最高法院裁定，提起追讨欠款诉讼并不构成禁止反言，即使同一当事方之间存在驱逐诉讼。这意味着个人或实体可以寻求支付欠款，而不会因为同时寻求收回财产所有权而面临禁止反言的指控。此判决承认了收款诉讼的权利主张与非法滞留案件不同。这一区分保护了原告根据不同法律理由同时寻求补救的权利。

权利并非一体：追讨租金和驱逐诉讼可否并行不悖？

圣徒云度拉霍考玛基金会有限公司（SVHFI）就上诉法院于2013年8月30日和2014年2月26日作出的裁决提起上诉，该裁决认定 SVHFI 通过在不同的法院提起两起不同的诉讼——一起是追讨欠款诉讼，另一起是非法滞留诉讼，构成禁诉反言。SVHFI 声称，它是一块位于邦板牙省马巴拉卡特市，面积为11451平方米的土地（标的土地）的登记绝对所有人。自1983年至2002年3月14日，马巴拉卡特学院（MII）（现名为唐·特奥多罗·V·桑托斯学院）未经支付租金而占用该土地，仅获其许可。SVHFI于2006年6月20日对MII提起了驱逐诉讼，而此前在马卡蒂地区审判法院尚有一项未决的追讨欠款诉讼。

本案的核心问题是，SVHFI在提起收款诉讼的同时提起驱逐诉讼，是否违反了禁止反言原则。禁诉反言是指一方当事人因自身先前行为或声明而自食其言，损害他人利益的行为。上诉法院维持了初审法院的判决，认定SVHFI犯有禁诉反言。然而，最高法院并不认同这一观点，对上诉法院的裁决予以撤销。

最高法院的理由是，禁诉反言的要素并不存在。该院认为，收款诉讼和驱逐诉讼的权利主张和诉求并不相同。驱逐诉讼的唯一目的是收回涉案财产的实际占有权。相比之下，收款诉讼旨在收回被告欠缴的租金。法院明确指出，在驱逐诉讼中，只能收回合理租金或占用财产的合理赔偿，而在收款诉讼中，可以收回未缴租金，而不考虑占用的非法性。

在论坛选择方面，关键决定因素是是否存在待决诉讼的要素，或者其中一项判决是否相当于另一项诉讼中的既判力。当事人在不同的法院利用几种司法救济，同时或先后地，所有这些救济都基本上基于相同的交易和相同的重要事实和情况，并且所有这些救济都提出了基本上相同的问题，无论是在某些其他法院待决还是已经被某些其他法院不利地解决，那么论坛选择就存在了。

法院进一步强调，收款诉讼不能与驱逐诉讼合并，否则会造成诉讼理由的错误合并。《民事诉讼规则》禁止将普通诉讼与特别民事诉讼合并。普通诉讼如追讨欠款诉讼，以及特别民事诉讼，如驱逐诉讼。根据法院的观点，收款案件需要全面的审判，以证明支付租金的适当性和正确金额。而在驱逐诉讼中无法完成这些，因为驱逐诉讼本质上是简易的。

因此，法院裁定，SVHFI并未因在收款诉讼待决期间提起驱逐诉讼而犯有禁诉反言罪。本案阐明了原告可以在不同法院寻求不同的法律救济的原则，只要这些救济基于不同的诉讼理由。本案对于理解禁诉反言的范围和有效主张诉讼理由的性质至关重要。

FAQs

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: SANTOS VENTURA HOCORMA FOUNDATION, INC. v. MABALACAT INSTITUTE, INC., G.R. No. 211563, September 29, 2021

本案涉及菲律宾最高法院对一宗土地所有权纠纷的裁决，该纠纷源于两份独立的销售协议。法院裁定，一份“额外司法遗产分割及出售协议”(EJS with Sale)构成绝对销售，从而确认了购买者对涉案土地的权利，尽管该土地此前已被抵押。最高法院的判决强调，即使财产已被抵押，所有者仍有权出售该财产。购买者获得的所有权受制于现有的抵押权。该裁决还明确了在执行销售中购买者可以获得的权益范围，该权益仅限于债务人在财产中拥有的权益。

抵押贷款和所有权：谁来持有270平方米的土地？

本案的核心在于Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇之间关于达沃省迪戈斯市一块600平方米土地中270平方米部分的所有权争议。该土地最初由Maurin夫妇拥有，他们将土地连同地上建筑物抵押给了菲律宾开发银行(DBP)以获取贷款。1984年，Maurin夫妇与Alipio Labuguen达成协议，通过一份备忘录(MOA)转让270平方米的土地。Labuguen支付了12万比索，并承诺承担Maurin夫妇对DBP的债务。然而，DBP拒绝了Labuguen承担债务的提议。

