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  • 如何在菲律宾证明文件伪造：法律标准与实际应用

    在菲律宾，证明文件伪造的法律标准与实际应用

    Moises G. Coro v. Montano B. Nasayao, G.R. No. 235361, October 16, 2019

    在菲律宾，土地所有权纠纷常常涉及到文件伪造的指控，这不仅影响到当事人的财产权益，也可能导致漫长的法律诉讼。在Moises G. Coro与Montano B. Nasayao的案件中，原告声称1963年的一份土地买卖契约是伪造的，但最终未能提供足够的证据证明其主张。这起案件揭示了在菲律宾司法系统中，证明伪造的法律标准和实际操作的复杂性。

    法律背景

    在菲律宾，伪造不能被推定，必须通过明确、积极和令人信服的证据来证明。这意味着，声称文件伪造的一方必须提供比对方更有说服力的证据。根据《菲律宾民事诉讼规则》第131条第1节，证明的责任在于提出主张或辩护的一方，必须通过法律要求的证据量来证明其主张的真实性。

    此外，公证文件享有正当性和执行的初步推定，这意味着这些文件被视为有效、正规和真实的，除非有明确、令人信服的证据证明其虚假或无效。在本案中，1963年的土地买卖契约是公证的，因此享有这一推定。

    例如，如果一个人声称其签名在某个文件上是伪造的，他必须提供该签名与其真实签名之间的比较，以证明伪造的存在。这样的法律原则在日常生活中可能适用于房地产交易、遗嘱认证或合同签署等情境中，确保文件的真实性和合法性。

    案例分析

    Moises G. Coro声称他在2003年发现Montano B. Nasayao通过一份伪造的1963年土地买卖契约获得了他的土地。Coro否认收到过任何销售对价，也否认在公证人Pedro Berro面前亲自签署过该契约。然而，Coro未能提供任何证据来支持他的伪造指控，除了他自己的声明。

    案件从地区法院（RTC）开始，RTC认定契约上的签名是真实的，并指出Coro未能通过明确和令人信服的证据证明伪造。此外，RTC还认为，由于该契约已执行数十年，Coro的诉讼已超过了诉讼时效。

    上诉至上诉法院（CA）后，CA虽然不同意RTC关于诉讼时效的观点，但仍维持了RTC关于契约真实性的裁决。CA指出，Coro未能提供足够的证据来推翻契约作为公证文件的正当性推定。CA的裁决中提到：“伪造从来不被推定；作为声称伪造的一方，原告有责任通过明确、积极和令人信服的证据证明伪造，而原告未能做到这一点。”

    最终，Coro向最高法院提起复核，但最高法院拒绝了他的请求，指出伪造问题是一个事实问题，不适用于《民事诉讼规则》第45条下的复核。最高法院强调：“伪造不能被推定，必须通过明确、积极和令人信服的证据来证明。”

    实际影响

    此裁决强调了在菲律宾证明文件伪造的高门槛。对于企业和个人来说，确保所有重要文件的真实性和正当性至关重要，特别是在涉及财产交易时。未来类似案件中，法院可能会继续严格要求声称伪造的一方提供充分的证据支持其主张。

    对于在菲律宾的中国企业和个人，建议在进行任何重大交易时，确保所有文件都经过适当的公证和验证。此外，应保存所有相关文件和证据，以备将来可能的法律纠纷。

    关键教训：

    • 在菲律宾，伪造不能被推定，必须通过明确、令人信服的证据证明。
    • 公证文件享有正当性和执行的初步推定，推翻这一推定需要强有力的证据。
    • 在涉及财产交易时，确保文件的真实性和正当性是至关重要的。

    常见问题

    什么是伪造的法律标准？

    伪造不能被推定，必须通过明确、积极和令人信服的证据来证明。声称伪造的一方必须提供比对方更有说服力的证据。

    公证文件的正当性推定是什么？

    公证文件被视为有效、正规和真实的，除非有明确、令人信服的证据证明其虚假或无效。

    在菲律宾，如何证明签名是伪造的？

    需要通过比较被指控伪造的签名与真实签名来证明伪造的存在，证明变异的程度、种类和重要性，并显示变异是由于不同个性所致，而不是同一书写者的自然变异。

    如果我认为一份文件是伪造的，我应该采取什么行动？

    立即寻求法律咨询，收集所有可能的证据，包括签名样本和其他相关文件，以支持您的伪造指控。

    在菲律宾，诉讼时效对伪造案件有何影响？

    诉讼时效可能导致案件被驳回，特别是如果伪造的文件已执行多年。在本案中，尽管上诉法院不同意地区法院关于诉讼时效的观点，但这仍然是一个需要考虑的重要因素。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在涉及土地所有权和文件真实性等领域。无论是确保交易文件的合法性，还是在面对伪造指控时提供法律支持，我们都能提供专业的帮助。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 海员糖尿病与雇主责任：工作压力与疾病赔偿的界定

    最高法院裁定，海员的糖尿病可能被认定为与工作相关，雇主需承担相应的医疗和赔偿责任。这一判决明确了在海员疾病赔偿案件中，即使疾病并非直接列为职业病，但若工作环境加剧了患病风险，雇主仍需承担责任。这对于保障海员的健康权益具有重要意义，同时也提醒航运公司关注海员的工作环境和心理健康。

    海上劳作诱发疾病，雇主疏忽导致权益受损？

    本案中，海员 Apolinario Z. Zonio, Jr. 在为 88 Aces Maritime Services, Inc. 及其外国合作方 Khalifa Algosaibi Diving & Marine Services Co. 工作期间患上糖尿病。他认为，由于长期在船上工作，面临身体和心理双重压力，导致其病情恶化。但雇主方却以其未及时进行离职后体检为由拒绝赔偿。法院需要裁决的是，海员在何种情况下可以主张疾病与工作相关，以及雇主在此类案件中的责任范围。

    本案的核心在于如何认定海员疾病的工作相关性与可赔偿性。根据菲律宾海外就业管理局标准雇佣合同（POEA-SEC），如果疾病被认定为与工作相关，即使未被列为职业病，也应推定为工伤。在这种情况下，雇主有责任提供证据来反驳这种推定。本案中，Apolinario 提供了在船上工作期间患病的医疗记录，以及医生证明其因糖尿病而无法继续工作的证据。尽管如此，雇主并未提供任何证据来证明 Apolinario 的疾病与其工作无关。

    因此，法院认为雇主未能履行其举证责任，工作相关性的推定成立。但这并不意味着 Apolinario 一定能够获得赔偿。工作相关性只是一个前提，要获得赔偿，还需要证明工作条件导致或至少增加了患病风险。医学界普遍认为，压力会对人体的代谢活动产生重大影响，尤其是对血糖水平。因此，法院参考了医学文献，并结合 Apolinario 在船上工作时所承受的身体和心理压力，认定其工作环境确实增加了患糖尿病的风险。最高法院还引用了先前案例Millora v. ECC，其中法院考虑到教师的工作压力可能导致糖尿病。

    进一步分析，最高法院注意到，虽然雇主辩称 Apolinario 未能按照规定在离职后三天内进行体检，但 Apolinario 却声称曾向雇主提出体检要求，但遭到拒绝。在这种情况下，法院倾向于相信 Apolinario 的说法，因为考虑到其在船上工作期间多次出现头晕等症状，可以推断其更有可能主动要求体检。重要的是，POEA-SEC 规定，指定医生负责评估海员的伤残情况。如果雇主未能安排体检，就等于剥夺了海员获得公正评估的机会。没有指定医生的评估报告，海员提供的医疗证明应被采纳。

