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标签： 房地产抵押

  • 担保人责任：菲律宾最高法院确认对公司债务的个人担保

    菲律宾最高法院在本案中裁定，即使个人最初是作为公司官员签署贷款协议，但当他们另外签署个人担保协议时，他们仍需对公司债务承担个人连带责任。这意味着贷款机构可以向个人追讨欠款，即使公司破产。对于企业主和高管来说，这强调了在为公司债务提供担保时理解相关个人财务风险的重要性，尤其是当涉及房地产抵押品时。

    房产抵押的陷阱：个人责任与公司债务的界限

    本案源于 Evangelista 夫妇与 Mercator Finance Corporation 之间的贷款协议，涉及 Embassy Farms, Inc. 的融资。作为 Embassy Farms 的官员，Evangelista 夫妇以其个人房产为抵押，为公司贷款提供担保。当 Embassy Farms 拖欠还款时，Mercator 对抵押房产启动了取消抵押品赎回权程序。Evangelista 夫妇辩称，由于贷款主要用于 Embassy Farms，因此他们不应承担个人责任。他们声称抵押贷款对他们而言没有任何对价，因此无效。然而，Mercator 辩称 Evangelista 夫妇不仅作为公司官员签署了本票，还签署了继续担保协议，这意味着他们对公司债务负有连带责任。

    法院详细审查了最初的本票和随后的继续担保协议。法院注意到，Evangelista 夫妇不仅在 Embassy Farms 公司下签署了本票，而且以个人身份签署了本票，这意味着他们承担了双重责任。最重要的是，法院强调了继续担保协议，其中明确规定 Evangelista 夫妇“共同且分别地”无条件地保证 Embassy Farms, Inc. 对 Mercator Finance Corporation 的所有债务的“充分、忠实和及时”偿还和履行。该协议清楚地确定 Evangelista 夫妇为“担保人”，而 Embassy Farms, Inc. 为“债务人”，Mercator Finance Corporation 为“债权人”。

    菲律宾《票据法》第 17 条也对案件的判决结果有影响，该条涉及对具有歧义的工具的解释，特别是第 (g) 款，即“如果包含‘我承诺付款’字样的工具由两人或多人签署，则应被视为共同且分别承担责任”。法院通过本条明确表明，即使本票的措辞存在任何歧义，双方共同签署的行为也构成了双方对此项义务所负的连带责任，并以此驳回了 Evangelista 夫妇提出的贷款文件中存在歧义的主张。值得注意的是，高等法院对地方法院作出的简易判决表示支持，认为没有实质性的争议点需要全面审理。因此，取消抵押品赎回权程序、随后的房产出售以及转让产权的行为均有效。

    此案强调，个人与公司之间的义务界限可能模糊，尤其是当涉及财务协议时。担保人为公司债务签署协议时，必须意识到该协议带来的全部后果。该案还重申了简易判决在解决争议方面的作用，只要没有实质性的事实问题需要审判，并且一方有权依法获得判决。对于那些为公司债务提供担保的人，该案是一份重要的备忘录，强调了清晰准确的协议措辞的重要性，以及在做出具有财务影响的决定之前获得法律建议的必要性。在类似案件中，各方必须了解其连带责任的潜在影响，在企业承诺中审慎行事，从而减轻相关风险。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题在于 Evangelista 夫妇是否对其公司 Embassy Farms, Inc. 的债务负有个人责任，因为他们签署了抵押协议并提供了继续担保协议。
    Evangelista 夫妇最初的论点是什么？ Evangelista 夫妇辩称，他们签署抵押贷款只是作为 Embassy Farms, Inc. 的官员，没有打算让他们的个人房产承担责任，并且他们没有收到任何对价。
    最高法院认为哪些文件最为关键？ 最高法院认为继续担保协议和最初的本票最为关键，这些文件证明了 Evangelista 夫妇在法律上承诺对其公司债务承担个人责任。
    什么是继续担保协议？ 继续担保协议是一项协议，其中个人保证对债务人，通常是公司的当前和未来的债务承担连带责任。在本案中，Evangelista 夫妇同意保证 Embassy Farms, Inc. 的所有债务。
    本案判决如何适用票据法？ 《票据法》第 17 条指出，如果文件中包含“我承诺付款”的字样并由多人签署，则签署人应对该义务承担连带责任。
    “简易判决”在本案中指的是什么？ 简易判决是一项诉讼程序，允许法院在无需全面审理的情况下对案件进行判决，如果不存在事实争议，并且一方有权依法获得判决，即简易判决适用在本案中，因没有事实问题待解决。
    在本案中，“连带责任”意味着什么？ 在本案中，“连带责任”意味着贷方 (Mercator) 可以向公司 (Embassy Farms, Inc.) 或 Evangelista 夫妇追讨全部债务，如果债务人未能履行其义务。
    本案中“对价”的概念有多重要？ 法院认为，担保义务不需要传递给担保人，公司方面的考量足以使其成为具有约束力的协议，Evangelista 夫妇是债务企业的相关担保人，应履行协议中相关义务。
    不遵循这一判决可能存在什么风险？ 在没有事先咨询律师的情况下签署协议的风险是个人可能会抵押他们的资产用于企业事务并承担连带责任的责任，或者失去他们的财产。

    此案的判决进一步强调了理解法律文件在公司环境中提供个人担保时，采取相应措施减少债务义务是企业官员或企业主的一项根本责任。在公司业务中，始终建议企业主，企业高管或管理人员对个人财务做出深远决定之前，咨询经验丰富的律师并获取律师的指导，以便有效评估相关的法律影响和可能的后果。为了查询这项裁决在具体环境中的适用性，请通过联系方式或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law 的服务顾问。

    免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Evangelista 诉 Mercator Finance Corp., G.R. No. 148864, 2003 年 8 月 21 日

  • 抵押解除：抵押权人在未止赎且抵押人占有房产时，付款后的诉讼为个人诉讼

    此案确立了一个重要原则：当抵押权人尚未止赎抵押品，而抵押人仍然占有房产时，抵押人强制抵押权人接受付款并取消抵押的诉讼属于个人诉讼，而不是实物诉讼。这意味着法庭费用是基于争议金额而非房产的评估价值来确定的。该裁决简化了此类纠纷的司法处理，对处理房地产抵押相关事宜的房主和贷款机构都产生了影响。

    接受付款与解除抵押：个人诉讼的故事

    该案源于 Charlie Ang 从远东银行及信托公司（FEBTC），后更名为菲律宾群岛银行（BPI），获得一笔 2,158,000.00 比索的贷款，并以罗穆洛·普拉扎和威尔玛·普拉扎夫妇（以下简称“普拉扎夫妇”）名下的一块土地作为抵押。Ang 后来又从 FEBTC 获得了更多贷款，本票金额总计达 4,800,000.00 比索。当 Ang 未能在到期时偿还贷款时，FEBTC 开始进行止赎程序。普拉扎夫妇提出偿还 2,158,000.00 比索的抵押贷款，但 FEBTC 拒绝接受付款，除非普拉扎夫妇承担 Ang 对 FEBTC 的其他债务。

    普拉扎夫妇随后对银行提起民事诉讼，要求解除房地产抵押权并赔偿损失，并请求发出临时限制令和禁令。FEBTC 提出动议，以未缴纳法庭费用为由，驳回管辖权。他们辩称，阻止止赎抵押权的行为是一项实物诉讼，并且没有证据表明已根据所涉房产的评估或估价缴纳了法庭费用。宿雾市地区审判法院驳回了 FEBTC 的驳回动议及其复议动议。FEBTC 向上诉法院提起调卷令。上诉法院驳回了调卷令申请和 FEBTC 的复议动议。随后，FEBTC 提起了复审请愿书。

