最高法院裁定，如果房地产抵押契约上的抵押人签名是伪造的，则该抵押无效。即使抵押权人真诚相信抵押人是财产的真正所有者，此项规则也适用。该裁决强调了进行彻底尽职调查的重要性，特别是核实抵押人的身份和所有权，这有助于保护财产所有者免受欺诈性交易，并维护房地产交易的完整性，对于房地产领域的潜在投资者、贷款人和财产所有者来说至关重要。

冒名顶替者与抵押骗局：谁来承担善意风险？

埃维琳·鲁伊斯诉贝尔纳多·迪迈利格案始于贝尔纳多·迪迈利格拥有的位于卡维特伊穆斯阿拉潘的一块土地，他将土地所有权证书（TCT）的持有权委托给他的兄弟乔瓦尼。随后，乔瓦尼将所有权证书交给了经纪人埃迪塔·桑加朗，目的是出售这块土地。然而，未经贝尔纳多知情或同意，埃迪塔安排将房产抵押给埃维琳。签名并不是贝尔纳多的，所以贝尔纳多对房地产抵押契约的有效性提出了质疑。此案的核心问题集中于埃维琳是否可以声称自己是善意抵押权人，即她真诚地认为抵押人（冒名顶替者）有权抵押房产。

诉讼程序如下，地方审判法院最初驳回了贝尔纳多的申诉，理由是埃维琳是善意抵押权人。然而，上诉法院推翻了这一裁决，宣布房地产抵押契约无效。上诉法院认为，埃维琳未能充分核实冒名顶替者的身份，因此她不能受到善意抵押权人原则的保护。围绕着此案的关键事实是：抵押契约上的签名是伪造的，真正的所有者贝尔纳多并未授权该抵押。

这一案件的核心是善意抵押权人原则。通常情况下，此原则保护那些在不知情的情况下与没有有效财产所有权的抵押人交易的贷款人。但是，本案中最高法院明确表示，为了援引这项保护，抵押人必须至少已经成功地以他的名义获得了房产的所有权证书。这里的核心问题是，尽管埃维琳可能真诚地认为她与房产的合法所有者进行了交易，但她未能采取合理的预防措施来核实那个人的身份。她只是依靠经纪人埃迪塔的介绍，并没有要求任何官方身份证明，也没有确保贝尔纳多实际上参与了抵押谈判。

此外，最高法院还认为抵押契约本身存在欺诈行为。预审期间，双方同意抵押人契约上的签名不是贝尔纳多·迪迈利格的。这表明签名是伪造的，使整个抵押交易无效。最高法院认为，由于埃维琳未能证明自己已尽到充分的注意义务，因此她无法声称自己是善意抵押权人，因此，抵押无效。法院裁定埃维琳必须将所有权证书归还给贝尔纳多。这一裁决再次强调了贷款人在房地产交易中进行彻底尽职调查的必要性。特别是，核实借款人的身份并验证他们对用于抵押贷款的房产的所有权，是至关重要的步骤。

这一裁决对银行和私人贷款人都具有重大意义。贷款人不能简单地依赖表面证据，比如房产所有权证书。他们必须采取额外步骤来确保他们正在与合法所有者进行交易。如果抵押契约是欺诈性的，贷款人可能会失去贷款的抵押品，并会因法律费用而遭受损失。此外，如果所有权证书是以欺诈手段获得的，该抵押也无效。

最高法院强调，埃维琳有责任确保与她进行交易的人是该房产的合法所有者。她本来可以采取很多步骤，比如要求身份证明，与房产邻居交谈，或者验证签字人的签名。最高法院认为她没有采取这些预防措施，因此不能得到善意抵押权人原则的保护。此案清楚地表明，进行尽职调查和在贷款获得担保之前验证借款人的身份是至关重要的，这样才能帮助避免代价高昂的法律纠纷和潜在的经济损失。

FAQs

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资料来源：EVELYN V. RUIZ v. BERNARDO F. DIMAILIG, G.R. No. 204280, 2016年11月9日

最高法院裁定，即使共同及连带协议被解除，作为贷款担保的房地产抵押仍然有效。这意味着，如果贷款人违约，银行仍然可以对抵押房产进行止赎，即使部分共同债务人已经解除债务。

房地产抵押：附件还是生命线？

最高法院审理了 Doroteo C. Gaerlan（已故）被其子 Raymond G. Gaerlan 替代的案件，Gaerlan 质疑菲律宾国家银行 (PNB) 对其房产的止赎权。本案的核心问题是，当作为贷款附属协议的《共同及连带协议》(JSA) 由于共同债务人的“商业离婚”而被法院宣布无效时，房地产抵押是否仍然有效。Gaerlan 认为，JSA 的无效应导致房地产抵押无效，因为后者只是前者的附件。PNB 反驳说，JSA 只是确保贷款偿还的附加担保，因此与房地产抵押一样，是主贷款合同的附件。最高法院必须确定这一联系，并决定前一份协议的无效是否影响 PNB 对 Gaerlan 的房产进行止赎的能力。

