本案确立了合同因买方违约而被解除后，买方丧失对争议房产的占有权。菲律宾最高法院裁定，一旦买方未能履行合同中的付款义务，合同自动失效，剥夺了买方继续占有该房产的权利。这一判决强调了及时履行合同义务的重要性，以及违约可能造成的严重后果，特别是丧失对房产的占有权。对于房地产买卖双方，这一案例明确了违约的法律后果，确保合同义务得到尊重和执行。

违约风云：租赁权与银行追讨之战

本案源于 Maunlad Homes, Inc. (MHI) 与 菲律宾联合银行 (Union Bank) 之间关于马洛洛斯市商业综合体的争议。MHI 未能按合同支付月度分期付款，导致 Union Bank 解除了销售合同。随后，Union Bank 开始干预 MHI 对购物中心的运营管理，直接向租户收取租金。MHI 提起诉讼，寻求禁止 Union Bank 的行为。核心问题在于，在解除合同后，谁有权收取购物中心的租金？此案凸显了违约后合同双方权利义务的复杂性。

早期的判决支持了 MHI，但最终最高法院支持了 Union Bank。法院认为，MHI 未能按时付款导致合同失效。在分期付款买卖合同中，全额支付购买价款是一个积极的暂缓条件，未满足该条件并非违约，而仅仅是一个阻止卖方将所有权转让给买方的事实。MHI 没有支付分期付款的行为导致合同失效，并最终丧失了继续占有 Maunlad 购物中心的权利。这一判决直接影响了双方的租赁权利，以及 Union Bank 作为所有者行使控制权的权利。

在诉讼过程中，存在两起平行案件，一起是关于驱逐 MHI 的案件 (G.R. No. 190071)，另一起是关于禁止 Union Bank 收取租金的案件 (G.R. No. 179898)。最初，地区审判法院 (RTC) 批准了 MHI 的初步禁令，阻止 Union Bank 收取租金。然而，高等法院 (CA) 撤销了 RTC 的裁决，理由是 MHI 没有明确的权利。当申诉人的权利或所有权存在疑问或争议时，不宜发出禁令。因此，在没有现有权利证明的情况下，可能造成的不可弥补的损害不能作为禁令的理由。最终，最高法院推翻了高等法院的裁决，并恢复了 RTC 的初步禁令。

在驱逐案件中，地方法院 (MeTC) 以缺乏管辖权驳回了 Union Bank 的驱逐诉讼。但最高法院最终推翻了地方法院和高等法院的裁决，并命令 MHI 腾出 Maunlad 购物中心，并支付拖欠的租金。法院认为，Union Bank 在其驱逐诉讼中的指控清楚地表明了非法滞留的诉讼理由。地方法院有权初步解决所有权问题，以确定占有问题，从而允许其解释和执行 MHI 与 Union Bank 之间的合同或协议。由于 MHI 没有按时支付分期付款，其占有购物中心的权利已经丧失。

Union Bank 在驱逐案件中胜诉后，随即向 RTC 提出申请，要求驳回禁令案件，理由是该案已经失去实际意义。RTC 拒绝了该申请，认为驱逐诉讼只是对合同进行了临时解释，以确定占有问题。高等法院推翻了 RTC 的裁决，认为禁令案件已经因最高法院在 G.R. No. 190071 中的判决而变得毫无意义。既然分期付款买卖合同失效，Maunlad Homes 对标的物的占有权和出租权也随之消灭。最高法院最终维持了高等法院的判决，确认了禁令案件因驱逐案件的最终判决而变得毫无意义。

本案的核心在于对合同的解释，以及在买方违约后卖方的权利。合同的有效解除意味着 MHI 不再有权收取租金，而 Union Bank 作为所有者，有权行使控制权。如果允许 RTC 裁决该问题，可能会违反最终判决不得更改的原则。如果 RTC 发现应发出有利于 Maunlad Homes 的永久禁令救济，这将是不公正的。公共政策要求结束诉讼，一旦判决生效，胜诉方不应因败诉方设计的诡计而被剥夺胜利的果实。为了公共利益，我们必须结束双方之间始于 2003 年的诉讼，并最终执行最高法院在 G.R. No. 190071 中的判决。

常见问题 (FAQs)

总而言之，Maunlad Homes 案突出了遵守合同义务的重要性，并阐明了违约的法律后果。最高法院的判决在解除分期付款买卖合同后，果断地解决了财产占有权问题，并有效地解决了相关诉讼。

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来源：Maunlad Homes, Inc. 诉 菲律宾联合银行案, G.R No. 228898, 2019年12月04日

