土地买卖合同中，买方未按期付款，卖方有权解除合同并要求返还土地。

G.R. No. 254248, November 06, 2023

在菲律宾，土地买卖合同是常见的交易。然而，当买方未能按合同约定按时付款时，就会产生法律纠纷。本案最高法院的判决，明确了在买方违约的情况下，卖方有权解除合同并要求返还土地，同时也需退还已收取的首付款，并支付相应的利息。这一判决对于规范土地交易行为，保护卖方的合法权益具有重要意义。

法律背景

本案涉及的核心法律概念是买卖合同的解除权。《菲律宾民法典》第1191条规定，在互惠义务中，如果一方不履行其义务，另一方有权选择要求对方履行义务或解除合同，并有权要求损害赔偿。土地买卖合同属于互惠合同，买方有支付价款的义务，卖方有交付土地的义务。如果买方未能按合同约定支付价款，就构成了违约，卖方有权行使解除权。

买卖合同分为两种：买卖合同（Contract of Sale）和预售合同（Contract to Sell）。

• 买卖合同：所有权在交付时转移给买方。
• 预售合同：所有权保留在卖方手中，直到买方全额支付购买价款。

本案中，法院认定双方签订的是买卖合同，而非预售合同。这意味着所有权已经转移给买方，但由于买方违约，卖方有权要求解除合同，从而恢复所有权。

《菲律宾民法典》第1458条规定：“通过买卖合同，一方当事人有义务转移某物的财产权并交付该物，另一方当事人有义务以金钱或等价物支付一定的价款。”

案件回顾

2007年1月，原告Virgilio Taok（卖方）与被告Supremido Conde和Raul Conde（买方）签订了一份协议，约定将一块土地以100万比索的价格出售给被告。协议约定，被告先支付16.5万比索的首付款，剩余的83.5万比索分期支付，每月2万比索，通过银行转账支付。

然而，被告未能按期支付任何一笔分期款项。原告多次催讨无果，遂向当地 Barangay 办公室求助，但被告置之不理。在长达两年七个月的时间里，被告一直未支付任何款项。因此，原告向宿务岛Bogo市地区审判法院提起诉讼，要求解除合同，并赔偿律师费、诉讼费和惩罚性赔偿金。

被告辩称，双方曾口头约定，分期付款应从2007年5月开始，而非2月。此外，被告声称他们曾准备支付三个月的款项，但原告要求他们一次性支付全部余款，但之后又拒绝接受付款，并要求额外支付40万比索。

案件经过：

• 地区审判法院： 判决原告胜诉，解除合同。
• 上诉法院： 撤销地区审判法院的判决，判决被告支付剩余价款，原告交付土地。
• 最高法院： 部分支持原告的上诉，撤销上诉法院的判决，恢复地区审判法院关于解除合同的判决，同时要求原告退还已收取的首付款。

最高法院认为，本案的关键在于被告未能按合同约定支付价款，构成了实质性违约。法院引用了以下判决理由：

“不支付财产的购买价款是解除销售合同的充分理由，因为它违反了销售合同的本质。”

“当事人未能履行其义务时，民法典第1191条规定，受损害方有两种选择：解除合同（也称为合同的解除）或履行义务，无论哪种情况，均可获得损害赔偿。解除合同被认为是基于一方的实质性违约而采取的主要行动。”

实践意义

本案的判决对于菲律宾的土地交易具有重要的指导意义。它明确了在买方违约的情况下，卖方有权解除合同，并要求返还土地。同时，也强调了合同的严肃性，当事人应当严格遵守合同约定，否则将承担相应的法律后果。

重要启示：

• 明确约定付款方式和时间： 在签订土地买卖合同时，务必明确约定付款方式和时间，避免产生歧义。
• 严格遵守合同约定： 买方应严格按照合同约定按时付款，避免构成违约。
• 及时行使权利： 卖方在买方违约时，应及时行使解除权，维护自身权益。
• 保留相关证据： 在交易过程中，应注意保留相关证据，如合同、付款凭证、催款通知等，以便在发生纠纷时能够提供有效的证据。

常见问题解答

问：如果买方只支付了部分价款，卖方可以解除合同吗？

答：是的，如果买方未能按合同约定支付剩余价款，卖方有权解除合同，但需要退还买方已支付的部分价款，并支付相应的利息。

问：如果合同中没有明确约定付款时间，该如何处理？

答：如果合同中没有明确约定付款时间，应根据交易习惯和合理期限确定付款时间。如果买方在合理期限内仍未付款，卖方有权解除合同。

问：如果买方声称双方有口头协议变更了合同条款，法院会采纳吗？

答：根据菲律宾的“口头证据规则”，如果双方已经签订了书面合同，原则上不允许通过口头证据来修改或补充合同条款。除非存在欺诈、错误或合同条款不明确等特殊情况。

问：卖方解除合同后，是否需要赔偿买方的损失？

答：如果买方违约导致合同解除，卖方一般不需要赔偿买方的损失。但如果卖方存在过错，如故意隐瞒土地的瑕疵等，可能需要承担一定的赔偿责任。

问：在菲律宾购买土地需要注意哪些事项？

答：在菲律宾购买土地需要注意以下事项：核实土地的所有权、了解土地的用途限制、签订书面合同、按时支付价款、办理过户手续等。建议咨询专业的律师，以确保交易的合法性和安全性。

如有任何疑问，欢迎联系ASG Law律师事务所，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。 联系我们 或发送邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

土地利用权：政府机构征用权的界限与合理性考量

G.R. No. 203386, October 11, 2023

土地利用权，尤其是政府机构的征用权，一直是备受关注的法律议题。在菲律宾，政府机构为了公共利益，有时需要征用私人土地。然而，这种权力并非没有限制。最近，菲律宾最高法院审理了一起案件，涉及马尼拉大都会发展署（MMDA）试图在钻石汽车公司（Diamond Motor Corporation）的土地上强制实施10米法定地役权，用于防洪措施。本案的核心问题是：MMDA是否有权为了防洪目的，征用私人土地？如果可以，征用的范围又该如何界定？本案不仅关系到土地所有者的权益，也涉及政府机构权力的边界，对菲律宾的土地利用和城市规划具有重要意义。

法律背景：菲律宾的征用权与地役权

征用权（Eminent Domain）是每个主权国家固有的权力，允许政府为了公共利益征用私人财产，但必须给予公正的补偿。在菲律宾，这一权力受到宪法和相关法律的严格约束。地役权（Easement）是指为了特定目的，在他人土地上设定的某种权利，例如通行权、排水权等。法定地役权是法律规定的，无需土地所有者同意即可设立。在本案中，MMDA试图设立的地役权，是为了在其土地上修建维护道路，以便进行清理作业，作为防洪措施的一部分。

