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  • 菲律宾土地所有权确认：对不动产登记申请的新视角

    菲律宾土地所有权确认：对不动产登记申请的新视角

    G.R. No. 195636, November 06, 2023

    想象一下，您世代耕耘的土地，却因法律程序上的细微差别而面临失去的风险。本案突显了菲律宾土地登记申请的复杂性，以及最近法律变更如何影响所有权确认。本案涉及Dante和Sonia Manzana夫妇（以下简称Manzana夫妇）与菲律宾共和国之间的土地所有权争议。Manzana夫妇根据总统令（P.D.）第1529号申请土地原始登记，但上诉法院推翻了初审法院的判决，驳回了他们的申请。最高法院介入，指示将案件发回初审法院，以重新审理并考虑新证据。

    法律背景：土地登记和所有权确认

    在菲律宾，土地所有权的取得和确认受到严格的法律监管。总统令第1529号，又称《财产登记法》，是规范土地登记的主要法律。该法律规定了两种主要的土地登记途径：

    • 根据第14(1)条，如果申请人及其前任所有者自1945年6月12日或更早之前，以善意的所有权主张，公开、持续、排他且公开地占有和使用公共领域的可以自由支配的土地，则可以申请土地登记。
    • 根据第14(2)条，如果申请人根据现行法律通过时效取得私人土地的所有权，也可以申请土地登记。

    然而，2021年9月1日生效的共和国法（R.A.）第11573号对总统令第1529号进行了修订，显著改变了土地登记的规则。R.A.第11573号将占有期限从“1945年6月12日或更早之前”缩短为“在申请所有权确认之前的至少二十（20）年”。此外，R.A.第11573号还规定，由环境与自然资源部（DENR）正式指定的测绘工程师签署的证明，证明该土地是公共领域可以自由支配的农业用地，就足以证明该土地是可以自由支配的。

    根据R.A. 11573第6条：

    “第14条。谁可以申请。—下列人员可以随时在土地所在的省份的相应地区审判法院提出土地所有权登记申请，无论亲自或通过其正式授权的代表：

    (1) 那些自己或通过其前任利益人以善意的所有权主张，公开、持续、排他且公开地占有和使用公共领域的可以自由支配的土地，且该土地未被现有的所有权证书或专利所覆盖，在申请所有权确认之前的至少二十（20）年，除非受到战争或不可抗力的阻止。应推定他们已履行政府授予所需的所有条件，并有权根据本条获得所有权证书。”

    案件经过：Manzana夫妇的土地登记申请

    Manzana夫妇于2002年向Morong市初审法院（MTC）提起土地原始登记申请。他们声称自己是面积为2,815平方米的Lot 5653土地的所有者，并通过买卖契约从Caridad Bonifacio处获得了该土地。共和国通过检察长办公室（OSG）提出异议，理由是Manzana夫妇未能证明自1945年6月12日或更早之前，他们一直公开、持续、排他且公开地占有和使用该土地。

    案件经过以下阶段：

    • 初审法院（MTC）：初审法院支持Manzana夫妇的申请，宣布并确认他们对Lot 5653的所有权。
    • 上诉法院（CA）：共和国提出上诉，上诉法院推翻了初审法院的判决，理由是Manzana夫妇未能证明他们自1945年6月12日以来一直占有该土地，且土地的技术描述存在疑问。
    • 最高法院：Manzana夫妇向上诉法院提出上诉，最高法院部分批准了他们的申请，撤销了上诉法院的判决，并将案件发回初审法院重新审理。

    最高法院认为，R.A.第11573号具有追溯效力，适用于截至2021年9月1日仍在审理中的土地登记申请。因此，Manzana夫妇只需证明他们在申请所有权确认之前的至少20年内占有该土地即可。最高法院还指示初审法院接收额外证据，以确定该土地的分类状况和技术描述。