尽管如此，在1984年8月31日，Maurin夫妇的继承人签署了一份包含出售条款的额外司法遗产分割协议(EJS with Sale)，将这270平方米的土地连同建筑物转让给Labuguen。与之前的备忘录不同，这份EJS with Sale并未规定Labuguen有义务承担Maurin夫妇对DBP的贷款。这两份协议均未注册。由于Maurin夫妇未能履行偿还贷款义务，DBP于1986年5月9日以法拍方式处置了整块土地，并宣布成为最高出价者。后来，Florentino Maurin提出将整块土地出售给Felipe Virtudazo。双方达成协议，Virtudazo开具了一张62.5万比索的支票，用于以他的名义购买该土地。然而，Florentino Maurin却用Virtudazo的支票以自己的名义赎回了这块土地。于是，Virtudazo对DBP和Maurin夫妇提起了诉讼。

与此同时，Labuguen也就EJS with Sale的有效性提起了诉讼，理由是该协议违反了有关土地转让的十年禁令。他们还要求返还支付给Florentino Maurin的12万比索。该诉讼启动后，在土地所有权上附注了待决案件通知(Notice of Lis Pendens)。在本案中，有两个主要问题：EJS with Sale是绝对销售还是有条件销售？DBP的止赎是否终止了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利？对这两个问题的解答直接影响到Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇谁对这块土地拥有优先权。

Virtudazo夫妇主张，由于该土地已抵押给DBP，因此Maurin和Labuguen之间的销售协议是以Maurin支付DBP的债务为条件的。因此，Virtudazo夫妇认为，Labuguen夫妇的所有权并未完善，因为最终DBP止赎了该抵押贷款。然而，最高法院认为，虽然之前的备忘录确实要求Labuguen夫妇承担Maurin对DBP的抵押贷款，但后来的EJS with Sale并未提出这样的要求。更重要的是，EJS with Sale的条款明确表明，抵押义务的支付并非暂停270平方米土地所有权转让的条件。相反，最高法院认为，该协议具有所有销售合同的要素：同意转让所有权以换取对价（12万比索）。因此，法院裁定EJS with Sale在Maurin和Labuguen之间有效且具有约束力。

尽管该财产在销售时已被抵押，但这并不影响交易的有效性。抵押并不意味着将所有权或地产转让给抵押权人，而仅仅是对债务的留置权或担保。作为抵押人，Maurin保留了处置该财产的权利，他通过EJS with Sale转让了这270平方米土地。因此，法院认为，出售已抵押土地的影响并不是中止出售的效力，而是使Labuguen夫妇获得的所有权服从于DBP的抵押权。重要的是，转让抵押财产不得影响或解除抵押；因此，购买者必须承认并尊重抵押权。

Virtudazo夫妇坚持认为，DBP对该财产的止赎有效地“切断”了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利。然而，最高法院驳斥了这一论点，理由是止赎后Maurin赎回了该财产，并且有赎回契约。最高法院解释说，即使Labuguen夫妇无法以他们的名义赎回该财产，因为他们的销售未注册，Maurin的赎回使他们受益。最高法院解释说，在赎回期内，Maurin和Labuguen夫妇仍然是各自330平方米和270平方米土地的所有者。DBP仅获得对该财产的初始权利，直到赎回期到期后且未行使该权利为止。及时行使赎回权的效果是清除了该土地上的留置权。由于Maurin赎回了整块土地，因此，Labuguen夫妇也从这270平方米土地中受益。

最关键的是，最高法院认为，在1995年4月26日执行扣押时，Maurin已不再是该270平方米土地的所有者或对其拥有任何权利、所有权或权益。此外，Felipe Virtudazo已经知道Alipio Labuguen是争议部分的“合法居住者”。实际上，在扣押之前，待决案件通知已附注在Florentino Maurin的所有权上。因此，尽管在扣押时，这270平方米土地未以Alipio Labuguen的名义注册，并且整块土地似乎仍由Florentino Maurin拥有并以其名义注册，但Felipe Virtudazo已经实际知悉Alipio Labuguen对该270平方米土地的主张及其对该土地的实际占有。根据此分析，所有权主张人之间的通知和先前的所有权转让是具有影响力的。

