ASG Law

标签： 房地产抵押

  • 拍卖时限：菲律宾最高法院澄清房地产抵押品赎回权的时间限制

    菲律宾最高法院在本案中裁定，根据《第3135号法案》，房地产抵押品赎回权拍卖不需要持续整整七个小时（上午九点至下午四点），只要在法案规定的时间内举行即可。这一裁决澄清了银行及其他贷款机构在房产赎回时进行公开拍卖的程序，为贷款人和借款人都带来了更高的确定性。

    “九点到四点”的争议：公开拍卖时长与公平赎回

    本案源于菲律宾国家银行（PNB）与配偶托马斯·卡巴丁甘和阿加皮塔·埃杜兰特之间的争议。这对夫妇从PNB获得了两笔贷款，并以房地产作为抵押。然而，由于他们未能按时偿还债务，PNB于1991年9月25日启动了非司法赎回程序。根据发布的公告，公开拍卖定于1991年11月5日上午9:00至下午4:00在奥莫克市法院书记官长办公室的主要入口处举行。最终，拍卖于上午9:00开始，仅仅持续了20分钟，PNB作为最高出价者中标。之后，卡巴丁甘夫妇向奥莫克市地区审判法院提起诉讼，要求撤销此次非司法赎回权以及1991年11月5日的拍卖。

    卡巴丁甘夫妇认为，根据《第3135号法案》第4条的规定，公开拍卖必须严格遵守“上午9点到下午4点之间”的时限规定。由于拍卖仅持续了20分钟，并未达到法定的七个小时，因此他们认为拍卖无效。初审法院支持了卡巴丁甘夫妇的诉求，宣布拍卖无效，理由是设置时间限制是为了给潜在竞标者更多参与的机会，从而使债务人更有可能收回其财产的价值。PNB对此判决不服，提起上诉，从而引发了本案。

    本案的核心争议在于，公开拍卖的有效性是否必须依赖于其是否持续“一整天”，即从设定的拍卖日上午9点到下午4点。PNB辩称，该法案只是禁止在上午9点之前或下午4点之后进行拍卖。只要拍卖在规定的时间段内进行，无论持续时间长短，都应视为有效。最高法院在此案中支持了PNB的观点，推翻了地区审判法院的判决。最高法院认为，虽然相关法规对拍卖的具体时长没有明确规定，但应该以符合立法意图的方式来解读法规。最高法院强调，《第3135号法案》旨在规范抵押房地产的非司法出售，确保债权人和债务人的权利都得到保护。

    法院指出，法律规定的“上午九点到下午四点之间”仅提供了一个拍卖可以进行的时间范围。法官解释说，“之间”一词通常意味着“分隔时间的时间间隔”。因此，只要拍卖在上午9:00到下午4:00之间的任何时间进行，无论拍卖持续多久，都是有效的。法院强调，不应因债务人未能履行其还款义务而给予奖励，法律的解读应有利于债权人更好地实现其债权。

    法院裁定，1991年11月5日的公开拍卖发生在上午9:00至9:20之间，因此符合法律规定的时间范围，是有效的。这项裁决明确指出，拍卖的有效性并不取决于其持续时间，而取决于它是否在规定的时间段内进行。这种解释在实践中对各方都有好处，为债权人提供了更大的机会来实现债权，同时也没有不合理地奖励不履行还款义务的债务人。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，根据《第3135号法案》，房地产抵押品赎回权拍卖是否需要持续整整七个小时才能被视为有效。
    地区审判法院最初的裁决是什么？ 地区审判法院最初裁定拍卖无效，理由是未能持续法定的七个小时剥夺了潜在竞标者参与的机会。
    最高法院对拍卖时间长度的规定是什么？ 最高法院裁定，只要在上午9点到下午4点之间进行，无论拍卖持续时间长短，都有效。
    《第3135号法案》第4条的含义是什么？ 《第3135号法案》第4条规定，拍卖必须在上午9点到下午4点之间进行，但这并不意味着拍卖必须持续整个时间段。
    最高法院对“之间”一词的解释是什么？ 最高法院将“之间”解释为仅提供一个时间范围，而不是规定一个特定的拍卖持续时间。
    此案裁决对银行的影响是什么？ 此案裁决为银行提供了在设定的时间范围内进行房地产抵押品赎回权拍卖的清晰指导，而无需将拍卖持续整整七个小时。
    此案裁决对借款人的影响是什么？ 此案裁决意味着，只要拍卖在规定的时间范围内进行，即使拍卖持续时间较短，借款人也必须接受拍卖结果。
    为什么最高法院推翻了地区审判法院的判决？ 最高法院推翻了地区审判法院的判决，因为法院认为，法案仅规定了一个时间范围，而不是要求拍卖持续整整七个小时。
    在本案中，拍卖持续了多久？ 在本案中，拍卖仅持续了20分钟。
    如果拍卖未在规定的时间范围内进行会怎样？ 如果在规定的时间范围之外进行拍卖，则可能被视为无效，这可能会给债权人和债务人带来法律后果。

    最高法院的这一裁决明确了《第3135号法案》关于房地产抵押品赎回权公开拍卖时限的解释，为菲律宾银行业带来了清晰度和确定性。它确认了拍卖的有效性取决于其是否在法律规定的时间内进行，而不是其持续的时间，从而平衡了债权人和债务人的权利。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用问题，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG律师事务所。

    免责声明：本文仅供参考，不构成法律建议。如需针对您具体情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    资料来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 推定的真实性：公证书与房地产抵押的有效性

    n

    n

    n 最高法院裁定，公证文件具有高度的证据效力，质疑者必须提供清晰且令人信服的证据才能推翻它。在本案中，最高法院维持了上诉法院的裁决，即贷款人未能证明其父亲并非在房地产抵押合同上签名，因此该抵押合同有效且可强制执行。这对寻求执行已公证房地产抵押的个人和实体具有实际意义，因为除非有令人信服的证据证明存在伪造或其他不当行为，否则该抵押将被推定为有效。该裁决还强调了出庭作证的重要性，以支持对公证文件的质疑，仅仅否认是不够的。n

    nn

    当签名受到质疑时：伪造与公证文件的力量

    nn

    n 本案围绕着配偶罗德里戈和马丁娜·德洛斯桑托斯与别尼多·利布雷斯和朱莉·L·帕宁巴坦配偶之间的房地产抵押纠纷展开。德洛斯桑托斯配偶声称，利布雷斯配偶为了担保总额为150,000比索的三笔贷款，以他们位于曼加塔雷姆萨莫拉街的一块267平方米的未注册地块上的房屋为抵押。利布雷斯配偶对房地产抵押的有效性提出异议，声称文件是伪造的，签名是伪造的，别尼多从未授权朱莉进行此类交易。n

    n

    n 为了支持他们的辩护，利布雷斯配偶提交了国家调查局（NBI）的高级文件检查员的证词，该检查员得出结论，别尼多的签名与房地产抵押合同上的签名不同。然而，上诉法院认为，这两名对抵押合同进行公证的公证员的证词证明，别尼多亲自出庭并在他们面前签署了抵押合同。因此，争议的关键点在于伪造证据与公证文件的推定有效性之间的权重问题。此案例的核心是，根据菲律宾的法律，证明文件真实性的责任由质疑方承担。公证文件在本质上就带有推定真实性。上诉法院采纳了公证人的说法，认定原告没能出示充分证据。n

    n

    n 最高法院维持了上诉法院的裁决，强调了公证文件具有高度的证据效力。法院指出，质疑方有责任以清晰、令人信服且不仅仅是占优势的证据来证明其主张。由于质疑者没有提供充分证据证明签名被伪造，因此公证文件中关于执行的推定效力得以维持。n