    法院还驳回了雇主关于 Apolinario 的索赔已过诉讼时效的说法。根据 POEA-SEC，海员提出索赔的期限为三年，从其离船之日起算。尽管 Apolinario 在离船后三年才正式向劳工仲裁员提起诉讼，但他在此之前已经提出了和解请求（SENA），这应被视为其主张权利的开始。由于 Apolinario 的请求是在三年期限内提出的，因此其索赔并未超过诉讼时效。

    基于以上理由，最高法院推翻了上诉法院的判决，裁定雇主应向 Apolinario 支付永久性完全残疾赔偿金、疾病津贴和律师费。这一判决再次强调了雇主在保障海员健康方面的责任，也为类似案件提供了重要的法律指导。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是海员患糖尿病是否属于工伤，以及雇主是否应承担赔偿责任。法院需要裁决工作压力是否增加了海员患糖尿病的风险，以及雇主是否履行了其体检义务。
    POEA-SEC 对海员疾病赔偿有哪些规定？ POEA-SEC 规定，如果海员患上与工作相关的疾病，即使该疾病未被列为职业病，也应推定为工伤。雇主有责任提供证据反驳这一推定，并承担相应的赔偿责任。
    海员离职后多久内需要进行体检？ 海员应在离职后三个工作日内进行体检，以便指定医生评估其健康状况。未能按时进行体检可能导致丧失索赔权利。
    如果雇主拒绝安排体检，海员应该怎么办？ 如果雇主拒绝安排体检，海员应保留相关证据，并尽快寻求法律帮助。在这种情况下，海员可以委托自己的医生进行评估，并将其医疗证明作为索赔依据。
    什么是永久性完全残疾赔偿金？ 永久性完全残疾是指海员因工伤或疾病而完全丧失劳动能力，无法再从事海上工作。在这种情况下，海员有权获得相应的赔偿金。
    本案对其他海员有什么启示？ 本案提醒海员要注意保护自己的健康，及时进行体检，并保留相关医疗记录。如果认为自己的疾病与工作相关，应及时向雇主提出索赔，并在必要时寻求法律帮助。
    海员的索赔时效是多久？ 海员提出索赔的期限为三年，从其离船之日起算。为了避免超过诉讼时效，海员应尽早采取行动，例如提出和解请求或提起诉讼。
    雇主在本案中应该吸取哪些教训？ 雇主应重视海员的健康，提供安全的工作环境，并及时安排体检。如果海员提出索赔，雇主应认真对待，并提供合理的赔偿。

    通过本案，我们可以看到法院在海员权益保护方面所做出的努力。这一判决不仅维护了 Apolinario 的合法权益，也为其他海员提供了重要的法律保障。未来，我们期待更多的航运公司能够重视海员的健康，为他们提供更好的工作条件和更完善的保障体系。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: APOLINARIO Z. ZONIO, JR. v. 88 ACES MARITIME SERVICES, INC., G.R. No. 239052, October 16, 2019

  • 销售合同无效：当无读写能力者的同意受欺诈影响时

    最高法院裁定，如果销售合同的一方当事人无法阅读且其同意受到欺诈影响，则该合同是可撤销的，而不是无效的。这意味着，该无读写能力者必须在发现欺诈行为后四年内采取法律行动来撤销合同，否则，起诉的权利将丧失。此裁决强调了在与可能无法完全理解英文合同的个人进行交易时，保证合同条款以他们理解的方言进行充分解释的重要性。未能这样做会导致合同可撤销，并可能给寻求执行合同的一方带来重大法律后果。

    未识字者的签名：欺诈指控与法律时效抗辩

    西里亚科·奥贝雷斯、塞萨里奥·奥贝雷斯和高登西奥·奥贝雷斯（以下简称“请愿人”）对阿德里亚诺·奥贝雷斯（以下简称“答辩人”）提起诉讼，要求撤销销售契约，恢复财产占有，并对不动产进行司法分割。关键在于一块名为Lot No. 5306的土地的销售契约。请愿人认为，答辩人通过欺诈手段获得了该土地，特别是高登西奥否认自己签署了该契约。本案的核心问题是，高登西奥作为文盲，是否在充分知情的情况下同意该契约，以及如果存在欺诈行为，诉讼时效是否已经过期。

    奥贝雷斯夫妇去世后，他们的子女继承了一些土地，包括有争议的Lot No. 5306。兄弟姐妹之间达成了口头协议，将不同的地块分配给每个人。高登西奥声称，争议土地被指定给了他。然而，答辩人坚持认为，他于1973年从高登西奥手中购买了这块土地，并提交了一份经公证的销售契约作为证据。请愿人对契约的有效性提出异议，声称高登西奥不识字，因此无法理解该文件。 初审法院支持请愿人的诉求，宣布该契约为无效。但上诉法院推翻了该判决，理由是诉讼时效已过。

    双方提交的证据存在矛盾。请愿人声称，高登西奥不识字，没有签署过销售契约。答辩人一方辩称，该销售是有效的，并有高登西奥妻子的同意和证人作证。双方当事人的女儿玛格达莱纳·奥贝雷斯·拉戈的证词基本呼应了答辩人的指控。特别是，上诉法院认为，假设高登西奥的确签了字，该契约仍然是可撤销的。法院的推理是，由于高登西奥不识字，因此有义务证明已向他充分解释了该契约的条款，而且从未这样做。但是，由于此案是在发现所谓的欺诈行为四年后提出的，因此该诉讼被认为因诉讼时效已过而被禁止。

    此案的核心问题是诉讼时效抗辩是否适用。请愿人辩称，上诉法院不应该允许欺诈行为人以诉讼时效抗辩为借口逃避法律责任。答辩人反驳称，请愿人已经放弃了起诉权，因为他们错过了法律规定的时限。最高法院重点强调了《民法典》第1318条，该条规定了销售契约有效性的三个必要条件：缔约方的同意，标的物和对价。法院解释说，合同因“智能同意”而需要清晰地理解。当一方当事人（如本案中的高登西奥）不具备足够的受教育程度时，《民法典》第1332条规定，推定其在合同执行中存在错误或欺诈。试图执行合同的一方必须证明已经向前者充分解释了条款。

    此外，法院解释说，根据《民法典》第1390条，如果同意受到欺诈的影响，则合同是可撤销的，而不是无效的。这就引发了诉讼时效问题。根据第1391条，如果同意因欺诈而受到损害，则撤销合同的诉讼应在发现欺诈之日起四年内提起。在此案中，法院确定，请愿人在1994年5月17日得知了答辩人的欺诈行为。由于请愿人直到2002年5月23日才提起诉讼，因此超过了四年诉讼时效。法院强调，对索赔的驳回既不是对答辩人的奖励，也不是对请愿人的惩罚。仅仅反映了请愿人未能及时寻求法律补救，并且起诉权因法律规定的时间流逝而丧失。即使存在欺诈行为，诉讼时效原则也控制着何时提起法律索赔的时间。

    Art. 1332. When one of the parties is unable to read, or if the contract is in a language not understood by him, and mistake or fraud is alleged, the person enforcing the contract must show that the terms thereof have been fully explained to the former.