该案源于最高海运公司 (SMCI) 和 MGG 海运服务公司 (MGG) 于 1997 年与 PNB 签订的信贷协议。为了获得超过 400 万美元的定期贷款和 1000 万比索的国内票据购买额度，两家公司都同意按照浮动利率偿还贷款，该利率与伦敦银行同业拆借利率 (LIBOR) 挂钩，外加 2.5% 的利差。Gaerlan 以 MGG 总裁兼总经理的身份，与 SMCI 总裁 Robert S. Jaworski 一起签署了该协议。为了确保还款，Gaerlan 和 Jaworski 签订了动产抵押合同，并将船舶作为抵押品。此外，Gaerlan 签署了一份权益转让契约，将 MGG 与 Petron Corporation 之间的连续航程租约产生的每月至少 600 万比索的收入分配给 PNB。双方还签署了一份 JSA，Gaerlan 及其配偶以及 Jaworski 及其配偶在此协议中对贷款承担个人担保责任。

1998 年，SMCI 和 MGG 又获得了一笔 4000 万比索的综合贷款额度，并获得了六个月的还款宽限期。作为贷款的额外担保，Gaerlan 夫妇以便利抵押人的身份，将位于马尼拉 Arguelles 街的一块土地的房地产抵押给了 PNB。1999 年，PNB 又向 SMCI 和 MGG 提供了一笔 1000 万比索的贷款，该贷款将继续由现有的房地产抵押、JSA 和为期 5 年的连续航程合同担保。当 SMCI 和 MGG 未能偿还贷款义务时，PNB 发出了一封催款函，但未获理睬。

为保护其利益，PNB 提起了一份对 Gaerlan 夫妇的房地产进行庭外止赎销售的申请。公开拍卖于 2001 年 2 月 20 日举行，PNB 成为中标人。中标价为 35,875,000 比索，用于部分偿还 SMCI 和 MGG 的贷款义务，截至 2001 年 2 月 13 日，该义务为 520,647,758.55 比索。此后，出售证明于 2002 年 2 月 13 日签发并登记。在 Gaerlan 对贷款合同的有效性提出质疑后，他辩称，止赎销售存在程序缺陷，而且所适用的利率具有掠夺性。他特别强调《共同及连带协议》(JSA)的先前取消，认为这使得所有附属担保无效，从而取消了菲律宾国家银行的止赎行为。

法院强调，房地产抵押的有效性并不取决于 JSA。根据案件事实，双方之间存在有效的贷款协议，房地产抵押作为该协议的独立担保品。该裁决阐明了确保房地产抵押的法律基础的重要性，它具有独立于相关协议的地位。因此，房地产抵押权被判定为可强制执行的债权工具。根据现行规则第 39 条第 47 款所述，终审判决对当事方或其受让人在后续诉讼中的权利具有约束力，因此不能在此案中适用既判力。

法庭还认为，之前马尼拉地方法院关于解除 Jaworski 配偶的义务的判决，并没有扩展到 Gaerlan 配偶，因为每个案件的事实情况和法律论点是不同的。之前的判决主要是基于 Jaworski 配偶和 Gaerlan 配偶之间的“商业离婚”，Gaerlan 同意承担全部贷款义务，以换取船舶的所有权。根据这个案情，最高法院维护了房地产抵押，确保金融机构拥有担保债务的明确途径，促进了菲律宾银行业的稳定性和可预测性。

法庭在《Nabus v. Court of Appeals》案中宣布：
必须明确且明确地表明，无论是从记录本身，还是借助有力的外部证据，第二次诉讼中的确切要点或问题都曾在第一次诉讼中涉及并作出裁决。在确定给定的问题是否是先前诉讼中的问题时，应考虑判决的背后，以确定维持第二次诉讼中判决所必需的证据是否会授权在第一次诉讼中为同一方作出判决。

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资料来源：多罗蒂奥 C. 加尔兰诉菲律宾国家银行, G.R. No. 217356, 2016 年 9 月 7 日

最高法院裁定，即使银行合法获得了抵押房产的所有权，如果银行在没有提供正当程序的情况下剥夺了第三方对该房产上的房屋的所有权，银行也可能需要承担损害赔偿责任。这意味着，银行不能简单地因为房产抵押给银行，就随意处置他人建造在房产上的房屋，而必须尊重房屋所有人的合法权益。

房屋被错误剥夺：追讨损害赔偿的权利

本案涉及 Rosa Pamaran (后由其继承人替代) 针对菲律宾商业银行 (Bankcom) 提起的诉讼。Rosa 声称她在其子女拥有的土地上建造了房屋，而这些土地后来被抵押给 Bankcom。在 Bankcom 丧失抵押品赎回权并获得土地所有权后，她声称她未经正当程序被剥夺了房屋的所有权。案件的核心问题是，即使 Bankcom 合法获得了土地所有权，它是否也必须对因剥夺 Rosa 对该土地上房屋的所有权而造成的损失负责。

银行的辩护主要集中在以下几点： Rosa 没有诉讼理由，该诉讼是对其所有权的附带攻击，以及初审法院缺乏管辖权。银行认为，由于 Rosa 并非土地所有者，也未参与任何合同，因此她没有诉讼理由。此外，银行辩称， Rosa 的诉讼是对其所有权的附带攻击，因为它质疑其获得土地所有权（包括其上的所有改进）的合法性。此外，他们还认为此案应在蒙廷卢帕地区审判法院审理，因为这涉及到房产所有权问题，不应在奥隆阿波的 RTC 进行。