菲律宾民法典第638条和水法典第51条规定，河流和溪流的河岸，在城市地区3米范围内，必须为公众使用保留地役权，用于航行、捕鱼和救援。水法典第55条规定，政府可以在宣布的防洪区域内建设必要的防洪设施，并为此目的，在河岸沿线拥有必要的法定地役权。然而，这些法律条文并没有明确规定地役权的宽度，这就给政府机构的权力行使留下了解释空间。

本案的关键在于，MMDA是否有权根据上述法律，在钻石汽车公司的土地上强制实施10米的地役权？这是否超出了法律允许的范围？这是否侵犯了土地所有者的合法权益？

案件回顾：MMDA与钻石汽车的土地之争

钻石汽车公司在奎松市沿着奎松大道拥有一家汽车商店和展示厅，这些建筑物建在相邻的两块注册土地上，毗邻圣胡安河的北岸。大约两米半的河岸与该公司的地界线之间，筑有一道混凝土防洪墙，用于将土地与河岸隔开。在钻石汽车公司占据这些土地之前，这道防洪墙就已经存在。经奎松市政府许可，钻石汽车公司重建了防洪墙，以防止洪水破坏其财产。

2007年9月5日，钻石汽车公司被告知，MMDA计划拆除防洪墙，以及圣胡安河岸10米范围内的所有现有建筑物。MMDA要求对钻石汽车公司的财产强制实施10米的地役权，以便根据MMDA第3号决议（1996年系列）和马尼拉大都会委员会（MMC）第81-01号法令第IX条，沿河岸建立“道路通行权”。

钻石汽车公司对拆除行为提出抗议，认为这将侵犯其土地界线，并导致其展示厅和商店主墙的大部分被毁坏。由于未能友好解决争端，钻石汽车公司向马卡蒂市地区审判法院（RTC）第143分院提起诉讼，要求宣告MMDA第3号决议（1996年系列）和MMC第81-01号法令第IX条无效，并寻求其他禁令救济。

• RTC最初发布了针对拆除行为的临时限制令。
• 后来，RTC发布命令，驳回了禁令申请并驳回了诉讼。
• 钻石汽车公司不服，直接向最高法院提起复审请愿，案卷编号为G.R. No. 180872。
• 2008年2月6日的决议中，法院决定发布现状令，指示请愿人在案件审理期间，不得采取任何会损害答辩人与争议有关的不公正行为。
• 该案也被发回RTC，以便进行进一步的诉讼程序，以确定预期10米地役权的合理性。

案件发回后，由于之前的法官回避，案件被重新分配到马卡蒂市RTC第66分院。之后，进行了进一步的诉讼程序，包括由新任主审法官参加的对标的财产的实地考察。同样，也提交了额外的证人证言和书面证据。

RTC最终做出判决，认为拟议的10米地役权不合理，并永久禁止请愿人执行该地役权。但是，根据第1067号总统令（PD），即《水法典》第51条，它被授权从河岸强制执行最多3米的地役权。审判法院认为，MMDA主要从MMC第81-01号法令第IX条第1款中获得了法律依据，该条款规定了10米的地役权，用于建立“线性公园”。但是，MMC发布上述法令的权力仅由立法机关授予，因此，必须让位于国家立法，例如《水法典》第51条和《民法典》第638条，这些法律同样规定，为了公众的航行、漂流、捕鱼和打捞利益，仅需从同一河岸强制执行3米的地役权。在一项法令与两项法规之间，后者必须占上风。因此，MMDA第3号决议（1996年系列）不能单独存在以验证请愿人的拟议计划，因为它不能行使警察权或立法权。至于10米地役权的内在合理性，RTC裁定不利于请愿人，理由是它根据位置图证明了10米地役权的合理性，该位置图基于对圣胡安河流域进行的研究的最终报告。反过来，该研究源于当时的公共工程、运输和通信部在1979年进行的一项较早的研究。请愿人的证人证实，10米地役权将用作沿岸的维护道路，以方便清洁作业。审判法院观察到，在研究和报告中，从未建议拟议的维护道路的宽度为10米。此外，没有进行额外的研究或报告来支持10米的地役权。此外，最终报告本身指出，维护道路可以在河岸的任何一侧进行。因此，与请愿人的说法相反，位置图实际上与最终报告本身并不完全一致。

请愿人对RTC驳回其复议动议不服，通过上诉向CA寻求追索权。

在上诉法院的裁决中，上诉法院维持了RTC作出的判决，但进行了修改，特别是指示答辩人在法院的现状令解除后，明确拆除其财产上位于《水法典》规定的河岸3米法定地役权范围内的所有人造建筑物。上诉法院同意审判法院的观点，即10米地役权没有法律依据。首先，MMC第81-01号法令第IX条规定的10米地役权仅用于创建线性公园，根本没有提及任何防洪措施。其次，MMDA第3号决议（1996年系列）超出了MMC第81-01号法令的范围，将服务道路的建设纳入了其中规定的地役权的范围，因此是越权行为。第三，民法典和水法典都只规定了3米的地役权。《水法典》第55条规定，“政府可以在宣布的防洪区域内建设必要的防洪建筑物，并且为此目的，它应拥有尽可能宽的法定地役权”，但这种权力始终受到合理性的限制。不幸的是，请愿人未能从法律上证明地役权实际上应该有多宽才能适当地容纳其设备。最后，提供的证据未能从事实上证明需要10米的地役权。但是，CA宣布，RTC在声明维护道路只需要在河岸的一侧建立时犯了错误，因为最终报告中的这一声明实际上与排水计划有关，而不是防洪。无论如何，现行的判例已经确定，防洪不在请愿人的职责范围内。尽管如此，鉴于记录中已确定实际上有建筑物侵占了《水法典》规定的河岸3米地役权，CA指示答辩人拆除这些建筑物。

MMDA不服，向最高法院提起上诉。

案件分析：法院的判决与理由

最高法院最终驳回了MMDA的上诉，维持了上诉法院的判决。法院认为，MMDA无权为了防洪目的，征用私人土地。理由如下：

• MMDA的权力仅限于制定和实施防洪政策，不包括征用权。
• MMC第81-01号法令第IX条仅适用于线性公园的建设，不适用于防洪措施。
• 即使可以征用土地，MMDA也没有证明10米地役权的必要性。

法院强调，征用权是一项重要的权力，必须受到严格的限制，以保护公民的财产权。政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。在本案中，MMDA未能做到这一点，因此其征用行为是不合法的。

