最高法院维持了上诉法院和地区法院的裁决，宣告一份绝对销售契约无效，因为在据称的契约签署之时，出售房产的贡扎加兄弟姐妹已经去世。这意味着城市并未获得该房产的合法所有权，由此撤销了后续的房地产所有权转让和恢复原始所有权证明。该判决强调了在房地产交易中确认各方身份的重要性，尤其是在买方代表的尽职调查中。

死亡签字：当交易发生时卖家已去世会发生什么？

本案围绕位于塔脑安市的一块土地的所有权争议展开，土地最初由贡扎加兄弟姐妹共同拥有。塔脑安市声称他们在 1970 年通过一份绝对销售契约购买了该土地。然而，格洛丽亚·A·米隆特（贡扎加家族后裔）质疑了这份契约的有效性，理由是她的曾祖父母在据称的契约签署之时已经去世。最高法院必须裁决这一销售契约是否有效，以及该城市是否获得了对争议房产的合法所有权。

米隆特向法院提交了一份证明，表明安布罗西奥·贡扎加已于 1959 年去世。由于二战期间的地方民事登记员的记录被大火烧毁，其他兄弟姐妹的死亡证明无法提供。不过，她还提供了其他证人的证词，这些人证实卢西奥·冈萨加已于 1940 年去世，埃莱乌特里亚·冈萨加已于战争爆发之前去世。地方民事登记员出具的证明表明，从 1945 年起，所有死亡记录均已完备。根据提供的证据，地区法院和上诉法院认定该销售契约为无效，因为一些冈萨加兄弟姐妹，包括安布罗西奥，在 1970 年该契据签订时已经死亡。

最高法院的分析强调了当一份契约上的一方在签署时已经死亡时，其后果是无效。**合同能力是有效的协议所必需的。**当有人去世时，他们不再具有订立有约束力协议的法律能力。高等法院重申，**如果假定合同中的一方在签订合同时已经去世，则该合同无疑是虚构和虚假的，因此是无效的。**这表明 1970 年 2 月 10 日的出售契约是虚构的，因此对产权的转让不具有任何法律效力。

最高法院支持了对原始记录被毁时的辅助证据的接受。通常，主要证据（如死亡证明）是证明一个人已经死亡的最佳方式。但是，**当原始文件丢失或销毁时，法律允许使用辅助证据。**在本案中，由于二战期间地方民事登记员的记录被毁，米隆特不得不依赖证人和登记员的证明。高等法院发现辅助证据足以证明一些冈萨加兄弟姐妹的死亡，并支持推断其他冈萨加兄弟姐妹的死亡时间早于 1945 年，因为从那一年开始，死亡记录得以保存。

此外，该裁决驳斥了塔脑安市作为善意购买人的辩护。为了被认为是善意的购买者，买家必须尽职调查以验证房产所有权的合法性。高等法院裁定，塔脑安市未能充分确保签名冈萨加兄弟姐妹的身份和签名的真实性。**仅仅因为契约经过公证并不使其无法反驳。**尽管公证的文件因其适当执行而具有证据效力，但这种推定是可以被驳倒的。因此，城市不能自称是善意的购买者，因为他们在执行出售协议之前没有适当的勤勉行为。

高等法院还处理了关于追溯期的问题。**第 1410 条民法**规定：

无效合同不存在的诉讼或辩护不适用追溯期。

这意味着无效的销售契约可以随时被质疑，无论过了多久。最高法院支持了上诉法院和地区法院关于即使过了多年，即使争议财产的所有权已经转让到塔脑安市名下，米隆特作为继承人，也可以质疑出售契约的有效性。**这种原则强调了可以随时质疑合同的长期重要性，因为这种合同自始至终是无效的。**

高等法院指出，**废除无效合同旨在将事物恢复到执行之前的状态和条件。**这意味着必须将贡扎加家族恢复到他们作为该土地合法所有者的位置，通过取消塔脑安市的所有权契约，并恢复以冈萨加兄弟姐妹名义签署的原始所有权证明。如果允许塔脑安市在出售合同无效的情况下保留房产所有权，这将构成不当得利。这确保了法律不协助从无效协议中获取不正当利益。