最终，最高法院裁定，在执行销售中，购买者仅获得债务人拥有的权益。Virtudazo夫妇并非通过执行扣押获得该财产本身，而是仅获得了债务人Florentino Maurin在其中拥有的权益。因此，Virtudazo夫妇仅有权获得该财产中330平方米的部分。根据这些理由，最高法院维持了上诉法院的裁决，宣布Labuguen夫妇是270平方米争议土地的合法所有者。

常见问题解答

总而言之，本案澄清了有关有抵押财产销售的各种重要法律原则以及这些销售如何影响相关方之间的权利。最高法院确认财产所有者即使其财产已抵押仍可出售其财产的权利。该案还强调了及时行使赎回权以及购房者在执行销售中应谨慎的必要性。了解这些原则对于所有参与房地产交易（尤其是涉及有抵押财产的交易）的人来说至关重要。

如果需要了解本裁决在特定情况下的适用性，请通过contact联系ASG Law，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

免责声明：本文分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Short Title, G.R No., DATE

在菲律宾的房产纠纷中，占有权可能比所有权更重要。最高法院裁定，即使所有权存在争议，合法取得并登记所有权的人也拥有优先占有权。这意味着，如果有人在不动产争议中登记了房产证，即使之前的所有权存在问题，他们也有权占有该房产。

所有权登记：房产纠纷中的关键钥匙？

本案涉及的是在帕西格市的两块土地所有权纠纷。Tan Tian Heang夫妇（以下简称“陈氏夫妇”）起诉Bernardito Gaela夫妇（以下简称“盖拉夫妇”），要求他们从陈氏夫妇名下的土地上搬离。盖拉夫妇声称他们才是合法的土地所有者，因为他们的女儿伪造了他们的签名，导致土地被抵押并最终出售给了陈氏夫妇。然而，陈氏夫妇辩称他们是善意购买者，并且已经登记了土地所有权。本案的核心问题是谁更有权占有这些土地。

案件最初在帕西格市的都市审判法院（MeTC）审理，该法院驳回了陈氏夫妇的驱逐诉讼。MeTC认为，由于盖拉夫妇此前已对该房产的所有权提出异议，并已在陈氏夫妇的产权上注明了待决诉讼（lis pendens）通知，因此陈氏夫妇无法证明盖拉夫妇的占有是非法的。 然而，地区审判法院（RTC）推翻了MeTC的判决，认为陈氏夫妇作为登记的所有权人，拥有更好的占有权。 上诉法院（CA）维持了RTC的判决，认为陈氏夫妇的诉讼符合非法滞留的要件，并在一年时效内提起诉讼。

最高法院在审理此案时，首先指出各方之间的所有权争议已在帕西格市的地区审判法院审理中。因此，本案的唯一问题是土地的占有权问题。根据菲律宾法律，非法滞留是指在合同期满或终止后，非法扣留房地产的行为。 要使诉讼属于MeTC的专属管辖权，申诉必须声称：（a）被告最初通过合同或原告的容忍合法占有该财产；（b）被告对该财产的占有最终因原告通知被告其占有权到期或终止而变得非法；（c）此后，被告继续占有该财产，从而剥夺了原告对该财产的享有权；（d）原告在非法剥夺或扣留占有权后一年内提起诉讼。

在本案中，法院认为陈氏夫妇的申诉符合非法滞留的要件。陈氏夫妇于2005年2月21日获得了所有权证书（TCT），并且于2005年3月16日向盖拉夫妇发出了搬离通知。 由于驱逐诉讼是于2005年4月21日提起的，因此在一年时效内。法院还强调，原告事先实际占有并非提起非法滞留诉讼的必要条件。根据《菲律宾民事诉讼规则》第70条第1款，在因任何合同（明示或暗示）或法律规定的权利到期或终止后，原告以买方或任何其他人的身份对任何土地的占有被非法扣留的情况下，原告无需事先实际占有该财产。

法院最终裁定，陈氏夫妇作为登记的所有权人，对争议土地拥有更好的占有权。菲律宾实行托伦斯制度，根据该制度，所有权证书是所有权的最终证据。盖拉夫妇未能提供任何证据来反驳陈氏夫妇的所有权，仅仅声称他们遭到欺诈并不足以推翻陈氏夫妇作为登记所有权人的权利。最高法院强调，不得在非法滞留诉讼中对托伦斯所有权证书提出间接攻击。这意味着所有权证书的合法性只能在单独的直接诉讼中提出质疑。

