自愿地役权：菲律宾最高法院在 La Vista 案中强调合同义务
G.R. No. 95252, September 05, 1997
引言
在菲律宾，不动产所有权不仅仅关乎地契。它还涉及到复杂的权利和义务网络，其中地役权是至关重要的一个方面。地役权，简单来说，就是一块土地（需役地）为了另一块土地（供役地）的利益而承受的负担。通行权地役权，允许需役地的所有者通过供役地通行，是日常生活中最常见且最具争议的地役权类型之一。La Vista 协会诉上诉法院案，正是这样一个关于通行权地役权的典型案例。本案的核心问题是：在 Mangyan 路这条争议不断的道路上，是否存在通行权地役权？理解本案，有助于业主、开发商以及购房者更好地认识自愿地役权的法律效力，避免不必要的产权纠纷。
法律背景：菲律宾地役权概述
菲律宾《民法典》第 613 条将地役权定义为可以设立在不动产上，为了其他土地或为了个人利益或为了多个人利益而存在的负担。地役权的设立可以基于法律规定（法定地役权），也可以基于当事人的意愿（自愿地役权）。本案的核心在于自愿地役权，它源于当事人之间的协议，如同合同一般具有约束力。《民法典》第 619 条明确指出：“地役权可以通过法律或所有者的意愿设立。” 而第 625 条则强调：“地役权的权利和义务应由设立地役权的行为决定；如若行为不足，则应由以下条款的规定管辖。”
与自愿地役权相对的是法定地役权，例如法定通行权。根据《民法典》第 649 条，如果一块土地被其他不动产包围，没有通往公共道路的适当出口，土地所有者有权要求在其周围的土地上设立通行权，但必须满足一定的条件，包括支付适当的赔偿金，且封闭状态并非因自身行为造成，以及选择对供役地损害最小的地点。然而，在 La Vista 案中，最高法院明确指出，本案涉及的是自愿地役权，而非强制地役权，因此强制地役权的法律规定并不适用。
案件回顾：La Vista 协会诉上诉法院案
Mangyan 路位于奎松市，北侧毗邻 La Vista subdivision，南侧毗邻 Ateneo de Manila 大学和 Maryknoll (现 Miriam) 学院，西端连接 Katipunan 大道，东端通往 Loyola Grand Villas subdivision 大门。这条 15 米宽的道路，成为了 La Vista subdivision 和 Ateneo、Maryknoll 之间的边界，也成为了长达二十多年纠纷的焦点。争议的核心在于，Mangyan 路是否存在通行权地役权。
纠纷的根源可以追溯到 1949 年，Tuason 家族将大片土地出售给 Philippine Building Corporation，销售契约中规定，土地边界线为 15 米宽的道路，双方土地各占一半。1951 年，Philippine Building Corporation 将土地转让给 Ateneo de Manila 大学，并承担了抵押贷款义务。契约明确指出，Ateneo 同意履行 1949 年销售契约中的所有条款和条件，其中包括关于 15 米宽道路的规定。
Tuason 家族后来将其土地开发为 La Vista subdivision。Ateneo 则推迟了其土地的开发，并在其与 Mangyan 路平行的边界上修建了一堵土坯墙。1952 年，Ateneo 将 Mangyan 路西侧的土地出售给 Maryknoll 学院，Maryknoll 学院在 15 米宽道路的中间修建了一堵墙，占用了一半的 Mangyan 路，引发了 Tuason 家族的抗议和诉讼。最终，Maryknoll 学院同意拆除围墙，恢复 Mangyan 路 15 米的宽度。
1976 年，Ateneo 通知 La Vista 协会，计划将其 Mangyan 路沿线的 16 公顷土地开发为 subdivision。La Vista 协会主席 Manuel J. Gonzales 致函 Ateneo，明确指出：“Mangyan 路是一条 15 米宽的道路，一半来自贵方土地，一半来自 La Vista subdivision。因此，在贵方 7.5 米的土地上，为我方设立了通行权地役权，同样，在我方 7.5 米的土地上，也为贵方设立了通行权地役权。”
