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  • 菲律宾城市法规与私有财产权：如何保护您的土地不被无偿征用

    理解城市法规对私有财产权的影响：关键教训

    Equitable PCI Bank, Inc. (Now Banco de Oro Unibank, Inc.) vs. South Rich Acres, Inc., Top Service, Inc. and the City of Las Piñas, G.R. No. 202384 and G.R. No. 202397, May 4, 2021

    在菲律宾，私有土地所有者常常面临地方政府试图通过法规将他们的财产转为公共用途的挑战。这不仅影响到个人的财产权，还可能对企业和社区的规划产生深远的影响。本案例中，拉斯皮尼亚斯市通过了一项法规，将一条私人道路网络宣布为公共道路，引发了与土地所有者之间的法律纠纷。最终，菲律宾最高法院裁定该法规违宪，因为它未能提供适当的补偿。这起案件强调了在地方政府试图征用私有土地时，保护个人权利和确保公平补偿的重要性。

    案件的核心问题在于拉斯皮尼亚斯市通过的第343-97号城市法规，该法规将马科斯·阿尔瓦雷斯大道宣布为公共道路。尽管该道路实际上是由South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.私人拥有的，城市法规却未经任何形式的补偿就将其转为公共用途。Equitable PCI Bank, Inc.（现为Banco de Oro Unibank, Inc.）作为该区域开发商的继承者，也卷入了这场争议中。这起案件提出了一个关键的法律问题：地方政府是否可以在没有提供补偿的情况下，通过法规将私有土地转为公共用途？

    法律背景

    在菲律宾，警察权力（police power）和征用权（eminent domain）是两种不同的国家权力。警察权力是指国家为了公共福利而对个人自由和财产使用进行规范或限制的权力。例如，政府可以制定法规来限制某些财产的使用，以保护公共健康和安全。然而，警察权力并不涉及对财产的征用或没收，除非是为了保护和平与秩序或促进公共福利而必须销毁非法物品，如鸦片和枪支。

    另一方面，征用权是国家为了公共使用而征用或占用私人财产的权力。根据1987年菲律宾宪法第3条第9款，私人财产不得在未支付公正补偿的情况下被征用。因此，征用权的行使必须伴随对所有者的公正补偿。最高法院在《马尼拉纪念公园公司诉社会福利和发展部秘书》一案中明确区分了这两项权力，指出在行使警察权力时，虽然对所有权的权利受到影响，但没有占用构成所有权的任何权利束，而征用权则涉及对财产权益的征用和应用于公共目的，必须支付公正补偿。

    在本案中，城市法规试图通过警察权力将私人道路转为公共道路，但最高法院认为这实际上是一种征用行为，因为它剥夺了South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.对其财产的所有权。因此，城市未能提供补偿的做法被视为违宪。

    案例分析

    1997年7月2日，拉斯皮尼亚斯市通过了第343-97号城市法规，将马科斯·阿尔瓦雷斯大道宣布为公共道路。South Rich Acres, Inc.和Top Service, Inc.随后提起了诉讼，寻求废除该法规。他们声称该道路是他们私人拥有的，并且城市未经补偿就将其征用为公共用途是不合法的。

    案件在地区审判法院（RTC）开始审理，法院于2004年4月30日发布了裁决，宣布该法规无效和违宪，因为它未经补偿就征用了私有财产。Equitable PCI Bank, Inc.（现为Banco de Oro Unibank, Inc.）作为开发商的继承者，也介入了案件，主张该法规是有效的警察权力行使，不需要支付补偿。

    案件随后上诉至上诉法院（CA），上诉法院在2012年3月9日的裁决中维持了RTC的裁决，指出城市法规实际上是征用权的行使，而不是警察权力的行使，因此需要支付补偿。最高法院在2021年5月4日的最终裁决中，支持了上诉法院的裁决，强调了以下观点：

    “在警察权力下，虽然对所有权的权利受到影响，但没有占用构成所有权的任何权利束。然而，当已经有私人财产为公共使用而被征用或没收时，国家不再行使警察权力，而是行使征用权，必须支付公正补偿。”

    “本案中，城市法规在未提供补偿的情况下剥夺了South Rich Acres, Inc.对其财产的所有权，这是一种违宪的征用行为。”

    最高法院还指出，虽然马科斯·阿尔瓦雷斯大道被公众使用，但这并不意味着它失去了私人性质。法院引用了《伍德里奇学校公司诉ARB建筑公司》一案的裁决，强调私人道路的使用不应被视为其成为公共财产的理由，除非通过捐赠、购买或征用等合法途径将该道路转为公共用途。

    实际影响

    本案的裁决对未来类似案件具有重要意义。它明确了地方政府不能通过法规将私有土地转为公共用途，除非提供适当的补偿。这为私有土地所有者提供了更强的法律保护，确保他们的权利不会被地方政府的行动侵犯。

