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标签： 抵押贷款

  • 菲律宾抵押房产销售：未获GSIS批准的合同是否有效？最高法院案例分析

    未经GSIS批准的抵押房产出售：合同无效

    G.R. No. 108294, September 15, 1997

    在菲律宾，购买抵押房产可能充满风险，尤其是当交易绕过贷款机构的必要批准时。拉莫斯诉上诉法院 案（G.R. No. 108294）强调了一个关键的法律原则：在抵押合同中，如果未经抵押权人（例如政府服务保险系统，GSIS）事先书面同意，抵押人出售抵押财产，则该销售合同不完善，因此无效。 这项裁决对于购房者、房地产专业人士和处理抵押财产交易的法律从业人员都具有重要意义。本案例分析深入探讨了最高法院的判决，解释了其法律依据，并探讨了其对房地产交易的实际影响。

    案件背景：未经批准的销售和丧失抵押品赎回权

    本案的核心是爱德华多·尤塞科与政府服务保险系统（GSIS）之间的一笔贷款，该贷款以位于奎松市的一处房产作为抵押。抵押合同明确禁止尤塞科在未经GSIS事先书面同意的情况下出售或以任何方式处置该房产。尽管存在这一限制，尤塞科还是与安德烈斯·拉莫斯和贝尔蒙特夫妇签订了一份“附抵押债务的绝对销售契约”，贝尔蒙特夫妇同意承担尤塞科对GSIS的义务。

    然而，GSIS仅有条件地批准了这项交易，前提是贝尔蒙特夫妇需要更新账户、支付拖欠款项并提交期票。尽管贝尔蒙特夫妇开始向GSIS付款，但他们未能完全满足这些条件。与此同时，尤塞科隐瞒了房产已售出的事实，并向狄奥尼西奥·帕拉出售了同一处房产。帕拉在得知拉莫斯和贝尔蒙特夫妇的留置权后，仍然继续购买了该房产。随后，GSIS因尤塞科拖欠贷款而丧失了该房产的抵押品赎回权，帕拉最终赎回了该房产，并获得了新的产权。

    拉莫斯和贝尔蒙特夫妇对丧失抵押品赎回权程序以及尤塞科和帕拉的销售行为提出质疑，声称他们对该房产拥有优先权。此案一路诉至上诉法院，上诉法院推翻了初审法院的判决，最终到达最高法院。

    法律背景：有条件义务和合同完善

    最高法院的判决主要依据菲律宾民法典第1181条关于有条件义务的规定。该条规定：“在有条件义务中，权利的取得以及已取得权利的消灭或丧失，应取决于构成条件的事件的发生。”

    在本案中，“附抵押债务的绝对销售契约”以GSIS的批准为条件。换句话说，贝尔蒙特夫妇承担抵押债务是尤塞科同意出售房产的先决条件。由于GSIS的有条件批准从未生效，因为贝尔蒙特夫妇未能完全满足GSIS设定的条件，因此最高法院裁定，最初的销售合同并未完善。因此，尤塞科仍然是该房产的合法所有者，有权将其出售给帕拉。

    最高法院强调，“在附抵押债务的销售中，承担抵押债务是卖方同意的条件，因此，未经抵押权人批准，销售合同不完善。” 这意味着，即使买方和卖方之间存在销售协议，但如果该协议涉及承担抵押债务，则必须获得抵押权人的批准才能使销售最终生效。

    案件分析：最高法院的理由

    最高法院维持了上诉法院的判决，驳回了拉莫斯和贝尔蒙特夫妇的诉讼请求。法院的理由可以归纳为以下几点：

    1. 贝尔蒙特夫妇未能满足GSIS设定的条件：法院发现，GSIS有条件地批准了“附抵押债务的绝对销售契约”，但贝尔蒙特夫妇未能更新账户、支付拖欠款项和提交期票。这些条件是GSIS批准销售的必要条件。
    2. 未经GSIS批准，销售合同未完善： 由于贝尔蒙特夫妇未能满足条件，GSIS的有条件批准从未生效。因此，法院裁定“附抵押债务的绝对销售契约”未完善，对GSIS不具有约束力。
    3. 尤塞科仍然是合法所有者： 由于最初的销售合同未完善，尤塞科仍然是该房产的合法所有者。因此，他有权赎回被丧失抵押品赎回权的房产，并将其出售给帕拉。
    4. 帕拉是善意购买者： 法院认定帕拉是善意购买者。尽管帕拉知晓拉莫斯和贝尔蒙特夫妇的留置权，但丧失抵押品赎回权程序为帕拉无视该留置权提供了充分理由。

    最高法院强调，贝尔蒙特夫妇未能履行其义务是导致他们败诉的关键因素。法院指出，“由于请愿人未能更新其账户并提交期票，GSIS对房产销售和抵押债务承担的有条件批准从未生效。“附抵押债务的绝对销售契约”本身并未完善，因为请愿人承担抵押债务是向他们出售房产的先决条件。”

    实际意义：购房者的重要教训

    拉莫斯诉上诉法院 案为购房者，尤其是那些考虑购买抵押房产的购房者，提供了重要的实际教训。以下是需要注意的关键要点：

    • 获得抵押权人的批准至关重要： 如果您正在购买抵押房产并计划承担现有抵押贷款，则必须获得抵押权人（例如银行或GSIS）的书面批准。未经批准，销售合同可能被视为无效。
    • 满足所有条件： 抵押权人可能会对批准销售设定条件，例如更新账户、支付费用或提交文件。务必满足所有这些条件，以确保批准生效并使销售合同完善。
    • 尽职调查： 在购买房产之前，进行彻底的尽职调查至关重要。这包括检查产权、确定是否存在任何留置权或负担，以及与抵押权人核实抵押贷款的状况。
    • 寻求法律咨询： 在进行任何房地产交易之前，尤其是涉及抵押房产的交易，建议寻求律师的法律咨询。律师可以帮助您了解法律要求，审查合同，并确保您的权益得到保护。