    n

    n 伪造必须以清晰、肯定且令人信服的证据来证明，举证责任在于声称伪造的一方。法院特别指出，对别尼多的签名提出异议的一方未能出示两名抵押证人（潘乔和格洛丽亚·利布雷斯）的证词。这强化了关于必须支持签名的个人否认的观点。法院还考虑到在Barangay和解程序中，贷款人承认了债务并提议用部分有争议的财产进行支付。这些都证明了他们最初的立场。因此，通过这种行为，他们有效地驳回了自己早期的主张。n

    n

    n 因此，在Jimenez v. Commission on Ecumenical Mission and Relations案中，法院认为，尽管可以利用笔迹专家来检查伪造的文件，但是并非在笔迹的检验或比较过程中强制需要或必不可少的部分。笔迹检验的结果并不完全取决于这些专家的证词。n

    n

    n 根据房地产抵押的相关规定，根据《家庭法典》第152至162条的规定，家庭住宅是不可以强制执行的。在本案中，有争议的财产是别尼多和马利亚·利布雷斯夫妇的家庭住宅。然而，考虑到涉案财产可能是原告的家庭住所，必须考虑到《家庭法典》关于家庭住所的规定。在强制执行之前，必须对此进行调查以决定价值。n

    n

    n 考虑到所有内容后，最高法院确认，上诉法院裁定，下令原告向被告支付150,000.00比索，加上12％的合法利息。但考虑到有争议的财产可能是原告的家庭住宅，初审法院有义务对此进行调查，同时要考虑到《家庭法典》的规定。n

    nn

    常见问题

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是房地产抵押合同是否有效，考虑到所有者本人没有签署房地产抵押合同，也没有授权他自己的女儿进行合同的有效签订。
    什么是推定真实性，为什么它很重要？ 推定真实性是指经过适当公证的文件被假定为真实有效的原则。这种推定很重要，因为它将推翻文件有效性的举证责任转移给质疑文件的人。
    笔迹专家的证词是否具有决定性意义？ 尽管笔迹专家的证词可能具有影响力，但并非决定性意义。法院有权权衡专家的证词与案件中的其他证据，例如见证人的证词和公证员的证词。
    未能出示证人证词的影响是什么？ 如果当事人未能出示可能支持其主张的证人证词，法院可以推断出此类证词对其不利。
    家庭住宅对抵押合同有效性有何影响？ 在某些情况下，如果被抵押的财产是家庭住宅，即使有抵押合同，也可能限制其执行性。如果违反《家庭法》的相关条款，某些行动将宣布该抵押合同无效。
    律师公证文件的法律效应是什么？ 律师公证的文件视为公众的证明，证明双方在律师面前签字并认可了。它带来法律效应以及对其内容的信任，除非有证据证明了相反情况。
    举证责任由谁承担在否认公证书的有效性？ 声称经公证的文件无效的举证责任由否定该文件的当事人承担，因为未经公证的文件推定其有效性。举证责任要远超过优势证据标准。
    为什么贷款人在 barangay 会议上的行为在本案中至关重要？ 贷款人承认债务和提议付款被视为不利于其主张的证据。证明了他们先前认为协议签名有误的立场的正确性。

    nn

    n 总之，最高法院维持了上诉法院的裁决，认为应推定已公证的房地产抵押有效。希望，法院能对当地RTC作出指示。确保当事人不会流离失所。

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Bienvenido Libres and Julie L. Paningbatan v. Spouses Rodrigo Delos Santos and Martina Olba, G.R. No. 176358, June 17, 2008

    n

    n

  • 菲律宾房地产抵押品赎回权：未能赎回的后果及救济措施

    未能赎回房地产抵押品？了解您的权利和补救措施

    G.R. NO. 164547, March 28, 2007

    想象一下：你抵押了你的房产以获得贷款，但由于财务困难，你未能按时偿还贷款。银行启动了取消抵押品赎回权的程序，你的房产被拍卖。现在，赎回期已经过去，你面临着失去房产的风险。你能做什么？本案探讨了在未能赎回抵押房产的情况下，抵押人的权利和补救措施，以及法院在签发占有令方面的作用。

    法律背景

    在菲律宾，当借款人（抵押人）未能履行其贷款义务时，贷款人（抵押权人）有权取消抵押品赎回权。取消抵押品赎回权可以是司法程序，也可以是法外程序，具体取决于抵押协议的条款。法外取消抵押品赎回权受第3135号法案管辖，该法案规定了抵押权人出售抵押房产的程序。

    根据第3135号法案，抵押人有权在拍卖后的一定期限内赎回房产。赎回期通常为一年，从销售证书在登记处登记之日起计算。在此期间，抵押人可以通过支付购买价格、利息和费用来赎回房产。

    如果抵押人未能在此期限内赎回房产，抵押权人有权获得房产的占有权。抵押权人可以向法院申请占有令，以获得房产的实际占有权。占有令是一项法院命令，指示治安官将房产的占有权交给购买者。重要的是要理解，即使抵押人对取消抵押品赎回权的有效性提出质疑，法院通常也会颁发占有令。

    与本案相关的关键法律条文包括：

    • 第3135号法案：《规范房地产抵押中或附加的特别权力项下财产出售的法案》
    • 1997年修订的《民事诉讼规则》第39条第4节：关于上诉不中止的判决，特别是针对禁令的诉讼

    案件分析

    CGP运输服务公司（CGP）从PCI租赁金融公司（PCI）获得了两笔贷款，总额为1600万比索。这两笔贷款都以位于蒙廷卢帕市的两块土地的房地产抵押作为担保。由于CGP未能支付贷款，PCI启动了法外取消抵押品赎回权程序。PCI在公开拍卖中成为最高出价者，并获得了销售证书。

    CGP未能赎回房产，PCI要求移交房产的实际占有权。CGP拒绝了，PCI向蒙廷卢帕市地区审判法院（RTC）申请了单方面签发占有令。CGP反对该申请，理由是其提起的取消抵押品赎回权诉讼仍在审理中。

    以下是本案的关键步骤：

    1. PCI启动了法外取消抵押品赎回权程序，因为CGP未能偿还贷款。
    2. PCI在公开拍卖中成为最高出价者，并获得了销售证书。
    3. CGP未能赎回房产。
    4. PCI向RTC申请了单方面占有令。
    5. CGP反对该申请，理由是其提起的取消抵押品赎回权诉讼仍在审理中。
    6. RTC最初支持PCI的申请，但后来撤销了其命令，理由是CGP提起的诉讼以及之前发布的初步禁令。
    7. PCI向法院提起诉讼，质疑RTC的命令。
    8. 法院支持PCI的诉讼，撤销了RTC的命令，并命令RTC继续审理此案。

    法院认为，RTC滥用了自由裁量权，暂停了占有令的程序。法院强调，在取消抵押品赎回权程序中，占有令的签发是一项部长行为，法院没有义务调查抵押的有效性或取消抵押品赎回权程序的有效性。法院引用了以前的判例，即“任何关于抵押或取消抵押品赎回权有效性的问题都不能成为拒绝签发占有令的合法理由。”

    如最高法院所说：

    “上诉法院发现公共受访者RTC法官严重滥用了其自由裁量权，达到缺乏或超出管辖权的程度，暂停了LRC案件第99-020号案件的程序，该案件涉及受访者PCI要求的占有令。”

    “随着主要案件的驳回，（其中发布的）禁令自动解除，且其解除不可上诉。”

    实践意义

    本案强调了未能赎回抵押房产的后果。它还阐明了法院在签发占有令方面的作用。该裁决对银行、金融机构和借款人都具有重要意义。

    对于银行和金融机构，该裁决确认了他们有权在抵押人未能赎回房产时获得抵押房产的占有权。对于借款人，该裁决强调了及时赎回房产的重要性，以避免失去房产的风险。

    关键经验

    • 及时履行贷款义务，避免取消抵押品赎回权程序。
    • 如果您的房产被取消抵押品赎回权，请在赎回期内赎回房产。
    • 了解您在取消抵押品赎回权程序中的权利和补救措施。
    • 寻求法律建议，以保护您的利益。

