最高法院裁定，即使房产的共同所有人在销售时未给予明确同意，销售仍可能有效。该裁决澄清了共同拥有的房产的销售，当其中一个所有人在未经所有共同所有人同意的情况下出售房产的一部分时会发生什么。这对房地产交易，共同所有权以及有关个人权利和义务的法律都有重大影响。它为共同所有人在争议房地产销售中如何行事提供了指导。

何时交易模糊不清：共同所有人是否需要同意销售？

本案源于埃皮法尼亚·埃尔南德斯（Epifania Hernandez）的继承人对埃尔米尼奥·马尔克斯（Herminio Marquez）及其继承人提起的诉讼。继承人声称埃皮法尼亚在1985年与埃尔米尼奥达成了购买土地的协议，尽管她没有完全支付购买价格。埃尔米尼奥后来将他的权利转让给了阿尔玛·玛丽·马尔克斯（Alma Marie Marquez），阿尔玛试图驱逐埃皮法尼亚的继承人。纠纷的关键在于埃尔米尼奥将房产卖给埃皮法尼亚时，是否得到了其共同所有人阿尔玛·玛丽·马尔克斯的同意，以及未经同意的销售是否有效。高等法院被要求决定合同是否有效，以及埃皮法尼亚的继承人是否有权获得该房产的所有权。

法院根据各种证据认定埃尔米尼奥和埃皮法尼亚之间存在有效的销售合同，包括埃尔米尼奥签署的临时收据，支付给埃尔米尼奥的支票以及埃皮法尼亚继承人庭外和解书。法院强调，尽管阿尔玛·玛丽·马尔克斯没有明确同意，但她的行为表明她知道并容忍了这项交易。阿尔玛一直都知道埃皮法尼亚及其继承人占据了争议房产，而且她没有反对该销售合同。**重要的是，尽管缺乏正式同意，阿尔玛的行为表明她事实上认可了这项销售**，因此法院认定这一销售具有约束力。

法院依赖于先前判例中确立的几项法律原则。最重要的是，当共同所有人的行为表明同意销售时，即使没有明确同意，他们也可能被禁止日后质疑这项交易的有效性。此外，销售一小块确定的土地的行为，实质上构成对共同拥有的财产的部分划分。本案中，通过划定售出部分的边界且无人反对，从而形成了财产的部分划分，并使这项销售变得有效。

**这一裁决的一个关键之处是区分“直接攻击”和“间接攻击”所有权**。直接攻击是指明确旨在使判决无效的诉讼，从而确定该所有权。另一方面，间接攻击是指在寻求不同救济的诉讼中对判决进行的攻击。法院澄清，虽然不动产所有权状不能被间接攻击，但在土地所有权确定诉讼中对阿尔玛·玛丽·马尔克斯的所有权主张提出异议构成了直接攻击。允许对基础所有权提出异议是使问题得到最终解决并防止进一步诉讼的必要条件。

法院还解决了诉讼时效和延误问题。由于埃皮法尼亚及其继承人实际占据了争议房产，他们提起确定所有权诉讼的权利并未受到诉讼时效的限制。此外，他们立即在阿尔玛·玛丽·马尔克斯要求他们腾出房产后提起了诉讼，从而否定了延误的主张。**实际占据是该规则的关键部分，因为它允许他们提起诉讼以使任何相互冲突的权利主张作废**。

鉴于上述所有原因，最高法院允许对地契取消登记，从而完全履行埃尔米尼奥与埃皮法尼亚之间的销售合同。指示地契登记员发布以埃皮法尼亚·埃尔南德斯和阿尔玛·玛丽·马尔克斯的名义登记的单独头衔，从而各自反映他们在争议财产中各自的份额。这一结论进一步明确了财产法并强调了实际行动和公平在决定土地所有权中的作用。

常见问题

法院的判决证实了在交易实际行动具有说服力时对行动而非言语的关注。因此，本案为共同所有人及房地产从业者提供清晰的方向，在房产出售的事务中该如何行事。它将有效力的财产所有权和在公平解决地产相关纠纷问题时视为先例。

如需咨询本裁决在具体情况下的适用，请通过contact 或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：简短标题, G.R No., DATE

本案确立了一个重要原则：即使所有权可能已经转让，但如果在所有权证书上登记的所有权人的继承人没有得到通知，法庭颁布遗失所有权副本的指令是可以被撤销的。这意味着，即使一方声称拥有所有权，也必须确保将合法登记的所有权人的继承人纳入任何重构程序中。未能提供适当的通知会导致法庭丧失管辖权，从而导致指令无效。

未通知的登记所有权人：所有权副本重建会侵犯权利吗？

此案的起因源于一份“先前销售确认书”，据称该确认书将位于新比斯开省巴加巴格的 Ramirez 夫妇所拥有的一块地皮转让给了 Joey Abon 的父亲 Angel Abon。基于此确认书，Angel Abon 能够分割出一小块土地，并以自己的名义获得了所有权。然而，Ramirez 夫妇的继承人对该“确认书”的真实性提出异议，并在 Joey Abon 根据该“确认书”进一步转让土地所有权之前，提起了撤销之诉。与此同时，Joey Abon 向地区审判法庭申请重建遗失的所有权副本。尽管 Ramirez 夫妇的继承人仍然是登记的所有权人，但法庭并没有通知他们重建程序。本案的核心问题是地区审判法庭是否有权在未通知登记的所有权人的情况下颁布重建所有权副本的指令，这可能会影响他们对争议土地的权利。