    最高法院强调：“鉴于上述观察，并考虑到R.A.第11573号具有补救性质，并且可以如Pasig Rizal案所述追溯适用，本法院认为将此案发回原审法院以接收额外证据是适当的，这将确定，除其他外，是否已遵守20年的要求，以及Manzana夫妇是否有权根据土地分类状况和技术描述获得土地。”

    实际影响：对土地所有者的启示

    最高法院的判决对菲律宾的土地所有者具有重要意义。R.A.第11573号的通过为那些未能满足旧法规定的严格占有期限要求的人提供了新的希望。但是，重要的是要记住，申请人仍然需要提供充分的证据来证明他们符合新的法律要求。

    关键经验：

    • 了解法律变更：及时了解影响土地所有权的最新法律法规至关重要。
    • 收集证据：收集并保存所有权主张的证据，包括税务申报、买卖契约、证人证词等。
    • 寻求法律建议：在申请土地登记之前，咨询律师以确保符合所有法律要求。

    常见问题解答

    问：R.A.第11573号对我的土地登记申请有什么影响？

    答：R.A.第11573号缩短了占有期限，并简化了土地分类证明的要求。如果您未能满足旧法规定的占有期限要求，您可能仍然有资格根据新法申请土地登记。

    问：我需要提供什么证据来证明我的土地所有权？

    答：您需要提供证据证明您或您的前任所有者在申请所有权确认之前的至少20年内，公开、持续、排他且公开地占有和使用该土地。证据可能包括税务申报、买卖契约、证人证词等。

    问：如何获得土地分类证明？

    答：您可以向DENR申请土地分类证明。该证明应由DENR正式指定的测绘工程师签署，并证明该土地是公共领域可以自由支配的农业用地。

    问：如果我的土地的技术描述存在疑问，该怎么办？

    答：您需要向DENR提交额外的文件进行验证。初审法院可能会指示您提交额外的文件，以解决技术描述中的任何疑问。

    问：我应该咨询律师吗？

    答：强烈建议您在申请土地登记之前咨询律师。律师可以帮助您评估您的案件，收集必要的证据，并确保您符合所有法律要求。

    如果您需要有关菲律宾土地登记的法律帮助，请联系我们或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com安排咨询。

  • 菲律宾土地所有权争议：善意购买者保护与登记制度的关键分析

    菲律宾土地所有权争议：如何保护您的权益？

    G.R. No. 236140, April 19, 2023

    想象一下，您辛苦积攒了一辈子的钱，终于在菲律宾买了一块土地，准备安度晚年。然而，突然有一天，有人声称您买的土地存在争议，甚至要收回您的土地。这听起来像是一个噩梦，但它在菲律宾的土地所有权纠纷中并不少见。最高法院在 Josefina C. Billote v. Spouses Victor and Remedios T. Badar 案中的判决，为我们揭示了菲律宾土地所有权争议中“善意购买者”的认定标准，以及登记制度在保护土地所有权方面的关键作用。本案的核心问题是，在土地所有权存在争议的情况下，如何认定购买者的“善意”，以及这种“善意”对土地所有权归属的影响。

    菲律宾土地法中的“善意购买者”原则

    在菲律宾，土地所有权受到《财产登记法》（Presidential Decree No. 1529）的保护。该法律旨在通过建立一个清晰、可靠的土地登记系统，来确保土地所有权的稳定性和可预测性。然而，在实际操作中，由于各种原因，土地所有权纠纷仍然时有发生。其中一个重要的概念是“善意购买者”（Innocent Purchaser for Value, IPV）。

    什么是“善意购买者”？ 简单来说，是指在购买土地时，不知道也不应该知道该土地存在任何权利瑕疵，并且支付了合理价格的购买者。法律通常会保护善意购买者的权益，即使后来发现卖方对该土地的所有权存在问题。

    《财产登记法》第44条规定：

    SEC. 44. Statutory liens affecting title. – Every registered owner receiving a certificate of title in pursuance of a decree of registration, and every subsequent purchaser of registered land taking a certificate of title for value and in good faith, shall hold the same free from all encumbrances except those noted in said certificate and any of the following encumbrances which may be subsisting, namely:

    First. Liens, claims or rights arising or existing under the laws and Constitution of the Philippines which are not by law required to appear of record in the Registry of Deeds in order to be valid against subsequent purchasers or encumbrancers of record.