    常见问题解答

    1. 什么是占有令？

    占有令是一项法院命令，指示治安官将房产的占有权交给有权获得该占有权的人，通常是购买者在取消抵押品赎回权程序中。

    2. 在取消抵押品赎回权程序中，我有什么权利？

    您有权收到取消抵押品赎回权通知，有权在公开拍卖中竞标，并有权在赎回期内赎回房产。

    3. 如果我未能赎回房产，我可以做什么？

    如果您未能赎回房产，您仍然可以尝试与抵押权人协商，以达成付款协议或自愿出售房产。您也可以寻求法律建议，以探索您的其他选择。

    4. 法院可以拒绝签发占有令吗？

    在取消抵押品赎回权程序中，法院通常没有权力拒绝签发占有令，除非存在明显的违规行为或缺乏管辖权。法院不应调查抵押的有效性或取消抵押品赎回权程序的有效性。

    5. 提起取消抵押品赎回权诉讼会阻止占有令的签发吗？

    通常不会。即使抵押人对取消抵押品赎回权的有效性提出质疑，法院通常也会颁发占有令。这是因为占有令的签发是一项部长行为，法院没有义务调查抵押的有效性或取消抵押品赎回权程序的有效性。

    6. 如果我認為取消抵押品贖回權的過程不合法，我該怎麼辦？

    您应该立即寻求法律建议。您可能有理由提起诉讼以质疑取消抵押品赎回权程序的有效性。但是，重要的是要记住，提起诉讼不会自动阻止占有令的签发。

    安盛律师事务所（ASG Law）在房地产法和取消抵押品赎回权程序方面拥有丰富的经验。如果您面临失去房产的风险或对您的权利有任何疑问，请随时与我们联系，我们将竭诚为您提供帮助。

    Email: nihao@asglawpartners.com

    联系方式

  • 菲律宾房地产抵押品赎回权：诉讼时效、通知义务和法律合规

    未能在诉讼中及时提出异议可能导致丧失法律权利

    G.R. No. 144435, February 06, 2007

    想象一下：你抵押了你的房产以获取贷款，但后来无力偿还。贷款人启动止赎程序，你眼睁睁地看着你的房产被拍卖。你认为止赎程序存在问题，但你没有及时在法庭上提出异议。结果呢？你可能永远失去你的房产。

    本案涉及 Guillermina Baluyut 与 Eulogio 和 Salud Poblete 夫妇之间的房地产抵押纠纷。Baluyut 贷款后未能偿还，导致其房产被止赎。她随后试图撤销止赎程序，但因未能及时提出关键论点而败诉。本案突出了及时提出法律异议的重要性，以及对菲律宾止赎程序相关法律义务的严格遵守。

    法律背景：菲律宾的房地产抵押和止赎

    在菲律宾，房地产抵押是一种常见的融资方式。当借款人（抵押人）以其房地产作为贷款的担保时，便会产生抵押。如果借款人未能按时偿还贷款，贷款人（抵押权人）有权启动止赎程序以收回债务。

    菲律宾的止赎程序受以下法律管辖：

    • 第 3135 号法案（经第 4118 号法案修订）：规范了房地产抵押中特别授权下的财产出售。
    • 经修订的《民事诉讼规则》第 39 条第 30 节：规定了赎回权的时间、方式和金额。

    根据第 3135 号法案第 3 节的规定：

    “第 3 节。应在财产所在的自治市或城市的至少三个公共场所张贴不少于二十天的销售通知，如果该财产的价值超过四百比索，则该通知还应在自治市或城市中普遍发行的报纸上每周发布一次，至少连续三周。”

    这意味着，为了使止赎有效，必须在指定地点张贴通知，并在报纸上发布。未能遵守这些要求可能会导致止赎无效。

    赎回权允许抵押人在止赎后的一段时间内赎回其房产。经修订的《民事诉讼规则》规定，赎回期为自销售之日起 12 个月。为了赎回房产，抵押人必须向购买者支付购买金额、利息以及购买者支付的任何评估或税款。

    案件分析：Baluyut 诉 Poblete 案

    以下是 Baluyut 诉 Poblete 案的关键事件：

    • 1981 年 7 月 20 日：Guillermina Baluyut 从 Eulogio 和 Salud Poblete 夫妇处贷款 85 万比索，并签署了本票和房地产抵押合同。
    • 贷款到期：Baluyut 未能在贷款到期时偿还。
    • 止赎：Poblete 夫妇启动了房地产的法外止赎程序。
    • 拍卖：1982 年 8 月 27 日，该房产被拍卖给 Poblete 夫妇，他们是出价最高者。
    • 未能赎回：Baluyut 未能在法律规定的期限内赎回该房产。
    • 所有权合并：Eulogio Poblete 执行了所有权合并宣誓书，并以 Poblete 夫妇的名义签发了新的所有权证书。
    • 诉讼：Baluyut 提起诉讼，要求撤销抵押、法外止赎和财产出售，以及取消以 Poblete 夫妇名义签发的所有权。

    初审法院驳回了 Baluyut 的诉讼，上诉法院也维持了这一判决。

    最高法院维持了上诉法院的判决。法院强调，Baluyut 未能及时提出关于贷款到期日和评估通知的关键论点。法院还指出，止赎程序具有规律性推定，Baluyut 未能推翻这一推定。

    最高法院在裁决中强调了以下几点：

    “当协议条款以书面形式确定时，应视为包含所有约定的条款，并且除协议本身的内容外，不得接受任何此类条款的证据。”

    “止赎程序具有规律性推定，驳斥该推定的举证责任在于请愿人。”

    实际意义：对房主和贷款人的启示

    Baluyut 诉 Poblete 案对房主和贷款人都具有重要的实际意义。对于房主而言，本案强调了以下几点：

    • 了解您的权利：了解与您的抵押贷款和止赎程序相关的法律。
    • 及时采取行动：如果您认为止赎程序存在问题，请立即咨询律师。
    • 保存记录：保留与您的抵押贷款和止赎程序相关的所有文件。

    对于贷款人而言，本案强调了以下几点：

    • 遵守法律：严格遵守所有止赎程序相关的法律要求。
    • 妥善记录：保存所有止赎程序相关的文件。
    • 寻求法律建议：在启动止赎程序之前咨询律师。

    关键经验教训

    • 及时提出异议：如果您对止赎程序有任何异议，请务必及时在法庭上提出。
    • 遵守法律：贷款人和房主都必须遵守与止赎程序相关的法律。
    • 寻求法律建议：如果您不确定自己的权利和义务，请咨询律师。

    常见问题解答

    问：如果我错过了赎回期，我还能做些什么？

    答：如果您错过了赎回期，您可能已经失去了赎回房产的权利。但是，在某些情况下，您可能仍然可以提起诉讼，要求撤销止赎程序。

    问：如果我没有收到止赎通知，会发生什么？

    答：如果您没有收到止赎通知，止赎程序可能无效。您可能可以提起诉讼，要求撤销止赎程序。

    问：如果止赎程序不合法，会发生什么？

    答：如果止赎程序不合法，您可以提起诉讼，要求撤销止赎程序。如果法院发现止赎程序不合法，可能会下令恢复您的房产所有权。

    问：我应该如何避免止赎？

    答：避免止赎的最佳方法是按时偿还您的抵押贷款。如果您无力偿还抵押贷款，请立即与您的贷款人联系，讨论您的选择。您可能可以协商付款计划或获得贷款修改。

    问：什么是法外止赎？

    答：法外止赎是指在没有法院干预的情况下进行的止赎程序。在菲律宾，如果您的抵押贷款合同包含特别授权，则允许法外止赎。

    以上信息仅供参考，不能替代专业的法律建议。如果您需要法律帮助，请咨询律师。

    如需有关房地产抵押、止赎程序或任何其他法律问题的专家指导，请随时联系 ASG Law。我们致力于为您提供最优质的法律服务。

    我们的专家团队随时准备为您提供帮助。请通过 nihao@asglawpartners.com 与我们联系，或访问我们的 联系方式 页面了解更多信息。我们期待您的来信！
    我们是该领域的专家，请联系我们进行咨询。




