最高法院裁定，当事人达成和解协议后，法院不得再进行审理，因为案件已不具有实际意义。这一裁决强调了通过和解解决争议的重要性，并承认司法部门批准的和解协议具有约束力。此裁决明确规定，如果当事人就案件达成协议并将其提交法院，法院批准后，此案应视为已解决，法院不得再进行进一步干预。这意味着，一旦和解协议获得批准，案件的原始争议点不再重要，因此法院不得再花费时间和资源来处理这些争议点。

协议的力量：法院如何在菲律宾银行止赎案件中捍卫和解

本案源于 Garcia-Lipana Commodities, Inc. 和 TLL Realty and Management Corporation（以下简称“受访者”）对菲律宾银行（以下简称“请愿人”）提起的诉讼，旨在宣告法外止赎抵押无效，以及废止法外止赎出售并索赔损害，同时要求发布临时限制令（TRO）和初步禁令令状。受访者从请愿人处获得了多笔贷款，并以 30 块带有改良设施的土地的房地产抵押作为担保。受访者一直按时偿还贷款，但后来出现违约。这促使请愿人启动了抵押财产的止赎程序，之后，请愿人作为最高出价者在公开拍卖中购得这些财产。受访者声称缺少需求且止赎程序存在违规行为，因此提起了上述诉讼。

案件审理期间，双方达成一项和解协议，旨在解决所有未决的索赔和反索赔。根据和解协议，双方同意解除对方因与 RTC 诉讼有关的任何及所有责任、索赔、要求、诉讼、反诉和诉讼原因，包括在本法院审理的即时案件。协议提交后，地方法院批准该协议并据此作出判决，解除了未决诉讼并要求取消某些产权上的产权负担。双方随后共同向最高法院提交动议，要求根据 RTC 的判决驳回上诉，请愿人明确表示对此不持异议。鉴于这些情况，最高法院需要解决的主要问题是，在初审法院根据双方自愿签订的和解协议作出判决后，此案是否已失去实际意义。

最高法院的裁决以案件实际意义的概念为基础。如果一起案件不再存在争议，或者说法院的裁决不再能为胜诉方提供实际补救，那么此案就被认为是不具实际意义的。在这种情况下，和解协议以及由此产生的 RTC 判决有效地解决了各方之间的争议。法院指出，经司法部门批准的和解协议不仅仅是一份合同，它具有与案情判决同等的效力。既然双方已自愿解决了他们的纠纷，继续就最初争议的初步禁令问题进行裁决已没有意义。

法院认为，通过最终的和可执行的和解协议解决了有关诉讼源头争议的双方的所有索赔之后，就无需再确定是否适宜阻止申请人合并对相关财产的所有权并取得其占有权。根据和解条款，受访者已在司法认可的情况下同意放弃其对申请人有利的相关财产的权利。作为交换，申请人同意接受上述财产并免除受访者因贷款义务而产生的任何和所有债务。

该法院还强调了鼓励各方解决其纠纷的政策。通过认可和解协议，法院可以减轻其案件负担并促进当事人之间的和谐。本案中的裁决与此政策相符，因为它加强了经协商一致的解决方案的最终性，并阻止了各方对这些解决方案的反悔。从本质上讲，最高法院在 BPI 诉 Garcia-Lipana Commodities, Inc. 一案中的裁决支持了和解协议的效力，并阐明一旦这些协议获得司法部门的批准，法院将拒绝审理初始诉讼。

总结而言，最高法院的裁决再次强调了菲律宾司法体系中和解协议的神圣性和最终性。它为当事人提供了一个清晰的框架，即协议可以有效地解决争议并使其不必进行漫长的诉讼程序。由于和解协议已被执行并被批准，申请人不再需要补救，所以无需维持止赎令。这一案件再次证实了自愿和经双方认可的司法和解是法院更高效解决争议的方法。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Short Title, G.R No., DATE

在菲律宾，当借款人未能按时偿还贷款，导致房屋被抵押并被拍卖后，赎回期满而借款人未行使赎回权，贷款机构取得房屋的绝对所有权。埃莱娜贷款信用公司因借款人诺玛·巴林未能偿还贷款，取得了抵押房产的所有权。最高法院在本案中确认了贷款机构在赎回期满后，可以合法地申请法院发出所有权状，从而强制执行其所有权。这意味着，如果借款人未能及时赎回房产，将失去对房产的所有权，贷款机构有权通过法律途径收回房产。这对所有贷款人和借款人都有着重要的警示意义，强调了按时偿还债务以及了解自身权利的重要性。

丧失赎回权：房屋抵押所有权的最终归属

本案涉及诺玛·巴林（以下简称“巴林”）向埃莱娜贷款信用公司（以下简称“埃莱娜贷款”）贷款，并以其房产作为抵押。巴林未能按时偿还贷款，导致埃莱娜贷款对抵押房产进行止赎。在经过一系列法律程序后，埃莱娜贷款取得了该房产的所有权，并向法院申请了所有权状。巴林对此提出异议，理由是埃莱娜贷款未经证券交易委员会（SEC）授权从事贷款业务，且贷款利率过高。然而，法院最终驳回了巴林的异议，确认了埃莱娜贷款的所有权，并责令发出所有权状。

