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标签： 房产交易

  • 如何保护您的房产免受伪造文件的影响：菲律宾最高法院案例指南

    伪造文件对房产权利的影响：菲律宾最高法院的关键判决

    Spouses Danilo I. Yabut and Nelda Yabut, Represented by Their Attorney-in-Fact, Manuel C. Yabut, Petitioners, vs. Michelle C. Nachbaur, Respondent. G.R. No. 243470, January 12, 2021

    在菲律宾，房产交易中的伪造文件问题可能对您的财产权产生严重影响。本案例展示了如何通过法律手段保护您的房产权利，并强调了在交易过程中进行适当调查的重要性。Spouses Yabut通过他们的代理人Manuel Yabut购买了一块位于马尼拉的土地，但随后发现该土地被伪造的文件抵押给了Michelle Nachbaur。核心法律问题在于Nachbaur是否为善意抵押权人，以及伪造文件对房产权利的影响。

    法律背景

    在菲律宾，土地所有权由托伦斯系统（Torrens System）保护，该系统通过登记制度确保产权的可靠性和可追溯性。然而，伪造文件的存在可能破坏这一系统的完整性。根据菲律宾《不动产登记法》（Presidential Decree No. 1529），登记的文件具有不可侵犯性，但伪造文件不应产生法律效力。

    善意抵押权人原则（Mortgagee in Good Faith）是菲律宾法律中一个重要的概念。根据该原则，抵押权人如果在交易时没有理由怀疑产权的合法性，则可以依赖登记的产权证书。然而，当抵押权人不是直接与登记所有人交易时，需要进行更高的谨慎和调查，以确保产权的合法性。

    例如，如果您打算购买或抵押一处房产，您需要检查产权证书，并确保交易对象是真正的所有人或其授权代表。否则，您可能面临如本案例中Nachbaur所遭遇的风险，即因伪造文件而失去抵押权的优先权。

    案例分析

    Spouses Yabut于2007年从Jose So和Antonio So（兄弟So）手中购买了位于马尼拉的土地，并支付了330万比索。购买后，Antonio将原产权证书交给了Manuel Yabut。Manuel随后委托Fe Manubay处理产权转移，但Fe提供了伪造的新产权证书，登记在Manuel名下。

    2008年初，一群人来到该物业进行检查，Manuel发现该物业已被抵押。经过调查，Manuel得知原产权证书上附有伪造的特别授权书（SPA）和不动产抵押契约（REM）。Manuel向兄弟So询问，他们否认签署过这些文件。Manuel还发现Fe提供的产权证书是伪造的，并向Fe索要原证书和部分款项，但未果。

    Manuel随后提起诉讼，要求取消伪造的SPA和REM，并要求Nachbaur交出原产权证书。Nachbaur声称她通过Sarah O. Vitaliano了解到Anita Ignacio（Antonio的妻子），并通过Anita的经纪人Cora Ladiana借款给Anita，用于其丈夫的医疗费用。Nachbaur在交易前进行了产权和授权的验证，但未直接与兄弟So联系。

    菲律宾地区法院（RTC）和上诉法院（CA）最初支持Nachbaur，认为她是善意抵押权人。然而，最高法院推翻了这一裁决，认为Nachbaur未能尽到足够的谨慎义务。最高法院指出：“当抵押权人不是直接与登记所有人交易时，必须进行更高的谨慎和调查。”

    最高法院还引用了以下关键推理：“伪造的契约不一定意味着它不能赋予任何权利。欺诈性或伪造的契约可能在无辜的第三人手中产生有效的权利。”然而，法院认为Nachbaur未能证明她在交易过程中尽到了应有的谨慎义务，因此不能被视为善意抵押权人。

    实际影响

    本案例的裁决强调了在房产交易中进行彻底调查的重要性，特别是当交易涉及代理人时。未来类似案件中，法院可能要求抵押权人提供更详细的证据，证明他们在交易前进行了充分的调查，以确保产权的合法性。

    对于企业和个人来说，在进行房产交易时，应确保与真正的所有人或其授权代表直接接触，并验证所有相关文件的真实性。关键教训包括：

    • 在交易前，亲自检查产权证书和相关文件的真实性。
    • 与登记所有人直接联系，确认代理人的授权范围。
    • 了解产权的任何潜在缺陷或负担，并进行必要的调查。

    常见问题

    什么是托伦斯系统？
    托伦斯系统是一种土地登记制度，旨在确保产权的可靠性和不可侵犯性。在菲律宾，托伦斯系统由《不动产登记法》规管。

    如何识别伪造的产权文件？
    您可以通过比较文件上的签名与已知的真实签名来识别伪造文件。此外，检查文件的登记细节和与登记所有人的直接沟通也可以帮助确认文件的真实性。

    如果我购买了带有伪造文件的房产会怎样？
    如果您购买了带有伪造文件的房产，您可能无法获得合法的所有权。建议您在购买前进行彻底的调查，并在必要时寻求法律咨询。

    什么是善意抵押权人？
    善意抵押权人是指在交易时没有理由怀疑产权合法性的抵押权人。他们可以依赖登记的产权证书，但必须在交易过程中尽到合理的谨慎义务。

    ASG Law如何帮助在菲律宾的中国企业和个人？
    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在房产交易和伪造文件问题上。我们提供全面的法律咨询和代理服务，确保您的房产交易安全可靠。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 菲律宾房产交易中的绝对模拟合同：如何保护您的物权

    菲律宾房产交易中的绝对模拟合同：如何保护您的物权

    Pasco v. Cuenca, et al., G.R. No. 214319, November 04, 2020

    在菲律宾，房产交易中的绝对模拟合同可能会对买卖双方产生深远的影响。这种合同的本质是双方并不打算真正履行合同中的条款，而是为了达到其他目的而签订。这种情况在Pasco v. Cuenca案中得到了充分体现，该案揭示了在房产交易中，如何通过法律手段来确认和处理绝对模拟合同的有效性和后果。

    本案的核心在于一宗位于Zamboanga del Norte的336平方米土地的归属问题。原告Myrna Pasco声称她在1986年从Antonio和Isabel Baguispas夫妇那里购买了这块土地，并持有相应的契约。然而，被告Isabel Cuenca及其后来的买家Romeo和Esther Ytang夫妇则主张这份契约是绝对模拟的，仅仅是为了帮助Pasco从社会保障系统（SSS）获得贷款而签订的。最终，菲律宾最高法院认定这份契约为绝对模拟合同，判决无效。

    法律背景

    在菲律宾，绝对模拟合同是指双方签订合同但并不打算真正履行合同条款的合同。根据《菲律宾民法典》第1345条，绝对模拟合同是无效的，因为双方并不打算受到合同的约束。该条款明确规定：“合同的模拟可以是绝对的或相对的。前者发生在双方根本不想受到约束时；后者发生在双方隐藏其真实协议时。”

    绝对模拟合同的关键在于双方在签订合同时没有真正的意图进行交易。例如，在本案中，Baguispas夫妇和Pasco之间的土地买卖契约被认为是绝对模拟的，因为Baguispas夫妇从未打算将土地出售给Pasco，而是为了帮助她获得贷款而签订了该契约。