    在审判期间，初审法院发布了一项初步禁令，禁止 FEBTC 在其待审案件期间止赎抵押权。初审法院还驳回了 FEBTC 对 2003 年 3 月 3 日命令的复议动议。在初审法院审理的民事案件进入审前阶段后，FEBTC 表示愿意等待普拉扎夫妇提出的任何书面付款要约。普拉扎夫妇向 FEBTC 发出正式信函，提出支付 2,158,000.00 比索，并要求解除房地产抵押权。他们附上了一张金额为 2,158,000.00 比索的出纳支票。FEBTC 接受了这张支票，仅作为部分付款，且不影响剩余的贷款余额。普拉扎夫妇现在坚称，他们已全额偿还贷款，并且 FEBTC 应根据付款解除抵押。

    FEBTC 坚持认为，普拉扎夫妇提起的解除抵押权的民事诉讼是一项实物诉讼，而不是要求履行具体义务的个人诉讼，因为它涉及房地产的所有权或其中的任何权益。据称这是一项实物诉讼，因为民事诉讼的最终目的是收回房地产的所有权。FEBTC 声称，由于未支付规定的法庭费用，初审法院并未获得对此案的管辖权。

    另一方面，普拉扎夫妇辩称，该民事案件属于个人诉讼，因为它涉及取消房地产抵押权，并援引了 Hernandez v. Rural Bank of Lucena 案。普拉扎夫妇的主要行为是强制接受其抵押债务的付款，而不是阻止止赎。FEBTC 已经接受了 2,158,000.00 比索的付款，但抵押权尚未解除。普拉扎夫妇对房产的所有权也没有争议，普拉扎夫妇仍然和平地、实际地和物理地占有该房产。由于不涉及房产所有权，因此这是一项个人诉讼。

    上诉法院并未犯任何可逆的错误。普拉扎夫妇在地区审判法院提起的诉讼是一项个人诉讼。如果抵押权人尚未止赎抵押权，并且抵押人占有房屋，则强制抵押权人接受付款并相应取消房地产抵押权的诉讼是一项个人诉讼，因为抵押人对财产的所有权或占有权均未受到质疑。与 FEBTC 的主张相反，普拉扎夫妇并不质疑他们签订的房地产抵押权的有效性。事实上，他们坚持其有效性，因为他们愿意支付合同项下的义务，之后该合同应被宣布为无法律效力。此外，所有权尚未从普拉扎夫妇转让给 FEBTC。普拉扎夫妇坚持认为，所有权仍然以他们的名义存在，并且他们仍然实际占有该房产。抵押权尚未止赎。因此，该诉讼不会影响土地的所有权。

    这里还存在一个问题，即房地产抵押是否只担保了 2,158,000.00 比索的贷款，或者是否也担保了 Ang 后来从 FEBTC 获得的其它贷款。FEBTC 辩称，抵押权是 Ang 在 2,158,000.00 比索本金金额之后获得的贷款的持续担保。普拉扎夫妇反驳说，他们只愿意向 FEBTC 偿还 2,158,000.00 比索，仅此而已。普拉扎夫妇在其评论中承认，这个问题可以在审理民事诉讼的初审法院得到适当的阐述，但由于此问题是在本案的请愿中提出的，他们愿意现在解决此事。

    考虑到民事诉讼仍在初审法院审理中，并且符合其 2003 年 3 月 17 日的命令，其中提出了该问题，因此在这里解决该问题是不合适的。对此的任何裁决都将为时过早。此外，双方可能会在初审法院出示合同/抵押契约之外的证据，以支持各自的主张。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是普拉扎夫妇提起的解除房地产抵押权的诉讼是属于实物诉讼还是个人诉讼，这会影响法庭费用是否需要基于房产价值来计算。法院裁定其为个人诉讼。
    实物诉讼和个人诉讼的区别是什么？ 实物诉讼涉及房产的收回或所有权，而个人诉讼寻求履行合同或赔偿损失。区别在于诉讼的首要目的以及需要确定的主要争议点。
    为什么法院裁定普拉扎夫妇提起的诉讼是个人诉讼？ 法院认为，由于抵押权尚未止赎，普拉扎夫妇仍然占有该房产，因此该诉讼旨在强制银行接受付款并解除抵押权，而非争夺所有权。
    本案判决对法庭费用有什么影响？ 由于诉讼被裁定为个人诉讼，法庭费用应根据争议金额（2,158,000.00 比索的抵押债务）计算，而非抵押房产的评估价值。
    “正在进行的担保”的意义是什么？ “正在进行的担保”是指一份抵押合同担保了最初金额之外的额外贷款。本案存在争议，即普拉扎夫妇的抵押担保只适用于最初的 2,158,000.00 比索贷款，还是担保了 Ang 后来获得的所有贷款。
    法院是否就该抵押担保其他贷款的问题作出了裁决？ 最高法院选择暂不解决房地产抵押是否也担保了Ang的后续贷款的问题，而是决定由初审法院根据所有提交的证据先行审理。
    银行声称普拉扎夫妇还需要支付Ang所欠的其他贷款，情况会如何？ 这是案件审理时主要要解决的问题。银行的主张取决于双方是否就抵押权应作为后续贷款的担保达成了协议。
    本案给类似情况的个人带来了什么意义？ 对借款人来说，本案强化了个人诉讼和不动产诉讼的区别，以及在计算诉讼相关费用的差异。如果抵押权人没有取消赎回权，则对解除抵押的索赔很可能属于个人诉讼，而不是不动产诉讼。

    因此，由于上诉法院没有犯任何可撤销的错误，故驳回请愿。

    如需咨询本裁决在特定情况下适用性的问题，请通过 联系方式 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 与 ASG 律师事务所联系。

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    来源：案件名称简写，G.R No.，日期

  • 合同自由与利率上限：帕斯夸尔夫妇诉拉莫斯案对利率约定有效性的裁决

    最高法院在本案中裁定，当事人自愿签订的贷款协议中约定的利率有效，即使该利率高于以前的《反高利贷法》规定的利率上限。这一裁决强调了合同自由原则，即当事人有权自由约定他们认为合适的条款和条件，只要这些条款和条件不违反法律、道德、善良风俗、公共秩序或公共政策。该判决实际影响是，在没有欺诈、不正当影响或其他使协议无效的因素的情况下，法院不会干预当事人之间商定的利率，从而巩固了市场自由的理念。法院的这一立场鼓励当事人行使谨慎的自由，这有可能塑造未来的金融交易和贷款协议。

    当道德遭遇高利率：帕斯夸尔夫妇寻求减轻负担

    帕斯夸尔夫妇与拉莫斯之间因一份带有回购权的绝对销售契约引发了争议，拉莫斯后来寻求巩固土地所有权。帕斯夸尔夫妇辩称，真正的协议是房地产抵押，利率存在争议。案件的核心问题是，法院是否会维持当事方自愿签订的每月 7% 的利率，即使该利率似乎过高。

    法院一开始就明确表示，帕斯夸尔夫妇在案件的不同阶段提出了不同的论点。起初，他们质疑超额支付，但没有正式对约定的利率提出质疑。只有在审判法庭做出有利于他们之后，他们才试图主张该利率无效。法院认为，这种改变策略的做法是不可接受的，他们必须遵守最初协议的条款。这一立场建立在合同自由的基本原则之上，当事人有权规定他们认为适当的条款，只要这些条款没有违反法律或公共政策。

