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标签： 农业法

  • 土地改革下的售地：直接支付计划中租户购买的有效性

    本案的核心问题在于，土地改革背景下，是否应撤销已颁发给农民受益人的土地所有权证书。最高法院的判决强调，尽管普遍禁止在1972年后转让租佃稻米和玉米土地，但如果土地转让是直接支付计划（DPS）下，将土地出售给实际租户耕作者，并且符合第27号总统令，则此类销售是有效的。本案重申了保护实际耕作者的土地所有权和遵守土地改革规定的重要性。这项裁决强调，只有在符合所有既定标准后，才能进行土地所有权转让，从而确保那些耕种土地的人不会被剥夺他们应有的所有权，并明确在菲律宾土地改革法律背景下土地所有权转让的限制和可能性。

    在土地改革中航行：所有权与租户权利的案例

    莫德斯塔·巴黎曾是位于南伊罗戈省塞尔万提斯市总面积达318,876平方米的农业用地的所有者。在1972年，巴黎的土地被纳入了根据第27号总统令（P.D.）实施的土地转移计划（OLT）。在1978年，巴黎将其中一块面积为52,419平方米的土地出售给了Noemi Malines和Jones Melecio。尽管存在此销售，但在1989年，给请愿人颁发了涵盖此土地的解放专利（EP）。马拉内斯和梅莱西奥随即对颁发给请愿人的解放专利提起诉讼，这引发了一场关于该土地及其颁发给请愿人的土地所有权证书有效性的复杂法律纠纷，从而需要法院澄清在土地改革情境下所有权的性质以及正确的程序，强调法律纠纷往往涉及农民受益人权利以及这些土地在农业改革计划下的所有权问题。

    最初，省仲裁员（PA）驳回了取消解放专利的请求，理由是推定官方行为的规律性。然而，马拉内斯和梅莱西奥提出复议，之后仅有马拉内斯向土地改革仲裁委员会（DARAB）中央办公室提起了上诉。在上诉待决期间，马拉内斯又向省仲裁改革裁决委员会（PARAD）提出了一项宣告无效和/或取消土地所有权证书的请愿。最终，DARAB中央办公室维持了省仲裁员驳回第一起土地改革仲裁委员会案件的裁决，同时也驳回了第二起土地改革仲裁委员会案件，从而撤销了省仲裁员的裁决。DARAB的理由是，当该土地被纳入土地转移计划时，马拉内斯和梅莱西奥并未收到任何通知，这并不构成违反正当程序，并强调在直接支付计划（DPS）下进行转让，并遵守既定规范。尽管如此，上述争端给涉及对土地改革计划下的租佃稻田或玉米地的所有权有效转让的情况带来了不确定性，使涉及土地改革背景下财产权转让的情况变得混乱。

    另一方面，上诉法院（CA）推翻了土地改革仲裁委员会中央办公室的裁决，恢复了省仲裁员在第二起DARAB案件中的裁决。上诉法院的推理依据是该土地属于马拉内斯和梅莱西奥的保留区，指出他们有权保有面积少于七公顷的土地。上诉法院的裁决还强调马拉内斯的财产权被侵犯，因为她没有收到关于其财产被征用的通知。法院裁定这构成侵犯正当程序，这意味着根据行政命令对土地转让的决定可能不公正或有偏见，损害了相关各方的基本权利和应有程序。

    本案的核心在于上诉法院是否错误地撤销了颁发给请愿人的土地所有权证书，从而使最初由马拉内斯和梅莱西奥声称拥有其所有权的主题土地的所有权存在争议。本案探讨了《总统令》第27号中所有权和土地保留权的具体要求。最高法院最终确认，在遵守《总统令》第27号和其他相关规定（包括适用于此特定案例的直接付款计划）的情况下，由所有者直接出售给实际耕种者是有效的。根据已确定的事实，法院承认马拉内斯和梅莱西奥根据协议购买和所有权，这为本裁决提供了进一步的法律支持，法院认为本案情况特殊。

    此外，法院裁定，马拉内斯无权根据《总统令》第27号寻求任何保留权，原因是：她的身份既不是截至1972年10月21日的土地所有者，也不是合法继承人。最高法院认为，《总统令》第27号专门提到适用于确定该法令颁布之日土地所有权的初始受益所有者或这些最初所有者的继承人，因为租户随后可以通过合法收购拥有此类土地，而此人对初始日期之后的任何此类所有权都没有要求。同样重要的是，由于马拉内斯能够确保合法获取该土地，因此无法剥夺此类合法购买的所有权，这意味着其他农民没有权利要求将已合法出售给该当事方的土地纳入其收益。法院还强调，请愿人放弃对其拥有的任何财产的所有权或权益的共同宣誓书，因此法院再次否决了请愿，裁定这进一步支持了马拉内斯和梅莱西奥对土地的所有权和权利主张。在这种情况下，执行这种豁免使这些请愿人的主张受到质疑，并对该案做出了解释，这强调，一个人通过放弃协议清楚地确定并明确宣誓放弃所有权的行为可能影响法院判决。

    在确定谁有权要求这片土地所有权证书以及请愿的自由裁量范围方面，法院驳回了主张土地所有权证书不可撤销的主张，同时澄清说颁发土地所有权证书并不能完全防止受到质疑。该判决维持撤销请愿的权利，理由是它涉及土地法规侵权或请愿人的行为违反既定农业计划。土地法规定取消此类所有权证书的一个主要理由之一是在颁发所有权证书后发生的放弃财产事件，法院因此主张此类情况可能会导致土地所有权证书的正式撤销。总之，涉及农民受益人的不当行为，农业法规侵权，所有权主张或不遵守相关规定的情况，即使在颁发土地所有权证书后，仍可以启动撤销程序。总之，最高法院裁定土地转移计划，尽管普遍存在限制，但在本案的背景下是允许的，这使得涉及转让，豁免权以及土地改革法规解释的复杂争议得以清晰。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是确定授予土地改革受益人（农民）土地所有权证书的正确性，同时还要根据涉及财产权主张，放弃要求以及与现行法规的一致性确定此类有效授予的标准。
    第27号总统令的关键规定是什么？ 《总统令》第27号是一项旨在通过从土壤束缚中解放出来，使农民受益并帮助改善农民生活的法令。关键条款涉及对租佃稻米和玉米地的管理，土地所有权证，限制未经政府许可的转让，并旨在促进所有权的平等分配以及提高农民在菲律宾的经济状况。
    法院如何裁定涉及将稻田转让给马拉内斯和梅莱西奥的行为？ 法院维持转让的有效性，理由是土地以直接支付计划的方式转让给在财产上的现有租户——马拉内斯和梅莱西奥。由于销售通过租赁转让实施并且买家都是合格的受益人，因此该转让有效，与现行农业法律相符。
    为什么请愿人的不可撤销专利辩护是失败的？ 颁发一份解放专利并不一定意味着对授予给农业改革受益人的土地所有权质疑不受质疑。农业受益人仍然会因违法或违反与相关农业相关的问题而被采取行动，在这种情况下，通过执行联合弃权宣誓书有效地证明了此类放弃权利的权利。
    放弃与农业改革中的财产权有关吗？ 是的，放弃会影响财产权。法院在此强调，自愿同意从农业财产上的农田离开构成了对财产收益的放弃。
    上诉法院判决的基础是什么，为什么最高法院撤销了它的裁决？ 上诉法院发现土地是所有者的保留区域，并且因土地接管导致未完成适当程序违宪。尽管如此，最高法院纠正了这一结论，进一步认为当事人不是土地法令规定下的所有者，并且他们的程序辩护缺乏法律有效性。
    法院作出的这一决定的结果是什么？ 最高法院维持了农业改革对相关农田中对土地的判决，这涉及相关方，并且土地必须进行处置，这必须是具有完全合法性和法规意识且始终维护法律的合理过程。

    总之，最高法院的判决明确了第27号总统令下的土地所有权，坚持对直接支付计划中实际承租人所有权转移的有效性，同时明确强调此类转让需严格遵守要求和合法途径。该案体现了公平分配农业资源、保护承租人权益、支持第27号总统令中土地改革目标之间错综复杂的平衡关系。

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  • 土地所有权优先权：没有确凿的土地权利就不能挑战土地改革

    最高法院裁定，只有对有争议土地拥有实际且确定的权利的人，才能根据综合土地改革计划（CARP）对土地的分配提出异议。这项裁决强调了对质疑土地改革裁决的原告人资格的严格要求，保证了那些对有争议的土地没有明确所有权主张的人，不能阻碍CARP的实施。