    Second. Unpaid real estate taxes levied and assessed within two years immediately preceding the acquisition of any right over the land by an innocent purchaser for value, without prejudice to the right of the government to collect taxes payable before that period from the delinquent taxpayer alone.

    Third. Any public highway or private way established or recognized by law, or any government irrigation canal or lateral thereof, if the certificate of title does not state that the boundaries of such highway or irrigation canal or lateral thereof have been determined.

    Fourth. Any disposition of the property or limitation on the use thereof by virtue of, or pursuant to, Presidential Decree No. 27 or any other law or regulations on agrarian reform.

    这意味着，如果购买者在购买土地时是“善意”的，那么他/她的土地所有权将受到保护，免受未在土地所有权证书上登记的任何权利瑕疵的影响。但是，如何认定购买者是否“善意”呢？这往往是土地所有权纠纷中的关键问题。

    Billote v. Badar 案情回顾

    Billote v. Badar 案涉及一块位于邦阿西楠省乌尔达内塔市的土地。案件的复杂性在于，这块土地经历了多次转让和继承，导致所有权变得模糊不清。以下是案情的时间线：

    • 1955年：Hilario Solis去世，他的妻子Dorotea和女儿Imelda、Adelaida继承了他的土地。
    • 2001年：Dorotea将土地的一部分出售给她的女儿Josefina。
    • 2002年：Dorotea、Adelaida和Imelda签署了一份遗产分割协议，Dorotea放弃了她在土地上的所有权利，转让给Adelaida和Imelda。
    • 2003年：Adelaida和Imelda将土地出售给Spouses Badar夫妇。
    • Josefina对上述一系列交易的合法性提出质疑，并向法院提起诉讼。

    本案的关键在于Spouses Badar夫妇是否属于“善意购买者”。如果他们是善意购买者，那么他们的土地所有权将受到保护。但是，如果他们不是善意购买者，那么Josefina可能会收回部分土地的所有权。

    最高法院在本案中指出：

    “A purchaser in good faith and for value is one who buys property without notice that some other person has a right to or interest in such property and pays its fair price before he has notice of the adverse claims and interest of another person in the same property. So it is that the ‘honesty of intention’ which constitutes good faith implies a freedom from knowledge of circumstances which ought to put a person on inquiry.”

    法院认为，Spouses Badar夫妇并非善意购买者，理由如下：

    • 他们没有直接与土地的实际所有者Imelda和Adelaida进行交易，而是通过一个身份不明的中间人Macaranas先生进行交易，这引起了人们的怀疑。
    • 土地所有权证书上存在一些明显的“警告信号”，例如，关于土地分割的注释，以及关于土地所有权证书遗失的声明，这些都表明土地所有权可能存在问题。
    • Spouses Badar夫妇没有采取足够的措施来调查土地所有权的真实性，例如，他们没有仔细阅读土地所有权证书上的注释，也没有向土地的实际所有者核实信息。

    最高法院最终判决Spouses Badar夫妇需要将一半的土地所有权归还给Josefina，并且Imelda和Adelaida需要向Spouses Badar夫妇赔偿损失。

    本案的实际意义

    Billote v. Badar 案为我们在菲律宾购买土地提供了重要的教训。本案强调了在购买土地时进行充分调查的重要性，特别是要仔细审查土地所有权证书，并与土地的实际所有者进行沟通。以下是一些建议：

    • 聘请专业的律师： 律师可以帮助您审查土地所有权证书，调查土地所有权的真实性，并确保交易的合法性。
    • 仔细审查土地所有权证书： 仔细阅读土地所有权证书上的所有注释，了解土地是否存在任何权利瑕疵。
    • 与土地的实际所有者进行沟通： 直接与土地的实际所有者进行沟通，核实土地所有权的信息。
    • 进行实地调查： 亲自到土地上进行实地调查，了解土地的实际情况，例如，是否存在任何建筑物或租户。