同年，La Vista 协会提出购买 Ateneo 计划开发的土地，条件之一是“Ateneo de Manila 大学和 La Vista 业主协会之间的相互通行权将终止”。Ateneo 没有接受 La Vista 的购买要约，而是公开招标出售该土地。Solid Homes, Inc. 在竞标中胜出，并于 1976 年与 Ateneo 签订了销售契约。契约中规定，Ateneo 将其享有的通行权地役权转让给 Solid Homes, Inc.。随后，Solid Homes, Inc. 开发了 Loyola Grand Villas subdivision，并声称其居民有权通过 Mangyan 路通往 Katipunan 大道。
La Vista 协会拒绝承认 Loyola Grand Villas 居民的通行权，并设置障碍阻止其通行。Solid Homes, Inc. 提起诉讼，要求法院确认其通行权。案件历经初审法院、上诉法院和最高法院的审理。
法院判决：自愿地役权成立且具有约束力
初审法院和上诉法院均判决 Solid Homes, Inc. 胜诉，确认 Mangyan 路存在通行权地役权。La Vista 协会不服，上诉至最高法院。最高法院最终维持了上诉法院的判决，理由如下：
最高法院认为，本案争议的焦点在于自愿地役权的设立和效力。法院指出，从各方当事人及其前身的行为和意愿来看，毫无疑问，他们有意在 Mangyan 路设立自愿地役权，为双方的土地提供便利。以下事实充分证明了这一点：
- 1949 年 Tuason 家族与 Philippine Building Corporation 的销售契约明确规定了 15 米宽道路的边界线，双方土地各占一半。
- 1951 年 Tuason 家族同意 Philippine Building Corporation 将土地转让给 Ateneo，并同意 Ateneo 承担包括道路义务在内的所有权利和义务。
- 1958 年 Tuason 家族曾起诉 Maryknoll 和 Ateneo，要求强制执行 Mangyan 路的互惠地役权。
- 1976 年 La Vista 协会主席 Manuel J. Gonzales 致函 Ateneo，承认 Mangyan 路存在互惠的通行权地役权。
- 1976 年 La Vista 协会提出购买 Ateneo 土地的要约中，也承认了通行权地役权的存在，并提出如果购买成功，将终止该地役权。
- La Vista 协会主席 Luis G. Quimson 在 1997 年致最高法院首席大法官的信中，也承认 Mangyan 路一半属于 La Vista 协会，另一半属于 Miriam 和 Ateneo。
最高法院强调，自愿地役权如同合同，一旦设立，即对当事人及其继受者具有约束力，除非通过双方协议或需役地所有者的放弃才能终止。La Vista 协会作为 Tuason 家族的继受者，Solid Homes, Inc. 作为 Ateneo 的继受者，均应遵守其前身设立的自愿地役权。
法院驳斥了 La Vista 协会提出的 Mangyan 路并非 Loyola Grand Villas 通往公共道路的唯一通道的抗辩。法院指出，即使存在其他通道，也不能否定自愿地役权的效力。自愿地役权的存续不依赖于需役地的必要性，即使必要性消失，地役权仍然有效。
最后，最高法院还批准了 Loyola Grand Villas 居民在上诉阶段提出的介入申请。法院认为，虽然介入申请通常应在审判结束前提出，但在本案中，允许居民介入有助于更全面地解决争议，促进司法公正。
最高法院最终裁定，维持上诉法院的判决，确认 Mangyan 路存在通行权地役权，La Vista 协会不得阻止 Solid Homes, Inc. 及其继受者通行 Mangyan 路。
案件的实践意义与启示
La Vista 案对于菲律宾的房地产法具有重要的实践意义。本案明确了自愿地役权的法律效力，强调了合同义务的约束力。对于业主和开发商而言，本案提供了以下重要启示：
- 明确约定，避免争议： 在土地买卖和开发过程中，如果涉及到地役权的设立，务必在合同中明确约定地役权的范围、期限、权利义务等内容。清晰明确的合同条款是避免未来争议的关键。
