最高法院裁定，在土地改革过程中，确定土地公正赔偿应根据《综合土地改革法》（CARL）第6657号共和国法令确定，尤其是在第27号总统令（PD 27）下对土地所有者的全部公正赔偿尚未完成的情况下。这意味着即使土地在较早的法令下被征收，如果对土地所有者的公正赔偿尚未全额支付，法院可以适用CARL的规定来确定公正赔偿，充分考虑到当前土地的价值。

何时开始计算公正赔偿？1972年的征收是否公平？

本案涉及Pacita Agricultural Multi-Purpose Cooperative, Inc.和菲律宾土地银行（LBP）之间关于位于西黑人省La Carlota市Ayungon Barangay的土地的争议。1972年，根据PD 27的土地转移计划，土地改革部（DAR）获得了有争议的土地。尽管土地转让证书（CLT）被颁发给了受益农民，但是LBP最初仅支付了其中两块土地的部分款项给土地所有者Ayungon Agricultural Corporation（AAC）。后来，Pacita Agricultural Multi-Purpose Cooperative, Inc.从AAC购买了土地，并对剩余土地的付款平衡问题与LBP进行了质询。

LBP表示剩余土地的价值为P148,172.21。但在1988年第6657号共和国法令生效后，农民对这个估价表示异议，该法令旨在提供对土地所有者的公正赔偿。双方未能达成一致，导致合作社向Negros Occidental地区审判法院提起土地估价和确定公正赔偿的诉讼。特别土地改革法庭（SAC）最初裁定适用PD 27和第228号行政命令规定的估价。上诉法院推翻了这一裁决，指示SAC根据第6657号共和国法令重新计算土地价值，导致LBP向最高法院上诉。最高法院维持了上诉法院的裁决，认为将共和国法令6657适用于本案是更公平的。

法院的理由是，由于全额公正赔偿仍未支付，根据第6657号共和国法令计算正当赔偿更公平，因为它考虑到了财产的当前价值。最高法院认为，尽管第27号总统令和第228号行政命令应作为补充应用，但根据第6657号共和国法令确定正当赔偿考虑到《共和国法》第6657号第17条规定的各种因素。这些因素包括土地的收购成本、类似房产的当前价值、其性质、实际用途和收入、所有者的宣誓估价、税务申报以及政府评估员的评估。社会和经济效益也是相关因素。重要的是，最高法院强调，只有全额支付对被征收土地的所有者的公正赔偿才能保证合法性和公平性。

《共和国法》第6657号第17条规定了确定公正赔偿的指导原则：在确定公正赔偿时，应考虑土地的购置成本、类似财产的当前价值、其性质、实际用途和收入、所有者的宣誓估价、税务申报以及政府评估员的评估。

法院引用了之前的判例，如菲律宾土地银行诉Natividad，其中规定，如果土地改革过程尚未完成，就应根据《共和国法》第6657号来确定正当赔偿。同样地，在Meneses诉土地改革部部长中，法院也裁定，根据第6657号共和国法令确定正当赔偿在土地改革中更公平。最高法院在本案中遵循了类似的逻辑，认为在对被征收的土地进行了长时间的延误之后，使用1972年的旧值来确定赔偿是不公平的，尤其是在土地已经在被占领的情况下。

本判决突出了公正赔偿原则在土地改革中的重要性。它澄清说，对财产所有者的全额和及时付款至关重要，以确保他们因其土地被征收而得到公平补偿。此案还强调了第6657号共和国法令在第27号总统令下的土地评估中的适用性，尤其是当最终确定土地所有者的正当赔偿的过程在前者生效时仍在进行中的情况下。

总的来说，法院支持公平正义，这凸显了全额补偿的重要性，并确保第27号总统令涵盖的土地所有者收到与他们土地相当的正当赔偿。本案对理解与菲律宾土地改革相关的公正赔偿估价原则具有重要意义。

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来源：菲律宾土地银行 诉 Pacita Agricultural Multi-Purpose Cooperative, Inc., G.R. No. 177607, 2009年1月19日

