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  • 菲律宾土地纠纷：诚信建筑商的权利与义务及开发商的责任

    在菲律宾，即使是诚信的建筑商也可能因疏忽承担责任

    STA. LUCIA REALTY AND DEVELOPMENT, INCORPORATED, PETITIONER, VS. EDSEL B. LUMAWAG, AFP RETIREMENT AND SEPARATION BENEFITS SYSTEM, AND LOURDES PEARCE, RESPONDENTS. [G.R. No. 222897, February 22, 2023 ]

    土地纠纷可能导致复杂的法律诉讼，涉及多个当事方，包括土地所有者、建筑商和开发商。本案重点探讨了在菲律宾，当建筑商在不知情的情况下侵占他人土地时，各方的权利、义务和责任。该案例涉及诚信建筑商的权利、卖方的责任以及开发商的疏忽责任，为房地产交易和开发提供了重要的法律指导。

    案件概述

    本案涉及一块位于拉斯皮纳斯市的土地，Edsel B. Lumawag（Edsel）从AFP Retirement and Separation Benefits System（AFP Retirement System）购买了该土地。然而，Edsel 发现邻居 Lourdes Pearce（Lourdes）的房屋侵占了他的土地。Edsel 因此起诉 AFP Retirement System 和 Lourdes，要求交付土地所有权、移交占有权并赔偿损失。Lourdes 反过来对开发商 Sta. Lucia Realty and Development, Incorporated（Sta. Lucia Realty）提起第三方诉讼，声称是由于开发商的错误导致她错误地建造房屋。本案的核心问题是确定各方的责任，以及 Lourdes 作为诚信建筑商的权利。

    相关法律原则

    本案涉及以下重要的菲律宾法律原则：

    • 菲律宾民法典第448条：该条款规定了土地所有者和诚信建筑商之间的权利。土地所有者可以选择保留建筑物并赔偿建筑商，或者要求建筑商购买土地。如果土地价值远高于建筑物，则建筑商应支付合理的租金。
    • 菲律宾民法典第2176条：该条款规定了因过错或疏忽造成他人损害的责任。即使没有合同关系，行为人也应赔偿损失。
    • 菲律宾民法典第1170条：该条款规定了因欺诈、疏忽或延迟履行义务而造成的损害赔偿责任。

    重要法条：菲律宾民法典第448条 – “在他人土地上诚信建造、播种或种植的土地所有者，有权在支付第546条和第548条规定的赔偿后，将工程、播种或种植据为己有，或有义务要求建造或种植者支付土地价格，以及播种者支付适当的租金。但是，如果土地的价值远高于建筑物或树木，则不得强迫建造者或种植者购买土地。在这种情况下，如果土地所有者在适当赔偿后不选择占用建筑物或树木，则他应支付合理的租金。双方应就租赁条款达成协议，如果意见不一致，法院应确定租赁条款。”

    例如，如果某人在不知情的情况下在邻居的土地上建造房屋，并且相信该土地属于自己，那么该建筑商就是诚信的建筑商。根据法律，土地所有者可以选择购买房屋或出售土地给建筑商。

    案件分析

    以下是案件的详细分析：

    1. 背景：AFP Retirement System 将土地出售给 Edsel，但 Lourdes 的房屋侵占了该土地。
    2. 诉讼：Edsel 起诉 AFP Retirement System 和 Lourdes，Lourdes 反诉 Sta. Lucia Realty。
    3. HLURB 裁决：HLURB 裁定 AFP Retirement System 有义务交付土地所有权，并因土地面积减少而对 Edsel 负责。HLURB 还裁定 Lourdes 是诚信的建筑商，但由于疏忽而对 Edsel 负责，并裁定 Sta. Lucia Realty 对 Lourdes 的损失负责。
    4. 总统府裁决：总统府维持了 HLURB 的裁决。
    5. 上诉法院裁决：上诉法院维持了总统府的裁决，但修改了退还多付金额的利率。
    6. 最高法院裁决：最高法院维持了上诉法院关于 AFP Retirement System 的责任的裁决，部分批准了 Sta. Lucia Realty 的上诉，并撤销了其对 Lourdes 的道德和惩罚性赔偿责任。最高法院还裁定 Lourdes 是诚信的建筑商，但由于疏忽而对 Edsel 负责。

    重要引述：

    • “不良行为并不简单地意味着错误的判断或疏忽。它意味着不诚实的目的或某些道德上的不正当行为以及有意识地做错事，通过某些动机或利益或恶意违反已知职责，这具有欺诈的性质。”
    • “诚信在于建造者相信他所建造的土地是他的，并且他对他的所有权中的任何缺陷或瑕疵一无所知。”

    实际意义

    本案对房地产行业具有重要的实际意义：

    • 卖方的责任：卖方有义务确保交付的土地符合合同约定，并保护买方的利益。
    • 诚信建筑商的权利：即使是诚信的建筑商，如果因疏忽造成他人损害，也可能承担责任。
    • 开发商的责任：开发商有义务确保土地测量和施工的准确性，并对因疏忽造成的损失负责。