    本案中心问题在于对协议条款的解释和适用。在合同法中，法院的首要职责是履行协议当事人的意愿。当协议的条款明确且毫无疑问时，其字面含义控制着。然而，当一份合同的条款模糊不清时，法院可能会考虑外部证据来确定各方的意图。在本案中，帕斯夸尔夫妇争辩说，《带有回购权的绝对销售契约》隐藏了房地产抵押的真实性质。法院承认了他们的辩论，但仍然认为当事人必须尊重其协议条款，包括约定的利率。这一原则根植于民法典第 1306 条，该法条允许当事方建立他们认为方便的条款和条件，只要这些条款和条件不违反法律。

    民法典第 1306 条：立约人可订立其认为便利的条款和条件，但不得违反法律、道德、善良风俗、公共秩序或公共政策。

    法院进一步分析了 Medel v. Court of Appeals 案，帕斯夸尔夫妇依赖该案来支持他们减少利率的主张。法院发现这两个案件之间存在重大差异。在 Medel 案中，债务人在他们的答辩中正式质疑了超额利率。此外，Medel 案中还规定了额外的服务费和罚金，这导致法院认为总体费用是不合理的和违背道德的。与此相反，在本案中，法院强调，只有在结合约定的服务费和罚金的情况下，Medel 案中的 5.5% 的利率才被认为是过高的，因此被认为是无效的。最高法院区分这两个案例是为了保护先例原则，其中过去的决定指导类似的案件，但对非常相似的事实具有约束力。

    尤苏里法于 1980 年被暂停，解除了对利率的限制。由于这种解除管制，法院承认当事方可以自由约定他们希望的利率。重要的是，在没有证据表明存在欺诈、胁迫或不正当影响的情况下，推定当事人可以理解和同意他们的合同义务。这种推定的基础是以下原则：有行为能力的成年人应对自己的行为负责。这种立场的潜在政策影响是鼓励负责任的借贷行为，但批评者认为这也可能导致掠夺性贷款行为。

    在本案中，帕斯夸尔夫妇未能证明任何损害他们同意的因素。因此，法院支持了合同自由原则，维持了当事方之间约定的 5% 的每月利率。当一方未能按合同协议提起诉讼时，法院不倾向于干预合同条款。该案例强化了协议的稳定性以及司法尊重当事人自愿条款的重要性。

    在总结诉讼时，法院批评了拉莫斯的律师抄袭行为。律师没有正确引用“瓦莱斯诉维拉”案中的段落，法院公开警告了他们。这种额外的影响点清楚地表明了在提交诉讼文件时遵守道德规范的必要性。律师不仅有义务热忱地代表客户，还有义务维护法庭的正义和正直。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是法院是否应该强制执行合同双方商定的每月 5% 的利率，尽管帕斯夸尔夫妇认为该利率过高。核心问题涉及合同自由、可适用性和尤苏里法暂停的复杂交互。
    尤苏里法在本案中的相关性是什么？ 尤苏里法最初规定了可收取的利率上限。然而，在尤苏里法暂停实施后，对利率的限制被取消，这使得法院在强制执行合同双方商定的利率时获得了更大的自由。
    合同自由原则是如何影响法院裁决的？ 合同自由原则允许各方自由约定其认为便利的条款和条件，只要它们不违反法律、道德、善良风俗、公共秩序或公共政策。在本案中，它导致法院尊重原告和被告自愿商定的每月 5% 的利率。
    在帕斯夸尔夫妇和拉莫斯之间的诉讼中，主要参数是什么？ 帕斯夸尔夫妇争辩说，《带有回购权的绝对销售契约》实际上是为了保护抵押贷款，该利率是过高的，而且在诉讼的后期阶段，利率无效。拉莫斯则辩称利率是根据尤苏里法暂停实施的情况下自愿约定的，而且必须执行合同条款。
    为什么法院区分了本案和梅德尔诉上诉法院案？ 法院区分这些案件的原因是，在梅德尔案中，超额利率在最初的法律文件中受到质疑，而且除了利率之外，还规定了额外的费用和服务费。法庭强调指出，就法律上所涉及的债务条款而言，不同的因素会直接导致一个或多个索赔。
    在审查上诉法院做出的裁决时，初审法院如何支持案件证据和有关财务方面双方的意见？ 初审法院修正了先前因当事方对协议本质的看法不同的立场，并采取与事实一致的立场。修正后的决定对与初始销售和回购协议有关的具体金融义务做出了解释，并在考虑明确和隐含因素后根据合同实施了协议。
    拉莫斯的律师受到了什么样的额外惩罚，为什么会受到这样的惩罚？ 由于在文件中出现抄袭行为，拉莫斯的律师受到法院的警告。法院明确强调，根据道德规范，专业人员对正直度和严格的归属义务。律师必须以高尚的诚实和学业严谨为标准。
    本案中是否有任何可能影响债务人权利的法律或政策影响？ 该裁决坚持合同自由原则，只要最初的信贷合同是真实且自愿接受的，就不会因一方试图逃避承诺而受到惩罚，这可能会影响债务人的权利。从根本上讲，为了满足经济需求并进一步保护公民的权利，这需要谨慎考虑以保持各方的合理公平和平等。

    在菲律宾商业法持续发展的背景下，帕斯夸尔夫妇诉拉莫斯案标志着法律界限清晰。该案通过维护利率约束力，突出了合同自由的重要性。法律专业人士、商业人士和任何参与贷款协议的人，都应该理解该裁决在塑造未来金融交易和保护合同协议方面的实际应用。

    关于本裁决在具体情况下的适用情况的咨询，请通过contact联系 ASG 律师事务所，或通过电子邮件联系：frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：短标题，G.R No., DATE

  • 伪造授权书与房地产抵押：菲律宾最高法院案例解析及启示

    伪造授权书与房地产抵押的无效性：买方尽职调查的重要性

    菲律宾最高法院 G.R. No. 126777 案

    引言

    房地产欺诈案件层出不穷，对个人和企业都构成严重威胁。本案 Domingo Lao and Ernesto T. Lao v. Estrella Villones-Lao, et al. 突显了在房地产交易中，特别是涉及授权书和抵押贷款时，进行充分尽职调查的重要性。本案中，最高法院审理了一起因伪造授权书而引发的房地产抵押纠纷，并就善意抵押权人的认定标准作出了重要裁决。案情的核心问题是，在抵押贷款交易中，即使抵押权人持有经公证的授权书，但如果存在明显的“危险信号”，抵押权人是否仍能被认定为善意，从而使其抵押权有效？

    法律背景：善意抵押权人的保护与限制

    菲律宾的土地所有权登记制度旨在保障房地产交易的安全性与可靠性。根据该制度，在菲律宾，土地所有权以土地所有权证书（Transfer Certificate of Title, TCT）的形式进行登记。登记制度的核心原则之一是“信赖登记原则”，即善意购买者或抵押权人有权信赖土地登记簿上的信息，无需进一步调查。这一原则旨在保护那些在不知情的情况下，基于登记簿上的信息进行交易的善意人士。