    关键教训

    在菲律宾购买土地，务必谨慎！以下是您应该牢记的关键教训：

    1. “善意”至关重要： 确保您在购买土地时是“善意”的，这意味着您不知道也不应该知道该土地存在任何权利瑕疵。
    2. 调查是关键： 进行充分的调查，审查土地所有权证书，并与土地的实际所有者进行沟通。
    3. 寻求专业帮助： 聘请专业的律师，确保交易的合法性。

    常见问题解答

    以下是一些关于菲律宾土地所有权纠纷的常见问题：

    问：什么是土地所有权证书？

    答：土地所有权证书是证明某人对某块土地拥有所有权的官方文件。

    问：什么是“善意购买者”？

    答：是指在购买土地时，不知道也不应该知道该土地存在任何权利瑕疵，并且支付了合理价格的购买者。

    问：我应该如何调查土地所有权的真实性？

    答：您可以审查土地所有权证书，与土地的实际所有者进行沟通，并进行实地调查。

    问：如果我购买的土地存在争议，我该怎么办？

    答：您应该立即聘请专业的律师，寻求法律帮助。

    问：土地登记制度如何保护我的土地所有权？

    答：土地登记制度通过建立一个清晰、可靠的土地登记系统，来确保土地所有权的稳定性和可预测性。

    问：什么是Section 4, Rule 74？

    答：Section 4, Rule 74是指菲律宾民事诉讼规则中的一项条款，涉及遗产的分割和分配。该条款规定，如果在遗产分割后两年内，发现有继承人或其他人被不公正地剥夺了其在遗产中的合法份额，或者有未支付的债务，那么该继承人或其他人可以要求重新分割遗产。

    问：Section 4, Rule 74的注释对购买土地有什么影响？

    答：如果土地所有权证书上存在Section 4, Rule 74的注释，这意味着该土地可能受到遗产分割的限制。购买者应该仔细审查该注释，了解土地是否存在任何潜在的风险。

    想要了解更多关于菲律宾土地所有权的法律知识，或者您在土地所有权方面遇到任何问题，请随时联系ASG Law律师事务所。 联系我们 或发送邮件至 nihao@asglawpartners.com 预约咨询。

  • 土地登记：未能证明土地的可处分性导致所有权主张无效

    本案涉及在总统令第1529号（《财产登记法》）第14条第（1）和（2）款下的土地登记程序中，申请人举证责任的履行问题。最高法院裁定，即使个人或其前任长期占有某块土地，如果未能充分证明该土地已被国家宣布为可让与和可处分的土地，则无法根据《财产登记法》登记所有权。这意味着申请人不仅要证明其占有权，还要提供政府官方分类的文件，以此作为可转让地位的证据。未能满足这一要求可能会导致土地登记申请被驳回，即使是长期的实际占有也不能取代提供所有权基础的明确法律证据的必要性。以下是对“菲律宾共和国诉罗萨里奥·德·古兹曼·维达·德·约松”案的分析。

    在土地登记中，公开占有是否足以取代政府的分类证明？

    “菲律宾共和国诉罗萨里奥·德·古兹曼·维达·德·约松”案的核心在于《财产登记法》第14条中确立的土地登记的先决条件。案件的关键在于被申请土地的可处分性，而申请人罗萨里奥·德·古兹曼·维达·德·约松未能充分证明这一点。尽管德·古兹曼·维达·德·约松及其前任对土地的公开、持续和不间断的占有可以追溯到1945年6月12日之前，但她未能提供令人信服的证据，证明该土地已被正式宣布为可让与和可处分的公共土地。这一疏忽构成了最高法院推翻上诉法院判决的关键问题。