法院的判决强调了所有权登记的重要性。 虽然登记所有权并不能解决所有权争议，但在占有权方面，登记所有权赋予了所有权人优先权利。法院明确表示，在所有权争议解决之前，所有权登记人有权占有争议土地。这意味着及时登记购买的房产非常重要。否则可能即使在支付了购房款后也无法实际居住。

常见问题解答

总之，最高法院的判决强调了在菲律宾及时登记房地产所有权的重要性。虽然本案的实质是确定在争议中谁更有权占有某处房产，但法院强调说其拥有登记所有权证书的一方在此问题上占有优势。因此，购买者在支付房款之后及时进行所有权登记非常重要。此外，那些认为房产可能存在未决法律问题的购买者在购买之前务必寻求专业的法律建议，以减少与交易相关的任何不必要的风险。

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资料来源：GAELA v. TAN TIAN HEANG, G.R No. 185627, 2017年3月15日

本案裁决工会成员身份争议的解决对工会注册撤销案的影响。最高法院命令将 Asian Institute of Management (AIM) 诉 Asian Institute of Management Faculty Association (AFA) 案与 G.R. No. 197089 合并审理，理由是 AFA 成员是否为管理人员的身份问题尚未最终确定。工会注册撤销案的审理结果将取决于此身份问题的裁决，确保法院判决的一致性，并对工会成员的组织和代表权产生影响。

工会资格：管理人员身份之争如何影响劳工组织的合法性？

亚洲管理学院 (AIM) 与亚洲管理学院教师协会 (AFA) 之间的纠纷始于 AFA 寻求代表 AIM 的一个谈判单位，其中包含 40 名教师。AIM 反对认证选举的请愿，理由是 AFA 的成员既非普通员工，也非主管人员，而是管理人员。与此同时，AIM 以注册存在虚报和 AFA 由禁止组织工会的管理人员组成，为由申请撤销 AFA 的注册证明。随后，在劳动和就业部（DOLE）秘书长推翻了仲裁员否决认证选举请愿的命令后，争端升级。同时，劳动关系局 (BLR) 驳回了 AIM 撤销 AFA 注册证明的申请。

案件随后提交到了菲律宾最高法院。起初，上诉法院裁定 AIM 的教师具备管理人员身份，因此不具备加入工会的资格。但最高法院尚未对该裁决作出裁决。在本案中，法院评估了劳工组织的注册是否应因其成员的管理人员身份而被撤销。法院认为，上诉法院此前已受理管理人员身份认定的问题，因此有必要将这些案件合并。这一决定凸显了成员身份对工会权利和义务的关键影响。争议的焦点是根据《劳工法》第 245 条，如果工会成员是管理人员，其注册是否有效。

最高法院强调了需要对 AFA 成员身份的性质作出明确的裁决。法院认为，在主要诉讼，即 G.R. No. 197089 中，当事人就同一事项（AFA 成员的身份）已提起诉讼，待决诉讼的结果对后续诉讼有决定性作用。法院同时解释说，为了避免相互矛盾的判决，在成员身份争议解决之前，不能解决撤销注册证明的请愿书。实质上，法院的决定基于“诉讼待决”的原则，即如果某个问题已经在先前的诉讼中得到裁决，则不得在后续诉讼中重新提出该问题。解决注册撤销案取决于对成员身份的最终认定，因为《劳工法》禁止管理人员加入工会。

合并审理的裁决具有实际意义。它确保了最高法院审理 G.R. No. 197089 所做的身份认定将成为本案的事实基础。这也意味着，在 G.R. No. 197089 中对教师管理人员身份的最终判决之前，AFA 的注册仍然有效，赋予了它在 AIM 内继续代表其成员的合法权利。值得注意的是，最高法院没有对撤销注册的实质问题进行裁决，而是采取了一种谨慎的做法，优先考虑先确定争议性问题的准确性。这一策略避免了潜在的矛盾，并通过首先关注关键争议确保了司法的完整性。

此案明确指出，确认某一劳工组织的成员身份对于其权利和义务至关重要。它也强调了菲律宾的劳工纠纷解决过程具有复杂性。法院承认劳动关系局在确定员工是管理人员还是普通员工方面拥有专业知识。在成员身份性质的最终裁决出炉之前，工会能否以代表权为由保留注册，这是一个法律上的待解问题，本案阐明了这个问题的重要性。它要求法院保持谨慎，并在相互关联的诉讼中保持判决的一致性。该原则对于确保劳工组织和雇主之间的公平和稳定至关重要。

常见问题 (FAQ)