最高法院深入研究了有关遗失所有权副本申请的相关法律框架。法院澄清说，第 1529 号总统令第 109 条，通常被称为“财产登记法令”，管辖遗失或被盗的所有权证书副本的更换程序。该条规定，登记的所有权人或其授权代表必须在发现遗失或被盗后立即通知地契登记处，此规定对于保护所有权证书的完整性和可靠性至关重要。如果遗失或损坏的是副本所有权证书，并且申请人无法出示该证书以进行新的登记，则登记的所有权人或利益相关者可以提交一份经宣誓的声明，说明遗失或损坏的事实。登记的所有权人或利益相关者有权向法院提出申请，法院在发出通知并进行适当聆讯后，可以指示颁发新的副本证书。

此案中至关重要的一个问题是， Ramirez 夫妇的继承人是否应被视为必须通知的相关利益方。法院明确表示，即使某人持有财产的销售契约或其他转让文书，在所有权证书上仍然登记为所有权人的个人或实体的权益至关重要。由于没有所有权登记，权利是不会转移的。Ramirez 夫妇（现在由其继承人代表）是原始证书上的登记所有权人，因此他们在有关发行重复证书的任何法律程序中都有发言权。这种立场得到了有关所有权法律的公认原则的支持：证书是所有权的证明。

根据第 1529 号总统令第 41 条，所有权证书副本应交付给登记的所有权人或其正式授权的代表。此条进一步强调了登记的所有权人相对于财产和所有权证书的优先权利。由于法定推定认为登记的所有权人是该财产的所有人，并因此拥有所有权证书的优先权利，因此适当地通知他们将阻止声称是该财产所有人的某人实施欺诈。它将使登记的所有权人有充分的机会对提起重建申请者的推定权益提出质疑。因此，最高法院裁定，原审法院有义务向 Ramirez 夫妇的继承人发出通知，但未能做到这一点，使得重建指令无效。未能通知 Ramirez 夫妇的继承人违反了既定的法律程序，这导致地区审判法庭失去了对案件的管辖权。

总之，此案阐明了确保所有权登记的准确性和可靠性的程序保障的重要性。法院强调，在申请重新签发所有权证书时，通知登记的所有权人是必不可少的。此案进一步强调，声称拥有财产权的人务必进行适当的法律程序，包括通知所有有关各方，以维护其权益并防止潜在的纠纷。它有助于防止欺诈活动，并确保土地所有权仍然得到保障。

FAQs

总之，本案为未来的法院树立了先例，它们可以借鉴相关规则，为申请进行任何形式的所有权更改的程序提供更高的标准，无论是针对遗失的证书、产权负担问题，还是只是所有权转让本身。确保法律允许所有各方参与有助于减少纠纷并维持登记系统的信誉。

如需咨询本裁决对特定情况的适用性，请通过 联系 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
资料来源：简短标题，G.R 编号，日期

最高法院裁定，原告若要成功提起非法滞留诉讼，必须证明被告最初的占有是基于原告的同意或宽容。换句话说，如果被告最初就是非法侵入，则不能提起非法滞留诉讼。这项裁决强调了非法滞留诉讼中“宽容”这一要素的重要性，它必须从占有的一开始就存在，而不是在事后才产生。这一决定对房东、新业主以及其他试图收回房产的人具有重要影响，因为它明确了何时可以采用非法滞留这一简易程序。

策略或隐瞒：宽容与非法滞留诉讼的核心

Queen Errika L. Saddi购买了一处房产，并允许Maricris Renomeron在该房产内短暂停留。然而，当Saddi要求Renomeron搬离时，Renomeron拒绝了。Saddi随即提起了非法滞留诉讼，声称Renomeron最初是通过“策略或隐瞒”进入该房产的。本案的核心问题是：Saddi是否正确地提出了非法滞留诉讼，或者她是否应该提起其他类型的诉讼来收回该房产的占有权？本案判决强调了非法滞留诉讼的特定要求，尤其强调了“宽容”这一要素必须从占有之初就存在。

本案的关键在于，Saddi未能充分证明Renomeron最初的占有是经过她的宽容。非法滞留诉讼的成立需要满足四个要素。首先，被告最初对房产的占有是基于与原告的合同或原告的宽容。其次，当原告通知被告终止其占有权时，这种占有最终变为非法。第三，此后，被告仍占有该房产，剥夺了原告对该房产的享用权。最后，原告在向被告发出腾房的最后一次要求后一年内提起了驱逐诉讼。

在此案中，双方对Renomeron最初进入该房产的方式存在争议。Saddi声称她是出于怜悯允许Renomeron暂住几天。但Renomeron辩称，她和她的母亲此前就居住在该房产内，她是作为共同所有人占有该房产的。最高法院认为，Saddi提交的证据实际上表明Renomeron在Saddi购买该房产之前就已经占有该房产。法院特别提到了一封日期为2010年8月4日的“驱逐信”，信中Saddi要求Renomeron在四天内搬离。这封信暗示Renomeron已经居住在该房产内，这与Saddi声称的Renomeron最初的占有是基于宽容的说法相矛盾。