最高法院的不同意初审法院的观点，即 Rosa 的诉讼是对银行所有权的附带攻击。法院强调， Rosa 的诉讼本质上是人身诉讼，旨在寻求因银行违反她的正当程序权利而造成的损害赔偿。该法院进一步解释说，诉讼地点在奥隆阿波地区审判法院是正确的，因为 Rosa 居住在那里，并且诉讼的目的是为了弥补损害，而不是收回房产的所有权。人身诉讼是为追回个人财产或因侵权行为造成的损害赔偿而提起的诉讼，而不动产诉讼则影响不动产或其中权益的所有权或占有权。

本案的关键之处在于，最高法院坚持在驳回起诉的动议中对起诉书中的主张进行假设性承认的原则。这意味着，在评估是否存在诉讼理由时，法院必须假设原告的主张是真实的，并确定基于这些假设的事实是否能够获得补救。在此原则的指导下，最高法院认定 Rosa 的诉讼声明了合理的诉讼理由，理由是她有权使用自己的房屋，并且银行有义务尊重她的这项权利。

值得注意的是，《民法典》第 32 条保护个人免受公共官员或私人侵犯其权利的行为的影响。

该条款为个人提供了针对侵犯其宪法权利的个人寻求损害赔偿补救措施的基础。在该条款的框架下，本法院认定 Rosa 有权就其房屋被剥夺获得损害赔偿，而无需经过适当的法律程序。法院认为，银行的行为侵犯了 Rosa 享有财产而不受正当程序剥夺的权利。

因此，银行关于法院在奥隆阿波的初审法院干涉蒙廷卢帕地区审判法院的管辖权的主张未能成立。最高法院明确，奥隆阿波的诉讼性质是损害赔偿，与蒙廷卢帕审理的财产管有令不同。最高法院澄清，这两项法律行动是不同的，依靠不同的法律依据并且寻求不同的补救措施。

总而言之，最高法院推翻了初审法院的裁决，并要求对案件进行充分审理。本判决重申了尊重个人所有权的基本原则，即使在丧失抵押品赎回权的情况下也是如此。它强调银行在行使其合法权利时遵守正当程序的重要性，并且在未经正当法律程序的情况下不能任意剥夺第三方的财产权利。

FAQs

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本案确立了抵押贷款的有效性，即使贷方未向借方提供所有贷款文件。最高法院裁定，除非有明确证据表明存在欺诈、胁迫或错误，否则抵押合同仍然有效且可执行。这强调了个人在签订贷款协议时需要谨慎，并且认识到未能提供文件本身并不足以使抵押品丧失其约束力。

拒绝提供贷款文件是否意味着取消抵押品赎回权？

本案涉及小费利诺·M·蒂姆波尔及其妻子（蒂姆波尔夫妇）对菲律宾国家银行（PNB）提起的诉讼，旨在宣布房地产抵押、抵押品赎回权、拍卖销售以及损害赔偿无效。蒂姆波尔夫妇声称，PNB故意夸大债务金额，并且抵押品赎回程序不规范。他们辩称，PNB未提供贷款文件，暗示他们签署了空白文件，且银行企图隐瞒债务的真实金额。马卡蒂市地区审判法院（RTC）裁定蒂姆波尔夫妇胜诉，宣布抵押品赎回权无效。但是，上诉法院推翻了RTC的判决，驳回了蒂姆波尔夫妇的申诉。最终，本案提交至最高法院进行裁决。

围绕本案的关键问题是未提供贷款文件是否会影响抵押贷款的有效性以及随后的抵押品赎回权。蒂姆波尔夫妇声称PNB拒绝提供贷款文件，并且债务金额在所有权证背面记录不符，使得抵押品赎回权无效。但是，法院并未支持这些论点。事实上，法院认为蒂姆波尔夫妇承认了他们未偿还的债务，并要求更多时间付款，这与他们争辩称对贷款的真实条款不知情相矛盾。此外，房地产抵押合同明确规定PNB有权代表PNB-IFL执行抵押品赎回权。

菲律宾最高法院认为，未偿还债务的事实构成了有效的房地产抵押品赎回权的基础。重要的是，即使没有文件副本，借款人知情且自愿同意债务条款的事实加强了贷方的追索权。法院认为，蒂姆波尔夫妇承认了他们的债务，但未能出示实际的诈骗证据，这使得其论点站不住脚。这种立场符合商业交易的推定良好信仰的法律原则。如果借款人事先同意这些条款，那么就必须强制执行。

“案件法”原则在本裁决中起着举足轻重的作用。在本案之前，PNB诉蒂姆波尔案已经确立了一些要点。最高法院认为PNB诉蒂姆波尔案确立的法律是本案的法律。案件法原则规定，“无论其在一般原则上是否正确，一旦不可撤销地确立为相同案件中相同当事人之间具有约束力的法律规则或裁决，只要做出此裁决的事实继续是法院审理的案件的事实，就应继续作为案件的法律。”