    在菲律宾，绝对模拟合同的无效性意味着双方可以相互要求返还根据合同所给付的任何东西。这在房产交易中尤其重要，因为它涉及到物权的归属和转移。在日常生活中，如果有人为了获得贷款或其他目的而与他人签订虚假的买卖合同，这种合同一旦被认定为绝对模拟，将导致合同无效，双方需恢复到合同签订前的状态。

    案例分析

    Myrna Pasco在1999年向Dipolog市区域审判法院（RTC）提起诉讼，请求撤销土地所有权证书和买卖契约，并要求恢复对该土地的拥有权。她声称在1986年从Baguispas夫妇那里购买了这块土地，并持有相应的契约。然而，Baguispas夫妇的遗孀Isabel Cuenca在丈夫Antonio去世后，通过自认书将该土地归为己有，并随后将其卖给了Ytang夫妇。

    RTC在2010年判决支持Pasco，认为她是土地的合法所有者。然而，Ytang夫妇不服判决，向上诉法院（CA）提起上诉。CA在2014年推翻了RTC的判决，认为Pasco与Baguispas夫妇之间的契约是绝对模拟的，因为双方从未打算真正进行交易。CA的判决基于以下几个关键推理：

    “法院认为Baguispas夫妇出于对其侄女的同情，并受到亲密的家庭关系的感动，同意签署了1986年7月1日对Pasco有利的契约，仅是为了帮助她从SSS获得贷款，但Baguispas夫妇从未真正打算将土地卖给Pasco，也从未收到契约中规定的50,000比索。”

    “Isabel的证词明确指出，她和Antonio只是为了满足Pasco的请求以帮助她申请SSS贷款而签署了该契约。”

    Pasco随后向菲律宾最高法院提起上诉，但由于她的律师在她去世后未经授权继续代表她提起上诉，最高法院拒绝受理该上诉。最高法院进一步确认了CA的判决，认为Pasco与Baguispas夫妇之间的契约是绝对模拟的，因此无效。

    实际影响

    本案的裁决对于未来涉及绝对模拟合同的房产交易具有重要意义。它强调了在签订合同之前，双方必须有真正的意图进行交易，否则合同将被视为绝对模拟并无效。对于企业和个人来说，在进行房产交易时，必须确保所有合同条款都是真实且有意履行的，以避免因绝对模拟而导致的法律纠纷。

    对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，了解绝对模拟合同的风险尤为重要。确保所有交易文件的真实性和合法性，并在必要时寻求法律咨询，可以帮助避免潜在的法律问题。

    关键教训

    • 在签订房产交易合同前，确保双方有真正的意图进行交易，避免绝对模拟合同的风险。
    • 在交易过程中，确保所有文件和契约的真实性和合法性，必要时寻求法律咨询。
    • 了解菲律宾法律对绝对模拟合同的规定，以保护自己的物权和合法权益。

    常见问题

    什么是绝对模拟合同？
    绝对模拟合同是指双方签订合同但并不打算真正履行合同条款的合同。在菲律宾，这种合同被视为无效。

    绝对模拟合同在房产交易中的影响是什么？
    绝对模拟合同在房产交易中可能导致合同无效，双方需恢复到合同签订前的状态。这可能影响到物权的归属和转移。

    如何避免在房产交易中签订绝对模拟合同？
    确保在签订合同前双方有真正的意图进行交易，并在必要时寻求法律咨询，以确保所有文件和契约的真实性和合法性。

    在菲律宾，绝对模拟合同是否可以被撤销？
    是的，绝对模拟合同在菲律宾是无效的，可以通过法律程序被撤销。

    如果发现自己卷入了绝对模拟合同，应该采取什么行动？
    立即寻求法律咨询，以了解如何通过法律程序保护自己的权益，并可能撤销该合同。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如房产交易中的绝对模拟合同问题。无论您是需要协助审查合同的真实性，还是需要在法律纠纷中寻求代表，我们都能够为您提供专业的法律支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 律师不当行为与房产交易：菲律宾法律责任与职业道德

    律师在房产交易中的不当行为：职业道德与法律责任的界限

    Wilfredo C. Caballero v. Atty. Glicerio A. Sampana, A.C. No. 10699, October 06, 2020

    在菲律宾，律师在房产交易中扮演着重要的角色。然而，当律师未能履行其职业道德义务时，可能会导致严重的法律后果。本案例涉及一位律师未能履行其在房产交易中的承诺，导致原告面临巨额债务，凸显了律师行为对当事人的重大影响。本文将探讨这一案例的细节及其对律师职业道德和法律责任的启示。

    法律背景

    在菲律宾，律师的职业行为受《律师职业道德守则》（Code of Professional Responsibility）的约束。该守则的第1.01条明确规定：“律师不得从事非法、不诚实、不道德或欺骗的行为。”这一条款强调了律师必须保持高标准的道德行为，不仅在专业实践中，也在私人交易中。这意味着律师在任何交易中都必须遵守诚信和公正的原则，否则将面临纪律处分，甚至是取消律师资格的风险。

    在房产交易中，常见的法律文件包括“条件销售契约”（Deed of Conditional Sale）和“权利转让契约”（Deed of Transfer of Rights）。前者通常用于政府机构如政府服务保险系统（GSIS）向个人出售房产，后者则用于个人之间转让房产的权利和义务。在本案中，律师未能履行其在“权利转让契约”中承担的义务，导致原告的债务激增，这违反了《律师职业道德守则》的基本原则。

    案例分析

    本案始于1995年，原告Wilfredo C. Caballero从GSIS获得了一套低成本住房单位，并通过GSIS的房产贷款支付。然而，由于财务困难，原告于1997年将该房产的权利转让给了被告律师Glicerio A. Sampana，条件是被告将承担剩余的月供。双方签署了“权利转让契约”，明确了这一安排。然而，被告未能履行其承诺，导致原告的贷款债务从216,000比索增加到2,980,183.80比索。

    原告多次尝试与被告沟通，要求其履行义务，但被告始终未能支付月供。2004年，原告收到GSIS的通知，告知其贷款已经增加至609,004.68比索，并有415,181.09比索的拖欠款。2009年，GSIS再次通知原告，贷款已增加至1,166,017.57比索。原告最终决定将房产自愿移交给GSIS，但由于被告的租户拒绝搬离，原告无法完成这一过程。

    法院在审理此案时，引用了《律师职业道德守则》第1.01条，指出被告的行为构成了“严重不当行为”（gross misconduct）。法院认为，被告不仅未能履行其在“权利转让契约”中的义务，还通过租赁房产并收取租金而从中获利，这进一步证明了其不诚实和欺骗的行为。法院的裁决如下：“被告Glicerio A. Sampana被判定犯有严重不当行为，并因此被取消律师资格。”

    此外，法院还提到了被告在过去的两起案件中也因类似的不当行为受到处罚，这进一步证明了其行为的严重性和对律师职业道德的持续违反。

    实际影响

    本案的裁决对菲律宾的律师职业道德和法律实践具有重要的启示。首先，它强调了律师在所有交易中都必须遵守高标准的诚信和公正原则。其次，它提醒律师，任何违反职业道德的行为都可能导致严重的法律后果，包括取消律师资格。

    对于企业和个人来说，本案的教训是，在与律师进行房产交易时，必须仔细审查所有合同条款，并确保律师能够履行其承诺。如果发现律师未能履行其义务，应立即采取法律行动，保护自己的权利。