最高法院裁定，在分期付款购房合同中，如果卖方要取消合同，必须严格遵守《房地产分期付款买方保护法》（马塞达法）的规定。这意味着卖方必须发出经过公证的解除合同通知，并向买方退还已付款项的现金退款价值。如果卖方未能遵守这些规定，则取消合同无效，买方有权继续占有该房产。这项裁决旨在保护购房者的权益，确保他们在分期付款购房时受到公平对待。

合同性质认定：房屋租赁还是分期付款买卖？

本案涉及菲律宾海事官员和海员联盟（AMOSUP）与其成员诺列尔·德塞纳之间的住房协议。德塞纳未能按时支付购房款项，AMOSUP试图以非法滞留为由将其驱逐。关键问题在于，双方之间的协议是房屋租赁合同还是分期付款买卖合同？高等法院最终认定该协议属于分期付款买卖合同，因此卖方AMOSUP在解除合同前必须遵守马塞达法的相关规定，对买方进行权益保护。

合同的性质并非由当事人的称谓决定，而是由法律的定义决定。**分期付款买卖合同**是一种双边合同，卖方在将标的物交付给买方后，仍然保留标的物的所有权，只有在买方完全支付购买价款后，卖方才将其出售给买方。《住房合同授予书》明确规定，在德塞纳全额支付28,563美元的房屋和土地价值后，联盟应执行转让契约，并签发相应的产权证书。因此，双方签订的是一份分期付款买卖合同。

尽管德塞纳占用了该房屋，但产权仍然归AMOSUP所有。考虑到占用是基于分期付款买卖合同，双方之间的合同关系不仅仅是出租人和承租人的关系。因此，高等法院正确地裁定《住房合同授予书》并未转换为租赁合同。AMOSUP试图误导法院，声称双方协议的性质，甚至终止协议的有效性，从未在审判法院提出过。但在德塞纳提交给地方法院的预审摘要中，他提出的第一个问题是“本案是简单的非法滞留案件，还是解除《住房合同授予书》的诉讼，超出法院的管辖范围。”

在相关的Pagtalunan诉Dela Cruz Vda. De Manzano案中，高等法院认定，由于根据R.A. No. 6552第3(b)条，分期付款买卖合同未被有效取消或解除，因此被告有权继续不受侵犯地占用标的物。 第3(b)条规定：

SEC. 3. 在所有涉及分期付款出售或融资房地产（包括住宅公寓，但不包括工业用地、商业建筑和根据经第6389号共和国法案修订的第3844号共和国法案向租户出售）的交易或合同中，如果买方已至少支付了两年的分期付款，则在买方拖欠后续分期付款的情况下，买方有权享有以下权利：

x x x

(b) **如果合同被取消，卖方应向买方退还该房产的现金退款价值，相当于已支付总额的百分之五十，并且在分期付款五年后，每年额外增加百分之五，但不得超过已支付总额的百分之九十：前提是，合同的实际取消应在买方收到经公证的取消通知或解除合同的要求后三十天发生，并在全额支付买方现金退款价值后发生**。（重点强调）

正如我们在Pagtalunan案中强调的那样，“R.A. No. 6552，又称《房地产分期付款买方保护法》，承认在各种房地产（工业、商业、住宅）的有条件销售中，卖方有权在买方未支付分期付款时取消合同，这只是一个阻止卖方转移产权义务的事件获得约束力。” 我们同意，取消分期付款买卖合同可以在法庭外进行，但“卖方的取消必须符合R.A. No. 6552第3(b)条，该条要求公证解除行为，并向买方退还该房产已支付款项的全额现金退款价值。”在本案中，正如高等法院明确指出的那样，AMOSUP未能证明《住房合同授予书》已根据R.A. No. 6552取消，这将是德塞纳非法占有标的物的基础。 因此，驱逐诉讼必然会失败。

最高法院为了最终解决当事人之间持续了十多年的争议，命令德塞纳支付拖欠款项并结算标的物的全部价值余额。自1995年以来，他一直在使用该房产。在1999年8月违约后，德塞纳没有再支付任何报销款项。因此，对于他延迟支付报销款项的行为，我们按照民法典第2209条，对未付余额处以每年6%的利息，因为《住房合同授予书》中没有对此类利息做出规定。为了计算法定利息，起算期应为最终要求通知，符合该法典第1169条和第1589条的规定，地方法院认定，AMOSUP已于2001年8月21日将该通知发送给德塞纳。

