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  • 菲律宾驱逐诉讼：平行案件对执行最终判决的影响

    驱逐诉讼中所有权争议的平行案件不会自动暂停执行判决

    G.R. No. 87110, January 24, 1996

    引言

    在菲律宾，驱逐诉讼旨在解决谁有权实际占有某处房产。但如果同时存在另一个案件，涉及同一房产的所有权问题，会发生什么？是否可以暂停驱逐诉讼的执行，直到所有权案件解决？本案探讨了这些重要问题，为房产业主和租户提供了明确的指导。

    本案的核心问题是，在所有权案件悬而未决的情况下，驱逐诉讼的最终判决是否可以执行。最高法院的判决强调，驱逐诉讼和所有权诉讼是不同的，除非出现特殊情况，否则所有权诉讼的存在不会阻止驱逐诉讼的执行。

    法律背景

    在菲律宾，驱逐诉讼（如非法滞留）旨在恢复对房产的实际占有。这些案件通常在城市审判法院（MTCC）或地区审判法院（RTC）审理，具体取决于争议的性质和地点。《菲律宾民事诉讼规则》第39条规定了执行判决的程序，包括驱逐判决。

    关键的法律原则是，驱逐诉讼只关注实际占有，而不涉及所有权。这意味着即使有人声称拥有房产的所有权，如果他们非法占有该房产，他们仍然可能被驱逐。

    《菲律宾民法典》第539条规定：“每个实际占有者都有权受到尊重；如果他受到干扰，应受到保护或恢复到该占有。”

    例如，假设A先生拥有一处房产，但他允许B先生免费居住在该房产中。如果A先生后来要求B先生搬走，而B先生拒绝，A先生可以提起驱逐诉讼，即使B先生声称他有权居住在该房产中。法院只会考虑谁有权实际占有该房产，而不是谁拥有所有权。

    案件分析

    本案涉及吉尔·卢比奥（Gil Rubio）与林良康夫妇（Lim Liong Kang and Lim Pue King）之间的驱逐诉讼。林氏夫妇在卡加延德奥罗市的MTCC提起了针对卢比奥的驱逐诉讼，声称卢比奥非法占有了他们的房产。

    以下是案件的经过：

    • 1985年9月18日：MTCC判决林氏夫妇胜诉，命令卢比奥搬离该房产并支付租金。
    • 卢比奥对MTCC的判决提出上诉。
    • 地区审判法院（RTC）维持了MTCC的判决。
    • 卢比奥再次向菲律宾上诉法院提出上诉。
    • 1988年6月23日：上诉法院维持了MTCC的判决，但修改了卢比奥需要支付的租金金额。
    • 1988年9月14日：上诉法院的判决生效。
    • 1988年11月13日：林氏夫妇向MTCC提出拆迁令的动议。
    • 1989年2月2日：MTCC发布拆迁令。
    • 1989年2月20日：拆迁令执行，卢比奥的房屋被拆除。

    卢比奥辩称，在MTCC发布拆迁令时，存在另一个案件（民事案件第8983号），该案件涉及同一房产的所有权。他认为，该案件的待决状态应该暂停驱逐诉讼的执行。

    最高法院驳回了卢比奥的论点，理由是驱逐诉讼只关注实际占有，而所有权案件关注所有权。法院指出，即使在所有权案件悬而未决的情况下，驱逐诉讼的判决仍然可以执行。

    法院强调：“非法滞留诉讼与所有权再转让诉讼的主题完全不同。非法滞留案件涉及的仅仅是实际占有或事实占有的问题；而在再转让诉讼中，所有权是问题所在。”

    法院还指出，卢比奥不是民事案件第8983号的当事人，因此该案件的判决不能改变他在驱逐诉讼中的地位。

    实践意义

    本案为房产业主和租户提供了重要的指导。它明确了驱逐诉讼和所有权诉讼是不同的，除非出现特殊情况，否则所有权诉讼的存在不会阻止驱逐诉讼的执行。

    对于房产业主来说，这意味着即使有人声称拥有房产的所有权，如果他们非法占有该房产，他们仍然可以提起驱逐诉讼。对于租户来说，这意味着他们不能仅仅因为他们声称拥有房产的所有权就避免被驱逐。他们需要能够证明他们有权实际占有该房产。

    关键经验：

    • 驱逐诉讼只关注实际占有，而不涉及所有权。
    • 所有权诉讼的存在不会自动暂停驱逐诉讼的执行。
    • 如果租户非法占有房产，即使他们声称拥有所有权，他们也可能被驱逐。

    例如，假设C女士拥有一处房产，她将该房产出租给D先生。如果D先生停止支付租金，C女士可以提起驱逐诉讼，即使D先生声称他有权购买该房产。法院只会考虑D先生是否支付了租金，而不是他是否拥有购买该房产的权利。

