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标签： 综合土地改革计划

  • 土地再分类不能剥夺农民根据总统令27号获得的既得权利

    最高法院裁定，土地重新划分为非农业用地不能推翻农民根据总统令27号（P.D. 27）享有的既得权利。Remman Enterprises, Inc. 申请豁免《综合土地改革计划》（CARP）的土地被驳回，最高法院支持先前颁发给 Adriano 等农民的《解放专利》。该裁决保障了长期租户的土地所有权，强调了先前授予的土地改革权利的重要性，并影响未来关于《综合土地改革计划》覆盖范围的案例。

    当土地的历史相遇时：即使土地已经重新规划，也能保障耕作者的权利吗？

    本案涉及位于甲米地省达斯马里尼亚斯镇圣何塞区总面积 46.9180 公顷的土地。这些土地最初属于 Saulog 家族，根据“土地转移行动”（OLT）于 1989 年分配给了农民，这些农民获得了《解放专利》。1993 年，Saulog 家族对农业改革部（DAR）区域主管威尔弗雷多·B·利亚诺提起请愿，要求废止决议，该案记录为 DARAB 案件编号 IV-Ca-0087-92。该请愿针对 Saulog 家族出售给 Remman Enterprises, Inc. 的 27.8530 公顷土地，Remman Enterprises, Inc. 是一家从事住房或细分开发业务的私人民营企业。诉讼的原因在于 DAR 根据 OLT 于 1989 年将这些土地分配给农民，并随后颁发了相应的《解放专利》。

    Remman 以 5200 万菲律宾比索的价格从 Saulog 家族购买了土地后，于 1995 年申请免除《综合土地改革计划》（CARP）的覆盖范围。申请遭到了那些认为自己对这些土地有既得权利的农民们的反对。DAR 部长最初驳回了该申请，但后来部分批准，仅将聂韦斯·维达·德·索洛格的 15.31915 公顷土地纳入 CARP 的覆盖范围。这导致了最高法院的漫长诉讼和几次发回重审，以确定《解放专利》的有效性。

    本案的核心在于确定土地重新划分为非农业用地的决定是否优先于农民租户在总统令第 27 号下获得的权利。Remman 主张土地已经在 1981 年被重新规划为住宅用地，并且不应该纳入 CARP 的覆盖范围。相比之下，农民租户坚持认为他们在根据 P.D. 27 获得这些土地的所有权方面拥有既得权利，这意味着此后重新规划不会剥夺他们的土地所有权。为了充分处理此事，最高法院暂时搁置了案件，并下令在省农业改革仲裁员（PARAD）那里进行进一步的诉讼程序，重点关注确认《解放专利》的有效性。

    最高法院解释说，在确定此类冲突中占主导地位的原则时，首先必须承认地方政府有权通过当地法令重新分类土地的权力，特别是当住房和土地使用管理委员会批准该法令时。然而，这一权力并非没有限制。法院此前澄清说，将农业用地转换为住宅或轻工业的法令只能给予前瞻性适用，而不应改变该地区现有农业用地的性质或存在于这些土地之上的法律关系。本案中的农民租户获得了根据 P.D. 27 号所赋予的《解放专利》，并且在土地被重新分类之前，根据法律被认为是土地所有者。

    2020 年，省农业改革仲裁员裁定颁发给农民的《解放专利》有效，认为他们已遵守 P.D. 27 的要求。在最高法院裁决中，这一点至关重要，裁决强调了 P.D. 27 下农民既得权利优于随后的土地重新分类的原则。法院引用了早前的判决，指出重新规划为非农业用地不能被用来推翻农民租户在 P.D. 27 下获得的既得权利，因为它会“否定那些有既得权利的人”。对有价值既得权利的认可确保了土地改革的保护仍然是至关重要的，特别是在保护那些根据该改革计划成为土地受益人的人们的权利的情况下。

    此外，还发现即使土地被重新分类，它仍用于农业，这一事实增强了根据 CARP 维护土地所有权的论点。事实上，卡维特省警长和仲裁员文员于 2019 年 11 月 29 日进行的实地检查显示，这些土地大部分用于水稻、香蕉和蔬菜等农业目的。法院发现重新规划决定并没有影响实际的土地利用或农民对其耕地的既得权利。

    关于地主尚未提出保留申请一事，法院认为，在土地根据 1989 年的运营土地转移（OLT）计划进行分配的情况下，如果所有者从未申请保留土地或以任何方式表示行使保留权利的意愿，则农业改革部无权裁定进行土地保留。在这种情况下，法院最终取消了对 Saulog 家族的继承人作出的土地保留权，确认了 46.9180 公顷的全部土地面积均受 CARP 覆盖，并且 Adriano 等作为农民受益人所获得的《解放专利》有效。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是，土地的再分类是否会推翻农民在 P.D. 27 号法律下的既得权利，以及是否应将最初划分给农民的土地划为《综合土地改革计划》（CARP）覆盖的豁免地。
    总统令（P.D.）27号的内容是什么？ 总统令第27号或简称租户解放法，于 1972 年发布，旨在将农民从束缚中解放出来，向耕种水稻和玉米等其他粮食作物的土地的人提供土地所有权。P.D. 27 允许当时的租户有权购买耕种的土地，将其视为“准所有者”。
    Remman Enterprises 在本案中提出了什么主张？ Remman Enterprises 认为，争议土地已经被重新划分为住宅用地，因此不应该属于《综合土地改革计划》（CARP）的覆盖范围。他们争论地方政府（住房和土地使用管理委员会）对住宅再划分类的优先权，这也应被视为土地不适用于土地改革规划豁免的关键。
    在本案中，最高法院对《解放专利》的有效性有何看法？ 最高法院认可了省农业改革仲裁员的裁决，认为颁发给农民受益人的《解放专利》有效。法院强调说，根据法律的所有权要求得到满足，对农民租户给予全面的合法所有权保障，并符合土地改革法下的政策精神。
    既得权利如何影响到案件裁决的作出？ 既得权利被认为是优先权利，特别是对于在1988年6月15日前《综合土地改革法案》生效前颁发或获得的权利。该规则是为了尊重现有的合法权利，并且在既定土地改革法律下充分的政策考量的情况下，不能追溯性适用可能会改变土地再划分类所形成的既定法律义务或权利的情况。
    对重新划分类作出决定时的适用性裁决是什么？ 关于在案件中采取的关于土地改革裁决和行政诉讼裁决适用性的裁决，优先的是必须充分保护和确保先前颁发给农民的权利和救济得到充分落实，而不应当损害权利本身，尽管当地的重新划分政策将优先适用于没有进行土地重新分配的地方。为了达到这一要求，对已存在的合法所有权，对先前已经获得土地所有权的受益人适用有效的追溯力。
    根据裁决，保留权在多大程度上得到保障？ 在过去从来没有进行对既定地主的分配时，该权利无法由法院或机构单方面给予或颁布。对于任何可以依法颁布的保留权的追溯诉讼时效以及程序有效性和资格都会自动被视为失效或到期。
    在本案中，农业改革部是如何确定《综合土地改革计划》适用的？ 根据高等法院的指导，农业改革部需要仔细验证事实，如果存在先前对争议的土地的任何所有者的任何形式的拖延，需要充分落实正当程序的条款。因此，根据实地调查的农业使用裁决和充分支持申请要求证明，所有要求都已被执行。

    总而言之，最高法院的判决有力地强调，重新将土地划为非农业用途不能剥夺农民根据 P.D. 27 号拥有的既得权利，确保了土地改革的保护优先于随后的重新划分决定。该裁决强调了先前根据 P.D. 27 号作出的农民所有权的永久有效性，为类似的土地所有权纠纷设定了先例。