    诉讼时效制度旨在对何时可以提起法律诉讼设定明确的时间限制，以确保公正性和防止旧索赔的提出。由于高登西奥的同意是可撤销的，且提起诉讼的四年诉讼时效已过，最高法院裁定维持上诉法院的判决。法院申辩，虽然该行为可能是欺诈，但该行为本身并没有使其无效，而是使其可撤销，并受限于法定时效。因此，对争议土地的占有归于答辩人，原因是请愿人未能在可撤销行为的法定诉讼时效内提起法律诉讼，尽管高登西奥最初是否完全理解其行为这一点值得怀疑。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是：一份由一名不识字的人签署的销售契约是否因欺诈而无效或可撤销，以及诉讼时效是否适用于禁止提出诉讼。
    本案的事实依据是什么？ 高登西奥·奥贝雷斯据称在 1973 年签署了一份销售契约，将一块土地卖给阿德里亚诺·奥贝雷斯。高登西奥后来声称他不识字，并且从未同意过该销售。其余奥贝雷斯家族成员认为答辩人通过欺诈手段获得了土地所有权。
    诉讼时效是什么？ 诉讼时效是指法律设定在一定期限内可以提起诉讼的时间限制。在因欺诈而请求撤销合同的案件中，期限从发现欺诈行为之日起四年。
    “可撤销”和“无效”合同的区别是什么？ 可撤销的合同在有效的合同持续有效，直到被其中一方当事人撤销为止，而无效合同从一开始就无效。如果当事人未能在法律规定的时间内采取行动，则可撤销的合同可以得到追认或变为有效。
    在涉及不识字人员的合同中，什么是第1332条？ 《菲律宾民法典》第1332条规定，当一方当事人不识字或不理解合同语言时，负责执行合同的人必须证明条款已充分向对方解释。
    最高法院的判决是什么？ 最高法院维持了上诉法院的判决，认为由一名在诉讼时效期满后请求撤销合同的不识字者签署的合同为可撤销而非无效，因此诉讼请求因诉讼时效期满被驳回。
    本案对未来涉及类似情况的案件有什么意义？ 此案突出了理解诉讼时效时间限制和证明不识字当事人对合同条件充分知晓的重要性。它强调了对合同内容进行充分解释，以及如果一方当事人对其权利被侵犯感到恐惧而及时采取法律行动的必要性。
    请愿人为什么败诉？ 请愿人败诉是因为他们没有在1994年发现欺诈行为后四年内采取法律行动撤销合同。等到2002年提出诉讼，诉讼时效已经过去，这使得撤销合同的诉讼被禁止。

    根据该裁决，与个人签订协议需要仔细审查，特别是在他们缺乏教育或其他因素可能妨碍他们理解协议条款的情况下。各方必须注意根据适用的法规和案例法来满足法律规定的期限，特别是关于因欺诈寻求法律救济。本案提醒人们，有必要在法定时间内主动采取法律行动，以保护自己的权利和寻求有效的救济。

    如需咨询有关本裁决在特定情况下的适用，请通过联系方式或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG律师事务所联系。

    免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 诉讼时效中断：当事人行为对判决执行的影响

    本案确立了一项重要原则：如果判决的执行因负债人的行为而延迟，则五年执行时效可以被视为中断。这意味着即使超过五年，胜诉方仍然可以通过动议执行判决。此判决强调，法院不应允许当事人通过技术手段来逃避其义务，尤其是当事人主动采取措施阻止判决的执行时。

    阻碍执行的伎俩：判决执行时效的中断

    本案源于Maria Perez（以下简称“佩雷斯”）与Manotok Realty, Inc.（以下简称“马诺托克地产”）之间的非法滞留诉讼。马诺托克地产胜诉后，佩雷斯通过各种法律途径阻止判决的执行。问题在于，佩雷斯阻止执行的行为是否可以被视为暂停或中断了判决的五年执行时效，从而允许马诺托克地产在五年后仍可通过动议来执行判决？

    根据菲律宾《民事诉讼规则》第39条第6款，最终判决或命令可以在判决生效之日起五年内通过动议执行。超过这个期限后，可以在诉讼时效到期之前通过诉讼执行判决。 然而，最高法院承认，在某些情况下，即使超过五年，也可以基于充分的理由通过动议执行判决。

    Sec. 6. Execution by motion or by independent action. – A final and executory judgment or order may be executed on motion within five (5) years from the date of its entry. After the lapse of such time, and before it is barred by the statute of limitations, a judgment may be enforced by action. The revived judgment may also be enforced by motion within five (5) years from the date of its entry and thereafter by action before it is barred by the statute of limitations.

    本案中，最高法院认为，当负债人（佩雷斯）采取行动阻止判决执行时，五年时效期间应被视为中断。正如兰西塔诉马格巴努瓦案所述，通常不应包括因当事人协议、禁令、上诉或一方当事人死亡而导致执行中止的时间。因此，**任何由债务人造成的拖延或中断都会延长签发执行令的时间**。

    在之前的案例中，如弗朗西斯科汽车公司诉上诉法院案，法院认为对债务人进行检查的动议以及强制令诉讼相当于中止执行，从而有效地中断或暂停了通过动议执行判决的五年期限。而在亚乌诉西尔韦里奥案中，由于针对判决和执行令的诉讼，执行令无法在五年内完全执行。因此，法院裁定这些诉讼暂停或中断了执行令的进一步执行。

    在本案中，佩雷斯针对 MeTC 的民事案件的有效性提出质疑，阻止了 2001 年 5 月 4 日执行令的执行。事实上，RTC 发出命令，要求 MeTC 的警长暂缓执行令的实施。最高法院强调，允许佩雷斯进一步逃避其义务，仅仅因为严格遵守技术性规定，会违背良知。

    本案法院强调法律的目的在于防止当事人“睡在权利上”。最高法院发现马诺托克地产并没有懈怠其权利，而是尽职地寻求对其有利判决的执行。最高法院还认为，诉讼必须在某个时间某个地点结束，一旦判决生效，胜诉方不应通过任何诡计被剥夺胜诉的果实。法院有义务警惕任何旨在实现这一结果的计划。

    鉴于以上分析，最高法院驳回了佩雷斯的上诉，确认了上诉法院的判决。此判决确立了一个重要的法律原则：**当判决的执行因负债人的行为而延迟时，五年执行时效期间可以被视为中断**。这意味着，法院将优先考虑公平和正义，而不是严格遵守技术性规定，以确保胜诉方不会因负债人的拖延行为而受到损害。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案主要讨论的是，由于被告的行为导致判决执行被延迟，是否可以暂停执行判决的时效。简单来说，被告阻止执行的行为是否延长了原告执行判决的时间。
    五年执行时效的含义是什么？ 根据菲律宾法律，判决生效后五年内可以通过动议执行。如果超过五年，则需要通过单独的诉讼来执行判决。
    法院在本案中的判决是什么？ 法院判决支持马诺托克地产的执行请求，认为佩雷斯的行为中断了五年执行时效。因此，即使超过五年，马诺托克地产仍可以通过动议执行判决。
    如果债务人采取行动阻止判决执行，会发生什么？ 如果债务人采取行动阻止判决执行，法院可以认定五年时效期间被中断，从而允许债权人在更长时间内执行判决。
    为什么法院支持马诺托克地产的执行请求？ 法院认为佩雷斯通过提起各种诉讼和申请来故意拖延判决的执行，因此法院判定她不能以超过五年时效为由逃避其义务。
    本案对未来的类似案件有何影响？ 本案确立了一个先例，即法院可以根据公平原则，考虑当事人的行为对执行时效的影响，防止当事人利用技术性规定来逃避其义务。
    哪些行为可以被视为中断执行时效的行为？ 提起诉讼挑战判决的有效性、申请禁令阻止执行、以及其他旨在延迟或阻止执行的行为，都可能被视为中断执行时效的行为。
    胜诉方应如何保护其执行判决的权利？ 胜诉方应及时寻求执行判决，并在遇到任何阻碍时及时采取法律措施，例如提起诉讼或申请禁令，以保护其权利。