“对私有财产施加负担，通过地役权被认为是行使征用权的一种方式。”

“一项实质上剥夺所有者所有权的法规，并限制为公共用途的利益使用和享受，相当于可补偿的征用。”

实际影响：对土地所有者和政府机构的启示

本案的判决对菲律宾的土地所有者和政府机构都具有重要的启示。对于土地所有者来说，这意味着他们的财产权受到法律的保护，政府机构不能随意征用他们的土地。对于政府机构来说，这意味着他们在行使征用权时，必须更加谨慎，遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

重要教训：

• 政府机构的征用权受到法律的严格限制。
• 政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序。
• 政府机构必须提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

假设案例：

假设某市政府计划修建一条新的高速公路，需要征用一些私人土地。市政府必须首先进行详细的规划，确定高速公路的路线和征用的范围。然后，市政府必须与土地所有者进行协商，争取达成协议。如果无法达成协议，市政府可以向法院提起诉讼，要求强制征用土地。在诉讼过程中，市政府必须提供充分的证据，证明高速公路的建设符合公共利益，征用土地是必要的，并且已经给予了土地所有者公正的补偿。如果市政府无法提供充分的证据，法院可以驳回其诉讼请求。

常见问题解答

1. 什么是征用权？

征用权是指政府为了公共利益，征用私人财产的权力，但必须给予公正的补偿。

2. 征用权受到哪些限制？

征用权受到宪法和相关法律的严格约束，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

3. 什么是地役权？

地役权是指为了特定目的，在他人土地上设定的某种权利，例如通行权、排水权等。

4. 什么是法定地役权？

法定地役权是法律规定的，无需土地所有者同意即可设立的地役权。

5. 政府机构可以随意征用私人土地吗？

不可以。政府机构在行使征用权时，必须遵守法律规定的程序，并提供充分的证据，证明征用的必要性和合理性。

6. 如果政府机构非法征用我的土地，我该怎么办？

您可以向法院提起诉讼，要求宣告征用行为无效，并要求赔偿损失。

7. 本案对其他类似案件有什么影响？

本案的判决强调了政府机构在行使征用权时的限制，有助于保护土地所有者的合法权益。

8. 如何避免土地被政府机构非法征用？

您可以了解相关的法律法规，与政府机构进行积极沟通，并寻求法律专业人士的帮助。

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菲律宾不动产纠纷：如何避免债权人非法侵占抵押房产？

G.R. No. 238714, August 30, 2023

房产纠纷是菲律宾常见的法律问题，尤其是涉及抵押贷款时，债权人可能试图非法侵占抵押房产。最高法院在 *Annaliza C. Singson v. Spouses Nar Christian Carpio and Cecilia Cao Carpio* 一案中，对“禁止反言”（pactum commissorium）原则进行了重申，强调债权人不能仅仅因为债务人未能按时还款，就直接占有抵押房产。本案的判决对于保护债务人的权益，维护公平公正的交易环境具有重要意义。

案件背景：一场房产所有权的争夺

本案中，Singson（申诉人）的姑婆Primitiva为了赎回抵押给第三方的房产，向Carpio夫妇（被申诉人）借款。双方签订了一份名为“Bilihan ng Lupa”（土地买卖）的协议，其中规定Primitiva可以将房产在五年内赎回。然而，Primitiva去世后，Carpio夫妇未经合法程序，直接将房产登记在自己名下，并要求Singson搬离。Singson认为该协议实际上是抵押贷款，Carpio夫妇的行为构成“禁止反言”，遂提起诉讼。

法律背景：“禁止反言”原则与衡平抵押

“禁止反言”（pactum commissorium）是菲律宾民法中一项重要的原则，禁止债权人未经合法程序，直接占有或处置抵押物。该原则的法律依据是菲律宾民法第2088条：“债权人不得占有或处置作为质押或抵押物的物品。任何相反的规定均无效。” 这一条文旨在防止债权人滥用优势地位，损害债务人的权益。例如，如果一份抵押协议规定，一旦债务人违约，房产所有权将自动转移给债权人，那么该条款将被视为无效。

“衡平抵押”（equitable mortgage）是指表面上看似买卖，但实际上是为了担保债务的交易。菲律宾民法第1602条列举了推定为衡平抵押的情形，例如：

• 买卖价格异常低廉；
• 卖方仍然以租赁或其他方式占有房产；
• 在回购权到期后，又签订了延长回购期限或授予新期限的文书；
• 买方保留部分购买价款；
• 卖方承诺支付已售物品的税款；
• 在任何其他情况下，可以合理地推断出当事人的真实意图是该交易应确保债务的支付或任何其他义务的履行。

如果法院认定一份协议为衡平抵押，债权人（即名义上的买方）必须通过合法的止赎程序才能获得房产的所有权，而不能直接占有。

案件分析：最高法院的判决

本案中，最高法院支持了Singson的诉讼请求，理由如下：

• Carpio夫妇未能提供充分证据证明他们合法取得了房产的所有权。他们提交的房产证、税务申报单等文件，不足以推翻“Bilihan ng Lupa”协议的性质。
• “Bilihan ng Lupa”协议实际上是一份衡平抵押协议。Primitiva在签订协议后仍然占有房产，且当时急需资金赎回房产，符合民法第1602条规定的推定情形。
• Carpio夫妇未经合法的止赎程序，直接将房产登记在自己名下，违反了“禁止反言”原则。

最高法院引用了之前的判例 *Spouses Solitarios v. Spouses Jaque*，强调：“抵押权人唯一的权利是在债务人未能偿还债务时，对抵押物进行止赎，并通过拍卖出售抵押物来清偿债务。债务人的违约不能自动将抵押物的所有权转移给抵押权人，因为任何此类行为都违反公共政策。”

最高法院最终判决：

• 驳回Carpio夫妇的诉讼请求。
• 宣布Carpio夫妇名下的房产证无效并撤销。
• 责令马尼拉市土地登记处恢复Primitiva Cayanan Caamic名下的房产证，但Carpio夫妇对该房产享有衡平抵押权。

这意味着，Carpio夫妇仍然有权通过合法的止赎程序来收回他们的借款，但他们不能直接占有房产。

实践意义：如何避免类似纠纷？

本案的判决对于保护债务人的权益具有重要的指导意义。以下是一些建议，可以帮助您避免类似的房产纠纷：

• 在签订任何涉及房产的协议时，务必咨询律师，确保协议的条款清晰明确，符合法律规定。
• 如果协议的目的是为了担保债务，应明确约定抵押条款，并办理抵押登记。
• 如果债权人试图未经合法程序占有您的房产，应及时寻求法律帮助，维护您的权益。