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • 房产抵押诉讼：个人行为与房产行为的界定及影响

    房产抵押诉讼：个人行为与房产行为的界定直接影响案件管辖权

    G.R. NO. 166837, November 27, 2006

    房地产抵押在菲律宾是一个常见的金融工具，但当抵押权的有效性受到质疑时，诉讼的性质（个人行为还是房产行为）将直接影响案件的管辖权。本案 Ligaya S. Orbeta 诉 Ruben P. Orbeta 和 Anita B. Wolcott 案，便围绕着这一核心问题展开。Ligaya 声称其丈夫 Ruben 未经其同意，伪造签名抵押了夫妻共同财产，因此提起诉讼要求撤销抵押契约。本案的关键在于，此类诉讼应在何处提起？是房产所在地，还是被告住所地？最高法院的判决为此类案件的管辖权问题提供了明确的指导。

    法律背景：个人行为与房产行为的区分

    在菲律宾，诉讼的性质决定了案件的管辖权。民事诉讼分为个人行为和房产行为。根据《菲律宾民事诉讼规则》第4条第1款，房产行为是指影响不动产所有权、占有权或相关权益的诉讼。此类诉讼必须在不动产所在地的法院提起。而个人行为则指所有其他诉讼，可以在原告或被告住所地提起。

    区分个人行为和房产行为至关重要，因为这直接影响了当事人提起诉讼的地点。例如，如果某人提起诉讼要求收回其位于马尼拉的房产，则必须在马尼拉的法院提起诉讼。但如果某人提起诉讼，要求因合同违约而获得的损害赔偿，则可以在被告住所地提起诉讼。

    以下是《菲律宾民事诉讼规则》第4条第2款的相关规定：

    “所有其他诉讼为个人行为，可以在原告或任何主要原告的住所地，或在被告或任何主要被告的住所地提起，如果被告为非居民，则可以在其被发现的地方提起，由原告选择。”

    理解这一区分对于确保案件在正确的法院提起至关重要，否则可能导致案件被驳回。

    案件回顾：Orbeta 案的争议焦点

    Ligaya Orbeta 发现其丈夫 Ruben 在未经其同意的情况下，以夫妻共同财产作为抵押向 Anita B. Wolcott 贷款 20 万比索。Ligaya 声称其签名被伪造，并提起诉讼要求撤销抵押契约。最初，该诉讼在拉斯皮纳斯市的地区审判法院提起，但被告以管辖权不当为由提出驳回申请。被告认为，由于该诉讼涉及不动产，应在房产所在地黎刹省皮利利亚提起。

    以下是案件的主要时间线：

    • 1994 年：Ligaya Orbeta 前往美国。
    • 2003 年 1 月 6 日：Ruben Orbeta 抵押夫妻共同财产。
    • 2003 年 1 月 29 日：Ligaya 返回菲律宾，发现抵押情况。
    • Ligaya 在拉斯皮纳斯市提起诉讼，要求撤销抵押契约。
    • 被告提出驳回申请，理由是管辖权不当。
    • 地区审判法院驳回了 Ligaya 的诉讼。
    • Ligaya 向最高法院提起上诉。

    Ligaya 的主要论点是，她的诉讼并非旨在影响房产的所有权或占有权，而是基于被告因伪造其签名而应承担的损害赔偿责任。最高法院需要解决的核心问题是：Ligaya 提起的撤销抵押契约诉讼是个人行为还是房产行为？

    最高法院在判决中引用了之前的案例，例如 Hernandez v. Rural Bank of Lucena, Inc.，该案例指出，要求取消房地产抵押的诉讼是个人行为，因为它不属于《民事诉讼规则》中明确列举的房产行为。

    “同样，本案中抵押契约所涉财产尚未被取消抵押品赎回权。没有迹象表明被告 Ruben Orbeta 未能支付以抵押品担保的贷款。”

    法院还强调，Ligaya 声称房产的所有权仍在她和 Ruben 的名下，并且他们仍然占有该房产。这些事实进一步支持了该诉讼属于个人行为的观点。

    最高法院最终裁定，Ligaya 提起的诉讼是个人行为，因此在被告 Anita B. Wolcott 住所地拉斯皮纳斯市提起诉讼是正确的。

    实践意义：对房地产交易的影响

    本案的判决对于理解房地产抵押诉讼的管辖权具有重要意义。它明确了，如果诉讼的主要目的是寻求损害赔偿，或者基于合同无效等原因要求撤销抵押契约，而非直接影响房产的所有权或占有权，则该诉讼应被视为个人行为。

    对于房地产交易，本案提醒我们：

    • 在进行房地产抵押时，必须获得所有所有权人的明确同意。
    • 在配偶共同拥有的房产上设定抵押权时，必须获得配偶的明确同意。
    • 在提起与房地产抵押相关的诉讼时，必须仔细评估诉讼的性质，以确定正确的管辖权。

    关键经验

    • 撤销抵押契约的诉讼，如果主要目的是寻求损害赔偿或基于合同无效等原因，则可能被视为个人行为。
    • 在涉及配偶共同财产的抵押交易中，必须获得双方的明确同意。
    • 选择正确的诉讼地点至关重要，错误的管辖权可能导致案件被驳回。

    常见问题解答

    1. 什么是个人行为？

    个人行为是指不直接影响不动产所有权或占有权的诉讼，例如合同违约或侵权行为。

    2. 什么是房产行为？

    房产行为是指直接影响不动产所有权、占有权或相关权益的诉讼，例如收回房产或分割房产。

    3. 如何确定诉讼是个人行为还是房产行为？

    需要评估诉讼的主要目的。如果诉讼的主要目的是寻求损害赔偿或基于合同无效等原因要求撤销抵押契约，而非直接影响房产的所有权或占有权，则该诉讼应被视为个人行为。

    4. 如果在错误的地点提起诉讼会发生什么？

    如果在错误的地点提起诉讼，法院可能会驳回该案件。

    5. 在涉及配偶共同财产的抵押交易中，需要注意什么？

    在涉及配偶共同财产的抵押交易中，必须获得配偶双方的明确同意。

    对于房产抵押诉讼，您是否面临着管辖权方面的困惑？ASG Law 律师事务所精通菲律宾房地产法，我们致力于为您提供专业的法律咨询和代理服务。无论您是面临房产纠纷，还是需要进行房产交易，我们都将竭诚为您提供支持。

    立即 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的 联系方式 页面，了解更多信息。我们期待与您合作，为您提供卓越的法律服务。法律问题，迎刃而解！

  • 虚假文件中的共谋责任：共同利益的需要

    本案裁定，即使没有直接证据证明参与伪造，但如果证据表明存在共同计划，且个人从伪造文件中获益，则个人可能会因伪造公共文件罪被判有罪。这意味着即使个人没有亲自伪造文件，但如果他们参与了导致伪造的阴谋，并从中获得了利益，他们也可能要承担法律责任。该判决强调了参与犯罪活动的风险，并强调个人有必要了解并提防与非法行为相关的潜在后果。

    抵押欺诈：内尔瓦案如何凸显同谋者的责任

    梅利·内尔瓦案涉及对公共文件的伪造，特别是与房产抵押贷款相关的虚假“房地产抵押解除”文件。内尔瓦是房产的所有者，她被指控与另外两人串通伪造一名债权人的签名，以便取消先前对其房产的抵押登记。法律问题是，内尔瓦是否能因与他人共谋实施该伪造行为而被追究责任，即使没有直接证据表明她亲自伪造了该文件？最高法院的分析考察了共谋在确定个人刑事责任中的作用，特别是在他们从犯罪行为中获益的情况下。

