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标签： 开发商义务

  • 细分项目竣工认证：开发商是否完全履行了其义务？

    最高法院裁定，细分项目的竣工证明并非一成不变，当该证明与先前关于开发未完成的调查结果相冲突时，需要进行进一步审查。此案强调了开发商完成细分项目开发义务的重要性。最终，此案重新提交给了住房和土地使用管理委员会（HLURB），以确定开发商是否完全遵守了经批准的开发计划，确保开发商履行承诺，维护购房者的权利，保证社区的基础设施和服务符合预期。

    Villa Teresa 细分项目竣工认证之谜

    TGN Realty Corporation 与 Villa Teresa Homeowners Association, Inc. 之间的法律纠纷围绕着 Villa Teresa 细分项目的开发状态展开。HLURB 调查发现 TGN Realty Corporation 未能完全开发该细分项目后，该房地产公司继续提出上诉，试图推翻该裁决。虽然HLURB最初做出了不利于 TGN Realty Corporation 的裁决，但随后又发布了一份竣工证书，声称开发已按照批准的计划完成。最高法院受理了此案，对该证书与 HLURB 先前调查结果的矛盾提出了质疑，确定细分项目的实际竣工状态。此案的核心问题是，开发商在细分项目开发方面所承担的义务，以及如何解决有关竣工状态的相互矛盾的调查结果。这是一个开发商、业主与监管机构之间的拉锯战，最终目标是保证开发项目能满足标准，保证房地产行业的公平与诚信。

    在深入研究相关事实后，HLURB 仲裁员于 1998 年进行了一次现场检查，得出的结论是，细分项目的所有设施的适当开发和维护都需要由开发商来执行。值得注意的是，HLURB 的仲裁员在调查时发现了许多违规行为。经批准的规划指出，所有道路都将铺上混凝土。调查还发现，Aureo 街和 Flora 大道的一部分已对细分项目居民关闭，据称是被圣天使大学占用。在考察过程中，房屋协会的成员和官员指出，篮球场、俱乐部会所和细分项目名称的建设都由业主协会出资。调查还显示，路缘、排水沟和人行道尚未完全竣工，特别是在空地一侧。排水系统也有缺陷，克里斯蒂娜大街的运河被堵塞。这些具体调查结果清楚地表明，当时的细分项目尚未完全竣工，这些缺陷引起了业主的担忧，同时也促使HLURB做出干预。调查员的建议强调了完成周界围栏（尤其是通往贫民窟区域的围栏）的必要性，以及清理堵塞的运河和帮助业主协会保持细分项目的安全、清洁和健康的重要性。

    另一方面，HLURB 的区域办事处于 2004 年发布了竣工证书，其中指出，“经过检查，上述项目已按照批准的开发计划竣工。”这份证书进一步指出，HLURB “不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府”。

    竣工证书证明细分项目已经按照批准的开发计划完成。该证书根据经修订的第 1216 号总统令第 957 号法令《实施细则》，对所有与工程完成情况有关的事宜盖棺定论。第 957 号总统令第 31 条（经第 1216 号总统令修订）规定，细分项目的业主作为开发商，必须提供充足的道路、小巷和人行道。面积在一个（1）公顷或以上的细分项目，业主或开发商应预留总面积的百分之三十（30%）作为开放空间。这些区域的土地不得转让，不得修建建筑物。经管理局证明竣工后，道路、小巷、人行道和操场应由业主或开发商捐赠给城市或乡镇，地方政府必须接受捐赠，但是，公园和操场可在有关城市或乡镇的同意下捐赠给项目的业主协会。此后，捐赠的公园和操场的任何部分不得挪作他用。HLURB 地区办事处签发的竣工证书的最后一段写道：本办事处不反对将上述细分项目的设施捐赠/移交给安吉利斯市地方政府。第 953 号总统令第 1(2) 条规定：“每一个现有细分项目的业主，应在划定的空地上种植树木，以供业主共同使用和享受，并在所有道路和服务街道沿线种植树木。细分项目的业主应咨询林业发展局，以确定种植树木的适当种类和种植方式。