    如需咨询关于本裁决在特定情况下的适用性，请通过联系 ASG 律师事务所，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您具体情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Remman Enterprises, Inc. 诉 Garilao，G.R. No. 132361，2021 年 10 月 6 日

  • 土地所有权争议：CARP 补偿与后续征用

    最高法院裁定，根据《综合土地改革计划》（CARP）有权获得补偿的土地所有者，无权就同一块土地的后续征用获得补偿。这项裁决确保了根据 CARP 获得土地的农民不会因后续政府征用而失去获得公正赔偿的权利，避免土地所有者因同一块土地获得双重补偿。

    征地困境：CARP 农民与银行所有权之争

    菲律宾退伍军人银行 (PVB) 对上诉法院的裁决提出质疑，该裁决确认了地区审判法院 (RTC) 将公正赔偿金判给 Marcelo Sagun (Marcelo) 和 Edner Sagun (Edner)（统称 Saguns），而不是 PVB。基础转化和发展管理局 (BCDA) 为了苏比克-克拉克-塔拉克高速公路 (SCTEX) 项目，对 Saguns 名下的土地启动了征地程序。争议的关键在于确定在征地程序中谁有权获得这笔公正赔偿金：是作为原土地所有者的 PVB 还是作为 CARP 下的农民受益人的 Saguns？

    该案围绕两项征用展开。第一项征用依据是 CARP，政府将 Saguns 列为受益人，将争议土地分配给了他们。PVB 声称并未收到有关此 CARP 征用的通知。第二项征用则是 BCDA 为了 SCTEX 项目而发起的征用。PVB 声称其拥有对争议土地的所有权，并有权获得 SCTEX 征用带来的赔偿，即便该土地先前已依据 CARP 划拨给了 Saguns。然而，法院指出，根据 CARP 对争议土地“采取行动”之时，正是政府将土地使用权和所有权从 PVB 转移给了 Saguns。PVB 曾对政府征收争议土地的正当性表示异议。在评估征用过程中所有相关方的权利时，法院采纳了一种谨慎的立场，尤其是在对受益于 CARP 的 Saguns 做出公正裁决时。

    本案的核心问题是确定征用的“时间”。根据菲律宾的征用原则，公正补偿金额的确定以政府征收该财产时为依据。在本案中，法院裁定，根据 CARP 实施，政府在 Saguns 获得 CLOA 和所有权证书时实际上已经征收了 PVB 的财产，因此，为了SCTEX征收的目的而对Saguns的财产进行征用已经充分地解决了相关权益人的损失问题。

    在审查既有判例时，法院强调，所有者只有在遭受损失的情况下，才有资格从政府处获得赔偿。“公正补偿绝不能超出财产所有者的损失或损害”，这一点至关重要。根据宪法和土地改革法的规定，国家承担土地改革计划，农民有权拥有他们耕种的土地。该权利通过土地所有权证书 (CLOA) 来证明，这被认为是所有权不可剥夺的证明。在这种情况下，在启动 SCTEX 征用程序时，Saguns 持有有效的 CLOA，而且他们的所有权没有争议。

    PVB 声称其拥有所有权并有权获得 SCTEX 征用带来的赔偿，这种观点违背了对所有权进行了转移以及 Saguns 因此获得了一定权利的事实。允许 PVB 收取 SCTEX 项目的赔偿将会造成不正当得利，因为根据 CARP，它本应收到争议土地的一份补偿金。为了明确土地所有权和相关征用事宜，法院支持将 Saguns 列为 SCTEX 征用的合法受益人。这意味着通过实施 CARP 实现了社会正义，维护了法律既定的权利。以下重点介绍这一核心概念：

    “对 Saguns 而言，没有理由因为自身的过错而被剥夺耕种的土地，或是在此情况下用公正的补偿金代替土地。更重要的是，PVB 甚至没有质疑转让给他们财产的所有权，而且已经撤销了其宣布取消发布给他们的 EP 和 TCT 的诉讼。”

    因此，最高法院驳回了 PVB 的上诉，实际上维持了上诉法院做出的 Saguns 有权获得 SCTEX 项目公正赔偿的判决。但是，法院对利息计算规则进行了修改。拖欠 Saguns 的补偿金自 2004 年 4 月 20 日起至 2013 年 6 月 30 日止，按每年 12% 的法定利率计算，自 2013 年 7 月 1 日起至裁决生效时止，按每年 6% 的法定利率计算。裁决生效后，未偿付的总额将按每年 6% 的利率计算，直至全部付清。根据既定判例，这种修正考虑到了时间因素以及保证公正支付给那些已获得土地的人。

    如果对于此规则在特定情况下的适用有疑问，请通过 联系 ASG Law，或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律意见。对于根据您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：菲律宾退伍军人银行诉基地转换发展署，G.R. No. 217492, 2021 年 10 月 4 日

  • 土地所有权保留权：继承人必须证明已故所有人生前表达保留意愿

    本案确立了菲律宾土地改革中，土地所有权人及其继承人行使土地保留权的重要先例。最高法院裁定，根据《综合土地改革法》，已故土地所有权人的继承人申请土地保留权，必须提供证据证明，死者生前明确表示过要在1990年8月23日之前行使保留权。未能满足这一要求的申请将被拒绝。本裁决突出了提供充分证明以支持土地保留权申请的重要性，强调了在土地改革背景下明确记录和及时表达意愿的必要性。这项裁决强调了家庭文件保存的价值，在土地所有权主张中，详细的历史信息，尤其是在规定期限内获得的信息至关重要。

    家庭传承与土地权利：遗产继承人的土地保留权申请

    本案围绕着戴安娜·H·门多萨夫人代表其已故父亲克利福德·霍金斯提出的土地保留权申请展开。霍金斯先生是位于卡加延省皮亚特市的两块农业用地的注册所有者。2001年，根据自愿出售（VOS）计划，这些土地被纳入政府的《综合土地改革计划》（CARP）范围。2006年，门多萨夫人向农业改革部（DAR）提出申请，要求保留已分配给农民受益人的部分土地。然而，农业改革部以门多萨夫人未能提交法定的文件要求，以及霍金斯先生未能明确表示要在出售时行使保留权为由，拒绝了其申请。本案的核心法律问题在于，已故土地所有权人的继承人，是否可以在没有证据表明死者生前表达过保留意愿的情况下，行使土地保留权？

    农业改革部最初拒绝了门多萨夫人的申请，理由是她未能提供必要的文件，并且克利福德·霍金斯先生在自愿出售土地时，未能表明要行使保留权，这意味着他放弃了这一权利。然而，门多萨夫人坚称，她有权继承其父亲的土地，并且自愿出售行为是无效的，因为她的父亲早在2001年之前就已经去世。上诉法院同意门多萨夫人的观点，裁定她可以提交出生证明和父母的死亡证明，以证明她与克利福德的关系，并将案件发回农业改革部，要求重新审查自愿出售的有效性。农业改革部随后向最高法院提出上诉，主张门多萨夫人的申请不符合法律规定的要求。

    最高法院在裁决中，强调了1987年菲律宾宪法第十三条第4款，其中规定：

    第4条。国家应依法实行以无地农民和正规农业工人有权直接或集体拥有他们耕种的土地，或者在其他农业工人情况下，有权获得其劳动果实公正份额为基础的土地改革计划。为此目的，国家应鼓励和实行所有农业用地的公正分配，但须遵守国会可能规定的优先次序和合理保留限额，同时考虑到生态、发展或公平因素，并须支付公正补偿。在确定保留限额时，国家应尊重小土地所有者的权利。国家应进一步为自愿土地共享提供奖励。（强调部分）

    此外，最高法院还引用了《综合土地改革法》第6条，其中规定了土地所有权人可以保留的土地限额。为了实施《综合土地改革法》，农业改革部颁布了第2003-02号行政命令，其中详细规定了谁可以申请土地保留。根据该行政命令，已故土地所有权人的继承人可以行使保留权，但前提是他们必须首先证明，死者生前已明确表示过要在1990年8月23日之前行使保留权。