    重要经验教训

    • 在菲律宾，未经抵押权人批准的抵押房产销售合同可能无效。
    • 承担抵押债务是销售合同完善的先决条件。
    • 购房者必须获得抵押权人的书面批准并满足所有条件。
    • 尽职调查和法律咨询对于保护购房者的权益至关重要。

    常见问题解答

    问：什么是附抵押债务的销售？

    答：附抵押债务的销售是指卖方出售已抵押给贷款机构的房产，买方同意承担卖方剩余的抵押贷款债务。

    问：为什么在附抵押债务的销售中需要获得GSIS或抵押权人的批准？

    答：需要获得批准是因为抵押合同通常包含一项条款，禁止抵押人在未经抵押权人同意的情况下出售或转让房产。这是为了保护抵押权人的权益，并确保新的所有者有能力偿还抵押贷款。

    问：如果我购买了抵押房产但未获得抵押权人的批准，会发生什么？

    答：根据拉莫斯诉上诉法院 案，销售合同可能被视为无效。这意味着您可能不被视为房产的合法所有者，并且可能会面临丧失抵押品赎回权的风险。

    问：我可以赎回被丧失抵押品赎回权的房产吗？

    答：是的，根据菲律宾法律，在丧失抵押品赎回权出售后的一定期限内，债务人或其继承人有权赎回房产。但是，赎回权受到严格的时间限制和程序要求的约束。

    问：如果我错误地购买了未经批准的抵押房产，我的权利是什么？

    答：在这种情况下，您可能需要对卖方提起诉讼，以寻求损害赔偿或合同撤销。寻求律师的法律咨询以评估您的具体情况并确定最佳行动方案至关重要。

    问：本案对未来的房地产交易有何影响？

    答：拉莫斯诉上诉法院 案强调了在菲律宾进行房地产交易时尽职调查和遵守法律要求的重要性。它提醒购房者，未经抵押权人批准的抵押房产销售存在风险，并强调了获得必要批准以确保交易有效性和可执行性的必要性。

    ASG Law 在房地产法和合同法方面拥有丰富的专业知识，可以为客户提供有关抵押房产交易的全面法律咨询。如果您需要有关类似事项的法律帮助，请随时通过 nihao@asglawpartners.com 与我们联系，或访问我们的 联系方式 页面以获取更多信息。我们精通菲律宾法律的律师团队随时准备为您提供专业的法律指导和支持。立即联系我们，了解我们如何帮助您驾驭复杂的菲律宾法律环境。立即咨询ASG Law！

  • 菲律宾房产法：丧失赎回权后，法院不会轻易发出初步禁令 [菲律宾最高法院案例分析]

    丧失赎回权后难以获得初步禁令

    G.R. No. 122206, July 07, 1997

    引言

    在菲律宾，当借款人未能偿还贷款，其房产被抵押并被取消赎回权后，能否通过法院的初步禁令来阻止银行收回房产？《阿塞加夫妇诉菲律宾商业银行案》清晰地阐释了，在丧失法定赎回权后，法院通常不会支持借款人阻止银行行使所有权的初步禁令请求。本案不仅对银行和金融机构的抵押物权执行具有指导意义，也提醒借款人务必重视并及时行使自身的赎回权。

    案件背景

    阿塞加夫妇曾向菲律宾商业银行（RCBC）贷款90万比索，并以房产作为抵押。夫妇二人虽偿还了部分款项，但最终未能按期还款。银行启动止赎程序，并在公开拍卖中购得该房产。在法定的赎回期内，阿塞加夫妇曾请求延期赎回，并得到银行同意。然而，在延期届满后，夫妇二人并未能赎回房产，反而向法院提起诉讼，试图阻止银行取得房产所有权，并申请了初步禁令。

    法律背景：初步禁令和止赎程序

    什么是初步禁令？

    初步禁令是一种临时性的法院命令，旨在防止某一方在诉讼期间采取可能损害另一方权益的行为。在菲律宾，《民事诉讼规则》第58条规定了初步禁令的适用。要获得初步禁令，申请人必须证明：

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    • 存在明确的权利需要保护；

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    • 该权利受到实质且重大的侵犯；

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    • 若不颁发禁令，将面临迫在眉睫的严重损害；

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    • 申请人需要禁令救济是紧迫且至关重要的。

    止赎和赎回权

    当借款人未能履行抵押贷款义务时，贷款人（通常是银行）有权启动止赎程序以收回房产。《第3135号法案》（关于 extrajudicial foreclosure）和《民事诉讼规则》第39条规定了止赎的程序和赎回权。在 extrajudicial foreclosure 中，借款人通常有一年的赎回期，从房产出售登记之日起算。在赎回期内，借款人有权支付拍卖价款、利息及相关费用以赎回房产。

    案例分析

    案件经过

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    1. 贷款与抵押： 阿塞加夫妇于1988年向RCBC贷款90万比索，1989年以房产抵押。

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    2. 违约与止赎： 夫妇未能按期还款，RCBC启动止赎程序，1990年5月21日拍卖房产，RCBC成为最高出价者。

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    3. 赎回期与延期： 法定的赎回期为一年，至1991年5月25日截止。阿塞加夫妇曾多次与银行沟通，并在赎回期临近结束时申请延期。银行同意将赎回期延长至1991年6月14日。

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    4. 诉讼与初步禁令申请： 1991年6月11日，在延期赎回期届满前三天，阿塞加夫妇提起诉讼，质疑止赎程序的合法性，并申请初步禁令，试图阻止银行取得房产。

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    5. 法院判决： 初审法院最初批准了初步禁令，但上诉法院推翻了初审法院的裁决。最高法院最终支持了上诉法院的判决，认为阿塞加夫妇无权获得初步禁令。

    最高法院的理由

    最高法院认为，阿塞加夫妇未能证明其拥有“明确的法律权利”以支持初步禁令的颁发。法院强调：

    “对于初步禁令的颁发，必须证明寻求保护的权利受到实质性侵犯，申诉人的权利是清晰且明确的，并且存在阻止严重损害的紧迫和至关重要的必要性。”