关键教训

• “禁止反言”原则是保护债务人权益的重要法律工具。
• 衡平抵押协议必须通过合法的止赎程序才能实现债权。
• 在签订房产协议时，务必寻求法律专业人士的帮助。

常见问题解答

什么是“禁止反言”？

“禁止反言”（pactum commissorium）是指债权人未经合法程序，直接占有或处置抵押物的行为。菲律宾法律禁止这种行为，以保护债务人的权益。

什么是衡平抵押？

衡平抵押是指表面上看似买卖，但实际上是为了担保债务的交易。法院会根据交易的实质内容来判断是否为衡平抵押。

债权人可以通过哪些合法程序来收回借款？

债权人可以通过提起诉讼、申请仲裁或对抵押物进行止赎等合法程序来收回借款。

如果债权人非法占有我的房产，我该怎么办？

您应立即寻求法律帮助，向法院提起诉讼，要求债权人返还房产，并赔偿您的损失。

如何避免签订不公平的房产协议？

在签订任何房产协议前，务必咨询律师，确保您充分了解协议的条款和风险。不要轻易相信对方的口头承诺，一切以书面协议为准。

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公司总裁的刑事责任：主动参与是关键

G.R. No. 248584, August 30, 2023

想象一下，您是一位公司的总裁，每天处理无数的文件和交易。突然，您被指控犯有违反法律的罪行，仅仅因为您是公司的负责人。这公平吗？菲律宾最高法院最近审理的一个案件，为公司高管的刑事责任划定了明确的界限，强调了“主动参与”的重要性。

本案的核心问题是：公司总裁是否仅仅因为其职位，就应对公司违反《总统令957号》（细分和公寓买家保护法令）的行为承担刑事责任？最高法院的判决，对所有在菲律宾经营的公司，特别是房地产开发公司，具有深远的意义。

菲律宾《总统令957号》及刑事责任

《总统令957号》旨在保护细分地块和公寓的买家，确保房地产交易的透明度和公平性。该法令第17条规定，所有关于细分地块和公寓单元的销售或转让合同，无论是否全额支付购买价款，都应由卖方在房产所在省或市的土地注册处进行登记。

该法令第39条规定了违反该法令的处罚，并明确指出：“如果违规行为由公司、合伙企业、合作社或协会实施，则总裁、经理或行政人员，或负责企业管理的人员，应对违反本法令和/或据此颁布的规章承担刑事责任。”

关键在于，并非仅仅因为担任总裁或经理，就必须承担刑事责任。法律明确指出，是“负责企业管理的人员”才应承担责任。这意味着，必须证明该人员在违规行为中发挥了积极作用，或者有权阻止该行为的发生。

例如，如果一家公司未能获得销售许可证就出售细分地块，那么仅仅是公司总裁并不一定意味着他/她有罪。必须证明该总裁知情并主动参与了销售行为，或者有权阻止销售但未能这样做。

案例分析：Valenzona诉菲律宾

费利克斯·G·瓦伦佐纳（Felix G. Valenzona）是ALSGRO工业和开发公司（ALSGRO）的总裁。ALSGRO是一家房地产公司，负责开发和管理住宅社区。2003年，ALSGRO与里卡多·博特奥（Ricardo B. Porteo）签订了两份销售合同，涉及位于Bayfair of Margana Subdivision的两个地块。

博特奥支付了部分款项后，因业务困难无法继续支付，并要求退款。ALSGRO拒绝退款，博特奥随后发现ALSGRO并未在土地注册处登记这些合同。更糟糕的是，这些地块后来被卖给了其他人。

博特奥对瓦伦佐纳提起刑事诉讼，指控其违反《总统令957号》第17条，未能登记销售合同。

以下是案件的审理过程：

• 地区审判法院（RTC）： 认定瓦伦佐纳有罪，认为ALSGRO未能登记合同，而瓦伦佐纳作为总裁，应对此负责。
• 上诉法院（CA）： 维持了地区审判法院的判决。
• 最高法院： 驳回了上诉法院的判决，宣布瓦伦佐纳无罪。

最高法院认为，虽然ALSGRO确实违反了《总统令957号》，但并未充分证明瓦伦佐纳对此负有直接责任。最高法院强调，仅仅因为瓦伦佐纳是ALSGRO的总裁，并不意味着他必须承担刑事责任。必须证明他主动参与了未登记合同的行为，或者有权阻止该行为但未能这样做。

最高法院引用了以下关键论点：

• 瓦伦佐纳的证词表明，ALSGRO内部有专门的部门负责合同登记，而不是由总裁直接负责。
• 检方未能提供证据证明瓦伦佐纳主动参与了未登记合同的行为。
• “仅仅是董事会成员或总裁的身份本身并不意味着对被指控为犯罪的行为的了解、批准和参与。必须有积极参与的证据，而不仅仅是推定的参与。”

最高法院强调，即使违反《总统令957号》属于“禁止性违法行为”（mala prohibita），即无需证明犯罪意图，但仍需证明被告有意实施被禁止的行为，即未登记合同。在本案中，检方未能证明瓦伦佐纳有意未登记合同。

对企业和个人的实际影响

最高法院的判决明确了公司高管的刑事责任界限，强调了“主动参与”的重要性。这意味着，公司高管不能仅仅因为其职位，就应对公司违反法律的行为承担责任。必须证明他们主动参与了违规行为，或者有权阻止该行为但未能这样做。

关键教训：

• 公司应建立明确的内部程序，确保所有合同和交易都符合法律规定。
• 公司高管应了解其职责范围，并确保其行为符合法律规定。
• 公司应寻求法律顾问的建议，以确保其业务运营符合法律规定。

对于房地产开发公司而言，这意味着需要审查其内部流程，确保合同登记等关键环节得到妥善处理，并明确相关责任人的职责。对于公司总裁和其他高管而言，这意味着需要了解公司的运营情况，并主动采取措施防止违规行为的发生。

假设案例：

假设一家房地产公司的总裁签署了一份销售合同，但并未指示相关部门进行登记。如果该合同未被登记，该总裁是否应承担刑事责任？根据最高法院的判决，答案是不一定。如果该总裁能够证明其职责范围不包括合同登记，并且其不知情或未参与未登记行为，则不应承担刑事责任。

常见问题解答

问：什么是《总统令957号》？

答：《总统令957号》是菲律宾的细分和公寓买家保护法令，旨在规范房地产交易，保护买家的权益。

问：什么是“禁止性违法行为”（mala prohibita）？

答：“禁止性违法行为”是指违反特别法规定的行为，无需证明犯罪意图。但仍需证明被告有意实施被禁止的行为。

问：公司总裁是否应对公司所有违规行为承担刑事责任？

答：不一定。必须证明总裁主动参与了违规行为，或者有权阻止该行为但未能这样做。

问：如何证明公司总裁主动参与了违规行为？

答：可以提供证据证明总裁知情并指示或批准了违规行为，或者有权阻止该行为但未能这样做。

问：如果公司违反了《总统令957号》，买家应该怎么办？

答：买家可以向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起申诉，要求赔偿损失。

需要法律咨询？请联系ASG Law律师事务所，我们在马卡蒂和BGC均设有办公室，为您提供专业的法律服务。 Contact us or email nihao@asglawpartners.com to schedule a consultation.