    争议土地改革：优先权的要求

    马拉巴南诉雷斯特里韦拉案始于对卡维特省卡莫纳市一块8.839公顷农业用地的争议。最初，阿尔弗雷多·雷斯特里韦拉以原所有权证书（OCT）No. 0-13登记了该土地。但在1968年，独立房地产公司（IRC）获得了土地，原所有权证书被TCT No. T-28631所取代。马科斯政府垮台后，IRC自愿将土地交给了菲律宾政府善政委员会（PCGG）。随后，PCGG根据与前农业改革部（MAR）的协议，将土地移交给农业改革部（DAR），以便分配给符合条件的农民，但雷斯特里韦拉的继承人提出了异议。

    2002年2月，DAR将土地授予了马拉巴南家族，并向他们颁发了两份集体所有权证书（CLOA），由此产生了转让所有权证书（TCT）Nos. CLOA-2838和CLOA-2839。雷斯特里韦拉的继承人认为他们是依据共和国法案（R.A.）6657第22条享有优先权的农民受益人，于2003年2月向第四区裁决委员会提出申请，要求撤销所有权证书，宣布销售无效，收回和转让该土地。雷斯特里韦拉的继承人声称，他们的父亲从未将土地的所有权转让给任何实体，马拉巴南家族没有资格从CARP中受益，因为他们违反了R.A.6657第73(f)条和DAR备忘录通告第19号（1996年系列），将土地出售给了蔡美茵。此外，在颁发土地之前，马拉巴南家族还放弃了对该土地的权利，转让给其他潜在的农民受益人。DAR区域主管的调查报告表明，该土地的坡度为18%，因此不受CARP的管辖。

    马拉巴南家族、DAR法律援助司和蔡美茵提出了各自的答辩，提出了基本相似的辩护：从未发生放弃权利或出售该土地的行为，雷斯特里韦拉的继承人没有提起诉讼的合法地位，因为雷斯特里韦拉不是该财产的注册所有者，而且该申请是不成熟的，因为土地是否不受CARP管辖是一个农业法实施（ALI）问题，需要首先由DAR部长解决。该案首先在地方土地改革裁决委员会（RARAD）进行审理，地方土地改革裁决委员会最初支持了雷斯特里韦拉的继承人，命令撤销马拉巴南家族的所有权证书，但这一决定后来被农业改革部裁决委员会（DARAB）推翻，DARAB最初主张将案件提交给DAR部长处理ALI问题。

    由于雷斯特里韦拉继承人的复议动议，DARAB撤销了其先前立场，恢复了RARAD的裁决。这一逆转是由于注意到雷斯特里韦拉继承人的请愿源于他们写给DAR部长的信，要求对有争议的土地进行检查。对此，部长发出备忘录，指示区域主管提交一份关于检查结果的综合报告。DARAB随后裁定，主任的报告是确定该土地免于CARP管辖的决定性结论，并且没有悬而未决的ALI问题需要DAR部长解决。该裁决还强调，马拉巴南家族没有资格从土地改革计划中受益，因为他们放弃了作为农民受益人的权利，这表明他们没有耕种土地的必要意愿、能力或实力。

    马拉巴南家族向法院提起上诉，但上诉法院支持了DARAB的裁决，理由是雷斯特里韦拉的继承人有权获得该财产，因为在转让给IRC之前，该财产登记在他们父亲的名下，并补充说，马拉巴南家族转让土地权利是撤销他们所有权的另一个理由。最高法院认为，雷斯特里韦拉继承人没有足够的法律地位来质疑向马拉巴南家族授予土地。法院解释说，根据《宪法》，只有涉及合法要求和可执行的权利的实际争议才能由法院解决，司法权不能用来解决纯粹的学术问题或提供咨询意见。雷斯特里韦拉继承人提出的唯一所有权证据是OCT No. 0-13，尽管后来的TCT No. 28631以IRC的名义发行。

    除非获得DAR的实际批准，并因此授予CLOA并授予有争议的土地给这些成员，否则这些农民成员不能被视为拥有质疑该财产免于CARP的法律地位。即使以他们的名义生成CLOA也不重要，充其量，他们只有一种期望，这不足以赋予他们对诉讼主题的必要利益。本案中，有证据表明IRC拥有合法的土地所有权，而雷斯特里韦拉继承人仅仅声称IRC对土地的收购是非法的，但这一说法没有得到证实。所有权证书只是特定财产所有权的证据，不能仅仅依赖他们父亲的所有权来主张对争议土地的所有权。最高法院推翻了上诉法院的裁决，重申了DARAB最初的裁决，并命令DAR部长加快解决此案。

    最终，最高法院裁定DARAB对雷斯特里韦拉继承人提出的申请没有管辖权，因为案件中不存在任何土地纠纷或租赁关系。该裁决阐明，对于DARAB拥有管辖权，各方之间必须存在农业纠纷或租赁关系。如果没有这种关系，即使争议涉及注销已在土地注册局注册的CLOA，DARAB也不具备管辖权。该裁决强调，对质疑土地改革裁决的原告人资格提出了严格的要求。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是雷斯特里韦拉继承人是否有足够的法律地位来质疑将有争议的土地根据土地改革计划分配给马拉巴南家族，以及农业裁决员是否有权审理撤销由PCGG没收或归还的农业用地所有权和转让申请。
    为什么雷斯特里韦拉继承人没有法律地位？ 由于雷斯特里韦拉继承人未能充分证明他们对有争议土地的实际或当前实际利益，并且他们的所有权主张没有确凿证据，特别是考虑到后来的转让所有权证书显示IRC是注册所有者，因此，他们被认为没有足够的法律地位。
    DARAB在最初和复审裁决中的立场是什么？ 最初，DARAB认为该案存在应由DAR部长解决的ALI问题。但由于雷斯特里韦拉继承人的复议动议，DARAB恢复了RARAD的裁决，支持撤销马拉巴南家族的所有权证书。
    为什么DARAB被认为对本案没有管辖权？ 由于各方之间不存在任何土地纠纷或租赁关系，这对于DARAB的管辖权至关重要。本案争议主要集中在土地改革的实施，而非典型的土地纠纷。
    什么类型的案件属于农业法实施（ALI）管辖范围？ ALI案件包括将土地用于CARP计划的分类和识别，可能/实际农民受益人的分类、识别、纳入、排除、资格或取消资格，以及第6657号共和国法案第10条规定的免责申请。
    如果有人希望根据CARP恢复根据E.O.407转移到DAR的土地，流程是什么？ 根据DAR行政命令No.09-97，归还土地的申请应提交给DAR的省、地区或国家办事处。颁布归还命令的应为地区主管，该命令仅可向DAR部长提出上诉。
    对不成功的申请人是否会放宽诉讼程序规则？ 该裁决告诫说，尽管诉讼程序规则可以在正义的名义下放宽，但只有在一方对案件拥有实际利益时才能做到这一点，这对于司法的实施至关重要。
    哪些行为可能导致CARP下的受益人丧失资格？ 如果发现受益人存在疏忽、滥用土地或违背土地改革的宗旨的行为，可能会导致他们丧失作为受益人的资格。特别是那些对土地有犯罪行为的受益人将直接丧失资格。

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  • 土地所有权与租佃权：最高法院对土地改革保留权和善意购买者主张的裁决

    最高法院在一起关于土地改革的案件中裁定，1972 年 10 月 21 日之后购买受佃农保护的土地的买方不能享有土地保留权。该裁决维护了租佃农民的权利，并强调土地改革法旨在保护那些耕种土地的人，从而确保社会公正和公平分配土地所有权。对于那些希望在菲律宾购买农村土地的人来说，这一决定至关重要，因为它明确了土地改革法可能对所有权产生的影响，尤其是在租户参与的情况下。

    租户权益的较量：土地改革能否压倒善意购买？

    本案源于费·B·萨金辛对上诉法院的一项裁决提出质疑，该裁决涉及位于卡加延巴加奥的面积为 3.9524 公顷的土地的保留权。最初，克里斯蒂诺·西巴鲁卡于 1952 年购买了这片土地。在马科斯总统颁布第 27 号总统令（PD 27）之后，该土地被纳入土地转移计划（OLT），旨在将土地所有权转移给有资格的租户农民。克里斯蒂诺随后于 1975 年将 7 公顷土地出售给利托·西巴鲁卡，并于 1976 年将剩余的 3.9524 公顷土地出售给佩蒂娜。