德塞纳声称他已支付了318,167.70比索。该房屋和土地的报销总额为28,563美元，《住房合同授予书》要求以“180期相等的每月定期报销，每期159美元，或在到期时等值的菲律宾货币”支付。由于缺乏确定德塞纳声称支付的318,167.70比索相当于多少个月的相关数据，我们指示AMOSUP向审判法院提交一份德塞纳已付款项的会计记录，特别是显示他能够支付159美元或其比索等值的月份数。然后，标的物全部价值的余额应根据以下公式计算：[(180个月减去德塞纳已支付的月份数)乘以159美元或付款时的比索等值]。

FAQs

这项裁决强调了在分期付款房地产交易中保护买方权利的重要性。它阐明了马塞达法的适用性，并为确保此类交易的公平性提供了指导。对于正在考虑分期付款购买房地产的人来说，了解这些权利至关重要，如有必要，应寻求法律顾问。

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本案确立了所有权保留合同中，房屋所有者仍有权抵押房产，即使购房者已入住但尚未全额付款。这意味着，在菲律宾，若您与开发商签订了附带所有权保留条款的购房合同，即使您已入住，但在您支付完全款前，开发商仍可以将该房产抵押给第三方。如果开发商违约，银行有权行使抵押权，您可能面临失去房产的风险，虽然您可能可以向开发商追偿已付款项。因此，购房者应格外注意购房合同的条款，并尽早完成付款，以确保自身权益。

所有权之争：当抵押权遭遇分期付款购房者

本案涉及Spouses Godofredo & Dominica Flancia（以下简称“Flancia夫妇”）与William Ong Genato（以下简称“Genato”）之间的关于一块土地和房屋所有权的争议。Flancia夫妇声称，他们从Oakland Development Resources Corp.（以下简称“Oakland”）购买了房产，但Oakland随后将该房产抵押给了Genato。Flancia夫妇主张该抵押无效，因为他们认为自己才是房产的实际所有者。而Genato则辩称，该抵押是有效的，因为Oakland在抵押时仍是房产的合法所有者。本案的核心法律问题是：在所有权保留的“分期付款买卖合同”（Contract to Sell）下，谁拥有优先权利——是已签署购房合同但尚未全额付款的购房者，还是抵押权人？

法院需要判定在分期付款买卖合同下，开发商是否有权抵押尚未出售但已入住的房产。解决这一问题的关键在于区分**“销售合同”（Contract of Sale）**和**“分期付款买卖合同”**。在销售合同中，所有权在交付时转移给买方；而在分期付款买卖合同中，所有权由卖方保留，直到买方全额支付购买价款。因此，Flancia夫妇与Oakland之间的协议被认定为分期付款买卖合同。合同明确规定，Oakland保留所有权，直到Flancia夫妇全额付款。合同还明确禁止Flancia夫妇在未经Oakland书面同意的情况下出售、抵押或以任何方式转让其在该合同项下的权利。

根据《菲律宾民法典》第2085条的规定，抵押合同的必要条件包括：(a) 为担保主要债务的履行而设立；(b) 抵押人必须是抵押物的所有者；(c) 抵押人必须有权自由处置其财产。由于Oakland在将房产抵押给Genato时仍然是所有者，因此满足了所有这些条件。法院进一步指出，作为所有者，Oakland有权行使**使用权（jus utendi）**、**收益权（jus fruendi）**和**处置权（jus disponendi）**。处置权包括将房产抵押的权利，因此Oakland有权将房产抵押给Genato。

Flancia夫妇引用了*State Investment House, Inc. v. Court of Appeals*一案，主张未登记的销售优先于已登记的抵押。但法院驳回了这一主张，认为该案涉及的是销售合同，而非分期付款买卖合同。在销售合同中，所有权已转移给买方，因此卖方无权再抵押该房产。但在本案中，由于Oakland保留所有权，因此其抵押权优先于Flancia夫妇的分期付款买卖合同权。法院同时承认，Oakland可能因不负责任地将房产抵押给Genato而对Flancia夫妇承担责任，尽管它已经与Flancia夫妇签订了分期付款买卖合同。

关于Genato是否是**善意抵押权人**的问题，法院采纳了上诉法院的事实认定，维持了Genato的善意。法院强调，抵押权人有权信赖产权证书上显示的信息，在没有引起怀疑的情况下，没有义务调查证书之外的事项。Genato有权假定Oakland拥有处置该房产的权利。总而言之，法院支持Genato的已登记抵押优先于Flancia夫妇的分期付款买卖合同，但这并不妨碍Flancia夫妇就Oakland在分期付款买卖合同下的违约行为向其追偿。

FAQs

总之，本案明确了在分期付款买卖合同中，开发商在买方未全额付款前仍拥有抵押房产的权利。购房者在签订此类合同时应格外谨慎，并尽快完成付款，以最大程度地保护自身权益。

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