    常见问题解答

    1. 什么是驱逐诉讼？

    驱逐诉讼是一种法律程序，旨在恢复对房产的实际占有。通常用于将非法占用者或未支付租金的租户驱逐出房产。

    2. 驱逐诉讼和所有权诉讼有什么区别？

    驱逐诉讼只关注实际占有，而所有权诉讼关注所有权。这意味着即使有人声称拥有房产的所有权，如果他们非法占有该房产，他们仍然可能被驱逐。

    3. 所有权诉讼的存在会暂停驱逐诉讼的执行吗？

    通常情况下不会。除非出现特殊情况，否则所有权诉讼的存在不会阻止驱逐诉讼的执行。

    4. 如果我在驱逐诉讼中败诉，我该怎么办？

    如果您在驱逐诉讼中败诉，您需要搬离该房产。您还可以对判决提出上诉。

    5. 如果我认为我拥有房产的所有权，但我被驱逐了，我该怎么办？

    您可以提起所有权诉讼，以确定谁拥有房产的所有权。但是，这不会阻止驱逐诉讼的执行，除非法院发布禁令。

    6. 拆迁令的有效期是多久？

    拆迁令的有效期通常为30天。在此期间，承办警长必须执行该命令。

    7. 如果我在拆迁令执行期间不在场，会发生什么？

    承办警长仍然可以执行拆迁令，即使您不在场。他们会移除您在该房产中的所有物品，并将其放置在安全的地方。

    8. 我可以阻止拆迁令的执行吗？

    在某些情况下，您可以阻止拆迁令的执行。例如，如果您对判决提出上诉，或者如果您可以证明执行该命令会给您造成无法弥补的损害。

    9. 如果我认为拆迁令是非法的，我该怎么办？

    如果您认为拆迁令是非法的，您可以向法院提出动议，要求撤销该命令。您还可以提起诉讼，要求损害赔偿。

    10. 驱逐令可以撤销吗？

    在某些情况下，驱逐令可以撤销。例如，如果您可以证明您已经支付了所有欠款，或者如果您可以证明房东违反了租赁协议。

    如果您需要有关驱逐诉讼或房地产法律的法律建议，请随时联系ASG Law。我们的专业律师团队随时准备为您提供帮助。

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  • 菲律宾毒品犯罪：共谋运输毒品罪的认定与辩护要点

    菲律宾毒品犯罪：共谋运输毒品罪的认定与辩护要点

    G.R. No. 112659, January 24, 1996

    毒品犯罪是全球性的社会问题，菲律宾也不例外。本案涉及的共谋运输毒品罪，是菲律宾法律中一项非常严重的指控。本案的关键在于如何认定共谋，以及在缺乏直接证据的情况下，如何通过间接证据来证明被告人的罪行。了解这些法律原则，对于在菲律宾从事商业活动或居住的外国人来说至关重要，有助于更好地保护自身权益，避免触犯法律。

    法律背景

    菲律宾共和国第6425号法案（《危险药物法》）第4条明确规定了对非法运输毒品的处罚。该法案旨在打击毒品犯罪，保护社会公众的健康和安全。根据该法案，未经授权运输毒品的人，将面临终身监禁甚至死刑，并处以巨额罚款。

    共谋是指两人或多人达成协议，共同实施犯罪行为。在菲律宾法律中，共谋是一种加重犯罪行为的情形，因为它表明犯罪行为是有预谋的，并且得到了多个人的支持。要认定共谋，并不一定需要直接证据，间接证据也可以用来证明共谋的存在。例如，被告人在犯罪前后的行为、他们之间的关系、以及他们在犯罪现场的表现，都可以作为认定共谋的证据。

    以下是《危险药物法》第4条的关键条款：

    “未经法律授权，任何人出售、管理、交付、赠送他人、分发、运输任何违禁药物，或在任何此类交易中充当经纪人，均应处以终身监禁至死刑的处罚，并处以两万至三万比索的罚款。”

    例如，如果A和B事先商议好，由A负责购买毒品，然后由B负责运输，那么A和B就构成了共谋运输毒品罪。即使B在运输过程中被抓获，A也同样要承担法律责任。

    案件回顾

    本案中，一名泰国籍男子Suchinda Leangsiri在尼诺·阿基诺国际机场（NAIA）被捕，他试图将8,225.31克海洛因带入菲律宾。Leangsiri供认，他将在马尼拉的拉斯帕尔马斯酒店将毒品交给三个人。根据Leangsiri的供述，缉毒局（NARCOM）的警员们制定了一个计划，让Leangsiri入住酒店的504号房间，等待接头人出现。

