用益权人能否驱逐房产共同所有人？菲律宾最高法院的裁决

G.R. No. 266145, August 19, 2024

引言：想象一下，您与兄弟姐妹共同拥有一处房产，但您的母亲拥有该房产的终身用益权。现在，其中一位兄弟姐妹拒绝搬出，声称自己也是房产的所有者。谁有权决定房产的居住权？菲律宾最高法院最近审理的一个案件，为我们解答了这一复杂的家庭纠纷，并明确了用益权与共同所有权之间的界限。

本案的核心问题是：在用益权有效期间，用益权人是否有权驱逐房产的共同所有人？最高法院的裁决不仅影响了涉案家庭，也为菲律宾的房地产法提供了重要的指导。

法律背景：菲律宾用益权与共同所有权

在深入了解案件细节之前，我们需要理解菲律宾法律中用益权和共同所有权的概念。

用益权（Usufruct）：根据菲律宾民法第562条，用益权是指“享有他人财产的权利，但有义务保持其形式和实质，除非构成该权利的契约或法律另有规定。” 简单来说，用益权人有权使用和享受他人的财产，例如居住在房屋中或收取租金，但不能改变房产的性质或所有权。

用益权可以是终身的，也可以是临时的。它可以是有偿的，也可以是无偿的。用益权可以通过协议、遗嘱或法律设立。

共同所有权（Co-ownership）：当多人共同拥有一项财产时，就形成了共同所有权。每个共同所有人都有权分享财产的收益，并有义务承担财产的维护费用。共同所有人可以出售或转让其在财产中的份额，但不能损害其他共同所有人的权利。

关键法律条文：

• 菲律宾民法第562条：“用益权赋予用益权人享有他人财产的权利，但有义务保持其形式和实质，除非构成该权利的契约或法律另有规定。”

案例：假设A和B共同拥有一栋出租公寓。A将自己的份额用益权授予C。C现在有权收取A份额的租金，但A和B仍然是公寓的共同所有人。

案件回顾：Fernandez 家族的房产纠纷

本案涉及Fernandez家族位于马卡蒂市Dasmariñas Village的一处房产。Ma. Dulce C. Fernandez（以下简称Dulce）是该房产的用益权人，而她的儿子Enrique C. Fernandez（以下简称Enrique）是该房产的共同所有人之一。

案件经过：

1. 1993年，Dulce的丈夫Jose去世，他将自己在房产中的50%份额出售给包括Enrique在内的四个子女。
2. 1994年，Enrique请求Dulce允许他和他的家人住在该房产中，Dulce同意了。
3. 1999年，Enrique和其他兄弟姐妹签署了一份《用益权合同》，将该房产的终身用益权授予Dulce。
4. 2000年，Dulce将自己在房产中的剩余50%份额出售给四个子女，使他们每人拥有房产的25%份额。
5. 2000年，兄弟姐妹签署了一份《谅解备忘录》，确认Dulce对房产的完全控制和占有权。
6. 2018年，Dulce要求Enrique搬出该房产，但Enrique拒绝了。
7. Dulce以非法滞留为由向法院提起诉讼，要求Enrique及其家人搬出该房产。

法院判决：

• 基层法院：判决Enrique及其家人搬出该房产，并支付律师费。
• 地区法院：维持原判，并裁定Enrique应支付自2018年5月21日起每月325,000比索的合理租金。
• 上诉法院：推翻了基层法院和地区法院的判决，认为Dulce未能证明Enrique最初是经其允许才进入该房产的。
• 最高法院：推翻上诉法院的判决，恢复地区法院的判决，但略作修改。

最高法院的理由：

最高法院认为，Enrique和其他兄弟姐妹通过《用益权合同》和《谅解备忘录》将房产的完全占有权和使用权授予了Dulce。Enrique作为共同所有人，放弃了对房产的占有权，并将该权利授予Dulce。因此，Enrique及其家人对房产的持续居住被视为经Dulce允许。当Dulce要求他们搬出时，这种允许被撤销，他们的占有变成了非法滞留。

关键引言：

• “用益权赋予用益权人享有他人财产的权利，但有义务保持其形式和实质，除非构成该权利的契约或法律另有规定。”
• “当Dulce通过她的代理律师要求他们于2018年5月21日搬出该房产时，这种容忍被视为终止。从那时起，他们对该房产的占有变得非法，因此，当Dulce于2018年10月22日对Enrique提起非法滞留诉讼时，她是在根据她作为该房产用益权人的专属占有权行事。”

实际意义：保护用益权人的权利

最高法院的裁决强调了用益权的重要性，并确保用益权人的权利得到保护。即使房产的共同所有人也居住在该房产中，用益权人仍然有权决定谁可以居住在该房产中。

对企业、房产所有者或个人的实际建议：

• 明确用益权条款：在设立用益权时，务必在合同中明确规定用益权人的权利和义务，以及房产所有人的权利和义务。
• 尊重用益权人的权利：房产所有人应尊重用益权人的权利，不得干涉其对房产的使用和享受。
• 寻求法律咨询：在涉及用益权和共同所有权的纠纷中，应寻求法律咨询，以确保自己的权利得到保护。