    对于在菲律宾经营的企业和物业所有者来说，了解如何保护其财产权至关重要。企业应确保在开发项目中明确定义和保护其土地使用权，并在必要时寻求法律咨询，以确保其权利得到充分保护。

    关键教训：

    • 地方政府在将私有土地转为公共用途时，必须提供公正补偿。
    • 私人道路的公共使用并不意味着其成为公共财产，除非通过合法途径进行转让。
    • 企业和个人应积极维护其财产权，并在必要时寻求法律支持。

    常见问题

    什么是警察权力？
    警察权力是国家为了公共福利而对个人自由和财产使用进行规范或限制的权力。它不涉及对财产的征用，除非是为了保护公共安全或福利而必须销毁非法物品。

    什么是征用权？
    征用权是国家为了公共使用而征用或占用私人财产的权力。根据菲律宾宪法，征用权的行使必须伴随对所有者的公正补偿。

    城市法规如何影响私有财产权？
    城市法规可能试图将私有土地转为公共用途，但如果未提供补偿，这样的法规可能被视为违宪的征用行为。

    如何保护我的私有土地不被无偿征用？
    确保您的土地使用权明确定义，并在必要时寻求法律咨询，以确保您的权利得到充分保护。如果地方政府试图通过法规征用您的土地，请立即寻求法律支持，挑战该法规的合宪性。

    本案对在菲律宾经营的中国企业有何影响？
    本案强调了在菲律宾保护私有财产权的重要性。中国企业应确保其土地使用权得到明确保护，并在必要时寻求法律咨询，以应对地方政府可能的征用行为。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如城市法规对私有财产权的影响和如何保护您的土地不被无偿征用。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 地方政府征用权：决议与法令之争

    地方政府行使征用权必须依据法令而非决议

    G.R. NO. 153974, August 07, 2006

    征用权是一项重要的政府权力，允许政府为了公共利益征用私人财产。然而，这项权力并非没有限制。本案强调了地方政府在行使征用权时必须严格遵守法律程序，特别是必须通过法令而非决议来授权征用。

    本案涉及菲律宾帕奈市（Panay）试图通过决议而非法令征用私人土地。最高法院裁定，地方政府必须通过法令才能行使征用权，决议不足以满足法律要求。这一裁决对地方政府的征用权行使具有重要意义，确保了对私有财产权的保护。

    征用权的法律背景

    征用权，也称为政府征用权，是国家为了公共利益而征用私人财产的权力。这项权力受到宪法的保护，但也受到严格的法律限制。《菲律宾共和国法》（R.A.）第7160号，即《地方政府法》，将征用权授予地方政府单位（LGU）。

    该法第19条明确规定：

    第19条 征用权 – 地方政府单位可以通过其行政长官，并根据法令，为公共使用、目的或福利，或为了贫困和无地者的利益，行使征用权，支付公正赔偿，根据宪法和相关法律的规定：但前提是，在行使征用权之前，必须向所有者提出有效和明确的要约，并且该要约未被接受：进一步规定，地方政府单位可以在提起征用程序并向适当法院存入至少相当于根据待征用财产的当前纳税申报单确定的该财产公平市场价值的百分之十五（15%）的存款后，立即占有该财产：最后规定，待征用财产的支付金额应由适当法院根据征用该财产时的公平市场价值确定。

    根据上述规定，地方政府单位行使征用权必须满足以下条件：

    • 地方立法机关必须颁布法令，授权地方行政长官代表地方政府单位行使征用权或对特定私有财产提起征用程序。
    • 行使征用权是为了公共使用、目的或福利，或为了贫困和无地者的利益。
    • 支付公正赔偿，这是宪法第三条第9款和其他相关法律所要求的。
    • 必须事先向被征用财产的所有者提出有效和明确的要约，但该要约未被接受。

    本案的关键在于第一项要求，即必须通过法令来授权征用。法令与决议不同，法令具有法律效力，而决议仅表达意见或意向。

    案件回顾

    本案的起因是帕奈市政府试图征用 Beluso 家族拥有的土地。市政府通过一项决议，授权市长启动征用程序。Beluso 家族对此提出异议，认为征用并非为了公共利益，而是出于政治动机。

    案件经过以下程序：

    1. 帕奈市政府向罗哈斯市地区审判法院（RTC）提起征用诉讼。
    2. Beluso 家族提出驳回动议，认为征用并非为了公共利益，且市长出于政治动机。
    3. 地区审判法院驳回了驳回动议，并宣布征用是为了“公共使用”。
    4. Beluso 家族提出答辩，重申了驳回动议中提出的问题。
    5. 地区审判法院任命三名专员来确定财产的公正赔偿金额。
    6. Beluso 家族向法院提起调案令（Certiorari）诉讼，声称他们被剥夺了正当程序。
    7. 上诉法院驳回了调案令诉讼。