根据菲律宾法律，特别法第3135号法案（经第4118号法案修订）规定了在不动产抵押的法外止赎销售中颁发所有权状的程序。该法案规定，在赎回期内，购买者可以提供担保，向法院申请所有权状；在赎回期满后，则无需提供担保即可申请。本案中，由于巴林未在赎回期内行使赎回权，埃莱娜贷款在完成所有权合并后，依法有权取得该房产的所有权，并向法院申请所有权状。

巴林提出的关于埃莱娜贷款未经授权从事贷款业务以及贷款利率过高的主张，并未能阻止法院颁发所有权状。法院认为，在所有权已经转移的情况下，任何关于抵押或止赎的合法性的质疑，都不能作为反对颁发所有权状的理由。所有权状的颁发是一项程序性的行为，法院在此过程中不应介入对抵押或止赎的实质性审查。

最高法院在过往的判例中已经确立了类似的原则。例如，在Gallent, Sr. v. Velasquez案中，法院指出，如果在赎回期内无人赎回，法外止赎的购买者将成为该房产的绝对所有者。作为绝对所有者，其有权行使所有权的所有权利，包括占有权。

此外，在Spouses Espiridion v. Court of Appeals案中，法院强调，向公开拍卖的购买者颁发所有权状是一项程序性的行为。在购买者因抵押人未能赎回房产而合并所有权后，所有权状成为一项权利。审判法院对此事没有自由裁量权。

由此可见，巴林在本案中提出的异议，无论是关于埃莱娜贷款的经营资质，还是关于贷款利率的问题，都不能改变埃莱娜贷款已经取得房产所有权的事实。在所有权已经合法转移的情况下，法院有义务颁发所有权状，以保障所有权人的合法权益。

该判决的意义在于明确了在菲律宾的房屋抵押止赎过程中，所有权转移的法律后果。它提醒所有借款人，必须认真履行还款义务，并充分了解自己在止赎过程中的权利。同时，也提醒贷款机构，在进行止赎时必须严格遵守法律程序，以确保所有权转移的合法性。

FAQs

总而言之，最高法院在本案中的判决再次强调了房屋抵押止赎过程中，所有权转移的严肃性。借款人务必按时还款，避免丧失房产。同时，建议在签订贷款协议前，咨询专业律师，了解自身的权利和义务。

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Norma I. Baring v. Elena Loan and Credit Company, Inc., G.R. No. 224225, August 14, 2017

本案涉及一名警长收取未经授权的抵押品赎回费用的行政申诉。最高法院裁定，警长的行为构成了有损公务最佳利益的行为，理由是警长无权收取此类费用。此裁决强调了公务员（尤其是司法系统中的公务员）行为必须遵守道德和法律标准的必要性，以及警长收取费用的适当程序必须透明且符合既定准则。

违反公务：警长是否可以在未经授权的情况下收取抵押赎回服务费？

本案围绕着南哥打巴托省波罗莫洛克地区审判法院第 39 分庭的警长罗杰·D·科雷亚展开，他被指控向波罗莫洛克农村银行收取额外的法外止赎费用。法院收到了银行总经理艾尔西·D·兰桑的一封信，信中对科雷亚警长收取的 6,000 比索的费用提出了质疑，并声称这些费用既不合规也不合法。科雷亚警长辩称，之前的总经理对这些费用总是予以批准，但艾尔西则反驳说，这些账单既不合理，也没有获得任何最高法院的通告支持。

为了深入探讨案件的事实背景，必须探讨相关收费的行为和法律框架。在行政诉讼中，对科雷亚警长的指控源于他未经授权就法外止赎向波罗莫洛克农村银行索取款项。法院必须裁定警长的行为是否构成了不当行为。法院的重点不是收费的道德规范，而是收取费用行为的合法性和授权。对法律框架的检验围绕着最高法院第 7-2002 号通告，该通告明确规定，只有法院书记员有权在法外止赎时收取费用。该通告是为了维护收取费用的透明度并防止不当行为。

在评估案情时，最高法院强调，法院系统内的每一名人员都应秉公行事，秉持最高的行为标准。法院的裁决强调了法院的等级结构，并对既定的财务程序表示了坚定的立场。关于其推理的详细阐述可以总结为：科雷亚警长的行为直接违反了通告的规定，因此其行为应该受到惩罚。最高法院维持了关于只有法院书记员才能处理与法外止赎相关的收费的既定程序。最高法院驳回了警长以先前批准为由进行辩护的说法。此外，法院认为警长的行为“有损公务的最佳利益”，理由是他收取费用的行为可能使公众对他产生不信任感。此案明确警长的任何背离都应该受到相应处理。

关于本案中作出的裁决，已经考虑了实际意义。这项裁决有助于维护司法行政部门的诚信和公共信任。法院认识到警长在司法管理中的关键作用，这强调了他们的行为必须保持信誉和廉正。此外，此案可以作为针对行政不当行为的威慑先例。警长的这种不端行为可能会导致司法系统的公共信任度下降，而最高法院的回应旨在增强人们对维护法院官员道德规范的承诺。因此，法院维持了关于规范收费程序的规定，这为避免不当行为提供了具体保障。警长的这种责任义务适用于所有试图影响对财务和程序问题的信任和正义的司法机构工作人员。