关键教训：

• 用益权赋予用益权人对房产的占有权和使用权。
• 房产的共同所有人不能侵犯用益权人的权利。
• 在用益权有效期间，用益权人有权决定谁可以居住在该房产中。

常见问题解答

问：什么是用益权？

答：用益权是指享有他人财产的权利，但有义务保持其形式和实质，除非构成该权利的契约或法律另有规定。用益权人有权使用和享受他人的财产，但不能改变房产的性质或所有权。

问：什么是共同所有权？

答：当多人共同拥有一项财产时，就形成了共同所有权。每个共同所有人都有权分享财产的收益，并有义务承担财产的维护费用。

问：用益权人可以驱逐房产的共同所有人吗？

答：是的，如果用益权合同赋予用益权人对房产的完全占有权和使用权，那么用益权人有权驱逐房产的共同所有人。

问：如何设立用益权？

答：用益权可以通过协议、遗嘱或法律设立。务必在合同中明确规定用益权人的权利和义务，以及房产所有人的权利和义务。

问：如果我与他人共同拥有一处房产，但我想将我的份额用益权授予我的母亲，我需要做什么？

答：您需要与其他共同所有人协商，并签署一份用益权合同，明确规定您的母亲对您份额的用益权，以及其他共同所有人的权利和义务。

问：如果我与兄弟姐妹共同拥有一处房产，我的母亲拥有该房产的终身用益权，我可以住在该房产里吗？

答：这取决于用益权合同的条款。如果合同赋予您的母亲对房产的完全占有权和使用权，那么您需要获得她的允许才能居住在该房产中。

问：如果我的兄弟姐妹拒绝尊重我母亲的用益权，我该怎么办？

答：您可以寻求法律咨询，并向法院提起诉讼，要求您的兄弟姐妹尊重您母亲的用益权。

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未能履行公证取消程序会导致合同有效

G.R. No. 237934, June 10, 2024

想象一下，您正在购买梦想中的房产，并按时支付分期付款。突然，由于您无法控制的情况，您错过了几次付款。卖方声称您的合同已取消，而您将失去所有已付款项。这就是菲律宾的马塞达法案旨在防止的情况。最高法院在 State Investment Trust, Inc. v. Carlos Baculo and the Heirs of His Deceased Spouse Victoria Baculo 案件中强调，即使合同允许单方面取消，卖方也必须严格遵守马塞达法案规定的程序，尤其是公证取消通知的要求。

法律背景

共和国法案第 6552 号，也称为《房地产分期付款买家保护法》，俗称“马塞达法案”，旨在保护通过分期付款购买房地产的买家，使其免受苛刻和压迫性条件的影响。该法案规定了买方和卖方的权利和补救措施，并保护他们免受片面和有害的合同条款的侵害。该法律承认，在所有类型的房地产（工业、商业、住宅）的有条件销售中，卖方有权在买方未支付分期付款时取消合同，这只是阻止卖方转让所有权的义务获得约束力的事件。

本案中，争议的焦点是马塞达法案的第 4 条，该条适用于已支付少于两年分期付款的情况。该条规定：

第 4 条。如果已支付少于两年的分期付款，卖方应给予买方自分期付款到期之日起不少于六十天的宽限期。

如果买方在宽限期届满时未能支付到期的分期付款，卖方可在买方收到公证行为发出的取消通知或合同解除要求后三十天取消合同。（重点补充）

这意味着，在卖方实际取消合同之前，必须满足以下条件：

• 卖方应给予买方自到期之日起 60 天的宽限期。
• 如果买方在宽限期届满时未能支付到期的分期付款，卖方必须向买方发出公证行为发出的取消通知/合同解除要求。
• 卖方只能在买方收到公证行为发出的取消通知/合同解除要求后 30 天实际取消合同。

案件分析

本案涉及国家投资信托公司 (SITI) 与 Carlos Baculo 及其已故配偶 Victoria Baculo 之间的两份销售合同。Baculo 夫妇未能按时支付分期付款，SITI 声称已取消合同。然而，最高法院发现 SITI 未能遵守马塞达法案第 4 条规定的程序，因此取消无效。

以下是案件中的关键事件：

• 1997 年 3 月 25 日，SITI 与 Baculo 夫妇签订了两份销售合同，出售位于奎松市 Batasan Hills 的两块土地。
• Baculo 夫妇仅支付了首付款和每个标的房产的八个月分期付款。
• 由于业务困难，Baculo 夫妇要求 SITI 允许他们仅支付利息，直到他们的业务有所改善。SITI 在某些条件下批准了该请求，并将分期付款期限延长至 2003 年 6 月 25 日。
• 在支付了三个月的分期付款后，Baculo 夫妇再次违约，这促使 SITI 发出催款函，要求遵守重组后的付款时间表。
• Baculo 夫妇要求暂停付款，直到再转让案件解决。SITI 同意了该请求，并因此暂停了从 1998 年 10 月起的分期付款，直到再转让案件最终解决，条件是案件一旦对 SITI 有利，暂停将自动解除，并立即恢复付款。
• 2005 年 11 月 16 日，SITI 发函给 Baculo 夫妇，取消了所有为他们提供的优惠，并要求在收到信函后五天内全额支付余额；否则，由于他们的违规行为，两份销售合同将被视为已解除/取消，在这种情况下，该信函应被视为此类解除/取消的通知，并进一步要求 Baculo 夫妇腾出并交出对标的房产的和平占有权。
• Baculo 夫妇没有听从 SITI 的要求；因此，SITI 不得不在奎松市大都会审判法院第 34 分院 (MeTC) 对他们提起驱逐诉讼。

最高法院指出，SITI 未能给予 Baculo 夫妇 60 天的宽限期，也未能通过公证行为发出取消通知。法院援引了 Orbe v. Filinvest Land, Inc. 案，强调了适当的公证行为——在公证人面前进行的确认，根据修订后的证据规则第 132 条第 19 款——将私人文件转换为公共文件，更重要的是，使已完成合同的卖方能够行使其单方面取消的法定权利。信函中并没有公证人的证明。

正如最高法院所说，“取消合同可以在法庭外进行，或者无需司法声明，正如第 5 段所规定的那样，但取消仍然必须符合共和国法案第 6552 号的第 4 条，该条要求公证取消行为。”