    当晚，Leangsiri接到一个电话，对方告知他将在晚上十点来取货。大约十点左右，被告人Fati Omogbolahan、Yamba Lisasi Bhola和Zariatu Amidu出现在酒店。Amidu向Omogbolahan和Bhola打了一个“OK”的手势，然后他们一起乘坐电梯来到五楼。他们敲开了504号房间的门，Leangsiri让他们进入房间。Leangsiri将装有海洛因的黑色手提箱交给他们，当他们准备离开时，NARCOM的警员们冲进房间，逮捕了他们。

    在审判过程中，被告人否认参与毒品运输。他们声称，他们只是去酒店拜访朋友，却被警察强行带到504号房间，并被诬陷为毒品犯罪分子。然而，法院最终认定被告人犯有共谋运输毒品罪，判处终身监禁并处以罚款。

    • 1993年3月31日，Leangsiri在机场被捕，携带8.2公斤海洛因。
    • Leangsiri供述将在拉斯帕尔马斯酒店交给三人。
    • Omogbolahan、Bhola和Amidu抵达酒店，进入Leangsiri的房间。
    • 警察在他们携带装有海洛因的手提箱离开房间时逮捕了他们。

    最高法院认为，即使Leangsiri和海洛因已被缉毒局控制，从Leangsiri到被告人的交付仍然构成非法运输。法院还认为，被告人在携带海洛因离开房间时，正在进行运输行为，因此他们应对此负责。

    “共谋是指两人或多人就实施重罪达成协议，并决定实施该罪行。”

    “他们（被告人）正要带着装有8.5公斤海洛因的假底手提箱离开拉斯帕尔马斯酒店的504号房间时，被NARCOM特工逮捕。在那一刻，他们正在将海洛因运送到一个未知的目的地。他们的行为是运输海洛因过程的一部分。他们都参与了一个阴谋。Leangsiri运输海洛因的行为是被告人的行为。他们不能孤立和分离自己与Leangsiri，因为在阴谋中，一个人的行为就是所有人的行为。”

    实践意义

    本案强调了在菲律宾，共谋运输毒品罪的认定是非常严格的。即使没有直接证据表明被告人参与了毒品运输，只要有间接证据表明他们与毒品犯罪分子有联系，并且他们的行为有助于毒品运输的完成，他们就可能被认定为共谋者。

    对于在菲律宾从事商业活动或居住的外国人来说，本案具有重要的警示意义。为了避免卷入毒品犯罪，他们应该：

    • 谨慎选择合作伙伴和朋友，避免与有犯罪记录或可疑背景的人交往。
    • 提高警惕，注意自身安全，避免被他人利用或陷害。
    • 了解菲律宾的毒品法律，遵守当地的法律法规。

    关键经验

    • 共谋运输毒品罪的认定并不需要直接证据，间接证据也可以用来证明共谋的存在。
    • 即使没有实际接触毒品，只要参与了毒品运输的策划或实施，就可能被认定为共谋者。
    • 在菲律宾，毒品犯罪的处罚非常严厉，外国人应该提高警惕，避免卷入毒品犯罪。

    常见问题解答

    1. 什么是共谋？

    共谋是指两人或多人达成协议，共同实施犯罪行为。

    2. 如何认定共谋？

    认定共谋并不一定需要直接证据，间接证据也可以用来证明共谋的存在。例如，被告人在犯罪前后的行为、他们之间的关系、以及他们在犯罪现场的表现，都可以作为认定共谋的证据。

    3. 在菲律宾，运输毒品会受到什么处罚？

    根据菲律宾《危险药物法》，未经授权运输毒品的人，将面临终身监禁甚至死刑，并处以巨额罚款。

    4. 如果我被怀疑参与毒品犯罪，我应该怎么做？

    如果您被怀疑参与毒品犯罪，您应该立即联系律师，寻求法律帮助。您有权保持沉默，并且有权要求律师在场的情况下接受讯问。

    5. 如何避免卷入毒品犯罪？

    为了避免卷入毒品犯罪，您应该谨慎选择合作伙伴和朋友，提高警惕，了解菲律宾的毒品法律，遵守当地的法律法规。

    如果您需要更多关于菲律宾法律的咨询，请随时联系我们ASG Law律师事务所。我们的专业团队将竭诚为您提供优质的法律服务。

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  • 表见代理：在菲律宾土地交易中保护买家权益

    菲律宾法中表见代理的运用：银行的责任

    G.R. No. 115849, January 24, 1996

    在菲律宾的土地交易中，与银行打交道可能充满挑战。如果银行职员的行为看似获得了授权，即使他们实际上没有获得充分授权，银行是否需要承担责任？本案探讨了表见代理原则，这对于保护土地购买者的权益至关重要。该案例涉及第一菲律宾国际银行（前身为菲律宾生产银行）与卡洛斯·埃赫尔西托之间的土地销售纠纷，埃赫尔西托是德梅特里奥·德梅特里亚和何塞·贾诺洛的替代者。最高法院裁定，即使银行职员没有正式授权，银行也可能因其职员的行为而受到约束，特别是当这些行为使第三方相信该职员拥有必要的权力时。