强制交出产权证：菲律宾产权登记的关键

G.R. No. 250486, July 26, 2023

如果有人拒绝交出产权证，从而阻碍了你的产权登记，你该怎么办？菲律宾最高法院在Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc.一案中阐明了这一问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。本案不仅关系到法律条文，更关系到保护你的产权，确保你的投资安全。

法律背景：菲律宾的产权登记制度

菲律宾的产权登记制度基于托伦斯制度，旨在确保土地所有权的确定性和稳定性。总统令第1529号（“财产登记法令”）是该制度的基石，它规定了产权登记的程序和规则。本案的核心在于该法令的第107条和第108条，这两条规定了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出和修改问题。

产权登记法令关键条款

• 第107条：当需要根据非自愿文书签发新的产权证，或者由于持有人拒绝交出产权证而无法登记自愿文书时，利害关系方可以向法院提起诉讼，强制交出产权证。
• 第108条：在产权证登记后，除非经过法院的命令，否则不得对登记簿进行擦除、更改或修改。该条款适用于产权证上的权益终止、新权益产生、错误或遗漏等情况。

例如：假设你通过公开拍卖购买了一处房产，但原产权所有人拒绝交出产权证。在这种情况下，你可以依据第107条向法院提起诉讼，强制其交出产权证，以便你完成产权登记。

案件回顾：Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc.

本案涉及Tagumpay Realty Corporation（“Tagumpay Realty”）与Empire East Land Holdings, Inc.（“Empire East”）之间的产权纠纷。Tagumpay Realty在公开拍卖中购得Empire East名下的公寓单元，但在产权登记过程中，Empire East拒绝交出产权证，导致Tagumpay Realty无法完成产权登记。

案件经过

1. Tagumpay Realty在公开拍卖中购得Empire East名下的房产。
2. Empire East拒绝交出产权证。
3. Tagumpay Realty向地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求Empire East交出产权证。
4. RTC最初支持Tagumpay Realty的诉求，但随后撤销了判决，并要求进行调解。
5. RTC最终以Tagumpay Realty未在原始登记案件中提起诉讼为由，驳回了其诉讼请求。
6. Tagumpay Realty向高等法院（CA）提起上诉，但CA维持了RTC的判决。
7. Tagumpay Realty向最高法院提起上诉。

最高法院的判决

最高法院推翻了高等法院的判决，并裁定Tagumpay Realty的诉讼请求应依据第107条，而非第108条。法院认为，Tagumpay Realty的目的是强制Empire East交出产权证，以便完成产权登记，而非修改产权证上的任何内容。最高法院还指出，Empire East未在答辩中提出管辖权异议，因此视为放弃了该权利。

“Tagumpay Realty显然寻求Empire East交出产权证，以将其名下的房产进行登记，而不是仅仅修改或更改产权证上的任何微小细节。这需要适用总统令第1529号的第107条，而不是第108条。”

最高法院强调，地区审判法院有权审理涉及土地登记的案件，而本案的争议焦点在于诉讼的地点，而非法院的管辖权。由于Empire East未及时提出管辖权异议，因此法院有权审理此案。

实际意义：对产权所有人的影响

本案的判决对菲律宾的产权所有人具有重要的实际意义。它明确了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。此外，本案还强调了及时提出管辖权异议的重要性，以避免丧失相关权利。

关键教训

• 明确诉讼目的：在提起诉讼前，明确你的诉讼目的是强制交出产权证，还是修改产权证上的内容，以便选择正确的法律依据。
• 及时提出异议：如果在诉讼过程中存在管辖权问题，务必在答辩中及时提出异议，以避免丧失相关权利。
• 寻求法律帮助：在处理产权纠纷时，寻求专业的法律帮助，以便更好地保护你的权益。

常见问题解答

问：如果原产权所有人拒绝交出产权证，我该怎么办？

答：你可以依据总统令第1529号的第107条向法院提起诉讼，强制其交出产权证。

问：我应该在哪个法院提起诉讼？

答：通常情况下，你需要在原始登记案件的法院提起诉讼。但如果对方未及时提出管辖权异议，你也可以在其他法院提起诉讼。

问：我需要提供哪些证据来支持我的诉讼请求？

答：你需要提供证据证明你已经合法取得该房产的所有权，并且对方拒绝交出产权证。

问：如果法院判决对方交出产权证，但对方仍然拒绝执行，我该怎么办？

答：你可以向法院申请强制执行，法院可以采取强制措施，迫使对方交出产权证。

问：本案的判决对未来的产权登记有什么影响？

答：本案的判决明确了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。

想要了解更多关于菲律宾房地产交易和产权登记的信息吗？ 联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

律师失职的严重后果：菲律宾最高法院的警示

A.C. No. 11227 (Formerly CBD Case No. 16-5210), April 25, 2023

律师的职责不仅仅是提供法律服务，更重要的是对客户的忠诚和勤勉。如果律师未能履行这些职责，可能会面临严重的后果。菲律宾最高法院最近审理的梅赛德斯·V·昆卡诉阿尔伯特·维拉塞卡律师一案，就是一个典型的例子。该案强调了律师在处理客户事务时必须恪守职业道德和勤勉尽责的重要性。

本案的核心问题是律师是否违反了《职业责任准则》，以及律师的失职行为对客户造成了何种损害。法院最终判决律师阿尔伯特·维拉塞卡因严重违反职业道德而被取消律师资格，并责令其向客户梅赛德斯·V·昆卡返还604,000比索。

法律背景：律师的职业责任

在菲律宾，律师的职业行为受到《职业责任准则》（CPR）的严格规范。该准则旨在确保律师以最高的道德标准和专业水平服务于客户和社会。准则涵盖了律师的各种责任，包括对客户的忠诚、勤勉、保密和诚实。

