本案确立了一项重要原则，即通过双方同意的协议进行的土地转让，可以推翻之前看似存在的地役权，尤其是在转让协议明确规定该土地没有任何留置权和产权负担的情况下。最高法院裁定，一项明确承诺无任何产权负担的自愿转让，优先于根据《民法典》第 624 条推断的任何自愿地役权，即使有地役权存在的明显迹象。这项裁决强调了在土地转让中协议条款的约束力，并澄清了既存权利对土地所有权的影响。
设施的持续存在并不一定能建立永久地役权
菲律宾国家银行 (PNB) 因 Caruff Development Corporation 未能偿还贷款而获得了几块土地，其中包括 Legaspi Towers 300 共管公寓的地基土地。这些地块中有一块上建有 Legaspi Towers 共管公寓使用的发电站和污水泵。由于政府机构资产私有化的授权，国家政府通过资产私有化信托基金 (APT) 从 PNB 手中接收了这些土地。Legaspi Towers 300 对此提出异议，声称发电站和污水泵的存在构成对其有利的地役权，需要在土地所有权上正式确认。案件到达菲律宾最高法院，寻求明确对土地所有权的这些主张的影响，尤其是在国家旨在处理之前公司非盈利资产的背景下。
该案件的关键问题在于发电站和污水泵是否合法构成了有利于 Legaspi Towers 的地役权，即使后来的土地转让协议并没有提到该地役权。地役权，正如民法典第 613 条所述，“是因另一不动产的利益而对属于不同所有者的不动产施加的负担”。这些负担可能来自法律规定或所有者的意愿，并且在转让后的地块的使用和可转让性上形成法律上可强制执行的权利。
Legaspi Towers 辩称，Caruff 在将这些设施放置在其邻近土地上时创建了一个自愿地役权。然而，最高法院反驳说，当发电站和污水泵最初被建造时，共管公寓和所讨论土地都属于 Caruff。因此，在所有权尚未分离的情况下，没有正式的地役权可以存在，因为地役权的关键要素之一是存在于不同所有者的地块之间，并且该要素不满足。
最高法院进一步依靠民法典第 624 条，该条款涵盖了双方地块的所有者都存在地役权的明显迹象的情况，指出在任一地块被转让后，这种地役权应该被考虑继续存在，除非在两个地块所有权分割时，地役权的明确废除被记录在地块的所有权契约中。然而，根据本案中发现的事实，Caruff 与 PNB 达成了一项妥协协议，后来由 APT 执行，将有争议的房产以“没有任何和所有留置权和产权负担”的方式转移。最高法院将这种语言解释为有效地免除了对以前潜在地役权的任何索赔，因为它通过定义推翻了设施持续存在造成的任何暗示。
因此，法院裁定，批准该妥协协议的法院裁决确立了土地的干净转让，并且自愿地役权的主张被有效地废除了。法院强调了协议，尤其是协议条款的约束力，以及法律要求法院将这些条款解释为按照它们的字面解释来遵守这些条款。最高法院强调，如果协议清晰且不含糊，就不会假设协议的意图与明确声明的内容不一致。因此，对私有化和管理办公室有利，Legaspi Towers 被要求移除这些设施，并因为持续使用这些土地而赔偿。
此外，最高法院处理了富益问题，理由是自将财产权从 Caruff 转移到国民政府以来，Legaspi Towers 一直无偿使用着这些有争议的土地。法院根据民法典第 22 条强调，当某人在没有正当或合法理由的情况下，以牺牲他人为代价获得或占有某物时，就发生了富益，要求返还财产或对造成的损失进行赔偿。在这种情况下，由于 Legaspi Towers 在一段时期内免费占据政府财产，法院命令他们赔偿政府以弥补因此造成的金融损失。
常见问题解答
| 本案中的关键问题是什么？ | 主要问题是当政府声称所有权因转让而无产权负担时，发电站和污水泵的存在是否可以在法律上构成一个有利于 Legaspi Towers 300 共管公寓的地役权。 |
| 最高法院是如何裁决此事的？ | 最高法院有利于私有化和管理办公室，并认为转让协议指定财产没有任何留置权，因此优先于自愿地役权的任何索赔。 |
| 什么是地役权？ | 地役权是在一片土地上赋予的，为了另一片土地（或个人的利益）而在一定程度上使用或限制的权利，是受限制的所有者的负担。 |
| 什么是自愿地役权？ | 自愿地役权是通过业主的协议而不是法律实施而创建的，在转让所有权后具有约束力，如果明确规定应该存在。 |
| 民法典第 624 条是什么？ | 《民法典》第 624 条涉及在地块转移时保持存在的地役权，这些地役权是根据明显迹象由之前的单一所有者建立的，除非协议另有说明。 |
| 什么是富益？ | 富益是指在没有合法基础的情况下从另一个人那里获得收益，这将导致受损害的一方有权获得补偿。 |
| Legaspi Towers 300 在此案中应该做什么？ | Legaspi Towers 300 被要求移除发电站和污水泵从产权，并支付租金赔偿，以补偿因其非法占据造成的金钱损失。 |
| 这个裁决如何影响未来的土地转让？ | 这一裁决强调了理解并在协议中遵守土地转让的明确条款的重要性，尤其是在对某些地役权或其他可能影响所有权的财产权问题上。 |
本案强调了在菲律宾购买或管理房产时需要谨慎，特别是对于产权负担（如地役权）的索赔，需要仔细考虑以前协议和转让契约的具体措辞。这种对最高法院的考虑将有助于减轻未来的房地产争议和诉讼，确保在房地产交易中做出具有约束力的合同承诺能够继续影响利益相关者。
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Source: Privatization and Management Office v. Legaspi Towers 300, Inc., G.R. No. 147957, July 22, 2009