    法院指出，在赎回期届满且房产所有权已合法转移至银行后，阿塞加夫妇已丧失了对房产的明确权利。银行作为止赎拍卖的购买者和新的所有权人，拥有合法的占有权。

    “受访银行拥有占有该房产的明确权利，这是基于其作为止赎出售中房产购买者的所有权，所有权已转让给该银行。”

    法院还认为，阿塞加夫妇在临近赎回期结束时才提起诉讼，质疑止赎程序的合法性，这表明其诉讼可能只是“事后补救”或“最后一搏”。

    实践意义

    对借款人的启示

    《阿塞加夫妇诉菲律宾商业银行案》对所有房产借款人敲响了警钟：

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    • 重视赎回权： 借款人应充分了解自身的赎回权，并在法定或延长的赎回期内积极采取措施，如筹集资金、与银行协商等，以行使赎回权。

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    • 及时采取法律行动： 若对止赎程序有异议，应尽早咨询律师并采取法律行动，而非在赎回期临近结束或结束后才仓促起诉。

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    • 初步禁令的局限性： 即使提起诉讼质疑止赎，在丧失赎回权后，获得初步禁令阻止银行行使所有权的难度极高。法院更倾向于保护已合法取得所有权一方的权利。

    对银行和金融机构的启示

    本案也 reaffirm 了银行和金融机构在合法止赎程序中的权利：

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    • 止赎程序的合法性： 只要止赎程序符合法律规定，银行通过止赎取得房产所有权是受到法律保护的。

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    • 所有权与占有权： 一旦完成止赎和所有权转移，银行有权获得房产的占有权，法院通常会支持银行的权利。

    关键教训

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    • 明确的法律权利是获得初步禁令的前提。

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    • 在止赎程序中，赎回权至关重要，务必在期限内行使。

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    • 丧失赎回权后，借款人难以通过初步禁令阻止银行行使所有权。

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    • 法院倾向于保护已合法取得房产所有权一方的权利。

    常见问题解答 (FAQ)

    1. 什么是初步禁令？

    初步禁令是法院在诉讼期间发布的临时命令，旨在防止一方采取可能损害另一方权益的行为，以维持现状。

    2. 获得初步禁令需要满足哪些条件？

    在菲律宾，获得初步禁令通常需要证明：存在明确的权利、权利受到侵犯、面临严重损害以及禁令的必要性。

    3. 什么是房产止赎？

    房产止赎是当借款人未能偿还抵押贷款时，贷款人通过法律程序收回抵押房产的过程。

    4. 什么是赎回权？赎回期有多长？

    赎回权是借款人在房产被止赎拍卖后，在一定期限内通过支付欠款及相关费用赎回房产的权利。在 extrajudicial foreclosure 中，赎回期通常为一年。

    5. 如果我认为止赎程序不合法，我应该怎么办？

    如果您认为止赎程序存在问题，应立即咨询律师，了解您的权利和可行的法律途径，并在赎回期内或尽早采取法律行动。

    6. 在丧失赎回权后，我还能阻止银行收回房产吗？

    在丧失赎回权后，阻止银行收回房产将非常困难。法院通常不会轻易颁发初步禁令来阻止银行行使其合法的所有权。

    7. 本案对购房者有什么启示？

    本案提醒购房者，在申请贷款时应充分评估自身的还款能力，并严格遵守贷款协议。一旦出现还款困难，应及时与银行沟通，积极寻求解决方案，并重视自身的赎回权。

    8. 本案对银行有什么启示？

    本案 reaffirm 了银行在合法止赎程序中的权利。银行应确保止赎程序严格遵守法律规定，以保障自身权益。

    对菲律宾房产法和止赎程序有疑问？

    ASG Law 律师事务所精通菲律宾房产法，在止赎和债务追偿领域拥有丰富的经验。如果您需要法律咨询或协助，请随时联系我们。

    联系邮箱: nihao@asglawpartners.com

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    Source: Supreme Court E-Library
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  • 菲律宾不动产交易：如何避免虚假销售陷阱，保障您的权益

    谨防披着“买卖”外衣的抵押贷款：菲律宾不动产交易中的陷阱与防范

    G.R. No. 111924, January 27, 1997 (ADORACION LUSTAN, PETITIONER, VS. COURT OF APPEALS, NICOLAS PARANGAN AND SOLEDAD PARANGAN, PHILIPPINE NATIONAL BANK, RESPONDENTS.)

    想象一下，一位急需用钱的土地所有者，被“好心”的邻居说服，签署了一份看似土地买卖的合同。然而，多年后，她才发现这份合同实际上是将她的土地抵押给了银行，而她对此一无所知。这种情形在菲律宾并不少见，尤其是在涉及不动产交易时。Lustan 诉 Court of Appeals 案就是一个典型的例子，它揭示了不动产交易中“虚假销售”（Equitable Mortgage）的风险，以及如何保护自己的权益。

    法律背景：什么是“虚假销售”？

    在菲律宾，民法典允许将名为“买卖合同”的交易，在特定情况下，被认定为“虚假销售”，实际上是一种抵押贷款。这意味着，即使合同表面上看起来是土地所有权的转移，但如果其真实意图是为了担保债务，法院可以将其视为抵押贷款。

    民法典第 1602 条规定了以下情况，合同将被推定为虚假销售：

    • 买回权的价格异常低廉；
    • 卖方仍然以租赁或其他方式占有该财产；
    • 在回购权到期后，又签订了延长回购期或授予新期限的文书；
    • 卖方承诺支付所售物品的税款；
    • 买方为自己保留部分购买价格；
    • 在任何其他情况下，可以公平地推断出双方的真实意图是该交易应确保债务的支付或任何其他义务的履行。

    民法典第 1604 条进一步规定，上述规定也适用于表面上是绝对销售的合同。关键在于，法院会审查交易的实质，而非形式。

    例如，A 急需资金，将土地“卖给”B，但双方约定 A 可以稍后以更高的价格“买回”土地。如果“售价”远低于土地的实际价值，且 A 仍然居住在土地上，法院很可能会认定该交易为虚假销售，实际上是 B 向 A 提供贷款，A 将土地作为抵押品。