    正是这种明显的冲突导致最高法院介入，冲突一方面是指HLURB仲裁员较早的调查结果，这些调查结果无疑成为HLURB委员会、OP和上诉法院相继对请愿人作出不利裁决的基础，另一方面，是HLURB区域官员颁发的竣工证书中的相反叙述。正义要求解决这种冲突，特别是考虑到这些调查结果和竣工证书都是HLURB通过其代理机构发布的。解决冲突需要对事实问题进行评估和重新评估。然而，法院不能在此上诉中自行解决和解决冲突，因为它不是事实的裁判者。此外，为了妥善解决和公正解决冲突，可能需要由有权确定所涉事实争议的官员或办事处进行听证。这个办事处就是HLURB，即政府的机构，法律规定由它来监督细分项目工程的完成情况。因此，有必要将此案发回HLURB，以便能够客观但全面地调查项目中改进工程的完成程度。

    PERALTA 诉 DE LEON一案引用MARIA LUISA PARK ASSOCIATION, INC. 诉 ALMENDRAS一案，充分阐述了 HLURB 为此目的的专业知识和能力：第 957 号总统令的规定旨在涵盖有关细分项目和公寓的所有问题。其目的是为适当的政府机构 HLURB 提供一个机构，所有在实施规定和执行与此类房地产类别有关的合同权利中受到损害的当事方均可向其求助。开发细分项目和公司的业务涉及公共利益和福利，因此，因行使该特权而产生的任何问题都应提交给 HLURB，因为 HLURB 拥有这方面的技术知识。在行使其权力时，HLURB 通常必须解释和适用合同，并确定私人当事方在这些合同下的权利。这种附带权力不再是一种独特的司法职能，只能由正规法院行使。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心是确定Villa Teresa细分项目是否按照批准的开发计划全面完成，并解决早期不利调查结果与HLURB发布的竣工证明之间的矛盾。
    最高法院在此案中的判决是什么？ 最高法院撤销了上诉法院的判决，并将此案发回HLURB，以进一步确定开发商是否完全遵守了Villa Teresa细分项目的开发计划。
    为什么最高法院将此案发回给HLURB？ 最高法院认为HLURB有相关领域的专业知识，并且在两个相互冲突的调查结果都需要通过听证解决的情况下，由HLURB来进行处理更合适。
    竣工证书是什么？ 竣工证书是由HLURB出具的一份文件，证明细分项目已按照批准的开发计划完成。
    总统令 957 号有什么重要意义？ 总统令 957 号是一部保护细分地块和公寓买家的法令。该法令对开发商的义务进行了规定，其中包括提供充足的道路、小巷和空地，并按照批准的计划完成开发项目。
    此案对房地产开发商有什么意义？ 此案强调了开发商在细分项目开发中履行其义务的重要性。此案表明HLURB有义务确保开发计划得到全面执行，同时也有助于提升房产所有者的权利保护，并确保房地产行业始终遵守其诚信标准。
    如果业主协会认为他们的细分项目尚未竣工，他们应该怎么做？ 业主协会可以向HLURB提出正式投诉，要求其调查该项目是否按照批准的计划完全完成。他们还应该收集证明开发商义务未得到履行的证据，如不完整的基础设施或缺少设施。
    细分项目有哪些常见的开发义务？ 细分项目的开发义务包括提供足够的道路、小巷和人行道，预留总面积的一部分作为开放空间，并建造必要的设施（如排水系统、水管和电力安装）。
    开发商不履行这些义务会怎么样？ 如果开发商未能履行其义务，可能会面临 HLURB 的行政处罚，还可能会面临业主协会或个别购买者提起的法律诉讼。此外，HLURB 可以责令开发商采取纠正措施。

    总而言之，最高法院的裁决明确指出，即使是具有正式意义的竣工证明，如果跟其他调查结果产生冲突时，也要被推翻并需要再次进行核查。解决最初仲裁裁决中的差异并完成别墅特蕾莎细分项目中的基础建设的必要性进一步突出了这个观点。此案最终交由 HLURB 处理，凸显了在评估此类争议时专业机构的重要性。

    如需咨询有关此裁决在特定情况下适用性的问题，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：细分项目竣工认证, G.R No. 164795, 2017年4月19日

