本案确立了一项重要原则：即使土地所有权证书（OCT）源于土地所有权授予证明书（CLOA），对遗失OCT补发的申请，仍应由地区审判法院（RTC）管辖，而非土地改革仲裁委员会（DARAB）。这一裁决明确了普通法院在土地登记案件中的专属管辖权，避免了行政机构对已颁发土地所有权证书案件的过度干预。

土地改革授予后的证书遗失：地区法院是否有权补发？

本案的核心问题是，当土地所有权证书（OCT）遗失后，如果该证书是根据土地所有权授予证明书（CLOA）颁发的，那么应该由哪个机构来处理补发申请：是地区审判法院（RTC），还是土地改革仲裁委员会（DARAB）？本案中，大卫·帕图干的土地所有权证书遗失，他向地区审判法院提出补发申请。但地区审判法院认为，根据2009年土地改革仲裁委员会规则，此类申请应由土地改革仲裁委员会管辖。帕图干不服，遂向最高法院提起上诉。

地区审判法院最初的裁决依据是2009年土地改革仲裁委员会规则，该规则赋予土地改革仲裁委员会对涉及土地所有权授予证明书（CLOA）和解放证书（EP）的更正、分割、二次和后续颁发（例如遗失/损毁的所有者副本补发）案件的管辖权，只要这些证书已在土地管理局注册。然而，最高法院对此提出了不同看法。法院强调，1978年颁布的《财产登记法令》明确规定，地区审判法院对土地登记案件拥有专属管辖权。

根据《财产登记法令》第2条，地区审判法院对所有土地所有权原始登记申请，以及原始登记后的所有申请拥有专属管辖权，并有权听取和裁决由此类申请或请愿引起的所有问题。这一条款并未对所有权的来源做出任何限制，即无论所有权是否源于土地所有权授予证明书，地区审判法院都有权行使管辖权。此外，该法令第109条规定了地区审判法院处理遗失或损毁的所有者副本所有权证书补发的程序。

最高法院认为，尽管2009年土地改革仲裁委员会规则赋予了土地改革仲裁委员会对已在土地管理局注册的土地所有权授予证明书和解放证书的遗失或损毁所有者副本补发申请的管辖权，但地区审判法院在所有所有权证书补发申请方面具有专属管辖权。关键在于，补发所有权证书并不属于土地改革争议或土地改革事务，也不涉及《全面土地改革计划》（CARP）的实施。

最高法院进一步阐释，土地改革仲裁委员会的管辖权仅限于涉及《全面土地改革计划》实施的争议或事件。土地改革的定义是指将土地重新分配给无地农民和正规农业工人，而土地改革争议是指与农业用地的租赁安排有关的任何争议。在本案中，帕图干的申请仅是为了补发遗失的所有权证书，并不涉及上述任何争议或事务。

因此，最高法院裁定，地区审判法院有权审理本案。一旦土地所有权授予证明书完成注册并颁发了原始所有权证书，土地改革部的职责即告终止，该所有权证书应与其他所有权证书同等对待。土地登记局已经掌握了足够的信息，可以告知法院是否应批准补发所有者副本的申请。基于以上分析，最高法院最终撤销了地区审判法院的裁决，并将案件发回重审。

该案确立了地区审判法院在处理土地所有权证书补发申请中的关键作用，尤其是在该证书源于土地所有权授予证明书的情况下。这一裁决强调了普通法院在土地登记事务中的管辖权，确保了相关法律的有效实施，并保护了土地所有权人的合法权益。简而言之，法院澄清了即使涉及土地改革颁发的土地，普通法院在所有权证书遗失补发上仍有管辖权。

常见问题解答（FAQs）

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来源：David Patungan v. The Register of Deeds of the Province of Pangasinan, G.R. No. 235520, 2021年6月28日

最高法院裁定，如果房地产地契中存在限制条款，在申请取消这些限制时，必须通知业主协会。即使这些限制条款已经过期，协会仍然是必要的参与方，因为它有权执行这些条款，而且其利益会因取消而受到影响。这一裁决维护了业主协会在维护社区规则和限制方面的作用，确保在影响这些规则的法律程序中，协会有发言权。

福布斯公园：业主协会能否捍卫社区地契限制？

这起案件涉及福布斯公园协会（FPA）与RMFPU Holdings, Inc.和Quick Silver Development Corporation等公司之间的纠纷，这些公司试图取消其房产地契上登记的限制条款。FPA是一家旨在维护福布斯公园村庄规则和标准的业主协会。争议的核心问题在于，在业主试图取消影响其房产的限制条款时，FPA是否是必要的参与方。