    Beluso 家族随后向最高法院提起上诉。最高法院认为，地方政府必须通过法令才能行使征用权，而本案中市政府仅通过决议，因此征用程序存在缺陷。

    最高法院的判决引用了《地方政府法》第19条，并强调了法令与决议之间的区别：

    市政法令不同于决议。法令是法律，但决议仅仅是立法机构对特定事项的情感或意见的声明。法令具有普遍和永久的性质，但决议本质上是暂时的。此外，两者的制定方式不同——法令需要三读，但决议不需要，除非全体议员多数另有决定。

    最高法院认为，由于市政府的征用仅基于一项决议，因此该征用显然存在缺陷。虽然法院意识到促进地方自治的宪法政策，但法院不能对地方政府单位违反授予其权力的法律行使征用权的行为给予司法认可。

    实际意义

    本案的裁决对地方政府的征用权行使具有重要意义。它明确了地方政府必须严格遵守法律程序，特别是必须通过法令而非决议来授权征用。这一裁决有助于保护私有财产权，防止地方政府滥用征用权。

    重要教训：

    • 地方政府在行使征用权时必须严格遵守法律程序。
    • 必须通过法令而非决议来授权征用。
    • 土地所有者有权对地方政府的征用行为提出异议。

    常见问题

    1. 什么是征用权？

    征用权是政府为了公共利益而征用私人财产的权力。

    2. 地方政府可以随意征用私人财产吗？

    不可以。地方政府行使征用权受到法律的严格限制，必须符合法律规定的条件和程序。

    3. 地方政府可以通过决议来授权征用吗？

    不可以。根据《地方政府法》，地方政府必须通过法令才能授权征用。

    4. 如果地方政府违反法律程序征用我的财产，我该怎么办？

    您可以向法院提起诉讼，挑战地方政府的征用行为。

    5. 如何确定公正赔偿的金额？

    公正赔偿的金额由法院根据被征用财产的公平市场价值确定。

    本案涉及的征用权问题非常复杂，需要专业的法律知识。如果您有任何关于征用权的问题，欢迎随时联系ASG Law律师事务所，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。

    ASG Law 在此领域拥有丰富的经验，随时准备为您提供帮助。请通过 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的 联系方式页面。

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  • 采矿权与所有权：菲律宾采矿法下的征用权与公共利益

    本案的核心在于权衡采矿业发展与个人财产权保护之间的关系。最高法院裁定，1995年《菲律宾采矿法》并未违宪，该法律允许在公共利益的前提下，对私有土地进行采矿作业，并提供公正赔偿。这意味着，在国家经济发展需要的情况下，采矿公司可以合法进入私有土地进行采矿活动，但必须事先通知并给予合理补偿。这一裁决直接影响了土地所有者、原住民以及依赖土地生存的社区。了解自身权益并确保在采矿活动中获得公正待遇至关重要。如果您的土地位于潜在的采矿区域，本分析将帮助您了解您的权利以及法律如何平衡公共利益与私有财产权。

    矿业发展与所有者权益：争议解决之路

    在菲律宾，矿产资源对国家经济发展至关重要，但也常常与土地所有者和原住民的权益发生冲突。本案中，迪迪皮奥地球拯救者多用途协会（DESAMA）及其他请愿者对1995年《菲律宾采矿法》、相关实施细则以及政府与Climax-Arimco矿业公司（CAMC）签订的财政和技术援助协议（FTAA）的合宪性提出了质疑。请愿者认为，这些法律和协议允许非法征用私有财产，侵犯了他们的宪法权利。

    本案的核心争议点之一在于，根据1995年《菲律宾采矿法》第76条和实施细则DAO 96-40，矿业公司是否有权进入私有土地进行采矿作业，以及这种进入是否构成对私有财产的非法征用。请愿者认为，矿业公司的进入剥夺了他们对土地的充分使用和收益权，相当于一种变相的征用，但政府并未证明这种征用是为了公共利益，也未提供公正的补偿。而政府则辩称，该条款是行使警察权的合法体现，旨在促进公共福利，而非非法征用私有财产。

    法院首先对案件的可诉性进行了审查，确认本案存在实际争议，请愿者具有诉讼资格，且案件已具备审理条件。法院指出，虽然1995年《菲律宾采矿法》赋予了矿业公司进入私有土地的权利，但同时也规定，对土地所有者造成的损害应给予适当的补偿。问题的关键在于，这种“进入”是否构成对私有财产的“征用”。

    征用权是指国家为了公共利益的需要，依法征用私有财产并给予合理补偿的权利。而警察权则是国家为了维护公共秩序、安全和福利，对私有财产的使用进行限制和管理的权力。征用权与警察权的区别在于，前者需要给予补偿，而后者则通常不需要。法院在本案中强调了两者之间的区别，指出如果仅仅是对私有财产的使用进行限制，且没有将该财产用于公共目的，则不构成征用，无需给予补偿。但如果对私有财产的使用进行了实质性的剥夺，并将其用于公共目的，则构成征用，必须给予公正的补偿。

