本案涉及菲律宾最高法院对一宗土地所有权纠纷的裁决，该纠纷源于两份独立的销售协议。法院裁定，一份“额外司法遗产分割及出售协议”(EJS with Sale)构成绝对销售，从而确认了购买者对涉案土地的权利，尽管该土地此前已被抵押。最高法院的判决强调，即使财产已被抵押，所有者仍有权出售该财产。购买者获得的所有权受制于现有的抵押权。该裁决还明确了在执行销售中购买者可以获得的权益范围，该权益仅限于债务人在财产中拥有的权益。

抵押贷款和所有权：谁来持有270平方米的土地？

本案的核心在于Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇之间关于达沃省迪戈斯市一块600平方米土地中270平方米部分的所有权争议。该土地最初由Maurin夫妇拥有，他们将土地连同地上建筑物抵押给了菲律宾开发银行(DBP)以获取贷款。1984年，Maurin夫妇与Alipio Labuguen达成协议，通过一份备忘录(MOA)转让270平方米的土地。Labuguen支付了12万比索，并承诺承担Maurin夫妇对DBP的债务。然而，DBP拒绝了Labuguen承担债务的提议。

尽管如此，在1984年8月31日，Maurin夫妇的继承人签署了一份包含出售条款的额外司法遗产分割协议(EJS with Sale)，将这270平方米的土地连同建筑物转让给Labuguen。与之前的备忘录不同，这份EJS with Sale并未规定Labuguen有义务承担Maurin夫妇对DBP的贷款。这两份协议均未注册。由于Maurin夫妇未能履行偿还贷款义务，DBP于1986年5月9日以法拍方式处置了整块土地，并宣布成为最高出价者。后来，Florentino Maurin提出将整块土地出售给Felipe Virtudazo。双方达成协议，Virtudazo开具了一张62.5万比索的支票，用于以他的名义购买该土地。然而，Florentino Maurin却用Virtudazo的支票以自己的名义赎回了这块土地。于是，Virtudazo对DBP和Maurin夫妇提起了诉讼。

与此同时，Labuguen也就EJS with Sale的有效性提起了诉讼，理由是该协议违反了有关土地转让的十年禁令。他们还要求返还支付给Florentino Maurin的12万比索。该诉讼启动后，在土地所有权上附注了待决案件通知(Notice of Lis Pendens)。在本案中，有两个主要问题：EJS with Sale是绝对销售还是有条件销售？DBP的止赎是否终止了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利？对这两个问题的解答直接影响到Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇谁对这块土地拥有优先权。

Virtudazo夫妇主张，由于该土地已抵押给DBP，因此Maurin和Labuguen之间的销售协议是以Maurin支付DBP的债务为条件的。因此，Virtudazo夫妇认为，Labuguen夫妇的所有权并未完善，因为最终DBP止赎了该抵押贷款。然而，最高法院认为，虽然之前的备忘录确实要求Labuguen夫妇承担Maurin对DBP的抵押贷款，但后来的EJS with Sale并未提出这样的要求。更重要的是，EJS with Sale的条款明确表明，抵押义务的支付并非暂停270平方米土地所有权转让的条件。相反，最高法院认为，该协议具有所有销售合同的要素：同意转让所有权以换取对价（12万比索）。因此，法院裁定EJS with Sale在Maurin和Labuguen之间有效且具有约束力。

尽管该财产在销售时已被抵押，但这并不影响交易的有效性。抵押并不意味着将所有权或地产转让给抵押权人，而仅仅是对债务的留置权或担保。作为抵押人，Maurin保留了处置该财产的权利，他通过EJS with Sale转让了这270平方米土地。因此，法院认为，出售已抵押土地的影响并不是中止出售的效力，而是使Labuguen夫妇获得的所有权服从于DBP的抵押权。重要的是，转让抵押财产不得影响或解除抵押；因此，购买者必须承认并尊重抵押权。