    关键教训：

    • 确保在房产交易中与律师签订的合同条款清晰明确。
    • 定期监督律师履行其承诺，确保其按时支付相关费用。
    • 如果发现律师未能履行其义务，应立即采取法律行动，保护自己的权利。

    常见问题

    什么是《律师职业道德守则》第1.01条？
    《律师职业道德守则》第1.01条规定：“律师不得从事非法、不诚实、不道德或欺骗的行为。”这意味着律师必须在所有行为中保持高标准的道德行为。

    在房产交易中，律师的责任是什么？
    律师在房产交易中的责任包括确保所有合同条款清晰明确，并按时履行其在合同中的承诺。如果律师未能履行其义务，可能会面临法律后果。

    如果律师未能履行其在房产交易中的承诺，我该怎么办？
    如果发现律师未能履行其承诺，应立即采取法律行动，保护自己的权利。这可能包括向法院提起诉讼或向律师协会投诉。

    本案对在菲律宾经营的中国企业有何影响？
    本案提醒中国企业在菲律宾进行房产交易时，必须选择可靠的律师，并确保合同条款清晰明确。如果律师未能履行其承诺，应立即采取法律行动，保护企业的利益。

    ASG Law如何帮助在菲律宾的中国企业和公民？
    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在房产交易和律师职业道德方面。如果您在菲律宾面临类似的法律问题，立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 菲律宾房产交易中如何避免法律风险：从Nieves Selerio案例学到的教训

    菲律宾房产交易中的法律风险与解决方案

    Nieves Selerio and Alicia Selerio v. Tregidio B. Bancasan, G.R. No. 222442, June 23, 2020

    在菲律宾，房产交易不仅涉及金钱，还涉及复杂的法律程序和潜在的法律风险。Nieves Selerio案例揭示了在房产交易中，合同的有效性和时效问题如何影响当事人的权利和义务。该案例涉及Nieves Selerio和她的女儿在法庭上与买家Tregidio Bancasan争夺房产的合法所有权，案件的核心问题在于合同的有效性和诉讼时效是否已经到期。

    法律背景

    在菲律宾，合同的有效性和时效问题受到《民法典》的严格规定。根据《民法典》第1475条，合同的成立仅需双方同意，不需要实际交付或支付价款。合同成立后，双方应履行各自的义务，否则可能面临履行或解除合同的法律后果。此外，根据《民法典》第1144条，基于书面合同的诉讼必须在权利产生之日起十年内提起。然而，《民法典》第1155条规定，诉讼时效可以通过书面要求或债务的承认中断，从而重新计算时效期限。

    这些法律原则在日常生活中具有广泛的应用。例如，当买卖双方签订房产买卖合同后，即使尚未支付全部款项或交付房产，合同仍然有效。如果一方未能履行合同，另一方可以要求履行或解除合同。此外，如果合同中规定了具体的履行期限，超过该期限后，权利人必须在法定期限内提起诉讼，否则可能因时效到期而丧失权利。

    案例分析

    1993年，Nieves Selerio与Tregidio Bancasan签订了一份房产转让合同，约定在1994年4月30日前搬离房产。然而，Nieves未能按时搬离，导致Bancasan无法取得房产的实际控制权。随后，Nieves的亲属对该房产提起了分割诉讼，并在1997年达成了一项和解协议，确认了Bancasan对房产的购买权。

    2007年，Bancasan向Nieves和她的女儿Alicia发出了搬离通知，但她们拒绝搬离，Bancasan遂提起诉讼，要求恢复对房产的占有。Nieves和Alicia辩称，Bancasan的诉讼已经超过时效，因为根据合同，Bancasan应当在1994年5月1日前提起诉讼。然而，最高法院认为，1997年的和解协议中断了诉讼时效，重新计算了时效期限，因此Bancasan的诉讼并未超过时效。

    最高法院在判决中引用了《民法典》第1155条，指出：“诉讼时效因向法院提起诉讼、债权人的书面要求或债务人的书面承认而中断。”此外，法院还引用了《民法典》第1475条，强调“合同自双方同意时成立，不需要实际交付或支付价款”。

    法院的推理过程如下：

    • 确认合同的成立仅需双方同意，不需要实际交付或支付价款。
    • 指出1997年的和解协议中断了诉讼时效，重新计算了时效期限。
    • 确认Bancasan的诉讼在重新计算的时效期限内提起，因此未超过时效。

    实际影响

    此裁决对未来类似案件具有重要影响。它强调了合同有效性和时效中断的重要性，尤其是在房产交易中。企业和个人在进行房产交易时，应确保合同的有效性，并及时采取行动，以避免因时效到期而丧失权利。

    对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，了解和遵守菲律宾的法律规定至关重要。建议在签订合同前咨询专业律师，以确保合同的合法性和有效性。此外，应注意时效问题，及时采取法律行动，以保护自己的权利。

    关键教训：

    • 合同的成立仅需双方同意，不需要实际交付或支付价款。
    • 时效可以通过书面要求或债务的承认中断，从而重新计算时效期限。
    • 在房产交易中，应确保合同的有效性，并及时采取法律行动，以避免因时效到期而丧失权利。

    常见问题

    什么是合同的有效性？
    合同的有效性是指合同在法律上成立并具有约束力的状态。根据菲律宾《民法典》，合同的成立仅需双方同意，不需要实际交付或支付价款。

    什么是诉讼时效？
    诉讼时效是指法律规定的权利人必须在一定期限内提起诉讼，否则将丧失诉讼权利的制度。菲律宾《民法典》第1144条规定，基于书面合同的诉讼必须在权利产生之日起十年内提起。

    如何中断诉讼时效？
    根据菲律宾《民法典》第1155条，诉讼时效可以通过向法院提起诉讼、债权人的书面要求或债务人的书面承认中断，从而重新计算时效期限。

    在房产交易中，如何确保合同的有效性？
    在房产交易中，确保合同的有效性需要双方明确同意合同条款，并在合同中明确规定双方的权利和义务。此外，建议在签订合同前咨询专业律师，以确保合同的合法性和有效性。

    在菲律宾进行房产交易时，中国企业和公民应注意哪些法律问题？
    在菲律宾进行房产交易时，中国企业和公民应注意合同的有效性、时效问题以及相关法律程序。建议在交易前咨询专业律师，以确保交易的合法性和有效性，并及时采取法律行动，以保护自己的权利。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，确保您的房产交易顺利进行。无论是合同审查、诉讼时效问题，还是其他法律咨询，我们都能为您提供专业的支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 菲律宾房产买卖合同的法律性质与买家权益保护

    菲律宾房产买卖合同的法律性质与买家权益保护

    Spouses Celia Francisco and Danilo Francisco v. Albina D. Battung, G.R. No. 212740, November 13, 2019

    在菲律宾，房产买卖过程中，买家和卖家之间的合同性质往往决定了双方的权利和义务。Spouses Celia Francisco and Danilo Francisco v. Albina D. Battung一案中，最高法院对买卖合同的性质进行了明确界定，并探讨了买家在未能履行付款义务时的法律保护。本案不仅揭示了菲律宾法律对房产交易的严格规定，也为买家和卖家提供了重要的法律指引。

