最高法院在此案中裁定，虽然对公证文件的推定规则因公证不规范而受到影响，但原告仍能够证明借款协议的有效性和执行情况。该决定阐明了反租约（antichresis）协议的要素，尤其强调了债权人在获得对债务人不动产的占有时，有义务将收益用于偿还债务人的利息，之后用于偿还本金。简而言之，即使契约最初未指定，法院也强制执行收益账户核算义务，以防止债权人不正当致富，同时确保债务人的债务得到适当偿还。这种理解对于从事涉及担保债务和土地收益的协议的各方至关重要，因为它阐明了平衡债权人利益与保护债务人资产之间的复杂法律考量。

借据与占有：反租约协议争议解读

本案源于一份《Kasulatan》（借据），其中 Benjamin Malance 从 Charito M. Reyes 和 Vilma M. Maravillo (Magtalas 姐妹) 那里获得了一笔 600,000 比索的贷款，作为交换，Magtalas 姐妹有权获得指定土地的收益。 在 Benjamin 去世后，他的继承人对该协议的有效性提出质疑，声称借据是伪造的并且存在不当影响。案件提交给区域审判法院 (RTC)，后来又提交给上诉法院 (CA)，最终提交给最高法院，挑战围绕借据的真实性以及债权人是否有权无限制地占有和从该土地获得收益，而不适当计算它们与原始债务的关系。

法院解决了在对法律文件执行的质疑中围绕文件合法性的几个关键问题。首先，法院裁定，由于原始文件上的公证证明存在缺陷，因此最初认为该文件真实有效的推定是不成立的。虽然公证文件通常被认为是真实的，并带有既定的程序有效性推定，但如果出现缺陷，则会降低其信任度。在这种情况下，由于 Benjamin Malance 的身份未根据 2004 年《公证实务规则》充分记录，因此法院认为举证责任转移到请愿人（Magtalas 姐妹），以证明该文件的适当执行。尽管存在这些缺陷，但法院在对证据进行审查后裁定，事实证明《Kasulatan》仍然有效，主要依据是证明该借据得到遵守的事实情况。

即使公证过程存在不足，也有充分的证据表明 Benjamin Malance 确实执行了借据。此外，债权人 Magtalas 姐妹提供了进一步的证据，并通过 Notary 的证明证明资金已转让给 Benjamin Malance。这与继承人的证词相反，他们否认签字，但未能提供强有力的反驳。法院强调说，尽管需要专家证人证明文件是否伪造，但法官可以使用其独立的审查判断来确定笔迹的真实性。考虑到请愿人提供的压倒性证据，法院维持了最初的协议，有效地将举证责任转移到了 Benjamin Malance 的继承人身上，以证明为什么借据无效，他们没有做到这一点。

Building on this principle，最高法院维持了 RTC 和 CA 最初的裁定，即双方达成的协议构成一种被称为 antichresis 的合同类型，并对该框架进行进一步说明。《民法典》第 2132 条明确定义了这一特定合同安排：

第 2132 条：根据反租约合同，债权人有权获得其债务人不动产的收益，并有义务将收益用于支付利息（如果欠利息），然后用于支付其信用的本金。

重要的是，反租约设立了一种安排，在该安排中，债权人有权占有债务人的房地产并利用其收益。但是，这种权利需要双重义务：首先，负责适当分配通过此类收益实现的任何收益；其次，会计准确。最高法院强调，虽然协议中并没有具体规定将收益从不动产转移给 Magtalas 姐妹，但这种情况已经通过行为确立，并符合通过反租约执行交易的目的。

法院进一步裁定，作为反租约的债权人，马塔拉斯姐妹有权继续享受土地，直到完全偿还债务为止。根据具体情况计算，未偿债务为 273,648.93 比索。因此，法院驳回了马兰斯继承人追回财产，宣布《卡苏拉坦》无效以及针对请愿人的损害赔偿的诉讼，与此同时，高等法院驳回了请愿人关于支付本杰明主要债务（包括利息）的反诉，理由是该诉讼在提出索赔时尚未到期且尚未要求支付，因为该债务是按照《卡苏拉坦》规定的六年付款期限偿还的。

现在，为了平衡各方在此事件中的权益，法院命令债权人马格塔拉斯姐妹每年向代表比安维尼多·马兰斯的马兰斯继承人汇报该土地的年度净收益。在法院的指导下，债权人还必须履行明确的会计责任。此外，重要的是，现在应注意，高等法院驳回请愿人的反诉并不影响《民法典》第 2137 条规定的马格塔拉斯姐妹的适当行权，因为本杰明的债务即将到期且可以要求支付。

综上所述，最高法院澄清了涉及反租约协议的文件真实性和执行，确保权利得到遵守，而职责通过对收入的适当会计得以持续。这些细微差别阐明了交易相关各方的责任和权利，为根据菲律宾法律在此安排下运营提供了更清晰的理解。为了对特定情况适用此裁定有疑问，请通过 联系方式 联系 ASG Law 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com。