    案件回顾：Lustan 诉 Court of Appeals

    Adoracion Lustan 是伊洛伊洛省一块土地的注册所有者。她将土地出租给 Nicolas Parangan。在租赁期间，Parangan 经常向 Lustan 提供小额贷款。后来，Lustan 签署了一份授权书，允许 Parangan 以她的土地为抵押，向菲律宾国家银行 (PNB) 申请农业贷款。之后，Parangan 又以 Lustan 的名义获得了多笔贷款，但 Lustan 对此并不知情，Parangan 将贷款用于个人用途。

    后来，Lustan 又签署了一份“回购协议”和一份“确定销售契约”，Parangan 声称这些文件只是证明了 Lustan 欠他的债务。Lustan 担心 Parangan 的持续借款会损害她的财产，要求归还她的土地所有权证。Parangan 拒绝了，声称他已经通过“确定销售契约”获得了土地的所有权。

    Lustan 提起诉讼，要求取消留置权，确认所有权，收回财产并赔偿损失。一审法院判决 Lustan 胜诉，认定“回购协议”和“确定销售契约”均为虚假销售，实际上是抵押贷款。

    Parangan 不服，提起上诉。上诉法院推翻了一审法院的判决。Lustan 随后向最高法院提起上诉。

    最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了一审法院的判决，并进行了一些修改。法院认为，有充分的证据表明，“确定销售契约”实际上是虚假销售，目的是为了担保 Lustan 欠 Parangan 的债务。

    “即使文件表面上看起来是销售，财产的所有者也可以通过提出该文件没有表达当事方的真实意图这一事实来证明该合同实际上是贷款抵押。”

    法院还裁定，PNB 对 Parangan 以 Lustan 的名义获得的贷款享有有效的抵押权，因为 Lustan 签署的授权书仍然有效。然而，Lustan 有权要求 Parangan 对因出售她的财产以偿还 PNB 债务而支付的款项进行赔偿。

    案件关键点

    • 交易意图：法院会审查交易的真实意图，而非表面形式。
    • 文盲保护：如果合同的一方是文盲或不理解合同使用的语言，则执行合同的一方必须证明合同条款已向其充分解释。
    • 授权书的效力：除非另行通知，否则授权书对第三方仍然有效。

    实际意义：如何保护您的权益

    Lustan 诉 Court of Appeals 案提醒我们，在进行不动产交易时，务必谨慎。以下是一些建议，可以帮助您保护自己的权益：

    • 寻求法律建议：在签署任何文件之前，请咨询律师，确保您理解其含义和法律后果。
    • 仔细审查文件：仔细阅读所有文件，并确保您理解所有条款。如果您不理解任何内容，请务必向律师或专业人士寻求解释。
    • 保留所有记录：保留所有相关文件和交易记录，以备将来参考。
    • 警惕异常交易：如果您被要求签署一份您不理解的文件，或者交易条款异常优惠，请务必保持警惕。

    关键教训

    • 不要轻易相信口头承诺，务必将所有协议以书面形式记录下来。
    • 如果您不理解合同使用的语言，请寻求翻译或法律帮助。
    • 在签署任何文件之前，请务必咨询律师。

    常见问题解答

    问：什么是虚假销售？

    答：虚假销售是指表面上是买卖合同，但实际上是为了担保债务的交易。

    问：如何判断一份合同是否是虚假销售？

    答：法院会审查交易的真实意图，而非表面形式。如果符合民法典第 1602 条规定的任何情况，合同将被推定为虚假销售。

    问：如果我签署了一份虚假销售合同，我该怎么办？

    答：您可以向法院提起诉讼，要求宣布该合同为虚假销售，并要求恢复您的财产所有权。

    问：如何避免签署虚假销售合同？

    答：在签署任何文件之前，请咨询律师，仔细审查文件，并保留所有记录。

    问：如果我的土地被抵押给银行，但我对此一无所知，我该怎么办？

    答：您可以向法院提起诉讼，要求取消抵押权，并要求赔偿损失。

    ASG Law 在菲律宾不动产法方面拥有丰富的经验，我们致力于帮助客户避免法律风险，保障他们的权益。如果您需要法律咨询或协助，请随时通过 nihao@asglawpartners.com 或 联系方式 与我们联系。我们期待与您合作，为您提供专业的法律服务！

  • 菲律宾房地产止赎：何时以及如何撤销止赎销售

    菲律宾房地产止赎中撤销止赎销售的权利和程序

    G.R. No. 101632, January 13, 1997

    想象一下：您辛辛苦苦攒钱购买了一处房产，但由于意想不到的财务困境，您发现自己面临止赎的威胁。您是否有任何追索权？您是否可以撤销止赎销售并保住您的房产？

    最高法院在政府服务保险系统诉上诉法院和菲律宾乡村酒店公司一案中探讨了这些重要问题。该案阐明了借款人在菲律宾止赎程序中的权利，特别是撤销止赎销售的理由和程序。

    法律背景

    止赎是债权人（通常是银行或金融机构）在借款人未能按时偿还抵押贷款时，可以合法收回抵押财产的过程。在菲律宾，止赎受《第3135号法案》（关于房地产抵押止赎的法案）和《第496号法案》（土地登记法）的管辖。

    根据《第3135号法案》第8条，债务人有权在止赎销售后一定时间内申请撤销销售。该条规定：

    “债务人可以在要求占有的诉讼中，但不迟于购买者获得占有后三十天，请愿撤销销售并取消占有令，具体说明他所遭受的损害，因为抵押未被违反或销售未按照本法案的规定进行，法院应按照《第496号法案》第一百一十二条规定的简易程序受理此请愿书；如果它发现债务人的申诉是正当的，它应以有利于他的方式处理由获得占有的人提供的全部或部分保证金。任何一方都可以根据《第496号法案》第十四条的规定对法官的命令提出上诉；但在上诉待决期间，占有令应继续有效。”