    然而，善意抵押权人的保护并非绝对的。《总统令第 1529 号》（《财产登记法令》）并未赋予恶意抵押权人任何保护。如果抵押权人在交易时明知或应知存在欺诈或虚假陈述，则不能被认定为善意，其抵押权也可能被法院宣告无效。此外，根据菲律宾民法典，合同（包括抵押合同）的有效成立需要当事人具备相应的民事行为能力和真实的意思表示。如果授权书是伪造的，则被代理人并未真实授权，基于该伪造授权书签订的抵押合同也可能被认定为无效。

    本案的关键在于，如何界定“善意”，以及在何种情况下，抵押权人即使持有经公证的授权书，也不能被认定为善意。菲律宾最高法院在过往判例中强调，善意不仅要求不知情，还要求在交易中采取了合理的谨慎措施。如果存在明显的“危险信号”，足以引起一个谨慎之人的警觉，抵押权人就不能仅仅依赖经公证的文件，而应进行更深入的调查。

    案件回顾：欺诈、抵押与善意之争

    本案原告 Domingo Lao 和 Ernesto T. Lao 父子与被告 Estrella Villones-Lao 曾是夫妻关系。在婚姻存续期间，Domingo 和 Estrella 共同购置了一处位于奎松市的房产。后来，Domingo 和 Estrella 分居。Estrella 在经济困难时，通过中介 Malana 夫妇结识了被告 Villena 夫妇，并寻求贷款。

    Villena 夫妇表示愿意提供贷款，但要求 Estrella 提供其他所有权人 Domingo 和 Ernesto 的授权书，因为房产证上登记的所有权人为 Domingo、Estrella 和 Ernesto。Estrella 声称与 Domingo 关系疏远，难以取得授权书。然而，Malana 夫妇表示可以帮忙。三天后，Estrella 带着一份经公证的授权书再次找到 Villena 夫妇，声称已获得 Domingo 和 Ernesto 的授权。

    Villena 夫妇基于这份经公证的授权书，与 Estrella 签订了抵押合同。后来，Estrella 未能按期还款，Villena 夫妇对房产进行了法拍，并取得了新的房产证。Domingo 得知此事后，提起诉讼，请求法院宣告授权书、抵押合同和法拍无效，并要求返还房产。

    诉讼过程

    1. 地区审判法院（RTC）：地区审判法院认定授权书为伪造，Villena 夫妇并非善意抵押权人，判决授权书、抵押合同和法拍无效，并责令 Villena 夫妇返还房产。
    2. 上诉法院（CA）：上诉法院推翻了地区审判法院的判决，认为 Villena 夫妇有理由信赖经公证的授权书，应被认定为善意抵押权人，判决抵押合同和法拍有效。
    3. 最高法院（SC）：最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了地区审判法院的判决。最高法院认为，Villena 夫妇在交易中未能尽到合理的谨慎义务，不能被认定为善意抵押权人。

    最高法院的理由

    最高法院认为，尽管 Villena 夫妇持有经公证的授权书，但这并不能免除其尽职调查的义务。本案中存在诸多“危险信号”，足以引起 Villena 夫妇的警觉：

    • Villena 夫妇明知 Estrella 与 Domingo 夫妻关系不和。
    • Malana 夫妇主动牵线搭桥，并声称可以帮助 Estrella 取得授权书，暗示授权书的取得可能存在问题。
    • 从 Villena 夫妇得知需要授权书到 Estrella 提交经公证的授权书，时间间隔极短（仅三天），这不符合常理。
    • Villena 夫妇并未主动联系 Domingo 和 Ernesto 核实授权书的真实性，尽管他们知道其他所有权人的联系方式。

    最高法院引用了地区审判法院的判决，强调 “作为一个合法的商人，Villena 理应充分了解涉及分居妻子的共同财产事项。丈夫和儿子为何要向分居的妻子和继母出具授权书，而且他们都居住在大马尼拉地区？”。最高法院认为，Villena 夫妇的 “假装不知情” 是站不住脚的。

    最高法院最终认定，授权书为伪造，基于伪造授权书签订的抵押合同无效。由于 Villena 夫妇并非善意抵押权人，其通过法拍取得的房产证也应被撤销。最高法院重申，法律不能成为欺诈的保护伞。

    实践启示：房地产交易中的风险防范

    Domingo Lao 案 对房地产交易，特别是涉及授权委托和抵押贷款的交易，具有重要的警示意义。本案强调，即使持有经公证的文件，交易方仍需保持警惕，进行充分的尽职调查，以防范欺诈风险。对于房地产买方和抵押权人而言，以下几点至关重要：

    1. 核实授权书的真实性：在涉及授权委托的交易中，务必亲自核实授权书的真实性。如有必要，应直接联系授权人，确认其是否真实授权。对于经公证的授权书，也不能完全依赖，仍需保持谨慎。
    2. 关注“危险信号”：在交易过程中，如发现任何可疑迹象，例如交易对方急于求成、信息前后矛盾、存在中间人过度介入等，都应提高警惕，进行更深入的调查。
    3. 进行充分的尽职调查：除了审查文件外，还应进行实地考察，了解房产的实际情况，并与相关当事人进行访谈，核实信息的真实性。
    4. 寻求法律专业人士的帮助：在进行重大房地产交易前，建议咨询律师，寻求专业的法律意见，以降低交易风险。

    关键教训

    • 经公证的文件并非绝对可靠：即使授权书经过公证，也不能保证其真实性。公证仅是对签字行为的见证，并不保证文件内容的真实性。
    • 善意抵押权人的认定标准较高：法院对善意抵押权人的认定标准较为严格，不仅要求不知情，还要求尽到合理的谨慎义务。
    • 尽职调查是防范房地产欺诈的关键：在房地产交易中，特别是涉及授权委托和抵押贷款时，尽职调查是防范欺诈风险的最有效手段。

    常见问题解答

    1. 什么是授权书（Special Power of Attorney, SPA）？

    授权书是一种法律文件，授权委托人（委托人）委托受托人（代理人）在特定事项上代表其行事。在房地产交易中，授权书常用于授权他人代为出售、购买或抵押房产。

    2. 为什么本案中经公证的授权书被认定为无效？

    因为最高法院认定该授权书上的 Domingo 和 Ernesto 的签名是伪造的。即使授权书经过公证，如果签名是伪造的，则授权书本身是无效的。

    3. 什么是“善意抵押权人”（Mortgagee in Good Faith）？

    善意抵押权人是指在不知情的情况下，基于土地登记簿上的信息，相信抵押人有权处分房产，并进行抵押贷款交易的抵押权人。善意抵押权人在法律上享有一定的保护，其抵押权通常是有效的。

    4. 本案中，为什么 Villena 夫妇没有被认定为善意抵押权人？

    因为最高法院认为，Villena 夫妇在交易中存在疏忽，未能尽到合理的谨慎义务。他们明知存在“危险信号”，但并未进行充分的调查，因此不能被认定为善意。

    5. 如果我购买或抵押房产时，遇到授权书，应该如何做？

    您应该采取以下措施：

    • 仔细审查授权书的内容，确认授权事项是否明确、具体。
    • 核实授权书的真实性，尽量直接联系授权人进行确认。
    • 如果授权人是个人，可以要求提供身份证明文件，并与授权书上的签名进行比对。
    • 如果交易金额较大或房产价值较高，建议咨询律师，寻求专业的法律意见。

    6. 如果我发现自己成为了房地产欺诈的受害者，应该怎么办？

    您应该立即采取以下措施：

    • 报警，向警方报案。
    • 咨询律师，寻求法律帮助。
    • 收集相关证据，例如合同、付款凭证、通信记录等。
    • 及时提起诉讼，维护自己的合法权益。