    在本案中，法院认为，根据《菲律宾采矿法》第76条，矿业公司进入私有土地并非仅仅是行使通行权，而是为了进行勘探、开采和加工等一系列采矿活动。这些活动必然会对土地所有者的使用权和收益权造成实质性的影响，相当于一种变相的征用。而且，该法案承认在采矿权为了方便采矿，有权构建必要设施，例如道路、铁路、废料场等等。

    《菲律宾采矿法》第 75 条： 当矿区的位置需要为了更方便的采矿作业而在其他人拥有、占用或租赁的矿区或土地上建造、建造或安装道路、铁路、工厂、废料堆场、尾矿池、仓库、中转或存储区域和港口设施、有轨电车、跑道、机场、电力传输线、电话或电报线、水坝及其正常洪水和集水区、水井、沟渠、运河、新河床、管道、水槽、切割口、竖井、隧道或工厂的地点时，承包商在支付合理补偿后，有权进入和占用上述矿区或土地。

    此外，法院还认为，《菲律宾采矿法》并未排除法院对征用补偿金额的司法审查权。虽然该法规定，在补偿金额存在争议时，应提交给仲裁小组进行裁决，但这并不妨碍法院对最终补偿金额进行司法审查。菲律宾最高法院明确指出，在征用案件中，公正赔偿的确定是司法职能。即使行政部门或立法部门可以进行初步确定，但最终裁决权仍然属于法院。矿业法的制定者在制定该法案时，充分了解现行法律和判例，因此有理由认为，该法案与法院在确定公正赔偿方面的管辖权保持一致，并不意图干涉或废除任何与此相关的先前法律。实际上，该法案及其执行规则和条例的规定中，没有任何内容排除法院在涉及采矿作业的征用程序中确定公正赔偿的管辖权。因此，根据这一先例，任何行政部门或仲裁小组的初步赔偿确定都不能被视为最终的，必须受到司法审查。

    值得注意的是，法院还强调了国家对采矿活动的充分控制权。1995年《菲律宾采矿法》对采矿企业的各个方面都进行了严格的监管，包括勘探、开发、利用和环境保护。这些监管措施确保了国家能够对采矿活动进行有效的监督和管理，防止外国公司过度控制或滥用资源。例如，矿业承包商需要定期向政府提交报告，接受政府的审查和监督。此外，政府还有权取消违反规定的矿业合同。

    最后，法院还重申，宪法并未禁止服务合同，允许外国公司以承包商的身份参与采矿活动。但与过去的旧制度不同，新的服务合同必须受到国家的充分控制和监督，以防止出现滥用权力的情况。总的来说，菲律宾宪法允许与外国公司签订服务合同，允许外国公司作为承包商投资、运营和管理采掘企业，但前提是必须接受国家的全面控制和监督。这一规定的目的是为了在国家的监管框架下，通过外国投资来开发和利用菲律宾的矿产、石油及其他资源，为菲律宾人民带来直接和切实的利益。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案争论的焦点在于，1995年《菲律宾采矿法》允许矿业公司进入私有土地是否构成非法征用，以及该法律是否违宪。 请愿者质疑该法案在公共利益与个人财产权之间是否实现了恰当的平衡。
    最高法院在本案中的判决是什么？ 最高法院驳回了请愿，裁定1995年《菲律宾采矿法》及其相关实施细则在涉及财政和技术援助协议方面并未违宪。法院认为，该法律允许在公共利益的前提下对私有土地进行采矿作业，但必须提供公正赔偿。
    《菲律宾采矿法》第76条的主要内容是什么？ 该条规定，采矿权持有人在事先通知的前提下，有权进入私有土地进行采矿作业。该条款承认在采矿权为了方便采矿，有权构建必要设施，例如道路、铁路、废料场等等。
    “征用权”和“警察权”的区别是什么？ 征用权是指国家为了公共利益的需要，依法征用私有财产并给予合理补偿的权利。而警察权则是国家为了维护公共秩序、安全和福利，对私有财产的使用进行限制和管理的权力，通常无需给予补偿。
    如果我的土地位于采矿区域，我该如何获得公正的补偿？ 《菲律宾采矿法》规定，对土地所有者造成的损害应给予适当的补偿。您可以与矿业公司协商补偿金额，如果协商不成，可以向仲裁小组提起申诉，并最终通过司法途径解决争议。
    国家如何控制和监督采矿活动？ 1995年《菲律宾采矿法》对采矿企业的各个方面都进行了严格的监管，包括勘探、开发、利用和环境保护。矿业公司需要定期向政府提交报告，接受政府的审查和监督。
    本案对原住民的权利有何影响？ 最高法院认为，采矿法必须遵守有关原住民知情同意的规定，并确保他们能够从采矿活动中获得合理的收益。因此，本案也间接涉及了对原住民权利的保护。
    外国公司是否可以参与菲律宾的采矿业？ 菲律宾宪法允许与外国公司签订服务合同，允许外国公司作为承包商投资、运营和管理采掘企业，但前提是必须接受国家的全面控制和监督，并且必须为菲律宾人民带来利益。