    总之，本案强调了法院在执行判决时需要考虑公平原则的重要性。法院不会允许当事人利用技术性规定来逃避其义务，特别是当事人主动采取措施阻止判决的执行时。本案的判决确保了胜诉方不会因负债人的拖延行为而受到损害。

    有关本判决在特定情况下的应用咨询，请通过contact或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您具体情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：MARIA PEREZ V. MANOTOK REALTY, INC., G.R No. 216157, 2019年10月14日

  • 菲律宾物业所有权与地下设施：如何处理未经许可的入侵

    菲律宾物业所有权与地下设施：如何处理未经许可的入侵

    菲律宾长途电话公司诉Citi Appliance M.C.公司案，G.R. No. 214546，2019年10月9日

    想象一下，你准备在你的土地上建造一个商业大楼，但却发现地下有未经许可的电话线缆和设施阻碍了你的计划。这正是Citi Appliance M.C.公司在菲律宾长途电话公司（PLDT）案中面临的情况。本案揭示了当地下设施侵入私人土地时，物业所有者如何维护其权利。核心问题是：当发现未经许可的入侵时，物业所有者是否有权通过强制进入诉讼来恢复其土地的使用权？

    法律背景

    在菲律宾，强制进入诉讼是一种快速的法律程序，旨在解决实际占有权的问题，而非所有权。根据《菲律宾民事诉讼规则》第70条，如果某人通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段被剥夺了对土地或建筑物的占有，他们可以在被剥夺占有后的一年内提起强制进入诉讼。然而，如果入侵是通过秘密手段进行的，诉讼期限应从发现入侵之日起计算，而不是从实际入侵之日起计算。

    此外，《菲律宾民法典》第437条规定，土地所有者不仅拥有地表，还拥有地下和上空的权利。这意味着，如果地下设施未经许可侵入私人土地，土地所有者有权要求其移除或赔偿。

    例如，假设你在菲律宾购买了一块土地，准备建造住宅，但发现地下有未经许可的电缆。你可以根据上述法律原则，要求移除这些电缆或获得赔偿，以确保你对土地的完整使用权。

    案例分析

    Citi Appliance M.C.公司在2003年决定在其位于宿务市的土地上建造一栋16层商业大楼。然而，在进行深挖以建造停车场基础时，他们发现了PLDT在1983年埋设的电话线缆和设施，这些设施侵入了他们的土地。Citi Appliance M.C.公司随后向PLDT提出要求，要求移除这些设施或承担停车场豁免费用，但在PLDT拒绝后，他们于2004年10月1日提起了强制进入诉讼。

    案件经历了多个法院级别的审理。市政法院和地区法院均裁定Citi Appliance M.C.公司胜诉，要求PLDT重新调整其传输线并支付租金。然而，PLDT上诉至上诉法院，上诉法院维持了原判决，但PLDT继续上诉至最高法院。

    最高法院在裁决中指出，Citi Appliance M.C.公司未能证明其在PLDT入侵之前对土地的实际占有。此外，法院澄清了强制进入诉讼的诉讼时效问题，强调如果入侵是通过秘密手段进行的，诉讼期限应从发现入侵之日起计算，而不是从最后一次要求撤离之日起计算。因此，Citi Appliance M.C.公司的诉讼因超过诉讼时效而被驳回。

    以下是最高法院裁决中的关键推理：

    • “在强制进入案件中，原告必须证明其在被告侵入之前对该物业的实际占有。”
    • “如果强制进入是通过秘密手段进行的，诉讼时效应从原告发现入侵之日起计算。”

    实际影响

    本案的裁决对未来类似案件具有重要影响。物业所有者在发现未经许可的入侵后，必须在发现之日起一年内提起强制进入诉讼，以确保诉讼时效不被超过。此外，物业所有者需要证明其在入侵之前对土地的实际占有，这可能需要提供具体的证据，如土地使用记录或目击证人证词。

    对于企业和个人，建议在发现地下设施入侵时立即采取行动，收集证据并在诉讼时效内提起诉讼。此外，了解土地所有权的范围和相关法律规定对于保护自己的权利至关重要。

    关键教训：

    • 在发现未经许可的入侵后立即采取行动，收集证据。
    • 了解并遵守强制进入诉讼的诉讼时效规定。
    • 证明实际占有是强制进入诉讼的关键要素。

    常见问题

    什么是强制进入诉讼？
    强制进入诉讼是一种快速的法律程序，旨在解决实际占有权的问题，而不是所有权问题。它适用于通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段被剥夺占有的情况。

    如果发现地下设施入侵我的土地，我应该怎么做？
    立即通知设施所有者，要求其移除设施或提供赔偿。如果未能达成协议，应在发现入侵后的一年内提起强制进入诉讼，并收集证明实际占有的证据。

    诉讼时效从何时开始计算？
    对于强制进入诉讼，诉讼时效通常从实际入侵之日起计算。但如果入侵是通过秘密手段进行的，诉讼时效应从发现入侵之日起计算。

    我需要证明什么才能赢得强制进入诉讼？
    你需要证明在被告侵入之前对该物业的实际占有，以及被告是通过武力、恐吓、威胁、策略或秘密手段侵入的。

    如果我错过了诉讼时效，我还有其他法律途径吗？
    错过诉讼时效后，你可能无法通过强制进入诉讼恢复占有，但你可以考虑其他法律途径，如民事诉讼或仲裁，具体取决于你的情况。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们了解地下设施入侵等物业权问题对中国企业和个人的影响。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 对抗虚假契约：在菲律宾的土地所有权诉讼时效与欺诈

    最高法院裁定，如果土地登记是通过虚假合同进行的，则收回诉讼在性质上是不受时效限制的。重要的是，声称伪造文件的人有责任通过明确和令人信服的证据来证明这一点。此判决强调了菲律宾土地交易中尽职调查和保护所有权的重要性。

    菲律宾土地之争：当签名真伪决定所有权归属

    本案源于 Asuncion Malig-Coronel 夫妇针对 Corazon Solis-Quesada 提起的诉讼，旨在撤销地契、注销所有权证书 (TCT)、恢复占有、返还财产以及赔偿损失。Coronel 夫妇声称，他们是位于塔拉克市 San Vicente 的一块土地的所有人，该土地最初由 TCT No. 156304 覆盖。他们允许 Asuncion 的姑姑 Catalina Hernando 在土地上建造房屋，并委托她保管土地所有权证和其他相关文件。后来，Hernando 的孙女 Mina M. Delos Reyes 在 Coronel 夫妇不知情的情况下，据称获得了 TCT No. 156304 并抵押了该土地。之后，涉及一份据称的捐赠契约和绝对销售契约导致 Quesada 最终获得了 TCT No. 335024。Coronel 夫妇否认执行过捐赠契约，并声称销售契约也是伪造的。而 Quesada 则主张自己是该土地的所有人，并且是善意且支付了合理对价的购买者。

    初审法院批准了 Quesada 提出的驳回动议，理由是诉讼时效已过，且 Coronel 夫妇未能提供充分证据支持其主张。上诉法院维持了初审法院的判决。最高法院需要审查本案，以确定 Coronel 夫妇是否提供了充分的证据来支持返还财产的诉讼。

    根据菲律宾法律，返还财产诉讼是一项法律和衡平救济，旨在将错误或不正当地登记在他人名下的土地返还给真正的所有者。这种诉讼旨在表明，获得财产登记的人并非真正的所有者。菲律宾总统令第 1529 号法令（《财产登记法》）第 53 条第 3 款规定，在所有通过欺诈获得的登记案件中，所有者可以对欺诈方采取所有法律和衡平救济措施。此外，《民法典》第 1456 条规定，如果财产是通过错误或欺诈获得的，则获得该财产的人应被视为为了财产来源者利益的默示信托受托人。欺诈性登记的房地产返还诉讼的时效期间为自签发所有权证书之日起十年。