- 尽职调查，了解产权： 购房者在购买房产时，应进行充分的尽职调查，了解房产是否存在地役权负担。查阅土地所有权证、销售契约等文件，必要时咨询律师，确保自身权益不受损害。
- 尊重合同，履行义务： 自愿地役权具有合同性质，各方当事人应尊重合同约定，履行合同义务。供役地所有者不得擅自妨碍需役地所有者行使地役权，需役地所有者也应合理使用地役权，不得滥用。
关键教训
- 自愿地役权是菲律宾房地产法中一项重要的权利，它基于当事人的意愿而设立，如同合同一般具有法律约束力。
- 自愿地役权的设立应以书面形式明确约定，避免日后产生争议。
- 即使需役地存在其他通道，自愿地役权的效力也不受影响。
- 房地产交易中的各方当事人，包括开发商、业主和购房者，都应充分了解地役权的法律规定，谨慎处理地役权相关事宜。
常见问题解答 (FAQ)
1. 什么是地役权？
地役权是指一块土地（供役地）为了另一块土地（需役地）的利益而承受的负担。通行权地役权是最常见的地役权类型，允许需役地的所有者通过供役地通行。
2. 自愿地役权和法定地役权有什么区别？
自愿地役权是基于当事人之间的协议设立的，而法定地役权是基于法律规定设立的。自愿地役权的权利义务由协议约定，法定地役权的权利义务由法律规定。
3. 自愿地役权需要书面协议吗？
虽然菲律宾法律没有明确规定自愿地役权必须采用书面形式，但为了避免日后产生争议，最好以书面形式明确约定地役权的各项内容。
4. 购买房产时如何查询是否存在地役权？
购房者可以查阅土地所有权证（Transfer Certificate of Title），查看是否有地役权登记。此外，还可以查阅销售契约、 subdivision 规划图等文件，了解是否存在地役权约定。必要时，应咨询律师进行专业的产权调查。
5. 如果供役地所有者妨碍地役权的行使，需役地所有者该怎么办？
需役地所有者可以向法院提起诉讼，要求法院确认地役权的存在，并责令供役地所有者停止妨碍行为。必要时，可以申请禁令（injunction）禁止供役地所有者继续妨碍地役权的行使。
6. 自愿地役权可以终止吗？
自愿地役权可以通过以下方式终止：双方当事人协商一致解除地役权协议；需役地所有者放弃地役权；地役权因期限届满而终止（如果协议约定了期限）；需役地和供役地合并为一个所有者。
7. La Vista 案对购买 subdivision 房产有什么启示？
La Vista 案提醒购房者，在购买 subdivision 房产时，不仅要关注房产本身的状况，还要关注 subdivision 的整体规划和配套设施，特别是道路、公共区域等是否存在地役权约定。购房者应仔细审查购房合同和 subdivision 规章制度，确保自身权益。
8. 如果我的房产被他人主张地役权，我该如何应对？
如果您认为他人主张的地役权不成立，或者地役权的范围不合理，您可以咨询律师，了解您的权利和应对策略。必要时，可以向法院提起诉讼，请求法院确认地役权的效力或范围。
9. 地役权会影响房产价值吗？
地役权的存在可能会对房产价值产生影响，具体影响程度取决于地役权的类型、范围和对房产使用的限制程度。一般来说，对供役地而言，地役权可能会降低房产价值；对需役地而言，地役权可能会提升房产价值。
10. 我需要聘请律师处理地役权纠纷吗？
地役权纠纷通常涉及复杂的法律问题，建议您聘请专业的律师进行处理。律师可以为您提供法律咨询、产权调查、诉讼代理等服务，帮助您维护自身权益。
联系我们
如果您在菲律宾遇到任何地役权相关的法律问题，ASG Law 马卡蒂律师事务所 拥有丰富的经验和专业的律师团队，能够为您提供高效、专业的法律服务。请随时通过电子邮件 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 页面与我们联系。我们精通菲律宾房地产法，致力于为客户提供最佳的法律解决方案。立即联系 ASG Law，保障您的不动产权益！
Source: Supreme Court E-Library
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