    法律背景：表见代理原则

    表见代理原则是指，如果一家公司允许其职员或代理人以看似具有权限的方式行事，该公司将不能否认该职员或代理人的行为，特别是当第三方出于诚信与该公司进行交易时。这一原则在涉及银行的案件中尤为重要，因为公众对银行及其职员的诚信和效率抱有很高的期望。

    菲律宾民法典第1318条规定了有效合同的必备条件：

    • 缔约方的同意；
    • 确定的标的物；
    • 义务的理由。

    在本案中，争议主要集中在银行职员是否有权代表银行达成土地销售协议，以及合同是否符合欺诈法规的要求。

    案件回顾：土地销售纠纷

    以下是案件的主要事实：

    • 菲律宾生产银行（现为第一菲律宾国际银行）获得了位于拉古纳省圣罗莎的六块土地。
    • 德梅特里奥·德梅特里亚和何塞·贾诺洛表示有兴趣购买这些土地，并与银行财产管理部门经理梅尔库里奥·里维拉进行了谈判。
    • 里维拉代表银行向德梅特里亚和贾诺洛提出了550万菲律宾比索的反要约。
    • 德梅特里亚和贾诺洛接受了这一要约，但银行后来拒绝履行销售协议，声称里维拉无权出售该房产。
    • 德梅特里亚和贾诺洛对银行提起诉讼，要求强制履行合同。

    最高法院必须解决的关键问题包括：

    • 里维拉是否有权代表银行出售该房产？
    • 各方之间是否存在有效的销售合同？
    • 银行是否可以否认里维拉的权力？

    最高法院裁定，里维拉确实拥有表见代理权，银行有义务履行销售合同。法院强调，银行将其职员置于可以代表银行行事的位置，因此有义务承担其职员行为的后果。

    法院引用了Prudential Bank vs. Court of Appeals, 223 SCRA 350 (1993)一案，该案确立了银行对其职员在银行利益范围内或以代表身份进行的错误行为负责的原则。法院强调，银行不能利用其职员的欺诈行为来获利，也不能逃避其责任，即使银行没有从中受益。

    正如法院所说：

    “银行对其职员在银行利益范围内或以代表身份进行的错误行为负责，但对其职权范围之外的行为不负责。”

    “如果一家公司明知地允许其职员或任何其他代理人以表见权限的范围行事，并因此向公众表明他拥有行使这些行为的权力，那么对于任何出于诚信与该公司通过该代理人进行交易的人，该公司将被禁止否认其权力。”

    实际意义：对银行和购买者的影响

    本案确立了银行对其职员行为负责的重要先例，即使这些职员没有获得正式授权。它强调了银行在选择和监督其职员方面的严格谨慎的重要性，以防止对其存款人和其他与银行进行交易的各方造成损害。

    对于买家而言，本案强调了与银行打交道时进行尽职调查的必要性，包括核实职员的权力并获得交易的书面确认。但是，它也让买家放心，如果银行职员的行为使其相信他们拥有必要的权力，他们可能会受到保护。

    关键经验

    • 银行有义务对其职员的行为负责，特别是当这些行为使第三方相信该职员拥有必要的权力时。
    • 买家应与银行打交道时进行尽职调查，包括核实职员的权力并获得交易的书面确认。
    • 表见代理原则可以保护出于诚信与银行进行交易的买家。

    例如，假设一家公司与银行的贷款官进行谈判，以获得商业贷款。贷款官表示他们有权批准最高100万美元的贷款。该公司依靠这一声明，承担了与贷款相关的费用。后来，银行否认了贷款官的权力，并拒绝发放贷款。根据表见代理原则，银行可能需要对公司的损失承担责任，因为贷款官的行为使其相信他们有权批准贷款。

    常见问题解答

    什么是表见代理？

    表见代理是指，当一家公司允许其职员或代理人以看似具有权限的方式行事时，即使他们实际上没有获得充分授权，该公司也不能否认该职员或代理人的行为。

    表见代理原则如何适用于银行？

    银行有义务对其职员的行为负责，特别是当这些行为使第三方相信该职员拥有必要的权力时。这对于保护与银行进行交易的各方的权益至关重要。

    买家如何保护自己免受未经授权的银行职员的侵害？

    买家应与银行打交道时进行尽职调查，包括核实职员的权力并获得交易的书面确认。

    如果银行拒绝履行合同，买家可以做什么？

    买家可以对银行提起诉讼，要求强制履行合同或寻求损害赔偿。

    银行能否否认其职员的权力？

    如果银行允许其职员以看似具有权限的方式行事，银行可能无法否认其职员的权力，特别是当第三方出于诚信与银行进行交易时。

    如果银行职员没有正式授权，银行是否需要承担责任？

    是的，如果银行职员的行为使其相信他们拥有必要的权力，银行可能需要承担责任。

    如果银行的代理人违反了他们的授权，我该怎么办？

    您应该立即咨询律师，讨论您的选择。根据具体情况，您可能有权获得损害赔偿或其他补救措施。

    如果我与银行的交易出了问题，我该怎么办？

    您应该立即咨询律师，讨论您的选择。律师可以帮助您了解您的权利，并代表您与银行进行谈判。

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  • 房地产开发商的违约是否允许购房者停止支付分期付款？菲律宾最高法院的判决