    然而，在 1987 年和 1988 年，这片土地的佃农获得了解放证（EP），确认了他们的土地受益人身份。1991 年，克里斯蒂诺的遗孀伊莎贝尔根据第 6657 号共和国法令（RA 6657）申请保留佩蒂娜购买的土地。省土地改革办公室（PARO）最初建议批准伊莎贝尔的申请，但土地改革部（DAR）最终批准佩蒂娜取代伊莎贝尔提出保留申请。然而，总统府（OP）推翻了这一决定，此后上诉法院也维持了这一推翻，导致萨金辛向最高法院提出上诉。

    萨金辛辩称，她有权保留克里斯蒂诺出售给她的房产，理由是该土地不受 PD 27 的管辖，该土地在保留限额内，不受分配，她是一位善意的购买者，并且该房产已经登记在她名下。另一方面，受访者辩称萨金辛无权保留该房产，因为她仅仅是一位从非法转让中产生的利益继承人，理由是该房产是租赁的，并且克里斯蒂诺在 1975 年将 7 公顷土地出售给利托时已经行使了他的保留权。因此，最高法院必须确定 1976 年的土地销售是否合法，以及萨金辛作为土地购买者是否拥有任何权利。

    最高法院驳回了萨金辛的请求，支持上诉法院的裁决。法院的推理主要集中在该房产已在 PD 27 下获得租赁这一事实上。根据 PD 27 及其执行细则（包括备忘录通告（MC）第 2 号和第 2-A 号系列，1973 年，以及 MC 第 8 号系列，1974 年），明确禁止在 1972 年 10 月 21 日之后将所有权转移给实际的租户农民耕耘者以外的人。法院发现，克里斯蒂诺在 1976 年关于这片土地不是租赁的声明具有自我服务的性质，而且现有的租赁使向萨金辛的销售无效。

    此外，法院裁定萨金辛不能被认为是善意的购买者。法院指出，事实上，她承认答辩人一直是该财产的真正佃农。伊莎贝尔申请保留进一步削弱了萨金辛的立场，因为这实际上承认该财产受 PD 27 的管辖。总之，法院裁定在 1972 年 10 月 21 日之后，受租佃制保护的土地的销售是无效的。法院宣布萨金辛于 1976 年 10 月 12 日与克里斯蒂诺之间的销售无效，并规定所有权应归还给克里斯蒂诺。

    此外，法院表示，这片土地受运营土地转移 (OLT) 的约束，意味着即使是出售行为也应受现有土地改革法的约束。重要的是，该判决还讨论了地主通过出售保留面积隐含放弃保留权的论点。然而，它澄清说，克里斯蒂诺是否及其继承人仍然可以行使保留权的问题没有得到充分证实。高等法院强调，由于未对伊莎贝尔进行替换，克里斯蒂诺及其继承人的所有相关证据均未适当提出或审议，违反了充分通知所有当事人的要求。因此，尽管维持了驳回萨金辛保留申请的判决，但有关是否可以允许克里斯蒂诺及其继承人主张保留权的问题，高等法院表示如果提交充分证据，可以重新审理。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是佩蒂娜·B·萨金辛作为租佃土地的购买者，是否可以主张 PD 27 下的土地保留权。法院认为她没有资格，因为这项法律禁止在 1972 年 10 月 21 日之后将土地转移给非实际佃农的任何人。
    第 27 号总统令 (PD 27) 的目的是什么？ PD 27 旨在解放受土壤束缚的佃农，并将他们耕种的土地的所有权转移给他们，并为地主提供一定的土地保留权。本案涉及对允许保留多大面积的土地以及在什么情况下保留权的有效性的质疑。
    “善意的购买者”对本案有何影响？ 法院裁定萨金辛不能被认为是“善意的购买者”，因为她意识到在购买这片土地时，该土地上存在租户。这一认识阻碍了她对这片土地提出任何合法主张，强调了买方尽职调查的重要性。
    根据 PD 27，保留限额是多少？ 根据 PD 27，地主通常有权保留不超过七公顷的农业土地。然而，本案的关键问题是当原始地主在实施土地改革后已经出售一部分土地时，这项保留权是否仍然适用。
    “解放证 (EP)”是什么，以及它在本案中的重要性？ 解放证授予符合条件的佃农，确认他们拥有根据土地改革法接收耕种土地的所有权的权利。这些证件的存在增强了佃农在本案中的地位。
    总统府 (OP) 在此案中扮演了什么角色？ OP 对土地改革部的判决提出质疑，驳回了萨金辛的保留申请。OP 的判决理由是，克里斯蒂诺隐含放弃了土地保留权，并且对事实调查提出了异议，最终得到了上诉法院和最高法院的支持。
    什么是 MARO 备忘录，它如何影响裁决？ 卡加延省巴加奥市土地改革办公室（MARO）的备忘录指出了被告一直在租赁，这削弱了萨金辛作为不知道地块租赁情况的善意购买者的主张。高等法院依赖这份备忘录以及土地改革部的其他记录，以裁定该土地的租约状态以及随后的第 27 号总统令的适用性。
    对案件作出最终判决的是哪家法院？ 本案由菲律宾最高法院审理，高等法院支持上诉法院驳回萨金辛对面积 3.9524 公顷的房产提出土地保留权申请的判决。

    此案强调了在菲律宾进行土地交易时理解并遵守土地改革法的重要性。未能遵守可能会导致所有权受损，从而导致巨大的法律和财务后果。此判决进一步强调了尽职调查的重要性，尤其是在农村地区，这些地区容易受到土地改革政策的影响。

    如需咨询本判决在特定情况下的适用性，请通过联系 或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：SAGUINSIN v. LIBAN, G.R. No. 189312, 2016年7月11日

  • 土地征用的公正补偿：确定农业土地价值的时机和方法

    本案确立了在土地征用背景下，确定给予土地所有者的公正补偿的关键原则。最高法院裁定，公正补偿必须根据征用时，即剥夺土地所有者对其财产的使用和利益时，对土地进行的估价来确定。法院强调了相关因素，如土地的性质和实际用途以及类似的财产价值，必须在最终评估中予以考虑。此判决强调需要评估征用发生时的情况，以确保土地所有者获得与其损失相当的补偿。

    农业土地征用补偿：以何时何地为基准？

    阿波罗尼奥·科（Apolonio Kho）是一位土地所有者，他的土地的一部分被置于“土地转移计划”（Operation Land Transfer Program）下，这引发了一场关于公正补偿价值的长期法律纠纷。菲律宾土地银行（Land Bank of the Philippines，LBP）对初步估价提出异议，导致行政和司法诉讼。此案最终提交到最高法院，从而解决了一些关键问题，包括根据共和国法案（RA）6657 及其修正案确定公正补偿的适当方法和时间。最高法院的任务是确定上诉法院是否在维持区域审判法院（RTC）关于公正补偿的裁决时犯了可逆性错误，包括确定正确的估价公式和利率。

    最高法院强调，如果根据总统令（PD）27 进行的征用过程尚未完成，例如在本案中，尚未解决土地所有者应得的公正补偿问题，则应根据 RA 6657 及其修正案确定公正补偿并完成该过程。确定公正补偿时，**被征用财产的公平市场价值由其特征及其在征用时的价格决定**，或当土地所有者被剥夺其财产的使用和利益时，例如当所有权转移到受益人名下时。重要的是，第 6657 号共和国法案（RA）第 17 条所列的因素也必须同等考虑，这些因素包括：(a) 土地的收购成本，(b) 类似财产的当前价值，(c) 财产的性质和实际用途及其收入，(d) 所有者的宣誓估价，(e) 税务申报，(f) 政府评估员进行的评估，(g) 农民和农业工人以及政府对该财产的社会和经济效益，以及 (h) 未支付任何政府融资机构提供的有关该土地的税款或贷款（如有）。

    重要的是要注意，尽管国会于 2009 年 8 月 7 日通过了RA 9700，进一步修正了经修订的 RA 6657 的某些条款，其中包括第 17 条，并宣布“[以前获得的所有土地，其中土地所有者对估价提出质疑，应根据经修正的[RA 6657]第 17 条完成并最终解决，”负责执行 RA 9700 的 DAR 行政命令（AO）第 2 系列（2009 年）明确指出，该法律不适用于土地银行在 2009 年 7 月 1 日之前收到索赔文件夹的索赔/案件。在这种情况下，应**根据 RA 6657 第 17 条（经修订，在 RA 9700 进一步修订之前）**确定公正补偿。

