房地产开发商未履行承诺构成购房者停止付款的合理理由

G.R. No. 109404, January 22, 1996

房地产购买是一项重要的投资，购房者有权期望开发商履行其承诺。如果开发商未能履行其义务，例如未能按计划开发项目，购房者是否有权停止支付分期付款？以下是菲律宾最高法院对此问题的解答。

本案探讨了在《分期付款购房者保护法令》（P.D. 957）颁布之前签订的土地购买协议中，未能开发细分地块是否构成购房者停止支付分期付款的合法理由。

法律背景

P.D. 957旨在保护那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民。该法令的序言明确指出，国家的政策是为居民提供体面的人类居住要求，并为他们提供改善生活质量的充足机会。该法令旨在解决房地产细分地块所有者、开发商、经营者和/或销售商未能履行其提供和维护适当的细分地块道路、排水、污水、供水系统、照明系统和其他类似基本要求的义务的问题。

P.D. 957第23条规定：

“第23条。付款不得没收。–当购房者在适当通知所有者或开发商后，因所有者或开发商未能按照批准的计划并在遵守计划的时间限制内开发细分地块或公寓项目而停止进一步付款时，购房者在细分地块或公寓项目中购买的地块或单元的分期付款不得被没收给所有者或开发商。该购房者可以选择获得偿还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。”

该条款明确规定，如果开发商未能履行其开发项目的义务，购房者有权停止付款并要求退款。

案件回顾

1972年5月10日，私人回应人以分期付款方式从请愿人及其共同所有人/开发商Fermin Salazar处购买了奎松市E & S Delta Village的两块土地。

三角洲村业主协会公司提出了关于未开发的投诉，国家住房管理局（NHA）于1979年1月17日作出决议，除其他事项外，命令请愿人停止进一步销售该村或他拥有的任何项目的地块。

在NHA案件仍在审理期间，私人回应人向人类住区监管委员会（HSRC）的申诉、裁决和法律事务办公室（OAALA）提出了针对请愿人和配偶Rodolfo和Adelina Relevo的投诉（案件编号80-589），声称鉴于上述NHA决议，他暂停支付分期付款，但请愿人将其中一块土地转售给了上述Relevo配偶，该财产的所有权登记在该配偶名下。私人回应人进一步声称，他暂停付款是因为请愿人未能开发该村庄。私人回应人请求撤销与Relevo配偶的销售，并将该地块重新转让给他。

以下是案件的程序流程：

• OAALA：支持请愿人取消与私人回应人的合同的权利，并驳回私人回应人的投诉。
• HSRC：推翻OAALA的决定，适用P.D. 957，命令请愿人完成细分地块的开发，并恢复私人回应人对一块土地的购买合同。对于另一块土地，由于所有权已转让给Relevo配偶，命令E & S Delta Village的管理部门立即将私人回应人支付的所有款项退还，并按法定利率计算利息。
• 行政秘书：在上诉中，确认了HSRC的决定，并驳回了随后的复议动议。
• 最高法院：审查行政秘书的决定。

请愿人辩称，由于土地购买协议是在1972年签订的，即P.D. 957在1976年生效之前，因此该法律不能管辖该交易。

最高法院不同意请愿人的说法，裁定行政秘书没有滥用职权，并且P.D. 957应具有追溯效力，以涵盖甚至在1976年颁布之前签订的合同。最高法院引用了以下理由：

“毫无疑问，作为社会正义的工具，法律必须有利于弱势群体，包括小地块购买者和有抱负的房主。P.D. 957的颁布只有一个目的，那就是为那些可能成为“不择手段的细分地块和公寓销售商”操纵和阴谋的无助公民提供保护伞。”

法院进一步指出，P.D. 957的某些条款，如第20、21和23条，就其本身而言具有追溯效力，并将影响甚至在P.D. 957颁布之前签订的合同和交易。

最高法院认为，根据合同本身的第4段，将P.D. 957应用于相关合同将是一致的，该段明确规定：

“第一方特此承诺根据奎松市第6561号法令S-66的规定，细分、开发和改善转让证书编号为168119的整个区域，其中本合同标的土地是其中的一部分，并且第一方进一步承诺遵守所有法律、规则和条例，这些法律、规则和条例涉及住宅用地块的细分和开发，这些法律、规则和条例可能是目前有效的，或者可能是菲律宾国会通过的法律或土地局、总登记处和其他政府机构的法规所要求的。”

实际意义

本案强调了开发商履行其开发承诺的重要性。未能按计划开发细分地块可能导致购房者停止付款并要求退款。该裁决对房地产行业具有重要影响，因为它强调了开发商有义务遵守其合同义务并遵守法律规定。

主要经验教训：

• 开发商必须履行其开发承诺，否则可能面临法律后果。
• 购房者有权期望开发商履行其义务，并有权在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款。
• P.D. 957旨在保护购房者免受不择手段的开发商的侵害，并且具有追溯效力。

对于企业、业主或个人来说，重要的是要了解P.D. 957及其对房地产交易的影响。开发商应确保遵守所有适用的法律法规，而购房者应了解自己的权利，并在开发商未能履行其义务时采取适当的行动。

常见问题解答

1. 如果开发商未能按计划开发项目，购房者该怎么办？

答：购房者应首先向开发商发出书面通知，要求其履行其义务。如果开发商未能履行其义务，购房者可以停止付款并要求退款。

2. P.D. 957是否适用于在它生效之前签订的合同？

答：是的，最高法院裁定P.D. 957具有追溯效力，适用于甚至在1976年颁布之前签订的合同。

3. 购房者可以要求退还哪些款项？

答：购房者可以要求退还的总金额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，并按法定利率计算利息。

4. 如果开发商转售了购房者购买的土地，购房者该怎么办？

答：购房者可以要求开发商退还其支付的所有款项，并按法定利率计算利息。

5. P.D. 957如何保护购房者？

答：P.D. 957通过要求开发商履行其开发承诺，并允许购房者在开发商未能履行其义务时停止付款并要求退款，从而保护购房者。

6. 如果开发商破产了，购房者该怎么办？

答：购房者可以向法院提出债权，要求开发商退还其支付的所有款项。但是，购房者能否收回其全部投资取决于开发商的资产情况。

7. 如果购房者与开发商之间存在争议，购房者该怎么办？

答：购房者可以向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提出投诉。HLURB有权裁决购房者和开发商之间的争议。

ASG Law 是一家位于马卡蒂和BGC的菲律宾律师事务所，专门从事房地产法。如果您有任何疑问或需要法律帮助，请通过 nihao@asglawpartners.com 联系我们，或访问我们的网站 https://www.cn.asglawpartners.com/contact。我们很乐意为您提供帮助。