FPA辩称，作为旨在执行地契限制的协会，它必须被告知任何取消这些限制的申请。这些公司则辩称，由于这些限制条款已经过期，FPA不再拥有既得利益，因此不是必要的参与方。马卡蒂市地区审判法院（RTC）最初支持了这些公司的诉求，命令取消这些限制。然而，FPA向法院上诉，声称RTC的命令无效，因为它从未被告知取消程序。

上诉法院支持FPA，撤销了RTC的命令，并下令恢复地契限制。法院认为FPA是必要的参与方，因为它有权执行这些限制，并且其利益会因取消而受到影响。RMFPU Holdings和Quick Silver随后向最高法院提出上诉，辩称上诉法院的裁决有误。

最高法院维持了上诉法院的裁决，强调了FPA作为业主协会在维护福布斯公园村庄的规则和标准方面的作用。法院认为，根据《财产登记法令》（PD 1529）第108条，当寻求取消证书上出现的已登记利益时，必须通知所有利益相关方。 法院裁定，作为旨在执行地契限制的协会，FPA是利益相关方，必须被告知任何取消程序。

第 108 条。证书的修改和变更——在注册簿上输入所有权证书或其备忘录并经土地注册员证明后，不得对注册簿进行任何擦除、变更或修改，除非得到初审法院的命令。

最高法院进一步指出，即使这些限制条款已经过期，FPA仍然是必要的参与方。法院解释说，FPA有权辩称这些限制条款已通过有效决议得到延期，因此仍然有效。通过未告知FPA取消程序，这些公司剥夺了其证明这些限制条款仍然有效的机会，这构成了程序不公正。

最高法院驳斥了这些公司的论点，即由于这些限制条款已经过期，FPA不再拥有既得利益。法院认为，FPA对维护福布斯公园村庄的性质和标准的持续兴趣使其成为必要的参与方。法院强调，这些限制条款旨在使村庄保持为一个专属住宅区，并且取消这些条款可能会对该社区的居民产生不利影响。

此外，法院还驳斥了这些公司的论点，即上诉法院应举行庭审并允许他们提交证据。法院认为，上诉法院有权根据双方提交的诉状作出裁决，而无需进行庭审，因为它认为诉状足以确定所提出的问题。重要的是，RMFPU公司也辩称他们的正当程序和平等保护权利受到侵犯，但法院驳回了这些说法。有关这一点，法院指出，取消地契限制不一定会增加物业的价值，甚至不一定是最佳利用，而是要遵守协议限制。法院强调了遵守协议和正当法律程序的关键。

法院澄清说，对证书上注释的删除或删除必须遵循协议、适用的规则和充分通知那些可能因所寻求的删除而受到影响的各方。这种严谨的法律维护保护了由协会在执行契约协议中证明的社群权利。

FAQs

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来源：RMFPU Holdings, Inc. v. Forbes Park Association, Inc., G.R. Nos. 220682-84, 2021年6月14日

最高法院裁定，即使租赁协议期限已过，与租赁协议相关的权利转让仍然有效。本案涉及关于协议的终止、未付租金以及道德损害赔偿的问题。该裁决澄清了当财产所有权易手时，租赁合同中各方的权利和义务。这意味着承租人必须承认新的出租人，并且出租人有权收取租金。该裁决还明确了可能导致损害赔偿和法律补救措施的租赁义务范围，为未来的租赁纠纷设定了判例。

房屋易手：谁来支付租金？

本案源于雷纳托·马·R·佩拉塔和何塞·罗伊·拉瓦尔之间关于两块住宅用地的租赁协议，之前该地契由弗拉维亚诺·阿扎加老先生和马格达莱纳·阿高伊利·阿扎加夫妇持有。双方于1974年签订了为期40年的租赁合同，其中佩拉塔（承租人）同意支付不断增加的月租，建造一座建筑物，该建筑物在租赁期满后将成为阿扎加夫妇的财产，并支付不动产税和开发供双方使用的供水系统。纠纷始于弗拉维亚诺·阿扎加老先生的儿子小弗拉维亚诺·阿扎加将他对该土地的权益转让给了拉瓦尔，而佩拉塔拒绝承认该转让的有效性并继续向小弗拉维亚诺·阿扎加支付租金。然后拉瓦尔要求佩拉塔遵守租赁条款，引发了一系列事件，最终导致拉瓦尔提起诉讼以解除租赁协议，声称佩拉塔未能履行其在合同中的义务。