    重要的是要强调，2010 年第 1 号 DAR 行政命令是为了配合经修订的第 6657 号共和国法案的第 31 条而颁布的，该条款授权农业改革部提供必要的实施细则，该命令仅在_2009 年 7 月 1 日之后_生效。因此，它不能用于确定本案的公正补偿，本案中土地银行毫无争议地在_2009 年 7 月 1 日之前_收到了索赔文件夹，因此，根据 2009 年第 2 号 DAR 行政命令（截止规则）设定的截止日期，_应根据经第 9700 号共和国法案进一步修订之前的第 6657 号共和国法案第 17 条对其进行估价_。值得注意的是，2010 年第 1 号 DAR 行政命令并未明确或暗示地废除 2009 年第 2 号 DAR 行政命令设定的截止规则，因为没有提及任何关于根据总统令第 27 号和第 228 号行政命令先前获得的土地（其中土地所有者对估价提出质疑）的土地估价的截止日期。因此，2010 年第 1 号 DAR 行政命令的适用应仅限于_2009 年 7 月 1 日当天或之后_收到的索赔文件夹。

    因此，法院需要将此案_发回_区域审判法院，以确定公正补偿，_以确保遵守法律，并确保每个人 – 土地所有者、农民和国家 – 都得到应有的待遇_。为此，特此指示区域审判法院在将此案发回重审时遵守以下准则：

    1. 公正补偿必须在征用时进行估价， 或所有者被剥夺其财产的使用和利益的时间，在本案中，农民受益人在 2002 年 5 月 27 日获得了解放所有权。因此，各方在审判法院提交的土地估价证据必须基于_当时对类似农业土地的普遍价值_。
    2. 必须根据 RA 6657 第 17 条（经修正，在 RA 9700 修正之前）中规定的准则达成公正补偿。 但是，应提醒区域审判法院，尽管应考虑到 DAR 为得出标的土地的公正补偿而制定的不同公式，但如果其面前的情况不能保证适用，则不严格受其约束。无论如何，如果区域审判法院认为该准则不适用，则必须清楚地解释偏离该准则的原因，并使用其他因素或公式来得出所收购财产的合理公正补偿。
    3. 可以根据案件的具体情况并基于现行判例先例来裁定利息。 在之前的案例中，法院允许在征用案件中给予法定利息，因为由于国家迟延付款，土地所有者应得的公正补偿被视为国家有效承担的费用。未付余额的法定利息应固定为每年 12%，从 2002 年 5 月 27 日的征用时开始，直至 2013 年 6 月 30 日。此后，或从 2013 年 7 月 1 日开始，直至全额支付，土地所有者应得的公正补偿将按照每年 6% 的新法定利率赚取利息，这与 2013 年第 799 号中央银行货币政策委员会通告引入的修正案相符。

    常见问题 (FAQ)

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是，为了确定与土地转移计划相关的公正补偿，使用适当的土地价值评估时机和方法。具体来说，争议集中在根据农业改革法第6657号共和国法令确定的土地估价以及在何种程度上遵守行政部门的规定和准则。
    “征用”在本案中是什么意思？ 征用是指政府根据其警察权力和权利没收私有财产以供公共使用的行为。就本案而言，征用发生在农民受益人名下的财产权状颁发之时，从而有效地转移了被没收的土地的所有权并开始了公正补偿的确定。
    如何确定公正补偿？ 公正补偿是指与土地所有者遭受的损失完全且公平的等价物，它不仅指土地的市场价值，还包括土地所有者可能因征用而遭受的任何附带损失。确定公正补偿的因素包括土地的购置成本、当前价值和使用。
    为什么将本案发回审判法院？ 最高法院将本案发回审判法院，以便重新评估并基于在征用当时的相关土地估价要素重新评估公正补偿。法院指示审判法院严格遵守先前修正案中制定的RA6657第17条的指导方针。
    本裁决对菲律宾其他待决案件有何影响？ 这一判决澄清了现有适用法规的正确实施。本案明确指出，涉及根据第27号总统令先前获得的所有土地估价都将根据第6657号共和国法案第17条进行，该条款由2009年行政命令指导和明确地明确了优先顺序。
    本裁决中规定的法定利息如何应用？ 本裁决规定了两种不同的法定利息率：从2002年5月27日（收购之时）至2013年6月30日，未支付余额的法定利息将为年利率12%。从2013年7月1日起，由于菲律宾中央银行2013年第799号通知，适用于未支付余额（直至全额支付）的新利率为年利率6%。
    第9700号共和国法令（RA）对本案的公正补偿有何影响？ 第9700号共和国法令（RA），进一步修正了部分RA6657的某些条款。 然而，菲律宾最高法院裁定该法规适用于那些索赔于2009年7月1日之后被LBP受理的情况。因此，它在当前问题中不会发挥作用。
    委员会费用在本案中为何如此重要？ 根据法院规则，确定委员会费用被认为是合理的，并且与专员执行的工作相称。

    本案阐明了关于政府农业土地征用的关键原则，特别是土地估价的时机和方法。重新审理允许所有相关各方提交与征用时土地性质和状况有关的证据。未来的裁决和随之而来的解释肯定会受到这些原则的影响，并进一步确定菲律宾的土地改革补偿框架。

    如有关于将此裁决应用于特定情况的疑问，请通过联系 或通过电子邮件发送至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：案例简称，G.R.编号，日期

  • 农业租赁：非法租金不能成为驱逐佃户的理由

    本案确立了一项重要原则：地主不能因农业佃户未支付非法租金而将其驱逐。最高法院裁定，根据《农业土地改革法》，要求超过法定最高限额的租金是非法的。因此，佃户有权保有土地，不能因拒绝支付超额租金而被驱逐。这一裁决保护了佃户的权利，确保他们不会因地主违反法律的要求而失去生计。案件强调需要遵守农业租赁方面的法律规定，确保佃户获得公平的待遇，避免受到不正当的驱逐。

    未商定合法租金：农业佃户的保障

    本案涉及拉蒙·帕孔及其同伴（“请愿人”）与本杰明·谭（“谭”）之间关于一块土地的纠纷。谭试图以请愿人未支付租金为由驱逐他们。争议的核心在于，双方是否就合法的租赁金额达成了一致意见，以及在缺乏此类协议的情况下，应如何适用《农业土地改革法》关于驱逐的条款。

    法院重点强调，根据法律，地主有责任证明驱逐佃户存在合法理由。一旦确立了租赁关系，佃户就有权获得保有权保障，只能根据法律规定的理由被驱逐。高等法院认为，要求占收成三分之二的地租超出了法律规定的25%的最高限额。这使得谭的主张无效，因为未经佃户同意支付高于法律允许的租金就强行驱逐佃户属于违法行为。

    《共和国法令第3844号》（《农业土地改革法》）第36条第6款规定：

    第三十六条。保有土地；例外情形。 – 尽管对土地的期限或未来交还另有协议，农业承租人应继续享有和占有其保有土地，除非经法院最终且可执行的判决授权解除其占有，且经适当听证后证明：… （6）农业承租人未在租金到期时支付租金：但如果未支付租金是由于天灾导致农作物歉收达到百分之七十五，则未支付租金不得作为解除占有的理由，但支付该特定作物到期租金的义务并不因此而消除；…

    本案重点强调了对佃户和地主而言都至关重要的一项重要事项：租赁金额必须是合法的。如果超出法律允许的范围，即使租客未能全额付款，也不能以此为由将其从土地上赶走。本案还突出了租赁双方未能就合法租金达成协议的后果。

    高等法院依赖于之前的判例“恩里克·谭的继承人诉波勒斯卡斯案”，强调了在缺乏协议的情况下，土地改革部（DAR）必须确定临时租金。只有在确定该金额之后，才可认为佃户延迟付款。法院强调，不能因为未确定租赁金额而拖欠付款，因为支付未确定的金额是不可能的。