    在本案中，最高法院认为，门多萨夫人未能充分证明她有权行使土地保留权。虽然她声称自己是土地的所有者，但她提交的文件表明，这些土地是克利福德·霍金斯先生名下的。此外，她也没有提供证据证明，她继承了霍金斯先生的土地所有权。因此，最高法院裁定，这些文件不足以支持门多萨夫人作为土地所有权人或已故土地所有权人继承人的土地保留权申请。最高法院进一步指出，门多萨夫人直到向上诉法院提起上诉时，才提交她的出生证明和克利福德的死亡证明。这种迟交不仅违反了正当程序和公平竞争，而且更重要的是，破坏了农业改革部在其主要管辖范围内确定保留权申请人资格的权力。

    最终，最高法院推翻了上诉法院的裁决，恢复了农业改革部的命令，拒绝了门多萨夫人的土地保留权申请。最高法院的裁决强调了在土地改革背景下，及时表达保留土地意愿的重要性。这也凸显了妥善保存证明家庭关系和财产所有权的文件的重要性。最高法院强调，即使没有争议的自愿出售，作为克利福德的继承人，门多萨夫人也有义务证明克利福德有资格根据第27号总统令或第6657号共和国法令行使他的保留权但未能这样做，并且他已在他生前和1990年8月23日之前表示打算行使此类保留权。由于门多萨夫人未能履行这一义务，因此农业改革部正确地拒绝了她的保留申请。

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，已故土地所有权人的继承人是否可以在没有证据表明死者生前表达过保留意愿的情况下，行使土地保留权？
    最高法院的裁决是什么？ 最高法院裁定，已故土地所有权人的继承人申请土地保留权，必须提供证据证明，死者生前明确表示过要在1990年8月23日之前行使保留权。未能满足这一要求的申请将被拒绝。
    为什么农业改革部最初拒绝了门多萨夫人的申请？ 农业改革部拒绝门多萨夫人的申请，理由是她未能提交必要的文件，并且克利福德·霍金斯先生在自愿出售土地时，未能表明要行使保留权。
    《综合土地改革法》对土地保留权有何规定？ 《综合土地改革法》规定，土地所有权人可以保留一定限额的土地，但须遵守国会可能规定的优先次序和合理保留限额。
    农业改革部第2003-02号行政命令对继承人行使土地保留权有何规定？ 该行政命令规定，已故土地所有权人的继承人可以行使保留权，但前提是他们必须首先证明，死者生前已明确表示过要在1990年8月23日之前行使保留权。
    门多萨夫人提交了哪些文件来支持她的申请？ 门多萨夫人提交了来自市政评估员办公室的证明、克利福德·霍金斯的财产申报表，以及克利福德·霍金斯名下的土地所有权证书复印件。
    为什么最高法院认为门多萨夫人未能充分证明她有权行使土地保留权？ 最高法院认为，门多萨夫人提交的文件表明，这些土地是克利福德·霍金斯先生名下的，但她没有提供证据证明，她继承了霍金斯先生的土地所有权。
    最高法院对自愿出售有何看法？ 最高法院认为，即使没有争议的自愿出售，门多萨夫人也有义务证明克利福德有资格行使他的保留权但未能这样做，并且他已在他生前和1990年8月23日之前表示打算行使此类保留权。

    本案强调了遵守法律程序，确保土地所有权人明确表达其保留意愿的重要性，这对于继承人在《综合土地改革计划》中行使土地保留权至关重要。此案例要求申请人在家庭中安全存储土地所有权记录和继承文件。这确保了家庭记录的完整性，使个人能够毫不拖延地访问重要的法律信息。法律明确指出，必须及时采取行动并满足所有必要的文件，以便个人根据菲律宾法律有效行使与土地有关的权利。在有效行使保留权的情况下，行动的速度与准确性同样重要。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Secretary of the Department of Agrarian Reform vs. Diana H. Mendoza, G.R. No. 204905, July 14, 2021

  • 土地再分类：综合土地改革计划的例外情况

    在《菲律宾共和国第 6657 号法案》（即《综合土地改革法》）生效之前，地方政府部门对土地用途的重新分类（经住房和土地使用监管委员会批准）可免除该土地适用综合土地改革计划。除非有相反的证据，否则住房和土地使用监管委员会证明上述事实的证明对法院具有约束力。要主张适用，土地占用者必须声称并证明他们在分区条例颁布之前已获得既定的租赁权。

    农业与工业的界限：卡兰巴土地所有权的法律之争

    本案围绕着位于卡兰巴，内湖省的两公顷土地是否属于《综合土地改革法》（CARP）的范围。亚洲联合银行作为亚洲信托发展银行的权益继受者，主张该土地在 1988 年之前已被重新划分为工业用地，因此免受 CARP 的管辖。另一方面，塔农等人认为该土地仍然具有农业性质，他们有权作为租户农民获得该土地。本案的核心问题在于，住房和土地使用监管委员会（HLURB）在 CARP 生效之前的土地分类是否具有约束力，以及土地占用者是否因在此之前拥有既得权利而受到保护。

    高等法院发现，在《综合土地改革法》生效之前，地方政府部门有权通过分区条例对土地进行重新分类，从而确定土地的用途。这些条例如果经过住房和土地使用监管委员会的批准，可以将农业用地重新划分为非农业用地。重要的一点在于，此类的重新分类必须在 1988 年 6 月 15 日之前进行，该日期为《综合土地改革法》的生效日。在这种情况下，高等法院对住房和土地使用监管委员会的证明给予了相当大的重视，证明位于卡兰巴的涉案土地在 1981 年已被划分为工业用地。高等法院认为，此证明具有合法性推定，如果没有相反的证据，对高等法院具有约束力。

    申请免于综合土地改革计划涵盖的要求主要包括支付申请费，提供土地所有权证书的副本，并获得住房和土地使用监管委员会关于土地分类的证明。在提交免除申请书之后，农业改革部门将对财产进行检查，以确定其是否符合免除标准。虽然通常会要求向受影响的农民进行干扰赔偿，但是符合农业改革法免除资格证明程序，将使得土地被认为是免除《综合土地改革法》覆盖的。

    然而，当地政府单位对土地用途的重新分类并不能自动剥夺之前获得的任何土地租赁权。法院澄清，如果在重新分类发生之前已经在受影响的土地上建立农业租赁，那么租户农民的权利仍然必须受到保护。在这种情况下，塔农等人未能充分证明他们拥有既定的租赁权，也未能证明他们在相关土地上与前土地所有者之间存在任何类型的农业租赁关系。事实上，调查员们还指出，在最初视察房产时，该房产为空置和闲置状态，这削弱了他们提出已确立土地租赁权的主张。高等法院强调，建立土地租赁关系需要证明以下所有因素：土地所有者与租户之间的关系，主体的农业性质，双方的同意，用于农业生产的目的，租户的个人耕种，以及农作物在当事方之间的分配。

    对于塔农等人的另一个论点，高等法院认为，并未剥夺他们的正当程序权。他们积极参与了行政诉讼程序，在农业改革部门、总统府和上诉法院之前提出了自己的论点。高等法院还认为，行政诉讼程序并非对抗性的诉讼程序，因此并没有必要将免除申请通知土地所有权的占据者。尽管如此，本案的农业改革部门已给予塔农等人在最初免除通知中提出意见的机会，这符合宪法对于获得合理听证机会的要求。

