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    菲律宾房地产销售中的虚假陈述：购房者如何保护自己

    G.R. NO. 156081, October 19, 2005

    房地产欺诈可能导致严重的财务损失和法律纠纷。了解菲律宾最高法院如何处理房地产销售中的虚假陈述至关重要，以便购房者可以保护自己的权益。

    引言

    想象一下，您梦想中的家园近在咫尺，您支付了全部款项，却发现开发商无法履行承诺。这种情况在菲律宾并不少见，购房者常常面临开发商的虚假陈述和违约行为。本案涉及 Fil-Estate Properties, Inc. (FEPI) 的董事和高级职员被指控犯有房地产诈骗罪，凸显了购房者在房地产交易中面临的风险。我们将深入研究此案，探讨其法律背景、案件经过以及对购房者的实际影响。

    法律背景

    本案的核心是菲律宾《修订刑法》第 316 条第 1 款，该条款涉及冒充房地产所有者进行销售、转让、抵押或以其他方式处置的行为。该条款旨在保护购房者免受虚假陈述和欺诈行为的侵害。关键在于证明被告在销售时明知自己不是所有者，并且存在欺骗行为，导致购房者遭受损失。

    《修订刑法》第 316 条第 1 款：

    “任何人假装为任何房地产的所有者，转让、出售、抵押或以其他方式处置该房地产的，处以逮捕的最低和中等刑期，并处以不低于造成的损失价值且不超过该价值三倍的罚款。”

    此外，总统令第 957 号（细分和公寓买家保护法令）也对房地产开发商的义务进行了规定，特别是关于在买家全额付款后交付产权的问题。该法令旨在保护购房者免受不良房地产业务行为的侵害。

    总统令第 957 号第 25 条：

    “所有者或开发商应在买家全额支付地块或单元后，将地块或单元的产权交付给买家。除在登记处登记销售契约所需的费用外，不得收取任何费用。”

    案件经过

    以下是案件的详细经过：

    • 1995 年，FEPI 与 Manila Southcoast Development Corporation (MSDC) 签订了一份项目协议，FEPI 承诺开发 MSDC 拥有的土地。
    • Wilson Go 向 FEPI 购买了一块土地，并签订了一份销售合同，Go 支付了全部款项。
    • FEPI 未能开发该土地，也未交付产权。
    • Go 向住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 提起诉讼，并向 Pasig 市检察官办公室提起刑事诉讼，指控 FEPI 的高级职员犯有诈骗罪。
    • Pasig 市检察官最初驳回了此案，但司法部 (DOJ) 撤销了该决定，并指示检察官对 FEPI 的高级职员提起诈骗罪的指控。
    • FEPI 的高级职员向法院提起上诉，但法院驳回了他们的上诉。

    最高法院最终维持了上诉法院的裁决，认为司法部有权指示检察官提起诈骗罪的指控。

    法院认为，初步调查并非准司法程序，司法部在审查检察官的调查结果时，并非在行使准司法职能。因此，司法部的决议不能通过第 43 条规则向上诉法院提起上诉。

    法院还指出，不能干预检察官评估指控的自由裁量权。除非存在严重的滥用自由裁量权，否则司法部的调查结果不受审查。

    以下是法院的引用：

    “检察官在初步调查中并不决定被告是否有罪或无罪。他不执行裁决或制定规则的职能。初步调查仅仅是调查性的，通常是发现可能被合理指控犯罪的人的唯一手段，并使财政部门能够准备他的投诉或信息。”

    实际影响

    本案强调了购房者在菲律宾房地产交易中需要保持警惕。开发商的虚假陈述可能导致严重的财务损失，因此购房者需要采取措施保护自己的权益。

    以下是一些建议：

    • 在签订任何合同之前，进行尽职调查，核实开发商的资质和项目的合法性。
    • 仔细审查销售合同的条款，确保所有承诺都以书面形式明确列出。
    • 在付款前，咨询律师，了解您的权利和义务。
    • 保留所有付款凭证和相关文件。
    • 如果开发商未能履行承诺，及时采取法律行动。