    总的来说，迪迪皮奥地球拯救者多用途协会诉 Gozun 案确立了在菲律宾的采矿业背景下，公共利益对私有财产权的重要性。它支持政府为矿产资源负责任的开发而制定的法规，同时确保受影响的个人和社区获得公正的补偿。通过了解本案的裁决和影响，受影响的利益相关者可以更好地驾驭法律环境并倡导自身的权利。此案巩固了政府的立场，即它有权为了菲律宾人民的利益而管理自然资源，但在这样做的过程中必须遵守公正和正当程序的原则。

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    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Didipio Earth-Savers Multi-Purpose Association v. Gozun, G.R. No. 157882, March 30, 2006

  • 征用权：政府在取得财产所有权前必须支付公正赔偿

    征用权：政府在取得财产所有权前必须支付公正赔偿

    G.R. NO. 166429, February 01, 2006

    本案强调了菲律宾法律中征用权的一个重要方面：政府在取得私有财产所有权之前，必须向业主支付公正的赔偿。这一原则旨在平衡国家发展利益与保护个人财产权。

    引言

    想象一下，您辛辛苦苦建立的企业，突然被政府以公共利益为由征用，而您却没有得到应有的补偿。这种场景在现实中并非罕见。本案涉及马尼拉国际机场管理局（MIAA）征用尼诺伊·阿基诺国际机场3号航站楼（NAIA 3）的争议，核心问题是：政府在取得NAIA 3所有权之前，是否必须向菲律宾国际航空码头有限公司（PIATCO）支付公正的赔偿？

    最高法院在本案中明确指出，政府在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，确保业主获得公正的赔偿。这一判决对于保护私有财产权、维护社会公平正义具有重要意义。

    法律背景

    征用权，是指国家为了公共利益，依法征用私有财产的权利。菲律宾宪法第三条第九款规定：“不得剥夺任何人的生命、自由或财产，除非经过正当法律程序，也不得未经公正赔偿而将私有财产充作公用。”

    这一条款确立了征用权的两个基本原则：

    • 正当法律程序：政府必须遵守法律规定的程序，才能行使征用权。
    • 公正赔偿：政府必须向业主支付公正的赔偿，以弥补其因财产被征用而遭受的损失。

    共和国法案第8974号（RA 8974）是菲律宾关于征用权的特别法律，它规定了政府在征用土地用于国家基础设施项目时，必须遵循的程序和标准。该法案强调，政府在取得财产所有权之前，必须向业主支付相当于其申报价值的金额，作为初步赔偿。

    根据《民事诉讼规则》第67条，在征用案件中，法院可以根据政府的申请，签发占有令，允许政府在支付相当于财产评估价值的金额后，取得财产的占有权。然而，RA 8974对这一规则进行了修改，要求政府在取得占有令之前，必须支付相当于其申报价值的金额。

    案件分析

    本案涉及NAIA 3的征用争议，PIATCO作为NAIA 3的建设者，认为政府在取得该航站楼的所有权之前，必须向其支付公正的赔偿。政府则认为，RA 8974不适用于本案，并且可以根据《民事诉讼规则》第67条，在支付相当于财产评估价值的金额后，取得NAIA 3的占有权。

    最高法院在本案中，对RA 8974和《民事诉讼规则》第67条进行了详细的分析，最终裁定：

    • RA 8974适用于本案，政府在取得NAIA 3的所有权之前，必须向PIATCO支付相当于其申报价值的金额，作为初步赔偿。
    • 《民事诉讼规则》第67条与RA 8974存在冲突，RA 8974作为特别法律，优先适用。
    • Takenaka Corporation和Asahikosan Corporation提出的干预请求被驳回，因为它们在法院作出判决后才提出干预请求，并且其债权尚未得到法院的确认。

    最高法院的判决理由如下：

    “政府在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，确保业主获得公正的赔偿。这一原则旨在平衡国家发展利益与保护个人财产权。”

    “RA 8974作为特别法律，优先适用。该法案要求政府在取得财产所有权之前，必须向业主支付相当于其申报价值的金额，作为初步赔偿。”

    本案的程序历程如下：

    1. 政府向Pasay市地区审判法院（RTC）提起征用诉讼，要求征用NAIA 3。
    2. RTC批准了政府的占有令申请，允许政府在支付相当于财产评估价值的金额后，取得NAIA 3的占有权。
    3. PIATCO向最高法院提起申诉，认为RTC的裁决违反了RA 8974。
    4. 最高法院作出裁决，推翻了RTC的裁决，并要求政府在取得NAIA 3的所有权之前，向PIATCO支付相当于其申报价值的金额，作为初步赔偿。