    7. 本案对未来的房地产交易有什么启示？

    本案再次强调了在房地产交易中进行尽职调查的重要性。买方和抵押权人不能仅仅依赖经公证的文件，而应保持警惕，关注交易过程中的“危险信号”，并进行充分的调查，以降低欺诈风险。

    ASG Law 律师事务所温馨提示：房地产交易涉及复杂的法律问题，为了保障您的权益，建议在进行重大房地产交易前咨询专业的律师。ASG Law 律师事务所拥有丰富的房地产法律服务经验，我们致力于为客户提供专业的法律咨询和代理服务，助您规避风险，安全交易。如有任何疑问或需要法律帮助，请随时联系我们：nihao@asglawpartners.com 了解更多信息，请访问我们的联系方式。


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  • 解除抵押契约陷阱：菲律宾最高法院案例解析共同抵押权人的权利与义务

    解除抵押契约的效力：为何单方行为无法约束共同抵押权人

    G.R. No. 127682, April 24, 1998

    在菲律宾，房地产抵押贷款是一种常见的融资方式。然而，当一份房产同时抵押给多个债权人时，情况会变得复杂。本案最高法院的判决，清晰地阐释了在“同等抵押权”（pari passu mortgage）的情况下，单方面签署的解除抵押契约的法律效力，强调了合同相对性原则的重要性，并对不严谨的法律实践敲响了警钟。

    引言：一份解除契约，两重法律困境

    想象一下，一家公司为了获得融资，将一块土地同时抵押给了两家银行。当其中一家银行同意解除抵押时，这份解除契约是否自动对另一家银行也生效？这并非一个简单的“是”或“否”的问题。在商业交易中，尤其是在涉及多方利益的房地产抵押领域，任何疏忽都可能引发连锁反应，导致意想不到的法律纠纷，甚至蒙受重大经济损失。

    本案的核心争议就围绕于此。小松工业（菲律宾）公司（Komatsu Industries (Phils.) Inc.，以下简称“小松工业”）的房产被抵押给了菲律宾国家银行（Philippine National Bank，以下简称“PNB”）和国家投资发展公司（National Investment and Development Corporation，以下简称“NIDC”）。NIDC单方面出具了解除抵押契约，但PNB并未签字同意。当PNB对该房产进行法拍时，小松工业提出异议，认为抵押已因NIDC的解除契约而失效。案件几经周折，最终上诉至菲律宾最高法院。最高法院的判决，不仅明确了同等抵押权下解除契约的法律效力，也对相关法律原则进行了深刻解读，为今后类似案件的处理提供了重要的法律指引。

    法律背景：合同相对性与抵押权的不可分性

    要理解本案判决的深远意义，必须先了解菲律宾合同法和抵押法中的两个关键原则：合同相对性原则和抵押权的不可分性。

    合同相对性原则，《菲律宾民法典》第1311条明确规定：“合同仅在缔约方、其受让人和继承人之间生效。” 这意味着，一份合同的权利和义务，原则上只约束合同的签署方。非合同当事人，即使知悉合同内容，也不受其约束，除非法律另有明确规定或合同另有约定。例如，A和B签订了一份买卖合同，这份合同对C没有直接的法律约束力。即使C知道这份合同的存在，也不能直接依据这份合同主张权利或承担义务。

    抵押权的不可分性，《菲律宾民法典》第2089条规定，即使债务人偿还了部分债务，抵押物也仍然全部承担担保责任，直到所有债务清偿完毕。这意味着，抵押权具有不可分割的属性。即使抵押物可以分割，或者债务可以分期偿还，在全部债务清偿之前，抵押权仍然及于抵押物的全部。例如，一套房产抵押贷款100万比索，即使借款人已偿还50万比索，银行对整套房产的抵押权仍然存在，直到剩余的50万比索也偿还完毕。

    这两个原则在本案中交织碰撞，成为法院判决的关键法律基础。

    案件回顾：解除抵押契约引发的法拍争议

    本案的案件事实并不复杂，但其法律意义却十分重大。让我们回顾一下案件的主要情节：

    1. 1975-1978年：小松工业向NIDC贷款800万比索，并获得NIDC 200万比索的担保，用于向PNB申请信用额度。小松工业以一块土地（TCT No. 469737）作为抵押，先后与NIDC签订了抵押契约和与PNB及NIDC签订了修订抵押契约，将该土地以“同等抵押权”的方式抵押给了两家机构，以担保其对NIDC的债务和对PNB的信用证债务。
    2. 1981年：小松工业声称已全额偿还了对NIDC的债务和PNB的200万比索信用额度。NIDC单方面出具了解除抵押契约，并注销了NIDC在土地上的抵押登记。但PNB并未签署该解除抵押契约，也未同意解除抵押。
    3. 1982年：PNB发现小松工业仍有未偿还的信用证债务，且NIDC单方面解除了抵押登记。PNB立即采取行动，要求小松工业归还土地所有权证，并向土地登记处申请更正登记和异议登记，重新登记了PNB的抵押权。
    4. 1983年：PNB向马卡蒂的执行法警提交法拍申请，要求对小松工业的抵押财产进行法拍，以追偿未偿还的债务。
    5. 1984年：PNB进行了法拍，并最终购得该土地。之后，PNB将土地出售给圣地亚哥土地开发公司（Santiago Land Development Corporation，以下简称“SLDC”）。
    6. 诉讼：小松工业起诉PNB、SLDC和法拍官，请求法院宣告法拍无效，理由是NIDC已出具了解除抵押契约，抵押权已失效。

    案件历经一审法院和上诉法院。一审法院判决小松工业胜诉，认为NIDC的解除抵押契约对PNB也有效，法拍无效。但上诉法院推翻了一审判决，认为NIDC的单方解除契约不约束PNB，法拍有效。小松工业不服，上诉至最高法院。

    最高法院第二庭在审理后，维持了上诉法院的判决，驳回了小松工业的上诉请求。最高法院的决议强调了以下几个关键点：

    “根据义务和合同法，合同仅在当事人、其受让人和继承人之间生效（《新民法典》第1311条）。合同的‘相对性’使其仅对当事人及其继受者具有约束力。即使一方知悉合同并基于此采取行动，合同也不能对其产生约束力或强制执行力。”

    最高法院进一步指出，NIDC和PNB是独立的法人实体，NIDC单方面出具的解除抵押契约，在PNB未签字同意或追认的情况下，对PNB不具有约束力。即使NIDC是PNB的全资子公司，也不能改变这一结论。此外，最高法院还强调了抵押权的不可分性，认为即使部分债务已偿还，抵押权仍然及于全部抵押物，PNB有权对全部抵押物进行法拍，以追偿其未偿还的债务。

    最高法院还驳斥了小松工业提出的关于最高法院“简易决议”（minute resolution）违反宪法的指控，重申“简易决议”是最高法院处理大量案件的必要程序，只要决议中说明了法律依据，就符合宪法要求。

    实践启示：避免解除抵押契约的法律雷区

    本案的判决，对于房地产抵押贷款业务具有重要的实践指导意义。它提醒所有市场参与者，在处理涉及多方抵押权的事务时，必须格外谨慎，避免陷入法律雷区。

    对于贷款机构而言，在接受“同等抵押权”时，务必明确各方权利义务，在抵押文件中明确约定，任何一方解除抵押，必须获得所有抵押权人的书面同意。在发放贷款后，要密切关注抵押物的状态，防止出现单方解除抵押登记的情况。如果发现抵押权被单方解除，应立即采取法律措施，例如向土地登记处申请异议登记，并及时与借款人沟通，必要时启动法拍程序，以保障自身债权。