    房地产开发商未履行承诺构成购房者停止付款的合理理由

    G.R. No. 109404, January 22, 1996

    房地产购买是一项重要的投资，购房者有权期望开发商履行其承诺。如果开发商未能履行其义务，例如未能按计划开发项目，购房者是否有权停止支付分期付款？以下是菲律宾最高法院对此问题的解答。

    本案探讨了在《分期付款购房者保护法令》（P.D. 957）颁布之前签订的土地购买协议中，未能开发细分地块是否构成购房者停止支付分期付款的合法理由。

    法律背景

    P.D. 957旨在保护那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民。该法令的序言明确指出，国家的政策是为居民提供体面的人类居住要求，并为他们提供改善生活质量的充足机会。该法令旨在解决房地产细分地块所有者、开发商、经营者和/或销售商未能履行其提供和维护适当的细分地块道路、排水、污水、供水系统、照明系统和其他类似基本要求的义务的问题。

    P.D. 957第23条规定：

    “第23条。付款不得没收。–当购房者在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时间限制内开发细分地块或公寓项目而停止进一步付款时，购房者在细分地块或公寓项目中购买的地块或单元的分期付款不得被没收给所有者或开发商。该购房者可以选择获得偿还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。”

    该条款明确规定，如果开发商未能履行其开发项目的义务，购房者有权停止付款并要求退款。

    案件回顾

    1972年5月10日，私人回应人以分期付款方式从请愿人及其共同所有人/开发商Fermin Salazar处购买了奎松市E & S Delta Village的两块土地。

    三角洲村业主协会公司提出了关于未开发的投诉，国家住房管理局（NHA）于1979年1月17日作出决议，除其他事项外，命令请愿人停止进一步销售该村或他拥有的任何项目的地块。

    在NHA案件仍在审理期间，私人回应人向人类住区监管委员会（HSRC）的申诉、裁决和法律事务办公室（OAALA）提出了针对请愿人和配偶Rodolfo和Adelina Relevo的投诉（案件编号80-589），声称鉴于上述NHA决议，他暂停支付分期付款，但请愿人将其中一块土地转售给了上述Relevo配偶，该财产的所有权登记在该配偶名下。私人回应人进一步声称，他暂停付款是因为请愿人未能开发该村庄。私人回应人请求撤销与Relevo配偶的销售，并将该地块重新转让给他。

    以下是案件的程序流程：

    • OAALA：支持请愿人取消与私人回应人的合同的权利，并驳回私人回应人的投诉。
    • HSRC：推翻OAALA的决定，适用P.D. 957，命令请愿人完成细分地块的开发，并恢复私人回应人对一块土地的购买合同。对于另一块土地，由于所有权已转让给Relevo配偶，命令E & S Delta Village的管理部门立即将私人回应人支付的所有款项退还，并按法定利率计算利息。
    • 行政秘书：在上诉中，确认了HSRC的决定，并驳回了随后的复议动议。
    • 最高法院：审查行政秘书的决定。

    请愿人辩称，由于土地购买协议是在1972年签订的，即P.D. 957在1976年生效之前，因此该法律不能管辖该交易。

    最高法院不同意请愿人的说法，裁定行政秘书没有滥用职权，并且P.D. 957应具有追溯效力，以涵盖甚至在1976年颁布之前签订的合同。最高法院引用了以下理由：

    “毫无疑问，作为社会正义的工具，法律必须有利于弱势群体，包括小地块购买者和有抱负的房主。P.D. 957的颁布只有一个目的，那就是为那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民提供保护伞。”

    法院进一步指出，P.D. 957的某些条款，如第20、21和23条，就其本身而言具有追溯效力，并将影响甚至在P.D. 957颁布之前签订的合同和交易。

    最高法院认为，根据合同本身的第4段，将P.D. 957应用于相关合同将是一致的，该段明确规定：

    “第一方特此承诺根据奎松市第6561号法令S-66的规定，细分、开发和改善转让证书编号为168119的整个区域，其中本合同标的土地是其中的一部分，并且第一方进一步承诺遵守所有法律、规则和条例，这些法律、规则和条例涉及住宅用地块的细分和开发，这些法律、规则和条例可能是目前有效的，或者可能是菲律宾国会通过的法律或土地局、总登记处和其他政府机构的法规所要求的。”