Virtudazo夫妇坚持认为，DBP对该财产的止赎有效地“切断”了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利。然而，最高法院驳斥了这一论点，理由是止赎后Maurin赎回了该财产，并且有赎回契约。最高法院解释说，即使Labuguen夫妇无法以他们的名义赎回该财产，因为他们的销售未注册，Maurin的赎回使他们受益。最高法院解释说，在赎回期内，Maurin和Labuguen夫妇仍然是各自330平方米和270平方米土地的所有者。DBP仅获得对该财产的初始权利，直到赎回期到期后且未行使该权利为止。及时行使赎回权的效果是清除了该土地上的留置权。由于Maurin赎回了整块土地，因此，Labuguen夫妇也从这270平方米土地中受益。

最关键的是，最高法院认为，在1995年4月26日执行扣押时，Maurin已不再是该270平方米土地的所有者或对其拥有任何权利、所有权或权益。此外，Felipe Virtudazo已经知道Alipio Labuguen是争议部分的“合法居住者”。实际上，在扣押之前，待决案件通知已附注在Florentino Maurin的所有权上。因此，尽管在扣押时，这270平方米土地未以Alipio Labuguen的名义注册，并且整块土地似乎仍由Florentino Maurin拥有并以其名义注册，但Felipe Virtudazo已经实际知悉Alipio Labuguen对该270平方米土地的主张及其对该土地的实际占有。根据此分析，所有权主张人之间的通知和先前的所有权转让是具有影响力的。

最终，最高法院裁定，在执行销售中，购买者仅获得债务人拥有的权益。Virtudazo夫妇并非通过执行扣押获得该财产本身，而是仅获得了债务人Florentino Maurin在其中拥有的权益。因此，Virtudazo夫妇仅有权获得该财产中330平方米的部分。根据这些理由，最高法院维持了上诉法院的裁决，宣布Labuguen夫妇是270平方米争议土地的合法所有者。

常见问题解答

总而言之，本案澄清了有关有抵押财产销售的各种重要法律原则以及这些销售如何影响相关方之间的权利。最高法院确认财产所有者即使其财产已抵押仍可出售其财产的权利。该案还强调了及时行使赎回权以及购房者在执行销售中应谨慎的必要性。了解这些原则对于所有参与房地产交易（尤其是涉及有抵押财产的交易）的人来说至关重要。

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最高法院裁定，由于农村银行在接受房产抵押前未能进行充分的尽职调查，导致银行与抵押人之间的抵押合同无效。该判决强调了金融机构在处理未登记土地时，必须遵守更高的谨慎标准，从而保护了实际所有人的权益，即使土地未经登记。该案进一步阐明了所有权确认诉讼中，原告所有权证明的要求和银行尽职调查的责任。

尽职调查的缺失：银行抵押，所有权之争

本案源于 Municipal Rural Bank of Libmanan, Camarines Sur（以下简称“银行”）与 Virginia Ordoñez（以下简称“奥多涅斯”）之间的所有权确认诉讼。奥多涅斯声称其通过继承获得了一块土地的所有权，并长期以所有人身份公开、和平、持续地占有该土地。银行则主张，该土地原属于 Roberto Hermita（以下简称“罗伯特”），罗伯特将土地抵押给银行，但未能履行还款义务，导致银行通过止赎程序获得了该土地的所有权。因此，本案的核心问题在于，在罗伯特抵押土地给银行时，谁才是该土地的合法所有者？银行在接受抵押时是否履行了充分的尽职调查义务？

法院审理认为，奥多涅斯及其前任所有者对争议土地的占有先于银行的前任所有者。奥多涅斯的证人作证，自 1960 年代起，奥多涅斯的母亲就已指定 Roman Zamudio 作为土地的照看人。此外，奥多涅斯及其前任所有者自 1949 年起就已申报该土地用于纳税，并缴纳了房地产税。这些证据表明，奥多涅斯及其前任所有者对该土地拥有实际的占有和所有权意图。