    重要经验

    • 在建造房屋之前，务必更新土地测量报告并咨询开发商。
    • 卖方应尽职调查，确保交付的土地符合合同约定。
    • 开发商应采取措施，确保土地测量和施工的准确性，以避免纠纷。

    常见问题解答

    问：什么是诚信建筑商？

    答：诚信建筑商是指相信自己有权建造房屋，并且不知道自己的所有权存在任何缺陷的人。

    问：诚信建筑商有哪些权利？

    答：根据菲律宾民法典第448条，诚信建筑商有权获得土地所有者的赔偿，或者要求土地所有者购买土地。

    问：如果诚信建筑商因疏忽造成他人损害，是否需要承担责任？

    答：是的，即使是诚信的建筑商，如果因疏忽造成他人损害，也可能需要承担责任。

    问：开发商有哪些责任？

    答：开发商有义务确保土地测量和施工的准确性，并对因疏忽造成的损失负责。

    问：如何避免类似的土地纠纷？

    答：在建造房屋之前，务必更新土地测量报告并咨询开发商。卖方应尽职调查，确保交付的土地符合合同约定。开发商应采取措施，确保土地测量和施工的准确性，以避免纠纷。

    想要了解更多关于菲律宾房地产纠纷的法律建议？请访问ASG Law，我们位于马卡蒂和BGC的律师事务所随时为您提供帮助。 Contact us or email nihao@asglawpartners.com to schedule a consultation.

  • 购房者须知：菲律宾房地产合同纠纷及救济措施

    房屋未能按期交付？菲律宾购房者如何维护自身权益

    G.R. NO. 166751, June 08, 2006 Ridgewood Estate, Inc. (ERRONEOUSLY SUED AS CAMELLA HOMES), PETITIONER, VS. EXPEDITO BELAOS, RESPONDENT.

    想象一下，您满怀期待地购买了一套房产，梦想着未来的美好生活。然而，开发商未能按合同约定交付房屋，这无疑给您带来了巨大的失望和损失。在菲律宾，购房者并非无助，法律提供了多种途径来保护您的权益。本案将探讨在菲律宾，当房地产开发商违反合同时，购房者可以采取的法律措施，以及如何正确地提起诉讼。

    菲律宾房地产法律背景

    在菲律宾，房地产交易受到多项法律法规的管辖，旨在保护购房者的权益，规范房地产开发商的行为。其中，最重要的法律之一是总统令第957号（Presidential Decree No. 957），也被称为《细分和公寓买家保护法》（Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree）。

    该法令旨在防止房地产领域的欺诈行为和不正当交易，并为购房者提供法律保护。它规定了开发商的义务，例如及时交付房屋、提供必要的设施和基础设施，以及遵守广告宣传的承诺。此外，它还赋予购房者在开发商违约时解除合同并要求退款的权利。

    总统令第1344号（Presidential Decree No. 1344）进一步明确了住房和土地使用监管委员会（HLURB，前身为国家住房管理局NHA）的管辖权，使其有权处理涉及房地产交易的纠纷，包括：

    • 不正当的房地产商业行为；
    • 细分地块或公寓买家针对项目所有者、开发商、经销商、经纪人或销售人员提出的退款和其他索赔；
    • 买家针对所有者、开发商、经销商、经纪人或销售人员提起的，涉及合同和法定义务履行的案件。

    这些法律法规共同构成了菲律宾房地产法律体系，为购房者提供了坚实的法律保障。理解这些法律对于购房者在发生纠纷时维护自身权益至关重要。例如，如果开发商未能按时交付房屋，购房者可以根据总统令第957号解除合同，并要求退还已支付的款项。此外，购房者还可以向HLURB提起诉讼，要求开发商履行合同义务或赔偿损失。

    案件回顾：RIDGEWOOD ESTATE, INC.诉EXPEDITO BELAOS

    本案涉及Ridgewood Estate, Inc.（以Camella Homes名义经营）与Expedito Belaos之间的房地产合同纠纷。Belaos先生与Ridgewood Estate, Inc.签订合同，购买位于甲米地省Tierra Nevada的一处房产。Belaos先生按照合同约定支付了部分款项，并开具了多张远期支票作为分期付款。然而，Ridgewood Estate, Inc.未能按合同约定建造房屋。因此，Belaos先生于2000年4月16日致函Ridgewood Estate, Inc.，要求解除合同并退还已付款项和远期支票。Ridgewood Estate, Inc.退还了Belaos先生已支付的首付款和六个月的分期付款，但继续兑现其他远期支票，给Belaos先生造成了损失。

    Belaos先生向马尼拉地区审判法院提起诉讼，指控Camella Homes在合同解除后恶意兑现支票，要求赔偿损失。Ridgewood Estate, Inc.提出驳回诉讼的动议，理由是Camella Homes并非适格的诉讼当事人，且诉讼缺乏诉讼理由，因为合同是Belaos先生与Ridgewood Estate, Inc.之间签订的。Ridgewood Estate, Inc.还辩称，Camella Homes既非自然人也非法人，因此不具备提起或应诉民事诉讼的资格。