    实际意义

    本案强调了开发商履行其开发承诺的重要性。未能按计划开发细分地块可能导致购房者停止付款并要求退款。该裁决对房地产行业具有重要影响，因为它强调了开发商有义务遵守其合同义务并遵守法律规定。

    主要经验教训：

    • 开发商必须履行其开发承诺，否则可能面临法律后果。
    • 购房者有权期望开发商履行其义务，并有权在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款。
    • P.D. 957旨在保护购房者免受不择手段的开发商的侵害，并且具有追溯效力。

    对于企业、业主或个人来说，重要的是要了解P.D. 957及其对房地产交易的影响。开发商应确保遵守所有适用的法律法规，而购房者应了解自己的权利，并在开发商未能履行其义务时采取适当的行动。

    常见问题解答

    1. 如果开发商未能按计划开发项目，购房者该怎么办？

    答：购房者应首先向开发商发出书面通知，要求其履行其义务。如果开发商未能履行其义务，购房者可以停止付款并要求退款。

    2. P.D. 957是否适用于在它生效之前签订的合同？

    答：是的，最高法院裁定P.D. 957具有追溯效力，适用于甚至在1976年颁布之前签订的合同。

    3. 购房者可以要求退还哪些款项？

    答：购房者可以要求退还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。

    4. 如果开发商转售了购房者购买的土地，购房者该怎么办？

    答：购房者可以要求开发商退还其支付的所有款项，并按法定利率计算利息。

    5. P.D. 957如何保护购房者？

    答：P.D. 957通过要求开发商履行其开发承诺，并允许购房者在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款，从而保护购房者。

    6. 如果开发商破产了，购房者该怎么办？

    答：购房者可以向法院提出债权，要求开发商退还其支付的所有款项。但是，购房者能否收回其全部投资取决于开发商的资产情况。

    7. 如果购房者与开发商之间存在争议，购房者该怎么办？

    答：购房者可以向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提出投诉。HLURB有权裁决购房者和开发商之间的争议。

    ASG Law 是一家位于马卡蒂和BGC的菲律宾律师事务所，专门从事房地产法。如果您有任何疑问或需要法律帮助，请通过 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的网站 https://www.cn.asglawpartners.com/contact。我们很乐意为您提供帮助。

  • 确凿指认胜过否认与辩解：菲律宾最高法院在谋杀案中坚持证人证词的有效性

    在本案中，菲律宾最高法院维持了下级法院的判决，确认被告 Maximo Abrenica 犯有谋杀和谋杀未遂罪。该判决强调，当幸存受害者能够确凿地指认凶手时，被告的否认和不在场证明将不再有效。该判决强调了证人证词在定罪中的重要性，并阐明了针对手无寸铁的受害者实施的突然袭击可构成谋杀的定义。对于受害者及其家属而言，这意味着法院系统能够伸张正义，即使存在一些不一致之处，只要主要证人证词可靠且令人信服。

    夜幕下的枪声：穆埃莱码头凶案与证人指认的关键作用

    Maximo Abrenica 因 1991 年 9 月 11 日在马尼拉穆埃莱码头发生的枪击事件而被指控谋杀 Reynaldo Mabisa 并谋杀未遂 Ramiro Garcia。案件的关键在于幸存受害者 Ramiro Garcia 的证词，他确凿地指认 Abrenica 为枪手。被告 Abrenica 则辩称 Garcia 的证词存在矛盾，因此不应采信，并且辩称 Garcia 没有客观说明案发现场的案情经过。菲律宾最高法院需要审查的是，下级法院是否正确地采信了幸存者的证词并判 Abrenica 有罪，以及对被告人的指控是否准确、事实是否清楚。

    本案的核心在于 Ramiro Garcia 的证词，他详细描述了枪击事件的经过。他指出，Abrenica 在没有任何挑衅的情况下突然向他和 Reynaldo Mabisa 开枪。虽然 Abrenica 试图通过指出 Garcia 在证词中对受害者的不同称呼来诋毁 Garcia 的证词，法院驳回了这一论点，认为这并没有影响对 Abrenica 行凶的指控，不同人可能有几个不同的昵称，重要的是受害者的死亡是由被告造成的。此外，法院驳回了 Abrenica 关于 Garcia 的证词中存在时间不一致的说法，指出 Garcia 的证词中提及的时间是总体工作时长，其中包括因下雨而停止工作的时间。

    更为重要的是，最高法院认为，即使 Garcia 受了枪伤，他能够游到岸边的事实也并不可信。法院对此不以为然，并指出 Abrenica 似乎对 Garcia 的幸存表示惊讶。此外，最高法院强调，指认中的任何矛盾都属于次要问题，并不会影响 Garcia 的证词所表达的主要内容，即 Abrenica 向他和 Mabisa 开枪的事实。最高法院进一步引用了此前的判例，即单方面的宣誓书几乎总是不完整且不准确的，因此证人在宣誓书和法庭上的证词之间的差异并不一定会使其丧失信誉。最高法院认为，关键点是证人的法庭证词证明被告具有犯罪事实。