  • 开放空间争议：购房者与开发商义务的明确界定

    购房者并非必然承担原开发商的开放空间义务

    G.R. NO. 154739, January 23, 2007

    想象一下，您购买了一处房产，却被告知您必须承担原开发商未履行的义务，提供公共开放空间。这听起来公平吗？最高法院在 ROGELIO (ROGER) PANOTES (THRU ARACELI BUMATAY, AS SUCCESSOR-IN-INTEREST), PETITIONER, VS. CITY TOWNHOUSE DEVELOPMENT CORPORATION, RESPONDENT 一案中对此问题进行了裁决。本案的核心问题是，后续购房者是否需要承担原开发商未能履行提供开放空间的义务。本案明确了开发商和购房者的责任界限，对于房地产交易具有重要意义。

    相关法律背景

    本案涉及菲律宾总统令 (P.D.) 第 957 号（《细分和公寓买家保护法令》）和 P.D. 第 1216 号，后者修订了 P.D. 第 957 号，明确了住宅区细分中的“开放空间”。这些法令旨在保护购房者，确保开发商履行其义务，包括提供必要的公共设施和开放空间。

    P.D. 第 1216 号第 2 条修订了 P.D. 第 957 号第 31 条，具体规定：

    Section 2. Section 31 of Presidential Decree No. 957 is hereby amended to read as follows:

    Section 31. Roads, Alleys, Sidewalks and Open Spaces. – The owner or developer of a subdivision shall provide adequate roads, alleys and sidewalks. For subdivision projects of one (1) hectare or more, the owner shall reserve thirty percent (30%) of the gross area for open space.
    xxx     xxx     xxx.

    这意味着，对于面积在一公顷或以上的细分项目，开发商必须预留总面积的 30% 作为开放空间。这旨在改善居民的生活质量，提供休闲和娱乐场所。如果开发商未能履行这一义务，购房者有权要求其履行。

    案件回顾

    该案源于 Rogelio Panotes 代表 Provident Village 业主协会向国家住房管理局 (NHA) 提出的申诉，指控 Provident Securities Corporation (PROSECOR) 违反了 P.D. 第 957 号。其中一项指控是 PROSECOR 未能提供开放空间。

    • NHA 的实地考察证实了该细分项目没有开放空间。
    • NHA 指示 PROSECOR 将 Block 40 用作开放空间。
    • PROSECOR 未对 NHA 的决议提出上诉，该决议生效。
    • PROSECOR 后来将包括 Block 40 在内的多个地块出售给 City Townhouse Development Corporation (CTDC)。
    • Araceli Bumatay 作为 Panotes 的继任者，向住房和土地使用监管委员会 (HLURB) 提起诉讼，要求恢复 NHA 的决议，并将 CTDC 列为被告。

    HLURB 裁决支持 Bumatay，恢复了 NHA 的决议，并将 Provident Village 的 Block 40 宣布为“开放空间”。CTDC 对此裁决提出上诉，但均被驳回。最终，案件上诉至最高法院。

    法院认为，CTDC 并非 PROSECOR 的权益继受者，因此不受 NHA 决议的约束。法院强调，CTDC 购买 Block 40 并非作为开发商，而是作为普通购房者。此外，PROSECOR 的所有权证书上没有关于该地块被指定为开放空间的批注。

    以下是法院判决中的关键引述：

    • “在这里，要求恢复的原始判决或 NHA 决议是在 Rogelio Panotes 和 PROSECOR 之间，而不是在请愿人 Araceli Bumatay 和答辩人 CTDC 之间。”
    • “当 CTDC 购买 Block 40 时，PROSECOR 的所有权上没有批注表明该财产受到妨碍。事实上，NHA 的决议没有批注在上面。因此，CTDC 是一个善意且有偿的买家，因此，不得剥夺 Block 40 的所有权。实际上，NHA 的决议不得对 CTDC 执行。”

    法院最终驳回了请愿，维持了上诉法院的判决，即 CTDC 不受 NHA 决议的约束。

    实际意义

    本案的裁决明确了后续购房者与原开发商之间的责任划分。购房者通常不应承担原开发商未履行的义务，除非有明确的证据表明他们是权益继受者或存在欺诈行为。本案强调了在购买房产前进行尽职调查的重要性，包括检查所有权证书和了解任何未决的法律纠纷。