    《财产登记法》第14条规定了有权申请土地所有权登记的个人。特别是，第14条第（1）款涉及自1945年6月12日起或更早以前，以所有者身份，公开、持续、独占和公然占有和使用公共领域的可让与和可处分土地的个人。此外，第14条第（2）款涵盖通过现行法律的规定，通过时效取得私人土地所有权的个人。本案根据第14条（1）款提出，这意味着德·古兹曼·维达·德·约松必须证明她的土地符合这两个要求。

    第14条. 谁可以申请。— 以下人员可以亲自或通过其正式授权的代表向适当的[地区审判法院]申请土地所有权登记：

    (1) 自1945年6月12日起或更早以前，他们自己或通过其前任，以所有者身份，公开、持续、独占和公然占有和使用公共领域的可让与和可处分土地。

    (2) 通过现行法律的规定，通过时效取得私人土地所有权的个人。

    法院强调，申请人有责任证明土地符合可登记性的必要标准，这是土地登记申请中的基本原则。德·古兹曼·维达·德·约松女士提供的证据，包括所有权契约和税务申报，有力地证明了她对该土地的长期占有。然而，最高法院指出，这些证据并未充分证明该土地已被国家正式归类为可让与和可处分的土地。这一疏忽从根本上削弱了她的申请，因为根据《雷加利安教义》，所有未证明是私人的土地都被推定属于国家。

    法院的推理源于以下事实：公共土地只能通过政府的积极行为私有化，例如总统公告或环境和自然资源部（DENR）部长的官方分类。申请人需要提交此分类的副本，以克服有关公共土地的推定。即使社区环境和自然资源办公室（CENRO）出具证明书，将土地分类为可让与和可处分的土地，通常也不足以证明申请的可登记性。在没有环境和自然资源部（DENR）部长批准的原始分类副本的情况下，仍存在国家保留其财产所有权的推定。本案体现了举证责任的关键性质，仅有持续占有并不足以确保土地所有权，还需要文件支持的政府认可。

    虽然德·古兹曼·维达·德·约松提交了环境和自然资源部-社区环境和自然资源办公室（DENR-CENRO）于2000年3月8日出具的证明书，该证明书表明该土地位于可让与或可处分土地第19号项目内，但在法庭上，这一迟来的承认被认为是不可接受的。法院强调，仅有在审判时提供的证据才能得到考虑。此外，法院强调了仅凭CENRO证明并不足以支持登记申请，因为它并没有消除提交环境和自然资源部（DENR）部长批准的原始土地分类证明的必要性。此外，该证明书中表明，土地的可让与或可处分再分类是在1976年向法院提交申请之后进行的，这进一步阻碍了德·古兹曼·维达·德·约松的主张。