法院强调，如果被告最初的占有是非法的，那么非法滞留诉讼是不合适的补救措施。为了支持这一原则，最高法院引用了Spouses Golez v. Heirs of Bertulo案，该案明确指出，原告的宽容行为必须从占有的一开始就存在。在本案中，Saddi未能证明Renomeron最初的占有是经过她的宽容，这使得非法滞留诉讼成为不适当的途径。

法院还进一步阐述了房产登记所有人的权利。虽然房产的登记所有人有权占有该房产，但他们不能简单地从实际占有该房产的任何人手中夺取占有权。相反，他们必须采取适当的法律补救措施来收回占有权。选择正确的诉讼类型至关重要，因为这决定了原告必须满足的条件才能胜诉。由于Saddi未能证明Renomeron最初的占有是基于宽容，她的非法滞留诉讼必然失败。

因此，法院维持了上诉法院的判决，驳回了Saddi的非法滞留诉讼。这一决定强调了在寻求收回房产占有权时，准确了解事实和选择适当的法律途径的重要性。它还强调了非法滞留诉讼中“宽容”这一要素的特殊性质。

本案清楚地表明，理解有关非法滞留案件的具体要求至关重要。它要求最初的占有是基于宽容，如果占有从一开始就是非法的，则该法律诉讼不是正确的方法。寻求收回财产所有权的各方必须慎重评估事实，并根据具体情况提起适当的法律诉讼。

如有关于本裁决在特定情况下适用性的疑问，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Saddi v. Renomeron, G.R. No. 211004, 2017年8月23日

菲律宾最高法院裁定，在法外赎回权出售中，对房产进行赎回的期限不可延长。 针对取消赎回权出售的未决诉讼不会中止第 3135 号法案规定的一年赎回期的执行。此裁决明确规定了时间表，并且确保了有关在取消赎回权的情况下出售房产的所有者的权利和义务确定性。该裁决避免了由于长期法律纠纷导致的所有权方面延长的经济不确定性。它为买家和以前的所有者创建了一个可靠的框架，以清楚地了解其义务和权利。重要的是要了解取消赎回权的诉讼不会改变赎回时间线，并且错过期限会导致永久的所有权损失。

赎回权的终结：马希奈与德拉轮胎案始末

马基里托·B·马希奈起诉德拉轮胎与橡胶工业公司，要求宣告其在取消赎回权的拍卖中赎回财产的权利。案件的核心问题是，马希奈针对取消赎回权出售提起诉讼，是否能延长根据《第 3135 号法案》规定的一年赎回期限，这与对拥有法外赎回房产所有权的某些时效有直接的影响。

事实证明，位于宿务市吉奥特巴里奥的一块土地原由 A&A Swiss International Commercial, Inc.（简称“A&A Swiss”）以第 111078 号财产转让证书（简称“TCT”）持有。A&A Swiss 公司将该房产抵押给德拉轮胎（Dura Tire）公司，后者从事轮胎加工和翻新原材料的供应业务，用作 Move Overland Venture and Exploring, Inc.（简称“Move Overland”）信用采购的担保。抵押协议明确授权德拉轮胎，如果 Move Overland 未能支付信用采购款，可依法外赎回该房产。1992 年 6 月 5 日，A&A Swiss 公司将该房产以 54 万比索的价格卖给了马希奈。 在《绝对销售契约》中，马希奈承认该房产之前已被 A&A Swiss 公司抵押给德拉轮胎公司，并承诺承担德拉轮胎可能对 Move Overland 提出的任何索赔。

1994 年 8 月 21 日，马希奈致函德拉轮胎公司，要求提供 Move Overland 公司信用采购的结算单，以便支付 Move Overland 的债务以解除该房产的抵押。然而，德拉轮胎公司拒绝了马希奈的要求。由于 Move Overland 未能支付信用采购款，德拉轮胎公司于 1995 年 1 月 6 日申请依法外赎回该房产。马希奈对即将进行的出售提出抗议，并在宿务省警长办公室提出了第三方索赔。尽管有抗议，警长 Romeo Laurel 还是继续出售，并向在出售中出价最高的德拉轮胎公司颁发了《出售证明》。该房产以 95 万比索的价格购得，《出售证明》于 1995 年 2 月 20 日登记在案。

1995 年 3 月 23 日，马希奈向宿务市地区审判法院提起诉讼，要求强制履行合同和撤销拍卖出售。马希奈认为，没有证据表明德拉轮胎在该房产抵押后向 Move Overland 供应了原材料。他还说，德拉轮胎未能向他提供 Move Overland 的结算单，剥夺了他解除该房产抵押的机会。因此，德拉轮胎公司无权取消赎回权，并且赎回权出售无效。作为回应，德拉轮胎公司辩称，马希奈没有理由提起诉讼来撤销取消赎回权出售，因为他不是抵押协议的当事方。地区审判法院最初驳回了马希奈的诉讼，但上诉法院推翻了该命令，并将此案发回进一步审理。审判法院再次驳回了诉讼，原因是马希奈未能推进此案。上诉被驳回，最高法院也驳回了马希奈的上诉，这让高等法院的裁决具有了最终效力，为他宣告有权根据审判法院作出的所有相关陈述赎回提起诉讼，而这一点却恰恰导致高等法院驳回了诉讼，原因是宣告拥有该权利所依据的法院先前所依据的关于他是替代抵押人的基础。