    这意味着，如果债务人认为止赎销售不当或存在违规行为，他们可以在法定期限内向法院提出质疑。

    案件分析

    菲律宾乡村酒店公司（PVHI）从政府服务保险系统（GSIS）获得贷款用于建造酒店。为了担保贷款，PVHI将酒店及其内容抵押给GSIS。由于PVHI未能偿还贷款，GSIS启动了止赎程序。

    PVHI试图阻止止赎，声称他们已全额支付了抵押债务，并且止赎程序存在程序违规行为。他们向不同的法院提起了多起诉讼，试图阻止GSIS止赎他们的财产。

    最高法院最终裁定，PVHI有权根据《第3135号法案》第8条申请撤销止赎销售。法院认为，尽管PVHI最初提起诉讼的形式不正确，但实质正义要求允许他们质疑止赎的有效性。

    以下是案件的关键要点：

    • PVHI从GSIS获得了多笔贷款，并将酒店抵押作为担保。
    • 由于PVHI未能偿还贷款，GSIS启动了止赎程序。
    • PVHI试图阻止止赎，声称已全额支付抵押债务并存在程序违规行为。
    • 最高法院裁定，PVHI有权根据《第3135号法案》第8条申请撤销止赎销售。

    最高法院强调，PVHI补救措施是根据第3135号法令第8条废止LRC No. 3079的销售，GSIS已在其中寻求财产占有令。PVHI的追索权符合第3135号法令第8条：

    “关于PVHI撤销止赎销售的动议，已在LRC No. 3079中提交（GSIS要求占有令），法院没有发现任何可反对之处。根据Art. No. 3135第8条，因止赎而受到损害的一方的补救措施确实是废止销售。”

    法院还强调，程序规则不应僵化地适用，特别是当这样做会损害实质正义时。

    实际影响

    本案对菲律宾的借款人具有重大意义。它确认了他们有权质疑止赎销售的权利，并强调了法院在确保止赎程序公平公正方面的作用。

    对于企业和个人来说，以下是需要注意的关键教训：

    1. 了解您在止赎程序中的权利。
    2. 如果您认为止赎销售不当，请及时寻求法律建议。
    3. 确保您遵守《第3135号法案》第8条规定的法定期限。
    4. 准备好提供证据证明止赎销售存在违规行为或不当之处。

    常见问题解答

    1. 我可以在什么情况下申请撤销止赎销售？

    您可以基于多种理由申请撤销止赎销售，包括：

    • 您已全额支付抵押债务。
    • 止赎程序存在程序违规行为。
    • 债权人收取了过高的利息或费用。
    • 止赎销售的价格明显低于市场价值。

    2. 我必须在多长时间内申请撤销止赎销售？

    您必须在购买者获得占有后三十天内申请撤销止赎销售。

    3. 我应该向哪个法院申请撤销止赎销售？

    您应该向要求占有的诉讼的法院申请撤销止赎销售。

    4. 申请撤销止赎销售需要什么证据？

    您需要提供证据证明止赎销售存在违规行为或不当之处，例如付款收据、银行对账单或专家评估报告。

    5. 如果我成功申请撤销止赎销售会怎么样？

    如果您的申请成功，法院将撤销止赎销售，您将恢复对该房产的所有权。

    6. 如果我无法撤销止赎销售该怎么办？

    如果您无法撤销止赎销售，您可以尝试与债权人协商，寻求还款计划或找到其他解决方案。

    7. 如果我被非法驱逐出我的房产该怎么办？

    如果您被非法驱逐出您的房产，您可以向法院提起诉讼，要求恢复占有权并赔偿损失。

    8. 在止赎程序中，我可以寻求哪些其他补救措施？

    您可以根据具体情况寻求的其他补救措施包括：

    • 临时限制令或初步禁令
    • 损害赔偿
    • 与债权人达成和解协议

    9. 止赎销售的救济途径？

    在止赎销售中，根据第3135号法令第8条，补救措施确实是废止销售。

    10. 止赎销售是否为已成事实？

    PVHI的补救措施是废止LRC No. 3079的销售，GSIS已在其中寻求财产占有令。

    本事务所擅长处理此类法律问题。如果您需要有关止赎程序或撤销止赎销售的法律建议，请随时与我们联系。我们致力于保护您的权利，并为您提供最佳的法律代表。
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  • 抵押贷款违约金：菲律宾最高法院的裁决及对贷款人和借款人的影响

    抵押贷款合同中未明确列出的违约金，不得作为抵押债款的一部分进行追偿

    PHILIPPINE BANK OF COMMUNICATIONS, PETITIONER, VS. COURT OF APPEALS AND THE SPOUSES ALEJANDRO AND AMPARO CASAFRANCA, RESPONDENTS. G.R. No. 118552, February 05, 1996

    引言

    想象一下，您抵押了一处房产，但您可能不知道的是，贷款合同中隐藏的条款可能会让您付出比预期更多的代价。在菲律宾，抵押贷款违约金的收取必须严格遵守合同约定。最高法院在 Philippine Bank of Communications 诉 Court of Appeals 一案中的裁决，明确了这一原则，并对贷款人和借款人产生了深远的影响。

    该案件的核心问题是：在房地产抵押的取消赎回权过程中，抵押合同中未明确列出的违约金，是否可以作为抵押债款的一部分向抵押人收取？最高法院的裁决对此问题给出了明确的否定答案。

    法律背景

    在菲律宾，抵押贷款是一种常见的融资方式。抵押贷款合同是贷款人和借款人之间的一种协议，其中借款人将房产作为贷款的担保。如果借款人未能按时偿还贷款，贷款人有权取消赎回权并出售房产以收回欠款。但在这一过程中，贷款人必须严格遵守合同约定，不得擅自增加收费项目。