    重要经验

    • 购房者必须保持警惕，并进行尽职调查。
    • 销售合同应明确列出所有承诺。
    • 在付款前，咨询律师。
    • 及时采取法律行动，保护自己的权益。

    常见问题解答

    问：什么是房地产诈骗？

    答：房地产诈骗是指在房地产交易中发生的欺骗行为，例如虚假陈述、隐瞒重要信息或挪用资金。

    问：购房者如何避免房地产诈骗？

    答：购房者可以通过进行尽职调查、仔细审查合同条款、咨询律师和保留所有付款凭证来避免房地产诈骗。

    问：如果我成为房地产诈骗的受害者，该怎么办？

    答：如果您成为房地产诈骗的受害者，应及时向有关部门报案，并咨询律师，采取法律行动。

    问：司法部在房地产诈骗案件中扮演什么角色？

    答：司法部负责审查检察官的调查结果，并决定是否对被告提起刑事指控。

    问：初步调查是准司法程序吗？

    答：最高法院认为，初步调查并非准司法程序。

    安盛律师事务所（ASG Law）在房地产法律领域拥有丰富的经验，可以为您提供专业的法律咨询和代理服务。如果您在房地产交易中遇到任何问题，请随时与我们联系！

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  • 房地产买家保护：未经 HLURB 批准，买家可否停止分期付款？

    最高法院裁定，根据《总统令》第 957 号，购房者如果因开发商未按照批准的计划开发房地产项目而停止付款，则无需事先获得住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 的批准。法院强调，买家只需向开发商发出适当的通知即可暂停付款。该裁决旨在保护买家的利益，避免他们因无良开发商而遭受经济损失。此案确立了一项重要原则，即法律旨在保护购房者免受房地产行业中不道德行为的侵害。

    房地产纠纷：无需 HLURB 批准即可停止付款的正当性

    Francel Realty Corporation 与 Ricardo T. Sycip 之间的案件源于一份房屋和土地销售合同。Sycip 支付了首付款，但之后停止支付剩余款项，理由是该房屋存在缺陷。Francel Realty 提起诉讼，要求收回房产并索赔损失，但 Sycip 主张法院无管辖权，并辩称此案应由 HLURB 审理。最初，地区审判法院驳回了该案，理由是缺乏管辖权，而上诉法院支持了该判决，认为此案涉及根据《总统令》第 957 号对房地产销售中双方权利和义务的裁定，该法令属于 HLURB 的专属管辖范围。Francel Realty 随后向上诉法院提出上诉，最高法院维持了原判。

    Francel Realty 的主要论点是，在进行了充分的审判后，下级法院不应以缺乏管辖权为由驳回案件。他们辩称，Sycip 没有获得 HLURB 的授权或许可就停止支付月租，从而使其停止付款无效。但最高法院不同意这一观点，认为即使经过充分审判，也可以随时提出缺乏管辖权的异议，因为它涉及法院处理此案的权力。法院引用了禁反言的例外原则，并提到 Tijam v. Sibonghanoy 案，其中一方在援引法院以确保对其对手的肯定救济后，可能被禁止质疑法院的管辖权。但法院也澄清说，Sibonghanoy 中的规则是例外而不是规则，禁反言只有在情况与该案类似的情况下才能适用。

    法院进一步解释说，普遍的规则是，法院对标的物的管辖权是法律问题，不能通过双方的同意或协议来授予。此外，可以随时提出法院缺乏管辖权的异议，即使是在上诉时也是如此。法院强调，从一开始，Sycip 就在挑战地区审判法院的管辖权，并声称 HLURB 是对此案具有适当管辖权的实体。因此，Sycip 反复且持续地反对地区审判法院的管辖权，驳斥了 Francel Realty 的主张，即在撤诉动议中提出其他理由，即被视为服从法院的管辖。

    关于未经 HLURB 批准停止付款的论点，最高法院裁定，《总统令》第 957 号第 23 条规定，如果开发商未能按照批准的计划在时限内开发房地产项目，买方只需向所有者或开发商发出适当的通知，即可停止进一步付款。最高法院强调，行政规则或法规必须与授权法律的规定相符，不得与之相矛盾。如果法规与法令本身不一致，则无效。实施细则不能修改、扩展或删除它旨在实施的法律。