    重要教训

    • 购房者保护： 购房者有权获得清晰的所有权和免受先前所有者未履行义务的损害。
    • 尽职调查： 在购买房产前，务必进行彻底的尽职调查，包括检查所有权证书和了解任何未决的法律纠纷。
    • 开发商责任： 开发商有责任履行其承诺，包括提供必要的公共设施和开放空间。

    常见问题

    1. 什么是开放空间？

    开放空间是指住宅区细分中预留用于公园、娱乐或其他公共用途的区域。

    2. 开发商必须预留多少开放空间？

    根据菲律宾法律，对于面积在一公顷或以上的细分项目，开发商必须预留总面积的 30% 作为开放空间。

    3. 如果开发商未能提供开放空间，购房者可以做什么？

    购房者可以向 HLURB 提起申诉，要求开发商履行其义务。

    4. 后续购房者是否需要承担原开发商的义务？

    通常情况下，后续购房者不需要承担原开发商的义务，除非有明确的证据表明他们是权益继受者。

    5. 如何进行尽职调查？

    尽职调查包括检查所有权证书、了解任何未决的法律纠纷以及咨询律师。

    6. 如果我购买的房产没有开放空间，我该怎么办？

    您可以咨询律师，了解您的权利和可采取的行动。

    7. 此案例对房地产行业有什么影响？

    此案例明确了购房者和开发商的责任界限，强调了在房地产交易中进行尽职调查的重要性。

    8. 如果我需要法律咨询，我应该联系谁？

    您可以联系专业的律师事务所，例如 ASG Law，以获得专业的法律咨询。

    ASG Law 律师事务所精通房地产法领域，我们可以为您提供专业的法律咨询，维护您的合法权益。请随时通过以下方式与我们联系：nihao@asglawpartners.com 或者访问我们的网站 联系方式！我们期待您的垂询。

  • 房屋分期付款：逾期付款后的买方权利与开发商义务——《马塞达法案》的保护

    本案确立了在分期付款购买房产的情况下，即使买方违约，开发商也必须遵守《实际不动产分期付款买方保护法》（俗称《马塞达法案》）的规定，才能合法取消合同。本案强调了对购房者的保护，确保其在违约时不会丧失所有已付款项，开发商必须依法发出公证取消通知并退还现金解约价值。这一裁决旨在平衡购房者和开发商之间的权益，尤其是在房地产交易中，购房者往往处于弱势地位。

    逾期付款能否被没收全部已付款项？房产分期付款纠纷案

    本案源于ACTIVE REALTY & DEVELOPMENT CORPORATION（原告，以下简称“开发商”）与NECITA G. DAROYA（被告，以下简称“购房者”）之间签订的一份分期付款购房合同。购房者同意购买开发商在黎剎省安蒂波洛市开发的Town & Country Hills Executive Village的一块土地。合同约定购房者分期支付总价款，但在履行过程中，购房者出现逾期付款的情况。开发商声称已取消合同并将土地出售给他人，而购房者则主张其有权继续履行合同并要求开发商交付土地。

    最初，购房者向住房和土地管理局（HLURB）提起诉讼，要求开发商履行合同并交付土地。HLURB仲裁员裁定开发商取消合同无效，因为开发商未能按照法律规定支付现金解约价值。上诉后，HLURB专员委员会撤销了仲裁员的决定，并试图寻求一种“公平”的解决方案，即开发商退还购房者已付款项的一半。购房者不服，上诉至总统府。总统府首席法律顾问修改了HLURB的裁决，认为其不符合《马塞达法案》的规定，并责令开发商向购房者退还土地的实际价值或提供替代土地。

    开发商不服总统府的决定，向菲律宾上诉法院提起上诉。然而，上诉法院以形式和实质上的不足为由驳回了其上诉，认为开发商未能充分遵守上诉程序的要求。最高法院在本案中审查了上诉法院的决定，并重点关注开发商是否可以被强制退还购房者土地价值或交付替代土地的问题。最高法院认为，上诉法院过于注重形式，未能充分考虑案件的实质性问题。