此案的争议围绕根据第 3135 号法案规定的一年赎回期的解释和适用展开。根据法律，有权赎回房产的个人自出售之日起有一年时间赎回该房产。马希奈认为，由于他最初的诉讼目的是撤销取消赎回权出售，赎回期应该暂停，高等法院不同意，指出诉讼不能推迟这一法定时限。

最高法院维持了下级法院的判决，理由是诉讼不是《第 3135 号法案》规定的暂停期限的理由。高等法院着重指出，一年期限旨在解决房产所有权的经济不确定性，不应通过法律挑战来延长。高等法院援引了既有的案例，这些案例确立了赎回期不可延长的性质，甚至在所有权纠纷待决的情况下也是如此。最高法院指出，马希奈应该在赎回期内赎回该房产，而不是指望诉讼可以延长该期限。

第 6 节：在所有依据上述特别授权进行法外出售的案件中，债务人、其权益继受人或任何司法债权人或上述债务人的判决债权人，或任何在房产出售所依据的抵押或信托契约之后对房产拥有留置权的人，均可在出售之日起一年内赎回房产； 并且此赎回应受《民事诉讼法》第四百六十四至四百六十六条（含第四百六十六条）规定的约束，只要这些规定与本法案的规定没有冲突。

根据这一原则，最高法院的裁决对菲律宾依法外赎回权出售房产的所有者产生了重大影响。裁决强调严格遵守《第 3135 号法案》规定的赎回时间表的必要性。根据法律，对取消赎回权出售提出质疑的房产所有人仍然必须在自登记证书日期起算的一年内行使其赎回权。如果房产所有人在该期限内未能行使其赎回权，其赎回权就会丧失，即使对出售的合法性有待决诉讼也是如此。这种方法旨在确保最终性并防止延长对所售房产所有权的不确定性，这保护了买方和卖方的利益。

总而言之，最高法院坚决维护根据《第 3135 号法案》建立的固定一年赎回期，防止因法律行动而产生的延期。这一裁决对有意取回被取消赎回权的房产的所有者发出了警惕的信号。此裁决强调对房产的法外赎回必须遵守法定时限。

有关将本裁决应用于具体情况的咨询，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与 ASG Law 联系。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。 对于根据您的具体情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Short Title, G.R No., DATE

本案确立了一项关键原则：公证人必须以最高的谨慎态度履行职责，以维护公众对公证文件的信任。公证文件在其表面上享有完全的信任。这意味着公证人绝不能疏忽，包括验证签署人的身份和亲自签署公证文件，否则将承担严重后果。本案重点强调了律师作为公证员的职责，并明确了对疏忽行为的惩罚，包括撤销公证资格、暂停律师执业以及永久禁止再次担任公证员。这一判决强调了对公证职责的严肃性，并旨在防止因疏忽而造成的潜在损害。

疏忽的代价：公证员的失职与房产风险

本案涉及 Castelo 家族因律师 Ronald Segundino C. Ching 公证了一份可疑的房产出售契约而提起的行政诉讼。Castelo 家族发现，一份声称由他们的已故父母签署的绝对出售契约取消了他们的房产所有权。这份契约由律师 Ching 公证，尽管其中一位签署人在契约签署日期之前已经去世。Castelo 家族声称，律师 Ching 在公证该契约时存在重大过失。律师 Ching 否认公证过该契约，并声称签名是伪造的。该案件的核心问题在于公证员在核实文件真实性和确保签署人身份方面的责任。

本案中的事实是，Castelo 家族对律师 Ronald Segundino C. Ching 提起了行政诉讼，指控其在公证一份绝对出售契约时存在重大过失。该契约声称由 Castelo 夫妇签署，但其中一位签署人在契约签署日期之前已经去世。Castelo 家族认为，律师 Ching 未能履行其职责，导致他们的房产面临风险。而律师 Ching 则辩称，他并未公证该契约，并且签名是伪造的。此案的关键在于确定律师 Ching 在履行公证职责时是否存在疏忽行为。

综合律师协会 (IBP) 对此案进行了调查。调查结果表明，投诉人 Castelo 家族提交的契约副本确实是律师 Ching 公证书籍中原始文件的忠实机器副本。虽然律师 Ching 否认签署了该契约，但他未能解释该契约是如何出现在其公证书籍中的。IBP 专员 Eduardo R. Robles 建议撤销律师 Ching 的公证资格，并永久禁止其再次担任公证员。IBP 理事会批准了该建议，并附加了暂停律师执业六个月的处罚。本案凸显了律师在公证行为中应承担的重大责任，以及因重大过失可能导致的严重后果。

高等法院在审查记录后，没有充分的理由偏离 IBP 专员的调查结果和 IBP 理事会推荐的处罚。高等法院认为，律师的重大过失包括未能观察 2004 年《公证实务规则》中规定的任何公证行为要求，这可能导致一个人的自由或财产面临危险。这包括未能要求公证文书的签署人出庭，并通过其有效证据确定其身份，以及允许他人签署公证文件、加盖公证印章并在公证登记簿中进行登记。法院在判决中引用了先例 Spouses Santuyo v. Hidalgo，强调了公证员不能完全委托他人处理公证事务，否则可能导致疏忽和欺诈。