最初，地方审判法院驳回了拉瓦尔的主张，但上诉法院裁定拉瓦尔有权获得未付租金和道德损害赔偿。佩拉塔不愿承认拉瓦尔作为合法出租人的身份以及未付租金的问题，引发了最高法院的干预。本案主要涉及在原始出租人权益转让给第三方时，租赁协议的义务和补救措施的适用性。

最高法院认为拉瓦尔对争议财产拥有有效权益。最高法院强调了小弗拉维亚诺·阿扎加将他对争议财产的权益转让给拉瓦尔的行为的有效性，裁定拉瓦尔不是租赁协议的“完全陌生人”，而是原始出租人的利益继任者。根据转让契约，拉瓦尔获得了他前任对该财产的权利、利益和特权，包括在有充分理由支持的情况下寻求解除协议的权利。法院驳回了佩拉塔关于质疑拉瓦尔权利的主张构成对拉瓦尔名下地契的间接攻击的观点，因为《财产登记法令》第48条禁止对地契进行间接攻击。因此，最高法院支持该转让的有效性，确立了拉瓦尔在本案中的法律地位。

鉴于租赁合同在1974年签订且合同期限为40年，法院注意到协议已于2014年终止，因此是否下令解除租赁的争议变得毫无意义。但是，最高法院解决了与解除相关的其他问题，包括诉讼时效主张、未付租金的裁决以及道德损害赔偿和佩拉塔对拉瓦尔的反诉。

法院澄清了根据菲律宾《民法典》与解除合同相关的各项条款的可适用性。法院强调，《民法典》第1659条具体涉及解除租赁协议的情况，该条允许受害方在出租人或承租人不遵守其义务时要求解除合同和损害赔偿。法院驳回了佩拉塔根据第1389条提出的关于拉瓦尔的诉讼因在1974年租赁合同签订后超过四年才提起而超过了时效的主张，解释说该条适用于《民法典》第1380条和1381条中列出的可撤销合同，而第1659条专门涉及解除租赁协议的情况。

关于1998年提起的解除合同诉讼的时效性，最高法院认为诉讼尚未超过时效。最高法院澄清说，拉瓦尔的诉讼理由并非基于租赁协议的签订日期，而是基于佩拉塔未能履行其义务之时开始，并在提出请求后，佩拉塔拒绝遵守要求之时。因此，法院认为诉讼是在解除诉讼适用的十年时效内提起的。

尽管上诉法院宣布拉瓦尔无权解除合同，但上诉法院仍命令佩拉塔支付自1998年8月起至全额付款之日止的未付租金，外加每年12％的利息和道德损害赔偿。最高法院撤销了这些裁决，转而支持地方审判法院驳回拉瓦尔金钱赔偿的主张。记录显示，佩拉塔一直在向小弗拉维亚诺·阿扎加的信托账户中存款，此行为已被认可，法院认为所有存入以小弗拉维亚诺·阿扎加信托账户的付款都应视为月租的有效付款，否认了要求佩拉塔支付进一步租金的主张。此外，由于佩拉塔并未欺诈或恶意违反合同义务，因此也撤销了道德损害赔偿的裁决。

最后，最高法院确认了驳回佩拉塔针对拉瓦尔损害赔偿主张的裁决。法院裁定拉瓦尔提起解除合同诉讼并非是为了羞辱或骚扰佩拉塔，而是寻求纠正拉瓦尔认为是作为租赁人和争议地块新所有者的权利受到侵犯的行为。法院强调说，没有证据表明拉瓦尔怀有恶意或不当动机，法院维持了其关于对有充分理由主张自己权利的行为不给予损害赔偿金的原则。

常见问题

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来源：简称，G.R No.，日期

最高法院裁定，根据税收拍卖获得财产所有权的人有权获得占有令。这项裁决澄清了在财产出售后，所有权人行使权利的程序，并强调了在税收违约情况下的所有权巩固。了解这种裁决的细微之处有助于保护不动产所有权并确保公平。在复杂而不动产纠纷中，保持知情和寻求法律指导至关重要。

税收拍卖后的权利：能否在没有诉讼的情况下获得财产？

本案涉及位于马卡蒂市邦卡尔A. Bonifacio街7-A 32号的房产，该房产之前登记在请愿人名下，产权转让证（TCT）编号为164900。2006年5月24日，该房产在马卡蒂市政府根据《地方政府法典》第254至260条进行的税收拖欠财产公开拍卖中售出。答辩人是公开拍卖的中标人，马卡蒂市政府在同日向她颁发了出售证明。请愿人未能在一年内赎回该房产。因此，2007年7月12日，答辩人向马卡蒂市地区审判法院提起新的产权证申请，根据《财产登记法令》（总统令（PD）第1529号）第75条并参照第107条（LRC案件编号M-4992）。