另一方面，银行未能提供充分的证据证明罗伯特及其父亲对该土地拥有合法的权利。虽然罗伯特的父亲自 1970 年起开始申报该土地用于纳税，但银行未能提供任何证据证明罗伯特的父亲实际行使了对该土地的所有权。此外，法院认为，罗伯特的占有并非善意的。证人表明，在罗伯特将土地抵押给银行之前，奥多涅斯的母亲曾与罗伯特联系，声称对该土地拥有所有权。这意味着罗伯特在抵押土地时已知晓奥多涅斯对该土地的权利主张。

菲律宾的银行系统在经济中扮演着至关重要的角色。因此，银行在处理抵押贷款等商业交易时，必须遵守更高的谨慎标准。法院指出，银行未能履行其尽职调查义务。银行本应向有关部门核实该土地的权属情况，这将很容易发现奥多涅斯及其前任所有者已对该土地进行了税务申报，并缴纳了房地产税。银行声称其经理曾咨询过地方评估员办公室，但未能提供任何证据支持这一说法。因此，法院认定银行在接受罗伯特的抵押时存在过失。

重要的是，本案涉及的是未登记的土地。在菲律宾，购买未登记土地的人需要自行承担风险。即使购买者声称其是以善意的态度购买了土地，即在不知晓他人对该土地拥有权利的情况下购买了土地，如果出售者实际上并不拥有该土地，购买者也无法得到保护。因此，最高法院支持了上诉法院的判决，确认奥多涅斯为争议土地的所有人，并宣告银行与罗伯特之间的房地产抵押合同无效。

综上，本案强调了在菲律宾，所有权确认诉讼中的举证责任在于原告。原告必须通过优势证据证明其对争议土地拥有合法的权利。同时，本案也强调了金融机构在处理抵押贷款时必须遵守更高的谨慎标准，特别是当涉及未登记土地时。银行有义务进行充分的尽职调查，以确保抵押人拥有合法的权利，从而避免不必要的法律纠纷和经济损失。

FAQs

本案的裁决再次强调了对不动产交易进行充分尽职调查的重要性，尤其是在涉及未登记土地时。银行和其他金融机构需要谨慎评估潜在抵押品的权属，以减轻风险并保护各方的利益。该案例为类似的土地所有权纠纷提供了宝贵的法律指导，并强调了银行应承担的注意义务。

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最高法院裁定，根据信托契约，受托人未经受益人书面同意不得抵押财产。此判决保护了受益人免受未经授权的财产处置，并强调了银行在抵押交易中尽职调查的重要性。此案强调，金融机构不能声称对以信托方式持有的资产不知情，并且在相关交易中必须行使谨慎和勤勉义务。因此，银行若在未核实受托人是否获得受益人的授权便接受抵押，则可能被视为恶意抵押权人，并承担相应的法律后果。本裁决为菲律宾信托法的执行及受益人权利的保护提供了重要保障。

未经授权的抵押贷款是否会破坏信托关系？

蔡氏夫妇与Gotesco Properties, Inc.签订了一份合资协议，旨在将他们在卢塞纳市的44公顷土地开发为住宅和商业综合区。协议签订后，蔡氏夫妇将其12块土地出售给Revere Realty，该公司由Jose Go控制。之后签订的信托契约确认，Revere并未为这些土地支付任何费用，且蔡氏夫妇仍是这些财产的实际所有人。在此之前，蔡氏夫妇和Jose Go都与菲律宾联合椰子种植者银行（UCPB）有未偿还的贷款债务。蔡氏夫妇将其多块土地抵押给UCPB，以确保他们的贷款。2000年，他们与UCPB达成协议，将债务合并，并以30块土地的转让来部分偿还债务，剩余部分则转换为LGCTI的股权。然而，在未经蔡氏夫妇知情的情况下，Jose Go代表Revere将受托持有的蔡氏夫妇的土地也抵押给了UCPB。最终，UCPB对这些抵押物进行了止赎，并将部分止赎所得用于清偿Jose Go的债务，而非优先偿还蔡氏夫妇的债务。蔡氏夫妇对此提出诉讼，认为Revere的抵押无效，且UCPB不应将止赎所得用于清偿Jose Go的债务。