以下是与本案相关的《职业责任准则》的一些关键条款：

• 第一条：律师应维护宪法，遵守国家法律，并促进对法律和法律程序的尊重。
• 第1.01条：律师不得从事非法、不诚实、不道德或欺骗性的行为。
• 第十五条：律师在与客户的所有交往和交易中，应遵守坦诚、公平和忠诚的原则。
• 第15.06条：律师不得声明或暗示其能够影响任何公职人员、法庭或立法机构。
• 第十六条：律师应以信托方式持有客户可能拥有的所有金钱和财产。
• 第16.01条：律师应核算为客户或从客户处收取或收到的所有金钱或财产。
• 第十七条：律师应对客户的事业保持忠诚，并应牢记客户对他的信任和信心。
• 第十八条：律师应以能力和勤勉的态度为客户服务。
• 第18.03条：律师不得忽视委托给他的法律事务，并且他与此相关的疏忽应使其承担责任。
• 第18.04条：律师应随时告知客户案件的进展情况，并应在合理的时间内回复客户对信息的请求。

这些条款明确规定了律师的义务，违反这些义务可能会导致纪律处分，包括暂停或取消律师资格。

案例：假设一位律师接受了一起房地产案件，但未能及时提交必要的文件，导致客户错失了购买房产的机会。这位律师可能违反了第18.03条，因为他忽视了委托给他的法律事务。

案件回顾：昆卡诉维拉塞卡律师

梅赛德斯·V·昆卡和她的丈夫内斯特·昆卡（已故）委托阿尔伯特·维拉塞卡律师处理他们的房地产抵押贷款问题。他们向维拉塞卡律师支付了律师费，并提供了所有必要的文件，以便他能够阻止拍卖并收回房产。然而，维拉塞卡律师未能及时采取行动，导致房产被拍卖。

尽管如此，昆卡夫妇仍然信任维拉塞卡律师，并继续向他支付费用，希望他能够提起诉讼。然而，维拉塞卡律师拖延了数年才提起诉讼，并且在诉讼过程中未能尽到勤勉的义务。最终，法院因维拉塞卡律师未能出庭而驳回了案件。更糟糕的是，维拉塞卡律师从未告知昆卡女士案件已被驳回，反而继续向她索要钱财。

以下是案件的主要时间线：

• 2001年12月12日：联合银行启动了对昆卡夫妇房产的额外司法止赎程序。
• 2002年12月20日：房产被拍卖。
• 2003年：昆卡夫妇聘请维拉塞卡律师，并支付了律师费。
• 2008年7月10日：维拉塞卡律师提起诉讼。
• 2013年5月21日：法院因维拉塞卡律师未能出庭而驳回案件。
• 2015年：昆卡女士发现案件已被驳回，并且维拉塞卡律师仍在向她索要钱财。

昆卡女士最终向菲律宾综合律师协会（IBP）投诉了维拉塞卡律师。IBP的调查委员会建议取消维拉塞卡律师的资格。IBP理事会采纳了调查委员会的建议，但修改了处罚，判处维拉塞卡律师暂停执业五年，并责令其向昆卡女士返还604,000比索。

最高法院最终审理了此案，并确认了维拉塞卡律师的违规行为。法院认为，维拉塞卡律师违反了《职业责任准则》的多项条款，包括未能以勤勉的态度为客户服务、未能告知客户案件的进展情况以及未能妥善处理客户的资金。

最高法院在判决中指出：

“维拉塞卡律师多次严重违规行为清楚地表明了他对法律和法律程序的极度不尊重，以及严重违反了他的客户对他的信任和信心，他处理她的案件，甚至委托给他的用于特定目的的资金。”

因此，最高法院判决取消维拉塞卡律师的资格，并责令其向昆卡女士返还604,000比索，并处以10,000比索的罚款。

实际影响：律师失职的教训

昆卡诉维拉塞卡律师一案对律师和客户都具有重要的实际意义。对于律师而言，该案提醒他们必须恪守职业道德，以勤勉和忠诚的态度为客户服务。对于客户而言，该案提醒他们要谨慎选择律师，并定期了解案件的进展情况。律师有义务及时更新客户案件的进展状况，并对客户的询问作出回应。

关键教训：

• 律师必须以勤勉和忠诚的态度为客户服务。
• 律师必须告知客户案件的进展情况。
• 律师必须妥善处理客户的资金。
• 客户应谨慎选择律师，并定期了解案件的进展情况。

案例：一位企业主聘请了一位律师来处理一起合同纠纷。律师最初表现得很积极，但后来开始拖延案件，并且很少回复企业主的电话和邮件。企业主最终发现律师从未采取任何实际行动来解决纠纷。在这种情况下，企业主应该立即终止与律师的合作关系，并寻求其他律师的帮助。

常见问题解答

律师失职的常见形式有哪些？

律师失职的常见形式包括：

• 未能及时提交文件
• 未能出庭
• 未能告知客户案件的进展情况
• 未能妥善处理客户的资金
• 未能提供胜任的法律服务

如果我怀疑我的律师失职，我该怎么办？

如果您怀疑您的律师失职，您应该：

• 收集所有相关的文件和信息
• 咨询其他律师
• 向菲律宾综合律师协会（IBP）投诉

我可以向失职的律师索赔吗？

是的，您可以向失职的律师索赔。您可以通过提起民事诉讼来寻求赔偿。

律师被取消资格后会发生什么？

律师被取消资格后，将不再被允许从事法律工作。他的名字将从律师名册中删除。

我如何选择一位好的律师？

在选择律师时，您应该考虑以下因素：

• 律师的经验和专业知识
• 律师的声誉
• 律师的费用
• 律师与您的沟通方式

如果律师向法官行贿会怎么样？

律师不得声明或暗示其能够影响任何公职人员、法庭或立法机构。律师向法官行贿属于严重的违规行为，会受到严厉的处罚。

律师可以收取不合理的费用吗？

律师收取的费用必须合理。不合理的费用可能构成违规行为。

律师可以不经客户同意就泄露客户的机密信息吗？

律师有义务对客户的机密信息保密。未经客户同意，律师不得泄露客户的机密信息。

律师可以同时代表利益冲突的双方吗？

律师不得同时代表利益冲突的双方。这可能会损害律师对客户的忠诚度。

如果律师违反了职业责任准则，会受到什么处罚？

律师违反职业责任准则可能会受到多种处罚，包括：

• 谴责
• 罚款
• 暂停执业
• 取消律师资格

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遗失或损毁的土地所有权证书如何补发：马尼拉地区法院的指导