    总而言之，最高法院推翻了上诉法院的判决，驳回了德·古兹曼·维达·德·约松女士的土地登记申请。法院的判决强调，仅仅占有土地（即使是长期的占有）也不足以构成所有权，申请人还必须提供令人信服的证据，证明该土地已被国家正式宣布为可让与和可处分。这一裁决凸显了土地登记程序的严格要求，确保公共领域内的所有权变更都得到明确文件和遵守既定法律标准的充分支持。此外，这种严格的遵守旨在防止未经授权的公共土地私有化，保护国家的土地资源免受不正当侵占。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 本案的关键问题是申请人罗萨里奥·德·古兹曼·维达·德·约松是否充分证明了她在布拉干省帕翁邦圣伊西德罗的土地已被国家宣布为可让与和可处分的土地，这是根据《财产登记法》进行登记的先决条件。
    《财产登记法》第14条对土地登记的要求是什么？ 《财产登记法》第14条允许满足某些要求的个人申请土地所有权登记，其中包括自1945年6月12日起或更早以前，以所有者身份，公开、持续、独占和公然占有和使用公共领域的可让与和可处分土地的个人。
    环境和自然资源部（DENR）部长在土地分类中扮演什么角色？ 根据既定的法律原则，只有环境和自然资源部（DENR）部长才有权批准土地分类和释放公共领域土地，使其成为可让与和可处分的土地，这一点必须通过对国家官员进行核实。
    根据本案，提交由社区环境和自然资源办公室（CENRO）出具的证明书是否足以证明申请的可登记性？ 最高法院强调，仅凭由社区环境和自然资源办公室（CENRO）出具的证明书并不足以证明土地的可登记性；相反，申请人还必须提交由环境和自然资源部（DENR）部长批准的原始分类副本。
    如果土地的可让与或可处分再分类是在提交土地登记申请之后进行的，会发生什么情况？ 如果在提交土地登记申请之后才对土地进行再分类，则申请将被拒绝，因为在《土地法》第48条中建立的资格要求的必要条件是再分类的日期应该早于该日期。
    在涉及时效取得私人土地所有权时，《民法典》与本案有何关系？ 根据《民法典》，属于国家的公共领域财产不能通过时效获得，并且只能在将其从公共领域转变为不用于公共用途或公共服务的可处分财产之后，才能将其视为可以收购。
    在本案中，举证责任属于谁？ 申请人有责任提出充分的证据，证明符合必要的法律标准，具体说明寻求注册的土地被恰当地归类为可让与和可处分土地，根据《财产登记法》的规定有资格进行登记。
    未通过在审判期间出示环境和自然资源部-社区环境和自然资源办公室（DENR-CENRO）认证的影响是什么？ 根据法院制定的原则，仅有在审判时正式提出的证据才能得到考虑。因此，即使申请人有环境和自然资源部-社区环境和自然资源办公室（DENR-CENRO）认证文件，如果没有在适当的时候提出证据，也不会对案情作出任何改变。

    如有关于将本裁决应用于具体情况的咨询，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 国家所有权对抗私人申请：土地登记中公开占有的必要性

    最高法院裁定，菲律宾共和国拥有对所有土地的原始所有权，申请人必须提供确凿的证据，证明他们或其前任对可转让和可支配的公共土地拥有公开、持续和不间断的占有，且具有所有权主张，自 1945 年 6 月 12 日或更早。未能满足这些要求，对国家的推定将成立，登记申请将被拒绝。本案强调了申请人必须满足严格的证据要求，以推翻对公共土地的所有权推定。

    菲律宾共和国的土地：公开占有可以对抗国家的主张吗？

    本案围绕着 Republic of the Philippines 诉 Michael C. Santos 等人展开，审议了有关在原始土地登记中可用于对抗菲律宾共和国对土地的所有权主张的证据充分性的法律原则。桑托斯一家试图根据《总统令》第 1529 号（《财产登记法》）登记位于甲米地省 Indang 的一块土地。共和国对此提出异议，理由是桑托斯一家未能充分证实他们的所有权或其前任的所有权，足以推翻对国家所有权的推定。区域审判法院和上诉法院最初都做出了有利于桑托斯一家的裁决，但最高法院后来推翻了这些裁决，确认了国家优先的所有权。

    在分析中，最高法院强调了王室权利（Jura Regalia）原则，这是一项基本原则，规定国家是所有土地的原始所有者，从而也是所有私人所有权的所有权总来源。这意味着对土地的任何私人所有权主张都必须追溯到国家授予的所有权。本案中的关键是，《财产登记法》第 14 条概述了谁可以申请土地所有权登记，包括那些“自 1945 年 6 月 12 日或更早，已经通过他们自己或其前任，以所有权主张公开、持续、排他地占有和占据公共领域的可转让和可支配土地的人”。本条允许根据所有权推定所有权合法化。然而，这种推定有一个最后期限。必须在 1945 年 6 月 12 日或更早之前持续占有该地。

    最高法院认为，桑托斯一家未能提供令人信服的证据证明自 1945 年 6 月 12 日起他们或其前任就持续占据这块土地。虽然桑托斯一家声称他们的前任一直“自古以来”连续且公开地占有这些地块，但他们提供的证据不足以支持这一主张。例如，前任的证词表明，他们在 1997 年被桑托斯一家购买之前的三十年里一直占有这些土地，这并不符合自 1945 年 6 月 12 日起占据的要求。此外，用于证明所有权的税收声明仅能追溯到 1948 年，未能证实在该日或更早之前占有。因此，该证据不足以推翻对国家所有权的推定。