    最后，Abrenica 声称 Garcia 延迟提出刑事指控会损害其可信度。但是，法院指出，延迟提出刑事指控并不一定会削弱证人的可信度，只要能够令人满意地解释延迟的原因即可。在本案中，法院承认 Garcia 可能因为 Abrenica 此前有过暴力倾向而犹豫不决，并且 Garcia 自己就是 Abrenica 谋杀行为的对象。最高法院认为，鉴于没有证据表明 Garcia 是出于恶意才指控 Abrenica 的，因此他的证词应得到充分的信任。因此，法院认定对 Abrenica 的确凿指认胜过他的否认和不在场证明，驳回上诉并维持原判，法院强调确凿的指认胜过否认与辩解。

    菲律宾《刑法》第 14 条第 16 项指出，**阴谋是指犯罪人在实施危害人身安全的犯罪时，采取直接且特别旨在确保其执行的手段、方法或形式，而自身不会因受害方可能进行的防御而面临风险**。法院认为，Abrenica 在 Mabisa 和 Garcia 完全没有意识到他的杀人意图的情况下，突然、毫无预警地近距离向他们开枪，使受害者没有任何机会进行防御，并且 Abrenica 本身也没有任何风险，构成了刑法意义上的“阴谋”。

    最高法院最终判决 Abrenica 犯有谋杀和谋杀未遂罪，根据《修订刑法》第 248 条判处 Abrenica 终身监禁。法院认为，在本案中，“阴谋”的存在使 Abrenica 所犯下的罪行符合谋杀和谋杀未遂的定义。由于犯罪行为发生在 7659 号共和国法案生效之前，因此该修正法案不适用。鉴于没有加重或减轻处罚的情况，因此对 Abrenica 处以终身监禁的处罚是公正的。因此，菲律宾最高法院维持了下级法院的判决，从而强调了确凿的证人证词在刑事诉讼中的重要性。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在被告否认犯罪的情况下，幸存受害者的确凿指认是否足以定罪，以及这种指认是否优于被告的否认和辩解。
    Ramiro Garcia 的证词中存在哪些不一致之处？ 辩方指出了 Garcia 对受害者的不同称呼以及证词中关于工作时间的问题。法院认为这些问题无关紧要，并不会影响 Garcia 证词的核心内容。
    什么是阴谋？为什么它在本案中很重要？ 根据菲律宾《刑法》，阴谋是指确保犯罪顺利实施，使受害者无法防御且凶手自身没有风险的方式。阴谋的成立将谋杀升级为谋杀。
    为什么法院驳回了被告的不在场证明？ 由于幸存的受害者对被告进行了确凿的指认，法院认为被告的不在场证明是无效的，因此法院认为指认具有更大的效力。
    7659 号共和国法案对本案有何影响？ 由于犯罪行为发生在 7659 号共和国法案生效之前，该法案不适用于本案。因此，根据犯罪发生时有效的法律条款判处被告人刑罚。
    本案的判决对其他案件有何影响？ 本案的判决强调了确凿的证人证词在刑事诉讼中的重要性，并重申了阴谋可以使犯罪升级为谋杀的原则。
    本案被告人被判处了何种刑罚？ 法院判处被告 Maximo Abrenica 终身监禁，以偿还被告人犯下的罪行。
    为什么延迟报告犯罪并不一定会降低证人的可信度？ 延迟报告可能是由于各种原因造成的，例如对报复的恐惧。如果延迟可以得到充分解释，它就不会自动削弱证人的可信度。

    如有关于本判决在特定情况下应用的问题，请通过联系方式或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。 如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：案例简称，G.R No.，日期

  • 菲律宾反贪法：公务员利益冲突案例分析与实务指南

    公务员不得在其职权范围内拥有经济利益

    G.R. No. 149175, October 25, 2005

    腐败问题一直是各国政府关注的焦点。菲律宾共和国颁布了《反贪污和腐败行为法》（R.A. No. 3019），旨在规范公务员的行为，防止其利用职权谋取私利。本案“JAIME H. DOMINGO VS. HON. SANDIGANBAYAN AND PEOPLE OF THE PHILIPPINES”以及“DIOSDADO T. GARCIA VS. PEOPLE OF THE PHILIPPINES” 是一个典型的案例，揭示了公务员违反该法第3(h)条的后果，同时也阐明了共谋行为的认定标准。

    本案的核心问题是，身为市长的多明戈，是否利用其职权，通过其教子加西亚的公司，在市政工程中获取经济利益，从而违反了反贪法？本案不仅涉及对相关法律条文的解读，也关系到如何认定公务员的利益冲突行为，以及如何追究相关责任人的法律责任。