    最高法院指出，开发商未能遵守《马塞达法案》规定的取消合同的强制性要求。该法案明确规定，在取消分期付款购房合同之前，开发商必须向购房者发出公证取消通知，并退还现金解约价值。本案中，开发商虽然发出了取消合同的通知，但未能进行公证，并且没有实际支付现金解约价值。因此，最高法院裁定开发商取消合同的行为无效，合同仍然有效。

    最高法院进一步解释说，《马塞达法案》旨在保护分期付款购房者的权益，使其免受不公平和压迫性的合同条款的侵害。该法案旨在解决菲律宾住房短缺问题，并确保购房者不会因违约而失去所有已付款项。最高法院强调，即使购房者出现逾期付款的情况，开发商也必须遵守法律规定的程序才能取消合同。如果开发商未能遵守这些程序，购房者有权继续履行合同并要求交付土地。

    考虑到本案的特殊情况，即开发商已经将土地出售给他人，购房者无法再获得原购买的土地。因此，最高法院裁定开发商必须向购房者退还土地的实际价值，并自1991年8月26日起按每年12%的利率支付利息，直至全部付清，或提供购房者选择的替代土地。最高法院的裁决强调了对购房者的保护，并确保其不会因开发商的违规行为而受到损失。

    本案的裁决对房地产行业具有重要意义。它提醒开发商，在取消分期付款购房合同之前，必须严格遵守《马塞达法案》的规定。如果开发商未能遵守这些规定，可能会被判令退还土地价值或提供替代土地，并承担额外的利息和法律费用。同时，本案也提醒购房者，要充分了解自己的权利，并在遇到问题时及时寻求法律帮助。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在购房者逾期付款的情况下，开发商是否可以不遵守《马塞达法案》的规定而取消合同。
    《马塞达法案》的主要内容是什么？ 《马塞达法案》旨在保护分期付款购房者的权益，规定了开发商在取消合同前必须履行的义务，例如发出公证取消通知和退还现金解约价值。
    开发商在本案中未能遵守哪些《马塞达法案》的规定？ 开发商未能发出公证取消通知，并且没有实际支付现金解约价值。
    法院在本案中作出了什么判决？ 法院判决开发商必须向购房者退还土地的实际价值，并支付利息，或提供购房者选择的替代土地。
    为什么法院没有判决开发商交付原购买的土地？ 因为开发商已经将原购买的土地出售给他人。
    购房者在本案中可以获得哪些赔偿？ 购房者可以获得土地的实际价值，以及自1991年8月26日起按每年12%的利率计算的利息。
    本案对其他分期付款购房者有什么启示？ 本案提醒购房者要充分了解自己的权利，并在遇到问题时及时寻求法律帮助。
    本案对房地产开发商有什么警示？ 本案警示开发商在取消分期付款购房合同之前，必须严格遵守《马塞达法案》的规定。

    本案确立了对分期付款购房者的重要保护，强调开发商必须遵守法律程序才能取消合同。这一裁决旨在确保房地产交易的公平性，并防止购房者因违约而遭受不公正的损失。

    如有关于本裁决在特定情况下适用的疑问，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

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    来源：简短标题, G.R No., DATE

  • 菲律宾房地产纠纷：何时应向住房和土地使用监管委员会（HLURB）提起诉讼？

    了解菲律宾房地产纠纷中HLURB的管辖权

    G.R. No. 117051, January 22, 1996

    想象一下：您购买了一套联排别墅，但发现房屋存在结构缺陷。您停止支付月供，开发商却提起非法滞留诉讼，试图将您驱逐。您应该怎么办？本案阐明了在菲律宾房地产纠纷中，住房和土地使用监管委员会（HLURB）与法院之间的管辖权划分，为购房者和开发商提供了重要的指导。

    引言

    在菲律宾，房地产纠纷常常涉及复杂的合同条款和监管规定。当购房者与开发商发生争议时，确定哪个机构有权管辖至关重要。Francel Realty Corporation诉Court of Appeals一案明确指出，涉及购房者权利的案件，应由HLURB而非普通法院审理。本案为购房者提供了重要的保护，确保其权利得到适当的保障。

