销售合同，而HLURB对这类案件拥有专属管辖权，那么地区审判法院受理要求交出所有权证书的请愿书是不合适的。法院援引United Housing Corporation v. Dayrit案作为先例，进一步确立了HLURB在房地产开发相关纠纷中的管辖权优先地位。

    最高法院在判决中明确指出：

    “在本案中，答辩人Narvaja正确地向HLURB对请愿人Rodolfo A. Siasoco提起了强制履行诉讼，HLURB最终作出了有利于他的裁决，并命令其仲裁员Alfredo Tan II代表请愿人Rodolfo A. Siasoco执行关于争议土地的绝对销售契约，并指示土地注册处向后者颁发相应的所有权证书。因此，答辩人Narvaja本应向HLURB提出动议，要求请愿人Rodolfo A. Siasoco交出争议土地的所有权证书原件。”

    最高法院进一步解释说，虽然在United Housing Corporation v. Dayrit案中，法院命令开发商向买方交付所有权证书原件，即使买方错误地向地区审判法院提起了强制履行诉讼，但那是由于特殊情况造成的。在Dayrit案中，开发商持续拒绝履行妥协协议，且人居署（HLURB的前身）未能对买方提出的执行动议采取行动，使得诉诸法院成为必要。最高法院认为，Siasoco v. Narvaja案中不存在这些特殊情况，因此地区审判法院本应驳回Narvaja的诉讼。

    实践意义

    Siasoco v. Narvaja案为菲律宾的房地产纠纷解决提供了重要的实践指导。该判决明确了在涉及房地产开发商和购房者之间强制履行和所有权移交纠纷中，HLURB的专属管辖权。对于购房者而言，这意味着在寻求强制开发商履行销售合同并交付所有权证书时，他们应首先向HLURB提起诉讼，而不是地区审判法院。这简化了纠纷解决过程，并确保案件由专门处理房地产事务的机构审理。

    对于房地产开发商而言，Siasoco v. Narvaja案强调了遵守HLURB命令的重要性。拒绝遵守HLURB的裁决可能会导致进一步的法律诉讼和处罚。该判决还强调了在房地产交易中保持透明度和诚信的重要性，以避免纠纷并维护购房者的信任。

    此外，Siasoco v. Narvaja案提醒法律从业人员和法院，在房地产纠纷中，必须仔细审查管辖权问题。地区审判法院在涉及HLURB专属管辖权的问题上应避免越权，确保案件在适当的论坛上得到审理。这避免了不必要的延误和诉讼费用，并促进了司法效率。

    主要经验教训

    • HLURB的专属管辖权：在涉及房地产开发商和购房者之间强制履行和所有权移交的纠纷中，HLURB拥有专属管辖权。购房者应首先向HLURB寻求救济。
    • 正确的论坛选择：向正确的机构提起诉讼至关重要。在房地产纠纷中，尤其是在涉及开发商的情况下，应优先考虑HLURB。
    • 遵守HLURB命令：房地产开发商和个人都必须遵守HLURB的命令。不遵守可能会导致法律后果。
    • 清晰的合同条款：清晰明确的销售合同可以最大限度地减少纠纷。房地产交易双方应确保合同条款明确规定双方的义务，包括所有权移交。
    • 寻求法律建议：在进行房地产交易或面临纠纷时，寻求法律专业人士的建议至关重要。律师可以就最佳行动方案提供指导，并确保当事人的权利得到保护。

    常见问题解答（FAQ）

    1. HLURB的管辖权范围是什么？

    HLURB的管辖权涵盖广泛的房地产相关纠纷，尤其是在房地产开发领域。这包括不健全的房地产商业行为、退款索赔以及强制履行案件。简而言之，如果您的纠纷与您作为购房者与房地产开发商的交易有关，则很可能属于HLURB的管辖范围。

    2. 什么是强制履行案件？

    强制履行案件是一种法律诉讼，旨在迫使合同当事方履行其在合同项下的义务。在房地产背景下，这通常涉及迫使开发商按照销售协议的条款交付房产和所有权文件。

    3. 如果地区审判法院错误地受理了HLURB专属管辖范围内的案件会怎样？

    如果地区审判法院受理了HLURB专属管辖范围内的案件，法院的裁决可能因缺乏管辖权而无效。Siasoco v. Narvaja案清楚地表明，在这种情况下，最高法院将推翻地区审判法院的裁决，并驳回诉讼。