G.R. Nos. 240892-94, April 12, 2023

土地所有权是您在菲律宾最重要的资产之一。如果您的土地所有权证书遗失或损毁，您可能会担心失去对土地的权利。最高法院在“菲律宾共和国诉小曼努埃尔·O·加列戈”一案中，就土地所有权证书的补发程序提供了重要的指导，明确了在何种情况下可以责令登记处补发遗失的产权，从而保障土地所有者的权益。

引言

想象一下，您购买了一块土地，并获得了土地所有权证书。多年以后，您需要使用该证书时，却发现它遗失了。您该怎么办？在菲律宾，土地所有权证书的补发是一个重要的法律程序，旨在恢复遗失或损毁的产权，确保土地所有者的权益不受损害。最高法院的这一判决，为解决此类问题提供了明确的法律依据。

本案的核心问题是：在原始土地所有权证书并未实际在马尼拉/纳沃塔斯登记处遗失的情况下，是否可以强制该登记处补发遗失或损毁的土地所有权证书？法院的判决对土地所有者具有重要的指导意义。

法律背景

土地所有权证书的补发是指将遗失或损毁的产权恢复到其原始形式和状态。菲律宾共和国第26号法案（RA 26）规定了土地所有权证书补发的特别程序。该法案旨在确保土地所有者在产权遗失或损毁后，能够恢复其合法的土地所有权。

根据RA 26第3条，土地所有权证书的补发可以依据以下来源，并按以下优先顺序进行：

• (a) 产权所有人的副本；
• (b) 共同所有人、抵押权人或承租人的产权副本；
• (c) 由登记处或合法保管人先前签发的产权证书的核证副本；
• (d) 登记处存档的转让契约或其他文件，其中包含财产描述，或其经过认证的副本，表明其原始文件已登记，并且据此签发了遗失或损毁的转让产权证书；
• (e) 登记处存档的文件，其中包含财产描述，该财产被抵押、租赁或设定负担，或该文件的经过认证的副本，表明其原始文件已登记；以及
• (f) 法院认为足以作为补发遗失或损毁的产权证书的任何其他文件。

RA 26第5条规定，基于所有权证书副本的补发申请，应由注册所有者、其受让人或对该财产拥有权益的任何人在适当的审判法院提出。该法律进一步规定：

“申请应附有必要的补发来源，以及注册所有者的宣誓书，其中除其他事项外，声明：

(1) 没有影响该财产的契约或其他文书已提交登记，或者，如果有任何契约，则说明其性质、提交日期以及当事人的姓名，以及该契约或文书的登记是否仍在进行中；

(2) 所有者的副本证书或共同所有者的副本证书格式正确，没有任何明显的故意更改或擦除；

(3) 产权证书不是关于其真实性或适当执行或签发的诉讼或调查、行政或司法的对象；

(4) 产权证书在遗失或损毁时完全有效；

(5) 产权证书由评估员办公室定期签发的税务申报单涵盖；以及

(6) 至少在提交补发申请前两年已全额支付房地产税。”

案件分析

本案中，小曼努埃尔·O·加列戈声称自己是位于马尼拉市波特雷罗村的三块土地的注册所有人，持有R-2648、R-2649和R-2647号转让产权证书。他将这些土地出售给了他的孩子们，但马尼拉登记处拒绝登记该出售，理由是其记录中不存在这些转让产权证书。

加列戈随后向法院申请司法补发产权证书。马尼拉地方法院最初裁定支持加列戈的申请，责令登记处补发产权证书。然而，马尼拉登记处提出异议，称其从未拥有这些产权证书的原始副本，并且这些证书实际上并未在其登记处遗失。

案件随后上诉至上诉法院，上诉法院维持了地方法院的判决。上诉法院认为，加列戈已经充分证明了他对土地的所有权，并且登记处未能证明这些产权证书从未在其 possession 中。

菲律宾共和国随后向最高法院提出上诉，声称马尼拉登记处不能被强制补发不在其记录中的产权证书。最高法院最终驳回了共和国的上诉，维持了上诉法院的判决。

最高法院的判决理由如下：

• 加列戈已经充分证明了他对土地的所有权，并提供了所有权证书副本、税务申报单和房地产税收据等证据。
• 马尼拉登记处未能证明这些产权证书从未在其 possession 中。
• 即使原始产权证书并未实际在马尼拉登记处遗失，该登记处仍有义务补发这些证书，因为这些土地位于马尼拉市，该登记处对该地区拥有管辖权。

最高法院强调，土地所有权证书的补发程序旨在保护土地所有者的权益，即使原始产权证书遗失或损毁，他们仍应有权恢复其合法的土地所有权。

“考虑到所有者的副本和附加副本应由所有者的副本或附加副本被毁坏或遗失的登记处签发，因此有理由认为，被毁坏或遗失的产权应由产权被毁坏或遗失的登记处补发。”

最高法院还指出，在本案中，似乎是马尼拉大都会第三区登记处遗失了R-2648、R-2649和R-2647号转让产权证书，因为这些产权证书是在1976年11月4日在卡洛坎市登记的。但是，由于马尼拉大都会第三区登记处已经不复存在，因此命令当前的卡洛坎市登记处补发这些遗失的产权证书是徒劳的。

实际意义

最高法院的这一判决对土地所有者具有重要的实际意义。它明确了即使原始土地所有权证书并未实际在登记处遗失，登记处仍有义务补发这些证书。这一判决有助于确保土地所有者的权益得到保护，并且他们有权恢复其合法的土地所有权。

关键教训：

• 土地所有者应妥善保管其土地所有权证书副本。
• 如果土地所有权证书遗失或损毁，土地所有者应立即向法院申请补发。
• 即使原始土地所有权证书并未实际在登记处遗失，登记处仍有义务补发这些证书。

示例：

如果张先生的土地所有权证书遗失了，他应该立即向法院申请补发。即使登记处声称其记录中没有张先生的土地所有权证书，张先生仍然有权要求登记处补发该证书，只要他能够提供充分的证据证明他对土地的所有权。