    对于借款人而言，在进行房地产抵押融资时，应充分了解抵押合同的内容，特别是关于“同等抵押权”的约定。在偿还部分债务后，不要轻信单方出具的解除抵押契约，务必确认所有抵押权人都已同意解除抵押，并办理合法的抵押注销手续。如果遇到抵押权争议，应及时咨询律师，寻求法律帮助，避免因程序瑕疵而导致自身权益受损。

    关键教训：

    • 合同相对性至关重要：解除抵押契约必须获得所有共同抵押权人的同意，单方行为无法约束其他抵押权人。
    • 同等抵押权需谨慎：在“同等抵押权”安排下，各方权利义务复杂，务必在合同中明确约定，避免日后纠纷。
    • 抵押登记不可忽视：及时办理抵押登记和注销手续，是保障抵押权有效性的关键。
    • 法律咨询不可或缺：在处理复杂的抵押事务时，及时寻求专业法律意见，是防范法律风险的有效手段。

    常见问题解答

    1. 什么是“同等抵押权”（pari passu mortgage）？
      “同等抵押权”是指同一抵押物同时抵押给多个债权人，各债权人对抵押物享有同等顺位的抵押权。这意味着，如果债务人违约，所有抵押权人都有权对抵押物行使优先受偿权，且各债权人按照债权比例分配法拍所得。
    2. NIDC单方面出具的解除抵押契约为什么对PNB无效？
      因为合同相对性原则。NIDC的解除抵押契约，PNB并非合同当事人，且未签字同意或追认，因此对PNB不具有法律约束力。即使NIDC是PNB的子公司，也不能改变这一结论，因为两家公司是独立的法人实体。
    3. PNB对全部抵押物进行法拍是否合法？
      合法。因为抵押权具有不可分性。即使小松工业已偿还了部分债务（对NIDC的债务），在全部债务（包括对PNB的债务）清偿完毕之前，抵押权仍然及于全部抵押物。PNB有权对全部抵押物进行法拍，以追偿其未偿还的债务。
    4. 如果PNB同意解除抵押，但NIDC不同意，情况会怎样？
      同样，PNB单方面解除抵押，对NIDC也无效。解除抵押必须获得所有共同抵押权人的同意。除非各方另有约定，例如在抵押合同中约定，只要其中一家抵押权人同意解除，即可解除全部抵押权。
    5. 本案对未来的房地产抵押贷款业务有何启示？
      本案再次强调了在房地产抵押贷款业务中，合同的严谨性和法律程序的规范性至关重要。所有市场参与者都应加强法律风险意识，在交易过程中寻求专业法律意见，避免因疏忽大意而导致自身权益受损。

    在ASG Law，我们精通菲律宾房地产法，尤其擅长处理复杂的抵押贷款和法拍案件。如果您在解除抵押契约、同等抵押权或法拍程序方面遇到任何法律问题，欢迎随时联系我们，获取专业的法律咨询和帮助。 nihao@asglawpartners.com 联系方式

  • 菲律宾房地产抵押无效：银行疏忽与欺诈责任案例分析

    银行疏忽大意导致房地产抵押无效：业主无需承担欺诈行为责任

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    菲律宾银行通讯 vs. 上诉法院及奥林匹亚·费尔南德斯-普恩，G.R. No. 109803，1998年4月20日

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    房地产抵押是菲律宾常见的融资方式，但如果抵押过程存在欺诈或银行疏忽，抵押合同可能会被宣告无效。菲律宾最高法院在菲律宾银行通讯 (PBCom) 诉上诉法院及奥林匹亚·费尔南德斯-普恩一案中，就银行在房地产抵押交易中的尽职调查义务以及业主在欺诈行为中的责任划分作出了重要判决。本案的核心教训是，银行在处理抵押贷款时必须保持高度谨慎，尽职核实所有信息，否则可能因重大疏忽而导致抵押无效，最终承担损失。

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    案件背景：丈夫欺诈抵押妻子房产

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    奥林匹亚·费尔南德斯-普恩（以下简称普恩）是一家菲律宾公司的总裁和主要股东。她的丈夫奇·普恩（以下简称普恩丈夫）曾担任该公司总经理。两人分居后，普恩丈夫告知普恩公司需要一笔三十万比索 (₱300,000.00) 的贷款用于运营开支，并提议以普恩位于马卡蒂的婚前个人财产（paraphernal lot）作为抵押。普恩最初犹豫不决，但普恩丈夫向她保证贷款金额不会超过三十万比索，并要求她在三份银行空白的房地产抵押 (REM) 表格上签字。普恩丈夫用铅笔在贷款金额处填写了“300”，并在普恩应签字的地方做了标记。由于信任丈夫，普恩在空白抵押表格上签了字。之后，普恩丈夫使用伪造的普恩的居住证明，让律师埃迪尔伯托·阿扎顿对抵押文件进行了公证。

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    实际上，普恩丈夫向菲律宾银行通讯（以下简称PBCom）申请了三百万比索 (₱3,000,000.00) 的贷款，用于其公司Global, Inc.。为了获得贷款，他使用了普恩已签字的空白房地产抵押表格，抵押了普恩的个人房产。他还提交了一份“公司董事会决议秘书证明”（Exhibit

  • 菲律宾房地产抵押中的代位求偿权：所有权解除与债务偿还的关键指南

    菲律宾房地产抵押中的代位求偿权：所有权解除与债务偿还的关键指南

    G.R. No. 111935, September 05, 1997 – HILARIO T. DE LOS SANTOS, PETITIONER, VS. COURT OF APPEALS, EMILIO MILLER, SR., ROSEMARIE OLAZO, AND MANUEL SERRANA, JR., RESPONDENTS.

    引言

    想象一下：您抵押了房产以获得贷款，贷款由您的商业伙伴秘密偿还。虽然抵押贷款已结清，但您的伙伴却拒绝归还您的房产证。这看似不公平，对吗？在菲律宾，最高法院在德洛斯桑托斯诉上诉法院案中对此类情况进行了裁决，阐明了代位求偿权在房地产抵押中的应用，以及即使债务由他人偿还，您仍有权取回您的所有权。

    本案突显了菲律宾法律中一个重要的概念，即代位求偿权，特别是在房地产抵押贷款的背景下。它阐明了即使第三方偿还了抵押贷款，抵押人（房产所有者）在特定情况下仍有权解除抵押并取回其所有权。本分析旨在深入探讨最高法院的这项具有里程碑意义的裁决，解释其法律基础、实际影响，并为业主和贷款人提供实用指南。

    法律背景：菲律宾的代位求偿权与房地产抵押

    代位求偿权本质上是指当第三方偿还债务人的债务时，该第三方取代原债权人地位的法律原则。在菲律宾民法典第1302条和第1303条中对此进行了规定：

    第1302条。推定有代位求偿权的情况有：

    1. 当债权人向另一优先债权人支付款项时，即使未征得债务人的同意；
    2. 当第三人，对债务的履行不感兴趣，经债务人明示或默示的同意而付款时；
    3. 当有义务与债务人共同承担债务的人付款时。

    第1303条。代位求偿权将债权连同所有权利，无论是针对债务人还是针对第三人（无论是担保人还是抵押财产的占有人）的权利，转移给代位求偿权人，但以约定代位求偿权中的约定为限。