    4. 我可以直接向法院提起诉讼，要求强制卖方交出所有权证书吗？

    在Siasoco v. Narvaja案的情况下，答案是否定的。由于案件涉及房地产开发项目，且根本问题是强制履行销售合同，因此适当的论坛是HLURB，而不是地区审判法院。但是，情况可能会因纠纷的具体性质和所涉当事方而异。建议咨询律师以确定正确的行动方案。

    5. Siasoco v. Narvaja案对未来的房地产纠纷有何影响？

    Siasoco v. Narvaja案巩固了HLURB在菲律宾房地产纠纷解决中的重要作用。它为法院和公众提供了关于HLURB管辖权的明确指导，尤其是在强制履行案件中。该判决有助于确保房地产纠纷在专门机构得到有效解决，从而保护购房者的权利并促进房地产行业的稳定。

    6. 如果HLURB已经命令卖方执行销售契约，为什么还需要单独的诉讼来交出所有权证书？

    理想情况下，HLURB的强制履行命令应涵盖执行销售契约和交付所有权证书。但是，在Siasoco v. Narvaja案中，尽管HLURB的命令，卖方仍然拒绝交出所有权证书，导致需要进一步采取法律行动。最高法院的裁决旨在解决此类情况，明确指出所有与强制履行相关的动议，包括交付所有权证书的动议，都应向HLURB提出。

    7. 我是购房者，与开发商存在纠纷，我应该怎么做？

    如果您是购房者，并且与房地产开发商存在纠纷，第一步是收集所有相关文件，包括销售协议、付款凭证和任何通信记录。然后，咨询像ASG Law这样的律师事务所，他们擅长处理房地产纠纷。我们将评估您的情况，并指导您完成正确的法律程序，确保您的权利得到保护。我们ASG Law律师事务所精通菲律宾房地产法，可以为您提供专业的法律咨询和代理服务，以解决您的房地产纠纷。

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  • 房地产开发商的违约是否允许购房者停止支付分期付款？菲律宾最高法院的判决

    房地产开发商未履行承诺构成购房者停止付款的合理理由

    G.R. No. 109404, January 22, 1996

    房地产购买是一项重要的投资，购房者有权期望开发商履行其承诺。如果开发商未能履行其义务，例如未能按计划开发项目，购房者是否有权停止支付分期付款？以下是菲律宾最高法院对此问题的解答。

    本案探讨了在《分期付款购房者保护法令》（P.D. 957）颁布之前签订的土地购买协议中，未能开发细分地块是否构成购房者停止支付分期付款的合法理由。

    法律背景

    P.D. 957旨在保护那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民。该法令的序言明确指出，国家的政策是为居民提供体面的人类居住要求，并为他们提供改善生活质量的充足机会。该法令旨在解决房地产细分地块所有者、开发商、经营者和/或销售商未能履行其提供和维护适当的细分地块道路、排水、污水、供水系统、照明系统和其他类似基本要求的义务的问题。

    P.D. 957第23条规定：

    “第23条。付款不得没收。–当购房者在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时间限制内开发细分地块或公寓项目而停止进一步付款时，购房者在细分地块或公寓项目中购买的地块或单元的分期付款不得被没收给所有者或开发商。该购房者可以选择获得偿还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。”

    该条款明确规定，如果开发商未能履行其开发项目的义务，购房者有权停止付款并要求退款。

    案件回顾

    1972年5月10日，私人回应人以分期付款方式从请愿人及其共同所有人/开发商Fermin Salazar处购买了奎松市E & S Delta Village的两块土地。

    三角洲村业主协会公司提出了关于未开发的投诉，国家住房管理局（NHA）于1979年1月17日作出决议，除其他事项外，命令请愿人停止进一步销售该村或他拥有的任何项目的地块。

    在NHA案件仍在审理期间，私人回应人向人类住区监管委员会（HSRC）的申诉、裁决和法律事务办公室（OAALA）提出了针对请愿人和配偶Rodolfo和Adelina Relevo的投诉（案件编号80-589），声称鉴于上述NHA决议，他暂停支付分期付款，但请愿人将其中一块土地转售给了上述Relevo配偶，该财产的所有权登记在该配偶名下。私人回应人进一步声称，他暂停付款是因为请愿人未能开发该村庄。私人回应人请求撤销与Relevo配偶的销售，并将该地块重新转让给他。