    此外，法院指出，《总统令》第 957 号的意图是为了向无助的公民提供保护，这些公民可能会成为某些人所谓的“不择手段的分期和公寓销售商”的牺牲品。因此，在停止付款之前要求 HLURB 的批准，不符合法律保护无辜的地段或房屋购买者免受狡猾的房地产开发商侵害的意图。为了充分实现该意图，购买者在向业主或开发商发出适当的通知后，有权立即停止付款，或者在向 HLRUB 提出针对不道德开发商的申诉时也是如此。开发商如果希望推翻这种付款的中止，可以证明其行动是合规的，这是合法的补救措施。

    此案的关键问题是什么？ 关键问题是，根据《总统令》第 957 号，在购房者因开发商未能开发房地产项目而停止付款时，是否需要事先获得 HLURB 的批准。
    法院的裁决是什么？ 最高法院裁定，根据《总统令》第 957 号，如果开发商未按照批准的计划开发房地产项目，购房者无需事先获得 HLURB 的批准即可停止付款。
    《总统令》第 957 号第 23 条规定了什么？ 该条规定，如果开发商未能按照批准的计划开发房地产项目，买方在向所有者或开发商发出适当的通知后，可以停止进一步付款。
    HLURB 在此案中的作用是什么？ HLURB 是负责监管房地产行业并裁决有关房地产业务行为的纠纷的机构。
    地区审判法院为何最初驳回此案？ 地区审判法院以缺乏管辖权为由驳回此案，认为此案属于 HLURB 的专属管辖范围。
    本裁决对房地产买家意味着什么？ 本裁决加强了房地产买家的保护，使其可以在开发商违约时停止付款，而无需事先获得行政机构的批准。
    本裁决对房地产开发商意味着什么？ 开发商必须按照批准的计划遵守所有义务，否则将面临买家停止付款并面临潜在法律诉讼的风险。
    房地产买家应如何正确行使其停止付款的权利？ 买家应向开发商发出明确的通知，说明他们停止付款的原因，理由是该开发商未能按照批准的计划开发房地产项目。
    未经授权而中止付款的后果是什么？ 法院已授予买方立即停止付款的权利，并保证在向 HLRUB 提起针对不道德开发商的申诉时也是如此。开发商如果希望推翻这种付款的中止，可以证明其行动是合规的，这是合法的补救措施。

    因此，最高法院驳回了 Francel Realty 的上诉，并支持了上诉法院的裁决。该裁决强调了《总统令》第 957 号在保护购房者免受无良开发商侵害方面的重要性，并澄清了购买者在没有获得 HLURB 事先批准的情况下暂停付款的权利。它确保房地产买家如果开发商未能履行其义务，将不再遭受不公正待遇。

    如需咨询本裁决在特定情况下如何应用，请通过 联系 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
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  • 房地产业：未获批准的抵押合同对购房者的保护

    本案确立了一项重要原则，即为了保护弱势购房者免受不良开发商的侵害，根据菲律宾总统令第 957 号（PD 957）的规定，未经住房和土地使用管理委员会（HLURB）事先书面批准，开发商对细分地块或公寓单元设置的抵押无效。即使抵押涉及包含相关地块或单元的整块房产，该原则仍然有效。这意味着即使抵押范围广泛，未经 HLURB 批准，抵押权在该特定地块上的效力仍然无效。这一裁决旨在确保购房者不会因为开发商违反规定而失去房产。

    购房者困境：银行抵押权与 HLURB 的批准

    在“远东银行和信托公司诉 Arturo L. Marquez”一案中，最高法院审议了涉及根据 PD 957 对抵押合同有效性的质疑。Arturo L. Marquez 与 Transamerican Sales and Exposition（TSE）签订了一份销售合同，购买位于奎松市迪利曼的一块 52.5 平方米的地块，以及将在该地块上建造的三层联排别墅单元。TSE 后来从远东银行（FEBTC）获得了一笔贷款，并将包括 Marquez 地块在内的房产抵押给了银行。TSE 未能偿还贷款，FEBTC 赎回了抵押房产。Marquez 对此提出质疑，声称抵押行为违反了 PD 957 第 18 条，该条规定，未经国家住房管理局（现为 HLURB）事先书面批准，不得对任何单元或地块进行抵押。