地区审判法院最初做出了有利于蔡氏夫妇的判决，但上诉法院推翻了这一判决，认为Revere的抵押有效，且将止赎所得用于清偿Jose Go的债务是合理的。现在最高法院受理此案，重点在于Revere对蔡氏夫妇财产的抵押是否有效，以及UCPB是否有权将止赎所得用于清偿Jose Go的债务。该案的关键在于明确受托人未经受益人同意进行抵押的合法性，以及确定银行在处理信托财产抵押时的责任范围。

最高法院强调，在抵押关系中，了解基础合同的范围至关重要。法院指出，UCPB批准Revere贷款申请时，没有事先核实抵押财产的实际所有者，未能尽到审慎义务，构成恶意抵押权人。《民法典》第1311条规定：“合同仅对缔约方、其继承人和受让人有效，但涉及某些规定或法律的情况除外。如果合同包含有利于第三人的条款，只要第三人将接受的意思通知给缔约方，即可要求其履行。” 虽然此条允许第三方受益，但它不应损害信托契约中设定的主要协议。本案中的问题是Revere对蔡氏夫妇财产的抵押是否可以合理地根据原始合资协议及其相关信托契约来推断。

法院进一步分析了蔡氏夫妇最初与UCPB达成的协议，明确了蔡氏夫妇以部分土地来偿还部分债务，其余债务则转为公司股权，这表明 parties 有明确的理解和期望。信托契约明确禁止受托人在未经蔡氏夫妇事先书面同意的情况下处置或抵押土地。因此，未经蔡氏夫妇明确同意的情况下，擅自将这些资产作为担保的行为违反了这一基本协议，因此 Revere 擅自代表蔡氏夫妇抵押财产的行为明显违背了双方当初签订信托契约时的约定。以下表格对比了区域法院与上诉法院的主要判决：

法院进一步阐明，UCPB 本有义务了解有关受托责任和蔡氏夫妇的所有权的义务，因此不能装作不知情。最高法院认为上诉法院未能充分重视 Revere 擅自行动违反了合同义务。 银行没有履行职责 以验证 Revere 已获得必要的同意，这是一个重大的疏忽。 法院对受托责任性质的确认明确强调，受托人在处理代表受益人持有的财产时具有诚信和谨慎的义务。 第 1451 条规定：“产生明示信托没有特定的用语要求，只要表达了创设信托的意图即可。”这意味着，信托关系的确立完全在于当事人的意图。Revere 与 UCPB 签订房地产抵押贷款，未得到蔡氏夫妇的许可，此举构成违约。

因此，最高法院撤销了上诉法院的判决，恢复了地区法院最初的裁决，其中明确，未经所有者明确同意的情况下，受托人不得擅自处置财产，而金融机构在处理抵押品时必须进行严格的尽职调查。

FAQs

总之，此案为确保受托义务的严格遵守和加强银行在金融交易中承担的尽职调查职责具有重要意义。本案的判决强调，菲律宾法律制度致力于保护那些权利可能受到不负责任和未经授权行为损害的个人的权利，即使在复杂的商业交易中也是如此。

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本案确立了有关抵押品赎回权的诉讼时效的重要原则。最高法院裁定，抵押人（即借款人）拖欠付款的开始时间不是从贷款到期日开始计算，而是从银行发出还款通知且抵押人未能在通知期限内还款时开始计算。此裁决明确了银行必须在一定时限内行使追偿权，以免丧失权利。此项裁决为抵押贷款相关事务的诉讼时效问题提供了重要指导，也为借款人和贷款人在类似情况下明确了各自的权利和义务。