    本案的核心问题在于，买家Celia Francisco和Danilo Francisco与卖家Albina D. Battung之间签订的合同是买卖合同（contract of sale）还是附条件买卖合同（contract to sell）。双方在1997年签订了一份条件买卖合同，约定买家在支付全款后，卖家将执行绝对买卖合同并转移房产所有权。然而，买家未能按时支付，导致卖家提起非法占有诉讼和买家提起履行合同诉讼。本案最终上诉至最高法院，法院对合同性质和买家权益进行了详细分析。

    法律背景

    菲律宾法律中，买卖合同和附条件买卖合同的区别至关重要。根据《菲律宾民法典》，买卖合同（contract of sale）是指卖方在签订合同后立即将所有权转移给买方的协议，而附条件买卖合同（contract to sell）则是在买方履行特定条件（如支付全款）后，卖方才将所有权转移给买方的协议。具体来说，菲律宾最高法院在Diego v. Diego案中明确指出：“当卖方承诺在买方支付全款后执行绝对买卖合同时，该合同仅为附条件买卖合同。”

    此外，菲律宾的《马塞达法》（Republic Act No. 6552）为分期付款购买房产的买家提供了保护。该法第3条规定，如果买家已支付至少两年的分期付款，且在支付过程中出现违约，买家有权在总宽限期内无需支付额外利息地支付未付款项，或者在合同取消时获得现金退款。然而，买家必须在两年内持续、勤勉地支付分期款项才有资格享受这些权利。

    案例分析

    本案始于1997年，Celia Francisco与Albina D. Battung签订了一份条件买卖合同，约定购买位于Tuguegarao City的土地。合同规定，买家需在1999年12月30日前支付全款，但买家未能按时完成支付。2003年，卖家提起非法占有诉讼，要求买家搬离该土地，而买家则提起履行合同诉讼，要求卖家执行绝对买卖合同并转移所有权。

    案件经过多个法院的审理。初审法院（Municipal Trial Court in Cities）裁定买家需搬离该土地，但上诉法院（Court of Appeals）推翻了这一裁决，认定该合同为买卖合同。然而，在买家的履行合同诉讼中，法院再次审查了合同的性质。最终，最高法院在审理中明确指出：

    “根据合同条款，卖方仅在买方支付全款后执行绝对买卖合同并转移所有权，因此该合同为附条件买卖合同。”

    最高法院还强调了《马塞达法》的适用条件，指出买家未能在两年内持续、勤勉地支付分期款项，因此无权享受该法的保护。法院在判决书中进一步解释道：

    “买家未能按时支付全款，导致合同无效且无约束力，因此买家无权要求履行合同。”

    本案的程序过程包括：

    • 初审法院裁定买家搬离土地
    • 上诉法院推翻初审裁决，认定合同为买卖合同
    • 买家提起履行合同诉讼
    • 最高法院审查合同性质，认定为附条件买卖合同

    实际影响

    本案的裁决对菲律宾房产交易市场具有重要影响。首先，它明确了附条件买卖合同和买卖合同的区别，强调了付款条件的重要性。其次，它提醒买家在签订合同前必须仔细审查合同条款，确保自己能够按时履行付款义务。最后，对于卖家来说，本案提供了法律依据，确保在买家未能履行付款义务时，可以合法地取消合同并收回房产。

    关键教训包括：

    • 买家应确保在签订合同前了解合同的性质和付款条件
    • 卖家应在合同中明确规定付款条件和违约后果
    • 买家应持续、勤勉地支付分期款项，以享受《马塞达法》的保护

    常见问题

    什么是附条件买卖合同？
    附条件买卖合同是指卖方在买方履行特定条件（如支付全款）后才将所有权转移给买方的合同。

    买卖合同和附条件买卖合同有什么区别？
    买卖合同在签订时立即转移所有权，而附条件买卖合同则在买方履行特定条件后才转移所有权。

    《马塞达法》适用于哪些情况？
    《马塞达法》适用于分期付款购买房产的买家，如果买家已支付至少两年的分期付款，且在支付过程中出现违约，可以享受该法的保护。

    买家未能按时支付全款会有什么后果？
    买家未能按时支付全款，可能会导致合同无效，卖家有权取消合同并收回房产。

    如何确保在菲律宾购买房产时保护自己的权益？
    买家应仔细审查合同条款，确保了解付款条件，并在支付过程中保持持续、勤勉的付款记录，以享受法律保护。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。无论是房产交易还是其他法律事务，我们都能为您提供专业的法律咨询和支持。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 善意购买者保护：在菲律宾土地交易中优先考虑信赖产权

    本案确立了在菲律宾土地交易中对善意购买者的保护原则。最高法院裁定，即使卖方非法获得土地所有权，善意且为土地支付公平价格的购买者仍然受到法律的保护。这一裁决强调了托伦斯所有权制度的完整性，并促进了对产权的公众信任，鼓励公民依赖所有权证书的表面信息进行财产交易。

    托伦斯制度遭遇挑战：父亲的销售是否能凌驾于子女的权利之上？

    案件的中心是位于奎松市的某处房产的销售纠纷。何塞·德·卡斯特罗 (José De Castro Sr.) 在未征得所有子女同意的情况下，将最初以他自己和已故妻子名义注册的家庭住宅出售给了 EEG 开发公司和爱德华多·冈萨雷斯 (Eduardo E. Gonzalez)。德·卡斯特罗的孩子们认为，该房产是夫妻共同财产，未经他们同意的出售是无效的。问题在于冈萨雷斯是否可以被认为是善意购买者，即他们是否在不知情的情况下购买了该房产，且并不知道存在其他对该房产拥有权利或利益的人。里吉奥纳尔初审法院 (RTC) 站在了子女们一边，宣布销售无效，理由是德·卡斯特罗在没有获得他们同意的情况下无权出售该房产，并且冈萨雷斯并非出于善意购买房产。

    上诉法院最初支持里吉奥纳尔初审法院的判决，认为购买者应该调查房产的状况，特别是当他们意识到有其他人也在居住在那里的时候。然而，最高法院的干预改变了局面。法院强调了善意购买者的重要性，他/她必须“在不知道其他人对该房产拥有权利或权益的情况下，购买他人的房产，并且在购买时或在知道其他人对该房产拥有权利或权益之前，为该房产支付公平的价格”。关键在于确定冈萨雷斯在购买时是否意识到该房产存在任何问题或其他人有索赔。

    法院发现，冈萨雷斯的行为是出于善意的。所有权证书表明德·卡斯特罗是登记的所有者，这至关重要。尽管德·卡斯特罗的孩子们也住在该房产中，但法院认为这并不构成任何可疑情况，因为德·卡斯特罗是他们的父亲，并且住在同一屋檐下是正常的。重要的是，在孩子们在所有权上批注他们的异议之前，购买已经完成了。事实上，通过抵押权注销可以证明，冈萨雷斯清偿了德·卡斯特罗欠国际外汇银行 (IBank) 的债务，进一步证明了冈萨雷斯的行为是出于善意的。法院强调，德·卡斯特罗的孩子们承认，他们在冈萨雷斯向他们宣布购买之后才意识到销售的情况。

