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标签： 农业租赁法

  • 菲律宾农业租赁法：如何保护农业承租人的权利

    了解菲律宾农业租赁法对保护承租人权利的重要性

    案例引用：Josefina Arines-Albalante和Juana Arines v. Salvacion Reyes和Israel Reyes，G.R. No. 222768，2020年9月2日

    农业是许多菲律宾人的生计之源。然而，当农业承租人面临非法驱逐时，他们的生计和权利可能会受到严重威胁。本案例中，Josefina Arines-Albalante和她的姐姐Juana Arines与地主Salvacion和Israel Reyes之间的争议，揭示了农业租赁法在保护承租人权利方面的关键作用。Josefina的父亲Sergio Arines作为租户去世后，她被指控非法驱逐出承租的土地。案件的核心问题在于Josefina是否有权作为租户继承土地，以及地主是否有权非法驱逐她。

    法律背景

    菲律宾的农业租赁法由《农业租赁法》（R.A. 3844）及其修订案所规定，旨在保护农业承租人的权利并确保他们享有租赁安全。根据该法第7条，一旦建立农业租赁关系，承租人有权继续在土地上工作，直到租赁关系终止。第9条规定，如果租户去世，地主可以选择继承者，按照以下顺序：配偶、长子女、次子女等。如果地主在一个月内未行使选择权，则按照上述顺序优先继承。

    此外，农业租赁关系的成立需要满足六个要素：（1）双方是地主和租户；（2）关系的对象是农业用地；（3）双方同意建立关系；（4）关系的目的是农业生产；（5）租户亲自耕种；（6）收成在双方之间分享。这些要素必须有实质证据支持，否则无法认定为合法租户（de jure租户）。

    案例分析

    Josefina的父亲Sergio Arines是位于Camarines Sur的Lot 5543的原租户。在Sergio去世后，Josefina声称她有权继承租赁权。然而，地主Salvacion和Israel Reyes在2003年试图通过武力将Josefina驱逐出土地，导致Josefina向省农业改革仲裁委员会（PARAD）提出非法驱逐的诉讼。

    PARAD和DARAB（农业改革仲裁委员会）都支持Josefina，指出地主应通过合法程序而不是武力来驱逐租户。法院认为，即使Josefina可能没有完全遵守租赁义务，地主也无权非法驱逐她。Josefina有权在获得合法驱逐令之前继续占有土地。

    最高法院在裁决中引用了Pajuyo v. CA案的判例，强调：“驱逐诉讼的基本哲学是防止和平的破坏和刑事混乱，并迫使被剥夺占有的一方尊重和仅通过法律获得他声称的权利。”此外，法院还指出，即使Josefina的租户身份存在争议，地主也必须通过法律程序来驱逐她，而不是采取非法行动。

    最高法院最终裁定Josefina是合法的租户，理由如下：

    • Josefina的父亲Sergio Arines是原租户，租赁关系在其去世后继续有效。
    • 根据R.A. 3844第9条，Josefina作为Sergio的女儿，有权继承租赁权。
    • 地主Salvacion承认Josefina继续耕种土地并分享收成，尽管存在关于收成质量的争议。

    实际影响

    本案的裁决强调了农业租赁法的重要性，确保承租人在面临非法驱逐时能够获得法律保护。对于在菲律宾从事农业活动的中国企业和个人而言，了解这些法律是至关重要的，以确保其租赁权得到充分保护。

    关键教训包括：

    • 确保租赁关系的合法性和透明性，避免非法驱逐的风险。
    • 在面临租赁争议时，寻求法律援助并通过合法渠道解决问题。
    • 了解菲律宾农业租赁法的具体规定，以保护自身权利。

    常见问题

    什么是农业租赁关系？
    农业租赁关系是指地主与租户之间关于农业用地的租赁协议，旨在通过租户的耕种带来农业生产，并在双方之间分享收成。

    如果租户去世，继承权如何确定？
    根据R.A. 3844第9条，地主可以在租户去世后一个月内选择继承者，按照配偶、长子女、次子女的顺序。如果地主未行使选择权，则按照上述顺序优先继承。