法院强调，民事诉讼程序规则规定动议的提出具有许可性，而非强制性。因此，一方如果对初审法院的判决不满意，可以选择动议请求重新审议或向法院上诉。蒂姆波尔夫妇有机会对上诉法院行使管辖权提出质疑，但是，他们没有提交答辩状，因此错过了这样的机会。法院裁定，蒂姆波尔未能解决这些早期程序中的一些问题是无关紧要的。此外，法院不接受任何质疑，认为这些质疑已经过深思熟虑，无法重新审理。

本案强调了商业交易中的重要合同原则。蒂姆波尔夫妇提出的未向蒂姆波尔夫妇提供合同完整副本的论点，被认为无法使其免于遵守抵押协议中规定的义务。法院认为蒂姆波尔是一位经验丰富的商人，不太可能签署可能涉及数百万比索负债的文件，而不知道其条款和条件。此外，法院指出，记录中有大量证据表明蒂姆波尔夫妇已经部分履行了抵押合同项下的义务。

总结一下，最高法院支持上诉法院的裁决，裁定支持PNB。法院认为，房地产抵押贷款、后续的抵押品赎回权以及拍卖销售均有效。法院进一步澄清说，在执行抵押合同、抵押品赎回权和拍卖销售时，并未发现任何违规行为，因为抵押合同、抵押品赎回权和拍卖销售均在其利益相关者（即蒂姆波尔的前任和PNB）之间约定的条款范围内。

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最高法院在此案中裁定，未经所有共有人同意，部分共有人抵押共有财产，该抵押仅在抵押人在共有财产中所占份额内有效。此裁决保护了未同意抵押的共有人，确保他们的权利不受损害。这对涉及共有财产交易的人员具有重要意义，强调了获得所有共有人同意的必要性，以确保交易的完全有效性。

当家庭纽带与财产权利相冲突：共有人在不知情或未经同意的情况下抵押房产会发生什么？

本案涉及 Spouses Primo 和 Juliana Inalvez 与 Bayang Nool、Allan Nool 和 Celestino Nool 之间的纠纷。案件的核心问题是 Spouses Inalvez 是否可以仅凭自己的名义抵押一个他们与其亲属共同拥有的财产。问题源于一项共同拥有的土地，Spouses Inalvez 在未经其他共有人明确同意的情况下抵押了该土地。未参与抵押的其他共有人对抵押的有效性提出质疑。此案考验了在共有财产中各共有人权利的界限，特别是未经所有权人同意，一方采取行动的后果。

案件的背景在于一块土地的历史。最初，Spouses Nicolas 和 Francisca Nool 以及 Spouses Cornelio 和 Bayang 共同拥有该土地。随着时间的推移，这块土地经历了多次销售和转让，导致 Spouses Macayanan、Zamora、Spouses Cornelio 和 Bayang 以及 Spouses Inalvez 成为共有人。值得注意的是，所有共有人都共同抵押了这块土地给 Tarlac Development Bank (TDB) 以获得贷款。不幸的是，未能偿还贷款导致土地被取消抵押品赎回权，所有权被转让给 TDB，TDB 也因此发行了新的所有权证书。后来，Spouses Inalvez 与 Spouses Baluyot 一起从 TDB 手中购买了这块土地，引发了这场争端。然而，Bayang 和她的家人继续占有土地，他们声称自己是所有者，并且从未同意抵押或出售财产。

案件的关键争议点在于最初的房地产抵押 (REM) 的有效性。答辩人辩称，他们的签名是伪造的，因为 Cornelio Nool 在抵押日期之前已经去世，这表明抵押是在未经所有共有人同意的情况下非法获得的。根据菲律宾民法第 493 条的规定，共有人有权完全转让或抵押他或她在共有财产中的份额。然而，这样转让的效力仅限于转让时该份额可能在财产分割中分配给他的范围。因此，Spouses Inalvez 在没有答辩人同意的情况下抵押整个房产的行为引起了质疑，法院必须确定该抵押是否以及在何种程度上是可执行的。

上诉法院 (CA) 裁定 Spouses Inalvez 不得占未经 Bayang Nool 和其他答辩人同意抵押的土地的权益，从而推翻了地区审判法院 (RTC) 的判决。最高法院肯定了上诉法院的裁决。最高法院特别强调，共有人有权占有共有财产，但该权利必须本着信托和互相尊重的精神行使。法院的理由是，Spouses Inalvez 无法有效地抵押整个房产，包括答辩人的权益，因为这损害了答辩人的权利，并违反了共有人之间的受托义务。该判决承认并维护了未经所有权人知情或同意而抵押共有财产的共有人拥有的共益权。

该判决也解决了 Spouses Inalvez 以他们通过从 TDB 购买该土地获得了房产的完全所有权的说法。最高法院驳回了这一论点，认为从 TDB 获得的利益只是抵押权益的转移，Spouses Inalvez 不能仅仅凭借 TDB 的所有权而消除答辩人的权利。Spouses Inalvez 通过抵押获得的任何所有权都受到既存共益权和现有业主继续持有剩余份额的影响。在菲律宾，不动产的所有权是通过注册转让的，但这并不能自动消除在注册人证书未明确列出的、但仍然可能出现的现有权益。此原则至关重要，因为它保证注册系统不被用于欺诈性地剥夺未经其允许被错误纳入转让行为的权利合法所有人拥有的现有权利。