总而言之，本案是对劳工法复杂性的一个提醒，以及准确确定员工身份对于维护菲律宾劳工关系平衡的重要性。将案件合并审理体现了对司法效率和避免矛盾裁决的承诺。最高法院承认对基本事实问题进行裁决的重要性，明确表明法院会谨慎对待工会注册撤销案件，特别是当核心问题仍在其他诉讼中审理中时。

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资料来源：简短标题, G.R No., DATE

最高法院裁定，未经动议和听证，法院不得主动驳回案件，即使提交了虚假的不违反论坛购物证明。本案强调了提出异议的及时性，以及协议合并案件后论坛购物主张的削弱。它为土地所有权纠纷中的程序公正和有效辩护提供了教训，并提醒诉讼当事人要积极维护自己的权利并及时对违反诉讼规则的行为提出异议。本案阐明了法院驳回案件的自由裁量权以及保持司法程序的公正性和效率的重要性。这增强了人们对菲律宾司法系统中的正当程序的理解，这对所有希望保护自己在土地所有权方面的利益的人来说至关重要。

土地纠纷交织：论坛购物主张是如何失效的？

案件始于 Rowena C. De Leon (Rowena) 向甲板地方审判法院提起诉讼，要求被告 Lolita Chu (Lolita) 返还转让证书 (TCT) 第 228526 号，该证书涉及位于新怡诗夏省卡比奥市圣罗克的一块 50 平方米的土地。另一方面，洛莉塔和多明戈·德洛斯·桑托斯 (Domingo Delos Santos) 向甲板地方审判法院提起诉讼，要求撤销 1993 年 3 月 19 日的买卖契约并取消 TCT 第 228526 号。最终，这些案件合并了。该纠纷源于对买卖契约有效性的质疑，指控伪造了签名并违反了论坛购物规则。

争论的焦点是 Lolita 和 Domingo 对 Rowena 提出的伪造 1993 年 3 月 19 日买卖契约上的签名的主张，并进一步声称罗威娜提交了虚假的不违反论坛购物证明。菲律宾法院规定了论坛购物证明的明确规则，旨在防止当事人同时在不同的法院寻求救济，从本质上来说，是希望通过多次提起诉讼来找到更有利的判决。最高法院认为，仅仅违反该规则（非因故意和蓄意从事论坛购物）并不允许地方审判法院在没有动议和听证的情况下驳回案件。即便提交了虚假的不违反论坛购物证明，也并不意味着一定要驳回案件，即使这可能构成藐视法庭罪。

根据《民事诉讼规则》第 7 条第 5 节，对论坛购物证明的明确规定如下：

第 5 节。禁止论坛购物的证明– …
不遵守上述要求不得仅通过修改申诉或其他起始诉状来纠正，而应在动议和听证后成为驳回案件的理由，恕不另行处理，除非另有规定。提交虚假证明或未遵守其中的任何承诺应构成间接藐视法庭罪，但不影响相应的行政和刑事诉讼。如果当事人或其律师的行为明确构成故意和蓄意地从事论坛购物，则应成为有偏见的即决驳回的理由，并构成直接藐视罪，以及处以行政处罚的理由。（强调部分）

因此，罗威娜提交了一份动议，要求合并民事案件第 2257 号和诉讼登记案第 1322 号，导致多明戈和洛莉塔免于因所谓的论坛购物而受到制裁。法院认为，由于她没有对民事案件第 2257 号的诉状驳回或引用被告方间接藐视法庭罪提起动议，也没有表明被告方故意和蓄意从事论坛购物，因此她在上诉时才提出论坛购物和不遵守规则第 7 条第 5 节的问题。

重要的是，初审法院可以主动以待决诉讼等理由驳回案件。尽管《民事诉讼规则》第 9 条第 1 节允许法院主动驳回案件，但此类驳回必须以诉状或记录中的证据为依据。这意味着法院必须能够在审查诉讼程序或证据记录时识别出重复诉讼的存在。此外，最高法院认为，不应该在上诉中受理在下级法院中没有提出的新问题。如果在原审法院或上诉法院中没有提出上诉，审查法院通常不会考虑法律要点、理论、问题和论点。

在本案中，要求加入土地登记处登记员不能被视为案件中的致命缺陷。高等法院认为，土地登记处登记员只是名义上的当事方，不必参与诉讼，以裁决申诉人和被告的权利，并最终拒绝接受该请愿书。

常见问题解答

最高法院驳回了 Rowena De Leon 的请愿书，理由是她未能证明法院驳回案件的充分理由，以及她提交不违反论坛购物的证书的方式有误。最终判决强调了及时有效维护诉讼程序和及时解决与请愿书形式相关的相关纠纷的重要性。这也进一步提醒大家，忽视重要的行政管理只会让他们自食其果。