    反贪法的法律背景

    《反贪污和腐败行为法》第3(h)条明确规定，公务员不得直接或间接地在其参与或介入的业务、合同或交易中拥有经济利益。这条规定的目的是为了防止公务员利用其职权，为自己或他人谋取不正当利益，从而损害公共利益。

    该法第9条规定了违反第3条的惩罚，包括监禁、永久取消担任公职的资格，以及没收非法所得。这些严厉的惩罚措施，旨在震慑腐败行为，维护政府的廉洁和公信力。

    第3(h)条原文：

    “Sec 3. Corrupt practices of public officers. – In addition to acts or omissions of public officers already penalized by existing law, the following shall constitute corrupt practices of any public officer and are hereby declared to be unlawful:

    (h) Directly or indirectly having financial or pecuniary interest in any business, contract or transaction in connection with which he intervenes or takes part in his official capacity, or in which he is prohibited by the Constitution or by any law from having any interest.”

    例如，如果一位负责审批建筑项目的官员，同时也是一家建筑公司的股东，那么他就可能利用其职权，为自己的公司谋取利益，从而违反了反贪法。反贪法旨在防止这种情况的发生，确保公务员的行为符合公共利益。

    案件回顾

    多明戈在担任伊莎贝拉省圣曼努埃尔市市长期间，该市实施了一项多用途路面（MPP）项目，旨在修复该市18个村庄的道路。该项目的预算为52万比索，资金来源于经济发展基金（EDF）。

    审计委员会（COA）对该项目进行了审计，发现多明戈涉嫌利用其教子加西亚的公司，在项目中获取经济利益。具体情况如下：

    • 市政府向加西亚的公司支付了134,350比索的砂石费用，但支票抬头却是多明戈。
    • 多明戈被指控利用其拥有的卡车，向各村庄运送砂石。
    • 审计报告显示，该项目没有进行公开招标，违反了相关法律法规。

    基于这些发现，多明戈被指控违反了反贪法第3(h)条。加西亚也因涉嫌与多明戈共谋而被起诉。

    案件经过桑迪甘巴扬（反贪法庭）的审理，多明戈和加西亚均被判有罪。他们随后向最高法院提起上诉。

    以下是最高法院的一些关键论点：

    “经过考虑各位证人的证词和提出的书面证据，我们有理由相信，D.T. Garcia Construction 与 San Manuel, Isabela 市政府之间实际上并没有涉及混合砂石交付的合同，被告 Domingo 编织了一个错综复杂的谎言网络，甚至伪造文件以掩盖他与自己市政府的商业交易。”

    “至于被告 Diosdado T. Garcia，对他的起诉是基于他涉嫌与被告 Domingo 共谋。应该回顾的是，最初，Garcia 没有包含在本法院提交的信息中。只有在检察官进行重新调查后，才修改了信息，以便将 Garcia 纳入案件中。”

    案件的实务意义

    最高法院维持了桑迪甘巴扬的判决，再次强调了公务员不得利用其职权谋取私利。本案对类似案件具有重要的指导意义，有助于明确公务员利益冲突行为的认定标准，以及如何追究相关责任人的法律责任。

    对于企业而言，本案也提出了警示。企业在与政府部门合作时，必须遵守相关法律法规，不得与公务员进行任何形式的利益输送，否则将面临法律的制裁。

    关键教训

    • 公务员必须严格遵守反贪法，不得利用其职权谋取私利。
    • 企业在与政府部门合作时，必须遵守相关法律法规，不得与公务员进行任何形式的利益输送。
    • 共谋行为的认定，可以通过间接证据来证明。

    常见问题解答

    问：什么是利益冲突？

    答：利益冲突是指公务员的个人利益与其职责之间存在冲突，可能导致其利用职权为自己或他人谋取不正当利益。

    问：反贪法适用于哪些人？

    答：反贪法适用于所有公务员，包括政府官员、雇员以及其他履行公共职责的人员。

    问：如果我发现公务员有腐败行为，应该怎么办？

    答：您可以向相关部门举报，例如监察署、审计委员会等。

    问：企业如何避免与公务员发生利益冲突？

    答：企业应建立完善的合规制度，加强对员工的培训，确保其了解并遵守相关法律法规。同时，企业应避免与公务员进行任何形式的利益输送，保持商业行为的透明和公正。

    问：违反反贪法会受到哪些惩罚？

    答：违反反贪法可能面临监禁、罚款、永久取消担任公职的资格等惩罚。

    ASG Law 在理解并应对复杂的法律挑战方面拥有丰富的经验，例如本案中提出的挑战。如果您需要有关菲律宾法律各个方面的专家指导，请通过 nihao@asglawpartners.com 与我们联系，或访问我们的 联系方式 页面。

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