    FEBTC 辩称，该规定不适用于本案，因为抵押的土地是一整块地块，而不是“细分地块”。最高法院驳回了这一论点，指出即使该地块没有单独的 TCT，但它在抵押贷款合同签订前已经在一份销售合同中进行了技术描述和分割。因此，它仍然属于“细分地块”，有权受到 PD 957 的保护。重要的是，法院澄清说，抵押贷款的对象是整块土地，而不是各个分割地块，这并不能使贷款超出 PD 957 第 18 条的范围。

    法院还解决了 FEBTC 关于 PD 957 第 18 条仅是一项指示性规定，不遵守该规定不会使抵押交易无效的说法。法院指出，确定一项法律是否具有强制性，有必要查明立法意图，例如保护无辜的购房者。引用之前“菲律宾国家银行诉总统府”的案件，法院强调了该法律旨在保护购房者免受不道德的开发商的侵害。法院认定，PD 957 的意图是作为一种社会公正的工具，倾向于保护弱势群体，并且银行有充足的资源来保护其贷款活动。

    “x x x [该法律] 的明确意图是保护无辜的购房者免受不良的细分开发商的侵害。在这​​些小地块购买者和开发商交易的庞大金融机构之间，显而易见的是，作为一种社会公正的工具，该法律必须偏袒弱势群体。实际上，请愿银行拥有大量的资源，可以充分保护其贷款活动，因此推定其已进行惯常的“尽职调查”，检查并查明（无论是通过实地检查还是其他调查方式）提供作为抵押品的财产的实际状况，条件，利用和占用情况，x x x 另一方面，私人答辩人显然无力发现土地开发商试图抵押出售给他们的财产的企图。正是为了处理这种情况，才颁布了 P.D. 957，其本质和目的是为可能成为 P.D. 957 所谓的“不道德的细分和公寓销售商”的虚张声势的无助公民提供保护的外衣。”

    法院还解释说，虽然通常情况下，在所有权证书上没有任何表明财产所有权存在任何瑕疵或产权负担的情况，但购买者无需进一步探索。如果购买者或抵押权人知道卖方所有权存在缺陷或不足，或者他们知道足以诱使一个相当谨慎的人调查诉讼中财产的状况的充分事实，则该规则允许例外。在本案中，银行应该考虑到它正在处理一个已经进行的联排别墅项目，需要核实是否已有任何其他合同涉及买方或潜在买方的任何部分房产，因此它不能被认为是善意的抵押权人。

    法院解释说，Marquez 作为购房者的权利高于 FEBTC 作为赎回拍卖买方的权利。由于抵押行为违反了 PD 957 第 18 条，Marquez 在贷款发放前没有收到抵押通知，因此最高法院裁定，就 Marquez 而言，抵押合同无效。法院维持了 HLURB 的裁决，仅针对 Marquez 的地块，命令 FEBTC 计算 Marquez 未能完成付款的贷款价值，接受付款，并在全额付款后交付与联排别墅单元相关的产权。

    最终，本案突出了菲律宾法律中关于细分地块抵押的重要保护措施。未经 HLURB 事先批准的此类抵押无效。此外，银行必须进行尽职调查，尤其是涉及细分项目时，以确保潜在购房者的权利得到保护。这些保护措施的目的是保护购房者免受不良开发商的侵害，并确保他们在房产上的投资得到保障。

    常见问题 (FAQs)