在本案中，高等法院同意 IBP 专员的意见，即律师 Ching 虽然否认公证了该契约，但他未能充分解释该契约是如何出现在其公证书籍中的。高等法院认为，虽然不能断定律师 Ching 实际签署了该契约，但他未能确保只有他亲自签署并盖上公证印章的文件，以及在确认了文件的完整性和签署人的身份后，才能被列入其公证登记簿。这种疏忽给 Castelo 家族带来了失去财产的风险。高等法院重申，律师在履行公证职责时，必须维护公众信任和信心，确保文件的完整性，并妥善保管公证设备，以防止被滥用。

作为最终说明，本案提醒公证员以及申请公证员资格的律师，公共服务和公共司法管理是执业律师的首要考虑因素。律师担任公证员时，这种公共服务职责更为重要。正如在法律范围内捍卫客户事业的责任一样，公证员有额外的责任，即通过格外小心和勤勉地确保其公证印章下的每一份文件的完整性，并确保只有他亲自检查过的文件以及他亲自确认过的签署人才能记录在其公证书籍中，从而维护公众对其职位的信任和信心。因此，律师 Ronald Segundino C. Ching 被判处因在履行公证员职责时存在重大过失，撤销其公证资格，并永久禁止其再次担任公证员，以及暂停律师执业六个月。

FAQs

如需咨询本判决在特定情况下的应用，请通过contact或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Short Title, G.R No., DATE

当事人有效签订合同并已从中受益，不得以合同执行中的违规行为为由逃避合同义务并寻求合同无效。本案阐明了一项重要原则，即已接受合同利益的各方不得以程序性瑕疵为借口，规避其合同承诺。菲律宾最高法院在此案中强调了诚实信用原则，并维护了合同的神圣性，从而确保商业交易的稳定性和可预测性。

所有权限制与合同义务的碰撞：房产抵押案

在Florante Vitug 诉 Evangeline A. Abuda案中，最高法院审议了一项请求复审调卷令的申请，该申请质疑了上诉法院维持地区审判法院判决的决定，该判决支持了 Florante Vitug（以下简称“Vitug”）和 Evangeline A. Abuda（以下简称“Abuda”）签订的抵押合同的有效性。案件的核心问题在于，在抵押财产所有权上存在限制性条款的情况下，抵押合同是否有效。Vitug 声称，由于国家住房管理局（NHA）对财产的处置施加了限制，他没有完全的自由处置权，因此抵押合同无效。最高法院不同意他的观点，并支持了下级法院的判决。

案件缘起于 Abuda 向 Vitug 及其妻子 Narcisa Vitug 提供的 250,000 比索的贷款。为获得这笔贷款的担保，Vitug 将其位于马尼拉汤都的房产抵押给 Abuda。该房产是国家住房管理局与 Vitug 之间的有条件销售合同的标的物。双方签订的第一份抵押合同签订于 1997 年 3 月，之后又于同年 11 月签订了“重组”抵押合同，以确保 600,000 比索的贷款金额，其中包括原始贷款、额外贷款和后续信贷，月利率为 5%。然而，该房产的所有权证书上附有 NHA 的批注，限制了 Vitug 在未获得 NHA 同意的情况下处置或设立该房产权利的能力。Vitug 声称他有权处置财产受到该批注的阻碍，使得抵押无效。

由于 Vitug 夫妇未能履行还款义务，Abuda 向马尼拉地区审判法院提起了房产取消抵押品赎回权诉讼。地区审判法院做出了有利于 Abuda 的判决，责令 Vitug 支付 600,000 比索的本金，并按月利率 5% 自 2002 年 5 月 31 日起至实际支付之日止计算利息，外加 20,000 比索的律师费。Vitug 对地区审判法院的判决向上诉法院提出上诉，辩称他签署抵押合同是在欺诈的情况下，并且缺乏真实的意愿，从而使抵押无效。上诉法院驳回了 Vitug 的论点，裁定所有的有效抵押合同要素均已具备，但将利率降低至每月 1%，即每年 12%，从 2003 年 11 月 21 日的司法要求之日起计算。但是，Vitug 在他向上诉法院提出的复议动议中，主张他抵押房产时无权自由处置该房产，因为他的所有权证书上有国家住房管理局的批注，限制了他处置或设立该房产权利的能力。上诉法院驳回了 Vitug 的复议动议。随后，Vitug 向最高法院提起申诉，质疑上诉法院的判决。

最高法院裁定，所有的有效抵押合同要素均已具备。具体而言，抵押人必须拥有所有权并可以自由处置所抵押的房产。《民法典》第 2085 条规定：

第 2085 条。质押和抵押合同的基本要素如下：

(1)设立合同是为了担保主债务的履行；

(2)出质人或抵押人必须是所出质或抵押物的绝对所有人；

(3)设立质押或抵押的人可以自由处置其财产，如果没有这种自由处置权，则必须为此目的获得法律授权。

虽然国家住房管理局的所有权限制确实对 Vitug 的财产权构成限制，但它们并未完全剥夺他的所有权。正如最高法院所解释的那样，此类限制只是对其自由处置权的负担。重要的是，最高法院澄清，违反房产所有人权利限制签订的合同并非始终从一开始就无效。法院参考了之前的判例，指出此类合同可能仅仅是可撤销的，特别是当限制是为了其他方的利益而设立时。在这种情况下，限制的受益方是 NHA。NHA 可以选择撤销抵押，但由于没有这样做，因此合同保持有效。双方必须履行其协议中的义务。重要的是，NHA 发布的抵押许可也进一步表明了对其所有权限制要求的实质性遵守。