2007年12月28日，在听证会后，地区审判法院下令将该房产的所有权合并并转让给答辩人名下。马卡蒂不动产登记处随后取消了TCT编号164900，并以答辩人的名义签发了新的产权证，TCT编号为T-224923。此后，在同一法院，答辩人申请发出占有令。但是，法院因未安排动议听证会而驳回了该动议。2009年1月14日，答辩人再次（对同一房产）向马卡蒂市地区审判法院提起单方面占有令申请（LRC案件编号M-5188）。此单方面申请被随机分配到第59分庭（原审法院）。

法院发布命令，准许答辩人单方面申请并下令签发有利于她的占有令。此后，该令于2009年8月7日发出。2009年8月28日，请愿人提出紧急动议，以藐视法庭罪起诉答辩人，并宣布诉讼无效，理由是LRC案件编号M-5188包含有缺陷/虚假的验证/非论坛购物证明。答辩人辩称，请愿人对非论坛购物证明的反对因未能及时提出反对而被视为放弃，她还声称不存在论坛购物。2010年1月19日，法院驳回了请愿人的动议。它裁定，答辩人在LRC案件编号M-5188中提起的发出占有令的单方面申请，虽然被称为申请，但不是初始诉状，因此不需要非论坛购物证明。因此，在同一命令中，法院裁定请愿人要求答辩人及其律师作为证人出庭的动议没有依据。请愿人提出重新考虑的动议，但在2010年4月19日的命令中被驳回。

请愿人感到委屈，在高等法院提起了调卷令特别民事诉讼，以撤销法院的命令。他们声称，法院在发布受质疑的命令时滥用了酌处权。请愿人进一步声称，税收拍卖销售程序受《地方政府法典》第246至270条的约束，而不是答辩人所依赖的第3135号法案。高等法院驳回了申请，维持了原审法院的命令，高等法院裁定不存在论坛购物。高等法院还表示，非论坛购物证明仅在投诉或其他初始诉状中需要。发出占有令的申请或动议不是需要验证和非论坛购物证明的投诉或初始诉状。

高等法院还驳回了请愿人的论点，即税收拍卖销售程序受《地方政府法典》第246至270条的约束，而不是第3135号法案。它解释说，该问题是由请愿人首次在上诉中提出的，并且由于公开拍卖而裁定答辩人为该房产的合法注册所有人的裁决早已成为终局和可执行的裁决，并且超出了司法审查的范围。请愿人通过调卷令对高等法院的裁决向上诉至最高法院。最高法院认为，发出占有令的申请或动议不需要提供非论坛购物证明。

最高法院认为，申请签发占有令的单方面申请不是1997年《民事诉讼规则》第7条第5款所设想的投诉或其他初始诉状。高等法院维持签发占有令是合理的。在涉及第3135号法案适用的一项诉讼中，最高法院承认，签发占有令不仅基于法律，而且最终基于作为所有权附带权利的占有权。占有财产的权利仅是所有权权利的延伸，如果土地的所有权人被禁止寻求占有，那将是不合逻辑的。在本案中，准予签发占有令的依据正是答辩人通过税收违约销售获得的财产所有权，以及因赎回期限届满而产生的绝对所有权。

该案中，Pasay市公开拍卖了Cloma夫妇的房产，因为他们拖欠税款。私人答辩人Nocom被宣布为中标人，并获得了出售证明。这对夫妇未能在规定的期限内赎回该房产，并以Nocom的名义签发了最终的出售契约。因此，Nocom提起了诉讼，援引了总统令第1529号第75条（如本案中一样），该诉讼被批准。相应地，Nocom申请对该房产签发占有令，并最终获得了法院的批准。这对夫妇辩称，法院不能签发占有令。最高法院驳回了这一论点，引用了总统令第1529号第2条。最高法院表示：总统令第1529号第2条还明确驳斥了请愿人的论点，即法院不能签发占有令来执行税收销售的结果，因此：总统令的意义不仅基于法律，最终还在于作为所有权附带权利的占有权。法院裁定，。

