家庭成员间的土地出售：菲律宾最高法院的裁决
G.R. No. 261491, December 04, 2023
在菲律宾，土地所有权和继承权是复杂且敏感的问题，尤其是在家庭内部进行土地交易时。最高法院最近审理的 *Candelario S. Dela Cruz v. Alejandro Dumasig* 案，对涉及家庭成员间土地转让的有效性以及《第27号总统令》下农民受益人的权利提出了重要见解。本案不仅澄清了相关法律原则，还为土地所有者和潜在买家提供了实际指导。
引言
想象一下，一个家庭为了偿还贷款，将土地出售给其中一个女儿。多年后，其他家庭成员声称该交易无效，因为他们认为这违反了土地改革法。这个案例突显了菲律宾土地法中常见的争议：家庭成员间的土地转让是否有效？如果土地最初是根据土地改革计划获得的，又会如何影响交易的有效性？本案将深入探讨这些问题，并提供明确的答案。
法律背景
本案的核心是《第27号总统令》（Presidential Decree No. 27），该法令旨在解放佃农，并将土地所有权转移给他们。该法令明确规定，根据土地改革计划获得的土地所有权“不得转让，除非通过世袭继承或转让给政府”。这一规定的目的是防止土地重新集中到少数人手中，确保土地改革的真正受益者是实际耕种土地的农民。
《第228号行政命令》（Executive Order No. 228）进一步明确了《第27号总统令》的实施细则，强调了对不符合条件的个人或实体的土地转让的无效性。这些法律旨在保护农民的权益，防止土地改革计划被滥用。
关键法条引述：
《第27号总统令》原文：
“Title to land acquired pursuant to this Decree or the Land Reform Program of the Government shall not be transferable except by hereditary succession or to the Government in accordance with the provisions of this Decree, the Code of Agrarian Reforms and other existing laws and regulations.”
这意味着，除非通过世袭继承或转让给政府，否则根据土地改革计划获得的土地所有权不得转让。任何违反此规定的转让都将被视为无效。
案件回顾
Dela Cruz 家族拥有位于拉瑙德尔诺特的一块农业用地，该土地通过一项解放专利获得，并受 TCT No. EP-250 证书保护。由于贷款违约，Dela Cruz 夫妇将土地抵押给了合作农村银行（CRB）。为了避免失去土地，他们向女儿 Rosalinda 求助，Rosalinda 答应偿还贷款以赎回土地。作为交换，他们承诺将该土地作为她继承的一部分。
2003年，Dela Cruz 夫妇与 Rosalinda 签署了一份附带抵押承担的销售契约，涉及该土地。然而，Dela Cruz 夫妇在交易后继续占有和耕种土地，并在2004年再次将土地抵押给 Erlito Llanes。2011年，Rosalinda 将土地抵押给 Alejandro Dumasig 以获取贷款。
其他家庭成员（本案的请愿人）声称，他们在父亲去世后委托 Rosalinda 管理和耕种土地。他们发现 Dumasig 在未经他们同意的情况下占领和耕种土地。他们声称该土地是他们的继承财产，并要求 Dumasig 归还土地。
案件经过以下程序：
- 请愿人向拉瑙德尔诺特地区审判法院提起 *accion reivindicatoria* 诉讼，要求恢复土地所有权。
- 地区审判法院裁定请愿人为土地的共同所有者，并命令 Dumasig 腾出土地。
- Rosalinda 和 Dumasig 向上诉法院提出上诉。
- 上诉法院推翻了地区审判法院的判决，并驳回了请愿人的诉讼。上诉法院认为，出售给 Rosalinda 的行为并未违反《第27号总统令》，因为她是 Dela Cruz 夫妇的继承人。
- 请愿人向最高法院提起上诉。
最高法院认为，上诉法院的判决是错误的。以下是最高法院的一些关键引述：
“In determining whether a contract is absolutely simulated, the totality of the prior, contemporaneous and subsequent acts of the parties must be considered.”
“To be valid, the transfer to the landowner’s heirs must be via hereditary succession, not via sale, as in this case.”
最高法院裁定，Dela Cruz 夫妇与 Rosalinda 之间的销售是绝对虚构的，因为他们的后续行为表明他们无意受该协议的约束。此外，该销售违反了《第27号总统令》的规定，因为土地转让并非通过世袭继承方式进行。
实际影响
本案对涉及家庭成员间土地转让的类似案件具有重要影响。它强调了在土地改革计划下获得的土地转让的限制，并强调了世袭继承是唯一允许的转让方式之一。本案还强调了确定合同是否绝对虚构时，考虑当事人先前、同期和后续行为的重要性。
对于企业、土地所有者和个人来说，以下是一些实际建议：
- 在进行土地交易时，务必进行尽职调查，以确定土地是否受土地改革法的约束。
- 确保所有土地转让都符合适用法律法规，包括《第27号总统令》。
- 在起草合同或协议时，寻求法律建议，以确保明确表达当事人的意图。
主要教训
- 根据土地改革计划获得的土地，只能通过世袭继承或转让给政府的方式进行转让。
- 家庭成员间的土地出售，如果不是通过世袭继承方式进行，可能会被视为无效。
- 在确定合同的有效性时，法院会考虑当事人的行为和意图。
常见问题解答
1. 《第27号总统令》是什么？
《第27号总统令》是菲律宾的一项土地改革法，旨在解放佃农，并将土地所有权转移给他们。该法令限制了根据土地改革计划获得的土地的转让。
2. 在什么情况下可以转让根据土地改革计划获得的土地？
根据《第27号总统令》，土地只能通过世袭继承或转让给政府的方式进行转让。
3. 家庭成员间的土地出售是否有效？
家庭成员间的土地出售，如果不是通过世袭继承方式进行，可能会被视为无效，尤其是在土地最初是根据土地改革计划获得的情况下。
4. 法院在确定合同是否有效时会考虑哪些因素？
法院会考虑当事人的行为、意图以及合同的条款，以确定合同是否有效。
5. 如果我购买的土地受土地改革法的约束，我该怎么办？
您应该寻求法律建议，以评估交易的有效性，并采取必要的措施来保护您的权益。
6. 什么是 *accion reivindicatoria* 诉讼？
*Accion reivindicatoria* 诉讼是一种恢复土地所有权的法律诉讼。
7. 本案对未来的土地交易有何影响？
本案强调了在进行土地交易时进行尽职调查的重要性，并确保所有转让都符合适用法律法规。
8. 如果土地最初是根据土地改革计划获得的，我如何确定是否可以出售？
您应该查阅土地所有权证书，并咨询土地改革机构或律师，以确定土地是否受任何限制。
9. 如果我购买的土地被认为是无效的，我有什么补救措施？
您可能有权要求卖方退还购买价格，并可能因您的损失寻求赔偿。
10. 什么是世袭继承？
世袭继承是指通过遗嘱或无遗嘱继承方式将财产转移给继承人。
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