法院还援引了“同等有责”原则，该原则规定，法院不得协助当事人从事非法行为。在本案中，最高法院认为，即使抵押合同具有非法性或不正当性，任何一方都不得指责对方，因为他们都负有同等责任。由于 Vitug 明知存在所有权限制，并且自愿签订了贷款和抵押合同，并从中获得了利益，因此他现在不能质疑抵押合同的有效性以逃避其义务。

法院最终裁定，即便如此，对 Vitug 贷款施加的月利率 5% 或 10% 也是不合理的。根据《民法典》第 1306 条，法院有权减少此类不合理的利率。因此，法院将利率降至每月 1% 或每年 12%，并进一步将其降至自 2013 年 7 月 1 日起至完全履行之日止的年利率 6%。总之，最高法院驳回了该申诉，维护了上诉法院的判决，但进一步修改了利率。

常见问题解答

法院的裁决反映了在合同关系中维持稳定和确保遵守承诺的坚定承诺。通过支持抵押合同的有效性并进一步减轻利率，菲律宾司法系统坚持了公平与正义的原则，同时强调遵守所有人都应受其约束的法律的重要性。

如需咨询本裁决在特定情况下的适用问题，请通过contact或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
来源：简短标题，G.R No.，日期

本案重点讨论了菲律宾最高法院对土地所有权纠纷案的判决。最高法院裁定，即使原始销售契约是伪造的，无辜的购买者为了价值而购买，仍可能获得有效的土地所有权。这项裁决强调了土地所有权注册系统（托伦斯系统）对善意购买者的保护，旨在维护财产交易的安全性和可靠性。实际影响是，买家可以信赖所有权证书的准确性，无需进行广泛调查即可确保他们的投资受到保护。

当无辜与欺诈相遇：谁来承担损失？

本案起源于对位于索索贡的Lot No. 3789地块的所有权争议。最初，这片土地由吉列尔莫·杰雷拉的六位继承人共同拥有。随后，几位杰雷拉以附带回购权的方式将部分土地卖给了阿马多·迪奥。虽然阿马多声称巩固了所有权，但后来的销售契约显示他将土地卖给了塞尔维利亚诺·杰雷拉，这成为诉讼的核心争议点。迪奥的继承人声称迪奥卖给塞尔维利亚诺的销售契约是伪造的，因此随后的交易无效。随后的塞尔维利亚诺将该土地卖给了他的女儿玛丽亚·杰雷拉·拉塔干，她是本案中的应诉人。下级法院的判决结果不一致，导致了最高法院的介入，最高法院的任务是确定相关销售契约的有效性和玛丽亚是否作为无辜购买者获得了所有权。

此案的根本法律问题在于，当存在伪造的销售契约时，作为无辜购买者能否获得土地所有权。菲律宾最高法院解释说，如果欺诈性或伪造的文件已导致将财产从原所有人的姓名转移到欺诈者的姓名，然后再转移到无辜购买者名下，则该文件可能会成为有效所有权的依据。法院强调，所有权注册系统旨在保护与已注册财产打交道的人，除非他们意识到表明欺诈的迹象，否则不必进一步调查。

菲律宾的托伦斯系统是一种土地注册制度，旨在通过发布明确证明财产所有权的证明书来保障所有权并确保土地交易的安全性。这种系统的基本原则是确保在所有权证书中注册的所有信息都是准确且可靠的。这使潜在的买家可以合理地信赖所有权证书的合法性和有效性，而不必进行广泛的调查。

关于证据问题，法院承认迪奥的签名在向塞尔维利亚诺转让财产的原始销售契约中确实是伪造的。这一结论基于菲律宾国家调查局（NBI）的文件检查员的专家证词和分析，他们确定了该契约上的签名与真实的签名不同。然而，尽管迪奥的签名伪造，法院仍然需要确定这是否会对玛丽亚·拉塔干的所有权主张产生影响，因为她是无辜购买者。

法院随后探讨了玛丽亚·拉塔干是否被认为是财产的无辜购买者。无辜购买者的标准是善意购买财产而不了解任何人对该财产拥有权利或利益，并在知悉任何不利索赔之前支付公平价格的人。如果购买者没有理由怀疑卖方的所有权或财产的状态，他们没有义务进行超出所有权证书显示内容的进一步调查。在这种情况下，法院认定玛丽亚的行为是诚实的，并没有任何情况让她怀疑塞尔维利亚诺的所有权或迫使她进一步询问。因此，法院裁定玛丽亚是值得托伦斯系统保护的无辜购买者。

重要的是，菲律宾最高法院进一步提到，即使是通过欺诈取得的财产，根据菲律宾民法第1456条的规定，也可以推定为执行隐含信托关系的原因：

艺术。 1456.如果通过错误或欺诈获得财产，则依法将获得该财产的人视为以隐含信托的方式为财产来源的人的利益而设立的受托人。

然而，法院也承认诉讼时效是适用的。通过欺诈获得的土地的复归诉讼（可被视为强制执行隐含信托）受10年时效的约束，从所有权证书注册之日起计算。由于迪奥的继承人没有及时提起诉讼，他们的复归索赔因时效而无效。