抵押权的时效迷局：何时才能解除抵押？

本案涉及Maybank Philippines, Inc. 与配偶 Oscar 和 Nenita Tarrosa 之间的房地产抵押纠纷。Tarrosa 夫妇于 1980 年从 Maybank 的前身 PNB-Republic Bank 获得贷款，并以其在内格罗斯岛圣卡洛斯市的一处房产作为抵押。Tarrosa 夫妇在偿还贷款后，于 1983 年再次从 Maybank 获得贷款，但未能按期偿还。1998 年，Maybank 发出最终还款通知，要求 Tarrosa 夫妇偿还包括本金、利息和罚金在内的 564,579.91 比索的欠款。在 Tarrosa 夫妇拒绝后，Maybank 启动了法拍程序，并将该房产拍卖给了 Philmay Property, Inc.。随后，Tarrosa 夫妇提起诉讼，主张 Maybank 的止赎权已超过诉讼时效。

诉讼争议的焦点在于止赎权何时到期，也就是诉讼时效何时开始起算。通常情况下，根据菲律宾法律，因抵押产生的权利，应在权利产生之日起十年内强制执行。如果在十年内未采取行动，抵押权人将丧失抵押权，从而导致其追偿权受到限制。因此，明确起算点至关重要。

初审法院和上诉法院均认为，Maybank 的止赎权已超过诉讼时效，因为起算日应为第二笔贷款于 1984 年到期之日。法院认为，无需发出通知，Maybank 即可行使止赎权。最高法院推翻了这一判决。最高法院强调，仅仅延期付款并不一定意味着法律意义上的违约。法院解释说，要确定债务人是否违约，需要满足某些条件，包括：义务已到期且已清算；债务人延迟履行；债权人以司法或非司法方式要求履行。除非有明确的规定、法律规定、期限是设立义务的主要动机，或者要求履行毫无意义，否则通知是必不可少的。

本案中，双方的抵押协议条款也需要详细审核。抵押协议允许 Maybank 在 Tarrosa 夫妇未能按照协议条款支付任何款项的情况下，选择止赎抵押品。然而，最高法院认为，该条款仅仅重申了 Maybank 在这种情况下享有的权利，并没有免除根据《菲律宾民法典》第 1169 条发出通知的义务。关键在于抵押协议并未明确声明，为了使抵押人违约，不需要发出通知，或者违约应在贷款到期日立即开始。最高法院强调，除非明确规定免除发出通知的义务，或者到期日被明确规定为合同的关键因素，否则需要发出通知以确定违约和随后开始计算诉讼时效的时间点。

由于本案的情况不属于豁免通知义务的范围，因此最高法院认为 Maybank 的止赎权只有在最终还款通知期满后才会产生。最终还款通知发出于 1998 年 3 月 4 日，并给予了 Tarrosa 夫妇五天的时间进行付款。这意味着 Maybank 的止赎权在法院裁定 Tarrosa 夫妇房产的法拍无效之后，在诉讼时效期间内启动了，因此推翻了此前的判决。

此案具有重要意义，它强调了非豁免通知条款的情况下，确定违约的细微差别和发出通知以启动追偿程序的重要性。此判决提醒债权人，在未明确免除通知义务的情况下，需要进行及时的法律诉讼才能在诉讼时效内维持其权利。对于面临止赎的借款人而言，该裁决强调了根据协议的具体条款理解违约条款的重要性，以及及时寻求法律建议的必要性。

总之，最高法院的裁决在本案中纠正了原先的错误，支持了法拍的有效性。法院的裁决强调，准确适用菲律宾民法典的违约原则，确保银行及时发出付款通知，并认识到止赎权应在其法定时效内启动，这样才能使银行获得保护，避免在类似情况下丧失其追偿权。

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来源：MAYBANK PHILIPPINES, INC. VS. SPOUSES OSCAR AND NENITA TARROSA, G.R. No. 213014, 2015年10月14日