    实践意义

    本案的判决对于菲律宾的征用权实践具有重要的指导意义。它明确了政府在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，确保业主获得公正的赔偿。这一判决有助于保护私有财产权，维护社会公平正义。

    对于企业和个人而言，本案的教训是：在面对政府的征用行为时，要积极行使自己的权利，确保获得公正的赔偿。如果政府的征用行为违反了法律规定，可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

    关键教训

    • 政府在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序。
    • 政府必须向业主支付公正的赔偿，以弥补其因财产被征用而遭受的损失。
    • 业主在面对政府的征用行为时，要积极行使自己的权利，确保获得公正的赔偿。

    常见问题解答

    什么是征用权？

    征用权是指国家为了公共利益，依法征用私有财产的权利。

    政府在行使征用权时，必须遵守哪些程序？

    政府在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，包括：提起征用诉讼、评估财产价值、支付公正赔偿等。

    什么是公正赔偿？

    公正赔偿是指政府向业主支付的，足以弥补其因财产被征用而遭受的损失的金额。公正赔偿的评估标准包括：财产的市场价值、重置成本、收益损失等。

    如果政府的征用行为违反了法律规定，我该怎么办？

    如果政府的征用行为违反了法律规定，您可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

    RA 8974对征用权有什么影响？

    RA 8974是菲律宾关于征用权的特别法律，它规定了政府在征用土地用于国家基础设施项目时，必须遵循的程序和标准。该法案强调，政府在取得财产所有权之前，必须向业主支付相当于其申报价值的金额，作为初步赔偿。

    如果您在征用权方面需要法律咨询，欢迎联系ASG Law律师事务所。我们是该领域的专家，可以为您提供专业的法律服务。

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  • 公共用途的界限：对社会住房征用权的宪法审查

    本案确立了地方政府行使征用权以进行社会住房建设时必须遵守的宪法和法律限制。最高法院裁定，宿务市通过第1843号法令征用拉格考夫妇的私有土地用于重新安置贫民窟居民的做法违宪。这项裁决强调，地方政府在行使征用权时不能侵犯公民的财产权，必须遵循正当程序并遵守《1991年地方政府法》和《城市发展和住房法》规定的明确步骤。因此，地方政府在没有证明合理的必要性或首先尝试其他土地收购方式的情况下，不能随意征用私有财产。

    为无家可归者腾出空间？私人财产与公共需要的较量

    拉格考夫妇拥有宿务市一块4048平方米的土地，他们原计划在这块土地上建造房屋。在获得所有权后，他们发现该土地已被擅自占用。在对擅自占用者提起驱逐诉讼并获得有利判决后，市长介入要求推迟拆迁。宿务市议会随后通过了一项法令，指定该土地为社会住房用地，并授权市长启动征用程序以将其收购，然后将其出售给这些擅自占用者。拉格考夫妇对此提出质疑，声称该法令违宪，因为它授权征用其财产然后出售给贫民窟居民，这不符合宪法规定的“公共用途”的概念。由此产生的法律斗争的核心是征用权的范围及其对私有财产权的限制。

    该案的核心是地方政府行使征用权问题。征用权，或称国家强制购买权，是指政府有权为公共用途征用私人财产，但必须给予公正补偿。虽然《1987年菲律宾宪法》和《1991年地方政府法》（RA 7160）都赋予地方政府这种权力，但这种权力并非没有限制。RA 7160第19条允许地方政府通过法令并经首席行政长官批准，以公共用途、公益或福利，为贫困和无地者利益行使征用权。然而，行使这种权力必须符合宪法和相关法律的规定。重要的是，第1843号法令的有效性问题是至关重要的。

    最高法院强调，征用权的行使必须符合正当程序原则和公平保护原则。法院重申，正当程序是任何授权政府征用私人财产的法令必须遵循的基本保障。法院指出，如果政府对选择要征用的私有财产的方式是任意的或武断的，则政府不能这样做。在本案中，该法令未说明选择拉格考夫妇的财产作为社会住房项目用地的原因或迫使这种选择的必要性。正如法院所言，公共用途的必要性必须是真实的，而非随意或随意的。事实上，征用私人土地以零星方式或随意征用小块土地以容纳少数租户或贫民窟居民，绝对不是宪法所设想的公共用途的征用。

    法院还强调了《1992年城市发展和住房法》（RA 7279）中的具体限制，该法案专门规范为城市土地改革和住房目的而对财产进行的地方征用。RA 7279第9条确立了土地收购的优先顺序，私有土地排在最后。该法案还规定，只有在其他收购方式均已用尽后，才能采取征用程序。这些条件对于保护私有财产所有者的权利至关重要，旨在防止滥用征用权。在本案中，法院发现宿务市没有遵守RA 7279第9条和第10条，因为没有证据表明该市曾试图首先收购列于第9条(a)至(e)款中的土地或已耗尽第10条中的其他收购方式。