实际意义

本案强调了房地产卖方必须严格遵守马塞达法案规定的程序才能有效取消销售合同。未能这样做可能会导致取消无效，并使卖方面临法律责任。对于买家而言，了解自己的权利并确保卖方遵守法律至关重要。

关键教训：

• 卖方必须给予买方 60 天的宽限期才能支付逾期分期付款。
• 卖方必须通过公证行为发出取消通知。
• 卖方只能在买方收到公证取消通知后 30 天取消合同。

假设案例：

假设 Maria 通过分期付款从一家房地产公司购买了一套公寓。在支付了一年多的分期付款后，她失去了工作，无法支付接下来的三个月的分期付款。房地产公司向她发送了一封信，声明她的合同已取消，并且她将失去所有已付款项。Maria 咨询了一位律师，律师告诉她，房地产公司未遵守马塞达法案的要求，因为他们没有给予她 60 天的宽限期，也没有通过公证行为发出取消通知。因此，取消无效，Maria 仍然有权购买该公寓。

常见问题

马塞达法案适用于哪些类型的房地产交易？

马塞达法案适用于所有类型的房地产（工业、商业、住宅）的有条件销售。

如果我已经支付了超过两年的分期付款，我的权利是什么？

如果您已经支付了超过两年的分期付款，您有权获得额外的保护，包括宽限期和现金返还价值。

如果卖方未能遵守马塞达法案的要求，我该怎么办？

如果您认为卖方未能遵守马塞达法案的要求，您应该咨询律师以了解您的权利和补救措施。

公证取消通知中应包含哪些内容？

公证取消通知应明确说明取消合同的原因，并告知买方其权利和补救措施。

我可以放弃马塞达法案下的权利吗？

任何放弃马塞达法案下权利的协议均无效。

如果您需要有关菲律宾房地产法或马塞达法案的法律帮助，请随时联系 ASG Law。我们经验丰富的律师团队可以为您提供您需要的指导和代理。

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在菲律宾，先占优势胜于所有权？非法侵入案件的关键教训

G.R. No. 262034, May 22, 2024

在菲律宾，土地纠纷错综复杂，经常引发关于所有权和占有权的激烈辩论。最近的最高法院案件 *Magsi v. Heirs of Lopez* 突显了在非法侵入诉讼中先占优势的重要性，即使另一方拥有土地所有权证书。该案件阐明了菲律宾法律中占有权的概念，以及如何通过武力驱逐占有人可能导致法律后果，无论所有权如何。

本案的核心问题是，即使土地已被他人合法拥有，是否可以强行驱逐在土地上居住的人？最高法院的裁决强调，在非法侵入案件中，关键在于确定谁先实际占有该财产，而不是谁拥有所有权。这一原则对于理解菲律宾土地纠纷以及如何最好地保护您的权利至关重要。

法律背景：菲律宾的非法侵入

在菲律宾，非法侵入是指未经授权进入或占有他人土地的行为。《菲律宾民事诉讼规则》第70条第1款规定了提起非法侵入诉讼的条件：

第1条。*谁可以提起诉讼，以及何时提起诉讼*。—在遵守下一节规定的前提下，任何人因武力、恐吓、威胁、策略或秘密而被剥夺任何土地或建筑物的占有权，或者出租人、卖方、买方或其他人，根据任何明示或暗示的合同，或上述出租人、卖方、买方或任何其他人的合法代表或受让人，在其持有占有权的权利到期或终止后，其占有权被非法扣留，可以在此类非法剥夺或扣留占有权后的一（1）年内的任何时间，在适当的市法院对非法扣留或剥夺占有权的人或人员，或根据他们主张的任何人或人员提起诉讼，以恢复此类占有权，以及损害赔偿和费用。

简单来说，要成功提起非法侵入诉讼，原告必须证明：

• 原告事先实际占有该财产。
• 原告因武力、恐吓、威胁、策略或秘密而被剥夺占有权。
• 诉讼是在所有者或合法占有人得知其财产被剥夺实际占有权后一年内提起的。

关键在于“事先实际占有”的概念。这并不一定意味着所有权，而是指在被告进入之前，原告已经对该财产进行了实际控制和居住。例如，如果某人在一块土地上建造房屋并居住多年，即使他们没有所有权证书，他们也可能被视为对该土地具有事先实际占有权。

案件分解：Magsi v. Heirs of Lopez

*Magsi v. Heirs of Lopez* 案涉及 Mercuria Magsi（以下简称“Magsi”）和 Ignacio Lopez, Jr. 的继承人（以下简称“Lopez 继承人”）之间的土地纠纷。Magsi 声称自 1981 年以来一直占有并居住在巴吉奥市 Engineers’ Hill 的 Lot No. 50 上。她声称，在等待根据共和国法令第 1361 号（经共和国法令第 5941 号修正）颁发所有权证书期间，她一直在占有该土地。

另一方面，Lopez 继承人声称拥有 Lot No. 49 的所有权证书，并声称 Magsi 非法侵占了他们的土地。他们辩称，Magsi 偷偷地在他们的土地上建造了一个棚屋，并将其出租给租户，没有获得任何建筑许可证。

案件经过了以下程序：

1. Magsi 在巴吉奥市市法院（MTCC）提起针对 Lopez 继承人的非法侵入和损害赔偿诉讼。
2. MTCC 判决 Magsi 胜诉，命令 Lopez 继承人交出该财产的占有权。
3. Lopez 继承人向巴吉奥市地区法院（RTC）提出上诉，但 RTC 维持了 MTCC 的判决。
4. Lopez 继承人向菲律宾上诉法院（CA）提出上诉，CA 撤销了下级法院的判决，驳回了 Magsi 的非法侵入诉讼。
5. Magsi 向最高法院提出上诉。