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来源：简要标题，G.R 编号，日期

最高法院裁定，即使传票送达存在缺陷，当被告自愿出庭且未对管辖权提出明确质疑时，法院仍获得对被告的管辖权。此案强调了自愿出庭在民事诉讼中的重要性。这有效避免了当事人通过技术性辩护拖延诉讼，保证了法院可以审理案件并作出公正判决。

未对送达缺陷提出异议：法院如何获得管辖权

本案源于 Optima Realty Corporation（Optima）与 Hertz Phil 之间的租赁纠纷。 Exclusive Cars, Inc. (Hertz)。Optima 因赫兹未能支付租金和其他欠款而提起非法拘留诉讼。虽然赫兹辩称传票送达存在缺陷，但他们提交了动议和反诉，而没有明确质疑法院的管辖权。最高法院审理此案是为了解决地方法院是否恰当获得了对赫兹的管辖权，以及驱逐和损害赔偿裁决是否合理的问题。

最高法院认为，当被告自愿出庭时，法院即可获得对被告的管辖权。在本案中，赫兹在明知传票送达可能存在缺陷的情况下，通过提交要求允许其提交答辩状和反诉的动议自愿出庭。最重要的是，赫兹提交的答辩状没有以任何方式提及对人管辖权方面的缺陷。Building on this principle, the Court emphasized that a party seeking affirmative relief is generally deemed to have submitted to the court’s jurisdiction. 这与特殊出庭的概念形成对比，即当一方当事人进行特殊出庭以质疑法院的管辖权（其中包括）时，则不能视为服从法院的权威。

This approach contrasts with instances where a party explicitly challenges the court’s jurisdiction over their person, as required for a special appearance.最高法院还驳回了赫兹的论点，即该案因待决诉讼（litis pendentia）而被禁止。 Litis pendentia 指的是由于之前的诉讼仍然有效待决而驳回案件的情况。法院认为，尽管两个案件中当事人身份相同，但在不正当拘留诉讼和先前为强制履行、禁令和损害赔偿而提起的诉讼中，诉请的权利和救济不同。前者寻求收回财产和未支付的租金，而后者则涉及续约租赁协议和公用事业服务。

Building on this principle, the court emphasized that a party seeking affirmative relief is generally deemed to have submitted to the court’s jurisdiction. 鉴于赫兹未能支付租金欠款、并且未能在租赁协议到期前至少 90 天要求重新协商，法院支持驱逐赫兹的决定和损害赔偿的裁决。赫兹未支付租金和公用事业费用的行为构成违反租赁协议的行为，法院认为 Optima 有权根据合同终止租赁并提起非法拘留诉讼。

最后，法院认为有理由裁决律师费和诉讼费用，因为赫兹毫无根据且非法地保留了租赁房产，迫使 Optima 提起该诉讼来保护其权利和权益。最终，最高法院撤销了上诉法院的裁决，并恢复了地方法院支持 Optima 的判决。此案进一步确立了法院支持对非法拘留诉讼中的当事人作出公正有效的判决的权力。鉴于地方法院已恰当地获得了对赫兹的管辖权，该驱逐诉讼是适用的。

常见问题

最终，此案例对于了解诉讼法至关重要，因为自愿出庭和寻求索赔的行为可以使法院获得对被告的管辖权，即便起初传票的送达过程可能存在某些错误。它还清楚地解释了litis pendentia的原则，它如何适用于不同类型的诉讼情况，并阐述了法院为什么对出租人的驱逐要求给予支持。该裁决强调了租赁协议在规范当事各方的权利和义务方面起着非常关键的作用。

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来源：OPTIMA REALTY CORPORATION 诉 HERTZ PHIL。EXCLUSIVE CARS, INC., G.R. No. 183035, 2013年1月9日

本案确立了一项重要原则：即使已经执行了财产的止赎出售，也不能忽视正当程序的要求。菲律宾最高法院在本案中裁定，即使原讼法院已发出并执行了管有令，但管有令不得侵犯个人所享有的正当程序权利。这意味着，即使出售已经完成，法院也必须确保所有相关人员，特别是那些声称对该财产拥有所有权的人，有权被听取意见和出示证据。如果存在明显的违反正当程序的情况，即使管有令已经执行，仍可以质疑止赎出售。