考虑到上述考虑，最高法院的判决澄清了菲律宾共有财产中各共有人权利的范围。在 Spouses Inalvez 诉 Nool 案中做出的最终裁决，坚持抵押只能影响抵押方的自身权益的范围。此外，根据本案的裁决，所有声称未经充分协商便可获得权益的一方，应通过证明该同意已充分征得来证实该行为的有效性。该判决强调必须获得所有共有人的一致同意，以进行共有财产的所有重大交易，并突出潜在抵押方的合理调查的重要性，以确保任何类型的相关转让都是公开进行的，并且所有有关各方都适当签署了该协议。通过捍卫这些关键原则，最高法院确认了在共有房地产管理和交易中公平、透明度和各方相互尊重的根本重要性。

常见问题

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在本案中，菲律宾最高法院裁定，贷款协议附加的房地产销售契约无效，因为它相当于一种被称为“抵押品没收”的非法安排。抵押品没收是指贷款人自动占有抵押财产以偿还债务，而无需适当的止赎程序。本裁决对借款人具有重要意义，因为它保障了他们在遭受可能导致其财产不公正丧失的掠夺性贷款行为方面的权利。它强调，即使双方达成协议，法院也会介入以保护公平并防止债权人过度侵占。本案强调了对借款人的法律保护，确保他们在发生债务纠纷时获得公平对待，他们的权利不会被损害。

当债务遭遇绝望：贷款中的抵押品没收陷阱

本案源于斯珀斯·桑托斯和琳达·朱利安与斯珀斯·罗伯托和阿德莱达·佩恩之间的贷款协议。朱利安夫妇从佩恩夫妇处获得了多笔贷款，并以他们的财产作为担保，签订了一份房地产抵押合同。作为额外措施，朱利安夫妇还签署了一份未注明日期的空白房地产销售契约。后来，由于朱利安夫妇无力偿还贷款，佩恩夫妇利用该契约将该财产的所有权转让给了自己。朱利安夫妇辩称该协议是一种 抵押品没收，这是一种禁止的安排，允许贷款人在借款人违约时直接没收抵押品，而无需经过适当的法律程序。主要问题是房地产销售契约是否构成了允许佩恩夫妇不公平地占有朱利安夫妇财产的抵押品没收行为。

菲律宾最高法院认为该安排实际上是一种抵押品没收，根据《菲律宾民法典》第 2088 条，该安排无效。该条款明确禁止债权人将作为抵押或抵押方式提供的物品据为己有或处置这些物品；任何与之相反的规定均为无效。抵押品没收的要素存在：(a) 应存在抵押或抵押，其中以抵押或抵押财产的方式作为支付主要义务的担保；以及 (b) 应存在一项规定，允许债权人在规定的期限内不支付主要义务的情况下自动挪用抵押或抵押品。该法院解释说，双方意图签订一份当朱利安夫妇未能偿还贷款时允许佩恩夫妇直接占有该财产的协议，这就相当于一种禁用的约定。

法院进一步澄清，尽管佩恩夫妇声称他们的协议是合法的“抵债支付”，但事实上并非如此。在“抵债支付”中，财产会被转让给债权人以清偿债务。然而，最高法院指出，“抵债支付”必须明确旨在完全消除现有债务，这在本案中并非如此。事实上，朱利安夫妇的债务在据称转让财产后仍然存在，这表明交易的真正目的是充当抵押品没收的掩护。

重要的是，最高法院强调，任何试图绕过止赎程序或以不公平方式占有抵押财产的协议都会被视为无效。法院明确了双方的权利和义务。尽管房地产销售契约被宣布无效，但法院命令朱利安夫妇必须偿还未偿还的债务及其应计利息。最高法院裁定，这种债务应以每年 12% 的法定利率计算利息，自 1994 年 10 月 13 日提出索赔之日起至 2013 年 6 月 30 日止，自 2013 年 7 月 1 日起至全额支付为止，利息降至每年 6%。该裁决旨在平衡债权人的权利和借款人的保护，确保债务得到履行，同时保护借款人免受掠夺性行为的侵害。

法院在本案中的推理强调了其在交易中秉持公平和防止不正当致富的承诺。最高法院指出，银行机构，尤其是那些从事贷款业务的银行机构，需要运用更高的谨慎性。法官重申了银行业务在国家经济中的关键角色，要求银行具有无可挑剔的勤奋和审慎水平。本判决重申了维护菲律宾银行业公平和诚实的原则。它还解决了贷款业务对正当程序、合同协议的诚信以及菲律宾银行和金融业务监管框架的遵守情况。

常见问题解答

斯珀斯·罗伯托和阿德莱达·佩恩诉斯珀斯·桑托斯和琳达·朱利安一案是法律如何维护公平并在贷款协议中保护个人免受掠夺性做法的有力例子。本案解释了抵押品没收和“抵债支付”的原理，为债务人寻求避免贷款中非法的没收协议提供了明确的指导。