鉴于这些因素，最高法院对科雷亚警长的判决为警长或其他试图通过规避财务准则而获取不当利益的司法官员发出了强烈的信息。警长在对公众进行与法外抵押品赎回相关的服务收费时的错误行为是玩忽职守的行为，在维持公众信任方面不能被忽视。最后，本案体现了法院确保其雇员保持正直和诚实的关键作用。

常见问题

最高法院的裁决明确了必须坚持透明的财务程序，并维护菲律宾司法机构中法院工作人员的责任制。这项裁决重申了最高行为标准对于维护司法系统中的公共信任和廉正的重要性。所有为这些裁决提供帮助的人都会获得公正和安全，因此会为许多人带来好处。

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资料来源：职务犯罪案例，G.R. No. 61481，2015 年 11 月 9 日

本案涉及在依据公共土地法获得的土地上的抵押赎回权问题。最高法院裁定，即使土地在法外止赎后未能在一年内赎回，前业主（及其继承人）仍然可以在五年内回购该土地。重要的是，法院澄清了回购的价格必须如何计算，既考虑了适用的银行法，又考虑了对不合理利率的限制。该裁决对于通过公共土地计划获得土地的所有者，并且可能面临止赎的情况具有实际意义，因为它明确了他们的回购权和确定公平价格的依据。

抵押权与公共土地法： Guevarra夫妇能否重新获得他们的土地？

案件的核心是Guevarra夫妇与Commoner Lending Corporation（TCLC）之间的争议。Guevarra夫妇从TCLC获得了一笔贷款，并以他们的土地作为抵押，而该土地是通过一项自由专利获得的。由于未能偿还贷款，TCLC止赎了该抵押权。Guevarra夫妇未能及时赎回，随后他们试图在最初的赎回期结束后，依据《公共土地法》回购该土地。关键的法律问题是Guevarra夫妇的回购权，以及该权利适用的价格。

根据案件事实，Guevarra夫妇于1996年12月16日从TCLC获得了一笔320,000菲律宾比索的贷款，并以位于伊洛伊洛省吉姆巴尔的一块5532平方米的土地作为抵押担保。这块土地拥有一份原始所有权证书（OCT）No. F-31900，该证书源于1986年2月25日授予Guevarra夫妇的免费专利。然而，Guevarra夫妇未能按时偿还贷款，这促使TCLC根据经修订的第3135号法案对该土地进行法外止赎。在止赎过程中，TCLC以150,000菲律宾比索的竞标价成为2000年6月15日举行的公开拍卖中的最高出价者，并且销售证明于2000年8月25日在伊洛伊洛省土地登记处进行了登记。

Guevarra夫妇未能在一个月的法定期间内赎回该土地，导致OCT No. F-31900被取消，并以TCLC的名义签发了所有权转移证书No.T-16187。此后，TCLC要求Guevarra夫妇腾出该土地，但未能成功。接下来，TCLC向地区审判法院（RTC）申请了财产占有令，并以TCLC未能遵守通知、张贴和出版要求以及缺乏作为公司收购该土地的授权为由，Guevarra夫妇对该申请提出了异议。他们还声称，伊洛伊洛省警长签发最终销售契据过早，因为他们仍然有权在回购期满后五年内赎回该土地。

2005年9月8日，Guevarra夫妇向地区审判法院（RTC）提交了一份赎回请愿书，声称赎回期未于2001年8月25日（即销售证明登记后一年）到期，而是将在五年后的2006年8月25日到期。他们进一步声称，他们恳求被允许赎回该土地，但TCLC无正当理由地拒绝了，迫使他们提起上述请愿书，提出以150,000菲律宾比索加上自2000年8月25日起五年内每月百分之一（1%）的利息赎回该土地，即240,000菲律宾比索，他们已将这笔钱存入法院。

高等法院面临的问题是：根据《公共土地法》第119条的规定，土地持有人是否有权回购以优惠专利权或宅基地权获得的土地？根据119条，每项转让应允许申请人、遗孀或合法继承人在转让之日起五年内回购。高等法院必须阐明这一回购权在止赎的情况下的应用。

法院指出，TCLC是一家信贷机构，而非农村银行；因此，赎回期是从销售证明登记之日起一年。虽然Guevarra夫妇未能在此期限内赎回土地，但高等法院坚持认为，根据《公共土地法》第119条，这不应否定他们从赎回期届满之日起五年内回购土地的权利。高等法院还指出，为了维护回购权，不必缴纳回购价款，因为在该法案规定的五年期限内提起司法诉讼，就相当于正式提出赎回要约。基于此，寄存赎回价款同样是不必要的。

法院接下来讨论了适当的回购价格金额。高等法院驳回了TCLC的主张，即由于已确立的止赎行动必须限于抵押贷款中提到的金额这一规则，因此其有权根据本票和抵押合同获得全部索赔。高等法院进一步指出，约定的每月3%的利息是过高和不合理的。高等法院表示，在众多案件中，高等法院已确认每月3%及以上的利息是过度的、不公平的、不合理的和过高的，因此，根据道德，这些利率是非法的且无效的。