    然而，如果寻求基于默示或推定信托的返还财产的一方实际、持续且和平地占有相关财产，则时效不会开始计算，因为该诉讼的性质将是所有权确认诉讼，这种诉讼不受时效限制。此外，基于无效合同（例如，据称的卖方未同意）的返还诉讼不受时效限制。因此，返还诉讼是否受时效限制取决于诉讼的性质，即诉讼是基于存在默示或推定信托的主张，还是基于存在无效或不存在合同的主张。

    在本案中，最高法院认为返还财产诉讼不是基于默示或推定信托。Coronel 夫妇声称，1995 年 5 月 24 日的捐赠契约（成为以 Delos Reyes 名义转移所有权的基础）是伪造的，因为他们的签名是伪造的。此外，2000 年 6 月 16 日的绝对销售契约（后来以 Quesada 的名义转移了所有权）也是伪造的，因为 Rodrigo 当时在夏威夷。这些指控使返还财产诉讼基于无效或不存在的合同。因此，关于诉讼时效问题的解决取决于捐赠契约和绝对销售契约上的签名是否确实是伪造的，从而导致这些文件无效。

    高等法院认为，关于被质疑契约中签名是否为伪造的问题本质上是一个事实问题。仅仅否认不足以支持伪造的主张。举证责任在于声称伪造的人，必须通过明确、积极和令人信服的证据来证明这一点。重要的是，仔细检查质疑签名，以确定任何差异和相似之处。 Coronel 夫妇需要进行签名检查，以便进行比较分析。他们提供的证词和文件证据不足以表明笔迹的真实性，因为《证据规则》第 132 条第 22 条有所规定。

    在本案中，关于质疑的签名，法院注意到 Coronel 夫妇提供签名的时间相差近二十年，而笔迹会随着年龄的增长而发生变化。由于未提供证明捐赠契约或绝对销售契约上的签名不是他们的签名，而且未根据尽可能接近时间点的签名样本对被质疑的签名进行准确检查，因此无法接受伪造的主张。最后，最高法院裁定 Quesada 有资格成为善意购买者。由于 Coronel 夫妇未能充分证明其指控，法院驳回了该请愿。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是涉及的房地产返还财产诉讼，是否应该被准许以及基于签名被篡改的情况下，如何考虑诉讼时效的问题。
    原告为何提起诉讼？ 原告提起诉讼是因为他们认为他们对财产的所有权证在他们不知情的情况下被伪造，欺诈性地转移给了被告。
    法院如何裁定签名伪造的主张？ 法院裁定签名伪造的主张，必须要通过明确、积极和令人信服的证据来证明。同时，主张伪造的人负有举证责任。
    什么是返还财产诉讼？ 返还财产诉讼是一种法律手段，旨在将错误或不正当地登记在他人名下的土地的所有权恢复给真正的所有人。
    返还财产诉讼的时效是多久？ 通常情况下，房地产返还财产诉讼的时效是 10 年，但是如果是因被质疑的合同无效的话则不存在时效限制。
    在本案中，原告能否利用不受诉讼时效限制这一理由？ 不能，最高法院认为他们并未充分证明签名伪造。由于原告不能提供强而有力的证据证明其所有权证书是通过伪造篡改后被转让的，因此其反诉也就不能成立。
    什么构成“善意的买方”？ 善意的买方指的是，在不知晓财产存在其他人对其拥有权利的情况下，为该财产支付了合理对价。
    法庭在本案中的重要发现是什么？ 除了 Coronel 夫妇未能证明文件欺诈行为之外，法庭也强调说那些涉及已经登记在册的土地，都应该保证具有可信度。如果买方没有任何可以怀疑的点， 那么买方就不应该为这些潜在存在但并不确凿的理由所担忧。
    本案对于拥有菲律宾土地的个人来说意味着什么？ 此判决强调了菲律宾土地交易中尽职调查和保护所有权的重要性。

    有关本裁决在特定情况下适用性的咨询，请通过联系方式或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：ASUNCION MALIG-CORONEL 诉 CORAZON SOLIS-QUESADA，G.R. No. 237465, 2019 年 10 月 7 日

  • 价值之辩：未申报评估价值如何影响房地产案件管辖权

    本案的核心在于确定，在涉及不动产权属的案件中，法院是否因原告仅陈述了标的财产的市场价值而获得管辖权。菲律宾最高法院重申，法院对不动产案件的管辖权取决于原告在诉状中申报的财产评估价值。由于原告未能提供房产评估价值，法院驳回了此案，强调了在提起房地产诉讼时准确提供评估价值的重要性，以确保案件在有管辖权的法院审理。

    价值多少？评估价值与市场价值之争

    本案源于热内瓦·G·加布里洛（以下简称“请愿人”），由其授权委托人梅达多·G·卡迪安特代表，针对奥林皮奥·帕斯特的继承人（以下简称“答辩人”，由克雷森西亚纳·曼吉兰·维达·德·帕斯特代表）提起的上诉。案件的核心争议围绕位于达沃市塔洛马区卡塔卢南佩奎诺的一块面积为9,000平方米的土地，原告声称其为该土地的合法所有者。案件的争议焦点在于，地区审判法院（RTC）仅因诉状中陈述的标的财产市场价值而获得对请愿人诉讼的管辖权。

    案件起源于1967年8月6日，帕斯特夫妇在土地调查局调查员/检察员面前，将标的房产的权利和地上物转让并出售给老埃内斯托·A·卡迪安特。由于帕斯特夫妇和卡迪安特之间产生了冲突，双方达成了妥协协议或和解协议。协议中，卡迪安特的土地面积减少到9,000平方米，剩余的1,000平方米用于村委会。1991年3月13日，卡迪安特签署了一份权利转让或放弃和地上物出售协议，将整个10,000平方米的房产转让给请愿人。尽管进行了转让，答辩人于1997年12月29日提交了自由专利申请；因此，原产权证书（OCT）第P-14876号以答辩人名义颁发。请愿人坚持认为，当答辩人以其名义登记标的房产时，产生了一项默示信托，因此需要产权转让以及取消/废止OCT。

    答辩人辩称，他们自由专利申请的财产（Lot 848-C, Csd 11-007933）与请愿人声称的财产（Lot 848-D, Csd-11007933-D）不同。他们还认为，OCT第P-14876号自1997年12月29日颁发之日起一年后已成为不可撤销的，不能再以欺诈为由提出质疑。地区审判法院以缺乏管辖权为由驳回了此案，理由是申诉未能说明争议土地的评估价值。法院还裁定，即使法院具有管辖权，该案也不会成功，因为宣告信托和/或宣告产权无效的诉讼理由已经超过了诉讼时效。上诉法院肯定了地区审判法院的判决，认为地区审判法院正确地驳回了请愿人的申诉，理由是未能说明标的财产的评估价值，并且没有证明其对该案具有管辖权。

    问题的关键在于，地区审判法院是否仅仅因为申诉中指出的标的财产的市场价值或估计价值而获得了对请愿人诉讼的管辖权。根据菲律宾法律，地区审判法院对涉及不动产权属的民事诉讼拥有专属管辖权，而管辖权由争议财产的评估价值决定。《1980年司法重组法》（第129号总统令），经第7691号共和国法令修订，其中第19(2)条规定：