    简单来说，代位求偿权确保了偿还他人债务的人不会因此而遭受损失，并允许他们追回已支付的款项。在房地产抵押贷款的背景下，如果第三方（例如商业伙伴）偿还了抵押贷款，他们可能会根据代位求偿原则获得债权人的权利，包括持有抵押权直到债务人（抵押人）偿还他们的权利。

    然而，重要的是要理解，代位求偿权并非绝对。其应用取决于具体情况和相关方的协议。本案的关键问题是，在抵押贷款已偿还且抵押权已解除的情况下，代位求偿权是否允许偿还贷款的第三方无限期地扣留抵押人的所有权，直到抵押人偿还他们。

    案件分析：《德洛斯桑托斯诉上诉法院》

    案件背景

    本案的中心人物是希拉里奥·德洛斯桑托斯（Petitioner Hilario T. de los Santos）和埃米利奥·米勒（Respondent Emilio Miller, Sr.）。德洛斯桑托斯和米勒是MS Rice Mill Company的商业伙伴。为了经营他们的业务，他们从Manphil Investment Corporation（Manphil）贷款了45万比索。作为贷款的抵押，德洛斯桑托斯抵押了他位于马卡蒂的房屋和土地，房产证号为TCT No. 337164。

    根据德洛斯桑托斯的说法，米勒秘密地用MS Rice Mill Company的利润全额偿还了Manphil的贷款。然而，尽管贷款已偿还，抵押权已解除，米勒却拒绝归还德洛斯桑托斯的房产证。德洛斯桑托斯认为，米勒的行为是不合理的，并向马卡蒂地区审判法院提起诉讼，要求“消除所有权负担并交付所有权”。

    法院的诉讼程序

    地区审判法院驳回了德洛斯桑托斯的诉讼，并命令他支付律师费和诉讼费用。德洛斯桑托斯不服判决，向菲律宾上诉法院提起上诉。

    上诉法院维持了地区审判法院的判决。上诉法院认为，德洛斯桑托斯和米勒从Manphil获得的贷款并非合伙债务，而是他们以个人身份，以各自的私人财产作为抵押品获得的。法院还认为，米勒用于偿还贷款的资金并非来自合伙企业，而是来自米勒的妻子费莉莎。上诉法院认为，米勒有权获得代位求偿权，并有权扣留德洛斯桑托斯的房产证，直到德洛斯桑托斯偿还他偿还贷款的份额。

    德洛斯桑托斯不气馁，向最高法院提起请愿，质疑上诉法院的裁决。

    最高法院的裁决

    最高法院推翻了上诉法院的裁决，部分支持了德洛斯桑托斯的请愿。最高法院承认米勒通过偿还贷款获得了代位求偿权，但强调上诉法院错误地认为米勒可以无限期地扣留德洛斯桑托斯的所有权。

    法院强调，重要的是，德洛斯桑托斯抵押给Manphil的抵押贷款实际上已在1983年被取消，即在贷款偿还后。因此，最高法院认为：

    “……抵押权已解除，因此米勒先生拒绝归还所有权证已没有依据。”

    最高法院澄清说，代位求偿权确实赋予米勒作为债权人的权利，但他不能利用这一权利无限期地扣留德洛斯桑托斯的房产证，尤其是在抵押权已经解除的情况下。法院裁定，米勒应归还德洛斯桑托斯的所有权证，但同时指出，米勒有权提起单独诉讼以追讨德洛斯桑托斯欠他的债务。

    实际影响：对业主和贷款人的启示

    德洛斯桑托斯诉上诉法院案为菲律宾房地产抵押贷款中的代位求偿权确立了重要的先例。它明确了代位求偿权的范围和限制，特别是当抵押贷款已偿还且抵押权已解除时。

    对业主而言：

    • 了解您的权利：即使第三方偿还了您的抵押贷款，如果抵押权已正式解除，您也有权取回您的房产证。
    • 索取抵押权解除：确保在偿还贷款后及时取消抵押权，以避免未来可能出现的所有权纠纷。
    • 明确协议：与商业伙伴或共同借款人就债务偿还和所有权证的归还达成明确的书面协议，以防止误解和纠纷。

    对贷款人（在本案中为米勒）而言：

    • 代位求偿权并非无限期扣留所有权的权利：虽然代位求偿权赋予您追回已支付款项的权利，但它不赋予您无限期扣留抵押人所有权证的权利，尤其是在抵押权已解除的情况下。
    • 提起单独诉讼追讨债务：如果您希望追回债务，正确的做法是提起单独的收款诉讼，而不是扣留所有权证。
    • 完善您的协议：如果您打算通过偿还抵押贷款来确保您的权利，请寻求法律建议，以完善您的协议并确保您的利益得到充分保护。

    关键经验

    • 抵押权解除至关重要：抵押权的正式解除是确定抵押人权利的关键因素。一旦抵押权解除，债权人（即使是代位求偿人）扣留所有权证的理由就大大减弱。
    • 代位求偿权有其局限性：代位求偿权旨在防止不当得利，但它不能被用来无限期地控制他人的财产，尤其是在原始债务所担保的抵押权已经解除的情况下。
    • 清晰的沟通和文件至关重要：明确的协议、及时的沟通和适当的文件对于避免房地产抵押贷款和代位求偿权相关的纠纷至关重要。

    常见问题解答

    问：什么是代位求偿权？

    答：代位求偿权是一种法律原则，当第三方偿还债务人的债务时，该第三方取代原债权人的地位，并获得原债权人的权利。

    问：在房地产抵押贷款中，代位求偿权如何运作？

    答：如果第三方偿还了房地产抵押贷款，他们可能会获得代位求偿权，并有权追回他们支付的款项，甚至可能暂时拥有抵押权人的权利。

    问：如果我的商业伙伴偿还了我的抵押贷款，他们可以扣留我的房产证吗？

    答：根据德洛斯桑托斯诉上诉法院案，如果抵押贷款已偿还且抵押权已解除，即使您的商业伙伴偿还了贷款并拥有代位求偿权，他们也不能无限期地扣留您的房产证。他们需要提起单独诉讼来追讨债务。

    问：我如何确保在偿还抵押贷款后取回我的房产证？

    答：确保在偿还贷款后及时取消抵押权。与您的贷款人沟通并获得抵押权解除证明。如有必要，寻求法律帮助以强制归还您的所有权证。

    问：如果我与他人共同承担抵押贷款，我应该注意什么？

    答：与共同借款人就债务偿还和所有权证的归还达成明确的书面协议。明确谁负责付款以及如何处理所有权证，以避免未来的纠纷。

    问：本案对未来的房地产交易有何影响？

    答：本案强调了在房地产交易中清晰的文件和明确协议的重要性。它还阐明了代位求偿权的局限性，并为业主和贷款人提供了关于其权利和义务的实用指南。

    问：我想了解更多关于菲律宾房地产法的信息，我应该联系谁？

    答：如果您需要有关菲律宾房地产法或代位求偿权的进一步法律咨询，请随时联系ASG Law律师事务所。我们的律师团队精通房地产法，随时准备为您提供专业的法律服务，保障您的权益。

    立即联系 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 页面，与ASG Law经验丰富的律师团队进行咨询，我们精通菲律宾房地产法，致力于为您提供卓越的法律服务。