    该裁决还阐明，仅将土地划分为可转让和可支配的土地不足以开始对国家的所有权推定提出反对的时效期限。法院引用了先例，澄清说，必须有国家“明确宣布”有关公共领域财产不再用于公共服务或国家财富的开发。此项声明是国家所有权让步的前提。在本案中，桑托斯一家未能提供任何此类明确声明，这意味着时效诉讼尚未开始。因此，最高法院裁定桑托斯一家的登记申请未获得授权。

    此案的判决强调，对于申请人而言，满足在《财产登记法》下获得对国有土地的原始登记的所有证据要求至关重要。该案重申了证明 1945 年 6 月 12 日或更早之前的公开占有，以及国家做出让步声明的需要，才能开始对抗国家所有权推定。本案提醒申请人在菲律宾推翻国家所有权主张时必须坚持严格的证明负担，本案重申了菲律宾的“王室权利”学说和土地管理制度。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是申请人提供的证据是否足以推翻菲律宾共和国对一块土地的所有权推定，以便根据《财产登记法》进行原始登记。
    什么是王室权利原则？ 王室权利原则是指国家是所有土地的原始所有者，从而也是所有私人所有权的所有权总来源。这意味着对土地的任何私人所有权主张都必须追溯到国家授予的所有权。
    《财产登记法》第 14 条规定了什么？ 《财产登记法》第 14 条规定了可以申请土地所有权登记的人员，包括那些自 1945 年 6 月 12 日或更早，已经通过他们自己或其前任，以所有权主张公开、持续、排他地占有和占据公共领域的可转让和可支配土地的人。
    为了能够根据《财产登记法》进行原始土地登记，需要证明什么占有期限？ 申请人必须证明，自 1945 年 6 月 12 日或更早之前，他们或其前任就持续占有该土地，才能够根据《财产登记法》进行原始土地登记。
    仅将土地划分为可转让和可支配的土地是否足以开始对抗国家所有权推定？ 不，仅将土地划分为可转让和可支配的土地不足以开始对抗国家所有权推定。必须有国家“明确宣布”有关公共领域财产不再用于公共服务或国家财富的开发。
    本案判决中的“明确宣布”要求是什么？ “明确宣布”要求是指国家必须以法律或总统声明的形式正式声明一块公共领域财产不再用于公共服务或国家财富的开发，这在法学上是一种所有权放弃，并构成时效诉讼中的财产分配前提。
    桑托斯一家在本案中失败的原因是什么？ 桑托斯一家未能提供令人信服的证据证明，自 1945 年 6 月 12 日起他们或其前任就持续占据这块土地，并且他们未能提供有关国家对其放弃土地权利的证明材料。
    本案的实际意义是什么？ 本案强调，对于申请人而言，满足在《财产登记法》下获得对国有土地的原始登记的所有证据要求至关重要，并且，1945 年 6 月 12 日之后的管有将导致法院对这些申请作出不利裁决。

    本案凸显了在菲律宾获得土地所有权的复杂性，特别是在涉及国家所有权主张的情况下。它强调需要严格的证据才能证明持续占有和所有权声明，且与适用的法律先例保持一致。

    如需咨询本裁决对具体情况的应用，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Republic of the Philippines v. Michael C. Santos, G.R. No. 180027, July 18, 2012

  • 所有权确认：菲律宾最高法院维持土地所有权登记的判决

    本案中，菲律宾最高法院维持了上诉法院的判决，该判决确认了内普图纳·哈维尔对黎刹省土地的所有权。法院认为，哈维尔及其前任已自 1945 年 6 月 12 日或更早起，公开、持续、独占和以所有人身份占有该土地。最高法院强调，该土地属于可转让和可支配的公共土地，哈维尔已充分证明其所有权，因此有权根据《财产登记法》进行登记。这一判决肯定了长期占有者有权获得土地所有权，并强调了提供此类主张证据的重要性。