    高等法院还重申，法院通常会将事实裁决留给专门机构的自由裁量权，除非存在滥用自由裁量权的情况，否则不会干预这些裁决。农业改革部门在认定涉案土地在《综合土地改革法》生效前已正确归类为非农业用地方面具有专业知识，因此他们的裁决具有法律上的约束力。高等法院据此驳回了塔农等人的请愿书，并确认上诉法院关于免除土地适用《综合土地改革法》的裁决。高等法院承认 HLURB 根据城市分区法在 1981 年颁布的相关决定，具有推定有效性。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是位于卡兰巴的两公顷土地是否属于《综合土地改革法》（CARP）的范围。
    住房和土地使用监管委员会的证明在本案中为何重要？ 住房和土地使用监管委员会的证明之所以重要，是因为它证明该土地在《综合土地改革法》生效前已被划分为工业用地，从而影响了是否适用《综合土地改革法》。
    申诉人是否能够充分证明他们拥有既定的租赁权？ 申诉人未能充分证明他们拥有既定的租赁权，也未能证明他们与前土地所有者存在农业租赁关系。
    在本案中，有哪些支持着高等法院判决的要素？ 在本案中，住房和土地使用监管委员会对土地进行工业重新划分，支持高等法院认为其具有合法性并得到农业改革部门认可的推定。
    “既定的租赁权”的含义是什么？ “既定的租赁权”指的是租户对土地所拥有的确定的和受到法律保护的权利，该权利必须在农业地重新划分为工业用地之前就存在。
    在本案中，关于正当程序的要求是如何满足的？ 即便本案并不要求，但仍然可以认为申诉人通过参与行政程序、通过提起抗议信并提交意见书，使其能够在此案中受到正当程序法的保护。
    在本案中，分区域规章制度扮演了什么角色？ 高等法院强调，在土地上建立任何土地租赁关系的因素均必须通过大量证据来证明，包括业主和租户双方，土地为农业用地，双方一致同意土地租赁事宜，生产用途以农业为主，且农民本人实际耕种，并与双方分配农作物，缺少任意一个要素都可能导致土地租赁关系终止。
    高等法院如何权衡 HLURB 认证在确定土地分类方面的证据分量？ HLURB认证被认为是准确和具有合法性，在法庭审查和司法决定中必须获得尊重。高等法院认为，认证上土地重新划分是充分有效的。

    本案表明，在确定土地是否适用《综合土地改革法》时，确定房地产是否已被归类为工业用地非常重要，因为必须依据适用的农业改革法执行，且如果满足所有要求并证明农业部门有足够证据，将获得 CARP 合格性排除或免除资格证明。然而，各方必须咨询律师才能更好地理解该事项，并确定案件中最适合的法律路线。

    如需咨询此裁决在特定情况下的适用问题，请通过 联系方式 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本文仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：塔农诉亚洲联合银行案，编号 G.R. 226852，日期为 2021 年 6 月 30 日

  • 合理补偿的司法确定：不受行政评估约束的独立法院估价

    最高法院裁定，确定征用土地的合理补偿是法院的一项司法职能，不受行政机构评估的严格约束。《综合土地改革计划》（CARP）下的土地估值必须由法院独立确定，考虑到当时的实际市场价值和既定的法定因素。

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    土地改革中的正义天平：司法估值对抗行政裁决

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    本案的核心问题是，在依据《综合土地改革计划》（CARP）征用土地时，如何确定发展银行（DBP）所拥有土地的合理补偿。菲律宾土地银行（LBP）根据农业改革部（DAR）行政命令提供的公式进行了估值，而DBP则认为其内部评估更能反映该土地的公平市场价值。最初，DAR仲裁委员会（DARAB）支持LBP的估值，但DBP向地区审判法院（RTC）提出上诉，RTC作为特别农业法院（SAC）审理此案。虽然RTC最初支持DARAB的裁决，但申诉法院（CA）对其进行了修改，对CNI的计算进行了调整，但仍然很大程度上依赖于DAR行政命令。DBP辩称法院应基于土地的公平市场价值进行独立评估，而LBP则坚持认为其估值符合既定准则，并且之前及时支付了初始估值，因此没有支付利息的义务。

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    最高法院重申，确定合理补偿是一项司法职能，地区审判法院作为特别农业法院拥有该职能，行政机构不拥有该职能。虽然行政机构（如LBP）进行的估值可以作为参考，但法院必须根据法律和规则规定的参数，包括《共和国法》（RA）第6657号第17条中列举的因素，进行独立的评估。第6657号共和国法案第17条规定：

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    第17条。合理补偿的确定。– 在确定合理补偿时，应考虑土地的购置成本、类似财产的当前价值、其性质、实际用途和收入、所有人的宣誓估值、税务申报以及政府评估员所做的评估。农民和农业工人以及政府对该财产的社会和经济效益贡献，以及未支付税款或从任何政府融资机构获得的与上述土地有关的贷款，应被视为确定其估值的额外因素。

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    这意味着法院不能仅仅依赖政府评估员在行政估值中使用的未经核实的数据和数字。相反，法院必须考虑所有相关证据，并且如果案件情况需要，有权偏离农业改革部的公式，同时解释任何此类偏离。在涉及土地价值确定的案件中，至关重要的是，法院对呈现的数据和价值观进行勤勉的审查，避免将其司法角色降级为纯粹的文书工作。

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    法院还澄清，合理补偿应根据征用时的土地价值进行估值，这意味着申诉银行在2009年对土地的估值与本案无关，因为征用发生在1998年。此外，法院支持对未付的合理补偿余额支付利息的原则，认为即使及时支付了暂定款项，如果法院最终确定仍有未付余额，也应计算利息。这种情况是对国家拖延支付合理补偿行为的一种有效宽容。

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    由于地区审判法院和申诉法院过分依赖土地银行的估值，且没有充分核实数据的真实性或对《共和国法》第6657号第17条中列举的因素进行适当考虑，最高法院裁定将此案发回地区审判法院，以便妥善确定合理补偿，同时遵守既定原则。

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    地区审判法院必须以司法方式裁定公平赔偿，采取的方法是（1）以剥夺土地所有者使用土地时的土地价格为基础，确定公正的赔偿；（2）注意赔偿数额的计算是否按照第6657号共和国法第17条确定的参数，通过适用的农业部公式可以计算出来；并且（3）在某些情况下，根据适用部门的公式计算后确定是否允许利息。有关利息，法院必须考虑对公正赔偿的最后数额征收，从征用之日起到完全支付的为止，并要基于管辖权的支配权考虑法律费率，并说明延迟赔偿代表政府对该国人民的理解。该银行在案件发回重审中应严格遵守的标准明确强调，赔偿的最终评估必须根植于对所有基本事实和立法的公正评估之上。

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    常见问题

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    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是如何确定依据《综合土地改革计划》征用的DBP土地的合理补偿。
    为什么之前的法院判决被最高法院推翻？ 之前的法院很大程度上依赖土地银行的估值，且没有进行独立的评估，也没有考虑《共和国法》第6657号第17条中规定的所有因素。
    如何确定“公平”的补偿？ 公平的补偿应基于土地征用时的公平市场价值以及土地特征、实际用途和收入等因素。
    《共和国法》第6657号第17条中提到了哪些因素？ 该条列举了如土地的购置成本、类似财产的当前价值、其性质、实际用途和收入、所有人的宣誓估值、税务申报以及政府评估员所做的评估。
    什么是农业改革部行政命令5-98，它在本案中起什么作用？ 农业改革部行政命令5-98规定了征用土地的估值公式，虽然它在估值中有所影响，但法院不能只基于该命令，而必须独立评估所有相关因素。
    申诉银行估算中有什么问题？ 申诉银行的估算基于其在2009年进行的对土地的估值，而不是在1998年征用时的价值。
    最高法院在本案中对利息有什么看法？ 即使及时支付了暂定款项，最高法院也裁定应对未付的合理补偿余额支付利息，这是一种针对国家拖延行为的补救措施。
    案件被发回重审后，地区审判法院应如何处理？ 地区审判法院应进行新的听证会，考虑相关证据，进行独立评估，并在符合《共和国法》第6657号第17条规定的所有适用因素后确定公平赔偿。