最高法院裁定，即使公司正在寻求复兴，银行仍然可以执行抵押贷款并获得止赎财产的管有令。这项裁决澄清了公司复兴期间债权人权利的范围，特别是在房地产止赎方面。它强调，如果止赎过程在复兴请愿书提交之前已经开始，并且所有权已经转移给债权人，则复兴不得妨碍银行行使管有令的权利。因此，对于参与抵押贷款协议的银行和公司来说，这项决定具有重要的实践意义。

抵押贷款之争：复兴计划能否阻止银行管有？

本案源于菲律宾群岛银行（BPI）与配偶 Johnson 和 Evelyn Co 以及木星房地产企业公司（Jupiter）之间的贷款协议纠纷。由于木星和 Co 配偶未能按时偿还贷款，BPI 作为远东银行信托公司（FEBTC）的利益继承者，依法对他们的房地产进行了止赎。BPI 在公开拍卖中作为最高出价者购得这些房产，随后在赎回期结束后巩固了对这些房产的所有权，并获得了新的所有权证书。

然而，Co 配偶和木星公司向法院提起诉讼，要求宣告止赎程序无效，并索赔损失。与此同时，木星公司还向法院提出了公司复兴申请，声称这应该暂停 BPI 申请管有令的程序。虽然第一审法院最初驳回了暂停管有令程序的动议，但上诉法院最终裁定 BPI 有权获得管有令，驳回了 Co 配偶和木星公司的上诉。随后，双方均向最高法院提起上诉，导致此案被合并审理。

该案件的核心问题在于：当抵押贷款的止赎过程已经开始，但债务人又提出了公司复兴申请时，债权人（此处为 BPI）申请管有令的权利是否会受到影响？最高法院分析了相关法律法规，特别是关于房地产止赎的第 3135 号法案，以及关于公司复兴的法律原则。法院指出，第 3135 号法案允许止赎的购买人在赎回期内申请管有令。此外，当所有权已经巩固到购买人名下并签发新的所有权证书后，购买人获得管有令便成为一项当然之举。

最高法院还强调，公司复兴程序的“暂停令”通常旨在暂停对困境企业的索赔执行，以利于其复兴。但此项暂停令的效力存在时间界限。最高法院认为，复兴申请的提出和暂停令的发布，不能追溯地影响在此之前已经发生的抵押贷款止赎程序。正如法院在Town and Country Enterprises, Inc. v. Qinsumbing, Jr.一案中指出的，暂停令不能适用于在公司提出复兴申请之前已经强制执行的抵押贷款义务。

值得注意的是，最高法院驳回了Co 配偶关于《第3135号法案》侵犯宪法权利的论点。法院重申，根据《第3135号法案》的止赎程序中的财产占有令的发布并不违反抵押人获得宪法正当程序的权利。重要的是，根据《第 3135 号法案》的法拍程序中的占有令具有一定的局限性。 财产所有人可以通过根据该法案第 8 条的补救措施，证明抵押贷款没有被违反或销售没有按照本法案的要求进行，从而在获得占有请求的程序中要求撤销销售并取消占有令。

此外，当财产所有权合并并以购买人名义发布新的所有权证书后，拥有财产的权利成为购买人作为已确认的所有者的绝对权利。 在这种情况下，财产已经转移给 BPI，因此，银行申请财产占有令是一项当然之举。

基于以上考虑，最高法院裁定 BPI 有权获得止赎财产的管有令，并驳回了 Co 配偶和木星公司的所有主张。此案确立了一项重要原则，即公司复兴不能凌驾于银行依法享有的止赎权之上。这一裁决确保了债权人权利的保护，同时促进了公平公正的经济秩序。

FAQs

综上所述，本案明确了在止赎与公司复兴之间的权衡关系。对于银行而言，应确保止赎程序符合法律规定，并及时巩固所有权。对于公司而言，应尽早寻求复兴，并积极与债权人协商。法院在此案中的裁决为未来的类似纠纷提供了重要的指导，并促进了法律的确定性和可预测性。