    本案涉及的关键法律原则包括：

    • 合同解释：菲律宾民法典规定，合同条款应按照其字面意义进行解释。如果合同条款存在歧义，则应按照不利于起草合同的一方进行解释。
    • 抵押贷款的范围：抵押贷款的范围仅限于合同中明确列出的债务。如果合同中未明确列出某项债务，则该债务不得作为抵押债款的一部分进行追偿。
    • 从严解释“一揽子条款”： 如果抵押合同包含“一揽子条款”（dragnet clause），即旨在涵盖所有现有和未来债务的条款，则应严格解释该条款。

    例如，菲律宾民法典第1377条规定：“如果合同条款的含义不明确，则应按照不利于起草合同的一方进行解释。”

    案件回顾

    本案涉及 Spouses Alejandro 和 Amparo Casafranca 与 Philippine Bank of Communications (PBCom) 之间的抵押贷款纠纷。Casafranca 夫妇最初将房产出售给 Carlos Po，后者随后将该房产抵押给 PBCom 以获得贷款。在 Po 未能偿还贷款后，PBCom 启动了取消赎回权程序。

    以下是案件的关键时间线：

    1. 1976年12月：Casafranca 夫妇将房产出售给 Carlos Po。
    2. 1980年9月：PBCom 申请对该房产进行非司法取消赎回权。
    3. 1987年4月：PBCom 再次申请非司法取消抵押品赎回权，最终将该地块出售给 Natalie Limchio。
    4. 1988年4月：Casafranca 夫妇提起诉讼，要求撤销 Limchio 的拍卖销售。

    Casafranca 夫妇认为，PBCom 在计算抵押债款时加入了未在抵押合同中明确列出的违约金。最高法院最终支持了 Casafranca 夫妇的观点，认为 PBCom 不得将违约金作为抵押债款的一部分进行追偿。

    法院指出：“抵押合同中没有任何提及违约金的内容。严格解释该沉默，可以合理地得出结论，即请愿人（PBCom）无意将本票上的违约金包括在担保金额中。”

    最高法院还强调了以下几点：

    • 抵押合同是 PBCom 单方面起草的格式合同，应按照不利于起草合同的一方进行解释。
    • 抵押合同必须充分描述所担保的债务，且该描述不得具有误导性或欺骗性。
    • 抵押贷款和担保票据应被视为同一交易的一部分，并应一起解释。

    实际意义

    最高法院的这一裁决对菲律宾的抵押贷款市场产生了重要的影响。它明确了贷款人在取消赎回权过程中可以收取的费用范围，并保护了借款人的权益。贷款人必须确保抵押合同中明确列出所有收费项目，否则不得在取消赎回权过程中收取这些费用。

    对于借款人而言，本案的教训是：在签订抵押贷款合同之前，务必仔细阅读合同条款，并确保自己了解所有收费项目。如果合同条款存在歧义，应及时咨询律师的意见。

    关键教训

    • 贷款人在取消赎回权过程中只能收取抵押合同中明确列出的费用。
    • 抵押合同应按照不利于起草合同的一方进行解释。
    • 借款人在签订抵押贷款合同之前，务必仔细阅读合同条款。

    常见问题解答

    问：什么是抵押贷款违约金？

    答：抵押贷款违约金是指借款人未能按时偿还贷款时，贷款人向借款人收取的费用。违约金的目的是为了弥补贷款人因借款人违约而遭受的损失。

    问：抵押贷款违约金的收取是否合法？

    答：抵押贷款违约金的收取是合法的，但前提是违约金的收取必须符合法律规定和合同约定。贷款人不得擅自提高违约金的收取标准。

    问：如果抵押合同中未明确列出违约金，贷款人是否可以收取违约金？

    答：如果抵押合同中未明确列出违约金，贷款人不得收取违约金。最高法院在本案中明确指出，抵押贷款的范围仅限于合同中明确列出的债务。

    问：借款人如何保护自己的权益？

    答：借款人可以通过以下方式保护自己的权益：

    • 在签订抵押贷款合同之前，务必仔细阅读合同条款，并确保自己了解所有收费项目。
    • 如果合同条款存在歧义，应及时咨询律师的意见。
    • 如果贷款人擅自提高违约金的收取标准，借款人有权拒绝支付，并可以向法院提起诉讼。

    问：什么是“一揽子条款”？

    答：“一揽子条款”是指抵押合同中旨在涵盖所有现有和未来债务的条款。这种条款通常用于商业贷款，以便为借款人提供更大的融资灵活性。

    问：如何理解抵押贷款合同中的“一揽子条款”？

    答：菲律宾最高法院认为，抵押合同中的“一揽子条款”应被严格解释。这意味着，只有在合同中明确列出的债务才能被视为抵押债款的一部分。如果合同中未明确列出某项债务，则该债务不得作为抵押债款的一部分进行追偿。

    关于菲律宾抵押贷款和房地产法的任何问题，请随时联系 ASG Law，我们是马卡蒂和 Bonifacio Global City 领先的律师事务所。 我们的专家团队随时准备为您提供帮助，确保您充分了解自己的权利和义务。

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  • 菲律宾房地产止赎：通知、发布和销售有效性的综合指南

    止赎销售的有效性不取决于是否向抵押人发出了个人通知，而是取决于是否遵守了发布和公告要求。

    G.R. No. 111654, April 18, 1996

    止赎是菲律宾房地产实践中的一个重要方面。当借款人未能履行抵押贷款义务时，贷款人有权止赎房产。然而，止赎过程必须严格遵守法律规定的程序，以保护借款人的权利。最高法院在Godfrey Bohanan诉上诉法院一案中，阐明了额外司法止赎销售的某些关键要求，特别是关于通知和发布的必要性。

    法律背景

    在菲律宾，第3135号法案规范了房地产抵押贷款中插入或附加的特别权力下的财产出售。本法案规定了止赎销售的程序要求，包括通知和公告。根据第3135号法案第3条，必须在房产所在市或镇的至少三个公共场所张贴不少于20天的销售通知，如果房产价值超过400比索，则每周在市或镇普遍发行的报纸上公告至少连续三周。