    地区审判法院驳回了驳回动议，理由是公司法第21条规定的公司禁反言原则。Ridgewood Estate, Inc.向菲律宾上诉法院提起调卷令申请，除了辩称Camella Homes并非适格的诉讼当事人外，Ridgewood Estate, Inc.还提出地区审判法院对本案没有管辖权，因为本案应由HLURB专属管辖。

    上诉法院驳回了调卷令申请，认为Belaos先生的诉讼是关于Ridgewood Estate, Inc.恶意兑现支票的损害赔偿诉讼，不属于HLURB的管辖范围。Ridgewood Estate, Inc.不服上诉法院的判决，向菲律宾最高法院提起上诉。

    最高法院最终维持了上诉法院的判决，理由如下：

    • 地区审判法院对本案具有管辖权，因为Belaos先生的诉讼是关于损害赔偿的诉讼，而非要求开发商履行合同义务的诉讼。
    • Ridgewood Estate, Inc.不能以Camella Homes缺乏法人资格为由逃避责任，因为Ridgewood Estate, Inc.以Camella Homes的名义开展业务，购房者将两者视为同一实体。
    • 即使Camella Homes并非适格的诉讼当事人，也不应驳回诉讼，而应追加Ridgewood Estate, Inc.为诉讼当事人。

    最高法院强调，关键在于诉讼的性质。如果诉讼的目的是迫使开发商履行合同义务，则应由HLURB管辖；如果诉讼是关于损害赔偿的诉讼，则应由普通法院管辖。

    最高法院引用了以下关键理由：

    “原告的诉讼包含指控，即Ridgewood Estate在明知合同已被解除的情况下，故意且有预谋地兑现了远期支票。原告要求赔偿实际损失、精神损失和惩罚性赔偿，原因是其因被告的恶意行为而遭受了羞辱，并在银行业界和同事中丧失了信誉。”

    “驳回诉讼并非补救措施，因为地区审判法院已适当地获得了对损害赔偿诉讼的管辖权。在提交给初审法院的诉状中，被告Camella Homes声称其不是一个法人实体，不是真正的利益相关方，并指出Ridgewood Estates公司应对Belaos负责。在上诉法院的请愿书中，“Ridgewood Estates公司，被错误地起诉为Camella Homes”表明自己是Camella Homes的开发商之一，特别是Tierra Nevada Subdivision的开发商，而答辩人Belaos是买家，然后它声称自己是争议中真正的利益相关方，因为它承认与Belaos签订了销售合同，然后试图通过声称后者不是法人实体来开脱Camella Homes的罪责，并声称HLURB对争议拥有管辖权。”

    案件的实际意义

    本案确立了以下重要的法律原则：

    • 确定HLURB和普通法院管辖权的关键在于诉讼的性质，而非当事人之间的关系。
    • 开发商不能以其使用的商业名称缺乏法人资格为由逃避责任。
    • 即使原告错误地起诉了不具备法人资格的实体，法院也不应驳回诉讼，而应允许原告追加适格的诉讼当事人。

    对于购房者而言，本案的意义在于：当开发商违反合同时，购房者可以根据实际情况选择合适的诉讼途径，维护自身权益。如果购房者的目的是迫使开发商履行合同义务，则应向HLURB提起诉讼；如果购房者的目的是要求开发商赔偿损失，则应向普通法院提起诉讼。

    对于开发商而言，本案的意义在于：开发商不能以其使用的商业名称缺乏法人资格为由逃避责任，必须诚实守信，履行合同义务，否则将承担相应的法律责任。

    关键经验教训

    • 明确诉讼目的：在提起诉讼前，明确诉讼的目的是要求开发商履行合同义务，还是要求开发商赔偿损失，以便选择正确的诉讼途径。
    • 查明适格的诉讼当事人：确保起诉或被起诉的实体是适格的诉讼当事人，如果存在疑问，应咨询律师的意见。
    • 保留相关证据：保留与房地产交易相关的所有文件，包括合同、付款凭证、通信记录等，以便在诉讼中提供证据。

    常见问题解答

    1. 如果开发商未能按时交付房屋，我应该怎么办？

    您可以向开发商发出书面通知，要求其履行合同义务。如果开发商在合理期限内仍未履行义务，您可以解除合同，并要求退还已支付的款项。您还可以向HLURB提起诉讼，要求开发商履行合同义务或赔偿损失。

    2. HLURB和普通法院的管辖权有什么区别？

    HLURB对涉及房地产交易纠纷的行政案件具有专属管辖权，例如要求开发商履行合同义务的案件。普通法院对涉及房地产交易纠纷的民事案件具有管辖权，例如要求开发商赔偿损失的案件。

    3. 我应该如何选择律师？

    选择律师时，应考虑律师的专业领域、经验、声誉和收费标准。您可以咨询多位律师，选择最适合您的律师。

    4. 如果我无法承担律师费，我该怎么办？

    您可以向法律援助机构申请法律援助。法律援助机构会为您提供免费或低收费的法律服务。

    5. 我应该如何避免房地产纠纷？

    在购买房产前，仔细审查合同条款，了解开发商的资质和信誉，并咨询律师的意见。在签订合同后，按时履行合同义务，并保留相关证据。

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