    本案的事实是，内尔瓦以该房产为抵押向一家贷款公司安根尼茨公司获得了一笔贷款。随后，在安根尼茨公司的贷款仍在偿还期间，内尔瓦又向普莉塔·洛伦特申请了第二笔抵押贷款，从而引发了冲突。为了促成第二笔抵押贷款，出现了一份“房地产抵押解除”文件，该文件声称安根尼茨公司已解除其对内尔瓦房产的抵押权。然而，安根尼茨公司的代表否认签署了这份解除文件，并声称其签名已被伪造。高等法院注意到该伪造文件的特点，然后将重点转移到确定梅利·内尔瓦在这起刑事行为中是否有罪。

    法院依靠以下因素确定内尔瓦有罪。共谋责任成立。这些包括伪造解除文件，内尔瓦从中获得的利益，她是该房产的所有人。最高法院认为，虽然没有直接证据证明内尔瓦参与了伪造解除文件的过程，但间接证据有力地表明，她与参与伪造的其他被告串通。法庭依靠几个因素证明了内尔瓦的阴谋行为。例如，内尔瓦获得了利益，因为伪造文件使她能够获得来自洛伦特的额外贷款。伪造的发布也取消了对安格尼兹的原始抵押贷款，为内尔瓦创造了更多机会来出售或进行其他房产融资。此外，内尔瓦的管家签署了伪造的文件，这表明她参与其中。

    法院特别强调了内尔瓦在虚假文件中的获利。事实证明她受益于伪造的文件是一个重要因素。在证明她有罪时，法庭表示：

    x x x，由于伪造的抵押贷款解除，（申诉人）对安格尼兹的抵押物被取消，（她）能够从洛伦特那里获得一笔新的贷款，并将该标的房产作为抵押物，因为洛伦特愿意在有抵押物的情况下贷款。因此，解除抵押贷款对（申诉人）有利。(括号里的词语是添加的)。

    本案说明，法院如何依赖间接证据来证明共谋的原则至关重要。法院必须寻找指向共同目的和设计、协调一致的行动以及共同利益的证据。在本案中，尽管没有内尔瓦伪造签名的直接证据，但法院得出结论认为，她的行为、与其他被告的关系以及她从伪造行为中获得的利益加在一起足以证明她参与了共谋是明确无误的。由于无法提出充分的解释，根据“谁拥有并且使用了伪造文件，谁就是伪造者”的原则，她也被判为罪魁祸首。

    内尔瓦的主要论点集中在事实认定上的所谓错误上。她辩称，尽管存在虚假的抵押贷款解除协议，但她对安根尼茨公司的义务仍然存在，她从未否认这一点，甚至与安根尼茨公司就付款进行了谈判。她还声称，她提起的撤销她在洛伦特赞成下签署的绝对销售契约的民事诉讼表明，她对伪造行为一无所知。内尔瓦还质疑上诉法院如何错误地断定她未经安根尼茨公司的知情和同意就将标的房产卖给了洛伦特，并质疑陪审法庭对被告雷耶斯的证词的不可信。尽管如此，法院的反应是她个人获益。内尔瓦的各种行为——最初抵押给安根尼茨公司，之后未经他们同意又抵押给了洛伦特，聘用中间人伪造解除文件并出售该财产——表明她确实犯有欺诈罪。

    在本案中，确定共谋依赖于从内尔瓦的行为以及她与劳伦特和雷耶斯之间的关系中推断出来的间接证据。法院解释说，共谋可以在缺乏直接证据的情况下成立，如果个人行为在一起显示出协调的行动和共同目的，如本案中所示。通过合作取消对安根尼茨的现有抵押，他们就可以促进内尔瓦对洛伦特的抵押，并以零债务卖给洛伦特。总的来说，内尔瓦案清楚地说明，共谋犯罪可以根据情况确定。因此，即使个人没有亲自从事犯罪行为，只要有证据表明存在导致和从这种非法行为中获益的共同意图，则可以追究个人的刑事责任。

    常见问题

    本案中的关键问题是什么？ 本案中的关键问题是，内尔瓦是否与其他人串通伪造房地产抵押贷款解除书，即使她本人并未亲自伪造签名。法院不得不研究同谋犯罪的性质以及证明同谋的证据标准。
    共谋是指什么？ 共谋是指两个或更多人之间就实施非法行为达成协议。要确定共谋，必须存在一个共享的犯罪意图，这意味着所有同谋者都同意完成一个共同目标，该目标通常是不合法的目标。
    法院如何在本案中确定内尔瓦有罪？ 法院审查了与本案相关的各种间接证据，包括伪造的文件、内尔瓦从欺诈行为中获得的利益以及内尔瓦与其他参与个人的关系。根据所有间接证据，法院判定内尔瓦参与共谋罪是确凿无疑的。
    间接证据在本案中发挥了什么作用？ 间接证据对确定同谋责任至关重要，特别是在没有直接证据表明个人参与犯罪行为的情况下。法庭依靠间接证据建立关联。这些因素包括内尔瓦是该标的房产的所有者，并且她与被认为是伪造者的被告有联系。
    为什么事实证明是重要的一点是内尔瓦从假文件上获益？ 一个人从一份伪造文件中获益是一个关键因素，因为它表明他/她参与其中或了解伪造行为，这进一步支持了其为同谋的推论。本案的判决尤其重视内尔瓦在虚假信息中获益的情况，这一事实影响了她的有罪判决。
    本案如何影响涉及房地产欺诈案件的人员？ 本案强调，即使一个人没有直接参与伪造房产文件，也可能对与房产欺诈阴谋有关的人员处以刑事责任。因此，个人必须保持高度警惕，不要让自己在不知不觉中参与进来。
    最高法院对申诉人对法院的推理失误提出了哪些辩论？ 法院驳回了她的论点，称她参与同谋罪的证据充分。法院认为，最初的抵押合同并未阻止法院得出同谋和伪造的结论，因为她的行为明显违反了原合同。
    内尔瓦案的主要要点是什么？ 梅利·内尔瓦案的主要要点是，任何从伪造文件中获益并表明其参与同谋的个人都将被追究刑事责任，特别是如果他们与此行为相关的法律或财产。该裁决确认了参与阴谋的个人可能会根据参与度和从犯罪行为中获得的利益而被追究责任，强调了避免这些情况的重要性。

    总的来说，梅利·内尔瓦案阐明了法律可以如何适用于证明了多方之间共谋的情况，即使其中一些证据只是间接证据。对于法律界和参与房地产交易的个人来说，这种区别非常重要，尤其是在旨在避免可能涉及欺诈活动的文件的情况下。本案不仅有助于我们更好地理解伪造相关犯罪行为，而且还有助于确定对犯罪负责人员所依据的标准。

    有关将本裁决应用于特定情况的咨询，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于根据您的具体情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简称，G.R 编号，日期

  • 场地选择权：专属条款的有效性——确定合同争议的正确审理地点的指南

    最高法院的这一裁决确立了当事方有约束力地约定特定法院管辖权的条件。本案强调了合同条款中“明确”和“放弃”等关键词在限制争议解决的场所方面的重要性。对于参与商业协议的个人和企业来说，理解这些细微差别对于避免管辖权纠纷和确保诉讼在预期地点进行至关重要。通过澄清对场地条款的要求，最高法院为合同法领域内的确定性和公平性做出了贡献。

    当房地产抵押遭遇违约：专属场地条款的有效性考验

    本案涉及斯波斯·雷纳托和安吉丽娜·兰丁与种植园发展银行之间的法律纠纷，该纠纷源于未能偿还贷款和随后的止赎。兰丁夫妇提起诉讼，质疑止赎的有效性，声称抵押合同仅涵盖他们的比索贷款，并且这些贷款已全额偿还。银行反驳说，场地条款已明确商定，将任何诉讼限制在马尼拉大都会。巴丹加斯利帕市地区审判法院根据场地不当驳回了兰丁夫妇的案件。主要问题在于，包含在房地产抵押和本票中的场地条款是否合法且具有约束力，从而证明驳回案件是合理的。