    该裁决进一步批评了宿务市的行为方式，指出市议会采取的步骤是在戏弄和违背诚信。尽管拉格考夫妇已获得驱逐土地非法居住者的判决，但该市为了争取时间而要求推迟拆迁，却趁此机会通过法令征用土地。法院强调，政府在行使其权力时必须公平和诚实，而不是为了实现自身目的而采取欺骗手段。所有这些事实都表明，政府滥用了权力，其所颁布的法令违宪，侵犯了拉格考夫妇的正当程序权利。

    根据案件中陈述的理由，最高法院撤销了地方法院的裁决，并宣布宿务市第1843号法令违宪。本案强调，尽管地方政府拥有通过征用权解决住房问题的合法权力，但该权力并非无限。政府必须坚持宪法原则，遵守法律程序，并以真诚的态度对待公民的财产权。否则，这种行为就会构成滥用职权。

    常见问题 (FAQ)

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是宿务市根据第1843号法令，为社会住房目的而征用私人土地是否符合宪法要求。法院认为该法令违宪，因为它违反了拉格考夫妇的正当程序权利。
    什么是征用权？ 征用权是指政府有权为公共用途征用私人财产，但必须给予公正补偿。这项权力在菲律宾宪法和地方政府法规中都有规定，但受到限制。
    为什么宿务市征用拉格考夫妇的土地违宪？ 宿务市的征用违宪，因为该市没有证明对该特定土地的征用具有公共性质的真正必要性。该市也没有首先尝试城市发展和住房法规定的其他土地收购方式。
    《城市发展和住房法》（RA 7279）对征用有什么规定？ RA 7279规定，必须优先收购政府拥有的土地、可转让的公共土地以及未登记的土地，私有土地只有在用尽所有其他选择后才能进行征用。法律强调正当程序和公平对待财产所有者。
    在本案中，政府没有采取什么措施？ 宿务市政府未能表现出收购私有土地之前的合理依据，也没有优先收购政府或公共土地，也没有尝试征用以外的其他收购方式。
    在本案中，“公共用途”的含义是什么？ 在本案中，“公共用途”并非指仅仅为了将土地出售给一小部分居民或贫民窟居民而征用私人土地。它必须表现出对广大公众有明显的好处，政府才能保证征用私有财产的合法性。
    法院对该法令说了些什么？ 法院认为，第1843号法令明显偏袒拉格考夫妇，因为它特别将他们的小块土地拿出来进行征用，以便将其授予少量擅自占地者。法院认为政府的征用是明显不公正的。
    本案对菲律宾的私有财产权有什么影响？ 本案重申了保护私有财产权免受政府任意征用的重要性。这强调地方政府必须遵循正当程序并遵守法律规定的限制。

    综上所述，拉格考诉拉布拉案是一项具有里程碑意义的裁决，它澄清了菲律宾征用权的范围以及对地方政府权力的限制。它提醒人们，地方政府必须尊重公民的权利，在为公共用途征用私人财产时必须遵守正当程序和所有适用的法律。

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    来源：DIOSDADO LAGCAO等人诉法官GENEROSA G. LABRA等人，G.R.第155746号，2004年10月13日

  • 社会化住宅用地征用：马尼拉市未遵守法定优先顺序和程序

    最高法院裁定，马尼拉市政府在征用土地用于社会化住房时，必须严格遵守《1992年城市发展和住房法》规定的程序和优先顺序。由于市政府未能证明已尝试优先顺序中列出的其他土地获取方式，法院驳回了其征用已故大法官何塞·B·L·雷耶斯及其继承人拥有的私有土地的诉讼。这一决定保护了私有土地所有者的权利，确保政府必须充分履行其法律义务，才能援引其征用权。

    马尼拉的住房之战：土地所有者如何捍卫自己的权利免受过度征用？

    已故大法官何塞·B·L·雷耶斯及其继承人在马尼拉市圣克鲁斯区拥有11块土地，总面积13,940平方米。这些土地被租给了多个租户，其中包括罗萨里奥·阿比奥格和安吉丽娜·马格隆索等人。在市政府提起征用诉讼之前，雷耶斯的继承人对这些租户提起了驱逐诉讼，并获得了有利判决。之后，马尼拉市试图通过《1993年第7818号法令》征用这些土地，声称是为了将土地分配给长期居住的贫困居民，即在该土地上作为承租人或任何其他身份居住至少10年的人。该市声称已向雷耶斯的继承人提出购买这些房产的书面要约，但遭到拒绝，尽管继承人愿意与实际居住者进行谈判。这导致了一场关于征用合法性以及对土地所有者和租户的影响的漫长法律斗争。