最高法院推翻了上诉法院的判决，并恢复了 MTCC 的原始判决，理由是 Magsi 已经证明了她对该财产的事先实际占有权。法院强调，即使 Lopez 继承人拥有 Lot No. 49 的所有权证书，他们也不能强行驱逐 Magsi，因为 Magsi 已经对该财产进行了长期的实际占有。

最高法院引用了以下关键理由：

“必须强调的是，在非法侵入诉讼中，唯一的问题是实际财产的事先物质占有（事实上的占有），而不是所有权（法律上的占有）。”

法院进一步指出：

“无论财产所有权的实际状况如何，占有人都不能被武力、暴力或恐怖驱逐，即使是所有者也不能。”

这一裁决强调了在菲律宾土地纠纷中事先实际占有权的重要性。即使有人拥有土地的所有权证书，他们也不能强行驱逐已经对该土地进行实际占有的人。相反，他们必须通过适当的法律程序来收回他们的土地。

实际意义：这对您意味着什么？

*Magsi v. Heirs of Lopez* 案对菲律宾的土地所有者和占有人具有重要的实际意义。它阐明了以下关键原则：

• 事先实际占有是在非法侵入诉讼中的关键因素。
• 即使拥有所有权证书，也不能强行驱逐已经对土地进行实际占有的人。
• 必须通过适当的法律程序来收回土地。

对于土地所有者来说，这意味着仅仅拥有所有权证书并不足以保证您有权占有该土地。如果您想收回被他人占有的土地，您必须通过法律途径，例如提起驱逐诉讼或所有权恢复诉讼。

对于土地占有人来说，这意味着如果您已经对一块土地进行了实际占有，即使您没有所有权证书，您也有权受到保护，免受强行驱逐。如果您面临被驱逐的威胁，您应该寻求法律建议，以了解您的权利和可用的补救措施。

关键教训

• **保护您的占有权：** 如果您占有一块土地，请采取措施保护您的占有权，例如建造房屋、种植作物或支付财产税。
• **了解您的权利：** 熟悉菲律宾土地法，了解您的权利和义务。
• **寻求法律建议：** 如果您面临土地纠纷，请咨询律师，以获得有关您的权利和最佳行动方案的建议。

常见问题解答

什么是非法侵入？

非法侵入是指未经授权进入或占有他人土地的行为。

在非法侵入诉讼中，谁有权占有该土地？

在非法侵入诉讼中，拥有对该土地的事先实际占有权的人有权占有该土地。

如果我拥有土地的所有权证书，我可以强行驱逐占有人吗？

不可以。即使您拥有土地的所有权证书，您也不能强行驱逐已经对该土地进行实际占有的人。您必须通过适当的法律程序来收回您的土地。

我应该如何保护我的占有权？

您可以通过采取措施保护您的占有权，例如建造房屋、种植作物或支付财产税。

如果我面临土地纠纷，我应该怎么做？

如果您面临土地纠纷，您应该咨询律师，以获得有关您的权利和最佳行动方案的建议。

如果我没有土地的所有权证书，我还能主张对土地的权利吗？

可以。即使您没有土地的所有权证书，如果您已经对该土地进行了实际占有，您仍然可以主张对该土地的权利。在这种情况下，您需要证明您已经对该土地进行了长期的实际占有，并且您已经采取措施保护您的占有权。

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最高法院澄清：土地征用案件中，公正补偿金的支付不再需要事先经过审计署批准

G.R. No. 226138, February 27, 2024

想象一下，政府为了修建一条重要的国家公路，征用了您的土地。您理应获得“公正补偿”，但多年过去了，您仍然没有拿到这笔钱。更糟糕的是，您被告知需要经过层层审批，才能最终拿到这笔钱。这种令人沮丧的情况，在菲律宾的土地征用案件中并不少见。最高法院最近的判决，有望改变这一现状，简化公正补偿金的支付流程。

本案涉及菲律宾共和国公共工程和公路部（DPWH）与 Espina & Madarang, Co. 和 Makar Agricultural Corp. 之间的土地征用纠纷。核心问题是，在法院已经做出最终判决的情况下，土地所有者是否还需要向审计署（COA）提出索赔，才能获得公正补偿金。

菲律宾土地征用的法律背景

菲律宾宪法第三条第九款规定：“不得为公共用途征用私有财产，除非支付公正补偿。” 这一条款赋予了政府征用私有财产的权力，但同时也保障了私有财产所有者获得公正补偿的权利。

“公正补偿”不仅仅是指土地的市场价值，还包括及时支付。最高法院在过往的案例中强调，如果不能及时支付，就不能被认为是“公正”的补偿。这意味着，土地所有者不应该因为等待付款而遭受损失。

菲律宾共和国第8974号法案以及民事诉讼规则第67条第4款规定，公正补偿的价值应按照征用之日或提起诉讼之日（以较早者为准）确定。此外，根据民法典第2209条，如果政府延迟支付，还应支付利息，以弥补土地所有者的损失。

审计署（COA）作为独立的宪法机构，负责审计政府的收入、支出和财产。总统令第1445号第26条规定，审计署有权审查和结算政府的债务和索赔。然而，审计署的权力并非绝对的，它不能推翻法院已经做出的最终判决。