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    总之，此案对于保障依据《综合土地改革计划》征用土地的所有者的权利具有重要意义。最高法院强调，公平赔偿的司法确定至关重要，应优先于行政评估。这一裁决强调了特别农业法院独立审查所有相关因素、避免对行政公式盲目遵从的必要性，以确保受影响土地所有者的权益得到充分保障。

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    如需咨询本裁决在具体情况下的适用，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG律师事务所联系。

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    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Development Bank of the Philippines v. Land Bank of the Philippines and Department of Agrarian Reform Adjudication Board., G.R. No. 229274, June 16, 2021

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  • 土地再分类：有效性以及对土地改革覆盖范围的影响

    最高法院裁定，马塞洛家族未能充分证明他们的土地在1988年6月15日《综合土地改革法》生效前被重新划分为住宅用地，因此，他们的土地仍属于该法的范围。《综合土地改革法》(CARL)旨在将农业用地分配给土地贫乏的农民。为了符合豁免条件，必须证明土地在《综合土地改革法》生效前被地方政府机构合法地重新划分为非农业用地。

    关于土地再分类和农业改革的案例

    埃尔弗雷达·马塞洛和她的兄弟姐妹们申请将他们在新怡诗夏的土地从《综合土地改革法》的范围中移除。他们声称土地在1977年被指定为住宅用地，新怡诗夏圣安东尼奥市政府委员会颁布了第2006-004号决议。农业改革部最初拒绝了豁免申请，但总统办公室支持了马塞洛家族的主张。上诉法院撤销了总统办公室的决定，理由是证据不足以证明土地在1988年之前被重新划分为非农业用地。最高法院对他们的案件进行了审查。

    最高法院必须审查的重点是确定是否已通过适当的授权在1988年6月15日之前将房产分类或重新分类为住宅(或矿产、森林、商业或工业)。根据《综合土地改革法》的规定，政府可以颁布规章以实现其目标。农业改革部颁布了第01号行政命令，其中指出《住房和土地使用管理委员会》及其前身机构批准的1988年6月15日之前在城镇规划和分区条例中未被归类为住宅、商业或工业用途的土地被排除在《综合土地改革计划》之外。

    第3(c)条规定：农田是指专门从事本法规定的农业活动，并且未被环境和自然资源部（DENR）及其前身机构归类为矿产或森林的土地，且在1988年6月15日前未在《住房和土地使用管理委员会》（HLURB）及其前身机构批准的城镇规划和分区条例中被归类为住宅、商业或工业用途。

    这意味着需要同时满足两个条件：首先，城镇规划和分区条例已将土地归类为住宅、商业或工业用途。其次，体现土地分类的城镇规划和分区条例必须已获得《住房和土地使用管理委员会》或其前身机构的批准，且批准日期在1988年6月15日之前，以便将房产从《综合土地改革计划》的范围中移除。除非房产能够满足这些豁免条件，否则将被视为属于《综合土地改革计划》的范围，可以分配给合格的受益人。

    关于豁免的申请人有责任证明房产属于豁免范围。马塞洛家族主要依靠国家住房管理局颁发的登记证书和销售许可证、以及住房和土地使用管理委员会出具的各种证明文件作为证据。然而，最高法院发现这些文件不足以证明土地在1988年6月15日之前被重新划分为住宅用地。事实上，提交的用于将土地分类为住宅用地的关键文件涉及不同的土地，而且是之后发出的，这意味着他们不符合豁免所需的具体时间。

    虽然市政府确实颁布了第2006-004号决议，批准该分区为住宅用地，但该决议于2006年颁布，而且是一项特别的、非普遍的规划或分区条例，因此对马塞洛家族的案件没有任何帮助。根据最高法院的说法，该条例必须已获得《住房和土地使用管理委员会》的批准，并早于《综合土地改革法》生效前获得批准。至关重要的是，证明在截止日期前发生了有效的土地重新分类。由于马塞洛家族未能提供充分的证据，证明在《综合土地改革法》的涵盖范围内获得豁免，法院被迫驳回了他们的请求。

    因此，最高法院维持了上诉法院的裁决，恢复了农业改革部长最初的命令，即拒绝批准马塞洛家族要求豁免其土地的申请。由于他们未能证明这些土地在1988年6月15日之前被指定为住宅用地，因此这些土地仍然属于《综合土地改革计划》的涵盖范围，并可被分配给符合条件的受益人。对于寻求豁免的土地所有者来说，这起案件强调了需要提供清晰及时的文件来证明他们的土地在《综合土地改革法》生效之前已被适当地重新分类。未能满足这一负担可能导致他们的土地受《综合土地改革计划》管辖。

    常见问题

    此案的关键问题是什么？ 关键问题在于，马塞洛家族是否证明他们的土地在《综合土地改革法》生效前已从农业用地重新划分为住宅用地。能否充分证明再分类对于豁免土地至关重要。
    《综合土地改革法》是什么？ 《综合土地改革法》是菲律宾的一项旨在将农业用地重新分配给无地农民的法律。目标是促进土地公平分配，鼓励农业生产力。
    《住房和土地使用管理委员会》的角色是什么？ 《住房和土地使用管理委员会》批准了包括土地类型在内的城镇规划和分区条例。《住房和土地使用管理委员会》的批准在1988年之前进行，这是农业用地再分类并获得《综合土地改革法》豁免的关键步骤。
    为什么国家住房管理局的文件没有得到充分评估？ 法院认定，提交的国家住房管理局许可证涵盖了与埃尔弗雷达·马塞洛家族试图免除的土地不同的土地。因此，这些文件并未用于证明其具体的再分类诉求。
    申请豁免必须提供哪些文件？ 寻求根据《综合土地改革法》获得豁免的申请人必须提供所有权文件、证明该地块已经划分的证书和再分类的文件。文件必须证明非农业分类早于《综合土地改革法》生效。
    如果我的土地也在 Nueva Ecija 会受到什么样的影响？ 如果在Nueva Ecija的土地有希望获得《综合土地改革法》的豁免，本判决会影响此土地，必须有确实的政府档案证明土地已经改为非农业用地使用，而且变更要发生在1988年6月15日之前，如果无法拿出变更证明则你的土地适用土地改革相关法律。
    第 2006-004 号决议是如何评估的？ 圣安东尼奥新埃西哈政府机构的第2006-004号决议在文件中没有得到有力的支持，尽管在支持该土地的文件中有所体现。由于2006号法律不是土地利用的普遍法律，所以与马塞洛家族没有关系，并且未能免除综合土地改革项目的土地控制。
    再分类时间的重要性是什么？ 对再分类的时效性的证明十分关键，因为根据《综合土地改革法》，再分类只能从其1988年6月生效起拥有权力。只有之前由适当授权的机关做出的具有证明的再分类，能够用于证实该土地从土地改革管辖豁免。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Elfleda Marcelo, et al. v. Samahang Magsasaka ng Barangay San Mariano, G.R. No. 205618, September 16, 2019

  • 菲律宾土地征收中的公平补偿：如何确保您的土地价值得到合理评估

    土地征收中的公平补偿：菲律宾最高法院的关键指导

    Land Bank of the Philippines v. Ludovico D. Hilado, G.R. No. 204010, September 23, 2020

    土地征收对许多土地所有者来说是一个复杂而令人担忧的问题，特别是在菲律宾的农业改革背景下。Land Bank of the Philippines与Ludovico D. Hilado的案件提供了关于如何在土地征收过程中确保公平补偿的重要见解。本案的核心问题是如何在综合土地改革计划（CARP）下正确评估土地的价值，确保土地所有者的权益得到保护。