因此，约定的每月3%的利息应公平地降低至每月1%或每年12%，从1996年12月12日签订房地产抵押贷款之日起计算，直到2005年9月8日在房地产管理部门提起请愿书为止。除本金和利息外，回购价格还应包括所有止赎费用，即司法委员会、出版费和治安官费，这符合2000年《一般银行法》第47条。考虑到Guevarra夫妇未能在一个月的法定期间内赎回该土地，他们有责任根据国内收入局（BIR）第4-99号收入条例，向TCLC报销其支付的相应的文件印花税（DST）和资本利得税（CGT），该条例要求对银行、金融和保险公司发起的资本资产的法外止赎销售支付DST，以及在未赎回的情况下支付CGT。

高等法院维持了上诉法院的裁决，但做了修改，允许Guevarra夫妇以689,460.11菲律宾比索的价格从TCLC回购土地，减去先前存入下级法院的240,000菲律宾比索的金额，即449,460.11菲律宾比索的净额，为此，TCLC应签订相应的绝对转让契约。

常见问题

最高法院的裁决强调了在公共土地法下获得土地的个人权利，并就如何确定止赎情况下的公平回购价格提供了明确的指导方针。法院降低约定利率，明确优先保障土地所有者的公平和合理的交易环境。理解这些决定可以赋予拥有这种土地的所有者，并维护他们在财务困境中可以行使的权利。

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来源： Guevarra v. Commoner Lending Corp., G.R No. 204672, 2015年2月18日

本案裁决后续购买者（即非在公开拍卖中直接购买房产者）在特定条件下，有权获得对已抵押房产的占有令。最高法院认为，根据菲律宾第3135号法案（经修订），通过绝对销售契约从菲律宾国家银行（PNB）购买房产的莱奥·雷·彦森有权获得占有令，即便他并非最初的竞拍购买者。这一裁决确立了所有权和占有权可以有效转移给后续购买者，使他们能够对房产行使与原购买者相同的权利，前提是他们取代了原购买者的位置。此案例影响了菲律宾的抵押法，确认后续购买者可以凭借所有权行使其占有权，前提是所有权经过正当程序转移，并且原抵押人没有及时赎回。

公开拍卖之后的购买者：谁有权获得占有？

本案涉及加图斯劳夫妇与莱奥·雷·彦森之间的房产争议。加图斯劳夫妇的母亲菲利西西莫·林西亚科（已故）在世时将两块土地抵押给了菲律宾国家银行（PNB）。林西亚科去世后，因未能偿还贷款，PNB 通过法外止赎程序拍卖了该房产，并成为最高出价者。在一年赎回期满后，林西亚科的遗产未能赎回房产，PNB 将所有权合并到自己名下。随后，PNB 将该房产出售给彦森，彦森向描戈律市地区审判法院（RTC）申请了占有令。加图斯劳夫妇反对，理由是彦森并非公开拍卖的购买者，且存在撤销止赎抵押和拍卖的诉讼。RTC 批准了彦森的占有令，加图斯劳夫妇不服，上诉至最高法院。本案的核心问题是，彦森作为后续购买者，是否有权根据第3135号法案第7条获得占有令，或者撤销止赎的诉讼是否会影响占有令的签发？

最高法院驳回了加图斯劳夫妇的上诉，确立了几个关键原则。首先，法院重申了撤销抵押或止赎出售的诉讼不会影响占有令的签发。理由是，法院在审理占有令申请时，无需调查抵押的有效性或止赎的方式。购买者有权获得占有令，但这并不妨碍撤销诉讼的结果。这突出了占有令的程序性，主要在于将房产的物理占有权转移给购买者，而非解决所有权的争议。在菲律宾中央银行诉塔兰皮案中，最高法院强调了占有令的行政性质，法院不允许通过禁令禁止签发，并重申签发占有令不会因为撤销抵押或止赎出售的诉讼而停止。

其次，法院澄清了加图斯劳夫妇并非止赎出售的第三人。最高法院强调，如果法外止赎的房产由对抗债务人或抵押人的第三方占有，地区审判法院签发占有令的责任不再是行政性质的。在这种情况下，法院必须举行听证会以确定对抗占有的性质，第三方需要是与债务人或抵押人有相反权利的一方。法院认为，加图斯劳夫妇作为抵押人林西亚科的继承人，他们的占有权并非与林西亚科的权益相反，他们只是继承了林西亚科的权利和义务。因此，RTC 有理由签发占有令，因为加图斯劳夫妇没有独立的占有权。

最后，法院裁定，彦森作为PNB 的受让人或权益继受人，有权获得占有令。法院强调，PNB 与彦森之间的绝对销售契约明确规定，彦森继承了 PNB 在该房产中的所有权利和权益。这些权利包括申请占有令以驱逐房产上的任何居住者的权利。最高法院参考埃米塔尼奥诉帕格拉斯案，确认了在没有赎回的情况下，即使后续购买者并非在公开拍卖中实际购买该房产者，也可以通过占有令取得该房产。重要的是要注意的是，通过契约条款受让人明确受让转让人的权利的，或者法律明确规定的，例如法定继承的案件中，是可以的。

菲律宾的这一判决再次证明了所有权是所有权人占有其财产的有力保障，在某些情况下，法律允许快速且必要的占有。在所有权出现争议时，有关各方需要在适当的时候依据法律充分表达他们的担忧。

FAQs

如果您对此裁决在特定情况下的应用有疑问，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG 律师事务所。

免责声明：本文分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您具体情况的法律指导，请咨询合格的律师。
来源：加图斯劳诉彦森, G.R. No. 191540, 2015年1月21日