    根据菲律宾民事诉讼规则第4条第(b)款，如果当事方在提起诉讼前以书面形式有效约定了专属场地，则一般场地规则不适用。然而，仅仅规定诉讼场地不足以阻止当事方在其他场地提起案件。必须表明该规定是专属的。在没有限定或限制性词语的情况下，该规定应被视为仅是对附加论坛的协议，而不是将场地限制在指定的地点。事实上，法院对场地条款采取了谨慎的立场，因为场地条款通常被认为是附和合同，即单方面规定的。合同双方在影响力或议价能力上的不对等意味着法院倾向于保护较弱一方的权利，通常是借款人。

    在本案中，涉案的房地产抵押和本票包含以下条款：

    18. 如果发生因本抵押和/或受本抵押担保的本票而产生的诉讼，各方同意仅在马卡蒂大都会马尼拉的适当法院或抵押权人选择的其他地点提起其诉讼原因（原文如此），为此，抵押人放弃任何其他地点。

    我/我们进一步认为，因本票而产生的任何法律诉讼的场地应仅在菲律宾马尼拉大都会的适当法院或银行选择的任何其他地点，为此，放弃诉讼规则规定的任何其他地点。

    高等法院认为，条款中的“仅”和“为此放弃任何其他地点”等词具有限制性，旨在满足专属场地的要求。这些词表明当事方的明确意图是将诉讼限制在指定地点。通过使用这些词语，合同各方明确表示任何纠纷都将在指定的场地解决，从而排除了所有其他法院。

    兰丁夫妇辩称，执行专属场地条款等于预先判断贷款文件的有效性。然而，高等法院指出，兰丁夫妇在其申诉中并未质疑抵押合同的有效性，而只是质疑了抵押合同的条款和范围。他们的论点是，他们的比索贷款已经偿还，因此应该解除抵押，并且抵押合同不包括他们的美元贷款。高等法院认为，既然关于是否应该妥善解除抵押以及这些抵押是否也涵盖美元贷款的问题源于上述贷款文件，那么关于场地的规定也适用于这些问题。高等法院的结论是，场地条款具有约束力，该案件的管辖权在马卡蒂大都会马尼拉，因为这是贷款文件中商定的专属场地。巴丹加斯利帕市地区审判法院驳回该案件是因为场地不当，高等法院支持该驳回。

    通过确定专属场地条款的有效性，高等法院强调了合同协议的神圣性和执行合同义务的重要性。这一裁决强调了合同各方必须谨慎地审核和理解场地条款，并在其中使用明确和明确的语言，以避免在可能出现诉讼时出现混淆或争议。总的来说，本案明确阐明了专属场地条款，确保这些条款具有约束力且可执行，只要条款中包含明确和明确的语言。高等法院关于场地问题的立场是明确的：包含明确专属语言的当事方约定受该约定的约束。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是巴丹加斯利帕市地区审判法院在因为场地不当驳回案件时是否滥用了酌处权。
    为什么地区审判法院驳回了案件？ 地区审判法院驳回了该案件，因为它认为当事方已商定一个专属场地条款，该条款将争议的场地限制在马尼拉大都会。
    什么是专属场地条款？ 专属场地条款是合同中的一项条款，规定在当事方之间发生争议时可以在哪些法院提起任何诉讼。
    高等法院如何裁决场地条款？ 高等法院认为，由于合同包含诸如“仅”和“放弃为此目的的任何其他场地”等专属词语，因此场地条款具有约束力且可执行。
    为什么专属词语在场地条款中如此重要？ 专属词语表明当事方明确打算限制他们解决争议的地点，并且对于强制执行这些条款是必要的。
    提起诉讼的申诉人的论点是什么？ 申诉人辩称，要求他们在马尼拉大都会提起诉讼会预先判断贷款文件的有效性。
    高等法院为什么不同意申诉人的论点？ 高等法院不同意，因为申诉人对抵押合同条款提出异议，而不是对这些条款的有效性提出异议，使场地条款得以适用。
    本案对其他合同有哪些影响？ 本案强调了在拟定合同（包括场地条款）时清晰和明确语言的重要性，以避免关于纠纷应在哪里解决的未来争议。

    总而言之，最高法院的判决进一步巩固了菲律宾专属场地条款的既定法律，并通过确保在场地约定中纳入明确且明确的语言的合同，确保遵守和强制执行商业确定性原则。本案应被视为一项重要判例，因为组织及其法律顾问寻求通过合同条款保障其商业利益和促进商业交易确定性的确定性条款。

    关于此裁决在特定情况下应用问题的咨询，请通过 联系方式 联系 ASG Law 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：兰丁诉兰蒂昂案，G.R No. 160053，2006 年 8 月 28 日

  • 菲律宾房地产抵押：诉讼时效与禁令的复杂性

    法院禁令与诉讼时效：理解菲律宾房地产抵押诉讼

    G.R. NO. 149739, July 14, 2006 STATE INVESTMENT HOUSE, INC., PETITIONER, VS. THE HONORABLE COURT OF APPEALS AND ACTIVE WOOD PRODUCTS CO., INC., RESPONDENTS.

    房地产抵押贷款，在菲律宾商业环境中，是一种常见的融资手段。但当借款人无力偿还债务时，抵押权的执行往往引发复杂的法律纠纷。本案的核心在于探讨在房地产抵押权执行过程中，法院禁令的效力以及诉讼时效对债权人权利的影响。Active Wood Products Co., Inc. 与 State Investment House, Inc. 之间的长期诉讼，清晰地展示了这些法律概念在实践中的应用，以及企业在处理抵押贷款时可能面临的法律挑战。

    菲律宾房地产抵押的法律背景

    在菲律宾，房地产抵押受到《民法典》以及其他相关法律法规的严格监管。抵押是一种担保物权，允许债权人在债务人违约时，通过出售抵押物来收回债权。然而，这一过程并非一帆风顺，常常受到各种法律程序的制约。

    关键的法律概念包括：

    • 抵押权 (Real Estate Mortgage): 一种担保物权，赋予债权人在债务人违约时，优先受偿的权利。
    • 止赎权 (Foreclosure): 债权人通过法律程序，出售抵押物以清偿债务的过程。在菲律宾，止赎权可以通过司法程序或非司法程序进行。
    • 诉讼时效 (Statute of Limitations): 法律规定的债权人提起诉讼的期限。如果债权人在规定的期限内未提起诉讼，其债权将失去法律保护。根据菲律宾法律，针对抵押权的诉讼时效通常为十年。
    • 法院禁令 (Injunction): 法院发布的命令，禁止或限制某一方当事人的特定行为。在抵押权执行过程中，借款人常常寻求法院禁令，以阻止债权人进行止赎。

    《菲律宾民法典》第1144条规定：

    “下列诉讼必须在十年内提起：(1)根据书面合同提起的诉讼；(2)根据法院判决提起的诉讼；(3)根据抵押合同提起的诉讼。”

    例如，如果A公司向银行贷款，并以其拥有的土地作为抵押，那么银行必须在十年内采取法律行动执行抵押权，否则将失去追索权。

    案件回顾：Active Wood Products Co., Inc. 诉 State Investment House, Inc.