在财产执行出售中：是否存在疏忽调查，从而剥夺了所有权主张？

此案涉及关于位于布拉干省马里劳市 Ibayo 的两处住宅用地的争议。最初的所有者 Spouses Trajano 与 Madriaga Sr. 达成协议，分期付款将房产出售给 Madriaga Sr. 支付完毕后，Spouses Trajano 出具了绝对买卖契约。然而，他们未能交付地契，因此 Madriaga Sr. 提起诉讼，要求在马拉洛斯市的地区审判法院第 19 分院执行具体履行，该案登记为 Civil Case No. 521-M-93。后来各方达成和解协议，法院于 1994 年 6 月 13 日批准了该协议。协议约定 Spouses Trajano 将向 Asia Trust Bank 贷款，并以该房产作抵押，然后从中偿还欠 Madriaga Sr. 的 1,225,000 比索。协议还显示，该房产的地契由 Mariano 和 Florentino Blanco 持有，作为 Spouses Trajano 和 Madriaga Sr. 贷款的担保。还约定取消 Madriaga Sr. 之前在产权上注释的待决诉讼通知。

然而，Spouses Trajano 未能履行和解判决规定的义务。经 Madriaga Sr. 动议，原讼法院于 1994 年 9 月 6 日发出执行令，并查封了 Spouses Trajano 的若干房产，包括争议房产。还向土地登记处发出了日期为 1995 年 1 月 18 日的查封通知。在 1995 年 2 月 22 日举行的拍卖会上，Madriaga Sr. 被宣布为中标人，并于 1995 年 3 月 22 日向其颁发了出售证明。在为期一年的赎回期满后，他获得了最终的出售契据；因此，TCT 编号 114853(M) 和 114854(M) 被取消，并以其名下的 TCT 编号 T-284713(M) 和 T284714 取代。1997 年 1 月 27 日，他获得了单方管有令。与此同时，在 1995 年 1 月 2 日，Spouses Trajano 从中国银行获得了 700,000 比索的贷款，为期一年，并以 TCT 编号 114853(M) 和 114854(M) 作抵押。他们拖欠了贷款，中国银行于 1997 年 10 月 20 日取消了抵押品赎回权，并于 1997 年 11 月 24 日在止赎出售中被宣布为最高出价人。在合并产权后，向中国银行发放了 TCT 编号 T346239( M) 和 T-346240(M)，以第二次取代 TCT 编号 114853(M) 和 114854(M)。

2002 年 4 月 2 日，中国银行向马拉洛斯原讼法院第 17 分院提起单方管有令申请，登记为 Civil Case No. P-167-2002。被告列为“Sps. Trajano 和/或根据其名义主张权利的所有人。”管有令于 2002 年 7 月 12 日获准，副本于 2002 年 8 月 2 日送达给 Madriaga Sr. 2002 年 11 月 1 日，Madriaga Sr. 对该令提出异议，声称自己是该房产的真正所有人，因为他是通过较早的执行出售获得该房产的，并且他的产权仍然有效。原讼法院驳回了他的异议，并拒绝了他的复议动议。

The court considered that Madriaga Sr.’s possession stemmed from his agreement with Spouses Trajano for the sale of the properties. Because of this connection, Madriaga, Sr. was not considered an adverse third party. 当时，原讼法院无权干涉止赎程序中涉及的银行权利。本案的另一个重要问题是管有令的送达问题。法院强调，尽管管有令通常是单方面执行的，但试图干扰合法所有权或管有的任何一方，都有权获得充分的正当程序，其中包括适当的通知和听证机会。这些程序保障对于防止权力滥用和保障财产权至关重要。

法院确认，法院的职责主要是程序性的。换言之，地方法院只需要验证管有令申请的合规性即可。本规则的一个例外是，当第三方对该财产主张不利于止赎者的权利时，即发生对抗争议，在这种情况下，法院的管有令职能将不再是机械性的。因此，任何以恶意和无视待决诉讼的方式获得的止赎都是无效的。因此，在批准抵押贷款之前，合理的谨慎要求贷方彻底调查房产的产权，尤其是在出现清晰的警告信号时。

Building on this principle, the Court analyzed whether the China Bank had acted in good faith during the foreclosure process. It also addressed the issue of whether Madriaga Sr.’s rights were violated due to lack of notice. The Court emphasized the need to balance the rights of the mortgagee with those of third parties who might have a legitimate claim to the property. Furthermore, it was ruled that the failure of China Bank to diligently investigate the title of Spouses Trajano was tantamount to bad faith and negligence.