    以下是案件的程序流程：

    • OAALA：支持请愿人取消与私人回应人的合同的权利，并驳回私人回应人的投诉。
    • HSRC：推翻OAALA的决定，适用P.D. 957，命令请愿人完成细分地块的开发，并恢复私人回应人对一块土地的购买合同。对于另一块土地，由于所有权已转让给Relevo配偶，命令E & S Delta Village的管理部门立即将私人回应人支付的所有款项退还，并按法定利率计算利息。
    • 行政秘书：在上诉中，确认了HSRC的决定，并驳回了随后的复议动议。
    • 最高法院：审查行政秘书的决定。

    请愿人辩称，由于土地购买协议是在1972年签订的，即P.D. 957在1976年生效之前，因此该法律不能管辖该交易。

    最高法院不同意请愿人的说法，裁定行政秘书没有滥用职权，并且P.D. 957应具有追溯效力，以涵盖甚至在1976年颁布之前签订的合同。最高法院引用了以下理由：

    “毫无疑问，作为社会正义的工具，法律必须有利于弱势群体，包括小地块购买者和有抱负的房主。P.D. 957的颁布只有一个目的，那就是为那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民提供保护伞。”

    法院进一步指出，P.D. 957的某些条款，如第20、21和23条，就其本身而言具有追溯效力，并将影响甚至在P.D. 957颁布之前签订的合同和交易。

    最高法院认为，根据合同本身的第4段，将P.D. 957应用于相关合同将是一致的，该段明确规定：

    “第一方特此承诺根据奎松市第6561号法令S-66的规定，细分、开发和改善转让证书编号为168119的整个区域，其中本合同标的土地是其中的一部分，并且第一方进一步承诺遵守所有法律、规则和条例，这些法律、规则和条例涉及住宅用地块的细分和开发，这些法律、规则和条例可能是目前有效的，或者可能是菲律宾国会通过的法律或土地局、总登记处和其他政府机构的法规所要求的。”

    实际意义

    本案强调了开发商履行其开发承诺的重要性。未能按计划开发细分地块可能导致购房者停止付款并要求退款。该裁决对房地产行业具有重要影响，因为它强调了开发商有义务遵守其合同义务并遵守法律规定。

    主要经验教训：

    • 开发商必须履行其开发承诺，否则可能面临法律后果。
    • 购房者有权期望开发商履行其义务，并有权在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款。
    • P.D. 957旨在保护购房者免受不择手段的开发商的侵害，并且具有追溯效力。

    对于企业、业主或个人来说，重要的是要了解P.D. 957及其对房地产交易的影响。开发商应确保遵守所有适用的法律法规，而购房者应了解自己的权利，并在开发商未能履行其义务时采取适当的行动。

    常见问题解答

    1. 如果开发商未能按计划开发项目，购房者该怎么办？

    答：购房者应首先向开发商发出书面通知，要求其履行其义务。如果开发商未能履行其义务，购房者可以停止付款并要求退款。

    2. P.D. 957是否适用于在它生效之前签订的合同？

    答：是的，最高法院裁定P.D. 957具有追溯效力，适用于甚至在1976年颁布之前签订的合同。

    3. 购房者可以要求退还哪些款项？

    答：购房者可以要求退还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。

    4. 如果开发商转售了购房者购买的土地，购房者该怎么办？

    答：购房者可以要求开发商退还其支付的所有款项，并按法定利率计算利息。

    5. P.D. 957如何保护购房者？

    答：P.D. 957通过要求开发商履行其开发承诺，并允许购房者在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款，从而保护购房者。

    6. 如果开发商破产了，购房者该怎么办？

    答：购房者可以向法院提出债权，要求开发商退还其支付的所有款项。但是，购房者能否收回其全部投资取决于开发商的资产情况。

    7. 如果购房者与开发商之间存在争议，购房者该怎么办？

    答：购房者可以向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提出投诉。HLURB有权裁决购房者和开发商之间的争议。

    ASG Law 是一家位于马卡蒂和BGC的菲律宾律师事务所，专门从事房地产法。如果您有任何疑问或需要法律帮助，请通过 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的网站 https://www.cn.asglawpartners.com/contact。我们很乐意为您提供帮助。

  • 菲律宾房地产纠纷：何时应向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼？

    了解菲律宾房地产纠纷中HLURB的管辖权

    G.R. No. 117051, January 22, 1996

    想象一下：您购买了一套联排别墅，但发现房屋存在结构缺陷。您停止支付月供，开发商却提起非法滞留诉讼，试图将您驱逐。您应该怎么办？本案阐明了在菲律宾房地产纠纷中，住房和土地使用监管委员会（HLURB）与法院之间的管辖权划分，为购房者和开发商提供了重要的指导。