    这些要求旨在确保潜在竞标者有充分的止赎销售通知，并允许抵押人有机会保护其在房产中的权益。未能遵守这些要求可能导致止赎销售无效。

    第3135号法案第3条：“应在房产所在市或镇的至少三个公共场所张贴不少于二十天的销售通知，如果房产价值超过四百比索，则每周在市或镇普遍发行的报纸上公告至少连续三周。此类公告应在英语或西班牙语中进行，并应包含抵押财产的描述、止赎的原因以及出售的时间和地点。”

    案例分析

    在Godfrey Bohanan诉上诉法院一案中，戈弗雷·博哈南从L＆R公司获得了一笔贷款，并以其位于马尼拉的房产作为抵押品。博哈南未能偿还贷款，L＆R公司启动了额外司法止赎程序。博哈南质疑止赎销售的有效性，声称他没有收到销售通知，副警长没有提交发布证明，并且发布地点不是公共场所。

    最高法院驳回了博哈南的主张，裁定止赎销售有效。法院认为，根据第3135号法案，不需要向抵押人发出个人通知。需要的是在法律规定的公共场所发布和公告。法院还认为，发布证明不是止赎销售有效性的法定要求。

    法院进一步指出，即使副警长未能提交发布证明，他宣誓证明他在市政厅、邮局和财政大楼的公告栏上张贴了销售通知。法院认为，这种证词足以代替通常的发布证明，并且由于来自一位没有被指责有不当动机作证的公职人员，因此可以适当地推定其履行职责的规律性。

    最高法院的推理：

    • “根据第3135号法案修订案，不需要向抵押人发出个人通知。”
    • “发布证明不是法定要求，更不用说被认为是止赎销售有效性的必不可少的条件。”
    • “在没有同样令人信服和有效的合规证明来弥补其未提交的情况下，Tambunting一案中，缺少公告宣誓书被认为是致命的。”

    实践意义

    Godfrey Bohanan诉上诉法院一案强调了在额外司法止赎销售中遵守法定程序要求的重要性。虽然不需要向抵押人发出个人通知，但贷款人必须确保在法律规定的公共场所发布和公告销售通知。未能遵守这些要求可能导致止赎销售无效。

    对于企业和个人而言，重要的是要注意以下几点：

    • 贷款人应严格遵守第3135号法案的发布和公告要求。
    • 抵押人应密切关注其财产的止赎程序，并质疑任何不合规行为。
    • 买家应尽职调查，以确保止赎销售有效。

    关键经验

    • 止赎销售的有效性取决于是否遵守了发布和公告要求。
    • 不需要向抵押人发出个人通知。
    • 发布证明不是止赎销售有效性的法定要求。
    • 抵押人应密切关注止赎程序，并质疑任何不合规行为。

    常见问题

    止赎销售的法定要求是什么？

    止赎销售的法定要求包括在房产所在市或镇的至少三个公共场所张贴不少于20天的销售通知，如果房产价值超过400比索，则每周在市或镇普遍发行的报纸上公告至少连续三周。

    是否需要向抵押人发出个人通知？

    不需要向抵押人发出个人通知。需要的是在法律规定的公共场所发布和公告。

    发布证明是否是止赎销售有效性的法定要求？

    发布证明不是止赎销售有效性的法定要求。然而，如果缺少发布证明，贷款人必须提供其他证据证明已遵守发布要求。

    如果止赎销售无效会发生什么？

    如果止赎销售无效，则可能被推翻，抵押人可能有权恢复其房产。

    如何质疑止赎销售的有效性？

    可以通过向法院提起诉讼来质疑止赎销售的有效性。抵押人必须证明止赎程序存在重大缺陷。

    安胜企法 ASG Law 是这方面的专家，如果您需要法律咨询，请随时通过 nihao@asglawpartners.com 或 联系方式 与我们联系。

  • 抵押贷款人尽职调查：菲律宾国家银行案例分析

    未尽职调查的抵押贷款人无法获得优先权

    G.R. No. 107109, February 06, 1996

    想象一下：你是一位房地产投资者，正在考虑购买一块土地。为了确保你的投资安全，你会进行彻底的调查，以确保土地的所有权清晰，没有隐藏的风险。然而，如果银行在发放贷款时没有进行适当的尽职调查，会发生什么？菲律宾国家银行（PNB）与 Cerena 及其继承人的案件突显了尽职调查在房地产交易中的重要性，尤其是在涉及银行和抵押贷款的情况下。本案的核心问题是，当银行未能进行充分的财产调查时，其抵押贷款的有效性如何。

    法律背景：善意抵押贷款人的义务

    在菲律宾，土地所有权登记制度旨在确保房地产交易的安全性和可靠性。然而，该制度并非万无一失。一个关键的原则是“善意购买人”原则，该原则保护那些在不知情的情况下购买或抵押登记财产的人。但是，要被视为“善意”购买人或抵押贷款人，必须进行合理的调查，以核实所有权并发现潜在的缺陷。

    菲律宾最高法院在许多案件中都强调了银行在处理抵押贷款时的特殊义务。由于银行的业务涉及公众利益，因此它们需要比个人进行更严格的尽职调查。这意味着银行不能仅仅依赖所有权证书，还需要进行实地考察，询问财产的实际占有者，并调查任何可能影响所有权的异常情况。

    《菲律宾民法典》第 2085 条规定了抵押合同的基本要求：

    第 2085 条：以下是抵押合同必不可少的：
    (1) 必须确保其设立是为了履行一项主要义务；
    (2) 作为抵押人的人必须是标的物的所有人，并且有权对其进行自由处置；
    (3) 当抵押到期时，作为抵押人的人必须有权将其处置。

    本案中，第二个要求至关重要。如果抵押人（Daa 夫妇）不是财产的真正所有者，或者无权抵押该财产，则抵押合同无效。

    案件剖析：PNB 的疏忽

    故事始于 Adriano Alonzo 和 Damiana Basibas 夫妇，他们拥有两块土地。这对夫妇有四个孩子：Ambrosio、Hilarion、Hilario 和 Gloria。Damiana 去世后，Adriano 与 Basilia Daatorin 结婚，并育有一女 Aurelia Alonzo。Adriano 于 1933 年去世。