常见问题

本案支持了关于因无合法权限（由于签约方死亡）而被证明自始无效的地产交易的裁决。这突出了一个尽职调查的关键点：买家必须通过有效的渠道去确认卖家的身份和真实性。该判决保护了贡扎加家族继承人对原本非法夺取的地产享有的合法权利。

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菲律宾最高法院最近的判决明确指出，未履行必要身份验证的房地产销售行为，其有效性面临质疑。这一判决强调了根据适用法律法规确保交易适当公证的重要性。最高法院认为，如果未确定当事人的身份，则房地产的销售契约不能被认为是完全合法的。这意味着没有买卖双方完全同意的合同不成立，该销售无效。因此，即使有销售契约存在，但有相反的证据表明没有取得同意或一致意见，那么买卖合同依然不成立。这起案件说明了进行全面法律合规以及根据菲律宾法律对所有房地产交易进行适当记录的重要性。

身份不明的契约：当房地产交易与合规相悖时

本案源于巴勃罗·乌伊（Pablo Uy）与其姑姑胡莉塔·乌伊-雷纳莱斯（Julita Uy-Renales）的继承人之间，对于位于萨马省卡特巴洛甘的土地（第43号地块）及其地上建筑物的所有权争议。争议的焦点是 1990 年 4 月 11 日签署的“绝对销售契约”，其中欧弗罗尼亚·拉布瑙（Eufronia Labnao）据称将该土地出售给了胡莉塔的继承人。巴勃罗·乌伊声称该契约是伪造的，因为菲律宾国家警察犯罪实验室发现拉布瑙的签名是伪造的。乌伊在卡特巴洛甘地区审判法院提起诉讼，要求宣告销售契约无效，返还土地，并索赔损失。乌伊声称，作为拉布瑙的在世后代，他有权获得争议土地和建筑物的一半份额。

对此，雷纳莱斯的继承人辩称，他们从祖母拉布瑙处购买了争议土地，并依据该销售契约，坚持认为自己对该土地的所有权是绝对的。他们进一步认为，他们对争议土地上建筑物的索赔具有合法性，因为他们母亲朱丽塔在 1976 年去世前建造了该建筑物，作为朱丽塔的在世继承人，他们通过法律运作获得了对争议建筑物的所有权。地区审判法院最初支持雷纳莱斯的继承人，但乌伊随即上诉到上诉法院。上诉法院维持了地区审判法院的判决，指出经过公证的销售契约具有法律推定有效性。因此，乌伊向菲律宾最高法院提起了请愿，声称存在导致上诉法院推翻该判决的法律错误。

最高法院开始审查此案，并将中心问题归结为拉布瑙是否与雷纳莱斯后人签订了销售合同，将争议土地的所有权转让给后者。法院指出，在签订争议的销售契约时，适用的公证法要求每一份经公证人认证的合同、契约或其他文件均应证明该文件的各方提交了其适当的居留证明或免交居留税。这意味着公证人有义务核实合同当事人的身份，以防止发生任何欺诈或冒名顶替行为。在本案中，公证员何塞·门迪奥拉律师承认，他没有要求拉布瑙提供任何身份证明，而是简单地询问她是否是签署文件的人。

由于存在这些疏忽，最高法院认为该销售契约未获得适当的公证，因此也无法推断出该契约的执行具有规律性。值得注意的是，一份文件是否经公证并不是其有效性的唯一决定因素。根据《民法典》第 1458 条，**销售是指合同当事人之一（即卖方）有义务转让所有权并交付确定物，另一方（即买方）有义务以金钱或等值物支付一定价款的合同。**因此，销售合同的基本要素是：同意、标的和以金钱或等值物计算的价格。如果缺少任何一项基本要素，则表示销售合同没有成立。

最高法院澄清说，即使一份文件声称是一份销售合同，但如果有强有力的反证表明缺少同意或双方未达成一致，那么销售合同则无法成立。**合同有效成立需要双方合意。**此外，雷纳莱斯后人出示的书面证据并没有进一步证明双方达成了买卖争议土地的合同，而雷纳莱斯后人提出的唯一证据是杰西卡（Jessica）的证词。经法院评估，杰西卡的证词证明，各继承人从未同意签订任何销售合同，彻底否定了绝对销售契约的内容。杰西卡甚至坦言，各继承人并未参与绝对销售契约的起草工作，各兄弟姐妹都对拉布瑙在 1990 年 5 月给他们提供的这份文件感到惊讶（也就是在据称签订绝对销售契约一个月后），这实际上是他们第一次看到这份文件。因此，最高法院推断说，本案中没有任何有效的销售合同。