The Court reinforced that any foreclosure obtained through malice, with complete disregard of lis pendens, is void. The decision underscores the judiciary’s role in protecting the sanctity of property rights and ensuring fair play in foreclosure proceedings. Such vigilance is critical, particularly in situations where the interests of vulnerable parties are at stake.

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: CESAR V. MADRIAGA, JR. VS. CHINA BANKING CORPORATION, G.R. No. 192377, July 25, 2012

常见问题解答

菲律宾最高法院在本案中裁定，通过欺诈或虚假陈述获得的土地所有权无效，即使该土地已转让给声称是善意购买者的第三方。这意味着，如果最初的所有权存在缺陷，则后续购买者即使不知情，也不能获得有效的土地所有权。该裁决强调了土地所有权申请中诚实的重要性，并强调了在购买土地之前进行彻底尽职调查的必要性。

谎言之地：无效土地所有权如何颠覆善意购买者的希望？

本案涉及一宗土地所有权纠纷，焦点是最初的土地销售专利是否通过欺诈手段获得。马贝拉·拉维洛根据销售专利获得了位于奥隆阿波市的土地。此后，该土地转让给声称是善意购买者的雷东多夫妇。菲律宾共和国对拉维洛的所有权提出质疑，声称她向土地管理局提交申请时违反了部门行政命令，并在申请中做了虚假陈述。具体而言，政府指控拉维洛谎称该土地无人居住，且属于公共领域。

关键问题是，最初通过欺诈获得的土地所有权是否能成为后续善意购买者有效所有权的基础。高等法院最初裁定雷东多夫妇是善意购买者，他们的所有权有效。然而，最高法院推翻了高等法院的裁决。最高法院的理由是，根据第141号联邦法（《公共土地法》）第91条规定，任何申请中的虚假陈述都可能导致特许权、所有权或许可证的撤销。最高法院发现，拉维洛在所有权申请中存在虚假陈述，因此最初的所有权无效。

法院进一步认为，即使雷东多夫妇是善意购买者，也不能推翻政府对该土地的所有权主张。最高法院指出，在将注册土地出售给雷东多夫妇之前，政府已向拉维洛的所有权登记了待决诉讼通知。 待决诉讼通知警告潜在购买者，该财产正在诉讼中，任何购买都存在风险。因此，雷东多夫妇购买的土地所有权受待决诉讼的影响，政府对该土地的撤销所有权主张有效。最高法院在对待决诉讼的效力问题上的观点是具有说服力的。

尽管对不动产的注册提供了法律保护，但菲律宾最高法院在本案中确立了清晰的先例：在原始土地所有权申请中作出的虚假陈述，从根本上削弱了后来的“善意购买者”的所有权。注册，顾名思义，并不保证免受欺诈。因此，仅仅因为一个不动产在转让时具有明确的所有权并不能使购买者免于挑战，尤其是当这些挑战源于财产历史的欺诈指控时。法院的推理集中在优先规则上，该规则认为政府最初提出的所有权诉求优先于后来的交易，强调在房地产交易中进行彻底的尽职调查的重要性。

最高法院进一步阐述了该立场，强调雷东多夫妇没有直接与注册所有者进行交易，而只是从拥有治安官出售证明的人那里购买，这是一个严重的疏忽。雷东多夫妇应要求查看注册所有者的所有权副本，以便充分审查事实情况并确定所有权中是否存在缺陷，从而加剧了他们的义务。未能进行这种程度的尽职调查极大地破坏了他们作为真正的“善意”购买者的地位。高等法院承认，所有权在拉维洛转让所有权时具有待决诉讼的地位。雷东多夫妇还承认这一点。

在案件的法律分析中，法院强调了待决诉讼的重要性，这是一份登记在所有权证书上的通知，向全世界宣告有关财产正在诉讼中，并警告任何有兴趣获得该财产的人这样做会带来风险。虽然待决诉讼不会立即创建或保留任何对财产的权利或留置权，但它确实会影响购买者的主张，这相当于警告即将到来的交易各方。这种待决诉讼登记的警告通知限制了财产转让，这与购买者可以自称不知道标的财产缺陷的那种“善意”明显冲突。

常见问题

本裁决强调了在房地产交易中进行彻底尽职调查的重要性，特别是购买非直接从注册所有者处购买的土地时。待决诉讼通知的登记是土地所有权争议的警示信号，潜在购买者应慎重对待。此外，土地所有权申请中始终保持诚实对于确保所有权有效至关重要。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Republic of the Philippines v. Mabelle Ravelo and Spouses Emmanuel and Perlita Redondo, G.R. No. 165114, 2008年8月6日