    第 19 条民事案件管辖权——地区审判法院应行使专属初审管辖权：

    x x x x

    (2) 一切涉及不动产权属、占有或其中任何权益的民事诉讼，其中所涉财产的评估价值 超过二万比索（P20,000.00）；或在马尼拉大都会进行的民事诉讼，其中评估价值超过五万比索（P50,000.00），但对土地或建筑物的强行侵入和非法滞留行为的诉讼除外，后者的初审管辖权授予大都会审判法院、市审判法院和市巡回审判法院。[。] (重点添加)

    同样，同一法律的第33(3)条规定：

    第 33 条大都会审判法院、市审判法院和市巡回审判法院在民事案件中的管辖权——大都会审判法院、市审判法院和市巡回审判法院应行使：

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    (3) 对一切涉及不动产权属、占有或其中任何权益的民事诉讼拥有专属初审管辖权，其中财产或其中权益的评估价值不超过二万比索（P20,000.00）；或在马尼拉大都会进行的民事诉讼中，其评估价值不超过五万比索（P50,000.00），不包括利息、任何种类的损害赔偿金、律师费、诉讼费用和成本：但前提是，对于未申报纳税的土地案件，该财产的价值应由相邻地块的评估价值确定。

    关键的是，初级法院和二级法院都对涉及不动产权属或占有或其中任何权益的诉讼行使原始管辖权，但正是所涉房地产的评估价值决定了哪个法院有权对本案中的实际诉讼行使专属管辖权。

    高等法院强调，诉状中对财产的评估价值至关重要，因为它决定了有管辖权的法院。该申诉书未能陈述有争议财产的评估价值，仅说明其市场价值为50,000.00比索。因此，高等法院裁定地区审判法院正确地驳回了申诉，理由是缺乏管辖权。市场价值或估计价值不能作为确定管辖权的基础。评估价值，即税务机关为确定适用税率而对财产所作的估值，决定了哪个法院有管辖权。法院不能对土地的评估价值甚至市场价值进行司法认知。评估价值必须在申诉中明确列出，以提示法院是否可以认知此案。因此，由于请愿人未能指明申诉中的评估价值，不能说地区审判法院严重错误地以缺乏管辖权为由驳回申诉。

    法院还驳斥了关于答辩人因积极参与诉讼而不得质疑管辖权的主张，强调缺乏管辖权的问题可以在诉讼的任何阶段提出。最后，法院澄清说，请愿人的诉讼理由因时效而无效。简而言之，如果诉状中没有适当陈述评估价值，则地区审判法院对不动产案件不具有管辖权。这意味着，如果一个案件在一个没有管辖权的法院提起，那么法院的裁决是无效的。有关这一原则，地区审判法院必须确认不动产的正确评估价值，以便确认是否具有适当的管辖权。高等法院进一步裁定，根据上述情况，地区审判法院驳回该案是正确的，上诉法院确认其驳回也是正确的。因此，法院没有必要讨论请愿人提出的与案件案情相关的剩余问题。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是地区审判法院是否仅仅因为诉状中指出的标的财产的市场价值而获得了对原告诉讼的管辖权。法院的管辖权完全取决于评估价值，而本案未能列明。
    评估价值和市场价值有什么区别？ 评估价值是税务机关为确定适用税率而对财产进行的估值。市场价值是自愿的买方和自愿的卖方在合理和正常条件下愿意交易的价格。
    为什么有必要在诉状中说明评估价值？ 诉状中必须明确说明评估价值，以确定地区审判法院是否有权审理该案件。没有评估价值，法院就无法确定它是否具有管辖权，从而有效地限制了它听取和裁决该案件的能力。
    如果诉状中没有说明评估价值会发生什么？ 如果诉状中未说明房产评估价值，可能导致该案因缺乏管辖权而被驳回，从而迫使提起诉讼的一方重新提起诉讼。因此，未能提及这一点可能会导致不必要的延误和复杂情况。
    在确定法院管辖权时，是否考虑过市场价值？ 在确定法院管辖权时，不考虑市场价值；相反，主要根据税收目的的评估价值来确定管辖权。明确侧重于评估价值可确保估值的稳定性和可预测性。
    关于诉状缺乏信息，法院能否进行假设或司法认知？ 法院不得对有关房产的评估价值进行假设或司法认知。必须在提交法院的文件中提供该信息。
    未能说明评估价值，有没有补救措施？ 如果起诉未能说明房产评估价值，诉讼当事人可以修改诉状以包含遗漏的信息。为了确保案件可以继续进行而避免被驳回，最好在初次提起诉讼时就列明房产评估价值。
    本案的判决对未来房地产诉讼有何影响？ 根据这一判决，房地产案件必须在起诉书中明确提及标的房产的评估价值，以确保提起诉讼的法院有权审理该案。它强调了严格遵守既定法规的重要性，以便促进高效的司法程序。

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    资料来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 未明确贷款到期日，取消抵押权请求被驳回：菲律宾国家银行诉阿贝罗案解析

    最高法院裁定，若抵押人未能充分举证贷款到期日，法院将驳回其取消不动产抵押登记的请求。此案强调，在寻求取消抵押登记时，贷款到期日的明确举证至关重要。对所有抵押人和相关方而言，这意味着在法律行动中，仅仅基于时间推移主张权利是不够的，必须提供实质证据以支持其诉求。

    抵押权的有效性：期限未定的债务，如何影响权利的行使？

    此案源于阿贝罗家族寻求取消其多项不动产抵押登记，理由是菲律宾国家银行（PNB）自1975年起未采取任何行动，导致追索权已过时效。最初，地区审判法院（RTC）和上诉法院（CA）均支持阿贝罗家族的诉求，认为诉讼时效已过。然而，PNB提出上诉，认为阿贝罗家族未能充分陈述诉讼理由，并辩称即使存在诉讼理由，阿贝罗家族承认债务的行为实际上放弃了他们提出诉讼时效抗辩的权利。最高法院需要解决的核心问题是：在原告未能提供抵押贷款的具体条款，特别是贷款到期日的情况下，法院是否应判决取消不动产抵押的注释？

    最高法院推翻了上诉法院的裁决，理由是阿贝罗家族的申诉未能充分陈述诉讼理由，并在审判中未能提供充分证据。法院解释说，**“未充分陈述诉讼理由”是指诉状中的指控不足，而“缺乏诉讼理由”是指行动的事实基础不足。** 诉讼时效的开始计算并非从抵押合同的执行时间开始，而是从贷款到期且可执行的时间开始，或者从债权人提出要求的时间开始。

    抵押合同是附属合同，旨在保护债权人的利益，确保贷款主合同的履行。因此，抵押合同的执行取决于主债务是否被违反。简而言之，是债务人未能支付贷款触发了抵押合同的生效。在此之前，债权人-抵押权人没有在抵押权下可以主张的权利，因为它仍然取决于债务人是否未能履行其还款义务。为了成功提起取消抵押权诉讼，债权人-抵押权人必须通过陈述抵押合同的条款和条件，特别是贷款的到期日，来证明其权利。而贷款到期日的举证，正是确认追索权是否已过期的关键依据。

    阿贝罗家族的诉状仅仅提及了抵押合同的存在和注册，但未能提供贷款的具体条款，特别是到期日。以下是阿贝罗家族在诉状中提出的相关陈述：

    申诉

    第1点：Manuel E. Abello, Sr.（生前）和Elenita V. Abello夫妇是位于Negros Occidental省Binalbagan市的一块土地的注册合法所有人，该土地受Negros Occidental省土地登记处[TCT]No. T-127632管辖。（该所有权证书的副本标记为附件“C”）。他们也是位于Negros Occidental省Bacolod市的土地的注册合法所有人，该土地受Bacolod市土地登记处[TCTNos]. T-82974和T-58311管辖（该所有权证书的副本分别标记为附件“D”和“E”）。