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是未经 HLURB 事先书面批准，开发商的抵押合同对细分地块的有效性，以及此类抵押是否对善意购买者具有约束力。
    PD 957 第 18 条规定了什么？ PD 957 第 18 条规定，在没有获得 HLURB 事先书面批准的情况下，不得对任何单元或地块进行抵押，以确保抵押贷款的收益用于公寓或细分项目的发展。
    本案中法院的裁决是什么？ 最高法院裁定，就 Marquez 而言，该银行与开发商签订的抵押合同无效，原因是开发商违反了 PD 957 第 18 条。
    银行对抵押行为提起诉讼的理由是什么？ 银行辩称，PD 957 第 18 条仅是一项指示性规定，不遵守该规定不会使抵押交易无效，并且该银行是善意的抵押权人。
    法院如何驳回银行的理由？ 法院认为，PD 957 第 18 条具有强制性，旨在保护无辜的购房者。此外，法院认为该银行在没有尽职调查的情况下便同意抵押房产，从而未能成为善意的抵押权人。
    如果购房者没有收到抵押通知怎么办？ 如果购房者没有收到贷款发放前的抵押通知，则该抵押就该购房者而言是无效的。
    作为抵押权人，银行有哪些尽职调查的义务？ 作为抵押权人，银行必须行使尽职调查的合理注意义务，验证卖方的所有权，并确定在任何细分地块抵押之前是否已获得 HLURB 的批准。
    本案对购房者的影响是什么？ 本案重申了保护购房者免受不良开发商和未披露抵押侵害的保障措施。它强调了购房者有权购买无任何此类产权负担的房产的重要性。
    如果细分项目的所有者正在破产清算，情况会发生变化吗？ 是的，当房地产开发商破产时，在银行合法获得房产抵押权益后，房地产开发商与业主之间的房屋销售合同项下的业主索赔可能会成为高级产权负担。

    总之，本案巩固了房地产法中针对购房者的重要保障措施，尤其是在细分开发项目中。未经 HLURB 事先书面批准的抵押合同无效，并且银行负有进行尽职调查的义务，以保护购房者的权利。最高法院的裁决维护了无辜购房者的权利，他们已付款购买了本来要抵押的土地。这些保护措施旨在防止不道德的开发商利用贷款获得不正当的经济利益而损害他们出售的房产。

    有关本裁决在具体情况下适用情况的咨询，请通过 contact 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 与 ASG Law 联系。

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  • 菲律宾最高法院判例：有条件销售合同中的自动没收条款与买方保护

    有条件销售合同中的自动没收条款：菲律宾最高法院如何保护购房者

    [G.R. No. 130347, 1999年3月3日] 阿贝拉多·瓦拉劳等人诉上诉法院和梅登·阿雷利亚诺案

    在菲律宾，房地产交易通常涉及复杂的合同，尤其是有条件销售合同。此类合同通常包含自动没收条款，允许卖方在买方未能按时付款的情况下没收已付款项并取消合同。然而，最高法院在 *瓦拉劳诉上诉法院* 案中强调，即使合同中存在自动没收条款，卖方也必须证明买方存在违约行为，并且法院会考量马科达法案对分期付款购房者的保护。

    法律背景：销售合同与有条件销售合同的区别

    理解本案的关键在于区分“销售合同”和“有条件销售合同”。在菲律宾法律下，这两者具有不同的法律含义和后果。

    • 销售合同 (Contract of Sale)：所有权在合同签订或标的物交付时立即转移给买方。
    • 有条件销售合同 (Contract to Sell/Conditional Sale)：所有权在买方全额支付购买价款后才转移。在付款完成之前，卖方保留所有权。

    这种区分至关重要，因为它影响了菲律宾民法典第 1592 条的应用。第 1592 条规定，即使不动产销售合同约定，如果买方未按约定时间付款，合同将自动解除，买方在收到司法或公证行为的解除合同通知之前，仍可付款。该条文旨在保护买方，防止因轻微违约而丧失已支付款项。

    然而，最高法院明确指出，第 1592 条仅适用于“销售合同”，而不适用于“有条件销售合同”或分期付款销售。在“有条件销售合同”中，由于所有权尚未转移，卖方通常有权根据合同条款取消合同并没收已付款项。

    本案的核心法律依据是：

    “第 1592 条。在不动产买卖中，即使约定如买受人在约定时间不支付价款，合同即当然解除，买受人仍可在期限届满后付款，但须未收到出卖人以司法或公证行为发出的解除合同的通知。发出通知后，法院不得再给予买受人新的期限。”