常见问题解答

本裁决巩固了与已注册财产打交道的个人必须主要依赖有效的托伦斯所有权证书，除非存在表明应该进一步调查的可疑情况。本案不仅强调了与房地产交易相关的尽职调查的价值，而且还加强了法律的安全性以及为作为房产的善意购买者而设计的保护措施。

如有关于本裁决在具体情况下的应用问题，请通过联系方式或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
资料来源：简短标题，G.R No.，日期

最高法院裁定，在法拍屋案件中，即使第三方声称拥有所有权，法院在所有权合并后也有义务发出管辖令。这意味着，如果原业主未能在赎回期内赎回房产，买方有权获得该房产的管辖权。即使第三方（如本案中的请愿人）居住在该房产中并声称拥有所有权，此义务依然存在。法院澄清说，第三方必须以与判决债务人/抵押人不同的身份持有房产，例如共有人或租户，而不是继承人或受让人，才能推翻管辖令。该裁决维护了法拍屋销售的确定性和效率，但也强调了声称拥有该房产权益的第三方需要采取适当的法律行动。

房产纠纷：遗赠会延迟管辖权的颁布吗？

雷纳尔多·P·巴斯卡拉诉治安官罗兰多·G·哈维尔和伊万杰琳·潘基里南一案围绕着在法拍屋之后发出的管辖令。伊万杰琳·潘基里南通过房产的非司法取消赎回权获得了该房产，并从法院获得了管辖令。雷纳尔多·P·巴斯卡拉提出了一项第三方索赔和一份撤回管辖令的动议，声称他通过遗赠获得了对该房产的所有权，并反对伊万杰琳的申请。Pasay 地方法院驳回了他的动议，而上诉法院也肯定了地方法院的裁决，理由是管辖令是法院的一项义务。因此，该问题提交到了最高法院：当第三方声称拥有与抵押债务人相反的利益时，管辖令的发布是否依然是一项义务。

最高法院的分析集中在 1935 年第 3135 号法案（经修订）第 7 条，该条规范了非司法取消赎回权中的管辖令发布：

SECTION 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance (Regional Trial Court) of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period, furnishing bond in an amount equivalent to the use of the property for a period of twelve months, to indemnify the debtor in case it be shown that the sale was made without violating the mortgage or without complying with the requirements of this Act.

法院强调，在赎回期届满且未进行赎回的情况下，购买人作为已确认的所有者，拥有占有土地的绝对权利，颁布管辖令成为法院在适当申请和所有权证明后的义务。法院还强调，1997 年民事诉讼规则第 39 条第 33 节中的一个例外情况，该条规定，除非第三方实际持有与判决债务人不利的所有权，否则房产应给予购买人或最后赎回权人。

重要的是，该例外情况适用于第三方以与判决债务人或抵押人相反的所有权或权利持有房产，例如共同所有人、农业租户或用益物权人。最高法院认为巴斯卡拉并非该类别。巴斯卡拉没有以共有人、农业承租人或用益物权人的身份占有该财产。相反，他声称因为遗赠从帕尔多那里获得了该财产，因此是一个“接替人或权益继承人”。法院还明确指出，除非巴斯卡拉首先在适当的法院对遗赠进行验证，否则他对财产的任何所有权都没有确立，也没有转让给他。

构建在本原则之上，法院维持了上诉法院的裁决，该裁决批准了对土地占有令的执行。巴斯卡拉既没有共有人的身份，也没有独立的土地使用权，因此他没有成为可能阻止颁布土地占有令的第三方。实际上，法官裁定巴斯卡拉的地位与债务人的地位类似，而且他没有主张比死者更大的权利。巴斯卡拉的补救措施是采取单独的行动来确定该行为的有效性，但这并不影响土地占有令的强制执行。

总而言之，该裁决强调了在取消赎回权诉讼中法院发布占有令的责任的强制性，如果一个人并非共有人，也无任何其他主张可能与抵押方形成对比的独立索赔权，那么通过遗赠主张的权益对该权力并没有影响。该案确立了一项重要的先例，以指导未来关于占有令发布和第三方权利影响的类似纠纷。

常见问题 (FAQ)

此案强调了根据抵押进行的取消赎回权和权利必须采取其他行动以质疑法拍的需要性。它阐明了与拥有占有权或第三方以其他形式可能对涉案财产拥有的利益相关的步骤。

如有关于此裁决在特定情况下适用性的疑问，请通过联系方式或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG律师事务所。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：巴斯卡拉诉哈维尔案，G.R. No. 188069, 2015年6月17日

本案涉及在依据公共土地法获得的土地上的抵押赎回权问题。最高法院裁定，即使土地在法外止赎后未能在一年内赎回，前业主（及其继承人）仍然可以在五年内回购该土地。重要的是，法院澄清了回购的价格必须如何计算，既考虑了适用的银行法，又考虑了对不合理利率的限制。该裁决对于通过公共土地计划获得土地的所有者，并且可能面临止赎的情况具有实际意义，因为它明确了他们的回购权和确定公平价格的依据。