    此案的核心问题在于马尼拉市在试图通过征用权获取土地用于社会化住房时，是否遵守了既定的法律要求。法院强调，在依据1991年《地方政府法典》第19条和《马尼拉市修订章程》行使征用权时，马尼拉市必须也遵守1992年《城市发展和住房法》设定的条件和标准，尤其是第9条和第10条。《城市发展和住房法》为社会化住房用地的获取确立了一个优先顺序，私有土地排在最后。它还规定，只有在尝试了其他获取方式后才能采取征用。这些替代方式包括社区抵押、土地交换和谈判购买。

    最高法院引用了先例，特别是 Filstream 诉上诉法院案，明确指出，这些规定限制了征用权的行使。Filstream 案与本案非常相似，涉及到马尼拉市根据同一法令征用土地。两案中，市政府未能证明其遵守了《城市发展和住房法》第9条和第10条的要求。最高法院认为，市政府既没有在其诉讼中指控也没有在审判期间证明其遵守了这些要求。即便在上诉法院，市政府的辩护也没有显示其遵守了法律。上诉法院在此特定管辖权问题上也保持沉默。因此，最高法院裁定马尼拉市的行动侵犯了请愿人的正当程序权。

    此外，法院重申，虽然国家有权出于公共利益行使征用权，但在行使征用权时也必须保护个人权利。《城市发展和住房法》包含具体的保障措施，以保护私有财产所有者，防止在征用其财产用于公共用途时违反正当程序。法院表示，在缺乏证明已经尝试了其他的土地获取方式的情况下，市政府行使征用权是无效的。该决定的意义在于强化了需要地方政府在启动征用程序之前，完全遵守《城市发展和住房法》的要求。通过维持这种合规性，法院的目标是保护土地所有者的权利，并确保征用权的行使仅在其他所有选项都已用尽时才发生。该裁决有助于平衡政府的利益和私有财产所有者的权利。

    根据《城市发展和住房法》，地方政府必须先探索由政府拥有的土地或可转让的公共土地。他们必须查明非登记土地或废弃土地和闲置土地，并评估先前指定用于城市发展的区域。谈判购买是优先选择，在任何诉诸征用权之前，必须考虑所有其他的土地获取方式。此外，法令仅包括居住至少十年的承租人，从而排除了其他居住者，无论其收入水平或居住期限如何。这种区分提出了可能违反平等保护条款的问题，因为没有令人信服的理由区分十年及十年以下的居住者。尽管已经与某些租户进行了销售谈判，但在通过法令后，征用行动已阻止了更多谈判。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心在于马尼拉市在征用土地用于社会化住房时，是否严格遵守了《1992年城市发展和住房法》规定的程序和优先顺序，尤其是市政府是否已尝试其他获取方式才诉诸征用。
    本案对土地所有者的影响是什么？ 本案明确表示，政府不能随意征用私有土地。必须在符合法律规定的步骤后才能行使，并且为正当补偿进行赔偿。
    正当补偿的最低标准是什么？ 根据《地方政府法典》，政府可以立即占有财产，需要向法院存入按物业现有纳税申报表确定的至少15%的公平市场价值的金额。最后，补偿金额由法院确定。
    《城市发展和住房法》优先考虑哪种土地？ 《城市发展和住房法》优先考虑用于社会化住房的政府拥有的土地、可转让的公共领域土地和废弃的土地。私有土地的等级最低，征用只应是最后的手段。
    论坛购物在本案中扮演了什么角色？ 论坛购物问题源于私有土地所有者提出的质疑上诉法院允许租户进行干预并停止执行驱逐案件判决的行为，这与以前不允许这些租户干预审判法院关于相同房产的主张相矛盾。
    哪些案例与本案相似？ Filstream 诉上诉法院 案在本案中扮演了关键角色，由于在两个案例中，政府也尝试实施了第7818号法令征用私有土地，但都未能展示其遵守《城市发展和住房法》的第9和10节的举动。
    最高法院的裁决结果是什么？ 最高法院对两份请愿都给予支持。在第G.R. No. 132431号案件中，驳回上诉法院1998年1月27日的裁决。在第G.R. No. 137146号案件中，驳回上诉法院1998年8月19日和1998年12月16日的决议。
    市政府是否在这次尝试中使用了非法条款？ 是的，条例明确指出仅适用于“在所述土地上以租赁人身份或其他身份居住至少十年的居住者”；法院对是否区别对待其他收入、需求和居住年限也应有权享受同样权利的人，是否应该进行质疑。

    本案强调了社会化住房项目中正当程序保障的重要性。马尼拉市未能遵守《城市发展和住房法》有关土地征用的规定，这引发了对其行使征用权的担忧。因此，法院维护了私有土地所有者的权利，为地方政府树立了一个遵守法律授权标准的先例。

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    资料来源：最高法院电子图书馆， ESTATE OR HEIRS OF THE LATE EX-JUSTICE JOSE B. L. REYES, G.R. No. 132431, 2004年2月13日