    尽管第 1592 条不适用于有条件销售合同，但购房者并非完全没有保护。马科达法案（共和国法令第 6552 号）为分期付款购买房地产的买方提供了额外的保护，尤其是在买方已支付至少两年分期付款的情况下。

    马科达法案第 3 条规定了在买方违约时，如果已支付至少两年分期付款，买方享有的权利，包括宽限期和现金退款价值。这旨在减轻自动没收条款可能带来的不公平后果。

    “第 3 条。在所有涉及分期付款销售或融资房地产的交易或合同中，包括住宅公寓，但不包括工业用地、商业建筑和根据经共和国第 6389 号法令修正的共和国第 3844 号法令向租户进行的销售，如果买方已支付至少两年的分期付款，则在买方拖欠后续分期付款的情况下，买方有权享有以下权利：

    （a）在买方获得的宽限期内支付到期的未付分期付款，不另计利息，宽限期按买方已支付的分期付款年数计算，每支付一年分期付款，享有一个月的宽限期：但前提是，买方在合同有效期内及其任何延长期内，每五年只能行使一次此项权利。

    （b）如果合同被取消，卖方应向买方退还已付款项的现金退款价值，相当于已付款总额的百分之五十，并在分期付款满五年后，每年额外退还百分之五，但不得超过已付款总额的百分之九十：但前提是，合同的实际取消应在买方收到取消通知或以公证行为发出的解除合同请求后三十天，并在全额支付现金退款价值给买方后发生。

    合同的首付款、定金或期权应计入已支付的分期付款总额的计算。”

    案件详情：瓦拉劳诉上诉法院

    在 *瓦拉劳诉上诉法院* 案中，瓦拉劳夫妇（卖方）与阿雷利亚诺女士（买方）签订了一份有条件销售合同，涉及奎松市的一块土地。合同总价为 3,225,000 比索，分期付款。合同中包含一项自动没收条款，规定如果买方未能按时支付连续三个月的月供或任何一笔年终款项，合同将自动解除，且已付款项将被没收。

    买方阿雷利亚诺女士已支付了 2,028,000 比索，但在 1990 年 10 月和 11 月未能按时付款。1990 年 12 月 30 日和 31 日，她试图支付包括 12 月份在内的所有欠款，但卖方通过女佣玛丽·冈萨雷斯拒绝接受付款。阿雷利亚诺女士此前曾多次通过同一女佣付款。冈萨雷斯声称拒绝收款是根据不在家的雇主的指示。

    阿雷利亚诺女士向 barangay 官员求助，但未能解决争议。她联系了卖方之一格洛丽奥萨·瓦拉劳，但被告知不再接受付款，应与律师联系。付款努力失败后，阿雷利亚诺女士于 1991 年 1 月 4 日提起提存诉讼，试图通过法院支付欠款。

    同一天，卖方通过律师向阿雷利亚诺女士发出通知函，声称根据自动没收条款，合同已被解除，所有已付款项和房产上的改进均被没收，并要求其腾退房产。阿雷利亚诺女士回复信函，否认拒绝付款，并指出是卖方拒绝收款。尽管如此，卖方再次发函，坚持解除合同并要求支付房产占用费。

    地区审判法院 (RTC) 判决支持卖方，宣布合同自动解除，已付款项被没收。然而，上诉法院 (CA) 推翻了 RTC 的判决，认为卖方拒绝接受付款是不合理的，且自动解除条款不应导致不公正的结果。上诉法院命令阿雷利亚诺女士支付欠款，卖方在收到付款后应交付最终销售契约。

    最高法院维持了上诉法院的判决。法院认为，尽管有自动没收条款，但卖方未能证明买方存在足以触发该条款的违约行为。法院强调，买方曾多次尝试付款，但被卖方无理拒绝。法庭指出：

    “从以上可以看出，卖方拒绝接受私有应答方于 1990 年 12 月 30 日和 31 日提出的付款是不合理的。如果他们在上述任何一天接受了付款，她本可以支付所有三个月到期的月供。换句话说，她并非故意不履行付款义务。法院注意到她愿意并坚持这样做，而请愿人现在不能反驳。事实是：他们拒绝接受她的付款，因此没有理由要求执行自动没收条款。他们不能因自己的不当行为而获得奖励。”