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本案裁决农业租赁关系并非理所当然，它必须通过证据确立。农业租赁关系的所有基本要素需要同时存在，才能确立租户的权益。此案强调了在土地纠纷中，证明实际租赁关系的重要性。该判决阐明了即使是长期的土地耕作，若无法证明地主同意及存在收益分配安排，也不能自动赋予耕作者租户地位。

土地纠纷：长期的耕作与合法的租赁关系

罗密欧·卡卢佐声称自 1970 年起成为洛伦佐·利亚尼洛土地上的租户，但地主否认了这一关系。争议的焦点在于卡卢佐是否能提供充分证据证明他与利亚尼洛家族之间存在法律认可的农业租赁关系。卡卢佐声称在洛伦佐去世后，他继续向洛伦佐的家人支付收成份额，并通过里卡多·马丁进行，但地主一方否认承认存在任何租赁安排，认为卡卢佐仅仅是一个擅自占用者。此案的核心问题在于，长期耕作是否足以确立合法的租赁关系，以及如何在土地利用发生变化时保护真正租户的权益。

根据菲律宾法律，农业租赁关系的成立需要满足以下几个关键要素：地主与租户双方存在；标的物为农业土地；双方对租赁关系达成一致；租赁目的是为了农业生产；租户进行亲自耕作；以及收成在地主与租户之间进行分配。如果缺少任何一个要素，则不能认定存在合法的租赁关系。最高法院在本案中强调，仅仅进行土地耕作并不足以确立租户地位，还必须有充分的证据证明地主同意建立租赁关系，并且实际存在收成共享的安排。卡卢佐未能充分证明地主同意其耕作，也未能提供明确的证据证明双方存在收益分配的约定。尤其重要的是，卡卢佐无法提供书面租赁协议或收据等客观证据来支持其主张。

案件审理过程中，各方提交了不同的证据。卡卢佐出示了一份土地草图，声称是地主洛伦佐·利亚尼洛给他的，用以划定耕作范围。然而，法院认为这份草图并不能证明双方存在租赁关系。地主一方则出示了多份文件，包括地方农业改革官员的证明，试图证明该土地并未被出租。同时，土地用途变更的申请获得批准，也使得该土地不再适用于农业生产。这些证据削弱了卡卢佐的租户主张。高等法院认为，根据 1995 年 4 月 12 日的转换令，农业部批准了将有争议的土地从农业用地转换为住宅和商业用地的申请。此外，还提到该地区已根据 1988 年第 43 号市政法令分类为住宅/商业用地，MARO、PARO、RD 和 CLUPPI 建议批准。争议的财产现在是一个已开发的细分区域，个人地块已出售给不同的买家。在这种情况下，住宅用地上不可能有农业租户。

《菲律宾共和国法》第 1199 号法案的第 5 条 (a) 款对租户进行了明确定义：“租户应指亲自并在其直系家庭成员的帮助下耕种属于或由他人拥有的土地的人，经后者同意用于生产目的，根据分成租赁制度与地主分享收成，或者根据租赁租赁制度，以实物或金钱或两者兼而有之的价格确定或可以确定地向地主支付。” 此外，即使土地所有权发生变更，农业租赁关系通常也会受到保护。然而，在本案中，卡卢佐未能证明存在有效的农业租赁关系，因此他没有资格获得《土地改革法》的保护，也没有资格获得相应的补偿。

法院还指出，卡卢佐应该通过正常的上诉程序寻求救济，而不是提起特别民事诉讼。特别民事诉讼通常只适用于解决管辖权错误，而不适用于对事实和证据进行重新审查。在本案中，卡卢佐实际上是要求法院重新评估他作为租户的主张，这超出了特别民事诉讼的范围。高等法院进一步解释说，农业租户有权因其在耕种土地时发生的费用和支出而获得赔偿，如果土地所有人将土地的合法所有权出售、转让或转让给他人，则买方或受让人应取代农业出租人的权利并承担其义务。

最后，最高法院驳回了卡卢佐的上诉，维持了原判。该判决强调了在农业租赁关系中，证明地主同意和收益共享的重要性。对于那些希望主张租户权益的人来说，必须收集并保存充分的证据，例如书面协议、收据以及其他能够证明租赁关系存在的客观证据。本案也提醒土地所有者，如果他们允许他人长期耕种自己的土地，最好与耕作者达成明确的书面协议，以避免未来可能发生的纠纷。

常见问题

总而言之，卡卢佐一案强调了在农业租赁关系中，证据的重要性。仅仅声称是租户是不够的，必须提供确凿的证据证明租赁关系的各项要素同时存在。这一判决对土地所有者和耕作者都具有重要的指导意义，有助于双方更好地理解和维护自身的合法权益。

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