案件回顾：Espina & Madarang, Co. 和 Makar Agricultural Corp. 土地征用案

以下是该案件的详细经过：

• 1949年，Espina姐妹继承了涉案土地的所有权。
• 1958年，该土地被出售给Makar Agricultural Corp。
• 后来，Makar将部分土地出售给Espina & Madarang, Co.。
• 政府为了修建Cotabato-Kiamba-General Santos-Koronadal国家公路，征用了该土地。
• 土地所有者与公共工程和公路部就公正补偿金的数额产生争议。
• 案件经过多次上诉，最终最高法院确认了土地所有者对该土地的所有权以及获得公正补偿的权利。
• 然而，公共工程和公路部要求土地所有者首先向审计署提出索赔，才能获得付款。

土地所有者认为，既然法院已经做出了最终判决，他们就不应该再向审计署提出索赔。他们认为，审计署无权审查法院的判决，而且要求他们再次提出索赔，只会进一步拖延付款。

最高法院最终支持了土地所有者的观点。法院认为，审计署的权力仅限于审计，而无权推翻法院的判决。法院还指出，土地所有者已经等待了太长时间，不应该再因为繁琐的程序而遭受损失。

“本委员会必须尊重法院对公正补偿合理性的最终决定，并与公正补偿必须及时全额支付的理念相一致。”

“审计署对已经由法院或其他裁决机构的最终判决确认的货币索赔的审计审查权必然是有限的。”

本案的实际意义

最高法院的这一判决，对于菲律宾的土地征用案件具有重要的实际意义。它明确了，在法院已经做出最终判决的情况下，土地所有者不再需要向审计署提出索赔，可以直接要求政府支付公正补偿金。这将大大简化支付流程，加快付款速度，保障土地所有者的合法权益。

最高法院的判决还强调了政府及时支付公正补偿金的义务。政府不能以资金不足或其他理由拖延付款，否则将承担相应的法律责任。这对于规范政府的征地行为，保护私有财产具有重要意义。

重要经验教训

• 法院做出最终判决后，不再需要审计署的事先批准即可支付公正补偿金。
• 政府有义务及时支付公正补偿金。
• 土地所有者有权获得因延迟付款而产生的利息。

常见问题解答

1. 什么是“公正补偿”？

“公正补偿”是指政府征用私有财产时，必须向所有者支付的合理赔偿。它不仅包括土地的市场价值，还包括因征用造成的其他损失，以及及时支付。

2. 如果政府延迟支付公正补偿金，我该怎么办？

您可以向法院提起诉讼，要求政府支付公正补偿金以及因延迟付款而产生的利息。

3. 我是否需要向审计署提出索赔，才能获得公正补偿金？

根据最高法院最新的判决，如果法院已经做出了最终判决，您就不再需要向审计署提出索赔。

4. 如果我对公正补偿金的数额不满意，我该怎么办？

您可以向法院提起诉讼，要求重新评估公正补偿金的数额。

5. 政府可以以任何理由征用我的土地吗？

政府只能为了公共用途征用私有财产，并且必须支付公正补偿金。

6. 如何确定“征用日期”以计算利息？

由于无法从现有记录中确定征用标的财产的实际日期，本法院认为将计算法定利息的起算日期设定为2007年6月30日是公平和公正的。从记录中可以看出，建议的218,839,455.00菲律宾比索的估值代表了标的财产截至2007年6月30日的市场价值。

如果您需要有关土地征用或公正补偿金的法律咨询，请随时与ASG Law联系。我们的律师团队将竭诚为您提供专业的法律服务。

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菲律宾司法止赎：判决必须明确金额和期限

G.R. No. 217860, January 29, 2024

在菲律宾，司法止赎案件中，法院的判决至关重要。最高法院最近的一项裁决强调了止赎判决中明确规定债务总额（包括利息和费用）以及债务人偿还期限的重要性。如果判决遗漏了这些关键要素，则该判决不完整，无法执行。这项裁决对贷款人、借款人以及涉及房地产交易的各方都具有重要意义。

法律背景

根据菲律宾《民事诉讼规则》第68条第2款，止赎判决必须包含以下内容：

第2条。止赎判决的支付或出售。如果在该诉讼审判中，法院应查明申诉中陈述的事实是真实的，则应确定原告因抵押债务或义务而应得的金额，包括经法院批准的利息和其他费用以及成本，并应就如此确定的金额作出判决，并命令在判决生效之日起不少于九十（90）天或不超过一百二十（120）天的时间内将该金额支付给法院或判决债权人，并且在默认情况下，应以公开拍卖的方式出售该财产以满足判决。（重点补充）

这意味着法院不仅要宣布止赎，还要明确指出债务人必须在90到120天内偿还的具体金额。这一规定旨在保护债务人的权益，确保他们有明确的机会赎回房产。

例如，如果一个人因未偿还贷款而面临房屋止赎，法院必须在判决中明确指出未偿还的本金、累计利息、律师费以及其他相关费用。此外，法院必须给予借款人90到120天的时间来偿还这笔款项。如果借款人在规定的期限内偿还了全部金额，则止赎程序将被取消。

案件分析

本案涉及 Lontoc 夫妇（贷款人）和 Tiglao 夫妇（借款人）之间的争议。最初，Tiglao 夫妇提起诉讼，要求宣告房屋买卖无效，声称该交易实际上是一项抵押贷款。法院同意了他们的说法，并允许 Tiglao 夫妇在三个月内以30万菲律宾比索的价格赎回房产。

由于 Tiglao 夫妇未能按时偿还，Lontoc 夫妇提起了止赎诉讼。地区审判法院（RTC）于2011年2月17日作出判决，宣布该房产被止赎，并命令 Tiglao 夫妇支付律师费6万菲律宾比索。然而，判决中并未提及 Tiglao 夫妇必须偿还的总金额以及偿还期限。