    第2点：为担保5890比索（P5,890.00）的贷款，Manuel E. Abello和Elenita V. Abello夫妇于1963年9月18日签署了一份以[申诉人]为受益人的不动产抵押契约，抵押物为受TCTNo,T-127632管辖的财产。由于上述不动产抵押，登记处已正式在抵押权的备忘录中登记了登记号91194，附件“C”显示了该注释；

    第3点：此后，登记号131237（1968年2月21日）、181203（1973年8月14日）、182910（1973年10月8日）和188486（1974年3月18日）也被记入同一抵押权备忘录，以反映对原始抵押所做的修订。1974年3月18日之后，没有出现以被告银行为受益人的进一步登记；

    第4点：1975年10月30日，Manuel和Elenita Abello夫妇签署了一份以[申诉人]为受益人的不动产抵押契约，抵押物为受Bacolod市土地登记处[TCT]No. T-82974和T-58311管辖的财产，以担保227000.00比索的贷款。由于上述不动产抵押，登记号80024被记入抵押权备忘录，并出现在TCTNo. T-82974和TCTNo. T-58311的背面。在这些所有权证书中，没有出现以被告银行为受益人的进一步登记。

    法院指出，缺少了这些关键细节，提供的信息不足以使法院向申诉人提供救济。虽然申诉人及时且多次在其答辩中提出了同样的肯定性抗辩，并在其撤诉动议中提出了理由，但当双方进入审判时，一审法院以“未充分陈述诉讼理由”为由驳回的权力已经过去。**以“未充分陈述诉讼理由”为由驳回是一种程序补救措施，可以解决申诉，从而节省双方进行审判的费用。**

    在此案中，在审判期间，申诉人未能提供证据来证明贷款到期的时间，以及因此，何时获得取消抵押权。毫无疑问，展示证明贷款和抵押的合同是必要的，因为申诉人的诉讼理由是基于这些文件。由于申诉人未能陈述更多，因此无法提供充分的证据来证明追索权已经确立，因此很明显必须驳回诉讼并以缺乏诉讼理由为由驳回申诉。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在原告未能提供抵押贷款的具体条款，特别是贷款到期日的情况下，法院是否应判决取消不动产抵押的注释。最高法院认为，没有这些关键信息，就无法支持取消抵押权的要求。
    “未充分陈述诉讼理由”和“缺乏诉讼理由”的区别是什么？ “未充分陈述诉讼理由”指的是申诉中的指控不足，即没有包含诉讼的所有必要要素。 “缺乏诉讼理由”指的是行动的事实基础不足，即没有足够的证据来支持诉讼。
    在本案中，为什么未能明确贷款到期日如此重要？ 贷款到期日是确定追索权时效何时开始的关键。 除非明确了贷款到期日，否则法院无法确定提起止赎诉讼的权利是否已过时。
    不动产抵押（REM）的诉讼时效从何时开始计算？ REM 的诉讼时效从贷款到期且可执行之时或债权人提出要求之时开始计算，而不是从抵押合同执行之时开始计算。
    原告在本案中提交了哪些关键证据？ 原告提交了抵押贷款的相关信息和所有权证书，但未能提交关于贷款到期日的具体细节。
    法院在审判期间如何看待证据的缺失？ 法院认为，尽管存在程序上的缺陷，但由于当事方进入审判阶段，原告仍有责任提供足够的证据来证明诉讼理由，未能提供充分证据导致驳回诉讼。
    本案对抵押人有何实际意义？ 本案对抵押人有实际意义，因为它强调了提供明确证据证明其在不动产抵押方面的诉讼理由的重要性，尤其是关于贷款到期日的信息。
    本案对债权人有何影响？ 本案对债权人具有警示作用，它提醒债权人妥善保存和维护贷款相关文件，因为这些文件是维护其抵押权益的关键证据。

    总而言之，菲律宾最高法院在本案中的判决强调了在涉及不动产抵押争议时，充分举证的重要性。对于寻求取消抵押登记的当事人来说，仅仅声称时间已过并不足够；他们必须提供明确的证据，特别是关于贷款到期日的证据，以支持其主张。此案确立了一个重要的法律原则，即法院不能仅凭时间推移推定债权人的权利已丧失，而需要有力的证据来证明。因此，此案提醒所有相关方，包括抵押人和债权人，维护贷款和抵押相关文件的完整性至关重要。

    如需咨询本裁决在具体情况下的应用，请通过contact联系ASG Law，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。 如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简短标题，G.R No.，日期

  • 买方受保护：即便未事先同意转让，地产公司也应履行合同义务

    本案确立了一项重要原则，即如果房地产公司通过其行为表明同意将销售合同中的权利转让给新的买方，即使合同中存在未事先获得书面同意的条款，该公司也应履行其合同义务。这意味着，房地产公司不能利用合同条款来规避其对善意买方的责任。此判决旨在保护购房者的权益，并确保房地产交易的公平性和透明度。

    房屋公司行为表示同意：合同权利转让是否有效？

    1977年，Solid Homes公司与Violeta和Jesus Calica夫妇签订了一份销售合同，涉及位于黎刹省马里基纳的洛约拉格兰德别墅区的一块1241平方米的住宅用地。1983年，Calica夫妇通过一份《权利转让和转让契约》，将其作为卖方在销售合同中的权利转让给Artemio和Consuelo O. Jurado夫妇。Solid Homes公司提供了权利转让和转让契约的标准印刷表格，并由其官员Rita Castillo Dumatay签署证明。Jurado夫妇支付了转让费，Solid Homes公司开具了临时收据，并出具了一份贷项通知单，表明Jurado夫妇已支付了108,001.00比索。截至1983年2月22日，Calica夫妇和Jurado夫妇的总付款额为480,262.95比索。

    此后，Jurado夫妇询问了该标的物的产权转移情况，Dumatay告知他们，Solid Homes公司已经抵押了该房产，并且抵押已被取消。Solid Homes公司承诺用另一块土地来替换该标的物，为此，Jurado夫妇提交了所需的文件。通过1992年10月23日和1996年8月7日的信函，Jurado夫妇跟进了承诺的替代房产，但无济于事。2000年，Jurado夫妇向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起了要求实际履行和损害赔偿的诉讼。HLURB驳回了该诉讼，不影响其再次提起。该驳回被HLURB委员会于2005年4月20日确认。

    案件的关键在于Solid Homes公司是否同意将合同权利转让给Jurado夫妇。Solid Homes公司辩称，转让未经其事先书面同意而无效。但HLURB委员会认为，有大量证据表明Solid Homes公司同意甚至参与了该房产向Jurado夫妇的转让，包括Solid Homes公司准备了权利转让的标准表格，收取了转让费，并向Jurado夫妇出具了贷项通知单。Solid Homes公司的这些行为表明，其已认可Jurado夫妇作为买方受让人。

    法院认为，尽管销售合同中存在禁止转让的条款，但Solid Homes公司的行为已构成对其书面同意要求的放弃。禁止转让的条款旨在保护Solid Homes公司的利益，但不能被用来损害善意买方的权利。因此，法院判决Solid Homes公司有义务用另一块面积、质量和位置相同的土地来替换该标的物。如果无法做到，Solid Homes公司应向Jurado夫妇支付该土地的当前公平市场价值，并根据违约情况支付利息。

    此外，法院还驳回了Solid Homes公司提出的诉讼时效、禁止反言、既判力等辩护理由。法院认为，Jurado夫妇的诉讼时效是从Solid Homes公司违约时开始计算，并且由于他们曾多次提出书面索赔，因此诉讼时效已被中断。关于既判力，法院指出之前的诉讼已被驳回，不影响其再次提起，因此不适用既判力原则。