    本案的诉讼历程漫长而曲折，涉及多个法院层级，以及复杂的法律程序。以下是案件的关键时间线：

    • 1982年: Active Wood Products Co., Inc. 向 State Investment House, Inc. 提起诉讼，寻求法院禁令，以阻止债权人执行抵押权。
    • 1983年: 尽管法院发布了初步禁令，但法警仍然进行了止赎拍卖，并将抵押物出售给 State Investment House, Inc.。
    • 1984年: 地区法院 (RTC) 宣布拍卖无效，并发布初步禁令，禁止债权人继续进行止赎。
    • 随后: 案件经历了上诉法院 (CA) 和最高法院 (Supreme Court) 的多次审理，涉及抵押权有效性、拍卖程序合法性等争议。

    在漫长的诉讼过程中，Active Wood Products Co., Inc. 主张抵押合同已经过变更，并且债权人的诉讼请求已经超过诉讼时效。而 State Investment House, Inc. 则坚持认为其有权执行抵押权。

    最高法院在本案中强调了法院禁令的重要性，以及对止赎程序的影响。法院指出：

    “在法院发布禁令的情况下，任何违反禁令的行为都是无效的。”

    此外，法院还强调了诉讼时效对债权人权利的限制。如果债权人在规定的期限内未采取法律行动，其债权将失去法律保护。

    “诉讼时效旨在保护债务人免受债权人长期拖延的诉讼，并确保法律关系的稳定。”

    案件的实际意义

    本案对菲律宾的房地产抵押贷款实践具有重要的指导意义。它提醒债权人和债务人，必须严格遵守法律程序，并充分了解自身的权利和义务。

    对债权人而言，本案强调了以下几点：

    • 及时采取法律行动，避免超过诉讼时效。
    • 尊重法院禁令，不得擅自进行止赎。
    • 确保止赎程序合法合规，避免因程序瑕疵导致拍卖无效。

    对债务人而言，本案提醒他们：

    • 积极应对债权人的止赎行动，寻求法律保护。
    • 如有充分理由，可以申请法院禁令，阻止止赎。
    • 了解自身的权利和义务，避免因不了解法律而遭受损失。

    关键教训

    • 诉讼时效至关重要: 债权人必须在诉讼时效内采取行动，以保护其权利。
    • 法院禁令的效力: 任何违反法院禁令的行为都可能导致法律后果。
    • 程序合规性: 止赎程序必须严格遵守法律规定，否则可能被法院宣告无效。

    常见问题解答

    以下是一些与菲律宾房地产抵押贷款相关的常见问题：

    问：什么是房地产抵押？

    答：房地产抵押是一种担保物权，允许债权人在债务人违约时，通过出售抵押物来收回债权。

    问：止赎权有哪些类型？

    答：在菲律宾，止赎权可以通过司法程序或非司法程序进行。司法止赎需要通过法院提起诉讼，而非司法止赎则可以通过公证人进行。

    问：诉讼时效对抵押权有什么影响？

    答：根据菲律宾法律，针对抵押权的诉讼时效通常为十年。如果债权人在规定的期限内未提起诉讼，其债权将失去法律保护。

    问：如何申请法院禁令，阻止止赎？

    答：借款人可以向法院申请禁令，阻止债权人进行止赎。但需要提供充分的证据，证明止赎程序存在违法或不公正之处。

    问：如果止赎拍卖无效，会发生什么？

    答：如果止赎拍卖被法院宣告无效，债权人需要重新进行止赎程序，或者采取其他法律措施来收回债权。

    问：抵押人有权赎回房产吗？

    答：是的，抵押人通常有权在止赎拍卖后的一段时间内赎回房产，具体时间取决于抵押合同的条款和适用法律。

    问：如果债务人无力偿还贷款，有什么其他的选择吗？

    答：债务人可以与债权人协商重组贷款，或者寻求破产保护等其他解决方案。

    本案涉及的法律问题复杂，需要专业的法律知识和经验。ASG Law 律师事务所精通菲律宾房地产法，能为您提供专业的法律咨询和代理服务。如果您有任何疑问或需要帮助，请随时联系我们：nihao@asglawpartners.com 或访问我们的网站：联系方式。让 ASG Law 成为您在菲律宾法律事务中的可靠伙伴。我们期待您的来电！

  • 第三方责任与房地产抵押：菲律宾最高法院的关键判决

    菲律宾房地产抵押中第三方责任的有效性

    G.R. NO. 148320, June 15, 2006

    在菲律宾，房地产抵押合同中包含第三方责任条款的情况并不少见。然而，如果抵押人（即房产所有者）在不知情或未同意的情况下，将第三方债务纳入抵押合同，该条款的有效性将受到质疑。本案重点探讨了未经抵押人同意的情况下，第三方责任条款对房地产抵押合同效力的影响。

    引言

    想象一下，您同意抵押您的房产以获得贷款，但后来发现您的抵押合同包含您从未同意过的条款，该条款将您的房产用于担保他人的债务。这种情况不仅令人担忧，而且在法律上也是有争议的。菲律宾银行诉 Glee Chemical Laboratories, Inc. 一案正是围绕这一问题展开，它强调了在房地产抵押合同中获得明确知情同意的重要性。该案件突显了在签订任何合同（尤其是涉及房地产抵押的合同）之前，仔细审查所有条款的重要性。

    法律背景

    在菲律宾，合同自由原则允许当事人自由约定合同条款，但这种自由并非绝对。《菲律宾民法典》第1311条规定，合同仅对订约方、其继承人和受让人具有约束力。然而，该条还规定了一个例外，即“为第三人利益的条款”（stipulation pour autrui）。

    根据最高法院的解释，要构成有效的“为第三人利益的条款”，必须满足以下条件：

    • 订约方的意图和目的是为了使第三人受益。
    • 第三人必须明确表示接受该利益。

    在本案中，关键问题在于 Glee Chemical Laboratories, Inc.（以下简称“Glee Chemical”）是否同意将其房地产抵押用于担保 Rustica Tan 的债务。如果 Glee Chemical 并未同意，则该第三方责任条款无效，不能强制执行。

    《菲律宾民法典》第1318条规定了合同成立的必要条件：

    1. 当事人的同意；
    2. 标的物确定；
    3. 原因合法。

    如果缺乏有效的同意，合同将被视为无效。

    案件分析

    Glee Chemical 向菲律宾银行申请贷款，并以其位于圣胡安的房产作为抵押。房地产抵押合同明确规定，贷款用途为购买肥料的额外营运资金。然而，Glee Chemical 声称，菲律宾银行并未向其支付贷款，而是将贷款用于支付 Rustica Tan 的债务。菲律宾银行则辩称，根据抵押合同中的第三方责任条款，Rustica Tan 的债务由 Glee Chemical 的房产担保。

    随后，菲律宾银行试图取消 Glee Chemical 房产的抵押品赎回权，因为 Rustica Tan 仍有未偿债务。Glee Chemical 向马卡蒂地区审判法院提起诉讼，要求宣告合同无效并寻求损害赔偿，并申请了初步禁令。

    地区审判法院最终判决 Glee Chemical 胜诉，宣布房地产抵押合同和动产抵押合同无效，并永久禁止菲律宾银行取消抵押品赎回权。法院认为，Glee Chemical 的总裁 Cheng Yong 的证词更可信，即第三方责任条款是在他签署抵押合同时事后添加的。

    菲律宾银行不服判决，向菲律宾上诉法院提起上诉。上诉法院维持了地区审判法院的判决，认为未经 Glee Chemical 同意，事后添加第三方责任条款改变了合同的性质，导致合同无效。

    菲律宾银行再次向最高法院提起上诉，声称上诉法院的判决与法律和判例不符。最高法院驳回了菲律宾银行的上诉，维持了上诉法院的判决。最高法院强调，下级法院对证人可信度的认定具有重要意义，除非存在明显的错误，否则上级法院不应干预。

    以下是最高法院在本案中的一些重要引述：

    • “要构成有效的为第三人利益的条款，必须是订约方的意图和目的是为了使第三人受益，而第三人可能因该条款而附带受益是不够的。”
    • “地区审判法院最适合观察证人在证人席上的举止，因此可以辨别他们是否在说真话。关于证人可信度的问题，其调查结果享有最高程度的尊重，并且不会在上诉中受到干扰。”