最高法院在此案中裁定，在抵押人未能赎回房产且所有权已转移给买方后，法院有义务发出占有令。该裁决强调了在法外止赎过程中所有权的重要性，并澄清了法院在这些情况下的作用。对于面临失去抵押房产的个人，了解止赎过程和相关权利至关重要，特别是与占有令有关的权利。

当所有权遇到强制执行时：法院可以发布占有令吗？

本案围绕着埃利吉奥·马拉里（下称“请愿人”）与菲律宾银行储蓄和抵押银行（下称“银行”）之间的争议展开。请愿人从银行获得贷款，并以位于邦板牙的土地作为抵押品。由于未能偿还贷款，银行对抵押房产进行了法外止赎。银行是公开拍卖中的最高出价者，并且银行对其有利的出售证明书已于1999年5月20日在相关房产的所有权证书上进行了批注。请愿人未能在此赎回期限内（于2000年5月20日到期）赎回上述房产。随后，银行合并了其对止赎房产的所有权。2000年8月30日，请愿人的房产所有权证书被取消，并以银行的名义颁发了新的所有权证书。

之后，在2001年1月18日，银行向地区审判法院（RTC）提出了根据第3135号法案提出的占有令签发单方面申请。在2001年3月22日，请愿人提交了驳回/反对申请的动议，声称当事方之间仍然存在对法外止赎诉讼的无效宣告的未决诉讼，该诉讼早在2000年5月16日就已提交。但是，在2001年5月18日，地区审判法院（RTC）发布命令，批准了银行关于签发占有令的申请。请愿人要求对此进行重新考虑的动议被驳回。请愿人感到委屈，向高等法院（CA）提交了调卷令申请。高等法院于2003年3月14日颁布了有争议的判决，以缺乏价值为由驳回了申请，裁定根据法律，止赎出售中的购买者应毫不拖延地被置于对该房产的占有之中，并且即使在赎回期间，法院也有义务维护抵押权人拥有财产的权利。

高等法院进一步解释说，可供请愿人使用的上诉才是适当的补救措施，因此，他无法利用调卷令。之后，请愿人提出了当前的调卷令复审申请，声称高等法院维持对银行有利的关于针对本案标的房产发布占有令的裁决构成可逆的错误；高等法院维持初审法院拒绝重新考虑2001年5月18日的命令并命令副治安官执行2001年5月18日发布的占有令构成可逆的错误；高等法院裁定调卷令不适用，因为上诉是本案中仍然可用的适当补救措施时犯了一个错误。高等法院没有犯任何错误。首先要解决的问题是请愿人是否可以在质疑地区审判法院（RTC）签发占有令的命令时利用调卷令的补救措施。

正如法院在Metropolitan Bank and Trust Co., Inc. v. National Wages and Productivity Commission案中阐明的那样，规则第65条第1款中规定的、根深蒂固的规则是，只有在以下基本要素同时存在时，作为特殊民事诉讼的调卷令才可用：（1）必须针对行使司法或准司法职能的法庭、委员会或任何官员；（2）该法庭、委员会或官员必须在没有管辖权或超出管辖权的情况下行事，或严重滥用酌处权，达到缺乏或超出管辖权的程度；并且（3）在通常的法律程序中，没有上诉或任何明确、迅速和充分的补救措施。一项补救措施被认为是明确、迅速和充分的，如果它能迅速解除请愿人因下级法院或机构的判决或规则、命令或决议而造成的不利影响。事实上，在某些情况下，法院允许调卷令申请取得成功，尽管可以进行上诉，例如：（a）当公共福利和公共政策的进步需要时；（b）当更广泛的公正利益需要时；（c）当签发的令状无效时；以及（d）当质疑的命令构成对司法权力的压迫性行使时。 然而，在本案中，法院没有发现令人信服的理由来支持请愿人的主张，即高等法院在裁定调卷令不适用时犯了错误，因为上诉是适当的补救措施。这里没有涉及公共福利或政策的问题。事实上，遵循第3135号法案第8条（经修订）中规定的程序将更好地服务于更广泛的公正利益：

第8节。债务人可以在要求占有的诉讼程序中，但在购买者被给予占有后三十天内，请愿撤销出售并取消占有令，说明他遭受的损害，因为抵押没有被违反或出售没有按照本法案的规定进行，法院应按照第496号法案第112节中规定的简易程序受理该请愿；如果法院认为债务人的投诉合理，则应有利于债务人处置由获得占有者提供的全部或部分债券。任何一方均可根据第496号法案第14节对法官的命令提出上诉；但在上诉悬而未决期间，占有令应继续有效。

上述程序为双方解决有关占有令的任何冲突提供了最便捷的途径。 请愿人引用的Jose v. Zulueta、Matute v. Court of Appeals、Romero, Sr. v. Court of Appeals和Belfront Surety and Insurance Co. v. People of the Philippines不适用于本案。这些案件涉及在判决执行过程中签发的占有令，与本案完全不同，本案中占有令是由于法外止赎而签发的。在Green Asia Construction & Development Corp. v. Court of Appeals案中，法院明确裁定，根据第3135号法案第8节，一方当事人从初审法院批准签发占有令的命令中获得的补救措施是提起请愿以撤销出售并取消占有令，并且受害方可以对拒绝或批准上述请愿的命令提出上诉。这是规则第65条中设想的明确、迅速和充分的补救措施，并且由于请愿人本可以利用这种程序，因此他无权获得调卷令的补救措施。仅凭这一点，高等法院在驳回调卷令申请时行事正确。