    法律背景

    菲律宾总统令第957号（P.D. No. 957），又称《细分和公寓买家保护法》，旨在保护购房者免受不良房地产开发商的侵害。该法令赋予HLURB监管房地产行业的广泛权力，包括处理与细分地块或公寓销售相关的纠纷。关键条款包括：

    • 第23条：赋予购房者在开发商未能按批准计划完成项目的情况下，停止支付月供的权利。
    • 第29条：明确HLURB有权处理与房地产销售相关的纠纷。

    “总统令第957号第23条规定，‘如果开发商未能按照批准的计划和规定的期限完成细分或公寓项目，买方有权停止支付月供，并通知开发商。’”

    例如，如果一家公司承诺建造游泳池和俱乐部会所，但未能按时完成，买方就可以停止支付月供，并向HLURB提起诉讼，要求开发商履行承诺。

    案件分析

    Francel Realty Corporation向Francisco T. Sycip提起非法滞留诉讼，声称Sycip未能支付联排别墅的月供。Sycip辩称，房屋存在结构缺陷，并已向HLURB提起诉讼，指控Francel Realty存在“不健全的房地产商业行为”。

    案件经过如下流程：

    1. Francel Realty向Bacoor市地方法院（MTC）提起诉讼。
    2. Sycip提出撤销诉讼的动议，但被MTC驳回。
    3. Sycip提交答辩状，声称房屋存在缺陷。
    4. MTC最初裁定Sycip的答辩状逾期提交，但后来以缺乏管辖权为由驳回了诉讼。
    5. Francel Realty向地区审判法院（RTC）提起上诉，但RTC维持了MTC的裁决。
    6. Francel Realty向菲律宾上诉法院提起复审请愿书，但被驳回。
    7. Francel Realty向上诉法院提出复议动议，但被驳回。
    8. Francel Realty最终向菲律宾最高法院提起上诉。

    最高法院维持了下级法院的裁决，认为HLURB对此案具有专属管辖权。法院指出，本案涉及对购房者权利的考量，而这属于HLURB的管辖范围。正如最高法院所说：“由于决定性问题完全由HLURB管辖，因此请愿人的权利问题必须由该机构决定。”

    法院还指出，Francel Realty应在HLURB案件中提出反诉，而不是提起单独的非法滞留诉讼。

    实践意义

    本案为购房者和开发商提供了重要的指导：

    • 如果纠纷涉及购房者的权利，例如房屋缺陷或开发商未能履行承诺，则应向HLURB提起诉讼。
    • 开发商不应提起非法滞留诉讼，而应在HLURB案件中提出反诉。
    • 购房者应及时向开发商发出通知，说明停止支付月供的原因。

    关键教训： 在房地产纠纷中，了解HLURB的管辖权至关重要。购房者应及时行使权利，并向正确的机构提起诉讼。开发商应避免提起不适当的诉讼，而应寻求在HLURB框架内解决纠纷。

    常见问题

    问：如果我的房屋存在缺陷，我应该怎么办？

    答：您应首先向开发商发出书面通知，说明缺陷情况，并要求其进行修复。如果开发商未能采取行动，您可以向HLURB提起诉讼。

    问：我可以停止支付月供吗？

    答：如果您有正当理由，例如开发商未能按计划完成项目，您可以停止支付月供，但必须事先通知开发商。

    问：HLURB可以处理哪些类型的纠纷？

    答：HLURB可以处理与细分地块或公寓销售相关的纠纷，包括房屋缺陷、未能履行承诺等。

    问：非法滞留诉讼是否适用于房地产纠纷？

    答：在涉及购房者权利的房地产纠纷中，非法滞留诉讼通常不适用。开发商应在HLURB案件中提出反诉。

    问：我应该如何向HLURB提起诉讼？

    答：您需要准备一份申诉书，并附上相关文件，例如购房合同、付款凭证等。您可以咨询律师，以确保您的申诉书符合HLURB的要求。

    ASG Law 在处理菲律宾房地产纠纷方面拥有丰富的经验。如果您需要法律咨询或协助，请随时与我们联系。我们致力于为客户提供专业、高效的法律服务。

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