Tiglao 夫妇随后提出了一项执行动议，要求法院明确他们需要支付的金额和期限。RTC批准了该动议，并发布了一项执行令，允许 Tiglao 夫妇在120天内支付36万菲律宾比索。Lontoc 夫妇对此提出异议，声称 Tiglao 夫妇已经失去了赎回房产的权利。

此案最终上诉至最高法院。最高法院裁定，RTC最初的止赎判决不完整，因为它没有明确规定债务总额和偿还期限。法院强调，根据《民事诉讼规则》第68条第2款，止赎判决必须包含这些要素。最高法院还指出，Tiglao 夫妇支付的36万菲律宾比索无效，因为他们作为败诉方，无权启动判决的执行。

最高法院的裁决引用了以下重要原则：

• 止赎判决必须明确规定债务总额和偿还期限。
• 如果判决不完整，则无法执行。
• 败诉方无权启动判决的执行。

法院进一步解释说：

很明显，第68条规则的第2和第3节的措辞很明确。遵循指示不会有错，即只有在判决债务人未能在判决中规定的期限内支付抵押债务和其他费用之后，才能进行公开拍卖出售。反过来，只有在判决止赎中规定的期限已过而未按照第68条规则第2节的规定支付其中指示的金额后，才能认为判决债务人违约。

最高法院最终修改了RTC的判决，命令 Tiglao 夫妇支付30万菲律宾比索的本金，以及自2011年2月17日判决生效之日起至全额支付之日止，按每年6%的法定利率计算的利息。法院还给予 Tiglao 夫妇自判决生效之日起90天的时间来偿还这笔款项。

实际影响

这项裁决对菲律宾的止赎程序具有重要意义。它明确了法院在止赎案件中的职责，并强调了保护债务人权益的重要性。以下是一些关键的实际影响：

• 对于贷款人：贷款人必须确保止赎判决中明确规定债务总额和偿还期限。如果判决不完整，则可能无法执行，导致时间和金钱的损失。
• 对于借款人：借款人应仔细审查止赎判决，确保其中包含所有必要的要素。如果判决不完整，他们可以向法院提出动议，要求修改判决。
• 对于法院：法院必须严格遵守《民事诉讼规则》第68条第2款的规定，确保止赎判决中包含所有必要的要素。

关键教训

• 止赎判决必须明确规定债务总额和偿还期限。
• 如果判决不完整，则无法执行。
• 败诉方无权启动判决的执行。
• 借款人有权在止赎判决生效后90到120天内赎回房产。

常见问题解答

问：什么是司法止赎？

答：司法止赎是指通过法院程序进行的止赎。贷款人提起诉讼，要求法院允许其出售抵押房产以偿还债务。

问：什么是赎回权？

答：赎回权是指借款人在止赎出售后赎回房产的权利。在菲律宾，如果抵押权人不是银行或金融机构，则不存在赎回权，只有衡平法上的赎回权，即在止赎出售确认之前赎回的权利。

问：止赎判决中必须包含哪些要素？

答：止赎判决必须明确规定债务总额（包括本金、利息、律师费和其他费用）以及借款人偿还债务的期限。

问：如果止赎判决不完整，该怎么办？

答：如果止赎判决不完整，借款人可以向法院提出动议，要求修改判决。

问：败诉方可以启动判决的执行吗？

答：不可以，只有胜诉方有权启动判决的执行。

问：如果我在止赎案件中需要法律帮助，该怎么办？

答：您应该咨询有经验的律师，他们可以帮助您了解您的权利，并代表您在法庭上进行辩护。

如果您在菲律宾面临止赎问题，请立即寻求法律帮助。我们ASG Law随时准备为您提供支持。

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菲律宾最高法院裁定：即使未登记所有权人，只要有合法权益，亦可赎回因税务滞纳而拍卖的土地

G.R. No. 253355, November 08, 2023

土地赎回权是菲律宾法律体系中一项重要的保护措施，旨在确保因税务滞纳而被拍卖的土地所有者有机会重新获得其财产。然而，在实际操作中，赎回权的行使常常会遇到各种复杂的情况。例如，如果土地的所有权尚未正式登记在赎回人名下，他们是否还有权行使赎回权？最近，菲律宾最高法院审理了一起关于此问题的案件，并作出了重要的裁决。

本案的核心问题是，未登记的所有权人，即尚未完成土地所有权转移登记的购买者，是否有权赎回因前所有者税务滞纳而被拍卖的土地。最高法院的裁决对土地所有者、潜在买家以及地方政府的税务管理都具有深远的意义。本篇文章将深入分析该案件，并探讨其对菲律宾房地产交易和税务管理的影响。

法律背景

在菲律宾，地方政府有权对拖欠房地产税的房产进行拍卖。拍卖后，原所有者或任何对该房产具有合法权益的人，在一定期限内有权赎回该房产。这项权利受到《1991年地方政府法典》（Republic Act No. 7160）第261条的保护。该条款规定：

“SECTION 261. Redemption of Property Sold. — Within one (1) year from the date of sale, the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein, or his representative, shall have the right to redeem the property upon payment to the local treasurer of the amount of the delinquent tax, including the interest due thereon, and the expenses of sale from the date of delinquency to the date of sale, plus interest of not more than two percent (2%) per month on the purchase price from the date of sale to the date of redemption. Such payment shall invalidate the certificate of sale issued to the purchaser and the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein shall be entitled to a certificate of redemption which shall be issued by the local treasurer or his deputy.”