    地主可以非法驱逐租户吗？
    不可以。地主必须通过法律程序，获得驱逐令后才能合法驱逐租户。非法驱逐是违法的，租户有权通过法律途径维护其权利。

    租户如何证明其租户身份？
    租户需要提供实质证据，证明其与地主之间存在农业租赁关系，包括双方同意、亲自耕种和分享收成等要素。

    如果租户未能履行租赁义务，地主可以采取什么行动？
    地主可以向农业改革仲裁委员会（DARAB）提出驱逐诉讼，但必须提供实质证据证明租户未能履行义务。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，如农业租赁争议和租户权利的保护。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 土地所有权与租户权利：农地租户是否有权在非地主土地上拥有宅基地？

    最高法院在此案中裁定，农地租户仅有权在其地主的土地上拥有宅基地。这意味着，如果租户的房屋位于并非其耕种土地的地主所有的土地上，则租户无权继续占用该宅基地。法院认为，只有地主有义务向其租户提供宅基地，而非其他土地所有者。这一裁决对于内格罗斯岛的租户权利和土地所有权具有重大影响。

    宅基地的权利：谁拥有土地，谁拥有权利？

    本案源于内格罗斯岛农民与 Exequiel Hagoriles 的继承人之间的纠纷。农民们声称他们长期以来一直是耕地和宅基地的租户，而 Hagoriles 的继承人则试图驱逐他们。省级土地改革仲裁员（PARAD）部分驳回了农民的诉讼，但最高法院最终做出了有利于 Hagoriles 继承人的裁决，这取决于对事实的详细调查以及适用的农业租赁法律的理解。问题的关键在于确定这些农民是否有权要求在其当前所居住的土地上继续拥有宅基地。

    此案的关键在于菲律宾共和国第 1199 号法案（《农业租赁法》）第 26(a) 条。该条规定：

    第 26 条。地主的义务：

    (a)
    地主应按第 22 (3) 条的规定向租户提供宅基地：但条件是，如果地主为该宅基地指定了不同于租户已占用的地点，则前者应承担将现有房屋和改良设施从租户已占用的宅基地转移到前者新指定的地点的费用：并且还应规定，如果租户不同意转移宅基地，则应将此事提交法院裁决。

    菲律宾共和国第 1199 号法案（经修订）第 22(3) 条规定，租户有权获得适合居住的宅基地，面积不得超过其耕地面积的百分之三 (3%)，但不得超过一千平方米（1,000 平方米）。宅基地应位于地主的土地内，由地主指定，位置便利且合适，租户应在那里建造住所，并可以饲养蔬菜、家禽、猪和其他动物，并从事小工业，其产品应完全归租户所有。

    在本案中，有争议的宅基地位于一块与租户耕种农田分离的土地上。该土地最初以 Engracia Ramos 的名义注册。至关重要的是，这块土地并非租户主要地主 Timoteo Ramos 的财产，因此根据法律和判例，它对这些宅基地的合法所有权造成了复杂的局面。由于 Engracia Ramos 的地位及其土地分割的性质，需要仔细分析以解决该案件的问题。

    根据旧《民法典》对夫妻财产关系的分析，第 2047 号地块最初在 Engracia Ramos 名下注册，通常被认为是妻子带来的个人财产，或者在婚姻期间获得的财产。这意味着土地所有权明确属于她，而不是共同财产。这使得在 Timoteo Ramos（作为大多数农民地主的配偶）要求对农民安置拥有任何控制权方面变得复杂。这块土地最终成为了遗产结算的一部分，该地块的所有权转移给 Engracia 的继承人，包括 Timoteo Sr.、以及阿姆帕罗等人。随后，阿姆帕罗·拉莫斯·塔隆将第 2047 号地块的一部分出售给了 Exequiel Hagoriles，导致所有权进一步分割。

    关键在于最高法院发现下级法院犯了一个基本错误。上诉法院认为可以将整个第 2047 号地块用作宅基地，这是错误的。重要的是，根据法律，有义务为租户提供宅基地的仅仅是土地所有者蒂莫特奥·拉莫斯，而不是其他共同所有者。换句话说，对于不属于蒂莫特奥·拉莫斯租户的居民，以及尽管是蒂莫特奥的租户但其宅基地并不在其所有份额内的居民，他们不能保证能继续占有宅基地。

