农业租户具有提起土地赎回诉讼的权利

G.R. No. 236173, April 11, 2023

在菲律宾，土地所有权和使用权问题一直备受关注。最高法院最近审理的“尼卡诺·加西亚的继承人诉多米纳多·J·布尔戈斯夫妇”一案，再次引发了对农业租户权利的讨论。本案的核心问题是，农业租户是否有权提起土地赎回诉讼，以及该权利的时效期限如何计算。本案的判决对于保护农业租户的权益，维护社会公平正义具有重要意义。

法律背景

为了更好地理解本案，我们需要了解菲律宾相关的法律原则和法规。

农业土地改革法典

菲律宾的《农业土地改革法典》（Republic Act No. 3844）旨在保护农业租户的权益，促进土地的公平分配。该法典赋予农业租户优先购买权和赎回权。优先购买权是指，如果土地所有者决定出售土地，农业租户有权在同等条件下优先购买。赎回权是指，如果土地在农业租户不知情的情况下被出售给第三方，农业租户有权以合理的价格赎回土地。

具体而言，第12条规定了佃农的赎回权：

Sec. 12. Lessee’s Right of Redemption. – In case the landholding is sold lo a third person without the knowledge of the agricultural lessee, the latter shall have the right to redeem the some at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall be entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right oft he redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty day from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.

该条款明确规定，如果土地在未告知农业租户的情况下被出售，租户有权在180天内赎回土地。但是，该180天的期限从何时开始计算呢？最高法院在本案中对此进行了明确。

租赁关系的延续

此外，值得注意的是，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。《农业土地改革法典》第9条明确规定，如果农业租户死亡或永久丧失行为能力，租赁关系将在土地所有者和能够亲自耕种土地的人之间继续存在。这意味着，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

案件回顾

本案涉及一块位于布拉干省吉圭因托镇的土地。尼卡诺·加西亚是该土地的农业租户。在他去世后，他的继承人发现，多米纳多·布尔戈斯通过欺诈手段将部分土地转让到了自己名下，并将其分割成小块出售给了他人。加西亚的继承人提起诉讼，要求撤销这些土地的转让，并将土地归还给他们。

案件的经过可以概括为以下几个步骤：

• 2016年6月2日，加西亚的继承人向布拉干省地方审判法院提起诉讼，要求收回土地所有权。
• 被告多米纳多·布尔戈斯辩称，该案件属于农业纠纷，地方法院无权管辖，且原告没有诉讼理由。
• 地方法院最初驳回了被告的辩护理由，但后来又推翻了之前的裁决，驳回了原告的诉讼请求。
• 加西亚的继承人直接向最高法院提起上诉。
• 最高法院最初驳回了上诉，但在重新审理后，推翻了之前的裁决，支持了加西亚继承人的诉讼请求。

最高法院认为，地方法院不应在没有进行充分审理的情况下，就驳回原告的诉讼请求。以下是最高法院判决中的一段重要引述：

The Court underscored that the case did not reach the pre-trial stage. Thus, there was no opportunity for the Heirs to submit the original of the Kasunduan to the trial court for marking and authentication or, much less, to formally offer it in evidence. All the trial court had at the time was the copy of the Kasunduan as attached to the Complaint. The document’s authenticity, due execution, and enforceability, as well as its probative value, in general, cannot be pre-judged without the benefit of a trial. That the RTC already ruled in part on the merits of the Complaint without allowing the Heirs to present evidence amounted to a violation of the latter’s right to due process.

这段话强调，原告有权提交证据，证明其对土地拥有合法权益。在没有给予原告充分举证机会的情况下，法院不应草率地驳回其诉讼请求。

实际影响

本案的判决对于菲律宾的农业租户具有重要的实际意义。它明确了农业租户有权提起土地赎回诉讼，并强调了法院在审理此类案件时应遵循的程序。以下是一些关键的教训：

• 农业租户有权提起土地赎回诉讼，以保护其合法权益。
• 法院在审理土地纠纷案件时，应给予当事人充分举证的机会。
• 农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。
• 土地所有者在出售土地时，应事先通知农业租户，否则租户有权赎回土地。

例如，假设一位农民在一块土地上耕种了多年，但土地所有者在未告知他的情况下将土地出售给了第三方。根据本案的判决，这位农民有权提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。这为农业租户提供了一层重要的法律保护，确保他们的权益不会受到侵犯。