    实际意义

    本案强调了在签订合同（尤其是涉及房地产抵押的合同）之前，仔细审查所有条款的重要性。企业和个人应确保他们完全理解合同的所有条款，并且他们的同意是真实和知情的。此外，本案还提醒银行和其他贷款机构，在将第三方责任条款纳入抵押合同时，必须获得抵押人的明确同意。

    主要教训

    • 在签署任何合同之前，务必仔细审查所有条款。
    • 确保您的同意是真实和知情的。
    • 银行和其他贷款机构在将第三方责任条款纳入抵押合同时，必须获得抵押人的明确同意。

    常见问题

    问：什么是“为第三人利益的条款”？

    答：为第三人利益的条款是指合同中包含的，旨在使非合同当事方的第三方受益的条款。

    问：为第三人利益的条款必须满足哪些条件才能有效？

    答：为第三人利益的条款必须满足以下条件才能有效：订约方的意图和目的是为了使第三人受益，并且第三人必须明确表示接受该利益。

    问：如果我签署的抵押合同包含我从未同意过的条款，我该怎么办？

    答：您应立即寻求法律咨询。您可以向法院提起诉讼，要求宣告合同无效。

    问：银行可以在未经我同意的情况下，将第三方责任条款纳入我的抵押合同吗？

    答：不可以。银行必须获得您的明确同意，才能将第三方责任条款纳入您的抵押合同。否则，该条款无效。

    问：如果银行试图取消我的房产的抵押品赎回权，因为我未同意的第三方债务，我该怎么办？

    答：您应立即寻求法律咨询。您可以向法院申请禁令，阻止银行取消抵押品赎回权。

    安盛律师事务所（ASG Law）在此类案件中拥有丰富的经验，可以为您提供专业的法律咨询和代理服务。如果您有任何疑问或需要帮助，请随时通过 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 与我们联系。我们期待为您提供服务！

  • 菲律宾房地产抵押：关于善意购买者和判决撤销的重要教训

    菲律宾房地产抵押：善意购买者和既判力原则

    G.R. NO. 125684, June 08, 2006

    在菲律宾，房地产抵押和止赎是常见的金融行为，但其中涉及的法律问题可能非常复杂。最高法院在“阿兰达诉财富储蓄贷款协会”案中，阐明了善意购买者在止赎程序中的权益，以及既判力原则对后续诉讼的影响。本案不仅对房地产交易中的各方具有指导意义，也提醒我们在签订协议和处理法律事务时务必谨慎。

    引言

    想象一下，您辛辛苦苦攒钱购买了一块土地，却发现这块土地存在未解决的抵押纠纷，甚至可能被止赎。这种情况下，您的权益该如何保障？“阿兰达诉财富储蓄贷款协会”案就涉及了这样的问题。本案的核心在于，如何在保护善意购买者权益的同时，维护法律程序的稳定性和既判力原则。

    法律背景

    本案涉及多个重要的法律概念，包括房地产抵押、止赎、善意购买者和既判力原则。让我们逐一了解这些概念：

    • 房地产抵押：是指债务人将房地产作为偿还债务的担保，如果债务人未能按时偿还债务，债权人有权将该房地产出售以收回债权。
    • 止赎：是指债权人通过法律程序将抵押的房地产出售，以偿还债务。止赎分为司法止赎和非司法止赎两种方式。
    • 善意购买者：是指在不知情的情况下，以合理的价格购买了存在瑕疵的房地产的购买者。菲律宾法律通常会保护善意购买者的权益。
    • 既判力原则：是指法院已经做出的判决，对当事人具有约束力，当事人不得就同一事项再次提起诉讼。

    本案中，以下法条与判决息息相关：

    • 《菲律宾民法典》第777条：“继承权自被继承人死亡时起转移。”

    例如，如果A将房产抵押给银行B，但A未能按时还款，银行B可以通过止赎程序将房产出售。如果C在不知情的情况下购买了该房产，且符合善意购买者的条件，C的权益将受到法律保护。

    案件分析

    让我们回顾一下“阿兰达诉财富储蓄贷款协会”案的经过：

    1. 1979年，阿兰达从农业改革部购买了一块土地，并获得了土地所有权证书。
    2. 1980年，阿兰达以该土地为抵押，向财富储蓄贷款协会贷款。
    3. 由于阿兰达未能按时还款，财富储蓄贷款协会提起止赎诉讼。
    4. 1983年，阿兰达与财富储蓄贷款协会达成和解协议，并经法院批准。
    5. 阿兰达再次未能履行协议，财富储蓄贷款协会继续进行止赎程序。
    6. 1992年，财富储蓄贷款协会将部分土地出售给阿兰达的兄弟萨布里诺·阿兰达。
    7. 1993年，阿兰达提起诉讼，声称其兄弟伪造了他的签名，并要求撤销相关土地所有权证书。
    8. 最高法院最终驳回了阿兰达的诉讼请求，理由是既判力原则和缺乏证据支持。

    本案中，最高法院强调了以下几点：

    • 阿兰达未能提供充分的证据证明其签名被伪造。
    • 阿兰达之前的和解协议和法院判决具有既判力，对其具有约束力。
    • 阿兰达的子女作为“推定继承人”没有直接的诉讼理由。

    最高法院在判决中指出：“权利的继承是从被继承人死亡的那一刻起转移的”，并且“法定继承人通过法律的运作而被要求继承。” 因此，阿兰达的子女只有在其父母去世后才能成为其父母的法定继承人。

    此外，最高法院还引用了阿兰达前律师的证词，进一步驳斥了阿兰达关于其签名被伪造的说法。最高法院认为，阿兰达未能及时质疑法院的判决，也削弱了他关于欺诈的指控。

    最高法院还强调，根据既判力原则，法院驳回申诉的命令是对案情的裁决，尽管没有进行审判。因此，该命令绝对禁止当事方之间就同一原因提起后续诉讼。

    实际意义

    “阿兰达诉财富储蓄贷款协会”案对房地产交易具有重要的指导意义：

    • 对于购买者：在购买房地产时，务必进行尽职调查，确保房地产不存在未解决的纠纷或抵押。
    • 对于贷款人：在提供贷款时，务必审查抵押物的真实性和有效性。
    • 对于当事人：在签订协议或参与诉讼时，务必寻求专业的法律意见，并确保自己的权益得到充分保障。

    主要经验教训

    • 尽职调查：在房地产交易中，尽职调查至关重要，可以避免未来的法律纠纷。
    • 法律咨询：在签订协议或参与诉讼时，务必寻求专业的法律意见。
    • 及时行动：如果发现自己的权益受到侵害，应及时采取法律行动，避免错过诉讼时效。
    • 既判力原则：法院的判决具有约束力，应认真对待。

    常见问题解答

    以下是一些与本案相关的常见问题：

    问：什么是善意购买者？

    答：善意购买者是指在不知情的情况下，以合理的价格购买了存在瑕疵的房地产的购买者。

    问：什么是既判力原则？

    答：既判力原则是指法院已经做出的判决，对当事人具有约束力，当事人不得就同一事项再次提起诉讼。

    问：如果我购买的房地产存在抵押，我该怎么办？

    答：您应尽快与抵押权人联系，了解抵押的具体情况，并寻求专业的法律意见。

    问：如果我的签名被伪造，我该如何维权？

    答：您应尽快报警，并寻求专业的法律意见，收集证据，提起诉讼。

    问：本案对未来的房地产交易有何影响？

    答：本案提醒我们在房地产交易中务必谨慎，进行尽职调查，并寻求专业的法律意见。

    如果您在房地产交易中遇到任何法律问题，欢迎随时联系我们。安生律所（ASG Law）在此领域拥有丰富的经验，可以为您提供专业的法律咨询服务。请通过 nihao@asglawpartners.com 与我们联系，或访问我们的网站 联系方式 了解更多信息。我们期待为您提供帮助！