    该判决强调了房地产交易中诚实信用原则的重要性。房地产公司有义务履行其合同义务，并对买方的合理期望做出回应。该判决还明确了即使合同中存在限制条款，但公司的行为可能会构成对其的放弃。重要的是，购房者应充分了解自己的权利，并在交易过程中寻求法律建议，以确保自己的权益得到保护。具体而言，要注意保存所有与房地产公司往来的文件，这些文件可能成为支持自己主张的关键证据。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是房地产公司是否可以通过其行为表示同意将销售合同中的权利转让给新的买方，即使合同中存在禁止转让的条款。
    Solid Homes公司最初的主张是什么？ Solid Homes公司最初主张，转让未经其事先书面同意而无效，并以此为由拒绝履行合同义务。
    法院如何看待合同中的禁止转让条款？ 法院认为，禁止转让条款不能被用来损害善意买方的权利，并且Solid Homes公司的行为已构成对其书面同意要求的放弃。
    Jurado夫妇采取了什么行动来维护他们的权利？ Jurado夫妇提交了所需的文件，并多次通过信函和法律途径来跟进和主张他们的权利。
    HLURB在本案中扮演了什么角色？ HLURB最初驳回了Jurado夫妇的诉讼，但后来在复审后判决Solid Homes公司有义务履行合同义务。
    Solid Homes公司能否避免赔偿或交付土地？ Solid Homes公司有义务更换土地，如果无法更换，则需支付土地的当前市场价值。
    该判决对购房者有何实际意义？ 该判决保护了购房者的权益，并确保房地产公司不能利用合同条款来规避其对善意买方的责任。
    如果Solid Homes公司无法找到替换土地该怎么办？ 如果Solid Homes公司无法找到替换土地，则必须向Spouses Jurado退还合同款项，并支付利息。
    这个案子有什么指导性意义？ 开发商的行为胜过合同条约。当开发商通过行动明确表现对权利转让合同的认可时，买方的权益就应获得保障。

    该案的结果，在于保护购房者的合法权益，在菲律宾的房地产法判例中具有重大的积极指导意义。对于开发商和购房者都有借鉴作用。确保自身合法的权益，都应该知悉相关的法律规定，并通过有效的法律途径去维护自己的权利。

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    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SOLID HOMES, INC. VS. SPOUSES ARTEMIO JURADO AND CONSUELO O. JURADO, G.R. No. 219673, September 02, 2019

  • 产权时效：疏忽权利主张可能导致所有权丧失

    本案确立了一项重要原则：如果个人或实体未能及时对产权提出异议，他们可能会丧失对该产权的权利主张，即使他们原本可能拥有有效的索赔理由。菲律宾最高法院裁定，土地所有权在登记后的一年内变得不可争议，并进一步规定，即使存在欺诈行为，所有权转让诉讼也有时效。此项裁决强调了及时且勤勉地捍卫财产权的重要性，对于所有房地产所有者以及那些声称拥有菲律宾土地权益的人来说，至关重要。

    拖延的代价：财产索赔与法定诉讼时效

    本案源于对宿雾市一块土地的所有权争议，该土地由 Aznar Brothers Realty Company (ABRC) 所有，并由 Sta. Lucia Realty Development Corporation 开发。Labaya 家族的继承人以及 Sumagang 家族的继承人对此土地的所有权提出了异议。Sumagang 家族的继承人提出了交叉索赔，声称 ABRC 通过不正当手段获得了土地所有权。然而，最高法院维持了下级法院的裁决，确认 ABRC 是合法的所有者，理由是 Sumagang 家族对所有权的质疑构成了间接攻击，而且他们的诉讼时效已过。

    根据《财产登记法令》第 48 条，所有权证书不受间接攻击。这意味着，对所有权证书有效性的质疑必须通过直接诉讼提出，而不是作为寻求不同补救措施的诉讼中的附带问题。在本案中，Sumagang 家族通过针对共同被告 ABRC 的交叉索赔，对 ABRC 的所有权提出了质疑。法院裁定，这种攻击是间接的，因为其目的是获取独立于质疑所有权之外的救济。此外，根据《财产登记法令》第 32 条，在登记令发布一年后，所有权证书下的所有权变得不可争议。因此，Sumagang 家族迟迟未能质疑 ABRC 的所有权证书，导致他们的权利主张受到限制。

    关于诉讼时效问题，法院裁定，即使是基于欺诈性登记的所有权转让诉讼也受到限制。具体而言，最高法院澄清，追索基于默示或推定信托关系的土地的所有权转让诉讼，自涉嫌欺诈性登记或颁发土地所有权证书之日起，十年后失效。法院重点强调，Sumagang 家族早在 1963 年就知道 ABRC 申请登记 Barangay Pardo 的部分土地，该土地包含有争议的土地。尽管知悉这些事实，Sumagang 家族直到 1998 年才提出交叉索赔，已远超出十年诉讼时效。由于未能及时行使其权利，Sumagang 家族失去了质疑 ABRC 所有权证书的权利。

    法院的判决一致强调及时行使财产权的重要性。法院确认，“及时主张权利法律协助善良”，对于那些声称对菲律宾土地拥有权益的人，要勤勉保护这些权利。诉讼时效法则旨在带来确定性，防止长期未决的索赔干扰所有权的稳定性。本案告诫我们，拖延对财产权的法律挑战可能会产生严重后果。

    尽管存在潜在的不公正情况，但菲律宾法院一直严格执行诉讼时效法规，以促进所有权的可预测性和确定性。允许无限期挑战所有权会破坏土地登记系统的稳定性和可靠性。通过设定诉讼时效，法律旨在在个人正当的财产权主张与确保所有权清晰和保护土地登记制度的公众利益之间取得平衡。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是 Sumagang 家族对 ABRC 所有权证书有效性的质疑是否构成允许的直接攻击，以及他们的权利主张是否已超出诉讼时效。
    什么是间接攻击？ 间接攻击是指在旨在获得不同救济的诉讼中，对所有权证书的质疑。这意味着在主要目的是解决与所有权有关的其他事项（例如占有或损害赔偿）时，您不能对所有权提出质疑。
    对菲律宾的所有权证书提出质疑的时间限制是什么？ 通常，颁布登记法令一年后，所有权证书会变得不可争议。在基于欺诈取得所有权的情况下，所有权转让诉讼的时效为自证书签发或发生欺诈起十年。
    在本案中，法院为何裁定 Sumagang 家族败诉？ 法院裁定 Sumagang 家族败诉，因为他们对 ABRC 的所有权证书的质疑构成了间接攻击，而且他们要求返还财产的诉讼超出十年诉讼时效。
    信托与诉讼时效有何关系？ 根据第 1456 条，以欺诈取得财产的人被视为财产原始所有人默示信托的受托人。为了获得纠正并收回财产，行动必须在十年诉讼时效内开始。
    财产登记如何影响有关财产索赔通知的知识？ 财产登记对全世界都构成推定通知，这意味着欺诈的发现被视为发生在登记时。
    交叉索赔在本案中扮演什么角色？ Sumagang 家族使用了交叉索赔，交叉索赔可以被视为一项直接攻击所有权的独立诉讼。
    疏忽未及时主张对土地的权利要求会产生什么后果？ 未能及时行使权利会导致权利丧失，因为它需要采取法律措施保护财产的利益和所有权。

    如需咨询有关此裁决在特定情况下的适用，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您情况的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：案例简称，G.R No.，日期