常见问题解答

以下是一些与本案相关的常见问题：

1. 农业租户的赎回权的时效期限是多久？

答：根据《农业土地改革法典》，农业租户的赎回权的时效期限为180天，从收到土地出售的书面通知之日起计算。

2. 如果土地所有者没有通知农业租户就出售了土地，租户该怎么办？

答：在这种情况下，农业租户可以提起诉讼，要求以合理的价格赎回土地。时效期限从租户得知土地出售之日起计算。

3. 农业租户的继承人是否可以行使赎回权？

答：是的，根据《农业土地改革法典》，农业租赁关系不会因为当事人的死亡或丧失行为能力而终止。因此，农业租户的继承人有权行使之前赋予农业租户的赎回权。

4. 赎回土地的价格如何确定？

答：赎回土地的价格应为土地出售时的合理价格。如果当事人对价格有争议，可以由法院进行评估。

5. 如果农业租户没有足够的资金赎回土地，该怎么办？

答：农业租户可以向土地银行申请贷款，以支付赎回土地的费用。

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农业租赁权必须得到证明：仅仅耕种土地并不构成租赁关系

罗德里格斯诉萨尔瓦多案 G.R. No. 171972, 2011年6月8日

土地纠纷往往错综复杂，尤其是在涉及农业用地和声称的租赁权时。罗德里格斯诉萨尔瓦多案 是菲律宾最高法院的一项重要裁决，它清晰地阐明了农业租赁关系并非理所当然，必须由主张租赁权的人充分证明。本案突显了在土地所有权纠纷中，确立合法的农业租赁权以对抗驱逐诉讼所必需的关键要素。

案件背景

本案源于特蕾西塔·萨尔瓦多（Teresita Salvador）对卢西亚·罗德里格斯（Lucia Rodriguez）和普鲁登西亚·罗德里格斯（Prudencia Rodriguez）母女提起的非法 задержание 诉讼。萨尔瓦多声称自己是位于宿务岛达拉盖特的一块土地的绝对所有者，而罗德里格斯一家仅在其前任所有者的默许下占有该土地。尽管萨尔瓦多多次口头和书面要求罗德里格斯一家腾出土地，但她们拒绝搬迁。

罗德里格斯一家辩称，她们是该土地的农业佃户，声称卢西亚和她已故的丈夫在萨尔瓦多前任所有者的同意下进入该土地，并达成协议，他们将耕种土地并与萨尔瓦多家族分享收成。基于此租赁关系，罗德里格斯一家辩称，对本案拥有管辖权的应是农业改革仲裁委员会（DARAB），而非 муниципальный суд.

菲律宾农业租赁权的法律框架

菲律宾的农业租赁权受《农业土地改革法典》（Republic Act No. 3844）管辖。该法典旨在保护农业佃户的权利，并促进更公平的土地所有制制度。根据该法典，农业租赁关系是指土地所有者与佃户之间，为了农业生产目的而对农业土地进行的占有和耕种安排。

《农业土地改革法典》第5条 规定了农业租赁关系的建立方式：

“第5条 农业租赁关系的建立。——农业租赁关系应根据本法典第4条的规定依法建立，在其他情况下，可采用口头或书面形式，明示或默示。”

最高法院在本案中重申了农业租赁关系成立的六个必要条件：

1. 当事人是土地所有者和佃户或农业承租人；
2. 关系的标的物是农业土地；
3. 当事人之间对该关系存在同意；
4. 关系的目的是实现农业生产；
5. 佃户或农业承租人方面存在人身耕种；以及
6. 收成在土地所有者和佃户或农业承租人之间分享。

所有这些要素都必须同时存在才能确立合法的农业租赁关系。如果缺少任何一个要素，则租赁关系将不成立，声称的佃户将不享有《农业土地改革法典》提供的保护。

案件审理过程

муниципальный суд (MTC)：初审法院站在了罗德里格斯一家这边，驳回了萨尔瓦多的驱逐诉讼，理由是存在农业租赁关系，因此 муниципальный суд 对此案没有管辖权。 муниципальный суд 认为，萨尔瓦多及其前任所有者接受了罗德里格斯一家的收成份额，这暗示了对租赁关系的默示同意。

региональный суд (RTC)：萨尔瓦多对 муниципальный суд 的裁决提出上诉。 региональный суд 最初将案件发回 муниципальный суд 进行初步听证，以确定是否存在租赁关系。然而，在重新考虑后， региональный суд 撤销了其先前的命令，并维持了 муниципальный суд 的裁决，再次驳回了萨尔瓦多的驱逐诉讼。

上诉法院 (CA)：萨尔瓦多不服 региональный суд 的裁决，向上诉法院提起上诉。上诉法院推翻了下级法院的裁决，裁定罗德里格斯一家未能证明存在租赁关系。上诉法院认为，罗德里格斯一家未能提供足够的证据证明萨尔瓦多或其前任所有者同意建立租赁关系。上诉法院进一步认为，证人的证词不足以确立罗德里格斯一家的佃户身份，最多只能表明罗德里格斯一家在最初所有者的默许下占有该土地。因此，上诉法院下令将案件发回 муниципальный суд ，以确定萨尔瓦多因罗德里格斯一家拒绝交出土地而遭受的实际损失。

最高法院 (SC)：罗德里格斯一家不服上诉法院的裁决，向最高法院提起上诉。最高法院维持了上诉法院的裁决，最终驳回了罗德里格斯一家的上诉。最高法院强调，农业租赁权不得推定，主张租赁权的一方必须提供充分的证据证明所有必要的要素，特别是土地所有者的同意和收成分享。