尽管争议土地已经转让给雷纳莱斯的后人，但该份绝对销售契约也不能被认为是有效的赠与。**根据《民法典》第 749 条，为使不动产的赠与被视为有效，赠与必须以公共文件形式作出，**并在文件中具体说明捐赠的财产以及受赠人必须满足的费用的价值。但最高法院强调指出，根据上述解释，该销售契约从未经过适当的公证，这意味着相关转让不具备有效赠与的要求。法院最终认为，争议土地的所有权应当归乌伊和雷纳莱斯后人共同所有，因为他们是拉布瑙的无遗嘱继承人，双方可以选择通过司法或非司法途径对共同拥有的财产进行分割。简而言之，本案强调了进行适当公证以及确保销售合同真实性的重要性。

常见问题解答

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最高法院裁定，如果土地登记是通过虚假合同进行的，则收回诉讼在性质上是不受时效限制的。重要的是，声称伪造文件的人有责任通过明确和令人信服的证据来证明这一点。此判决强调了菲律宾土地交易中尽职调查和保护所有权的重要性。

菲律宾土地之争：当签名真伪决定所有权归属

本案源于 Asuncion Malig-Coronel 夫妇针对 Corazon Solis-Quesada 提起的诉讼，旨在撤销地契、注销所有权证书 (TCT)、恢复占有、返还财产以及赔偿损失。Coronel 夫妇声称，他们是位于塔拉克市 San Vicente 的一块土地的所有人，该土地最初由 TCT No. 156304 覆盖。他们允许 Asuncion 的姑姑 Catalina Hernando 在土地上建造房屋，并委托她保管土地所有权证和其他相关文件。后来，Hernando 的孙女 Mina M. Delos Reyes 在 Coronel 夫妇不知情的情况下，据称获得了 TCT No. 156304 并抵押了该土地。之后，涉及一份据称的捐赠契约和绝对销售契约导致 Quesada 最终获得了 TCT No. 335024。Coronel 夫妇否认执行过捐赠契约，并声称销售契约也是伪造的。而 Quesada 则主张自己是该土地的所有人，并且是善意且支付了合理对价的购买者。

初审法院批准了 Quesada 提出的驳回动议，理由是诉讼时效已过，且 Coronel 夫妇未能提供充分证据支持其主张。上诉法院维持了初审法院的判决。最高法院需要审查本案，以确定 Coronel 夫妇是否提供了充分的证据来支持返还财产的诉讼。

根据菲律宾法律，返还财产诉讼是一项法律和衡平救济，旨在将错误或不正当地登记在他人名下的土地返还给真正的所有者。这种诉讼旨在表明，获得财产登记的人并非真正的所有者。菲律宾总统令第 1529 号法令（《财产登记法》）第 53 条第 3 款规定，在所有通过欺诈获得的登记案件中，所有者可以对欺诈方采取所有法律和衡平救济措施。此外，《民法典》第 1456 条规定，如果财产是通过错误或欺诈获得的，则获得该财产的人应被视为为了财产来源者利益的默示信托受托人。欺诈性登记的房地产返还诉讼的时效期间为自签发所有权证书之日起十年。

然而，如果寻求基于默示或推定信托的返还财产的一方实际、持续且和平地占有相关财产，则时效不会开始计算，因为该诉讼的性质将是所有权确认诉讼，这种诉讼不受时效限制。此外，基于无效合同（例如，据称的卖方未同意）的返还诉讼不受时效限制。因此，返还诉讼是否受时效限制取决于诉讼的性质，即诉讼是基于存在默示或推定信托的主张，还是基于存在无效或不存在合同的主张。

在本案中，最高法院认为返还财产诉讼不是基于默示或推定信托。Coronel 夫妇声称，1995 年 5 月 24 日的捐赠契约（成为以 Delos Reyes 名义转移所有权的基础）是伪造的，因为他们的签名是伪造的。此外，2000 年 6 月 16 日的绝对销售契约（后来以 Quesada 的名义转移了所有权）也是伪造的，因为 Rodrigo 当时在夏威夷。这些指控使返还财产诉讼基于无效或不存在的合同。因此，关于诉讼时效问题的解决取决于捐赠契约和绝对销售契约上的签名是否确实是伪造的，从而导致这些文件无效。