    本案涉及Hilado先生自愿将其位于Negros Occidental的31.3196公顷土地提供给农业改革部（DAR），以便纳入CARP。然而，DAR和Land Bank of the Philippines（LBP）对其土地的估价仅为767,641.07比索，Hilado认为这一估价远远低于其土地的实际价值。Hilado随后提起诉讼，要求重新评估其土地的公平补偿。

    法律背景

    菲律宾的土地征收法律框架主要由《综合土地改革法》（Republic Act No. 6657，简称RA 6657）及其修正案RA 9700规定。根据RA 6657第17条，确定土地的公平补偿时，需要考虑土地的收购成本、类似物业的当前价值、土地的性质、实际使用和收入、土地所有者的宣誓估价、税务申报和政府估价员的评估等因素。此外，农业改革部的行政命令（DAR A.O. No. 5, 系列1998）提供了一个基本公式，用于计算土地价值，确保估价的统一性和公平性。

    在本案中，关键的法律术语包括“公平补偿”（just compensation），这是指在土地征收中支付给土地所有者的补偿金额，必须反映土地的真实市场价值。另一个重要术语是“综合土地改革计划”（CARP），这是菲律宾政府为实现土地重新分配和农业改革而实施的计划。

    例如，如果一家公司在菲律宾拥有农业用地，并面临土地征收，该公司需要了解如何根据RA 6657和DAR的公式来评估其土地的价值，以确保获得公平的补偿。

    案例分析

    Hilado先生在2000年自愿将其位于Bago市的土地提供给DAR，希望通过CARP获得公平的补偿。然而，DAR的视察发现，Hilado的土地中有13.3894公顷由于坡度原因无法纳入CARP。LBP对剩余的17.9302公顷土地进行了估价，但Hilado认为这一估价不公平，随即向DARAB（农业改革部仲裁委员会）提出初步确定公平补偿的申请。

    尽管DARAB支持LBP的估价，Hilado仍然不满意，并于2002年向Bacolod市的地区审判庭（RTC）提起诉讼，要求重新确定公平补偿。经过审理，RTC作为特别农业法庭（SAC），裁定Hilado应获得1,496,258.00比索的补偿。LBP对这一裁决提出上诉，但上诉法院（CA）以技术性理由驳回了LBP的上诉，并维持RTC的裁决。

    最高法院在审理此案时强调，SAC在确定公平补偿时必须考虑RA 6657第17条规定的估价因素和DAR的公式，但也允许在有充分理由的情况下偏离这些公式。例如，最高法院指出：“当面临不适用公式的严格应用的情况时，法院可以在行使司法自由裁量权时，根据证据记录上的理由放宽公式的应用。”

    最高法院还引用了Alfonso v. Land Bank of the Philippines一案，强调了法院在确定公平补偿时的灵活性：“法院可以允许土地所有者要求高于基于公式计算的金额，只要有足够的证据支持这一奖励。”

    最终，最高法院裁定，RTC的估价未能充分考虑RA 6657和DAR的公式，因此裁决非法，并将案件发回RTC重新计算Hilado的土地价值。

    实际影响

    本案的裁决对未来类似案件具有重要影响。它强调了在土地征收过程中，SAC必须考虑RA 6657和DAR的公式，但也允许在有充分理由的情况下偏离这些公式。这为土地所有者提供了在争议估价时寻求更高补偿的法律依据。

    对于在菲律宾经营的企业和个人，建议在土地征收过程中寻求专业法律咨询，以确保其土地价值得到公平评估。特别是对于中国企业和在菲律宾的中国公民，了解菲律宾的土地征收法律和程序至关重要，以保护其投资和权益。

    关键教训：

    • 在土地征收过程中，土地所有者有权要求公平补偿，并可以根据RA 6657和DAR的公式提出估价争议。
    • SAC在确定公平补偿时必须考虑法律规定的估价因素，但也可以根据具体情况灵活处理。
    • 土地所有者应在土地征收过程中寻求法律帮助，以确保其权益得到充分保护。

    常见问题

    什么是公平补偿？

    公平补偿是指在土地征收中支付给土地所有者的补偿金额，必须反映土地的真实市场价值。

    如何确定土地的公平补偿？

    根据RA 6657第17条，确定公平补偿时需要考虑土地的收购成本、类似物业的当前价值、土地的性质、实际使用和收入等因素。

    如果我对土地估价不满意，可以做什么？

    您可以向DARAB提出初步确定公平补偿的申请，如果不满意DARAB的决定，可以向SAC提起诉讼，要求重新评估土地价值。

    本案对在菲律宾经营的中国企业有何影响？

    本案强调了在土地征收过程中确保公平补偿的重要性，中国企业应了解菲律宾的相关法律和程序，以保护其土地投资。

    我如何联系ASG Law获取法律帮助？

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的土地征收问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 菲律宾土地征收中的公正补偿：理解最高法院的判决

    菲律宾土地征收中的公正补偿：最高法院的判决及其影响

    Land Bank of the Philippines v. Spouses Juancho and Myrna Nasser, G.R. No. 215234, June 23, 2020

    在菲律宾，土地征收是一个敏感且复杂的法律问题，直接影响到许多土地所有者的生活和生计。最近的最高法院判决，涉及土地银行与纳塞尔夫妇之间的争议，揭示了在综合土地改革计划（CARP）下确定公正补偿的复杂性。本案的核心问题在于如何正确估价被征收的土地及其上的作物，特别是当土地种植了不同类型的树木时。纳塞尔夫妇拥有位于达沃东方省的一块土地，该土地被纳入CARP并自愿出售，但对土地银行的估价不满，引发了一系列法律程序和争议。

    法律背景

    在菲律宾，土地征收的法律框架主要由《综合土地改革法》（Republic Act No. 6657）及其相关行政命令和部门命令构成。根据该法第17节，公正补偿的确定应考虑土地的获取成本、类似财产的当前价值、土地的性质、实际用途和收入、所有者宣誓的估价、税务申报、政府评估师的评估等。此外，还应考虑农民和农工对土地的贡献以及政府对土地的投资等因素。

    具体到本案，农业改革部行政命令第5号（DAR A.O. No. 5，1998年版）提供了估价公式，根据不同情况使用不同的变量，如资本化净收入（CNI）、可比销售（CS）、市场价值（MV）和累积开发成本（CDC）。这些公式的应用取决于土地的具体情况和可用的数据。例如，如果土地种植了永久作物但尚未生产果实，则应使用LV = (MV x 2) + CDC的公式。

    这些法律原则不仅适用于土地征收，也影响到日常生活中的土地交易和开发。例如，一个土地所有者在决定是否自愿出售土地时，必须了解这些估价方法，以确保获得公正的补偿。

    案例分析

    纳塞尔夫妇的土地位于达沃东方省，种植了椰子树和7岁的桃花心木。1999年，该土地被纳入CARP，夫妇自愿出售，但对土地银行的估价不满。土地银行的估价为181,177.04比索，使用了LV = (MV x 0.1) + (CNI x 0.9) + CDC的公式。然而，纳塞尔夫妇认为这个估价过低，并要求重新评估。

    随后，案件进入了农业改革部仲裁委员会（DARAB）的程序。DARAB最初支持土地银行的估价，但经过进一步的审查和纳塞尔夫妇的请求，DENR的树木标记员确认了桃花心木的存在及其潜在价值。最终，DARAB调整了估价，使用了LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)的公式分别计算椰子土地和桃花心木土地的价值，总估价为1,645,586.89比索。

    案件随后被提交到马蒂市地区法院（RTC-SAC），该法院维持了DARAB的估价。土地银行不服，提起上诉至上诉法院（CA）。CA在2014年3月27日的判决中确认了RTC-SAC的估价，指出在桃花心木和椰子树混种的情况下，CNI变量的使用是正确的，而CDC变量仅适用于永久或果树作物。

