本案涉及合同自由原则与公共政策（尤其是政府合同中的公开招标要求）之间的相互作用。最高法院裁定，即使合同中有条款规定优先权，政府合同仍需遵守公开招标的规定。法院强调，合同自由并非无限，而是受到法律和公共政策的限制。本案确立了公共利益优先于个人合同条款的原则，保障政府交易的公平与透明。

优先权落空：公共招标能否被协议规避？

菲律宾最高法院审理了一起关于轻轨交通管理局（LRTA）与快乐商业综合公司（Joy Mart）和宜世丹百货公司（Isetann）之间合同纠纷的案件。本案的核心问题是，在政府合同中，合同自由原则与法律规定的公开招标要求发生冲突时，应如何处理。Joy Mart 和 Isetann 主张其对 LRT 卡里埃多站联合区域拥有优先开发权（“优先权”）。这份优先权写在1983年Joy Mart 和 LRTA 达成的土地销售协议的序言中。LRTA 主张公开招标胜过双方的合同自由。优先权是否有效，以及当 LRTA 没有给予优先开发权时，各方应该承担什么样的责任是本案的关键。

法院认为，尽管合同序言中确实提到优先权，但该优先权自授予之初就无效。理由在于，即使存在合同自由，也不能以此为由来规避法律规定，即政府合同需要公开招标。法院援引了此前判例，强调公开招标的重要性，指出其目的是为了确保经济效率，防止腐败，并维护公众对政府的信任。即使年度拨款法案也不能被解释为废除公开招标的要求。这一要求旨在以公平合理的价格达成交易，消除定价过高、任人唯亲和其他不正当行为。

即使年度拨款法案也不能被解释为废除公开招标的要求。确实，公开招标是达成公平合理价格的公认方法，它可以确保消除或减少定价过高和任人唯亲等不正当行为。

最高法院进一步指出，合同自由并非绝对，所有合同都受到国家警察权的制约，必须服从公共利益的需要。因此，政府合同中的公开招标要求是一项限制因素，当优先权的存在与此项规定相悖时，应以后者为准。由于优先权与公开招标的规定相冲突，因此无法得到法院的支持。

此外，法院还认为，即使优先权有效，Joy Mart 和 Isetann 也已经通过一系列行为放弃了该权利。首先，他们与 PGHFI 签订了转租协议，承认了 PGHFI 的优先开发权。其次，他们未能对公开招标提出异议，表明他们默认了 LRTA 可以通过招标选择其他开发商。第三，他们的行为与他们对该开发项目的权益主张相互矛盾。

考虑到种种迹象，法院认定 LRTA 没有恶意。LRTA 有理由认为 Joy Mart 和 Isetann 已经放弃了优先权，因为他们的行为表明了他们对此项权利的放弃。因此，Joy Mart 和 Isetann 在本案中不得再主张优先权。法院还推翻了上诉法院对损害赔偿金的判决，认为 Joy Mart 和 Isetann 的索赔没有法律依据，他们的论点站不住脚。

最终，法院裁定合同自由不得凌驾于公共利益之上，即使双方当事人之间存在协议，法律仍然有权力介入来规范合同，确保维护公共利益。本案强调了公开招标对于政府合同的重要性，以及任何规避这一要求的合同条款都将无效。本案体现了法律在保障公共利益和维护公平竞争方面的作用。

FAQs

总而言之，本案清楚地表明，在政府合同中，即使有条款保证优先权，维护公开招标对于确保公众利益和透明的采购流程仍然至关重要。因此，合同自由受到法律和公共政策的限制。这保证了所有希望获得政府项目的开发商或商业机构都获得公平的待遇。

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来源：LIGHT RAIL TRANSIT AUTHORITY VS. JOY MART CONSOLIDATED INC., G.R. No. 211281, February 15, 2022

本案涉及菲律宾最高法院对一宗土地所有权纠纷的裁决，该纠纷源于两份独立的销售协议。法院裁定，一份“额外司法遗产分割及出售协议”(EJS with Sale)构成绝对销售，从而确认了购买者对涉案土地的权利，尽管该土地此前已被抵押。最高法院的判决强调，即使财产已被抵押，所有者仍有权出售该财产。购买者获得的所有权受制于现有的抵押权。该裁决还明确了在执行销售中购买者可以获得的权益范围，该权益仅限于债务人在财产中拥有的权益。

抵押贷款和所有权：谁来持有270平方米的土地？

本案的核心在于Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇之间关于达沃省迪戈斯市一块600平方米土地中270平方米部分的所有权争议。该土地最初由Maurin夫妇拥有，他们将土地连同地上建筑物抵押给了菲律宾开发银行(DBP)以获取贷款。1984年，Maurin夫妇与Alipio Labuguen达成协议，通过一份备忘录(MOA)转让270平方米的土地。Labuguen支付了12万比索，并承诺承担Maurin夫妇对DBP的债务。然而，DBP拒绝了Labuguen承担债务的提议。