该法条明确指出，除了“拖欠房地产的业主”之外，“对该房产具有合法权益的人”也有权赎回。但是，什么是“合法权益”？在没有所有权证书的情况下，如何证明这种权益？这些问题是本案的核心。

例如，假设张先生购买了一块土地，但尚未完成所有权转移登记。由于前所有者李先生拖欠房地产税，该土地被拍卖。根据上述法律，即使张先生尚未正式登记为所有者，他仍然有权赎回该土地，只要他能证明自己对该土地具有“合法权益”。

案件回顾

本案涉及 Davidson Go（以下简称“Go”）与 Henry 和 Janet Ko 夫妇（以下简称“Ko 夫妇”）之间关于一块土地的争议。Go 通过奎松市市政府（以下简称“市政府”）举行的税务滞纳拍卖会购买了该土地。Ko 夫妇声称他们是该土地的实际所有者，并已在该土地上居住了多年。他们辩称，他们有权赎回该土地。

• 2011年4月7日，Go在市政府组织的税务滞纳拍卖会上购得争议土地。
• 2014年5月21日，Go向奎松市地方法院提起诉讼，要求将土地所有权登记到自己名下。
• Ko夫妇提出反对，声称他们才是土地的实际所有者，并已于1996年购买。
• Ko夫妇出示了一份未注明日期的绝对销售契约，证明他们从 Lexus Development, Inc.（以下简称“Lexus”）购买了该土地。
• Ko夫妇还出示了2012年3月29日的官方收据，证明他们已支付了348,335.92比索的赎回金。

地方法院最初判决支持Go，认为Ko夫妇未能证明他们有权赎回该土地。然而，上诉法院推翻了地方法院的判决，裁定Ko夫妇有权赎回。Go不服上诉法院的判决，遂向最高法院提起上诉。

最高法院在判决中引用了以下关键论点：

“虽然《民法》第1358条规定，房地产或其权益的出售必须体现在公共文件中，但该要求并非文件有效性或可执行性的必要条件，而是为了其效力、当事人的便利以及约束第三人。”

“Ko夫妇已经充分证明：（1）Janet根据一份未注明日期的绝对销售契约从Lexus购买了该土地，价格为3,256,875.00比索；（2）他们自1996年以来公开、持续和独占地占有和使用该土地。”

最高法院认为，即使Ko夫妇尚未正式登记为土地所有者，他们仍然有权赎回该土地。Ko夫妇出示的未注明日期的绝对销售契约，以及他们长期占有和使用该土地的事实，足以证明他们对该土地具有“合法权益”。

实际意义

最高法院的这一判决对菲律宾的房地产交易和税务管理具有重要的实际意义。它明确了“合法权益”的含义，并为未登记的所有权人提供了法律保护。以下是该判决的一些主要影响：

• 保护未登记的所有权人： 该判决确保了即使尚未完成所有权转移登记的购买者，只要能够证明他们对该土地具有实际的控制和权益，仍然可以行使赎回权。
• 促进房地产交易： 通过明确未登记所有权人的权利，该判决有助于促进房地产交易的顺利进行，减少潜在的法律纠纷。
• 规范税务管理： 该判决提醒地方政府在处理税务滞纳拍卖时，应充分考虑所有可能对该房产具有合法权益的人，并保障他们的合法权利。

重要经验教训

• 及时完成所有权转移登记： 尽管未登记的所有权人仍然可以行使赎回权，但及时完成所有权转移登记仍然是至关重要的。这可以避免潜在的法律纠纷，并确保您的权利得到充分保护。
• 保留所有相关文件： 保留所有与房地产交易相关的文件，包括销售契约、付款收据等。这些文件可以作为您对该房产具有合法权益的证据。
• 了解您的权利： 了解菲律宾的房地产法律，特别是关于土地赎回权的规定。如果您面临税务滞纳拍卖的风险，请及时咨询律师，以确保您的权利得到保护。

常见问题解答

1. 什么是土地赎回权？

土地赎回权是指因税务滞纳而被拍卖的土地所有者或对该土地具有合法权益的人，在一定期限内有权通过支付拖欠的税款、利息和费用，重新获得该土地的所有权。

2. 谁有权行使土地赎回权？

根据菲律宾法律，土地的所有者或对该土地具有合法权益的人，以及他们的代表，都有权行使土地赎回权。

3. 什么是“合法权益”？

“合法权益”是指对土地具有实际的控制和权益，即使尚未正式登记为所有者。例如，已经支付了购买价款并实际占有和使用该土地的购买者，可以被视为对该土地具有“合法权益”。

4. 如果我购买了一块土地，但尚未完成所有权转移登记，我是否可以赎回该土地？

是的，即使您尚未正式登记为土地所有者，您仍然可以赎回该土地，只要您能够证明您对该土地具有“合法权益”。

5. 我需要提供哪些证据来证明我对土地具有“合法权益”？

您可以提供销售契约、付款收据、长期占有和使用该土地的证据等，来证明您对该土地具有“合法权益”。

6. 赎回期限是多久？

根据菲律宾法律，赎回期限为自拍卖之日起一年内。

7. 如果我无法在赎回期限内支付全部赎回金，我该怎么办？

如果您无法在赎回期限内支付全部赎回金，您可以尝试与地方政府协商，寻求延期或其他解决方案。您也可以咨询律师，寻求法律帮助。

8. 如果我成功赎回了土地，我需要做什么？

如果您成功赎回了土地，您需要向地方政府申请赎回证书，并及时完成所有权转移登记，以确保您的权利得到充分保护。

如果您有任何关于菲律宾房地产法律的问题，欢迎随时联系ASG Law律师事务所。 联系我们 或发送邮件至 nihao@asglawpartners.com 预约咨询。

菲律宾家庭住宅免于强制执行：一项重要裁决及其对产权的影响

G.R. No. 257235, November 08, 2023

想象一下，您毕生积蓄都投入到建立一个家，一个安全、充满回忆的地方。然而，由于法律纠纷，您的家面临被剥夺的风险。菲律宾最高法院最近审理的 Urduja Ortiz-Aquino v. Letecia Ortillo 一案，阐明了家庭住宅免于强制执行的复杂性，并为那些寻求保护自己家园的人提供了重要的指导。