    此外，最高法院还援引马科达法案，指出由于阿雷利亚诺女士已支付超过两年的分期付款，她有权获得法律的保护，包括宽限期和退款价值。法院认为，允许没收已支付的两百多万比索是不公平的，因为这构成了总价的三分之二。

    实际意义：对购房者和卖方的启示

    *瓦拉劳诉上诉法院* 案为菲律宾的房地产交易，特别是涉及有条件销售合同的交易，提供了重要的指导意义。

    • 对购房者的保护：即使在有条件销售合同中存在自动没收条款，购房者也并非完全没有保护。如果购房者已支付相当可观的款项，并且卖方无理拒绝收款，法院可能会干预以防止不公平的没收。马科达法案为分期付款购房者提供了额外的安全网，尤其是在已支付至少两年分期付款的情况下。
    • 卖方的举证责任：卖方不能仅仅依赖合同中的自动没收条款。他们有责任证明买方确实存在违约行为，并且违约行为足以justify执行没收条款。法院会审查案件的具体情况，包括买方的付款历史、付款意愿以及卖方拒绝收款的原因。
    • 合理宽限期和通知：即使在有条件销售合同中，卖方也应给予买方合理的宽限期来纠正违约行为。虽然第 1592 条的正式司法或公证通知不适用于有条件销售合同，但卖方仍应以明确的方式通知买方违约情况和可能的合同解除。

    关键教训

    • 理解合同类型：购房者和卖方都应清楚了解他们签订的是销售合同还是有条件销售合同，因为这会影响他们的权利和义务。
    • 及时付款的重要性：购房者应尽力按时付款，以避免违约和可能的合同解除。
    • 保留付款记录：购房者应妥善保管所有付款记录，以备日后发生争议时使用。
    • 及时沟通：如果购房者遇到付款困难，应及时与卖方沟通，寻求协商解决方案。
    • 寻求法律咨询：在签订或解除房地产合同之前，最好咨询律师，以充分了解自己的权利和义务。

    常见问题解答 (FAQ)

    问：什么是自动没收条款？

    答：自动没收条款是指在有条件销售合同中，如果买方未能按时付款，卖方有权自动取消合同并没收买方已支付的所有款项的条款。

    问：第 1592 条如何保护销售合同中的买方？

    答：第 1592 条规定，即使销售合同中有自动解除条款，买方在收到卖方的司法或公证通知之前，仍可付款。这为买方提供了额外的机会来履行义务，避免因轻微违约而丧失房产。

    问：马科达法案适用于哪些类型的房地产交易？

    答：马科达法案适用于分期付款购买住宅房地产，包括住宅公寓。但不包括工业用地、商业建筑以及向租户的销售。

    问：如果我已支付超过两年的分期付款，但因故无法继续付款，马科达法案如何保护我？

    答：根据马科达法案，如果您已支付超过两年的分期付款，您有权获得宽限期来支付欠款，并且在合同取消的情况下，您有权获得现金退款价值，相当于已付款总额的至少 50%。

    问：卖方可以随意拒绝接受付款并执行自动没收条款吗？

    答：不能。法院会审查卖方拒绝收款的理由是否合理。如果卖方无理拒绝收款，法院可能会阻止其执行自动没收条款，如 *瓦拉劳诉上诉法院* 案所示。

    问：如果我与卖方发生房地产合同纠纷，应该怎么办？

    答：您应该立即寻求律师的法律咨询。律师可以帮助您评估您的权利和义务，并代表您与卖方协商或提起诉讼。

    问：有条件销售合同和银行抵押贷款有什么区别？

    答：有条件销售合同是直接与卖方签订的，通常用于购买土地或房产。银行抵押贷款是向银行贷款购买房产，房产作为贷款抵押品。两者在所有权转移、付款方式和法律程序上都有所不同。

    问：如何避免在有条件销售合同中出现纠纷？

    答：为了避免纠纷，购房者和卖方都应：仔细审查合同条款，确保所有约定都明确书面化；按时履行付款义务；及时沟通解决问题；在必要时寻求法律咨询。

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