    该判决巩固了托伦斯制度，这一制度旨在保证产权的完整性，并保护产权一旦确立的不可撤销性。该制度旨在通过使公众有权依赖托伦斯产权证书的表面信息来避免不动产记录中可能发生的冲突并促进与不动产相关的交易，同时免除进一步调查的需要，除非当事人实际知悉可能促使一个合理谨慎的人进行进一步调查的事实和情况。

    该案件参考了土地登记法第 55 条，该条保护善意购买者免受先前所有权索赔的影响。法律基本上说，如果购买者依赖了产权证书，并且没有理由怀疑，他们有权对该房产拥有所有权，即使后来发现之前的交易存在问题。 最高法院的裁决进一步强调，欺诈文件可能成为有效所有权的根源，特别是在产权证书上没有任何迹象表明所有权存在任何瑕疵的情况下。这保护了无辜的购买者，并维护了土地交易的可预测性和可靠性。

    关于欺诈或伪造契约的一般规则是，此类契约无效，不能传递任何所有权。然而，也有例外情况，如果所有权证书没有迹象表明转让时所有权存在任何问题，则欺诈文件可能成为有效所有权的根源。换句话说，如果一位诚实的购买者根据他所看到的信息依赖该证书，并且没有理由怀疑，他可能会得到法律的保护，即使证书背后的历史存在欺诈。

    在此案中，即使德·卡斯特罗最初是通过欺诈以他的名义登记该房产的，冈萨雷斯对所有权证书的依赖仍然是正当的。最高法院因此裁定， EEG 开发公司是合法所有者，指示撤销子女的异议并恢复 EEG 开发公司的所有权。这突出了在菲律宾购买土地时的重要考虑因素：虽然进行彻底的尽职调查很重要，但在没有可疑迹象的情况下，依赖表面清晰的所有权证书，这对善意购买者来说通常就足够了。这一裁决对于参与土地交易的每个人都具有深远的影响，为他们在商业中的最佳实践提供了宝贵的经验教训。

    常见问题 (FAQ)

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是 EEG 开发公司是否属于善意购买者，这使他们有权获得对奎松市土地的合法所有权，尽管所有权存在争议。
    什么是“善意购买者”？ 善意购买者是指购买财产时没有注意到其他人对该财产拥有权利或权益，并且为该财产支付了公平价格的人。他们受到法律的保护。
    托伦斯所有权系统如何影响此案？ 托伦斯所有权系统旨在通过使公众有权依赖产权证书的表面信息来保护产权和促进土地交易。它通常可以保护依赖没有明显问题的表面清晰的所有权证书的善意购买者。
    最高法院在此案中的裁决是什么？ 最高法院裁定 EEG 开发公司为善意购买者，使其有权获得该土地的合法所有权。这一裁决颠覆了上诉法院之前的裁决。
    在本案中，哪些关键因素导致 EEG 开发公司被视为善意购买者？ 关键因素包括销售时德·卡斯特罗是登记的所有者，该房产中没有明显的缺陷，在销售完成之前没有提交不利索赔。这些事实都促成了公司依靠了干净的所有权证书。
    土地登记法第 55 条与此案有何关系？ 土地登记法第 55 条为那些依赖所有权证书的无缺陷外观且没有诈骗知识的善意购买者提供了保护。在 EEG 开发公司的案例中，这允许进行销售。
    关于欺诈文件，存在什么例外情况？ 例外情况是，即使欺诈文件已被用来以卖方的名义登记房产，善意购买者可能仍然可以获得对该房产的有效所有权，前提是所有权证书中没有任何内容表明该房产是存在欺诈的。
    我应该从这个案例中吸取哪些实际教训？ 在购买菲律宾土地时，始终调查所有权，但在所有权证书表面看起来是清晰和准确的并且没有进一步调查的明显理由时，信任该所有权证书的外观。这使潜在的买家能够在很大程度上受到法律的保护。

    总之，这个案例是一个重要的提醒，那就是尽职调查的性质及其范围，以及信赖菲律宾房地产交易中的记录，这些记录是按照产权制度的记录来运作的，这起案件影响广泛。为了了解这一裁决将如何应用于具体情况，请联系安盛律师事务所 (ASG Law)，联系方式为contact，或通过电子邮件联系frontdesk@asglawpartners.com。

    如有关于此裁决在具体情况下适用问题的咨询，请通过contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com联系安盛律师事务所(ASG Law)。

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  • 律师职业道德：因疏忽导致不当公证行为的惩罚

    本案确立了律师在执行公证职能时应承担的谨慎和勤勉义务。最高法院维持了对律师 Bernard P. Olalia 的处罚，原因是他疏忽大意地为一份以税务声明为基础的房地产销售契约进行了公证，而该房产当时已通过产权证书登记。该判决强调了律师在提供法律服务时遵守《律师职业责任准则》的重要性，特别是与能力、勤勉和维护法律制度的完整性相关的准则。这对所有从事公证工作的律师都有实际影响，确保他们对产权记录保持警惕，以避免参与可能损害客户或公众利益的欺诈性交易。

    公证过失：律师的职业责任何时受到质疑？

    Enrica Bucag 向律师 Bernard P. Olalia 提起行政诉讼，指控他伪造公共文件、违反律师誓词、不诚实、妨碍司法公正和严重违反公证法，原因是他在 Transfer Certificate of Title (TCT) No. T-170452 所涵盖的一块灌溉稻田的绝对销售契约的公证过程中存在违规行为。案件的核心问题围绕着律师在涉及产权财产交易中准备和公证文件的职责，特别是当描述主要基于税务声明时，即使该财产已被正式登记。

    综合律师协会 (IBP) 对此案进行了调查，发现 Olalia 律师确实违反了他的职业责任。虽然产权证书存在，但他仍以税务声明为基础准备和公证了一份财产销售契约，这表明他缺乏法律实践中应有的能力和勤勉。法院强调，律师有义务使用真实、诚实和客观的信息，并以能力和勤勉为客户服务。在处理产权财产时，律师必须优先考虑对产权证书的准确参考，因为税务声明不是产权的最终证明。

    法院注意到 Olalia 律师于 2003 年参与了一项交易，该交易涉及后来以 Loreta Mesa 和 Liboro Garcia 名义登记的房产。Virginia 和 Liboro 随后签订了一份销售契约，将该地块卖给了 Eduardo Garcia，Olalia 律师准备并公证了这份文件。法院调查的核心是 Olalia 律师为何在 Loreta 和 Liboro Garcia 出售房产时未曾参考产权证书，而是使用税务声明作为基础。他作为公证人有义务确保有关房产交易的信息准确可靠，并承认使用税务声明可能会导致不准确或欺骗行为。

    Olalia 律师对职责的疏忽违反了《律师职业责任准则》的明确原则，该准则要求律师在提供法律服务时做到能力和勤勉。在房地产交易中，尤其是公证人执行法律文件的效力时，这些原则至关重要。Olalia 律师未能尽职调查并使用税务声明而不是产权证书的行为构成了一种疏忽大意，损害了他作为律师和公证人的正直性。这些行为引起了人们对法律专业人员坚持道德义务和法律原则的严重关注。