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资料来源：SPOUSES ROBERTO AND ADELAIDA PEN VS. SPOUSES SANTOS AND LINDA JULIAN, G.R. No. 160408, 2016 年 1 月 11 日

本案确立了在抵押合同签订时，抵押人尚未取得房产所有权的情况下，抵押权人不能被视为善意抵押权人。这意味着，即使抵押权人基于对抵押人的信赖而提供了贷款，如果抵押人事后被证实无权处分该房产，则抵押权人的利益将无法得到法律的保护。这项裁决强调了在房地产交易中进行尽职调查的重要性，以避免因抵押人所有权存在瑕疵而造成的损失，它实际影响了银行和其他金融机构在提供抵押贷款时的风险评估和操作流程。

产权登记瑕疵：抵押权人的风险与注意义务

本案源于Claudio家族的房产纠纷。家族成员Florentino在尚未获得房产所有权的情况下，以该房产为抵押，向Spouses Saraza夫妇借款100万比索。之后，Florentino未能偿还贷款，Spouses Saraza遂主张其作为善意抵押权人的权利，要求处置该房产以偿还债务。Claudio家族其他成员对此提出异议，认为Florentino的抵押行为无效。本案的核心问题是：在抵押合同签订时，Florentino尚未取得房产所有权的情况下，Spouses Saraza是否可以被认定为善意抵押权人，从而使其抵押权受到法律保护？

法院认为，Spouses Saraza夫妇并非善意抵押权人。在菲律宾，善意抵押权人（mortgagee in good faith）原则是指，当抵押权人真诚地信赖抵押人的所有权证书，且没有理由怀疑该证书的真实性时，即使抵押人实际上无权处分该房产，抵押权人的利益仍应受到保护。但是，这一原则的前提是，在抵押合同签订时，抵押人已经取得了房产的所有权证书。本案中，抵押合同签订于2004年6月22日，而Florentino取得房产所有权证书的时间是2004年6月28日，也就是说，在抵押合同签订时，Florentino尚未成为该房产的合法所有权人。

法院特别指出，抵押合同上“2004年8月11日”这一日期存在明显的涂改痕迹，实际应为“2004年6月22日”。此外，合同中也没有填写房产所有权证书的编号，这都应引起Spouses Saraza的警惕。法院认为，作为贷款人，Spouses Saraza有义务进行必要的调查，以确认Florentino对抵押房产的所有权。他们未能履行这一义务，因此不能被视为善意抵押权人。同时，有证据表明，Florentino取得房产所有权的依据——一份出售合同——存在伪造的可能性，因为合同上声称的卖方Porfirio在该合同签订时已经去世。

该判决强调了抵押权人在进行房地产抵押交易时的注意义务（duty of care）。抵押权人不能仅仅依赖于表面上的所有权证书，而应进行必要的调查，以确认抵押人的真实所有权。特别是当存在可疑迹象时，更应提高警惕，否则将无法获得善意抵押权人的保护。这个判决对保护真实所有权人的权益具有重要意义，防止不法分子通过伪造文件或利用他人名义进行抵押贷款，损害真实所有权人的利益。这个判决的影响在于，在类似案件中，法院将更加严格地审查抵押权人的尽职调查行为，以确定其是否符合善意抵押权人的标准。这种严格审查有助于提高房地产交易的透明度和安全性，从而更好地保护各方当事人的合法权益。当然，本案发回重审，但最高法院的原则性意见非常清晰。

FAQs

总而言之，本案强调了房地产交易中尽职调查的重要性。金融机构及个人在进行涉及抵押贷款的交易时，必须审慎核实抵押人的所有权，不能仅依赖于所有权证书的表面信息。这一判决旨在维护房地产市场的健康稳定，防范金融风险，保护各方合法权益，确保交易安全可靠，它对于未来的法律实践以及社会经济秩序有着深远的影响。同时对保护真实所有权人的权益具有积极意义，可以有效防止不法分子通过虚假交易侵犯他人财产。

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来源：简短标题，G.R No.，日期

最高法院最近的一项裁决强调，如果房地产抵押合同中缺少明确的售卖授权，则取消抵押品赎回权将被视为无效，从而维护了借款人的权利。该裁决指出，贷款人必须遵守《第3135号法案》的严格规定，该法案要求在没有特别授权的情况下进行庭外取消抵押品赎回权。该案强调了遵守法定程序的重要性，以确保公平并保护借款人免受潜在的滥用行为。

缺乏特别授权将危及取消抵押品赎回权有效性

本案涉及 Baysa 夫妇及其 Plantilla 夫妇之间的房地产抵押纠纷。Baysa 夫妇是位于奎松市的一处房产的所有者，为了担保一项价值 230 万菲律宾比索的贷款，他们将该房产抵押给了 Plantilla 夫妇。该抵押合同最初规定的月利率为 2.5%。Baysa 夫妇拖欠还款后，Plantilla 夫妇启动了庭外取消抵押品赎回权程序，要求收回包括本金和未付利息在内的总计 3579100 菲律宾比索。Baysa 夫妇认为取消抵押品赎回权无效，理由是抵押合同中缺少出售权，且利息过高。