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来源：BPI v. Co Spouses, G.R No. 171172, 2015 年 11 月 9 日

本案确立了一项重要原则：即使抵押人不是抵押财产的所有人，抵押合同以及由此产生的任何取消抵押品赎回权出售，出于公共政策原因，仍可能有效。这一原则的确立，强调了银行在处理房地产交易时所应尽的注意义务，同时也明确了善意抵押权人在法律上的保护地位。银行在贷款审批过程中需要进行尽职调查，从而保护真正的所有者以及可能对该财产拥有权利或利益的无辜第三方。

当欺诈抵押遇上银行的尽职义务

本案涉及 Jalbay 夫妇对菲律宾国家银行（PNB）提起诉讼，原因是未经其同意，他们的女儿及其丈夫将他们的房产抵押给了 PNB。 Jalbay 夫妇主张抵押无效，因为他们作为房产的注册所有人并未同意。初审法院支持 Jalbay 夫妇的观点，但上诉法院推翻了这一判决，理由是 PNB 在批准贷款和抵押时遵循了标准的银行操作程序。因此，案件的核心问题集中在银行在处理此类交易时应尽的注意义务的范围，以及 PNB 是否履行了这一义务。

银行在处理房地产交易时，需要比个人更加谨慎和审慎。银行有责任行使更高的注意义务，在签订抵押合同之前进行尽职调查，验证产权的真实性，并确定实际所有者。这一要求源于银行作为金融机构的特殊地位，以及其所处理资金的公共性质。如果银行未能履行这些义务，可能会导致抵押无效，从而损害银行自身的利益以及依赖银行系统进行金融交易的公众的利益。

另一方面，“善意抵押权人”原则旨在保护那些在不知情的情况下与欺诈产权打交道的银行。根据这一原则，如果银行在贷款审批过程中采取了合理的谨慎措施，并且没有理由怀疑产权的真实性，那么即使抵押人不是真正的所有者，抵押合同仍然有效。这一原则平衡了保护真正所有者权益的需要与维护房地产交易稳定性的公共政策目标。但至关重要的是，银行不能仅仅依赖产权证书，还必须进行实际调查，以确定是否存在可能影响产权的潜在问题。

法院在本案中发现，PNB 在处理抵押事宜时已经履行了必要的尽职义务。PNB 不仅要求贷款申请人提交必要的文件，例如生物数据、贷款申请和产权证书，还对抵押房产进行了实地考察和评估，并对借款人进行了全面的信用调查。此外，没有任何迹象或情况可能引起银行的怀疑，因为产权证书上显示的名字与房产的实际居住者相符。考虑到这些因素，法院裁定 PNB 有权依赖抵押的有效性。

该判决的影响是多方面的。首先，它再次强调了银行在房地产交易中必须尽职调查。这包括验证产权的真实性、检查财产以及调查借款人。其次，该判决澄清了善意抵押权人原则的适用范围。虽然该原则可以保护银行免受欺诈产权的影响，但这并不免除银行进行合理调查的义务。第三，该判决突出了平衡个人财产权与维护金融体系稳定的重要性。通过要求银行进行尽职调查，法院试图防止欺诈活动，同时确保合法的房地产交易不会因产权纠纷而受到不必要的阻碍。

该案确立的原则有助于指导银行和其他金融机构在处理房地产抵押贷款时的行为。通过遵循审慎的承销程序和进行彻底的调查，银行可以最大限度地降低与欺诈产权相关的风险，并保护自身的利益。此外，这些原则还向购房者发出明确的信息，即银行不能完全依赖产权证书，而是需要采取额外的措施来确保产权的有效性。

总的来说，此案说明，法院希望银行在处理房地产抵押贷款时保持高度的注意。虽然善意抵押权人原则确实提供了一些保护，但它并不能免除银行对其贷款做法保持警惕的义务。本案的判决有助于确保银行履行这些义务，从而有助于保护房主并维持房地产市场的诚信。