高等法院认为，关于被质疑契约中签名是否为伪造的问题本质上是一个事实问题。仅仅否认不足以支持伪造的主张。举证责任在于声称伪造的人，必须通过明确、积极和令人信服的证据来证明这一点。重要的是，仔细检查质疑签名，以确定任何差异和相似之处。 Coronel 夫妇需要进行签名检查，以便进行比较分析。他们提供的证词和文件证据不足以表明笔迹的真实性，因为《证据规则》第 132 条第 22 条有所规定。

在本案中，关于质疑的签名，法院注意到 Coronel 夫妇提供签名的时间相差近二十年，而笔迹会随着年龄的增长而发生变化。由于未提供证明捐赠契约或绝对销售契约上的签名不是他们的签名，而且未根据尽可能接近时间点的签名样本对被质疑的签名进行准确检查，因此无法接受伪造的主张。最后，最高法院裁定 Quesada 有资格成为善意购买者。由于 Coronel 夫妇未能充分证明其指控，法院驳回了该请愿。

常见问题解答

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来源：ASUNCION MALIG-CORONEL 诉 CORAZON SOLIS-QUESADA，G.R. No. 237465, 2019 年 10 月 7 日

本案中，菲律宾最高法院裁定，国家住房抵押贷款金融公司 (NHMFC) 与 Vive Eagle Land, Inc. 之间的协议属于有条件销售合同，而非绝对销售合同。 这意味着，尽管 Vive 获得了房产的使用权，但 NHMFC 保留所有权，直至 Vive 全额支付购买价款。 由于 Vive 未能按约定支付款项，NHMFC 有权撤销合同并将房产出售给第三方。 这项裁决确立了在分期付款购买协议中，明确的所有权条款至关重要，以保障卖方权益，并在买方违约时提供清晰的法律依据。

房产交易迷局：分期付款下的所有权归属之争

本案涉及国家住房抵押贷款金融公司 (NHMFC) 与 Vive Eagle Land, Inc. 之间关于位于安吉利斯市的一处房产的交易。 Vive 声称已与 NHMFC 签订了房产销售合同，但未能按时支付后续款项，理由是该房产存在土地所有权问题，影响其作为抵押物获得开发贷款。 NHMFC 随后取消了合同并将房产出售给 Cavacon Corporation。 主要的法律问题是：NHMFC 与 Vive 之间的合同是有条件销售合同还是绝对销售合同？ NHMFC 取消合同是否有效？ Vive 在所有权纠纷中又扮演了什么样的角色？ 最高法院的裁决如何影响分期付款购买房产的各方权益？

法院首先认定 NHMFC 与 Vive 之间的协议属于有条件销售合同，而非绝对销售合同。 在有条件销售合同中，卖方明确保留对标的物的所有权，尽管标的物已交付给买方，但只有在买方履行约定条件（即全额支付购买价款和/或履行合同中规定的其他义务）后，卖方才承诺将标的物出售给买方。 在本案中，合同明确规定，只有在 Vive 全额支付购买价款后，NHMFC 才有义务交付房产的所有权证书。 换言之，NHMFC 通过上述条款明确保留了对标的物的所有权，即使该房产的使用权已经授予 Vive。 因此，双方意图明确，该协议仅仅是一份有条件销售合同，以全额支付购买价款为前提。

根据协议第 7 条：“一旦买方全额支付房产的销售价格以及其他应付款项，卖方应签发全额付款证明，并将第 86340 号和第 86341 号过户证书原件副本交付给买方。”

Vive 辩称，合同中的某些条款表明这是一份绝对销售合同，理由是合同中存在“卖方在此出售、转让并让与买方”等字样。 然而，法院驳回了这一观点，指出这些字样受到合同其他条款的限制，尤其是第 7 条关于所有权保留的规定。Vive 还辩称，既然 NHMFC 可以在违约时撤销合同，那么这就表明合同属于绝对销售合同，因为有条件销售合同无需撤销。 但法院认为，当事人对合同条款的措辞并不具有决定性意义，法院有权根据合同的实质内容进行判断。即使协议里存在rescission 一词，也不影响法院对合同本质的认定。 真正的焦点在于，全额付款这一条件是否对于所有权转移至关重要。