本案的核心问题在于评估庭外取消抵押品赎回权的有效性，尤其是在抵押合同缺少向抵押权人授予出售房产的明确权力的情况下。《第3135号法案》第 1 条明确规定，抵押合同中需要一种售卖特别授权。此项授权可以插入在合同中或附在合同上。法律要求必须有该授权，这样才能允许通过庭外取消抵押品赎回权的方式出售房产。根据《民法典》，当通过代理人出售土地时，代理人的授权必须以书面形式存在。特别授权是允许转让不动产所有权所必需的。如果抵押合同中缺少特别授权，则必须通过司法取消抵押品赎回权解决，且需遵守《民事诉讼规则》第 68 条规定的程序。

法院裁定 Baysa 夫妇的房地产抵押合同缺少明确的售卖授权，从而宣布庭外取消抵押品赎回权无效。法院认为，抵押合同中关于同意庭外取消抵押品赎回权的条款，并不意味着抵押权人拥有售卖该房产的特别授权。最高法院撤销了上诉法院的裁决，确认庭外取消抵押品赎回权和销售证明无效，并责令恢复 Baysa 夫妇的房产所有权。该案现已被发回原审法院，以便在不计算 Plantilla 夫妇擅自加收的 8% 利息的情况下，重新计算抵押贷款的债务金额。

法院的裁决强调了必须严格遵守庭外取消抵押品赎回权的要求。缺少抵押合同中规定的出售特别授权，将使整个程序无效。因此，贷款人应确保抵押合同明确规定售卖授权。这样，在借款人违约时，才能通过庭外取消抵押品赎回权合法追回债务，而不会面临法律挑战。通过确保符合《第3135号法案》，抵押权人可以维护庭外取消抵押品赎回权的有效性，最大限度地降低未来诉讼的风险。

此外，该判决对房地产行业的法律和实践产生影响，为抵押合同的执行以及对借款人权利的保护奠定了法律先例。该裁决凸显了法律保护措施的重要性，这些保护措施旨在确保取消抵押品赎回权程序的公平和公正，尤其是在贷款人试图通过庭外手段收回未偿债务时。该判决告诫贷款人在行使庭外取消抵押品赎回权时，必须严格遵守法定的程序和要求。它提醒人们，必须有明确的授权才能出售抵押房产。此项授权必须在抵押合同中或以附件的形式存在，以便确保抵押权人采取的行动在法律上有效并可强制执行。

常见问题解答

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最高法院裁定，当事人未能及时对法院判决提出上诉或要求复议，不得援引《民事诉讼规则》第38条寻求救济。该规则旨在为因欺诈、意外、错误或可宽恕的疏忽而受到不利判决影响的当事人提供补救措施，但最高法院澄清说，律师未能及时采取行动并不构成寻求救济的有效理由，尤其是在客户已经意识到诉讼程序的情况下。本案强调了诉讼中遵守程序规则和时限的重要性。

疏忽导致判决确定：何时无法依赖救济

本案围绕 Philippine Amanah Bank (现为 Al-Amanah Islamic Investment Bank of the Philippines) 与 Evangelista Contreras 之间的土地纠纷展开。Contreras 声称，他拥有的土地被用于抵押贷款，但他从未打算将其出售给他的姻亲，他们利用该土地从银行获得贷款。后来，由于 Ilogon 夫妇未能偿还贷款，银行取消了抵押品的赎回权，Contreras 寻求撤销抵押权。地区审判法院 (RTC) 驳回了 Contreras 的诉讼，但他的律师未能及时提出复议动议。在尝试通过补救性请愿书寻求救济失败后，他向法院提出上诉，法院推翻了 RTC 的决定，宣布抵押权无效。最高法院是否会同意上诉法院的观点，即本案应免除诉讼时效规则，以及 Contreras 的律师的疏忽是否构成申请救济的有效理由，成为本案的核心问题。

最高法院撤销了上诉法院的裁决，恢复了地区审判法院的判决，强调遵守诉讼时效规则至关重要，指出律师未能及时采取行动通常归因于委托人。根据《民事诉讼规则》第 38 条，只有当事人因欺诈、意外、错误或可宽恕的疏忽而无法采取法律行动时，才能寻求救济。在本案中，Contreras 未能证明他的律师的疏忽是可以宽恕的。法院解释说，可宽恕的疏忽是指普通勤勉和审慎无法避免的疏忽。由于 Contreras 明知诉讼正在进行，他的律师未能及时提出动议不构成可宽恕的疏忽。

法院进一步裁定，补救性请愿书不能代替当事人本来可以在规定的期限内提出的动议或上诉。补救措施仅适用于因欺诈、意外、错误或可宽恕的疏忽而无法寻求其他法律选择的当事人。Contreras 无法及时提出复议动议并不意味着他的律师有可宽恕的疏忽，这意味着他的要求无法得到满足。法院指出，客户通常受其律师的错误、疏忽和遗漏的约束。在本案中，没有充分的理由可以免除该规则。Contreras 对银行的欺诈行为提出了不明确的指控。