    关键人物 Margarita Alonzo（也称为 Margarita Nalda）声称是 Ambrosio 的私生女。1968 年，她出售了部分土地给 Daa 夫妇，Daa 夫妇随后向 PNB 申请贷款，并将该土地作为抵押品。

    以下是案件的关键时间表：

    • 1968 年 3 月 10 日：Margarita Alonzo 将部分土地出售给 Daa 夫妇。
    • 1968 年 6 月 4 日：PNB 向 Daa 夫妇发放贷款，以该土地作为抵押品。
    • Daa 夫妇未能偿还贷款，PNB 进行了止赎。
    • Hilario 和 Hilarion Alonzo 的后代提起诉讼，声称 Margarita Alonzo 不是 Ambrosio 的女儿，因此无权出售该土地。

    地区审判法院和上诉法院都认为 PNB 存在疏忽，理由如下：

    • PNB 未能进行充分的调查，以核实 Margarita Alonzo 的身份和所有权。
    • PNB 未能进行实地考察，以确定谁实际占有该财产。
    • PNB 在没有贷款申请的情况下批准了贷款，违反了正常的银行程序。

    最高法院支持下级法院的判决，并强调了银行在处理抵押贷款时的尽职调查义务。法院引用了地区审判法院的裁决：

    银行确实应该比个人在处理已登记的土地时更加谨慎，因为它们的业务与公共利益相关，并信托属于其存款人的资金，它们应该防止损失，而不是犯下任何构成缺乏诚意的疏忽行为，这将使它们无法获得土地登记法的保护，该法仅适用于有价值和善意的购买者，以及具有相同性质和描述的抵押贷款人。

    最高法院认为，PNB 不是善意的抵押贷款人，因为它未能进行合理的调查。因此，PNB 的抵押贷款无效，必须将该财产归还给合法的继承人。

    实际意义：对企业和个人的影响

    PNB 案对银行、房地产投资者和个人都有重要的实际意义。它强调了尽职调查在房地产交易中的重要性，尤其是在涉及抵押贷款的情况下。银行不能仅仅依赖所有权证书，还需要进行实地考察，询问财产的实际占有者，并调查任何可能影响所有权的异常情况。

    对于房地产投资者而言，本案强调了在购买或抵押房产之前进行彻底调查的重要性。这包括核实所有权、检查是否存在留置权或负担，并询问财产的实际占有者。

    对于个人而言，本案强调了保护其财产权利的重要性。如果有人声称对您的财产拥有所有权，您应该立即采取措施捍卫您的权利。

    关键教训

    • 银行在处理抵押贷款时有义务进行尽职调查。
    • 银行不能仅仅依赖所有权证书，还需要进行实地考察和询问。
    • 未能进行充分的尽职调查可能导致抵押贷款无效。
    • 房地产投资者应在购买或抵押房产之前进行彻底的调查。
    • 个人应保护其财产权利，并立即采取措施捍卫其权利。

    假设案例

    假设小王想向银行贷款购买一套公寓，银行在审批贷款时，仅查看了开发商提供的产权证，并未实地考察，也未向现有租户询问情况。如果之后发现开发商存在欺诈行为，产权证存在问题，那么银行可能无法获得优先受偿权，小王的贷款也可能面临风险。这个案例说明，银行在发放贷款前，必须进行充分的尽职调查，以确保贷款安全。

    常见问题解答

    1. 什么是尽职调查？

    尽职调查是指在签订合同或进行交易之前，对目标进行调查和验证的过程。在房地产交易中，尽职调查包括核实所有权、检查是否存在留置权或负担，并询问财产的实际占有者。

    2. 为什么银行在处理抵押贷款时需要进行尽职调查？

    银行在处理抵押贷款时需要进行尽职调查，以确保贷款安全。如果银行未能进行充分的尽职调查，可能会发放给没有所有权或无权抵押财产的人，这可能导致贷款损失。

    3. 如果银行未能进行充分的尽职调查，会发生什么？

    如果银行未能进行充分的尽职调查，可能会被视为“非善意”抵押贷款人，这意味着其抵押贷款可能无效。在这种情况下，银行可能无法获得优先受偿权，并且可能难以收回贷款。

    4. 房地产投资者应该如何进行尽职调查？

    房地产投资者应该在购买或抵押房产之前进行彻底的调查。这包括核实所有权、检查是否存在留置权或负担，并询问财产的实际占有者。投资者还可以聘请律师或房地产专业人士来协助进行尽职调查。

    5. 如果有人声称对我的财产拥有所有权，我应该怎么做？

    如果有人声称对您的财产拥有所有权，您应该立即采取措施捍卫您的权利。这包括咨询律师、收集证据并提起诉讼。

    6. 本案对未来的房地产交易有何影响？

    本案强调了尽职调查在房地产交易中的重要性，尤其是在涉及抵押贷款的情况下。它提醒银行和房地产投资者，仅仅依赖所有权证书是不够的，还需要进行实地考察和询问，以确保交易安全。

    7. 银行在进行尽职调查时，需要注意哪些方面？

    银行在进行尽职调查时，需要注意以下几个方面：

    • 核实所有权证书的真实性和有效性。
    • 检查是否存在留置权、抵押贷款或其他负担。
    • 进行实地考察，了解财产的实际情况。
    • 询问财产的实际占有者，了解是否存在争议。
    • 调查任何可能影响所有权的异常情况。

    8. 如何避免类似 PNB 案中的问题？

    为了避免类似 PNB 案中的问题，银行和房地产投资者应该：

    • 建立健全的尽职调查程序。
    • 聘请经验丰富的专业人士进行尽职调查。
    • 在签订合同或进行交易之前，进行彻底的调查。
    • 咨询律师，了解相关法律法规。

    亚司盟律师事务所精通菲律宾房地产法，我们致力于为客户提供专业的法律服务，确保您的房地产交易安全无忧。如果您需要法律咨询，请随时联系我们：

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