基于此，法院认为 NHMFC 有权在 Vive 违约的情况下取消合同。 由于 Vive 未能按时支付后续款项，违反了合同的约定， NHMFC 有权根据合同的规定解除合同并将房产出售给第三方。 同时，协议中的一个关键点在于，即使发生了取消合同的情况，买方也放弃了要求退还此前已支付款项的权利，此前支付的款项应被视为买方对房产的占用和使用而支付的租金。

此外，Vive 辩称 NHMFC 曾同意暂缓收款，因此 Vive 不应被视为违约。 Vive 援引了 NHMFC 前任总裁的信函作为证据，但法院认为，该信函并未获得 NHMFC 董事会的批准，因此不具有约束力。 同时，即使假设暂停付款成立，因为债务人单方面造成的暂停付款的情形存在，该义务同样无效。 因为这会与《菲律宾民法典》第 1182 条相悖，该条规定“当条件的履行取决于债务人的唯一意愿时，有条件义务无效”。 Vive还认为，由于它因涉案土地的问题而无法获得贷款，因此不能被视为违约，但是协议条款中已声明， Vive已充分了解NHMFC拥有的相关权利、权益，其中包括可能存在的未决诉讼。因此买方不能以未能获得贷款为借口逃避合同义务。

最后，关于 Vive 主张 NHMFC 在出售房产给 Cavacon 时存在恶意的问题，法院认为 NHMFC 只是在行使合同赋予的权利，将房产出售给第三方。 法院认定 NHMFC 的行为是合理的，并未发现任何恶意。鉴于上述原因，最高法院维持了上诉法院的判决，确认 NHMFC 取消与 Vive 的合同有效，并且 NHMFC 将房产出售给 Cavacon 的行为是合法的。

总而言之，本案强调了明确约定所有权条款的重要性，并澄清了在分期付款购买协议中各方的权利和义务。法院通过明确区分“有条件销售合同”和“绝对销售合同”的概念，为涉及房产交易的各方提供了重要的法律指导。这一裁决再次强调，违约行为会对协议的有效性产生根本影响，并将影响所有相关方的权利和义务。

FAQs

本案再次强调了合同自由的原则以及及时履行合同义务的重要性。 对于希望通过分期付款方式购买房产的个人和企业而言，本案的判决具有重要的参考价值，有助于他们在交易前充分了解自身的权利和义务。

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Vive Eagle Land, Inc. v. National Home Mortgage Finance Corporation, G.R. No. 230817, September 04, 2019

最高法院裁定，在法拍屋出售中，如果原业主在出售后继续占用该房产，并且未能证明他们对该房产拥有优于购买者的权利，法院可以发出占有令以支持购买者。这意味着购买者有权占有该房产，原业主不能以自己是该房产的“第三方”为由阻止占有令的执行，除非他们能证明自己对该房产的权利优于购买者。这项裁决加强了银行作为债权人在追回抵押资产时的权利，并强调了及时挑战止赎程序的重要性。

占有之争：产权转让后，原业主能否对抗强制令？

本案源于菲律宾储蓄银行（Philippine Savings Bank）对萨尔瓦多·巴托利尼奥（Salvador Batolinio）和阿莫尔·巴托利尼奥（Amor P. Batolinio）夫妇（以下简称“巴托利尼奥夫妇”）提起的一项诉讼，要求颁发占有令。巴托利尼奥夫妇声称他们是该房产的业主，但该房产此前已被抵押给菲律宾联合银行（Union Bank of the Philippines），后来又出售给尼赛福拉·米诺扎（Nicefora Miñoza）。米诺扎利用该房产从菲律宾储蓄银行获得贷款，但未能偿还，导致银行启动止赎程序并最终购得该房产。巴托利尼奥夫妇试图阻止占有令的执行，声称他们在产权转让给米诺扎后仍然对该房产拥有权利，因此属于“第三方”。关键问题是：原业主在出售房产后，是否还能成功地对抗占有令的执行，声称他们对该房产拥有优于止赎购买者的权利？