    基于这些原因，最高法院撤销了上诉法院的裁决，维持驳回对请愿人提起的驱逐诉讼的判决。法院指示土地改革部确定临时租金金额。这一裁决强化了对菲律宾农业租赁制度的复杂解读，强调了法律在保护佃农权利并确保以符合现行法律的方式规范地主行为方面所起到的重要作用。该案例为农业纠纷中的公平与正义树立了先例，特别是在那些涉及租金付款纠纷的案件中。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是佃户未能支付租金是否构成合法的驱逐理由，尤其是在所要求的租金超过了《农业土地改革法》规定的最高金额的情况下。法院裁定，租金是非法的，因此不能以此作为驱逐的理由。
    法律对农业租赁的合法租金有何规定？ 《共和国法令第3844号》规定，水稻和其他作物用地的租金不得超过正常收成平均值的 25%，并且允许扣除种子成本以及收割、脱粒、装载、运输和加工成本。
    如果地主要求超过法律允许的租金怎么办？ 如果地主寻求支付超过法律限制的租金，则佃户无需支付超额部分。未支付超额租金不能作为合法的驱逐理由。
    当没有商定的租赁协议时该怎么办？ 如果在地主和佃户之间没有关于租金的协议，则土地改革部（DAR）必须根据现行法律法规，并参考实地单位的生产记录来确定临时租金。
    本案对农业佃户有何影响？ 本案通过确保佃户不会因未能支付非法的高额租金而被驱逐，从而加强了佃户的保有权。佃户的权利受到保护，这意味着除非符合法律要求，否则他们不能随意被驱逐。
    地主在本案中有哪些义务？ 地主有义务遵守关于租金数额的《农业土地改革法》，并且只能在法律允许的情况下驱逐佃户。未经佃户同意不得实施非法的租赁约定。
    未支付租金是否始终是可以驱逐佃户的理由？ 不能，在不付款的情况下不能驱逐佃户，如果（1）地主未经批准收取超出《农业改革法》的非法租金，或者（2）地主和租户没有就实际租金达成一致的情况下。只有拖欠已商定的合法租金才可以成为驱逐的理由。
    如果佃户不支付租金，地主应该怎么办？ 地主应先确定所要求的租金数额是否合法。如果租金合法且到期未支付，则必须在授权驱逐佃户之前寻求法律建议并提起适当的诉讼。

    总之，帕孔诉谭案通过强调以下内容阐明了农业租赁的法律保护措施：（1）合法确立的租赁协议需要符合法律（2）没有可以轻易忽视的既有佃户的合法权利。最高法院有效地巩固了对农业租户的保护，反对地主将非法租金作为驱逐理由。

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    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。有关针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。资料来源：简短标题，G.R No.，日期

  • 土地改革与抵押权：农村银行不得没收已分配土地

    最高法院裁定，根据土地改革计划分配给农民的土地不能被先前已获得土地抵押权的农村银行没收。此项裁决确保受益农民能够继续耕种和拥有土地，优先于银行收回未偿还贷款的权利。该裁决对涉及土地改革的各方产生影响，保证土地改革受益人的权利，并澄清了抵押权与土地改革法之间的关系。

    抵押贷款的对抗：在菲律宾农村银行和农民的土地改革之间寻找平衡

    本案的焦点在于土地改革计划下先前被征用的农业用地被抵押，以及在随后的止赎销售中作为最高出价者获得土地的农村银行（原告）和作为土地注册所有者及抵押人（被告）之间的权利冲突。问题在于在土地的公正赔偿金支付方面，谁有权获得。初审法院支持原告，而上诉法院则推翻了这一判决，责令原告支付给被告公正赔偿金的净值。最高法院的审理旨在审查和推翻上诉法院的不利判决。

    此案源于 Romeo M. Ceralde 和 Eduardo M. Ceralde, Jr. 的地块，这些地块在1978年、1980年、1981年和1982年的不同日期被抵押给 Rural Bank of Malasiqui, Inc. 作为其农业贷款的担保。但当时，这些土地已经受到“土地转移行动”的覆盖，并且相应的“土地转移证书”已颁发给佃户。贷款到期后，被告无力偿还贷款，原告对抵押贷款进行了法外止赎。在随后的止赎销售中，原告因出价最高而获得了抵押财产。被告在地区审判法院启动诉讼，要求追回抵押土地的公正赔偿金净值，辩称他们有权直接从佃户或菲律宾土地银行获得公正赔偿金的权利不受止赎程序的影响。

    法院审查了共和国法案第 3844 号（《农业土地改革法典》）第 80 条修正案，该条涉及在土地银行收购时对土地存在的留置权或产权负担的处理方式。本案中，对土地拥有抵押权。这意味着土地所有者将获得土地净值（即根据第 27 号公告确定的土地价值减去留置权或产权负担担保的未偿还债务余额），而未偿还的债务余额将由土地银行以土地银行债券或其他证券支付。重要的是，本条还规定，土地银行可以就私人或机构担保的留置权或产权负担义务进行类似的结算谈判。

    高等法院强调，尽管《农业土地改革法典》允许对土地进行某些留置或产权负担，但在根据土地改革计划将土地置于土地转移行动的覆盖范围内时，必须保护佃户农民的权利。因此，对担保贷款的留置权的执行不应妨碍佃户农民作为已分配土地所有者的权利。由于农民通过土地改革计划获得土地所有权，他们的权利应优先于银行作为抵押权人的利益。最高法院认为，农村银行的行为违反了法律。该银行通过止赎程序针对土地实施了留置权。

    法院进一步驳回了农村银行关于诉讼时效、延误或禁止反言的主张。它澄清说，被告是在合理的期限内提起诉讼，并且他们的行为并不构成任何禁止他们维护权利的损害。最高法院坚持其一贯的立场，即当涉及维护社会正义和保护那些应受保护的人的权利时，不能允许采取形式主义的技术手段。这些土地受益者包括土地改革计划下的菲律宾农民。法院在处理案件中的公平和司法方面的努力对于支持土改运动的目标和确保为有需要的菲律宾人提供更公平的社会发挥了重要作用。此外，共和国法案第 3844 号第 80 条和共和国法案第 6657 号第 71 条并不矛盾，而是相互补充。

    常见问题

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心问题是谁有权获得公正赔偿金，银行还是农民。问题是在政府土地改革计划的背景下，银行的止赎权是否优先于农民获得补偿的权利。
    农村银行在本案中的主张是什么？ 农村银行辩称，由于原告未能按时偿还贷款，其有权止赎土地。他们还认为，原告关于土地未出租的虚假陈述让他们不得再因此获赔。
    最高法院作出了什么裁决？ 最高法院维持了上诉法院的判决，认定受益农民有权获得土地改革计划下的土地价值。他们认为银行的止赎权不得侵犯农民的土地权利。
    第 3844 号共和国法案第 80 条对本案有何影响？ 该条款规定了在土地被土地银行收购的情况下，对现有留置权和抵押的处理方式。该法案要求土地银行支付贷款机构的未偿余额，保障农民获得土地改革收益的权利。
    法院是否认为银行违反了土地改革法？ 是的，法院认为银行因执意进行止赎而违反了《土地改革法》，因为当时该银行已经被告知土地受土地改革范围覆盖。该行为破坏了土地改革计划的宗旨。
    “禁止反言”原则是否适用于原告？ 不适用。法院认为银行本身知道这些土地上居住着佃户，因此原告没有陈述任何虚假陈述，因为银行本身对真实情况是知情的。
    对银行和土地所有者来说，本案的实际意义是什么？ 此案说明了对受到土地改革计划管辖的土地所有贷款的处理，即使该机构没有立即意识到此类管理。
    本案能否推翻以前关于银行止赎农业用地的判决？ 虽然该案例并没有直接推翻此前的判决，但澄清了土地改革的受益人在止赎方面的权利优先于放贷银行的权利，影响了类似的案件。

    总而言之，最高法院对农村银行诉 Ceralde 案的裁决加强了土地改革原则，该原则优先于农民的权利，这给出了明确的迹象，对银行在类似情况下的放贷业务造成的影响。法院维持的补救措施还进一步促进了土地改革和公平社会保障的目标。

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    来源：乡村银行诉 Romeo M. Ceralde 案，G.R. No. 162032, 2015 年 11 月 25 日

  • 佃户身份：最高法院撤销盗窃罪，确立土地改革委员会裁决的约束力

    最高法院裁定，如果土地改革委员会（DARAB）已经裁定被告是土地的合法佃户，则不能因盗窃他人土地上的农产品而被定罪。此判决确立了土地改革委员会裁决的约束力，并维护了租户的权利，使其免受基于与土地有关的争端的刑事指控。