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  • 菲律宾庭外止赎：业主和借款人指南

    了解菲律宾的庭外止赎：业主和借款人指南

    G.R. No. 118408, May 14, 1997 – 菲律宾阿巴卡公司代表清算委员会 诉 马丁·O·加西亚和上诉法院

    引言

    在菲律宾，当借款人未能履行抵押贷款义务时，债权人可以启动止赎程序以收回未偿债务。止赎可能令人困惑且压力重重，特别是对于不熟悉法律复杂性的人而言。菲律宾阿巴卡公司 诉 加西亚案 阐明了庭外止赎的关键方面，并强调了了解您的权利和义务的重要性。本案突出了管辖庭外止赎的特定规则，并澄清了其与司法止赎和普通执行销售的区别。

    菲律宾的止赎类型：庭外、司法和执行销售

    菲律宾法律承认三种主要的止赎类型，每种止赎类型都受不同的法律框架管辖：

    • 庭外止赎： 此类止赎受 1924 年 3 月 6 日颁布的第 3135 号法案管辖，标题为“规范房地产抵押中插入或附加的特别权力下财产出售的法案”。当抵押协议明确规定债权人有权在不通过法院的情况下止赎房产时，通常会使用庭外止赎。
    • 司法止赎： 司法止赎受菲律宾《民事诉讼规则》第 68 条管辖。当抵押协议中未明确规定庭外止赎或债权人选择通过法院系统进行止赎时，将启动司法止赎。
    • 普通执行销售： 普通执行销售受《民事诉讼规则》第 39 条管辖，并且通常在法院判决债务人欠债后进行，但没有具体的抵押房产作为担保。

    菲律宾阿巴卡公司 诉 加西亚案 明确区分了这些止赎类型，并强调了庭外止赎的特定适用性，特别是当抵押协议明确规定适用第 3135 号法案时。

    案件背景：菲律宾阿巴卡公司 诉 加西亚案

    本案源于马丁·O·加西亚（Martin O. Garcia）与菲律宾阿巴卡公司（ABACORP）之间的贷款协议。1961 年，加西亚从 ABACORP 获得了 25,000 比索的贷款，并以其 26 块土地的房地产抵押作为担保。加西亚未能按时还款，导致 ABACORP 启动庭外止赎程序。

    程序历程：从庭审法院到最高法院

    1. 庭审法院： ABACORP 启动庭外止赎程序后，加西亚向莱加斯皮市地区审判法院提起诉讼，要求宣告销售无效并申请禁令和损害赔偿。庭审法院支持 ABACORP，允许其继续进行止赎和拍卖。
    2. 上诉法院： 加西亚对庭审法院的判决不满意，向上诉法院提出上诉。上诉法院推翻了下级法院的判决，宣布 1971 年 12 月 2 日的拍卖销售无效，并命令 ABACORP 停止进一步的庭外止赎程序。上诉法院认为，应适用《民事诉讼规则》第 39 条关于执行销售的规定。
    3. 最高法院： ABACORP 不服上诉法院的判决，向最高法院提起上诉。最高法院推翻了上诉法院的判决，并恢复了地区审判法院的判决。

    最高法院的裁决：第 3135 号法案优先于第 39 条规则

    最高法院在贝洛西洛法官的判决中，重点强调了管辖本案的关键法律原则。法院裁定，上诉法院在适用《民事诉讼规则》第 39 条时犯了错误。最高法院澄清说，由于抵押协议明确规定适用第 3135 号法案，因此该法案才是管辖庭外止赎的适当法律。

    法院解释说：

    “从一开始就很清楚，所涉及的是庭外止赎销售。《规则》第 39 条是一项具有普遍适用性的程序规则，而第 3135 号法案是一项特别适用于本案的特定立法法令。”

    最高法院进一步强调，第 3135 号法案没有规定必须按地块出售抵押房产，也没有规定只能出售足以偿还债务的抵押房产。法院驳回了加西亚关于价格过低的论点，理由是庭外止赎销售中的价格不足以使销售无效，特别是当法律赋予业主赎回权时。

    判决的实际意义

    菲律宾阿巴卡公司 诉 加西亚案 为菲律宾的庭外止赎确立了明确的先例。本案强调了以下关键要点：

    • 第 3135 号法案的适用性： 当房地产抵押合同包含特别权力，授权在违约时进行庭外止赎时，第 3135 号法案是管辖法律。
    • 第 39 条规则的局限性： 《民事诉讼规则》第 39 条，管辖普通执行销售，一般不适用于庭外止赎，除非在赎回方式和利息计算等特定方面。
    • 价格不足： 在庭外止赎销售中，价格不足本身不足以使销售无效，因为法律赋予抵押人赎回权。

    业主和借款人的关键教训

    本案为业主和借款人提供了几个重要的教训：

    • 了解您的抵押协议： 仔细审查您的抵押协议条款，特别是关于止赎的条款。注意是否明确规定了庭外止赎和第 3135 号法案的适用性。
    • 履行您的义务： 及时履行您的贷款义务以避免止赎。如果您遇到财务困难，请立即与您的债权人沟通，探索可能的解决方案，例如债务重组或还款计划。
    • 了解您的权利： 如果您面临庭外止赎，请了解您在第 3135 号法案下的权利，包括赎回权。咨询律师以确保您的权利得到保护。

    常见问题解答

    1. 什么是庭外止赎？
    庭外止赎是一种在不通过法院系统的情况下止赎抵押房产的程序。它仅在抵押协议明确授权债权人进行庭外止赎时才允许，通常根据第 3135 号法案进行。

    2. 庭外止赎与司法止赎有何不同？
    庭外止赎在法院外进行，并且速度更快、成本更低。司法止赎通过法院系统进行，并且涉及更长的法律程序。

    3. 什么是第 3135 号法案？
    第 3135 号法案是菲律宾的一项法律，规定了房地产抵押中插入或附加的特别权力下财产出售的程序，即庭外止赎。

    4. 如果我的房产被庭外止赎，我有什么权利？
    作为抵押人，您有权在止赎销售后的一定期限内赎回房产。您还有权要求止赎程序符合第 3135 号法案的要求。

    5. 价格不足会使庭外止赎销售无效吗？
    通常，价格不足本身不足以使庭外止赎销售无效。但是，如果价格非常低廉以至于震惊良知，并且存在欺诈或其他违规行为，则法院可能会介入。

    6. 我应该在庭外止赎程序中聘请律师吗？
    是的，强烈建议您在面临庭外止赎时聘请律师。律师可以帮助您理解您的权利，审查止赎程序，并在必要时代表您。

    7. 如何避免庭外止赎？
    避免庭外止赎的最佳方法是履行您的贷款义务。如果您遇到财务困难，请与您的债权人沟通，并探索可能的解决方案，例如债务重组或还款计划。

    8. 庭外止赎销售后我可以赎回我的房产多久？
    根据第 3135 号法案，抵押人通常有权在止赎销售之日起一年内赎回房产。但是，赎回期可能因债权人的性质而异（例如，银行可能适用不同的规则）。

    9. 如果我相信庭外止赎程序不正确，该怎么办？
    如果您认为庭外止赎程序不正确，您应该立即咨询律师。您可以提起诉讼，质疑止赎的有效性。

    10. 本案对未来的止赎案件有何影响？
    菲律宾阿巴卡公司 诉 加西亚案 巩固了第 3135 号法案在菲律宾庭外止赎中的主导地位。它为法院在处理类似案件时提供了明确的指导，并强调了仔细审查抵押协议条款的重要性。

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    Source: Supreme Court E-Library
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