高等法院维持了初审法院的判决，理由是巴托利尼奥夫妇已将该房产出售给米诺扎，并未保留任何所有权。由于巴托利尼奥夫妇不再是该房产的所有者，法院认为他们不符合“第三方”的定义，因此不能阻止占有令的执行。根据第3135号法案第7条，经第4118号法案修订，法拍屋购买者在提交相应保证金后，可以在赎回期内申请占有令；在赎回期届满后，无需任何保证金即可申请。如最高法院此前在埃尔南德斯诉奥坎波（Hernandez v. Ocampo）案中所述，若一年赎回期满后无人赎回，购买者便成为该房产的绝对所有者。

根据《民事诉讼规则》第39条第33款的规定，若自销售证明登记之日起一年内未进行赎回，则购买者有权占有该房产，除非第三方对判决债务人持有不利于他们的房产。《最高法院在中国银行股份有限公司诉洛萨达配偶案中强调，第三方对财产持有不利于判决债务人的所有权或权利，是指那些以自己名义占有争议财产的人，如共同所有人、租户或用益权人。

此外，巴托利尼奥夫妇还辩称，菲律宾储蓄银行并非善意抵押权人或购买者，因为该行在与米诺扎签订抵押协议前未尽到应有的谨慎义务。法院驳回了这一论点，指出即使正在进行取消抵押权或止赎销售的诉讼，本身也不会中止占有令的颁发。《加伦特夫妇诉委拉斯奎兹案》明确指出，申请占有令的法院无需调查抵押权的有效性或止赎方式。购买者有权获得占有令，但这不妨碍正在进行的取消诉讼的结果。考虑到所有这些论点，法院发现巴托利尼奥夫妇未能证明他们对该房产拥有优于菲律宾储蓄银行的任何权利。

第3135号法案第7条，经第4118号法案修订规定：在本法规定下进行的任何出售中，购买者可以向财产所在地省份的初审法院提出申请，要求在赎回期内获得该财产的占有权，并提供相当于该财产十二个月使用费的保证金，以赔偿债务人，如果证明出售是在没有违反抵押或没有遵守本法要求的情况下进行的。

本案进一步澄清了原业主在止赎程序中的权利。一旦房产售出且赎回期已过，购买者的权利通常会占上风，除非原业主能够提供令人信服的证据，证明他们的权利优于购买者。这强调了受止赎威胁的业主及时寻求法律建议和挑战任何违规行为的重要性。巴托利尼奥夫妇可以提起独立的诉讼来解决他们对该房产权利的主张。简而言之，法院再次确认了占有令的执行是一个行政程序，不涉及对基础抵押权有效性的实质性裁决。

最高法院的判决强调了遵循所有权合法转让的原则。尽管业主可以尝试在所有权转让给购买者之后进行补救，但止赎过程的效率应尽可能地不中断。这也提醒了那些可能容易违约抵押贷款的人应遵守其财务义务并寻找法律手段来保护自己。该判决旨在在保护贷款机构的权利与保护借款人的权利之间取得平衡。

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最高法院裁定，共有人未经其他共有人同意而对共有财产进行抵押，其抵押仅对其在共有财产中的份额有效。这一决定澄清了共有财产中各所有人的权利和义务，并强调了获得所有相关方同意的重要性。此判决对于在菲律宾管理共有财产的个人和机构具有重大影响。

未经全部共有人同意的抵押权是否会影响共有财产的所有权？

本案源于安吉丽娜·A·巴彦和杰米·A·巴彦（由他们的律师玛丽亚·弗洛拉·A·猎鹰代表）针对已故的塞莉亚·A·巴彦、爱德华·迪、玛丽亚·路易莎·B·坦格尔以及奎松市土地登记处的投诉，该投诉要求撤销抵押并赔偿损失。安吉丽娜、杰米和塞莉亚是位于奎松市库包的三处住宅和商业用地的共同所有人，这些土地的所有权证明书分别为 N-140606、N-140607 和 N-140608。2005 年，塞莉亚声称为自己并作为安吉丽娜和杰米的律师，从坦格尔和迪处获得了总额为 4,500,000.00 比索的贷款，并规定了违约或延期付款时的利息和罚款。