    根据记录显示，综合律师协会 (IBP) 的建议完全基于证据和适用的法律。因此，法院裁定暂停 Olalia 律师的律师执业资格六 (6) 个月，取消其担任公证人的资格两年，并在当时已获得公证人资格的情况下，立即取消其公证人资格。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心问题是律师在处理已登记的产权财产销售时，以税务声明而非产权证书作为参考是否构成职业行为不端。
    原告在本案中的地位是什么？ Enrica Bucag 是争议财产的原所有人，并对 Atty. Bernard P. Olalia 律师提起申诉，指控他因其涉嫌违规的公证行为。
    答辩人在案件中的辩护要点是什么？ Atty. Olalia 辩称，他对原告财产所有权转让过程中的先前交易概不负责，并质疑本案缺乏事实依据。
    法院的裁决理由是什么？ 法院的理由是 Atty. Olalia 在准备财产出售契约时疏忽地使用税务声明而不是产权证书，这构成了职业不端，需要受到纪律处分。
    作为公证人的律师有哪些具体职责？ 作为公证人的律师有义务确保信息的准确性并履行其职能时做到尽职调查，特别是在产权财产方面，这一点很重要。
    《律师职业责任准则》在本案中发挥了什么作用？ 《律师职业责任准则》要求律师在执业中做到能力、勤勉，并以正直服务于客户，并且 Atty. Olalia 被发现违反了该准则。
    律师在涉及产权财产转让时的疏忽可能会受到哪些处罚？ 疏忽可能会导致停业处分、取消公证资格以及其他根据具体情况确定的处罚。
    综合律师协会在本案中扮演了什么角色？ 综合律师协会对案件进行了调查，并建议法院根据其调查结果采取适当的纪律措施。
    法院在此案中采取了哪些纪律措施？ 法院暂停了 Atty. Olalia 的律师执业资格六个月，取消了他担任公证人的资格两年，并撤销了他当时的公证资格。

    Bucag v. Olalia 一案是所有律师的一个警示故事，特别是在涉及到公证和房地产交易时。它强调了严格遵守职业道德规范的必要性，以及未能尽职调查可能造成的严重后果。通过坚持能力、勤勉和诚信的最高标准，律师可以维护法律行业的诚信，并维护他们所服务客户的利益。

    有关此判决对具体情况的应用的查询，请通过contact或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与 ASG Law 联系。

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  • 口头协议能否推翻书面合同？菲律宾最高法院对证据规则的解析

    本案中，菲律宾最高法院重申了口头证据规则，强调书面合同的条款应被视为包含所有协议内容。法院裁定，除非符合特定例外情况，否则不得通过证词或其他证据来增加或推翻书面协议的条款。这意味着，在存在明确的书面合同的情况下，仅凭口头协议很难改变合同的法律效力。这一裁决强调了在合同交易中确保所有重要条款都以书面形式明确规定的重要性，以此避免未来可能产生的争议。

    口头承诺的效力：房产交易中的期望与现实

    费尔南多·曼科尔（小）希望通过菲律宾开发银行（DBP）购买一块住宅用地。他的父亲老曼科尔受委托代表他进行谈判，并签署了购买要约。然而，曼科尔声称 DBP 的官员口头同意负责房产过户并清理现有居住者。尽管曼科尔支付了全部款项并收到了房产的绝对销售契约，但 DBP 后来却拒绝履行其口头承诺。曼科尔随后提起诉讼，声称 DBP 违反合同。此案的核心问题是：法庭是否应该接受口头证据来修改或补充书面销售契约的条款？

    本案涉及对口头证据规则的适用，该规则禁止通过证词或其他证据来增加、更改或推翻书面协议的条款。证据规则第 130 条第 9 节规定，当协议的条款已经书面化，它就被认为是包含所有双方约定的条款。这意味着，原则上，双方及其利益继承者之间，不得存在书面协议内容以外的证据。

    该规则存在例外。如果一方在诉状中提出书面协议存在内在歧义、错误、未能表达双方真实意图或在协议执行后存在其他约定条款等情形，则可以提出证据来修改、解释或补充书面协议的条款。如果一方未及时反对，则被视为放弃异议，口头证据可以被采纳。本案中，DBP 在审判期间因缺席而被宣布违约，这构成放弃了口头证据规则的保护。

    尽管如此，法庭强调，即使允许证词作为口头证据规则的例外，也并不意味着它就具有证明力。证据的可采性与证据的证明价值是不同的。证据的可采性取决于其相关性和有效性，而证据的证明价值取决于它在说服法庭相信其真实性方面的作用。因此，即使某项证据可以被采纳，其证明力也取决于法庭在证据规则的框架下进行的评估。

    证人只能就其亲身知晓的事实作证，即那些来源于自身感知的事实。证人不得就其仅仅从他人处学习、阅读或听到的内容作证，因为此类证词被认为是传闻证据，不得被接受作为证明其学习、阅读或听到的内容真实性的证据。在本案中，两名关键证人——罗德尔·维拉纽埃瓦和老曼科尔——的证词均受到质疑。

    维拉纽埃瓦的证词属于传闻证据，因为他对于曼科尔和小曼科尔与 DBP 之间的口头协议并无亲身认知。事实上，并不存在这样的口头协议，并且小曼科尔承认口头协议是 DBP 和老曼科尔通过授权委托书达成的。维拉纽埃瓦的证词仅仅证明了 Atty. De Asis 命令他去 BIR-Catbalogan，并携带一张价值 P99,450 的支票、CGT 金额、所有权证书、TD 和销售契约。这些行为都无法表明维拉纽埃瓦亲身知晓该口头协议。

    高等法院正确地指出：“[维拉纽埃瓦]并未亲身见证曼科尔（小）与 DBP 之间所谓的同时达成的协议的完成。此外，他对该协议的存在并不知情。他的证词仅仅触及税务局拒绝支付该标的财产的 [CGT] 以及 DBP 随后执行新的转让契约的情况。因此，很明显，他的证词并未在任何程度上支持[请愿人]的指控。”

    对老曼科尔的证词也得出了相同的结论。尽管记录显示老曼科尔根据小曼科尔签署的授权委托书签署了谈判购买要约，包括谈判销售规则和程序/先来先服务资产处置，并且他支付了销售的初始款项，但缺乏证据证明他确实亲自与 DBP 达成了口头协议。当被问及交付绝对销售契约后发生了什么时，老曼科尔简单地回答说，DBP 同意承担所有权转让和驱逐居住者的责任。并未提及为了达成所谓的口头协议，谁实际和亲自出现在 DBP 或其任何官员面前。

    即使假设老曼科尔代表请愿人与 DBP 达成了口头协议，该协议仍然无法强制执行。尽管请愿人坚持，但授权委托书中并未规定达成口头协议的行为。授予老曼科尔的权力仅限于代表请愿人进行谈判，即关于 2004 年 10 月 13 日安排的招标出售标的土地，明确表述如下：

    我，费尔南多·R·曼科尔（小）……通过本文件特此指定和委托我的父亲费尔南多·M·曼科尔（老）作为我真实的合法委托人，以我的名义、地点和方式执行以下操作：

    1. 关于 2004 年 10 月 13 日安排在夹层的招标出售标的住宅用地（TCT 第 2041 号），位于卡尔巴约格市纳瓦罗街，代表和协商 DBP 卡塔曼分行；以及