    佃户还是窃贼？租佃关系如何影响刑事案件中的所有权认定

    此案源于莫尼科·利格塔斯被控盗窃安妮西塔·帕卡特麻蕉种植园中价值 29,000 比索的麻蕉纤维。利格塔斯辩称他是帕卡特的佃户，因此有权收获麻蕉。与此同时，他在南莱特岛索戈德的土地改革委员会提起了维护和平占有权的申诉。土地改革委员会裁定利格塔斯是土地的合法佃户，而帕卡特则没有对此裁决提出上诉。尽管如此，地区审判法院仍判定利格塔斯犯有盗窃罪，上诉法院也维持了这一判决，他们认为利格塔斯未能充分确立租佃关系，而且土地改革委员会的裁决对法院不具有约束力。最高法院面临的核心问题是，土地改革委员会关于租佃关系的裁决，是否能被采纳为刑事盗窃案件中的依据。

    最高法院扭转了局面，它强调只有当各方当事人之间存在利益获取意图且未经所有者同意的情况下，盗窃行为才能成立。在此案中，土地改革委员会事先就已判定利格塔斯为合法的佃户，这意味着他有权分享农产品。因此，收获行为并非“未经所有者同意”。最高法院认为，土地改革委员会的裁决对确定租佃关系的权力，具有初始管辖权，并且既然安妮西塔·帕卡特没有对该裁决提出上诉，那裁决就已经确定。这种确定性会在租户的犯罪嫌疑方面造成了严重的疑问。因此，举证的责任落在了检察官身上，需要证明利格塔斯并非像宣称的那样是一位租户，这反驳了该租佃身份对其构成辩护的事实。

    该法院通过指出行政法院的发现，通常并不约束刑事诉讼。然而，此案是与确定一个由起诉所依赖的一个租佃关系这一重要因素，而非一项由相同行为产生的刑事和行政责任。法院依据了“既判力”原则，即当主管机构已对事实作出最终裁决时，该事实不应再被重新审理。正如最高法院所言，允许人们根据判决的结果来推论其成立的基础，这是显而易见的。当一个结论是不可争辩的，并且只能从某些前提中得出时，那该结论所赖以成立的各种前提与该结论一样都是不可争辩的。

    此外，法院还进一步澄清了两种“既判力”的概念：“先行判决的禁止”和“判决的确定性”。如果先例的判决存在一方的身份、标的和诉讼原因都完全相同，那前者概念则适用。后者“判决的确定性”，也适用于刑事案件，其适用于存在相同当事人的先例。重点并不是诉讼原因的相同性，而是争议要点的相同性。

    法院在参考以前的案例中，支持了土地改革委员会对租佃关系的主要管辖权。该委员会的决定具有约束力，并且对各方当事人具有约束力，并强调对当事各方产生结论性判决的意义。既然土地改革委员会已发现利格塔斯是一名佃户，这一结论就影响到检察官证明存在未经帕卡特同意的情况。如果没有这一必要要素，就不能定为盗窃。最终，最高法院支持宪法规定的无罪推定原则，并维护“与其错判一个无辜的人，不如放过十个有罪的人”这一原则。

    此案的关键问题是什么？ 关键问题是土地改革委员会关于租佃关系的裁决，是否能被采纳为刑事盗窃案件中的依据，又是否影响了盗窃罪各项要件的成立。
    最高法院的裁决是什么？ 最高法院裁定，既然土地改革委员会已判定利格塔斯为合法的佃户，这就意味着他有权收获农作物，这也反驳了帕卡特不同意的说法，从而导致盗窃罪不能成立。
    在此案中，“既判力”一词的意义是什么？ “既判力”原则指的是一个已被具有管辖权的法院作出了最终判决的案子，不得就相同的问题在相同的当事人之间再次进行诉讼。
    “先行判决的禁止”和“判决的确定性”之间的区别是什么？ 当双方当事人的身份、标的和诉讼原因完全相同的时候，“先行判决的禁止”则适用，而当先例的判决只有一方的身份相同的时候，则后者“判决的确定性”适用。
    “无罪推定原则”是如何适用的？ 根据宪法，被告有权获得无罪推定，且该被告应被视为无罪，直到被证明有罪为止。而由于在此案中，有证据表明存在另外一种可能——佃户身份——因而无法消除合理怀疑，所以不能草率的认定为盗窃罪。
    最高法院维持或驳回了哪个法院的判决？ 最高法院驳回了上诉法院维持地区审判法院对莫尼科·利格塔斯盗窃罪的定罪的判决。
    此案对菲律宾农业租户的意义是什么？ 此案通过支持土地改革委员会关于佃户身份的裁决，并防止该租户基于所有权相关的争议遭到盗窃指控，从而巩固了菲律宾农业佃户的权利。
    在确立租佃关系时，土地改革委员会扮演了什么角色？ 土地改革委员会是行政机构，对农业改革事务具有主要的管辖权，包括确定各方当事方之间的租佃关系。

    最终，最高法院判莫尼科·利格塔斯无罪，强调必须尊重土地改革委员会关于租佃关系的裁决，并坚持证明刑事案件中的每一项构成要素必须毫无合理怀疑的原则。此裁决是对租户权利的一大胜利，可以防止基于与土地有关的纠纷提出的滥用性指控，进一步巩固了菲律宾农业改革的精神。

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  • 土地改革中的公平补偿：适用法律的时间点

    本案确立了一项关键原则：在土地改革背景下，计算给予土地所有者的公正补偿应以实际支付补偿金的时间为准，而不是以政府最初宣布征用土地的时间为准。最高法院认为，根据第6657号共和国法令（RA No. 6657），如果在该法生效之前土地改革过程尚未完成，则应根据该法确定公正补偿。这意味着即使根据较早的总统令（PD No. 27）获得财产，在确定补偿金额时也适用较新的法律框架。该裁决强调，旨在弥补政府延迟付款造成的不公平现象，确保土地所有者获得充分公平的财产价值补偿。

    土地转移是否意味着价值转移？公正补偿计算中的时间与公平

    本案源于土地银行（Land Bank）与 Jaime K. Ibarra 等土地所有者之间的纠纷。这些土地所有者在邦板牙省卢包的土地被土地改革计划征用。主要争议在于计算这 6.0191 公顷土地的公正补偿所依据的法律框架：是根据第 27 号总统令（PD No. 27）及其修正案，还是根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657），即《综合土地改革法》。土地银行认为，由于该财产是根据第 27 号总统令（PD No. 27）的土地转移计划获得的，因此补偿应根据第 228 号行政命令在征用时计算。土地所有者辩称，公正补偿应根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）计算，该法令考虑到当时土地的当前价值。该案提交至法院，法院需解决何时以及以何种方式确定此类土地征用中的“公正补偿”。

    最高法院在本案中的分析深入研究了与土地改革过程相关的时间和法律框架。法院重申了一项长期存在的原则，即根据第 27 号总统令（PD No. 27）征用土地的所有权并非发生在 1972 年 10 月 21 日，而是发生在支付公正补偿时。因此，土地的估价应该发生在付款日，此时土地改革过程完成。法院强调，如果直到第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）通过之后公正补偿仍未确定，则应根据该法案进行计算，无论财产最初是根据第 27 号总统令（PD No. 27）获得的。

    这一裁决并非仅仅基于第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）第 17 条所规定的确定公正补偿的指导方针，而是出于公平的考虑。最高法院指出，基于第 27 号总统令（PD No. 27）的指导方针来确定公正补偿将是不公平的，尤其是在农业改革部在相当长的时间内未能确定公正补偿的情况下。确定公正补偿时必须充分且公平地补偿没收人没收其财产的等价物，并且该等价物必须是真实的、实质性的、充分的和充足的。此外，法院驳斥了土地银行关于第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）不适用于耕种稻米和玉米土地的说法，称该法令对属于第 27 号总统令（PD No. 27）管辖的土地具有补充作用。

    法院解释说，公平原则要求追溯适用第 6657 号共和国法令（RA No. 6657），因为对土地所有者来说，使用非付款时的价值，而是以 1972 年获得土地时的价值来计算公正补偿是极不公平的，因为政府和农民受益者已经从土地中受益。这一立场强调了国家土地改革中的公正和公平，并保证土地所有者在漫长的补偿谈判过程中不会遭受不当损失。