为确保贷款的偿还，塞莉亚伪造了特别授权书 (SPA)，声称她有权代表她体弱的母亲安吉丽娜和居住在美国的哥哥杰米行事。凭借这种虚假的授权，塞莉亚于 2005 年 2 月 23 日签署了房地产抵押契据，将她与安吉丽娜和杰米共同拥有的三处土地抵押给迪和坦格尔。塞莉亚又于 2005 年 8 月 24 日签署了另一份房地产抵押契据，以确保她从迪和坦格尔获得的第二笔贷款。之后，她于 2005 年 9 月 9 日签署了房地产抵押契据的修订版，也涵盖了相同的财产。安吉丽娜和杰米坚称，塞莉亚的所有交易都是在他们不知情和未经他们同意的情况下进行的，并且他们 SPA 上的签名是伪造的。这促使他们提起了即决诉讼。然而，在案件审理期间，迪和坦格尔开始取消抵押品赎回权。

奎松市地区审判法院 (RTC) 第 81 分院于 2010 年 9 月 15 日作出了有利于请愿人的判决，宣布以下文件无效：(a) 两份 SPA；(b) 2005 年 2 月 23 日的房地产抵押合同；(c) 2005 年 8 月 24 日的房地产抵押契据；(d) 以及 2005 年 9 月 9 日的房地产抵押契据的修订版，并宣布以下内容无效且不具有法律效力：(a) 法外取消抵押品赎回权程序；(b) 公开拍卖；(c) 和治安官拍卖。因此，RTC 命令奎松市土地登记处取消所有在所有权转移证书编号 N-140606、N-140607 和 N-140608 上标注的房地产抵押契据以及在上述 TCT 上登记的销售证书。它还命令受访者向请愿人支付精神损害赔偿金、律师费和每次出庭费。受访者针对塞莉亚的反诉也被驳回。

受访者向 CA 提出上诉。与此同时，塞莉亚去世了。CA 于 2015 年 1 月 5 日发布了现已上诉的判决，部分批准了上诉。最高法院裁定，共有人可以抵押其在共有财产中的份额，但未经所有共有人同意，此类抵押仅影响抵押人的份额，而不影响其他共有人的权利。本案中，法院承认塞莉亚有权抵押她在共有财产中的份额。但是，由塞莉亚代表安吉丽娜和杰米签订的抵押合同在涉及他们各自利益的范围内无效，因为塞莉亚没有适当的授权这样做。

《菲律宾民法典》第 493 条阐明了各共有人对其共有财产的权利：

Art. 493. 各共有人对其份额及其产生的果实和利益享有完全所有权，因此，他可以转让、转让或抵押该份额，甚至可以让他人取代他享有该份额，除非涉及人身权利。但就共有财产的分割而言，转让或抵押的效果应限于分割后分配给他的部分。

法院根据这一规定确定，塞莉亚有权抵押她的那一份份额，但这种抵押不能超出她在解散共有财产时可能被分配到的那部分份额。重要的是，所有共有人必须以书面形式收到取消抵押品赎回权的通知。如果没有以书面形式通知，则可能会延迟甚至阻止赎回权得到有意义的行使，从而对共有人的合法赎回权造成严重损害。重要的是要注意，任何出售的书面通知（即使不是由卖方发出的）足以使共有人的合法赎回权产生。

法院认为，安吉丽娜和杰米需要等待法院对他们的共有人塞莉亚所做的抵押的有效性或无效性作出明确裁决。他们应该知道，根据《民法典》第 493 条的规定，任何共有人都可以抵押他们在共有财产中的份额。收到取消抵押品赎回权的通知或收到任何出售事实的书面通知后，请愿人的合法赎回权就已经产生，因此他们应该从一开始就在他们的申诉中包含该问题。由于没有向下级法院提出相同的主张，因此不能在向高等法院提出复议动议时予以受理。安吉丽娜和杰米未能及时行使赎回权，因此丧失了赎回其在共有财产中的份额的权利。

常见问题

最高法院支持了高等法院的裁决，强调必须及时在法庭上提出合法赎回权。该裁决确认，共有人不能在申诉中对一项交易提出异议，却未能保护其合法的赎回权。此类忽视行为将导致失去及时赎回其财产份额的权利。

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