但是，为了让请愿人放心，驳回其调卷令申请并非完全基于技术性，法院将讨论初审法院签发占有令的适当性问题。占有令是根据法律和判例签发的。地区审判法院（RTC）批准的占有令无效；其签发也不是对司法权力的压迫性行使。 在Espiridion v. Court of Appeals案中，这是一个与本案非常相似的案件，法院解释如下：

公共拍卖中购买人的占有令的签发是部长级的行为。在买方名义下合并所有权，因为抵押人未能赎回房产后，占有令成为一项权利问题。将其签发给法外止赎出售中的购买者仅是部长级职能。初审法院对此事没有酌处权。因此，任何与此类签发有关的酌处权都是不恰当的。

清楚地划分了酌处行为与部长行为之间的界限。因此：部长行为与酌处行为之间的区别在于明确划分。纯粹的部长行为或职责是指官员或法庭在给定事实状态下，以规定的方式，服从法律权威的授权而执行的行为，而无视或不运用其自身对所做行为的适当性或不适当性的判断。如果法律对公职人员施加职责，并赋予他决定如何或何时履行职责的权利，则该职责是酌处的而不是部长的。只有在履行该职责不需要行使官方酌处权或判断的情况下，该职责才是部长的。显然，酌处权的使用与部长行为的履行是相互排斥的。 如果法院对在其管辖范围内的事项采取行动，则必须证明存在严重的酌处权滥用才能使该行为无效。在本案中，由于签发占有令不涉及酌处权，因此初审法院不可能犯下酌处权滥用。因此，当前的调卷令申请毫无根据。 法外止赎出售的无效问题无关紧要。它不能阻止占有令的签发。作为一项规则，关于抵押或其止赎有效性的任何问题都不是拒绝签发执行令/占有令的法律依据。 没有张贴担保也是无关紧要的。由于该房产的所有权已经合并到银行的名下，即使没有张贴担保，签发占有令在法律上也没有任何疑问。只有在从向土地登记处注册出售之日起一年内申请占有令时，即在赎回期间，才需要张贴担保作为签发占有令的条件，因为所有权尚未归属于债权人-抵押权人。但是，在一年期限后，抵押人将失去对它的所有利益。在未进行赎回时，有权在赎回期届满后延期的购买者将成为该房产的绝对所有人。因此，不再需要张贴担保。

同样，在Saguan v. Philippine Bank of Communications案中，法院重申： 因此，在赎回期届满后有权占有的购买者，在未进行赎回时，将成为该房产的绝对所有人。在这方面，不再需要担保。购买者可以在其名义下巩固所有权并向其签发新的所有权证书后，随时要求占有。在购买者的名义下巩固所有权，因为抵押人未能赎回房产后，购买者的占有权将成熟为已确认所有人的绝对权利。在这一点上，在法外止赎出售中，向购买者签发占有令（在适当申请和所有权证明后）仅成为一项部长职能。实际上，法院不能行使酌处权。

因此，地区审判法院（RTC）在本案中支持被申请人签发占有令是适当的。我们一直认为，在这种情况下，初审法院有责任批准签发占有令是一项部长职责，法院不得行使酌处权或判断权。我们强调，占有令申请中的诉讼程序是单方面和简易的。这是一项仅为一方利益而提起的司法诉讼，无需通知任何声称有不利利益的人。这是一项即使不给予被寻求救济的人陈述机会，也可以授予救济的诉讼程序。根据其性质，占有令的单方面申请是经修订的第3135号法案授权的非诉讼程序。 尽管如此，债务人或抵押人并非没有追索权。 一方当事人可以提起申请，以撤销止赎出售并取消要求占有令的同一诉讼程序中的占有令。 从以上所述可以看出，请愿人的论点——即初审法院严重滥用酌处权，在双方当事人之间存在法外止赎无效宣告诉讼未决的情况下签发占有令——站不住脚。

常见问题解答

简而言之，该案强调了个人如何维护其权利并了解止赎诉讼程序中涉及的步骤，对于任何面临潜在止赎挑战的人，建议咨询法律专业人士，了解个人采取措施以适应并缓解对未来财产损失的影响至关重要。采取预防措施的个人行为可能会直接影响止赎的结果，最终促进其金融领域的长期可持续性。

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最高法院裁定，在不动产抵押品的赎回期内，法院有义务在购买者提出适当动议并获得相应担保的情况下，发出管有令。即使存在对止赎合法性的未决诉讼，也不得妨碍这一义务。这项裁决明确了法院在止赎程序中的作用，并强调了保护购买者在赎回期内获得财产的权利。它还阐明了有关法院职责、赎回权和管有令的重要原则。