    总之，最高法院驳回了土地银行的申请，并维持了上诉法院的裁决。该案已发回邦板牙省圣费尔南多市第 48 分区区域审判法院，由其作为农业案件第 02-001 号案件的特别农业法院，根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）正确计算标的财产的最终估价。该决定进一步澄清说，对败诉方处以律师费和诉讼费用的做法不是自动进行的。法院坚持认为，不得对诉讼权设定溢价，律师费和诉讼费用只能在《民法典》第 2208 条列举的情况下追回，并且必须始终是合理的。本案也阐明了在土地改革诉讼中执行政府职能的政府机构的财政责任。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的核心争议是，计算给予被土地改革计划征用的土地所有者的公正补偿应以哪个时间点为准：是宣布征用的日期，还是实际支付补偿金的日期。
    “公正补偿”的含义是什么？ 在征用土地的背景下，公正补偿是指为政府没收的私人财产支付的充分和公平的等价物。目标是让土地所有者获得与出售其土地无异的补偿。
    为什么公正补偿计算中使用的时间如此重要？ 计算中使用的时间非常重要，因为土地的价值会随着时间的推移而发生重大变化，这会影响土地所有者收到的报酬金额。如果长期拖延支付，以较早时间为依据的估价可能无法反映土地的实际价值。
    第 27 号总统令（PD No. 27）与第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）之间有何关系？ 第 27 号总统令（PD No. 27）是最初旨在使菲律宾农民摆脱土地束缚的土地改革法令，而第 6657 号共和国法令（RA No. 6657），即《综合土地改革法》是一项更全面的法律，扩大了土地改革的范围，并修改了确定公正补偿的程序。第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）是未决案件的主要法律，第 27 号总统令（PD No. 27）只作为补充。
    法院在本案中的裁决结果是什么？ 法院裁定，应根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）计算公正补偿，该法令是征用开始时有效的法律。法院命令将此案发回区域审判法院，由其根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）重新计算土地价值。
    为什么法院驳回律师费？ 法院驳回律师费是因为它坚持认为律师费不能自动追回，只有在诉讼权得到证实且在案件的特定情况下合理时，才能判给律师费。在本案中，没有足够的理由判给律师费。
    这一裁决对土地所有者有什么影响？ 该裁决保证土地所有者有权获得充分的公平补偿，并考虑到财产在土地改革过程中支付实际发生时的价值。它通过根据当时的价值而不是土地在以前某个时间段的价值对土地进行估价来保护土地所有者免受价值损失。
    这一裁决对土地银行（Land Bank）有什么影响？ 此案可能影响土地银行（Land Bank）未来的预算，特别是对于尚未解决的土地改革案件，因为根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）计算的公正补偿通常高于根据旧法规（PD No.27）计算的价值。

    总之，最高法院关于根据第 6657 号共和国法令（RA No. 6657）进行估值而不是过时的法令（总统令 27），巩固了国家土地改革计划中土地所有者权益保护的关键方面。公平不仅关乎程序，还关乎确保每个相关方——农民和地主——都得到公平公正的对待。随着政府努力完成土地改革任务，此类决定是公正和公平地实现土地改革目标的基石。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用问题，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与 ASG Law 联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您具体情况的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：LAND BANK OF THE PHILIPPINES VS. JAIME K. IBARRA, G.R. No. 182472, November 24, 2014

  • 土地所有者未明确同意的农业租赁：佃户权利的限制

    最高法院在此案中裁定，仅仅占用和耕种农业土地，无论时间长短，并不能自动使一个人成为法律上的佃户。必须有独立的证据证明耕种、收成分享或土地所有者的明确同意。这意味着，即使有人长期耕种一块土地，但没有土地所有者的同意，他就不能享有法律赋予佃户的权利。

    当农业租赁关系缺少土地所有者同意时

    安东尼奥·帕加里甘对安赫利塔·亚格和雪莉·阿松松提起的诉讼，源于对位于塔拉克省帕尼基市圣卡洛斯Barangay的一块21459平方米稻田的控制权争议。这块土地最初由阿纳斯塔西奥·亚格所有，他指定继父马卡里奥·帕加里甘为佃户。马卡里奥在他的儿子阿方索·帕加里甘的帮助下耕种土地，并按照约定，与阿纳斯塔西奥平分每年的收成。声称得到了阿纳斯塔西奥的同意后，阿方索于1957年左右取代了他生病的父亲，成为土地的佃户。阿方索在马卡里奥去世后继续耕种土地，并如期将他的收成份额交给阿纳斯塔西奥。1993年，阿纳斯塔西奥将这块稻田的所有权转让给了他的女儿，即安赫利塔·亚格和雪莉·阿松松。

    随后的几年里，所有者注意到每年生产和交付给她们的稻谷数量在下降。她们声称，1999年，她们没有收到任何土地收成份额。经过调查，地主们惊讶地发现是佩蒂·安东尼奥·帕加里甘在耕种这块土地；她们一直认为阿方索（请愿人的父亲）仍然是这块土地的佃户，而佩蒂·安东尼奥·帕加里甘只是按照阿方索的指示将她们的收成份额交付给她们。所有者与佩蒂·安东尼奥·帕加里甘对质，并要求他腾出土地，因为她们没有同意让他成为土地的佃户。她们还辩称，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘的房子和土地上的两个鱼塘是在她们不知情和未经同意的情况下建造的，而且佩蒂·安东尼奥·帕加里甘甚至允许他的儿子未经她们的允许就在土地上建房。请愿人拒绝听从被访者的要求，因此争端被提交给Barangay进行调解。

    当事方未能与Barangay和市政土地改革办公室达成和解，最终导致了被访者在土地改革裁决委员会（DARAB）第三区省级土地改革裁决员办公室对请愿人提起的驱逐诉讼。佩蒂·安东尼奥·帕加里甘在对驱逐诉讼的答辩中辩称，被访者的父亲阿纳斯塔西奥同意了他成为土地的佃户以及在土地上建造房屋。至于他儿子居住的“房子”，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘声称，它最初于1997年建在土地上，用作“动物棚”，他儿子的使用只是暂时的。此外，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘声称，鱼塘于1995年建造，据称是为了作为水库，用于灌溉稻田，被访者没有任何异议。

    省级裁决员办公室于2003年11月28日作出裁决，裁定被访者胜诉，理由是佩蒂·安东尼奥·帕加里甘在未经被访者同意的情况下耕种和占用相关稻田。省级裁决员命令佩蒂·安东尼奥·帕加里甘及其所有代表他行事的人腾出该土地，并将该土地的占有和使用权和平归还给被访者。向上诉至土地改革裁决委员会（DARAB），土地改革裁决委员会（DARAB）维持了省级裁决员的裁决。佩蒂·安东尼奥·帕加里甘提出重新考虑的动议，但土地改革裁决委员会（DARAB）在2009年1月16日的决议中驳回了他的动议。佩蒂·安东尼奥·帕加里甘向高等法院提出上诉。

    高等法院于2010年2月11日作出裁决，维持了土地改革裁决委员会（DARAB）的裁决，并裁定佩蒂·安东尼奥·帕加里甘作为相关稻田的法定佃户的地位没有得到适当的确定，原因是当事方之间缺乏同意和约定的收成分享制度。高等法院裁定，除了他毫无根据的指控外，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘未能证明他在1979年成为佃户是经过被访者的父亲同意的。此外，它裁定，“如果土地所有者从未将佩蒂·安东尼奥·帕加里甘视为土地的佃户，那么，正如本案的情况一样，土地所有者默许请愿人耕种土地并不能产生隐含的租赁关系。”此外，它裁定佩蒂·安东尼奥·帕加里甘未能提供证据（例如收据）证明他已经将被访者相应的土地收成份额交付给她们。

    由于他向高等法院提出的重新考虑动议被驳回，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘提起了当前的调卷令复审申请，他坚称他成为土地的佃户是经过被访者的父亲同意的。然而，他辩称，由于后者接受了他的稻谷交付，因此他和被访者之间已经产生了隐含的租赁关系。同样，他坚持认为，他没有未能将被访者的收成份额交付给她们，但无法提供收据作为证据，因为考虑到当事方之间的亲属关系，被访者从未有开具收据的做法。

    最高法院驳回了目前的请愿，理由是缺乏价值。向最高法院提出的请愿书中，请愿人主要辩称，被访者继续接受他的稻谷交付构成对其占用和耕种相关稻田的默示同意，因此，他声称他和被访者之间已经产生了隐含的租赁关系。但是，要产生隐含的租赁关系，首先必须具备租赁关系的所有必要条件。农业租赁关系的基本要素包括：(1)当事方是土地所有者和佃户或农业承租人；(2)该关系的主题是农业用地；(3)当事方同意建立这种关系；(4)建立这种关系的目的是为了实现农业生产；(5)佃户或农业承租人进行人耕；以及(6)土地所有者和佃户或农业承租人分享收成。在我们对本案的审查中，我们同意高等法院的观点，即土地所有者对请愿人租赁权的同意要素缺失。