    法院强调了关键的一点，Hagoriles 家族（作为阿姆帕罗股份的受让人）不应该被迫维持这些宅基地。这是因为法律仅强制执行原始地主，蒂莫特奥·拉莫斯及其直接继承人履行这种义务。由于情况和复杂的遗产历史和财产分割，最高法院裁定有必要将此事进一步提交土地改革部门进行澄清，尤其是土地改革部门仲裁委员会（DARAB）。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是农地租户是否有权要求在其当前居住的土地上继续拥有宅基地，如果该土地并非其所耕种土地的地主所拥有。
    谁有义务向农业租户提供宅基地？ 只有地主才有法律义务向其租户提供宅基地。根据现行法律，共同所有者或后来的土地受让人通常不承担此义务，除非他们本人是租户的地主。
    “宅基地”在农业租赁语境中指的是什么？ 宅基地是指专为农地租户建造住宅而设置的土地，这对于维持租户居住稳定和农场工作生活至关重要。面积不得超过其耕地面积的百分之三 (3%)，但不得超过一千平方米（1,000 平方米）。
    最高法院在本案中的裁决是什么？ 最高法院推翻了上诉法院的裁决，该裁决是命令彼继承人维持所有答辩人对其宅基地的和平所有权，最高法院命令将此案提交土地改革部门仲裁委员会（DARAB），以解决答辩人（如有）对其各自宅基地的权利。
    未批准的和解协议如何影响本案的裁决？ 由于未正式提交并批准，拟议的和解协议未对最高法院的裁决产生重大影响。双方仍可谈判新协议。
    农地租户如果对其现有宅基地的所有权存在争议该怎么办？ 农地租户应通过土地改革部门仲裁委员会（DARAB）寻求法律咨询，以评估他们在现有宅基地上根据农业租赁法、遗产结算和相关记录获得的权利。
    根据租赁合同被认定为好意租户的租户有什么具体权利？ 被认定为好意租户的人有权在其租赁合同框架内，根据农业租赁法规定的条款和条件，继续和平占有并享受其分配的土地。
    继承农业用地并存在现有租户的土地所有者是否必须尊重租户的权利？ 土地继承人必须根据租户协议中的既定条款和现行法律尊重现有租户的权利。尊重这些权利可能包括维持租户使用宅基地的权利，前提是它们符合有关此类权利的地方法律。

    本案明确指出，根据菲律宾法律，宅基地的权利与土地所有权密切相关。未来，租户和土地所有者之间关于宅基地的纠纷预计将越来越常见。为了确保租户和土地所有者的权利得到保护，有必要制定明确的政策和法律程序。

    如有关于本裁决在具体情况下应用的问题，请通过contact与ASG律师事务所联系，或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Hagoriles 继承人诉 Hernaez 案，G.R. No. 199628，2016 年 4 月 20 日

  • 土地所有权争议：未经所有者同意，次承租人无权获得租赁权

    最高法院裁定，仅仅因为土地所有者接受了次承租人提供的租赁付款，并不意味着他们认可次承租人为合法的租户。此案强调，除非土地所有者明确表示同意，否则土地上的租赁权不能自动转让给第三方，例如次承租人。

    房东不知情的情况下，转租不成立租赁关系

    克里斯托莫（Crisostomo）起诉维多利亚（Victoria），要求将其从位于布拉坎省巴利瓦格的争议稻田中驱逐。克里斯托莫声称，他与已故的哥哥何塞·克里斯托莫（Jose Crisostomo）是稻田的注册所有人。1973年，他们与大卫·伊波利托（David Hipolito）签订了一份租赁合同。在伊波利托去世后，维多利亚未经克里斯托莫同意便进入稻田并开始耕种。维多利亚辩称，他从伊波利托接管了耕种工作，并且克里斯托莫接受了他的租赁付款，这构成了默示同意，从而产生了租赁关系。初审法院和土地改革仲裁委员会最初都支持克里斯托莫，但上诉法院推翻了这一裁决，认定维多利亚为真正的租户，引发了本次上诉。

    最高法院在审理此案时，重点审查了农业租赁关系中的各方以及租户的权利范围。法院强调，即使土地改革法旨在保护租户的利益，也必须公平地考虑土地所有者的权利，并且不能让租户凌驾于所有者之上。未经所有者同意，原始承租人不得转让租赁权给他人，否则将损害所有者的所有权和控制权。租赁权的确立需要明确或默示的同意，而仅仅接受付款不足以确立新的租赁关系。

    法院回顾了共和国法案第3844号（又称《农业土地改革法典》）第6条，该条规定了农业租赁关系的当事人：“农业租赁关系应仅限于提供土地的人（作为所有者、民法上的承租人、用益权人或合法占有者），以及亲自耕种土地的人。”上诉法院认为，伊波利托作为稻田的“合法占有者”，有权允许维多利亚耕种土地，从而使维多利亚成为租户。然而，最高法院对此提出异议，指出伊波利托作为公认的租户，无权指定维多利亚为租户。这种做法如果允许，将会导致租户的权利远远超过土地所有者的权利。

    SECTION 6. Parties to Agricultural Leasehold Relation. — The agricultural leasehold relation shall be limited to the person who furnishes the landholding, either as owner, civil law lessee, usufructuary, or legal possessor, and the person who personally cultivates the same.