抵押房产纠纷：法院如何处理管有令申请？

本案涉及 LZK Holdings and Development Corp.（LZK） 与 Planters Development Bank（Planters Bank） 之间关于止赎房产管有的争议。LZK 从 Planters Bank 获得了一笔贷款，并以位于 La Union 的一块土地作为抵押。由于 LZK 未能偿还贷款，Planters Bank 启动了对抵押房产的法外止赎程序。在 1998 年 9 月 21 日的拍卖中，Planters Bank 成为止赎房产的最高出价者。此后，LZK 对止赎的合法性提出了质疑，并向马卡蒂地方法院申请了初步禁令，以阻止 Planters Bank 合并该房产的所有权。地方法院最初批准了该禁令，但 LZK 未能提供所需的保证金。与此同时，Planters Bank 向 San Fernando 地方法院申请了管有令。San Fernando 地方法院暂停审理管有令申请，理由是马卡蒂地方法院的禁令。Planters Bank 对此提出上诉，最终上诉至最高法院。

本案的核心问题是，在这种情况下，Planters Bank 是否有权获得止赎房产的管有权。LZK 主张，马卡蒂地方法院发布的初步禁令应阻止 San Fernando 地方法院审理管有令申请。LZK 还认为，法院只有在申请人已经合并房产所有权的情况下，才有义务发出管有令。最高法院不同意 LZK 的观点。法院重申，根据第 3135 号法案第 7 条（经第 4118 号法案修订），法院有义务在赎回期内，在购买者提出适当动议并获得相应担保的情况下，发出管有令。法院认为，即使存在对止赎合法性的未决诉讼，也不得妨碍这一义务。

最高法院强调，法院在发出管有令方面的职责是具有行政性质的。这意味着法院没有自由裁量权，必须在满足法定要求后发出管有令。法院指出，有关止赎合法性的任何问题都应在单独的诉讼中解决。法院还澄清说，马卡蒂地方法院发布的禁令仅阻止 Planters Bank 合并房产的所有权，而不是阻止 Planters Bank 获得管有权。根据《菲律宾共和国法典》第 3135 号法案的规定，以下是相关的法条：

第 7 条。在根据本法案的规定进行的任何出售中，购买者可以向房产或其任何部分所在省或地区的初审法院提出请愿，要求在该省或地区的初审法院的赎回期内将房产的管有权交给他，并提供相当于该房产十二个月使用费用的担保，以赔偿债务人，以防证明该出售是在不违反抵押或不符合本法案的要求的情况下进行的。此类请愿应在宣誓后提出，并以非当庭动议的形式提交，如果在房产已登记的情况下，则在登记或地籍程序中提出；如果在根据《抵押法》或《行政法典》第一百九十四条登记的房产或根据任何现行法律在任何契据登记处正式登记的任何其他抵押财产的情况下，则在特殊程序中提出；在每种情况下，法院书记员应在提交此类请愿书时，收取经第 2866 号法案修订的第 496 号法案第一百一十四条第十一款规定的费用，并且法院应在批准担保后，命令发出管有令，致送给房产所在省的法警，该法警应立即执行上述命令。

因此，最高法院驳回了 LZK 的请愿书，并确认了上诉法院的判决。法院裁定，Planters Bank 有权获得止赎房产的管有权。

这一裁决对抵押双方都具有重要意义。对于贷款人而言，该裁决明确了在法外止赎程序中获得房产管有的过程。它强调了法院的职责是具有行政性质的，以及对止赎合法性的未决诉讼不得妨碍管有令的签发。对于借款人而言，该裁决强调了在止赎过程中保护自己权利的重要性。借款人必须了解他们的赎回权，并在止赎程序存在任何不当行为的情况下及时采取行动。

本案强调了法院有义务在法外止赎后签发管有令。虽然初步禁令试图停止合并所有权，但该禁令未涵盖该令的发布。因此，购房者可以通过地方法院要求发布该令，并且法院负有责任。此外，只要管有令没有明确发出，仍然可以启动止赎取消行动。

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来源：LZK Holdings and Development Corp. 诉 Planters Development Bank, G.R. No. 167998, 2007 年 4 月 27 日

最高法院认定，法院工作人员违规进行法外止赎销售，构成严重不当行为。本案强调了公职人员必须遵守法律程序的重要性，并维护公众对司法系统的信任。该决定对所有法院工作人员都有重大影响，它强调必须遵守规范，避免为了个人便利或情谊而违反法律，否则将面临纪律处分。这一判决确认，为履行职责，法院工作人员必须始终表现出正直和对公共责任的忠诚，个人的任何利益都不能高于对公众利益的考虑。

行政职务与兄弟情谊：法院官员何时越界？

本案源于行政法官 Bienvenido V. Reyes 提交的一封信，其中涉及 Rodrigo G. Baliwag（San Pablo 市地区审判法院第 30 分院的四级警长）未经授权进行的法外止赎销售。对警长 Baliwag 的指控是，他没有按照规定，通过法院书记员办公室进行这些销售，法院书记员也同时担任该省的当然警长。对他的行为的质疑促使行政调查，旨在确定他是否违规以及是否应为此承担责任。案件的核心在于平衡行政职务义务和个人便利的关系，并探究公务员为满足个人要求而忽视既定法律程序所造成的后果。

法官 Reyes 于 1998 年 7 月 15 日发出一份备忘录，其中提醒警长 Rodrigo G. Baliwag 留意他显然未经授权进行的法外止赎销售。警长声称，BA Finance Corporation 的代表向他提出请求，请他协助出售车辆。起初，他建议按规定通过法院书记员办公室进行销售，以确保缴纳必要的法律费用，但是，在 BA Finance Corporation 保证会支付相关费用后，为了满足其尽快出售车辆的要求，他同意了该请求。尽管做出了承诺，但 BA Finance 并未按时向法院书记员办公室支付法律费用，对此，警长 Baliwag 辩称，他事后多次跟进付款事宜，但在他们没有支付相关费用后，他便不再听从该公司的任何请求。尽管如此，行政法官还是将文件送交给了法院行政管理办公室 (OCA) 以采取适当的行动。