    最高法院在审查此案时指出，公正补偿的真正衡量标准不是征收者的收益，而是所有者的损失。法院强调，估价公式必须符合DAR A.O. No. 5的规定，并且不能忽略土地本身的价值。法院的判决如下：

    “公正补偿在征收案件中被定义为从其所有者手中被征收的财产的完整和公平等价物。法院反复强调，真正的衡量标准不是征收者的收益，而是所有者的损失。”

    “在没有可比销售的情况下，适当的公式是LV = (CNI x 0.90) + (MV x 0.10)加上LV = (CNI x 0.90) + (MV x 0.10)，这符合DAR A.O. No. 5的规定。”

    实际影响

    此判决为未来涉及CARP的土地征收案件设定了重要先例。土地所有者和开发商在处理类似案件时，必须仔细考虑土地上的作物类型和估价公式的适用性。特别是当土地种植了不同类型的树木时，确保估价公式正确使用CNI和MV变量至关重要。

    对于企业和个人，建议在土地交易或征收过程中寻求法律咨询，以确保估价公正并符合法律规定。此外，了解不同作物和树木的估价方法可以帮助土地所有者在谈判中获得更好的补偿。

    关键教训：

    • 土地征收中的公正补偿必须考虑所有者的损失，而不是征收者的收益。
    • 在CARP下，估价公式必须符合DAR A.O. No. 5的规定，不能忽略土地本身的价值。
    • 在土地种植了不同类型的树木时，应正确使用估价公式中的CNI和MV变量。

    常见问题

    什么是公正补偿？

    公正补偿是指在土地征收中，所有者应获得的完整和公平的等价物。它应反映所有者的损失，而不是征收者的收益。

    在CARP下，如何确定土地的估价？

    根据DAR A.O. No. 5，土地估价可以使用不同的公式，具体取决于土地的用途和可用的数据。例如，LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)适用于没有可比销售数据的情况。

    如果土地种植了不同类型的树木，估价公式会如何变化？

    如果土地种植了不同类型的树木，如椰子树和桃花心木，应分别使用适当的估价公式。例如，可以使用LV = (CNI x 0.9) + (MV x 0.1)分别计算椰子土地和桃花心木土地的价值。

    土地所有者在土地征收过程中应采取哪些措施？

    土地所有者应寻求法律咨询，确保估价公正并符合法律规定。此外，应仔细检查估价公式的使用，确保正确考虑了土地上的作物类型和价值。

    如果对土地银行的估价不满，土地所有者可以采取哪些行动？

    土地所有者可以向农业改革部仲裁委员会（DARAB）提出异议，要求重新评估。如果不满意DARAB的决定，可以进一步向地区法院（RTC-SAC）和上诉法院（CA）提起上诉。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的土地征收问题。无论您是需要帮助理解CARP下的估价公式，还是需要在土地交易中获得公正的补偿，我们都能够提供专业的法律支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 菲律宾土地争议与综合土地改革计划：如何保护您的权利

    从土地争议中学习：确保您的土地权利在综合土地改革计划下的保护

    Heirs of Salvador and Salvacion Lamirez, et al. v. Spouses Ahmed Ampatuan and Cerila R. Ampatuan, G.R. No. 226043, February 03, 2020

    在菲律宾，土地争议和综合土地改革计划（CARP）之间的交互往往会引发复杂的法律问题，影响到许多农民和土地所有者的生计。假设您是一位在菲律宾拥有土地的中国企业家，您可能面临与土地使用和所有权相关的法律挑战。本案例涉及土地所有者与租户之间的纠纷，揭示了如何通过妥协协议（Compromise Agreement）来解决此类争议，并强调了在CARP下确保土地权利的重要性。

    本案的核心问题在于，土地所有者未能履行妥协协议中的承诺，将土地纳入CARP的覆盖范围，导致租户无法获得土地所有权。这引发了关于租户是否有义务支付租金以及土地所有者是否有权收回土地的法律争议。通过理解本案的关键事实和法律原则，您可以更好地保护自己的土地权利，并在菲律宾的法律框架下做出明智的决策。

    法律背景

    菲律宾的综合土地改革计划（CARP）旨在通过重新分配土地来促进社会正义和经济发展。根据《综合土地改革法》（Republic Act No. 6657），CARP涵盖了农业用地，并规定了土地所有者和租户之间的权利和义务。CARP的核心是通过自愿出售（Voluntary Offer to Sell, VOS）或强制征收（compulsory acquisition）将土地转移给农民受益人（agrarian reform beneficiaries, ARBs）。

    在本案中，妥协协议（Compromise Agreement）是解决土地争议的重要工具。妥协协议是双方达成的协议，旨在解决争议并避免进一步的法律诉讼。根据《菲律宾民法典》（Civil Code of the Philippines），妥协协议一旦经法院批准，即具有法律效力，双方必须遵守其条款。

    例如，如果您在菲律宾拥有一块土地，并与租户达成妥协协议，确保您履行协议中的承诺，如将土地纳入CARP的覆盖范围，否则可能面临法律后果。此外，既判力（res judicata）是指法院对某一案件作出的最终裁决，对同一当事人之间的后续诉讼具有约束力。然而，如果先前判决的法院对案件没有管辖权，则既判力不适用。

    案例分析

    本案始于1981年，涉及Lamirez夫妇、Esclada夫妇和Llupar夫妇（以下简称Lamirez等人）与Ampatuan夫妇之间的土地争议。双方就位于苏丹库达拉特省的Lot No. 1562-B的所有权发生争议。1996年，双方签署了妥协协议，规定将土地登记在Ampatuan夫妇名下，但一旦登记，Ampatuan夫妇应通过VOS将土地出售给政府，Lamirez等人将成为受益人。

    然而，Ampatuan夫妇在获得土地所有权后，未能履行妥协协议中的承诺。他们反而向省级农业改革裁决员（Provincial Adjudicator）提起诉讼，要求收回土地和支付租金。Lamirez等人则主张Ampatuan夫妇未能履行妥协协议的条款，拒绝支付租金。

    省级裁决员在2004年作出裁决，支持Ampatuan夫妇，要求Lamirez等人停止耕种并腾出土地。Lamirez等人提起上诉，但农业改革裁决委员会（DARAB）在2007年维持了省级裁决员的裁决。随后，Lamirez等人向法院提起诉讼，要求执行妥协协议，但被地区法院以既判力为由驳回。

    最高法院在裁决中指出，DARAB的裁决并未涉及妥协协议的履行问题，因此既判力不适用。法院引用了《菲律宾民事诉讼规则》（Rules of Court）第39条第47款，解释了既判力的适用条件，并强调了DARAB对案件缺乏管辖权的事实。最高法院的裁决如下：

    “任何基于未履行妥协协议的诉讼均不受DARAB先前裁决的既判力约束，因为该裁决未涉及协议的履行问题。”

    最高法院还引用了《菲律宾民法典》第1306条，强调妥协协议的法律效力，并指出DARAB的裁决因缺乏管辖权而无效。因此，Lamirez等人有权提起诉讼，要求执行妥协协议。

    实际影响

    本案的裁决对未来的土地争议具有重要意义。它明确了在CARP框架下，土地所有者必须履行妥协协议中的承诺，否则将面临法律挑战。对于在菲律宾拥有土地的中国企业家来说，这意味着必须谨慎处理与租户的协议，并确保遵守CARP的规定。

    实用建议包括：确保所有土地协议都经过法律审查，确保在CARP框架下履行所有承诺，并在发生争议时寻求专业法律帮助。关键教训是，妥协协议具有法律效力，必须认真对待，以避免后续的法律纠纷。