最高法院在裁决中强调：

“本案中，为了证明当事人之间存在农业租赁关系，请愿人提交了请愿人卢西亚及其邻居的宣誓书作为证据。在其宣誓书中，请愿人卢西亚声明，她和她已故的丈夫在最初所有者的同意和允许下占用了涉案土地，他们的协议是她和她已故的丈夫将耕种涉案土地，将其用于农业生产，与土地所有者按五五分成比例分享收成，同时照看土地。”

然而，最高法院认为，罗德里格斯一家提供的证据，包括宣誓书，不足以证明存在租赁关系。法院指出，除了卢西亚的自述宣誓书外，没有其他独立的证据表明萨尔瓦多及其前任所有者同意建立租赁关系。此外，法院认为，邻居关于收成分享的证词不足以证明存在约定的分享系统和实际的收成分享。

最高法院总结道：

“正如我们常说的那样，仅仅占有或耕种农业土地并不能 当然 使耕种者成为农业佃户。声称自己是农业佃户的人有责任通过实质性证据证明农业租赁的所有必要条件。”

实际意义

罗德里格斯诉萨尔瓦多案 对土地所有者和声称的农业佃户都具有重要的实际意义。对于土地所有者而言，本案强调了明确界定土地使用安排的重要性。仅仅允许他人使用土地进行农业活动并不一定意味着建立了农业租赁关系。为了避免不必要的纠纷，土地所有者应明确其与土地使用者的关系性质，并避免任何可能被解释为默示同意租赁关系的行为。

对于声称的农业佃户而言，本案强调了充分记录和证明农业租赁关系存在的必要性。仅仅依靠长期占有和耕种是不够的。声称的佃户必须收集并出示实质性证据，以证明所有六个必要要素的存在，特别是土地所有者的同意和实际的收成分享。这可能包括书面协议、收据或其他可以佐证租赁安排的独立证据。

关键教训

• 农业租赁权不得推定：主张农业租赁权的一方必须承担举证责任，证明所有必要的要素都存在。
• 同意至关重要：土地所有者的同意是建立农业租赁关系的关键要素。必须有独立的证据证明同意，而不仅仅是自述的宣誓书。
• 收成分享必须证明：必须有证据证明实际的收成分享以及约定的分享系统。收据或其他书面记录是证明收成分享的有力证据。
• 仅仅耕种土地是不够的：仅仅占有和耕种农业土地并不能自动构成农业租赁关系。
• 书面协议的重要性：为了避免纠纷，土地所有者和土地使用者应尽可能签订明确的书面协议，明确双方的权利和义务。

常见问题解答

问题1：什么是农业租赁关系？

答：农业租赁关系是指土地所有者与佃户之间，为了农业生产目的而对农业土地进行的占有和耕种安排。它受《农业土地改革法典》管辖，并赋予佃户一定的权利和保护。

问题2：确立农业租赁关系需要哪些要素？

答：确立农业租赁关系需要六个要素：（1）土地所有者和佃户；（2）农业土地；（3）双方同意；（4）农业生产目的；（5）佃户人身耕种；（6）收成分享。

问题3：仅仅口头协议可以建立农业租赁关系吗？

答：是的，根据《农业土地改革法典》，农业租赁关系可以口头或书面形式建立。然而，口头协议可能难以证明，因此书面协议更为可取。

问题4：如果我只是允许某人在我的土地上耕种，是否会构成农业租赁关系？

答：不一定。仅仅允许某人耕种土地并不自动构成农业租赁关系。还需要证明其他要素，特别是您同意建立租赁关系，并存在收成分享安排。默许占有通常不足以建立租赁关系。

问题5：如果我被错误地指控为非法 задержание ，而我实际上是农业佃户，我该怎么办？

答：如果您认为自己是农业佃户并被提起非法 задержание 诉讼，您应立即寻求法律咨询。您需要收集证据证明存在农业租赁关系，并向法院提出抗辩。在菲律宾，农业改革仲裁委员会（DARAB）对涉及农业租赁纠纷的案件拥有管辖权。

问题6：如果法院认定不存在农业租赁关系，会发生什么？

答：如果法院认定不存在农业租赁关系，则声称的佃户将被视为非法占有人，法院可以下令将其驱逐出土地，并责令其赔偿土地所有者的损失，例如合理的租金或土地使用费。

问题7：本案中，最高法院判决罗德里格斯一家需要赔偿损失，损失具体指什么？

答：本案中，最高法院下令将案件发回 муниципальный суд ，以确定萨尔瓦多因罗德里格斯一家拒绝交出土地而遭受的损失。法院明确指出，可以追回的损失仅限于“公平的租金价值或合理的使用和占用涉案土地的补偿”。这意味着损失仅限于萨尔瓦多作为土地所有者因无法使用土地而遭受的经济损失，而非其他类型的损害赔偿。

农业租赁权和土地纠纷是菲律宾法律中复杂且重要的领域。 罗德里格斯诉萨尔瓦多案 强调了证明农业租赁关系存在的严格要求。如果您在菲律宾遇到类似的土地纠纷或需要有关农业租赁权方面的法律帮助，ASG Law律师事务所 拥有处理此类案件的丰富经验，我们的律师团队随时准备为您提供专业的法律咨询和代理服务。

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