尽管如此，在1984年8月31日，Maurin夫妇的继承人签署了一份包含出售条款的额外司法遗产分割协议(EJS with Sale)，将这270平方米的土地连同建筑物转让给Labuguen。与之前的备忘录不同，这份EJS with Sale并未规定Labuguen有义务承担Maurin夫妇对DBP的贷款。这两份协议均未注册。由于Maurin夫妇未能履行偿还贷款义务，DBP于1986年5月9日以法拍方式处置了整块土地，并宣布成为最高出价者。后来，Florentino Maurin提出将整块土地出售给Felipe Virtudazo。双方达成协议，Virtudazo开具了一张62.5万比索的支票，用于以他的名义购买该土地。然而，Florentino Maurin却用Virtudazo的支票以自己的名义赎回了这块土地。于是，Virtudazo对DBP和Maurin夫妇提起了诉讼。

与此同时，Labuguen也就EJS with Sale的有效性提起了诉讼，理由是该协议违反了有关土地转让的十年禁令。他们还要求返还支付给Florentino Maurin的12万比索。该诉讼启动后，在土地所有权上附注了待决案件通知(Notice of Lis Pendens)。在本案中，有两个主要问题：EJS with Sale是绝对销售还是有条件销售？DBP的止赎是否终止了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利？对这两个问题的解答直接影响到Virtudazo夫妇和Labuguen夫妇谁对这块土地拥有优先权。

Virtudazo夫妇主张，由于该土地已抵押给DBP，因此Maurin和Labuguen之间的销售协议是以Maurin支付DBP的债务为条件的。因此，Virtudazo夫妇认为，Labuguen夫妇的所有权并未完善，因为最终DBP止赎了该抵押贷款。然而，最高法院认为，虽然之前的备忘录确实要求Labuguen夫妇承担Maurin对DBP的抵押贷款，但后来的EJS with Sale并未提出这样的要求。更重要的是，EJS with Sale的条款明确表明，抵押义务的支付并非暂停270平方米土地所有权转让的条件。相反，最高法院认为，该协议具有所有销售合同的要素：同意转让所有权以换取对价（12万比索）。因此，法院裁定EJS with Sale在Maurin和Labuguen之间有效且具有约束力。

尽管该财产在销售时已被抵押，但这并不影响交易的有效性。抵押并不意味着将所有权或地产转让给抵押权人，而仅仅是对债务的留置权或担保。作为抵押人，Maurin保留了处置该财产的权利，他通过EJS with Sale转让了这270平方米土地。因此，法院认为，出售已抵押土地的影响并不是中止出售的效力，而是使Labuguen夫妇获得的所有权服从于DBP的抵押权。重要的是，转让抵押财产不得影响或解除抵押；因此，购买者必须承认并尊重抵押权。

Virtudazo夫妇坚持认为，DBP对该财产的止赎有效地“切断”了Labuguen夫妇对这270平方米土地的权利。然而，最高法院驳斥了这一论点，理由是止赎后Maurin赎回了该财产，并且有赎回契约。最高法院解释说，即使Labuguen夫妇无法以他们的名义赎回该财产，因为他们的销售未注册，Maurin的赎回使他们受益。最高法院解释说，在赎回期内，Maurin和Labuguen夫妇仍然是各自330平方米和270平方米土地的所有者。DBP仅获得对该财产的初始权利，直到赎回期到期后且未行使该权利为止。及时行使赎回权的效果是清除了该土地上的留置权。由于Maurin赎回了整块土地，因此，Labuguen夫妇也从这270平方米土地中受益。

最关键的是，最高法院认为，在1995年4月26日执行扣押时，Maurin已不再是该270平方米土地的所有者或对其拥有任何权利、所有权或权益。此外，Felipe Virtudazo已经知道Alipio Labuguen是争议部分的“合法居住者”。实际上，在扣押之前，待决案件通知已附注在Florentino Maurin的所有权上。因此，尽管在扣押时，这270平方米土地未以Alipio Labuguen的名义注册，并且整块土地似乎仍由Florentino Maurin拥有并以其名义注册，但Felipe Virtudazo已经实际知悉Alipio Labuguen对该270平方米土地的主张及其对该土地的实际占有。根据此分析，所有权主张人之间的通知和先前的所有权转让是具有影响力的。