抵押权与公共土地法： Guevarra夫妇能否重新获得他们的土地？

案件的核心是Guevarra夫妇与Commoner Lending Corporation（TCLC）之间的争议。Guevarra夫妇从TCLC获得了一笔贷款，并以他们的土地作为抵押，而该土地是通过一项自由专利获得的。由于未能偿还贷款，TCLC止赎了该抵押权。Guevarra夫妇未能及时赎回，随后他们试图在最初的赎回期结束后，依据《公共土地法》回购该土地。关键的法律问题是Guevarra夫妇的回购权，以及该权利适用的价格。

根据案件事实，Guevarra夫妇于1996年12月16日从TCLC获得了一笔320,000菲律宾比索的贷款，并以位于伊洛伊洛省吉姆巴尔的一块5532平方米的土地作为抵押担保。这块土地拥有一份原始所有权证书（OCT）No. F-31900，该证书源于1986年2月25日授予Guevarra夫妇的免费专利。然而，Guevarra夫妇未能按时偿还贷款，这促使TCLC根据经修订的第3135号法案对该土地进行法外止赎。在止赎过程中，TCLC以150,000菲律宾比索的竞标价成为2000年6月15日举行的公开拍卖中的最高出价者，并且销售证明于2000年8月25日在伊洛伊洛省土地登记处进行了登记。

Guevarra夫妇未能在一个月的法定期间内赎回该土地，导致OCT No. F-31900被取消，并以TCLC的名义签发了所有权转移证书No.T-16187。此后，TCLC要求Guevarra夫妇腾出该土地，但未能成功。接下来，TCLC向地区审判法院（RTC）申请了财产占有令，并以TCLC未能遵守通知、张贴和出版要求以及缺乏作为公司收购该土地的授权为由，Guevarra夫妇对该申请提出了异议。他们还声称，伊洛伊洛省警长签发最终销售契据过早，因为他们仍然有权在回购期满后五年内赎回该土地。

2005年9月8日，Guevarra夫妇向地区审判法院（RTC）提交了一份赎回请愿书，声称赎回期未于2001年8月25日（即销售证明登记后一年）到期，而是将在五年后的2006年8月25日到期。他们进一步声称，他们恳求被允许赎回该土地，但TCLC无正当理由地拒绝了，迫使他们提起上述请愿书，提出以150,000菲律宾比索加上自2000年8月25日起五年内每月百分之一（1%）的利息赎回该土地，即240,000菲律宾比索，他们已将这笔钱存入法院。

高等法院面临的问题是：根据《公共土地法》第119条的规定，土地持有人是否有权回购以优惠专利权或宅基地权获得的土地？根据119条，每项转让应允许申请人、遗孀或合法继承人在转让之日起五年内回购。高等法院必须阐明这一回购权在止赎的情况下的应用。

法院指出，TCLC是一家信贷机构，而非农村银行；因此，赎回期是从销售证明登记之日起一年。虽然Guevarra夫妇未能在此期限内赎回土地，但高等法院坚持认为，根据《公共土地法》第119条，这不应否定他们从赎回期届满之日起五年内回购土地的权利。高等法院还指出，为了维护回购权，不必缴纳回购价款，因为在该法案规定的五年期限内提起司法诉讼，就相当于正式提出赎回要约。基于此，寄存赎回价款同样是不必要的。

法院接下来讨论了适当的回购价格金额。高等法院驳回了TCLC的主张，即由于已确立的止赎行动必须限于抵押贷款中提到的金额这一规则，因此其有权根据本票和抵押合同获得全部索赔。高等法院进一步指出，约定的每月3%的利息是过高和不合理的。高等法院表示，在众多案件中，高等法院已确认每月3%及以上的利息是过度的、不公平的、不合理的和过高的，因此，根据道德，这些利率是非法的且无效的。

因此，约定的每月3%的利息应公平地降低至每月1%或每年12%，从1996年12月12日签订房地产抵押贷款之日起计算，直到2005年9月8日在房地产管理部门提起请愿书为止。除本金和利息外，回购价格还应包括所有止赎费用，即司法委员会、出版费和治安官费，这符合2000年《一般银行法》第47条。考虑到Guevarra夫妇未能在一个月的法定期间内赎回该土地，他们有责任根据国内收入局（BIR）第4-99号收入条例，向TCLC报销其支付的相应的文件印花税（DST）和资本利得税（CGT），该条例要求对银行、金融和保险公司发起的资本资产的法外止赎销售支付DST，以及在未赎回的情况下支付CGT。

高等法院维持了上诉法院的裁决，但做了修改，允许Guevarra夫妇以689,460.11菲律宾比索的价格从TCLC回购土地，减去先前存入下级法院的240,000菲律宾比索的金额，即449,460.11菲律宾比索的净额，为此，TCLC应签订相应的绝对转让契约。

常见问题

最高法院的裁决强调了在公共土地法下获得土地的个人权利，并就如何确定止赎情况下的公平回购价格提供了明确的指导方针。法院降低约定利率，明确优先保障土地所有者的公平和合理的交易环境。理解这些决定可以赋予拥有这种土地的所有者，并维护他们在财务困境中可以行使的权利。

有关将本裁决应用于具体情况的咨询，请通过联系或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。 有关针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源： Guevarra v. Commoner Lending Corp., G.R No. 204672, 2015年2月18日