本案的关键在于确定计算征收补偿的正确时间点。最高法院裁定，如果政府事先非法占用私人财产，则确定公正赔偿的时间点是从提起征收诉讼之日起，而不是从非法占有之日起。这意味着业主将根据提起诉讼时的市场价值获得补偿，这可能远高于非法占有时的价值。这项裁决强调了政府遵守正当程序的重要性，并确保业主因其财产被征用而获得公平赔偿。

何时启动时钟：确定征收的公平价值

帕特里夏·L·天宋（Patricia L. Tiongson）等人对国家住房管理局（NHA）的案件源于国家住房管理局寻求征用其位于马尼拉的房产。最初，根据宣布这些房产被征用的总统令1669号和1670号，国家住房管理局于1978年占领了这些房产。然而，在最高法院随后于1987年作出的裁决中，这些总统令被宣布违反正当程序而无效。尽管如此，国家住房管理局于1987年9月14日向马尼拉地方法院提起了一项征用诉讼，寻求获得先前被总统令涵盖的土地的正式所有权。

审判过程中出现的问题是，计算公正赔偿的日期。国家住房管理局辩称，应从1978年首次占有房产之日起计算。另一方面，天宋等人主张，应从1987年9月14日提起征用诉讼之日起计算赔偿，因为先前的占有被宣布为违宪。马尼拉地方法院最初同意从提起诉讼之日起计算赔偿，但后来在国家住房管理局的要求下改变了这一立场，导致国家住房管理局向菲律宾上诉法院提起申诉。

上诉法院推翻了地方法院的命令，裁定公正赔偿应“基于1978年实际占有房产之时”。天宋等人不服上诉法院的这一决定，随后向上诉法院提出了复议动议，但复议动议被驳回，因此向最高法院提出了复审调卷令申请，这引发了最高法院的干预。最高法院在本案中的分析集中于确定在确定公正赔偿方面哪个日期构成“实际占有”。最高法院此前已经确立了确定公正赔偿价值的规则，通常应从房产被实际占有之日或提起征用诉讼之日起计算，以先到者为准。

然而，法院承认，在本案的特定情况下，情况因国家住房管理局根据总统令1669号对这些房产的最初占有是违宪的这一事实而变得复杂。最高法院指出，根据总统令1669号占有这些房产直到它被宣布为违宪是合法的。国家住房管理局随后提起新的征用诉讼构成对其先前非法占有的让步，这意味着计算公正赔偿的日期应为提起该诉讼的日期，即1987年9月14日。重要的是，法院强调了双方之间的司法承认。国家住房管理局承认，在征用请愿书中，根据宣布该法令违宪的总统令1669号，它占有这些房产直到最高法院的裁决。

值得注意的是，《民事诉讼规则》第67条第4款涉及征用命令，规定公正赔偿应从占有房产之日或提起诉讼之日起确定，以先到者为准。根据本案的具体情况，公正赔偿应从国家住房管理局于1987年9月14日提起诉讼之日起确定，而不是基于先前违宪的占有。这意味着业主有权获得他们在提起诉讼时其房产的公平市场价值，而不是根据1978年的价值。总之，最高法院推翻了上诉法院的裁决，恢复了地方法院最初的命令，即公正赔偿应从提起征用诉讼之日起计算。

常见问题解答

此案强调了政府在征用私人财产时遵守正当程序的重要性。通过裁定在这些特定情况下公正赔偿应从提起征用诉讼之日起计算，最高法院确保了业主因其财产被征用而获得公平赔偿。本裁决阐明了确定征收案例补偿日期的法律原则，为未来类似争议提供了明确性。

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来源：简短标题，G.R No.，日期

本案的核心在于确定政府征收私人土地时，如何计算“公平赔偿”的问题。最高法院裁定，征收土地的公平赔偿必须根据政府提起征收诉讼时的市场价值来确定，而不是根据之后的评估价值。此案强调了确定征收时土地价值评估时机的重要性，以确保土地所有者得到充分和公平的补偿。如果原审法院未能充分确定当时的价值，案件可能会被发回重审以重新评估赔偿。