法院行政管理办公室 (OCA) 的调查显示，警长 Baliwag 确实违背了法外止赎的程序规定。法院行政管理办公室 (OCA) 认为，警长明确承认，他为了迎合 BA Finance Corporation，无视其没有支付必要法律费用的情况而进行了拍卖，这足以对其处以纪律处分。警长 Baliwag 为自己辩解道，他无意损害政府利益，仅仅是想要帮助他的扶轮社兄弟 Amador Lopez。他进一步声称自己太天真，未能认识到自己行为的后果。不过，法院行政管理办公室 (OCA) 认定其违反了程序规定，因此他犯有严重的不当行为。

根据修正后的第 99-10-05-0 号行政命令 (A.M.)，即法外止赎应在行政法官和法院书记员的直接监督和控制下进行，后者也兼任当然警长。警长 Baliwag 的行为规避了既定的程序，并破坏了司法系统的廉正。作为法院的工作人员和法律的代理人，警长有义务坚持高标准的专业性和正直。法院强调指出，公共问责制的要求高于个人的任何考虑。

高等法院认为，最初建议的三个月停职处分不足以与警长违规行为的严重程度相称。法院强调，绝不容忍任何司法代理人或雇员的任何损害或实际损害民众对司法机关信心的行为。但是，考虑到警长为政府部门服务多年，高等法院决定减轻其责任。该法院最终判处 Rodrigo G. Baliwag 停职六个月且不发放工资，并严厉警告他不得重蹈覆辙。他还被指示将法外止赎拍卖中应付的法律费用转交到圣巴勃罗市地区审判法院的法院书记员办公室。

常见问题

本案说明，法院工作人员的行为必须始终保持正直和遵守既定法律程序，法院也将对他们的行为进行问责。这些规定有助于维护公众的信心，并确保司法部门的诚信和高效运行。对 Rodrigo G. Baliwag 一案的处理结果提醒所有公务员，渎职将受到相应处罚。

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本案重点在于确定适用于不动产抵押品法外止赎中公证费的正确规则。最高法院裁定，即使止赎申请是在新费用生效之前提交的，颁发销售证书时生效的费用才是需要支付的正确费用。该裁决阐明了适用费用的时间点，对抵押银行和参与法外止赎程序的个人均具有影响。

当抵押遭遇通货膨胀：不动产止赎中收费标准的时间游戏

本案涉及菲律宾椰子种植者银行（UCPB）对Pasay市地区审判法院法官Vicente L. Yap命令的上诉，该命令要求UCPB支付18,089,900.00菲律宾比索作为与不动产抵押品法外止赎相关的公证费。问题的关键在于，确定适用公证费增加的时间点，这引发了有关程序规则适用以及规则变更对悬而未决案件影响的重要法律问题。 UCPB辩称，由于其止赎申请是在新费率生效之前提交的，因此不应适用增加的费率，并提出法院对公证费征收的解释是错误的。

法院首先处理了收费适用的相关日期。法院明确指出，行政通告第3号修订后的规定，在支付《法院规则》第141条第9款（l）项规定的所有费用之前，不得颁发销售证书。尽管UCPB的止赎申请是在费用增加生效前提交的，但法院强调，收取费用的关键时间点是收到出售所得款项并颁发销售证书的日期。由于到那时，《法院规则》第141条第9款（l）项和第20款（e）项增加的费用已生效，因此本案应适用增加的费用。

UCPB辩称，止赎是一个单一过程，因此申请止赎的日期是关键。但是，法院驳回了这一论点，认为根据《法院规则》第141条第9款（l）项和第20款（e）项收取费用取决于一方在拍卖中成为最高出价者。除非警长或公证人收到款项，并且已知最高出价者并且向后者颁发销售证书，否则没有收取出售佣金的基础。法院指出，某些费用是用于备案，另一些费用是用于收取从出售财产中获得的款项，还有一些费用是用于颁发销售证书。每笔费用的金额将由每笔费用到期时生效的费率决定。

其次，法院审议了2001年3月1日生效的关于警长费用上限为100,000.00菲律宾比索的通告修正案是否可以适用于本案。法院重申，通告修正案仅于2001年3月1日生效，而本案的拍卖于2000年4月13日举行。因此，对佣金费用设置上限的修正案不能追溯适用于本案。这也就是说，2000年3月1日（新费率生效）至2001年3月1日（引入上限）之间收取的款项是有效的，因此，不能退还超过100,000.00菲律宾比索的款项。

实际上，这项裁决强调了以下事实：涉及法外止赎程序的各方需要了解适用的费用以及它们何时生效。银行和个人都应意识到，费用的金额可能会受到规则和法规变更的影响，并且这些变更可能会影响止赎的总成本。

常见问题解答

总而言之，最高法院的裁决澄清了法外止赎中费用适用的时间点，并明确了规则和法规变更的影响。该裁决强调了以下事实：参与这些程序的各方需要保持知情和保持警惕。

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