    引言

    在菲律宾，房地产纠纷常常涉及复杂的合同条款和监管规定。当购房者与开发商发生争议时，确定哪个机构有权管辖至关重要。Francel Realty Corporation诉Court of Appeals一案明确指出，涉及购房者权利的案件，应由HLURB而非普通法院审理。本案为购房者提供了重要的保护，确保其权利得到适当的保障。

    法律背景

    菲律宾总统令第957号（P.D. No. 957），又称《细分和公寓买家保护法》，旨在保护购房者免受不良房地产开发商的侵害。该法令赋予HLURB监管房地产行业的广泛权力，包括处理与细分地块或公寓销售相关的纠纷。关键条款包括：

    • 第23条：赋予购房者在开发商未能按批准计划完成项目的情况下，停止支付月供的权利。
    • 第29条：明确HLURB有权处理与房地产销售相关的纠纷。

    “总统令第957号第23条规定，‘如果开发商未能按照批准的计划和规定的期限完成细分或公寓项目，买方有权停止支付月供，并通知开发商。’”

    例如，如果一家公司承诺建造游泳池和俱乐部会所，但未能按时完成，买方就可以停止支付月供，并向HLURB提起诉讼，要求开发商履行承诺。

    案件分析

    Francel Realty Corporation向Francisco T. Sycip提起非法滞留诉讼，声称Sycip未能支付联排别墅的月供。Sycip辩称，房屋存在结构缺陷，并已向HLURB提起诉讼，指控Francel Realty存在“不健全的房地产商业行为”。

    案件经过如下流程：

    1. Francel Realty向Bacoor市地方法院（MTC）提起诉讼。
    2. Sycip提出撤销诉讼的动议，但被MTC驳回。
    3. Sycip提交答辩状，声称房屋存在缺陷。
    4. MTC最初裁定Sycip的答辩状逾期提交，但后来以缺乏管辖权为由驳回了诉讼。
    5. Francel Realty向地区审判法院（RTC）提起上诉，但RTC维持了MTC的裁决。
    6. Francel Realty向菲律宾上诉法院提起复审请愿书，但被驳回。
    7. Francel Realty向上诉法院提出复议动议，但被驳回。
    8. Francel Realty最终向菲律宾最高法院提起上诉。

    最高法院维持了下级法院的裁决，认为HLURB对此案具有专属管辖权。法院指出，本案涉及对购房者权利的考量，而这属于HLURB的管辖范围。正如最高法院所说：“由于决定性问题完全由HLURB管辖，因此请愿人的权利问题必须由该机构决定。”

    法院还指出，Francel Realty应在HLURB案件中提出反诉，而不是提起单独的非法滞留诉讼。

    实践意义

    本案为购房者和开发商提供了重要的指导：

    • 如果纠纷涉及购房者的权利，例如房屋缺陷或开发商未能履行承诺，则应向HLURB提起诉讼。
    • 开发商不应提起非法滞留诉讼，而应在HLURB案件中提出反诉。
    • 购房者应及时向开发商发出通知，说明停止支付月供的原因。

    关键教训： 在房地产纠纷中，了解HLURB的管辖权至关重要。购房者应及时行使权利，并向正确的机构提起诉讼。开发商应避免提起不适当的诉讼，而应寻求在HLURB框架内解决纠纷。

    常见问题

    问：如果我的房屋存在缺陷，我应该怎么办？

    答：您应首先向开发商发出书面通知，说明缺陷情况，并要求其进行修复。如果开发商未能采取行动，您可以向HLURB提起诉讼。

    问：我可以停止支付月供吗？

    答：如果您有正当理由，例如开发商未能按计划完成项目，您可以停止支付月供，但必须事先通知开发商。

    问：HLURB可以处理哪些类型的纠纷？

    答：HLURB可以处理与细分地块或公寓销售相关的纠纷，包括房屋缺陷、未能履行承诺等。

    问：非法滞留诉讼是否适用于房地产纠纷？

    答：在涉及购房者权利的房地产纠纷中，非法滞留诉讼通常不适用。开发商应在HLURB案件中提出反诉。

    问：我应该如何向HLURB提起诉讼？

    答：您需要准备一份申诉书，并附上相关文件，例如购房合同、付款凭证等。您可以咨询律师，以确保您的申诉书符合HLURB的要求。

    ASG Law 在处理菲律宾房地产纠纷方面拥有丰富的经验。如果您需要法律咨询或协助，请随时与我们联系。我们致力于为客户提供专业、高效的法律服务。

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