征收土地后的价值上涨：公平赔偿应以何时为基准？

此案源于菲律宾共和国为了教育部（DECS，现为 DepEd）的利益，试图征收位于马尼拉三帕洛克区吉隆坡街的两块土地，用于建造特立尼达·特克松小学。其中一块土地归 Agus Development Corporation (ADC) 所有，面积 2,905.6 平方米，另一块归 Feliciano G. Manansan 所有，面积 584.5 平方米。共和国最初声称，合理的补偿金额为 P884,830.00，后来修正为 P904,830.00。共和国向菲律宾国家银行 (PNB) 存入了 P90,483.00，相当于评估价值的 10%，随后获得了土地的管有令，并在该土地上建造了学校。问题在于，应以何时的市场价值为基础计算公平赔偿？应以 1979 年提起征收诉讼时为准，还是以后来（1995 年）的评估为准？

指定了三名专员来确定公平赔偿金，包括市评估员、市审计员和亚洲评估公司（AACI）。市评估员和市审计员提交了一份联合评估报告，根据 1995 年的 BIR 分区价值，将土地和建筑物的总价值定为 P15,893,111.00。相比之下，AACI 使用市场数据法提交了两份独立的报告，将 Agus 拥有的土地价值定为每平方米 P14,000.00，Manansan 拥有的土地价值定为 P8,183,000.00。初审法院裁定支持原告，将被告的土地公平市场价值定为每平方米 P2,200.00，这一数值大约是城市财务主管和城市评估员提交的 1995 年 BIR 分区价值的一半。法官认为，联合评估是基于 1995 年而非 1979 年的 BIR 分区价值。Manansan 和 ADC 对此判决向法院提起上诉。

上诉法院维持了初审法院判决，但同时修正判决，规定原告从 1981 年 1 月 16 日起支付被告年利率 6% 的法定利息，直至全额支付 P6,642,483.00 和 P1,304,072.50 的应付金额。上诉法院认为，AACI 的评估也是基于截至 1995 年 4 月 15 日的市场价值估计，而不是 1979 年或 1981 年。法院还认为，这些评估实际上并非基于附近类似房产的销售，而是基于报纸广告中的销售要约。Manansan 随后向上诉法院提出复议动议，但遭到驳回。Manansan 对该判决提出上诉。

最高法院的部分批准了该请求。法院认为，尽管共和国确实已向 PNB 存入 P90,483.00，但初审法院在确定征用财产的公平市场价值时犯了错误。最高法院明确指出，财产的价值必须在财产被征用之日或提起诉讼之日确定，以较早者为准。本案中，虽然诉讼是在 1979 年 4 月 17 日提起的，但评估员提交的评估报告是基于 1995 年的价值，时间相差了 16 年。法院认为，将 1997 年市财务主管和城市评估员或 AACI 评估的价值减半，并不能确定 1979 年的公平市场价值。这种做法被法院视为武断且严重滥用自由裁量权。因此，法院将案件发回初审法院，责令重新评估该土地在 1979 年的价值。

最高法院强调，公平赔偿意味着对所遭受损失的公平和充分补偿。法院进一步澄清说，虽然它可以自由拒绝专员的评估报告，但它有义务建立在正确、合法的原则之上，并提供主管证据，而不是推测。法院驳回了 Manansan 关于律师费的上诉，理由是没有自动裁决律师费的理由，且在本案中，政府并未如 Amigable v. Cuenca 案那样直接占有财产而不予征收。考虑到上述所有因素，最高法院维持了上诉法院的判决，但同时进行了修改，责令初审法院重新组建评估委员会，或者指派一个新的评估委员会，以评估请愿人财产在 1979 年的公平市场价值，并对该财产的公正赔偿金作出判决。

FAQs

今后，本案强调政府征收私人土地时，确定适当补偿时机的重要性。该判决确保土地所有者获得充分的赔偿，赔偿基于当时的土地市场价值，而非可能扭曲初始评估结果的投机性价值。

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来源：FELICIANO G. MANANSAN VS. PHILIPPINE NATIONAL BANK, G.R. NO. 140091, 2006 年 8 月 10 日