常见问题解答

1. 土地所有权证书遗失或损毁后，我应该怎么办？

您应该立即向法院申请补发。您需要提供充分的证据证明您对土地的所有权，例如所有权证书副本、税务申报单和房地产税收据。

2. 登记处声称其记录中没有我的土地所有权证书，我该怎么办？

即使登记处声称其记录中没有您的土地所有权证书，您仍然有权要求登记处补发该证书，只要您能够提供充分的证据证明您对土地的所有权。

3. 补发土地所有权证书需要多长时间？

补发土地所有权证书的时间因案件而异。但是，您应该预期该过程可能需要几个月甚至几年的时间。

4. 补发土地所有权证书的费用是多少？

补发土地所有权证书的费用因案件而异。您需要支付法院费用、律师费和登记费。

5. 我是否需要律师来补发土地所有权证书？

虽然您不需要律师来补发土地所有权证书，但强烈建议您聘请律师。律师可以帮助您准备必要的文件，并在法庭上代表您。

如果您需要关于土地所有权证书补发的法律帮助，请联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。

在菲律宾，即使是诚信的建筑商也可能因疏忽承担责任

STA. LUCIA REALTY AND DEVELOPMENT, INCORPORATED, PETITIONER, VS. EDSEL B. LUMAWAG, AFP RETIREMENT AND SEPARATION BENEFITS SYSTEM, AND LOURDES PEARCE, RESPONDENTS. [G.R. No. 222897, February 22, 2023 ]

土地纠纷可能导致复杂的法律诉讼，涉及多个当事方，包括土地所有者、建筑商和开发商。本案重点探讨了在菲律宾，当建筑商在不知情的情况下侵占他人土地时，各方的权利、义务和责任。该案例涉及诚信建筑商的权利、卖方的责任以及开发商的疏忽责任，为房地产交易和开发提供了重要的法律指导。

案件概述

本案涉及一块位于拉斯皮纳斯市的土地，Edsel B. Lumawag（Edsel）从AFP Retirement and Separation Benefits System（AFP Retirement System）购买了该土地。然而，Edsel 发现邻居 Lourdes Pearce（Lourdes）的房屋侵占了他的土地。Edsel 因此起诉 AFP Retirement System 和 Lourdes，要求交付土地所有权、移交占有权并赔偿损失。Lourdes 反过来对开发商 Sta. Lucia Realty and Development, Incorporated（Sta. Lucia Realty）提起第三方诉讼，声称是由于开发商的错误导致她错误地建造房屋。本案的核心问题是确定各方的责任，以及 Lourdes 作为诚信建筑商的权利。

相关法律原则

本案涉及以下重要的菲律宾法律原则：

• 菲律宾民法典第448条：该条款规定了土地所有者和诚信建筑商之间的权利。土地所有者可以选择保留建筑物并赔偿建筑商，或者要求建筑商购买土地。如果土地价值远高于建筑物，则建筑商应支付合理的租金。
• 菲律宾民法典第2176条：该条款规定了因过错或疏忽造成他人损害的责任。即使没有合同关系，行为人也应赔偿损失。
• 菲律宾民法典第1170条：该条款规定了因欺诈、疏忽或延迟履行义务而造成的损害赔偿责任。

重要法条：菲律宾民法典第448条 – “在他人土地上诚信建造、播种或种植的土地所有者，有权在支付第546条和第548条规定的赔偿后，将工程、播种或种植据为己有，或有义务要求建造或种植者支付土地价格，以及播种者支付适当的租金。但是，如果土地的价值远高于建筑物或树木，则不得强迫建造者或种植者购买土地。在这种情况下，如果土地所有者在适当赔偿后不选择占用建筑物或树木，则他应支付合理的租金。双方应就租赁条款达成协议，如果意见不一致，法院应确定租赁条款。”

例如，如果某人在不知情的情况下在邻居的土地上建造房屋，并且相信该土地属于自己，那么该建筑商就是诚信的建筑商。根据法律，土地所有者可以选择购买房屋或出售土地给建筑商。

案件分析

以下是案件的详细分析：

1. 背景：AFP Retirement System 将土地出售给 Edsel，但 Lourdes 的房屋侵占了该土地。
2. 诉讼：Edsel 起诉 AFP Retirement System 和 Lourdes，Lourdes 反诉 Sta. Lucia Realty。
3. HLURB 裁决：HLURB 裁定 AFP Retirement System 有义务交付土地所有权，并因土地面积减少而对 Edsel 负责。HLURB 还裁定 Lourdes 是诚信的建筑商，但由于疏忽而对 Edsel 负责，并裁定 Sta. Lucia Realty 对 Lourdes 的损失负责。
4. 总统府裁决：总统府维持了 HLURB 的裁决。
5. 上诉法院裁决：上诉法院维持了总统府的裁决，但修改了退还多付金额的利率。
6. 最高法院裁决：最高法院维持了上诉法院关于 AFP Retirement System 的责任的裁决，部分批准了 Sta. Lucia Realty 的上诉，并撤销了其对 Lourdes 的道德和惩罚性赔偿责任。最高法院还裁定 Lourdes 是诚信的建筑商，但由于疏忽而对 Edsel 负责。

重要引述：

• “不良行为并不简单地意味着错误的判断或疏忽。它意味着不诚实的目的或某些道德上的不正当行为以及有意识地做错事，通过某些动机或利益或恶意违反已知职责，这具有欺诈的性质。”
• “诚信在于建造者相信他所建造的土地是他的，并且他对他的所有权中的任何缺陷或瑕疵一无所知。”

实际意义

本案对房地产行业具有重要的实际意义：

• 卖方的责任：卖方有义务确保交付的土地符合合同约定，并保护买方的利益。
• 诚信建筑商的权利：即使是诚信的建筑商，如果因疏忽造成他人损害，也可能承担责任。
• 开发商的责任：开发商有义务确保土地测量和施工的准确性，并对因疏忽造成的损失负责。

重要经验

• 在建造房屋之前，务必更新土地测量报告并咨询开发商。
• 卖方应尽职调查，确保交付的土地符合合同约定。
• 开发商应采取措施，确保土地测量和施工的准确性，以避免纠纷。

常见问题解答

问：什么是诚信建筑商？

答：诚信建筑商是指相信自己有权建造房屋，并且不知道自己的所有权存在任何缺陷的人。

问：诚信建筑商有哪些权利？

答：根据菲律宾民法典第448条，诚信建筑商有权获得土地所有者的赔偿，或者要求土地所有者购买土地。

问：如果诚信建筑商因疏忽造成他人损害，是否需要承担责任？

答：是的，即使是诚信的建筑商，如果因疏忽造成他人损害，也可能需要承担责任。

问：开发商有哪些责任？

答：开发商有义务确保土地测量和施工的准确性，并对因疏忽造成的损失负责。

问：如何避免类似的土地纠纷？

答：在建造房屋之前，务必更新土地测量报告并咨询开发商。卖方应尽职调查，确保交付的土地符合合同约定。开发商应采取措施，确保土地测量和施工的准确性，以避免纠纷。

想要了解更多关于菲律宾房地产纠纷的法律建议？请访问ASG Law，我们位于马卡蒂和BGC的律师事务所随时为您提供帮助。 Contact us or email nihao@asglawpartners.com to schedule a consultation.