    此外，法院强调租赁关系不能被用于剥夺土地所有者的权利。在Calderon v. Dela Cruz一案中，法院指出，对法律的自由解释不应只偏袒佃农，而应同时延伸至土地所有者，以避免造成经济失衡。土地所有者与租户应受到同等考量，不能只偏袒租户而使土地所有者赤贫。因此，虽然土地改革旨在促进社会公平，但也应尊重和保护土地所有者的合法权益，从而达到平衡。

    在本案中，虽然克里斯托莫接受了维多利亚支付的租金，但所有收据都注明了伊波利托的名字，表明克里斯托莫仍然承认伊波利托为合法租户，而维多利亚只是代理人。最高法院认为，虽然收据存在一些模糊之处，但要求租户提供确凿的证据。由于克里斯托莫始终如一地将伊波利托的名字写在收据上，这表明克里斯托莫认可的租户仍然是伊波利托。这种做法并不构成克里斯托莫同意维多利亚成为正式租户的默示批准。克里斯托莫在伊波利托去世后要求维多利亚腾出土地的行为进一步证明了他从未认可维多利亚的租赁权。

    考虑到所有证据，最高法院认为维多利亚不是争议稻田的合法租户。法院强调，要确立租赁关系，必须证明当事方之间存在明确的同意。仅仅接受维多利亚的付款不足以证明克里斯托莫已经同意他成为正式租户。确立维多利亚为争议稻田的合法租户将严重损害克里斯托莫作为所有者的权利，并违背土地改革的初衷。法院裁定支持克里斯托莫，并命令维多利亚及其所有相关人员腾出稻田并将其归还给克里斯托莫。这一裁决突出了租赁权建立的必要条件，以及保护土地所有者权利的重要性。

    如果将维多利亚视为争议地段的合法佃农，将会无限期延长克里斯托莫丧失对土地的占有权，远远超出他最初的预期。这让他受制于他原本不认为是租户的人。这正是最高法院在Calderon案中警告的“经济混乱”。如果这样判决，将会允许土地改革法律被用作一种便利的手段，将本应归于所有者的权利授予所谓的佃农。

    FAQs

    此案的关键问题是什么？ 关键问题是，是否仅仅因为土地所有者接受了个人支付的租金，就意味着该人自动获得该土地的租赁权。
    最高法院在此案中的裁决是什么？ 最高法院裁定，没有明确的同意，原始租户的次承租人不能仅凭支付租金就确立租赁关系。
    为什么土地所有者没有被视为已经默示同意次承租人为租户？ 虽然土地所有者接受了次承租人支付的租金，但他在收据中始终包含原始租户的名字，这表明他只将该人视为原始租户的代理人。
    此案中建立农业租赁关系需要哪些基本要素？ 确立农业租赁关系的基本要素包括：土地所有者和租户、农业用地、当事方之间的同意、农业生产的目的、租户的亲自耕种，以及土地所有者和租户之间分享收成。
    原始租户的作用在本案中有什么影响？ 法院认为，原始租户无权在未经土地所有者明确同意的情况下指定他人为租户。原始租户拥有的权利是有限的，并且不包括转让租赁权的能力。
    “经济混乱”的概念如何适用于此案？ 法院避免造成一种“经济混乱”，在这种情况下，佃农过度受益，而土地所有者则面临财务困境。这意味着土地改革法律必须平衡，以保护各方的权利。
    租赁协议的重点是什么？ 重点是指，租户只有在土地所有者的明确同意下才能行使权利和权限。未经明确同意的安排不会构成有效的租赁关系。
    法院在租赁案件中如何平衡各方的权利？ 法院力求确保保护租户和土地所有者的权利。重要的是避免只偏袒一方，以避免经济上的失衡。

    如有关于此裁决适用于特定情况的疑问，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

    免责声明：此分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：ISMAEL V. CRISOSTOMO V. MARTIN P. VICTORIA, G.R. No. 175098, 2015年8月26日