    我们一贯认为，占用和耕种农业土地，无论时间长短，都不会自动使一个人成为法定佃户。必须有独立和具体的证据来证明人耕、分享收成或土地所有者的同意。我们强调，不能推定存在租赁关系；其存在的要素在法律中明确规定，不能仅凭推测就予以取消。租赁关系并非仅仅由事实的汇合而产生，而作为一种法律关系，当事方对该关系的共同意愿应该是首要的。

    在土地改革裁决委员会（DARAB）和高等法院的诉讼程序中，佩蒂·安东尼奥·帕加里甘始终未能提供独立和具体的证据来表明被访者及其父亲阿纳斯塔西奥同意（默示和明示）他成为相关稻田的佃户。我们注意到，证明土地所有者的同意在很大程度上是一个证据问题，而不是第45号规则的适当主题。众所周知，只有法律问题才能由当事方提出并由最高法院在法院规则第45号规则下的复审申请中作出裁决。在没有特殊情况的情况下，我们将依赖并相信土地改革裁决委员会（DARAB）关于土地所有者是否同意请愿人成为佃户的事实调查结果，尤其是在其对此事的调查结果在上诉至高等法院时得到确认的情况下。

    FAQs

    本案中的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，在没有土地所有者明确同意的情况下，仅仅耕种土地是否足以建立合法的农业租赁关系。
    本案中“同意”的重要性是什么？ “同意”是建立农业租赁关系的一个必要要素。这意味着，必须有证据表明土地所有者明确或默示地允许某人作为佃户在其土地上耕种。
    原告提出的主要论点是什么？ 原告认为，由于业主持续接受他收的稻谷，这意味着业主默认了他占用和耕种这块稻田的行为，从而导致了他和业主之间建立了一种默示的租赁关系。
    法院为什么不支持佃户的主张？ 法院不支持佃户的主张，因为他未能提供独立的证据证明土地所有者明确或默示地同意他成为佃户。单单是占有和耕种是不够的。
    此案对农业租赁关系有什么影响？ 此案明确，农民不能仅仅通过长期耕种土地来主张租赁权。必须要有书面协议或来自土地所有者的其他明确同意。
    “法律规定的佃户”和“事实上的佃户”有什么区别？ “法律规定的佃户”是满足了所有租赁关系必要条件的佃户，从而拥有法律赋予的所有权利。“事实上的佃户”可能长期耕种土地，但由于缺少例如业主同意这样的基本要素，他们不被法律认可。
    法院做出判决考虑了哪些证据？ 法院审查了提供的证据，重点关注了土地所有者是否允许佃户耕种土地并分享收成。由于缺少关键的“同意”要素，导致佃户的租赁权主张失败。
    本案与农业土地所有者有什么关系？ 此案强调了农业土地所有者明确自身租赁安排的重要性。要避免未经授权的租赁关系和相关纠纷，需确保所有耕种协议都得到妥善记录。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用问题，请通过联系或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com与ASG律师事务所联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您具体情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源： Antonio Pagarigan v. Angelita Yague and Shirley Asuncion, G.R No. 195203, April 20, 2015

  • 土地征用中的公正补偿：未考虑法定因素对案件的影响

    菲律宾最高法院裁定，在确定土地征用中的公正补偿时，必须考虑《综合土地改革法》第 17 条中列出的所有相关因素。本案涉及对土地所有者给予公正补偿的争议，法院认为，区域审判法院和上诉法院未能充分考虑所有法定因素，因此撤销了之前的判决并将案件发回重审，以便对公正补偿进行适当评估。这对土地所有者具有重要意义，因为它确保他们在土地改革计划下获得公平合理的补偿。

    土地改革的公平价格：未决申索的回顾

    本案的核心问题是，达沃地区法院在确定响应者 8 公顷土地的公正补偿时，是否错误地确认了地价评估。此案涉及农业改革部与几位土地所有者之间的争议，这些土地被置于政府的“土地转移行动”计划之下。菲律宾土地银行也参与其中，负责提供补偿。最初，政府对这片土地的估值非常低，导致土地所有者提起诉讼，寻求公正的补偿。

    在诉讼过程中，地区审判法院做出了有利于土地所有者的裁决，确定了比政府最初估价高得多的公正补偿金额。上诉法院维持了地方法院的判决，但略有修改，规定在最终付款前，对补偿金按年利率 12% 支付法定利息。农业改革部和土地银行不满意，他们向最高法院提起上诉，声称上诉法院在判决时存在可逆转的错误。最高法院发现双方下级法院在评估这片土地的价值时并未考虑 Republic Act No. (RA) 6657,《1988 年综合土地改革法》第 17 条的规范，因此，判决要求下级法院在适用适当的评估准则后，重新考虑这一事项。

    最高法院强调，根据 RA 6657 及其修订案，公正补偿必须公平合理地等同于从所有者处征用的财产。法院解释说，确定公平市场价值需要考虑征用时的性质和价格。除了这些考虑因素之外，第 17 条还规定，应当同样考虑到一系列具体因素：

    (a) the acquisition cost of the land, (b) the current value of like properties, (c) the nature and actual use of the property and the income therefrom, (d) the owner’s sworn valuation, (e) the tax declarations, (f) the assessment made by government assessors, (g) the social and economic benefits contributed by the farmers and the farmworkers, and by the government to the property, and (h) the non-payment of taxes or loans secured from any government financing institution on the said land, if any.

    法院认为，这些要素对于保证公正的补偿不仅基于一个狭隘的公式，而且基于对土地的实际价值及其对所有者的影响的全面分析，至关重要。该决定强调，评估不应过于严格，不应脱离具体情况。最高法院表示，达沃地区法院不仅要考虑土地改革部的不同评估方法，还要考虑根据具体情况应用这些评估方法是否适当。如果最初的情况证明这些方法没有保证，法庭可以偏离这些公式。

    除了讨论适当的评估方法外，最高法院还阐明了适用利率的准则，规定自占用之日起至 2013 年 6 月 30 日，法定利率应为每年 12%。此后，或从 2013 年 7 月 1 日起，直到全额支付为止，由于银行（菲律宾央行）货币委员会第 799 号通知的修订，拖欠土地所有者的公正补偿金应按每年 6% 的新法定利率计息。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是法院在确定土地征用的公正补偿时是否考虑了《综合土地改革法》第 17 条中规定的所有必要因素。
    什么是公正补偿？ 公正补偿是指充分且公平地等同于征用者从所有者处征用的财产。 它必须反映该财产在占用时的公平市场价值。
    根据第 6657 号共和国法第 17 条，在确定公正补偿时，必须考虑哪些因素？ 必须考虑的因素包括土地的购置成本、类似财产的现值、财产的性质和实际用途以及由此产生的收入、所有者的宣誓估价、纳税申报单、政府评估员作出的评估、农民和农场工人以及政府对财产的社会和经济效益贡献，以及未支付的税款或从任何政府金融机构获得的担保贷款（如果有）。
    法院对利率作了何指示？ 法院规定，应按每年 12% 的法定利率计息，自占用之日起至 2013 年 6 月 30 日止。从 2013 年 7 月 1 日起，直到全额支付，公正补偿金应按每年 6% 的新法定利率计息。
    如果法院没有考虑必要的因素，应该怎么办？ 如果初审法院在评估相关因素后未能准确裁定公正补偿，则必须将该案件发回，以便对相关证据进行更彻底的审核和重新评估。
    占用时间在确定评估方面如何发挥作用？ 用于评估公正补偿的价值应基于占用时的当前价值，也就是所有者失去使用和受益权之时。
    行政部门制定的公式对法院是否具有约束力？ 法院在确定公正补偿方面不应受到行政公式的过度限制。尽管管理性公式可以作为参考点，但法院在行使其评估因素的自由裁量权时不应受到行政部门规定的约束。
    为什么此案需要发回下级法院审理？ 该案需要发回下级法院审理，因为下级法院在确定财产公正补偿方面缺乏对其的考虑。特别是没有充分探索诸如财产特性和用途、购置成本、申报的社会经济利益等因素。

    总之，最高法院的裁决对于确保土地改革计划下的公正补偿是全面的、充分考虑到 RA 6657 第 17 条中列出的所有相关因素至关重要。通过要求下级法院考虑所有相关因素，最高法院旨在确保土地所有者获得其被征用土地的公平合理的价格，从而支持土地改革计划的目标，并保护土地所有者的权利。

    如需咨询本裁决在特定情况下的适用性，请通过联系方式或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需根据您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简要标题，G.R No.，日期