    2. 签署、执行和接收上述目的所需的任何文件。

    从授权委托书的措辞中，我们无法推断出请愿人授权老曼科尔与 DBP 达成口头协议的意图。已被裁定：“如果权力和职责在文书中被具体说明和定义，则所有这些权力和职责都受到限制，并且仅限于那些被具体说明和定义的权力，并且所有其他权力和职责都被排除在外。” 很明显，与 DBP 达成口头协议的权力在授权委托书中明显不存在。

    采纳请愿人提出的意图理论，在没有明确且令人信服的证据证明其有效性的情况下，将违反授权委托书的明确含义。这也将违背“授权委托书必须严格解释和执行的规则。该文件将被视为仅授予其中规定的权力，代理人不得超出或偏离授权委托书。”法院没有理由或依据来批准请愿。

    FAQs

    本案中的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，证人证词作为口头证据规则的例外，是否具有证明口头协议确实存在的证明力，尤其是当存在书面合同时。
    什么是口头证据规则？ 口头证据规则禁止通过证词或其他证据来增加、更改或推翻书面协议的条款。这意味着，书面合同被视为包含所有协议内容，除非符合特定例外情况。
    本案中的两个主要证人是谁？他们的证词是什么？ 本案中的两个主要证人是罗德尔·维拉纽埃瓦和费尔南多·曼科尔（老）。维拉纽埃瓦的证词涉及他奉命前往税务局的行为，而老曼科尔的证词则声称 DBP 达成了一项口头协议。
    为什么维拉纽埃瓦的证词被视为传闻证据？ 维拉纽埃瓦的证词被视为传闻证据，因为他对于原告与菲律宾开发银行（DBP）之间的口头协议并无亲身认知。他所作证的事实仅与Atty. De Asis 给他的指令有关，与口头协议本身无关。
    高等法院对费尔南多·曼科尔（老）证词的结论是什么？ 高等法院认为老曼科尔的证词具有局限性，他并未提及是谁实际亲自出现在 DBP 的工作人员面前，以敲定协议。此外，协议授权范围是否涵盖了与 DBP 进行口头协商达成额外的所有权转让协议，还需要更多的证据支持。
    授权委托书在高等法院判决中扮演了什么角色？ 授权委托书明确界定了小曼科尔授予老曼科尔的权力范围。高等法院认为老曼科尔与 DBP 达成口头协议的行为不在授权范围之内。
    在菲律宾的合同法中，为什么说书面协议至关重要？ 书面协议之所以至关重要，是因为其可以为交易双方及其继任者提供清晰、明确的记录，便于协议条款的执行。与缺乏明确性和证据的口头协议不同，它也因此减少了出现歧义或纠纷的可能性。
    本案对未来的合同协议有何借鉴意义？ 本案强调了书面协议的重要性。同时需要确保授权委托书中明确表述当事人的真正意图，并且范围边界清晰。

    综上所述，法院没有理由或依据来批准请愿。本案强调了将所有重要条款都以书面形式明确规定的重要性，从而避免了未来可能产生的争议。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用，请通过 contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

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    来源：曼科尔诉菲律宾开发银行案，G.R No. 204289，2017 年 11 月 22 日

  • 无权代理：未经配偶同意抵押共有财产的法律后果

    最高法院裁定，在未经配偶书面同意的情况下，一方配偶以共有财产设立的抵押无效。这项裁决强调了配偶双方在管理共有财产中的平等权利，保护了家庭财产免受未经授权的处置。这项裁决确立了维护配偶双方在管理和处置婚姻财产中的权利和义务的法律原则。

    伪造授权书引发的房产抵押风波

    本案源于一起房产抵押纠纷。Delfin Domingo Dadis（以下简称“Delfin”）的妻子和女儿在 Delfin 不知情的情况下，以伪造的授权书将夫妻共有的土地抵押给 Spouses Magtanggol De Guzman（以下简称“Spouses De Guzman”）。Delfin 回国后发现此事，遂提起诉讼，要求撤销抵押。本案的核心问题是：在授权书被证明伪造的情况下，接受抵押的 Spouses De Guzman 是否属于善意抵押权人？此案深入探讨了在涉及代理人的房产交易中，抵押权人应尽的注意义务。

    本案中，Delfin 主张其本人并未签署授权书，且事发时身在美国，故授权书系伪造。Spouses De Guzman 则辩称，其对授权书的真实性并不知情，且该授权书经过公证，应推定为真实有效。地方法院最初判决抵押无效，但认为 Corazon（Delfin 的妻子）所获得的贷款实际上惠及了家庭，因此 Delfin 应偿还该笔贷款。Spouses De Guzman 不服，提起上诉，上诉法院推翻了地方法院的判决，认为 Spouses De Guzman 属于善意抵押权人。Delfin 不服上诉法院的判决，遂向最高法院提起上诉。

    最高法院认为，Spouses De Guzman 并不能被认定为善意抵押权人。善意抵押权人的原则通常适用于抵押人已成功取得房产所有权，并以此所有权进行抵押的情况。然而，在本案中，Marissa 并非房产的注册所有权人，她仅凭一份伪造的授权书进行抵押，因此 Spouses De Guzman 不能享受该原则的保护。此外，当抵押权人并非直接与房产的注册所有权人进行交易时，应尽到更高的注意义务。最高法院引用了 Abad v. Sps. Guimba 一案中的观点，强调“与非注册所有权人进行交易的人，应审查所有事实情况，以确定抵押人/出售人是否有能力转让土地的任何权益”。

    本案中，Magtanggol 承认，他并未询问 Delfin 的下落，也未核实授权书的真实性，仅仅因为授权书“准备充分、签署完整、经过公证”就接受了。然而，最高法院指出，公证文件仅是对文件签署行为本身的初步证据，当存在明确证据表明文件伪造时，其证明力将大打折扣。本案中，Delfin 提供了护照等证据，证明其在授权书签署时身在美国，有力地推翻了授权书的真实性。此外，Martina 的证词也证实了 Delfin 不可能签署授权书。

    由于 Magtanggol 在明知 Delfin 不在场的情况下，仍然接受了 Marissa 提供的授权书，最高法院认定其未能尽到合理的注意义务。因此，即使该授权书经过公证，也不能免除其审查义务。由于 Delfin 未签署授权书，该抵押行为无效。同时，法院还强调，未经配偶同意出售（或抵押）共有财产不仅是可撤销的，而且是无效的，不能通过追认的方式使其生效。无效的合同自始无效，不具有任何法律效力。