    常见问题

    什么是综合土地改革计划（CARP）？
    综合土地改革计划是菲律宾的一项法律框架，旨在通过重新分配土地促进社会正义和经济发展。它涵盖了农业用地，并规定了土地所有者和租户之间的权利和义务。

    妥协协议在土地争议中的作用是什么？
    妥协协议是双方达成的协议，旨在解决争议并避免进一步的法律诉讼。一旦经法院批准，妥协协议具有法律效力，双方必须遵守其条款。

    什么是既判力（res judicata）？
    既判力是指法院对某一案件作出的最终裁决，对同一当事人之间的后续诉讼具有约束力。然而，如果先前判决的法院对案件没有管辖权，则既判力不适用。

    如果土地所有者未能履行妥协协议，我该怎么办？
    您可以向法院提起诉讼，要求执行妥协协议。确保收集所有相关证据，并寻求专业法律帮助，以保护您的权利。

    在菲律宾经营的中国企业如何处理土地争议？
    中国企业应确保所有土地协议都经过法律审查，并在发生争议时寻求专业法律帮助。ASG Law提供专门的法律服务，帮助中国企业在菲律宾处理土地争议和CARP相关问题。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的土地争议和CARP相关问题。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 土地征用的公正补偿：明确评估标准及其司法审查的灵活性

    本案涉及菲律宾最高法院对土地银行（LBP）与米格尔·奥门甘之间关于根据《综合土地改革计划》（CARP）征用土地的公正补偿金额的争议的裁决。最高法院裁定，虽然特别土地法庭（SAC）在确定公正补偿时应考虑《综合土地改革法》（RA 6657）第17条以及土地改革部（DAR）第5-98号行政命令（AO）规定的因素，但并非必须完全拘泥于这些规定。SAC可以根据案件的具体情况进行调整，但必须清楚地解释偏离既定公式的原因。此项裁决强调了司法在评估公正补偿中的重要作用，但也强调了行政部门在制定评估指南方面的作用。

    征地补偿争议：如何在土地改革中寻求公正？

    本案源于土地改革部（DAR）将米格尔·奥门甘位于卡林加省塔布克市的一块10.001公顷的土地纳入《综合土地改革计划》（CARP）。土地银行（LBP）最初将该土地估价为219,524.98菲律宾比索，但奥门甘拒绝接受此报价。此后，土地估价的争议升级，最终提交至特别土地法庭（SAC）进行司法裁决。SAC确定的补偿金额高于LBP最初的估价，但LBP认为SAC未能严格遵守DAR第5-98号行政命令（AO）中规定的强制性公式，因此向法院提起上诉。此案的核心问题是，SAC在确定CARP下土地的公正补偿时，必须在多大程度上遵守DAR设定的公式？

    法院重申，在土地征用中确定公正补偿是一项基本的司法职能，应在RA 6657和DAR AO No. 5-98的范围内行使；允许偏离既定公式，但必须清楚地解释偏离的原因。根据基本法中的各项规定，支付公正补偿是国家行使征用权的限制。公正补偿的概念同样具有一贯而明确的含义，即对征用者从所有者那里取得的财产给予充分而公平的等价物，衡量的标准不是征用者的收益，而是所有者的损失。“公正”一词用于限定“补偿”一词的含义，从而传达出为取得财产而提供的金额应是真实的、实质性的、充分的和充分的。

    法院进一步澄清说，RA 6657下的土地征用构成国家征用权的行使。但是，这并不意味着行政部门（如DAR）确定的价值具有至高无上的地位。虽然SAC应考虑RA 6657第17条中列出的因素，但它们不受DAR公式的严格约束。当SAC可以自由地合理行使其评估公正补偿因素的司法酌处权时，否则可能会任意地受到行政机构DAR所规定的公式的限制。

    法院承认，DAR在制定实施规则方面的作用。DAR发布的第5-98号行政命令将RA 6657中列出的因素转化为基本公式和替代公式。法院认为，虽然SAC应考虑DAR的公式，但并非必须在所有情况下都严格遵守。SAC可以偏离这些公式，前提是它们的决定有充分的理由并且在记录中有明确的解释。法律及相关规章提供了一个统一的框架，保障受影响的地主所获赔偿金额并非任意、荒谬、甚至与土地改革的宗旨互相矛盾。

    法院还发现，SAC在确定公正补偿时，并没有完全适用DAR第5-98号行政命令规定的基本公式。具体来说，SAC在计算资本化净收入（CNI）时，未能考虑20%的净收入率（NIR）和12%的资本化率。此外，SAC给予整个区域每公顷40,000比索的市场价值，理由是该房产有潜力成为城市扩张的理想区域，这是不能持续的，因为衡量房产价值的标准应该是在损失发生时，即在2000年3月征用时。考虑到上述因素，最高法院修改了补偿金额。考虑到相关因素已经通过司法途径确定，最终的公正补偿（通过数学计算得出）应为10.001公顷土地的500,820.125比索。

    关于利息，法院裁定，对最终公正补偿余额征收利息是合理的。最终，菲律宾最高法院命令菲律宾土地银行向米格尔·奥门甘支付281,295.145菲律宾比索，作为被征用土地的最终公正补偿余额。最高法院还对最终公正补偿余额处以年利率12%的利息，从2000年3月20日开始，直到2013年6月30日为止，从2013年7月1日开始，处以年利率6%的利息，直到全部付清为止。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是特别土地法庭（SAC）在根据《综合土地改革计划》（CARP）确定土地的公正补偿时，必须在多大程度上遵守土地改革部（DAR）第5-98号行政命令（AO）中规定的公式。本案着重阐述行政命令与司法职能之间的关系，澄清即使有既定的补偿方法，法院也有权能依据实际情况来评估调整。
    什么是公正补偿？ 公正补偿是指为国家征用的财产支付“充分和公平的等价物”。它的目标是弥补土地所有者的损失，确保他们得到充分的补偿。
    资本化净收入（CNI）是如何计算的？ CNI是粗略收入和运营总成本两者之差的资本化所得，然后以12%的资本化率进行调整。运营总成本包含各种土地维护的花费。
    “市场价值”在本案中指的是什么？ 在本案中，“市场价值”指的是征用时税务申报中报告的土地价值。它作为确定公正补偿的因素之一。
    为什么法院修改了SAC最初确定的补偿金额？ 法院修改了补偿金额，因为SAC未能完全适用DAR第5-98号行政命令规定的基本公式。SAC在计算资本化净收入（CNI）时，未能考虑20%的净收入率（NIR）和12%的资本化率。另外在缺少实际资料佐证之下，考虑到未来土地价格上涨潜力，增加的额外补偿无法被认可。
    利息是如何计算的？ 从征用之日起至完全支付为止，按年利率计算未付公正补偿余额的利息，并依据政策适时调整利率，保障地主获得合理的补偿。该项利息能够补偿因政府延迟支付补偿金可能对地主造成的损失。
    DAR行政命令具有约束力吗？ 即使土地法庭评估征收的公正补偿必须依据既有标准，实务上仍有权针对个别案件的特殊情况进行调整。司法机关不受行政命令的绝对约束，可以确保补偿能够切实反映相关损失。
    对SAC裁决的上诉结果如何？ 在司法审查后，菲律宾最高法院部分支持上诉。支持上诉的原因是，最初的土地法庭在评估资本化净收入时未能将所有必要因素纳入考量，并且在缺少支持依据的情况下，额外考量了房地产的市场价格上涨潜力。

    此案阐明了在菲律宾土地改革背景下确定公正补偿的复杂过程，对于涉及土地征用、估值和行政命令的各方都具有指导意义。这一裁决确保了政府能够持续推进土地改革计划，同时也强调有必要对地主所承受的损失进行公正的评估。

    如对本裁决在具体情况中的适用有疑问，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

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    来源：土地银行诉奥门甘，G.R. No. 196412，2017年7月19日