FAQs

本案的结果进一步强调了在任何涉及房地产的交易中，进行充分尽职调查的重要性。银行，作为在这些交易中起关键作用的机构，有责任履行高度的护理标准，以保护所有有关方的利益。这将需要全面验证抵押财产的合法所有权，进行实地检查以及对贷款申请人进行尽职调查。通过这样做，银行可以减轻欺诈产权和非法转让等风险，最终为更安全的房地产市场做出贡献。

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来源：Jalbany诉菲律宾国家银行, G.R No. 177803, 2015年8月3日

最高法院裁定，即使赎回期尚未到期，作为止赎拍卖中最高出价者的银行也有权占有房产，前提是银行已缴纳必要的保证金。此裁决强调了抵押权人在止赎程序中的权利，并澄清了关于占有权的时间问题。该判决重申了止赎出售购买者在赎回期内或之后拥有占有房产的权利。该案强调了抵押权人和抵押人之间权利的平衡，确保抵押权人能够行使其合法权利，同时保护抵押人的赎回权。

抵押贷款纠纷：占有权的冲突

杜尔努安夫妇多次从首都银行获得贷款，总额达到320万比索。作为贷款义务的担保，杜尔努安夫妇以位于本格特省拉特立尼达的一块土地作为房地产抵押。之后，杜尔努安夫妇未能履行还款义务，导致贷款到期。首都银行对该房产提起了法外止赎诉讼。经过适当通知和公告后，抵押房产在公开拍卖中出售，首都银行以618.9万比索的最高出价中标。杜尔努安夫妇随后提起诉讼，寻求禁止令，并宣布法外止赎和房地产抵押无效，声称抵押合同无效，因为在订立合同时，双方尚未签订贷款合同。本案的核心问题是：即使赎回期尚未到期，法院能否禁止首都银行占有该房产？

法院认为，杜尔努安夫妇未能确立发布初步禁令的基本要求。法院指出，仅凭赎回期尚未到期，法院不能禁止首都银行占有该房产。作为止赎出售中的最高出价者，且获得了警长签发的销售证明，首都银行有权占有该房产，即使在赎回期内，前提是已缴纳了必要的保证金。根据第3135号法案第7条（修订版），购买者可以通过向一审法院提出申请，并在赎回期内提供担保，以获得房产的占有权。法院强调，即使抵押贷款的有效性受到质疑，也不应妨碍占有令的发布。

此外，法院强调，中止抵押贷款有效性的诉讼不应阻止占有令的发布。法院指出，待决的抵押贷款或止赎撤销诉讼不会中止占有令的发布。法院强调，购买者仍然有权获得占有令，这并不妨碍待决撤销案件的最终结果。占有权是所有权的基本属性之一，首都银行有权享有该财产，不得禁止其占有该房产。虽然初步禁令的批准或拒绝取决于审理案件的法院的合理裁量权，但在没有明确合法权利的情况下，发布禁令构成严重的自由裁量权滥用。杜尔努安夫妇未能证明他们有明确且毋庸置疑的权利获得相关令状的发布。

高等法院一致认为，上诉法院在撤销地区审判法院发布的禁令方面没有犯下可撤销的错误。记录显示，首都银行由于杜尔努安夫妇未能履行抵押义务而对该房地产抵押进行了法外止赎。作为止赎出售中的最高出价者，首都银行可以行使其对该房地产的占有权，禁止银行占有相关房产的初步禁令的发布是错误的。

常见问题解答

总之，最高法院维持了上诉法院的判决，并支持首都银行有权占有已被止赎的房产。这一裁决对于贷款人和房地产止赎交易至关重要。 它澄清了所有权和占有权的复杂关系，确保了贷款人的合法权利，也促进了银行部门的安全交易和投资信心。

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来源：杜尔努安夫妇诉首都银行案，G.R. No. 196864，2015年7月8日