    基于以上理由，最高法院最终判决支持 Delfin 的上诉，撤销了上诉法院的判决，恢复了地方法院的判决，即抵押无效，并要求恢复 Delfin 夫妇对该土地的所有权。此案强调了在涉及代理人的房产交易中，抵押权人应尽到合理的注意义务，以避免因授权书伪造而遭受损失。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在配偶一方不知情的情况下，另一方以伪造授权书抵押夫妻共有财产，该抵押是否有效？以及接受抵押的一方是否属于善意抵押权人？
    什么是善意抵押权人？ 善意抵押权人是指在不知情的情况下，接受了以欺诈手段取得所有权的财产进行抵押的人。法律通常会保护善意抵押权人的权益。
    本案中，Spouses De Guzman 为何不能被认定为善意抵押权人？ Spouses De Guzman 不能被认定为善意抵押权人，因为他们未尽到合理的注意义务，明知 Delfin 不在场，仍接受了 Marissa 提供的授权书，且未核实授权书的真实性。
    授权书的公证效力在本案中起到了什么作用？ 虽然授权书经过公证，但最高法院认为，在存在明确证据表明文件伪造时，其证明力将大打折扣。公证仅能证明签署行为本身，不能证明文件的真实性。
    如果配偶一方未经另一方同意出售共有财产，该行为的法律后果是什么？ 根据菲律宾《家庭法》，未经配偶双方同意，出售或抵押共有财产的行为无效。即使事后获得追认，该行为也无法生效。
    抵押权人在涉及代理人的房产交易中应尽到哪些注意义务？ 抵押权人在涉及代理人的房产交易中应尽到更高的注意义务，包括核实代理人的身份和授权范围，以及确认授权书的真实性。
    本案对房产交易有哪些启示？ 本案提醒我们在进行房产交易时，应谨慎审查所有文件，尤其是授权书等重要文件，并尽到合理的注意义务，以避免因文件伪造而遭受损失。
    配偶一方如何保护自己的共有财产权益？ 配偶一方可以通过要求所有重要的房产交易都必须经过双方书面同意的方式来保护自己的共有财产权益。如果发现未经授权的交易，应及时采取法律行动。

    本案再次强调了房产交易中尽职调查的重要性，特别是涉及到夫妻共有财产以及通过授权委托代理人的情况。未能充分核实相关文件和授权，可能会导致严重的法律和经济后果。了解这些法律原则，有助于保护个人和家庭的财产权益。

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    来源：Dadis v. De Guzman, G.R No. 206008, June 07, 2017

  • 共同违法行为：当双方均有过错时，法院不予支持

    最高法院裁定，当合同双方均有过错时，法院不会帮助任何一方从合同中获益，并将维持现状。这意味着在非法交易中，法院不会支持一方对抗另一方。这一裁决对那些参与不正当或非法协议的人具有重要意义，强调了遵守法律和避免不道德交易的必要性，因为在发生争议时，法院不会介入保护任何一方的利益。

    明知产权受限，抵押出售无效：合同双方过错如何承担？

    本案源于莱昂诺拉·马里亚诺（Leonora Mariano）和卢兹·尼古拉斯（Luz Nicolas）之间的一系列协议，涉及位于卡洛坎市的一块土地。马里亚诺向国家住房管理局（NHA）申请土地，获批后但附有不得转让或抵押的限制性条款。尽管如此，马里亚诺还是从尼古拉斯处贷款，并将该土地抵押给她。之后，由于马里亚诺未能偿还债务，双方签订了房产绝对销售契约。争议由此产生，马里亚诺声称她已全额偿还债务，要求解除抵押并阻止尼古拉斯收取租金。尼古拉斯则辩称该销售有效，她有权收取租金。法院需要裁决在这种双方均有过错的情况下，合同的效力以及双方的权利和义务。

    案件的核心问题在于马里亚诺是否有权抵押和出售该房产。“任何人不得出让其无权拥有的物”这一原则在此适用。马里亚诺承认她尚未向国家住房管理局支付全部款项，因此她并不拥有该房产的完全所有权。这意味着她无权将其抵押或出售给尼古拉斯。尼古拉斯也未能尽到尽职调查的义务。所有权证书上存在限制性条款，警告她该房产的所有权存在问题。如果她进行了适当的调查，她会发现马里亚诺拖欠了付款，并且该房产实际上仍属于国家住房管理局。

    法院认为，双方的行为均非出于善意，属于“共同违法行为”，这意味着双方均有过错。在这种情况下，法院通常不会帮助任何一方从非法交易中获益。相反，法院会将双方置于案件提起时的状态。本案中，这意味着抵押和销售契约均无效，尼古拉斯无权收取租金，而马里亚诺也无权获得损害赔偿。正如高等法院所言：

    “任何一方都不能期望法院在解释他们的合同时给予积极的救济。法院将把他们置于案件提起时的状态。”

    这一裁决强调了参与合同协议时诚信和尽职调查的重要性。买方有责任确保卖方拥有出售房产的权利，而卖方不得出售其无权拥有的东西。未能做到这一点可能会导致协议无效，双方均无法获得法律救济。

    尼古拉斯（买方） 马里亚诺（卖方）
    疏于尽职调查，未能发现所有权证书上的限制 在没有完全所有权的情况下，抵押和出售房产

    简而言之，双方的疏忽和不诚信导致协议无效。法院拒绝介入，并将双方置于原状，突显了菲律宾法律中合同诚信的重要性。菲律宾的托伦斯土地登记系统旨在确认所有权，而不是创造所有权。不能被用来剥夺合法所有者的所有权，并将其转让给未通过法律允许或认可的任何方式获得所有权的人。因此，高等法院维持了上诉法院的裁决，驳回了尼古拉斯的请求。此案也驳回了马里亚诺的即决执行动议和待决诉讼紧急执行动议。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是马里亚诺是否有权在未向国家住房管理局支付全部款项的情况下抵押和出售该房产。由于马里亚诺并非房产的所有者，因此她无权抵押或出售该房产。
    什么是“共同违法行为”？ “共同违法行为”是指双方均参与不道德或非法行为的情况。在这种情况下，法院通常不会帮助任何一方，而是将双方置于案件提起时的状态。
    为什么尼古拉斯未能获得损害赔偿？ 尼古拉斯未能获得损害赔偿，因为她与马里亚诺一样也有过错。她未能尽到尽职调查的义务，并且本应意识到该房产的所有权存在问题。
    本案对购房者有哪些启示？ 本案强调了购房者在购买房产之前进行尽职调查的重要性。购房者应确保卖方拥有出售房产的权利，并且没有任何限制性条款或产权负担。
    如果买家不知道产权有缺陷怎么办？ 即使买家不知道产权有缺陷，他们仍然可能无法强制执行销售。“任何人不得出让其无权拥有的物”这一原则仍然适用。
    法院在本案中的立场是什么？ 法院对尼古拉斯和马里亚诺均没有给予帮助，因为它判定双方都有责任。由于双方都意识到并参与了无效交易，因此高等法院确认，不存在有效的要求，因此各方不得索取损害赔偿。
    托伦斯土地登记系统如何影响本案？ 托伦斯系统旨在确认所有权，但不会创造所有权。马里亚诺的所有权证书并不意味着她有权出售她不拥有的房产。
    此类案件的一般规则是什么？ 一般规则是，法院不会支持任何一方对抗另一方。该规则是不允许非法行为索赔的主要政策。

    总而言之，卢兹·尼古拉斯诉莱昂诺拉·C·马里亚诺案强调了诚信、尽职调查以及了解交易中每个人的合法权益和义务的重要性。法院在本案中的裁决对当事人具有重要意义，强调了参与法律协议需要谨慎和遵守法律要求。对法律无知无济于事，在任何合同中避免采取欺诈或剥削行为是最佳策略。

    如有关于本裁决在特定情况下的应用的咨询，请通过联系或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG律师事务所联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：卢兹·尼古拉斯诉莱昂诺拉·C·马里亚诺案, G.R. No. 201070, 2016年8月1日