此外，LRC案件编号M-4992中的最终和可执行判决确认了答辩人对该房产的所有权。明确地说，占有令被定义为执行令，用于执行收回土地占有的判决，命令法警进入该土地并将占有权交给判决中应得的人。已经确立了授予产权转让注册登记的决定，并命令法警采取措施确保最终所有者可以占有被担保人占有的财产，或者被他人非法占有的人将被驱逐，以维护所有者享有的无条件所有权和对该房屋的权利。

最高法院裁定，签发占有令的申请或动议不需要提供非论坛购物证明。一项占有令，顾名思义，仅在完成财产转让行为方面是辅助性的。已经确立了授予产权转让注册登记的决定，并命令法警采取措施确保最终所有者可以占有被担保人占有的财产，或者被他人非法占有的人将被驱逐，以维护所有者享有的无条件所有权和对该房屋的权利。

常见问题解答

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最高法院裁定，附条件销售协议应作为一种小于所有权的交易进行登记，而不是作为不利主张。这意味着，如果一方根据附条件销售协议拥有土地权益，他们必须按照《财产登记法令》第54条的规定，通过提交所有权证书进行登记。此裁决澄清了在菲律宾土地交易中登记各种类型权益的正确程序，对于土地所有者和潜在买家都具有实际影响，因为它影响了他们如何保护其在财产中的权利。

附条件销售：不利主张还是所有权转让协议？

本案的核心是，根据当事人签订的《协议备忘录》(MOA)，登记某些地块上的权益的正确方法。Catalino M. Mangahis是位于内湖省圣罗莎市的一块土地的登记所有者。他授权Venancio Zamora出售该房产，Zamora又将权力委托给Victor Peña。Peña随后代表Mangahis与Carmona Realty and Development Corporation签订了《协议备忘录》，目的是向Carmona Realty出售包括Mangahis地块在内的几块毗连土地。该协议要求将购买价存入第三方保管账户，并规定在满足某些条件（如转换令）后才能发放资金。

在争议出现时，这份备忘录附注于Mangahis的所有权证书上。后来，Mangahis试图取消这些附注，声称该协议无效，因为公证员没有获得授权。法院面临的关键问题是这些附注是否构成应根据《财产登记法令》(PD) 第70条管理的不利主张，或者它们是否仅仅是应该根据PD第54条进行处理的次于所有权的交易。

根据法院的观点，**不利主张**旨在保护个人在财产中的权益，告知第三方存在所有权争议。但只有当法律没有规定其他方式登记相关权利时，才能提出不利主张。最高法院解释说，本案中的协议实际上是一份**附条件销售合同**，其中所有权转移取决于是否全额支付分期付款或满足某些条件并签署最终的销售契约。由于备忘录未立即授予Carmona Realty的所有权，因此备忘录构成了一种低于所有权的交易，明确应根据《财产登记法令》第54条进行管理。

《财产登记法令》第54条规定：

第54条。小于所有权的交易，如何登记。除非任何文书剥夺了所有者或登记所有者的受让人的所有权或所有权，否则不得根据该文书输入或颁发任何新证书。小于登记土地所有权的全部权益应通过以下方式登记：向土地登记处提交产生或转移或主张此类权益的文书，以及由土地登记处在该所有权证书上制作的简短备忘录并由其签署。还应在所有者的副本上制作类似的备忘录。此类权益的取消或解除应以相同方式登记。

此外，法院还强调了这样一种原则，即诸如销售合同、待售合同和附条件销售合同之类的自愿文书应通过提交所有者的所有权副本进行附注登记，这符合PD 1529第51至53条的规定。**只有在登记所有者拒绝或未能交出所有权副本的情况下**，索赔人才可以向土地登记处提交一份声明，列明其不利主张。法院认为在本案中，没有证据表明Mangahis拒绝提交所有权证书，因此不应根据与不利主张相关的规则，通过不利主张来适当登记该《协议备忘录》。因此，区域审判法院（RTC）和上诉法院（CA）在下令取消这些附注时犯了错误。

根据这一推理，最高法院推翻了下级法院的裁决，有效地驳回了取消《协议备忘录》附注的请求。本案强调了土地交易各方了解相关登记规定的重要性，以确保他们充分保护自己所持有的权益。明确登记各种类型的权益不仅能保护个人的权利，还有助于土地所有权登记制度的清晰和确定。

常见问题解答

这项最高法院的裁决强调了土地交易登记中遵循适当法律程序的必要性。通过将附条件销售协议作为小于所有权的交易进行处理，法院澄清了涉及多种类型所有权主张的登记流程。明确理解并遵循这些法律规范对于保障交易各方的权利和权益至关重要。

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