    公开占有能否转化为土地所有权？哈维尔所有权之战

    本案围绕内普图纳·哈维尔（以下简称“哈维尔”）在黎刹省 Taytay 的一块土地的权利展开，该土地面积达 12,903.50 平方米。哈维尔根据《财产登记法》第 14 条，向 Taytay 市地方法院（MTC）提交了土地所有权原始登记的申请。菲律宾共和国（以下简称“共和国”）和拉古纳湖发展局（LLDA）都反对哈维尔的申请，声称该土地是公共土地。经过漫长的法律诉讼，最高法院不得不评估哈维尔是否满足了法律规定的所有权登记要求。

    地方法院和上诉法院均做出了有利于哈维尔的判决。共和国向最高法院提出上诉，辩称哈维尔未能提供充分证据证明她及其前任已自 1945 年 6 月 12 日或更早起，以所有人身份公开、持续、独占地占有该土地。共和国还声称哈维尔未能推翻有关该土地属于公共土地的推定。《财产登记法》第 14 条（1）项允许符合特定标准的个人申请土地所有权登记：

    第 14 条。谁可以申请–下列人员可以通过自己或通过其前任以自1945年6月12日或更早起，以所有人身份公开、持续、独占地占有可转让和可支配的公共土地来向适当的初审法院[现在的地区审判法院]提交土地所有权登记的申请，无论其亲自或通过其正式授权的代表：

    (1) 那些通过自己或通过其前任自1945年6月12日或更早起，以所有人身份公开、持续、独占地占有可转让和可支配的公共土地的人。

    根据以上规定，所有权登记需要满足三个条件：（1）相关财产为可转让和可支配的公共土地；（2）申请人自己或通过其前任已公开、持续、独占地占有；（3）这种占有自 1945 年 6 月 12 日或更早起，并且以所有人身份占有。本案中，共和国辩称哈维尔未能满足这些要求，尤其是她对该土地的所有权主张。

    然而，最高法院不同意共和国的论点。法院认为，哈维尔已经提供了令人信服的证据，证明该土地属于可转让和可支配的公共土地。中加值自然资源办公室（CENRO）的报告证实，该土地位于土地分类项目 5-A 确定的可转让和可支配区域内，由 L.C. 地图编号 639 确定，并于 1987 年 3 月 11 日获得认证和发布。CENRO 的报告享受推定有效性，因为它是在履行公务时执行的。此外，拉古纳湖发展局（LLDA）发布了一份认证，表明该土地高于规定的 12.50 米高程，驳斥了其先前的立场。

    此外，哈维尔及其外甥昆托作证说，卡塔利娜自 1907 年起不间断地占有该土地，哈维尔自 1974 年起开始占有。民事案件 No. 6046 的提起和 1974 年 12 月 31 日的分契协议的执行表明，其他人员承认卡塔利娜，随后哈维尔对该土地的所有权。虽然财产的税务申报或房地产税款的缴纳不是所有权的决定性证据，但它们是所有人占有的良好指标，因为没有人会为了不属于自己实际或至少推定的财产支付税款。因此，哈维尔已证明她及其前任自 1945 年 6 月 12 日或更早起，以所有人身份占有该土地。

    根据最高法院的裁决，税务申报、证人证词以及拉古纳湖发展局（LLDA）和中加值自然资源办公室（CENRO）出具的证书均支持哈维尔对该土地所有权的主张。最高法院强调，当地法院发现的事实具有约束力，特别是当上诉法院也确认了这些事实时。这些事实对哈维尔自 1945 年 6 月 12 日或更早起以所有人身份，公开、持续、独占地占有可转让和可支配的公共土地的主张。这些占有事实使哈维尔有权根据《财产登记法》第 14（1）条登记其对该土地的所有权。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用，请通过联系方式或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。来源：简短标题，G.R. No.，日期