最高法院进一步澄清了在房地产交易中银行的尽职调查要求。虽然银行在处理涉及注册土地的交易时应该比个人更加谨慎，但它们不能完全依赖所有权证书。在本案中，由 Contreras 安排的所有权证书，后来为 Calinico 所有，是完全清晰的，并且对 Amanah Bank 的官员没有任何警告。此外，对根据法律程序颁布的头衔的限制通常包括一项条款，允许将土地转让或负担给政府实体，例如菲律宾阿曼纳银行。法院强调，程序规则旨在促进案件的裁决，诉讼当事人应遵守这些规则以确保司法公正和迅速管理。

第 3 条 时间限制；内容和核实。
本条前几节规定的申请必须经过核实，在申请人得知要撤销的判决、最终命令或其他程序后六十 (60) 天内提出，并且不得迟于此类判决或最终命令作出之日起六 (6) 个月后提出，或采取此类程序；并且必须附有证明欺诈、事故、错误或所依赖的可宽恕的疏忽的宣誓书，以及构成申请人良好且实质性的诉讼理由或辩护的事实（视情况而定）。

法院还阐明，根据民事诉讼规则第 38 条，错误通常涉及事实错误，而不是法律错误。法律错误应通过上诉纠正，但该权利在本案中已因未能及时上诉而丧失。该规则的目的不是允许当事人恢复因可宽恕的疏忽而失去的上诉权。

常见问题解答

总之，最高法院强调了诉讼中遵守时限的重要性。判决强调，律师的疏忽通常归因于委托人，法律救济不能作为及时提出上诉或采取其他法律行动的替代方案。当事人必须对自己的诉讼保持警惕，并确保他们的律师及时采取行动以保护他们的利益。

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最高法院裁定，仅因配偶面临刑事指控而产生的恐惧，不足以使房地产抵押无效。本案澄清了胁迫作为否定合同要素的狭隘范围。如果一方担心配偶因先前存在的合法债务而被监禁，而签署抵押合同以确保配偶不会被监禁，则该抵押合同并不一定无效。该裁决强调了在确定胁迫抗辩的有效性时，必须考虑威胁行为的合法性，对债权人主张合法权利的能力提供保护。

当债务压力遇上合法主张

本案源于施维克多 (Victor) 和施埃德娜 (Edna) 夫妇与奥露西娅 (Lucia P. Ong) 之间的争议。埃德娜被判犯有侵占罪，法院判决她向奥露西娅支付超过 220 万比索的赔偿金。为了避免刑事责任，埃德娜抵押了她丈夫维克多的财产，以确保还款。后来，此前的有罪判决被推翻，义务变更为民事债务。尽管如此，埃德娜未能履行她的义务，奥露西娅查封了这些房产。因此，施维克多和施埃德娜对抵押合同的有效性提出质疑，声称这些合同是在胁迫下签署的。最高法院的任务是确定这种担忧是否构成了法律规定的使合同无效的胁迫。

菲律宾法律承认某些因素会使合同无效，包括错误、暴力、胁迫、不正当影响或欺诈。关于胁迫，《民法典》第 1335 条作出了规定：

当一方签约人因合理且有充分根据的担心，担心其本人或其财产、或其配偶、后代或祖先的人身或财产受到即将发生且严重的罪恶时，被迫表示同意，则构成胁迫。

但是，该条还规定，“通过主管当局执行索赔的威胁，如果该索赔是公正或合法的，则不会使同意无效。”法院之前在“德莱昂诉上诉法院”一案中概述了胁迫必须具备的要素，以便胁迫可以使同意无效并使合同无效：（1）胁迫必须是合同的决定性原因；（2）受威胁的行为是不公正或非法的；（3）威胁是真实而严重的；（4）它会产生合理且有充分根据的恐惧，即发出威胁的人有必要的能力来造成威胁的伤害。

在本案中，最高法院认为，埃德娜先前被判有罪对维克多可能造成了担忧，但露西娅的行动本身并没有构成非法的胁迫。露西娅告知他们关于判决的事实是合法诉讼的结果，不构成非法胁迫。“威胁起诉侵占行为并非不公正行为，而是执行索赔的有效且合法行为，因此根本不能被视为胁迫。”此外，夫妇未能充分证明该判决影响了他们签署抵押合同。威胁是“不公正”的要求是确定是否存在构成使同意无效的威胁的关键要素。

最高法院重申，为了使抵押合同无效，必须有优势证据来证明欺诈、胁迫或不正当影响。如果威胁的行为仅是执行一项合法的法律权利，如本案中露西娅寻求执行合法的判决债务，则不得视胁迫可以证明合同无效。

最后，最高法院拒绝处理有关已签署抵押合同的埃德娜贷款义务所规定的 10% 月息是否合法的问题。它认为，埃德娜此前刑事案件中的判决已经确定无疑，不可撤销。审理利息问题相当于试图篡改最终判决的不可变更性，根据先前最终判决的“案件法”原则，审理是被禁止的。

常见问题

本案为胁迫的概念提供了明确的阐述，并阐述了它在合同关系中的应用，对于法律从业者和签订重大协议的个人都有警示意义。该裁决再次证明，执行合法的权利不能被视为非法的胁迫。这一判决增强了通过威胁胁迫个人达成交易并非总是合同无效的基础的认识，对社会有效且有凝聚力的经济职能来说非常重要。

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