案件简介

此案涉及一块位于邦阿西楠省阿吉拉尔镇的土地，Urduja Ortiz-Aquino (Urduja) 和 Letecia Ortillo 等人 (Ortillo) 之间存在争议。Ortillo 的前身 Alfonso P. Ortillo, Jr. (Alfonso) 与 Urduja 的前身 Felicidad Ortiz (Felicidad) 于 1994 年签订了一份协议，约定 Felicidad 以每平方米 55 菲律宾比索的价格购买该土地的一部分。Felicidad 支付了一些分期付款，但未能支付全部购买价款。后来，Ortillo 提起诉讼，要求确认产权并收回财产的占有权。Urduja 则主张，她有权占有该土地，并愿意支付剩余的价款。

相关法律原则

本案的核心在于《家庭法》中关于家庭住宅的规定。家庭住宅是指夫妻双方或未婚家庭户主共同建立的，他们及其家人居住的房屋及其所在的土地。《家庭法》第 155 条规定，家庭住宅免于强制执行、强制出售或扣押，但以下情况除外：

• 未支付税款；
• 在设立家庭住宅之前产生的债务；
• 在设立家庭住宅之前或之后，以房屋作为抵押担保的债务；
• 欠劳工、技工、建筑师、建造商、材料商和其他为建造房屋提供服务或材料的人的债务。

《家庭法》第 156 条规定，家庭住宅必须是夫妻共同财产或夫妻一方的专属财产，并经另一方同意。未婚家庭户主也可以在其自己的财产上设立家庭住宅。但是，分期付款的有条件出售的财产，如果卖方保留所有权只是为了保证购买价款的支付，也可以作为家庭住宅。

值得注意的是，根据《家庭法》第 157 条，家庭住宅的实际价值在设立时不得超过城市地区 30 万菲律宾比索，农村地区 20 万菲律宾比索，或法律规定的其他金额。如果家庭住宅的价值超过了法定限额，债权人可以向法院申请出售该财产，但必须首先偿还相当于法定限额的金额，剩余部分用于偿还债务。

案件分析

诉讼过程如下：

• 2012 年，Ortillo 向地区审判法院 (RTC) 提起诉讼，要求确认产权并收回财产的占有权。
• RTC 裁定，该协议是一份出售合同，由于 Felicidad 未能支付全部购买价款，该合同已被终止。RTC 责令 Urduja 等人交出对该土地的占有权，Ortillo 则应返还 Urduja 等人 52,500 菲律宾比索。
• Urduja 等人不服，向法院上诉，但被驳回。
• Ortillo 向 RTC 申请执行 RTC 的裁决。
• Urduja 提出暂缓执行的动议，理由是该土地上建有她的家庭住宅，且她对上诉被驳回一事并不知情。
• RTC 驳回了 Urduja 的动议，并签发了执行令。
• Urduja 向上诉法院 (CA) 提起 certiorari 诉讼，但 CA 驳回了该诉讼。
• Urduja 向上诉法院提起复议动议，但被驳回。
• Urduja 最终向最高法院提起上诉。

最高法院最终驳回了 Urduja 的上诉，理由如下：

• RTC 的裁决已经生效，Ortillo 有权执行该裁决。
• Urduja 未能证明存在任何特殊情况，足以推翻 RTC 的裁决。
• Urduja 声称的家庭住宅不能免于强制执行，因为该土地的所有权属于 Ortillo。

最高法院还引用了 RTC 的裁决：“所有权仍然属于 [Ortillo]。”

最高法院强调，Urduja 有机会在 RTC 审理期间提出关于家庭住宅的主张，但她未能这样做。此外，Urduja 未能提供充分的证据来证明她的家庭住宅符合《家庭法》规定的免于强制执行的条件。

实践意义

本案强调了以下几点：

• 一旦法院的裁决生效，就具有约束力，不得随意推翻。
• 声称家庭住宅免于强制执行，必须提供充分的证据来支持。
• 家庭住宅必须建立在属于声称免于强制执行的人的财产上。

重要教训

• 及时采取行动：在诉讼过程中，及时提出您的主张，并提供充分的证据来支持。
• 了解您的权利：熟悉《家庭法》中关于家庭住宅的规定，并了解您的权利和义务。
• 寻求法律建议：在面临法律纠纷时，寻求合格的律师的帮助，以保护您的利益。

常见问题解答

什么是家庭住宅？

家庭住宅是指夫妻双方或未婚家庭户主共同建立的，他们及其家人居住的房屋及其所在的土地。

家庭住宅可以免于强制执行吗？

在某些情况下，家庭住宅可以免于强制执行，但必须符合《家庭法》规定的条件。

如果我的家庭住宅的价值超过了法定限额，会怎么样？

如果家庭住宅的价值超过了法定限额，债权人可以向法院申请出售该财产，但必须首先偿还相当于法定限额的金额，剩余部分用于偿还债务。

如果我的家庭住宅建立在不属于我的土地上，会怎么样？

如果家庭住宅建立在不属于您的土地上，则不能免于强制执行。

我应该如何保护我的家庭住宅免于强制执行？

您可以采取以下措施来保护您的家庭住宅免于强制执行：

• 及时支付税款和债务。
• 确保您的家庭住宅符合《家庭法》规定的条件。
• 在面临法律纠纷时，寻求合格的律师的帮助。

需要法律援助？请联系ASG Law，我们的专业律师团队随时准备为您提供支持和指导。 联系我们 或发送电子邮件至 nihao@asglawpartners.com 安排咨询。