最终，最高法院裁定，在执行销售中，购买者仅获得债务人拥有的权益。Virtudazo夫妇并非通过执行扣押获得该财产本身，而是仅获得了债务人Florentino Maurin在其中拥有的权益。因此，Virtudazo夫妇仅有权获得该财产中330平方米的部分。根据这些理由，最高法院维持了上诉法院的裁决，宣布Labuguen夫妇是270平方米争议土地的合法所有者。

常见问题解答

总而言之，本案澄清了有关有抵押财产销售的各种重要法律原则以及这些销售如何影响相关方之间的权利。最高法院确认财产所有者即使其财产已抵押仍可出售其财产的权利。该案还强调了及时行使赎回权以及购房者在执行销售中应谨慎的必要性。了解这些原则对于所有参与房地产交易（尤其是涉及有抵押财产的交易）的人来说至关重要。

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来源：Short Title, G.R No., DATE

本案确立了一项关键原则：已登记的抵押权优先于抵押后达成的买卖合同。这意味着如果所有者未能偿还贷款，银行有权取消抵押品赎回权，即使该财产随后被出售给第三方。该判决强调了购房者在购买房产前进行产权调查的重要性，以避免因现有抵押权而丧失投资。

登记对抗转让：不动产抵押权与买卖合同的效力之争

本案源于 Dulos Realty 向 Commercial Credit Corporation (CCC) 贷款，并以多处房产作为抵押。之后，Dulos Realty 与 Fabio Cahayag、Conrado Rivera、Milagros Escalona 和 Iluminada Baldoza 签订了房屋销售合同。由于 Dulos Realty 未能偿还贷款，CCC 启动了法拍程序，并最终将房产出售给了 Teresita T. Qua。随后，Qua 提起了驱逐诉讼，导致 Cahayag 等人提起诉讼，质疑 CCC 的法拍和后续销售。高等法院最终做出了有利于 CCC 和 Qua 的判决，重申了已登记的抵押权优先于后续买卖合同的原则。

本案的核心争议在于，在签订买卖合同之前已经登记的不动产抵押权是否对抗买卖合同的买方。对此，法院首先分析了《不动产抵押合同》的范围，确认其中不仅包括土地，还包括土地上的建筑物和改良物。法院认为，买方在签订买卖合同之前，可以通过查阅房产的产权证书得知抵押权的存在。这一登记行为构成了对全世界的推定通知，使得后续的买方受到抵押权的约束。此外，由于买方未能履行合同中支付全部价款的义务，他们对该房产的所有权主张未能得到充分支持。

在此基础上，法院阐明了不动产抵押登记的重要性。《民法典》第 1312 条和 2126 条规定，抵押权作为一种物权，直接约束抵押财产，无论该财产的占有者是谁。因此，抵押权的登记行为不仅是对合同双方的约束，也对所有第三方产生约束力。法院强调，登记的目的在于告知不参与合同的第三方有关财产交易的信息，从而维护产权的可靠性，确保交易安全。值得注意的是，尽管高等法院承认 “一人不能给予其所无之物”（nemo dat quod non habet）原则，并强调在出售时卖方应拥有所有权，但该案明确指出在签署销售合同时并非必须具备所有权，只要在交付时具备即可。

法院驳斥了 Dela Merced v. GSIS 的援引，认为该案的情况与本案不同。在 Dela Merced 案中，买卖合同的签订先于抵押合同的登记，因此法院优先保护了买方的权益。而在本案中，抵押合同的登记早于所有买卖合同的签订，因此法院判决抵押权优先于买卖合同。该判决还强调，如果抵押人或其利益继承人在法拍后的一年内未能行使赎回权，则所有权将转移给买方。

此外，最高法院还处理了一个程序性问题，即高等法院无视Baldoza先前未注册的买卖合同。法院表示，该买卖合同未正式作为证据提供，高等法院有权将其排除在外。更重要的是，即使存在先前的买卖合同，也不影响高等法院的裁决，因为转让是在赎回期满且所有权在CCC名下合并后发生的。

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来源：FABIO CAHAYAG AND CONRADO RIVERA, VS. COMMERCIAL CREDIT CORPORATION, [G.R. NO. 168357] , January 13, 2016

本案确立了一项关键原则，即实际知晓房产占用情况的购买者不能声称是善意购买者，即使抵押登记先于未登记的销售合同。最高法院在 Rotairo 诉 Alcantara 一案中强调，仅仅依赖所有权证书并不足以确保有效的所有权转让。这项裁决对于涉及菲律宾房地产交易中优先权的争议具有重大意义，尤其是在有未登记的索赔和现有居住者的情况下。

房地产争端：优先权应归于何处？

Ambrosio Rotairo 在黎刹省 Cainta 购买了一块土地，并建造了一所房子。与此同时，卖方违约，银行取消了抵押品赎回权，卖方的女儿 Rovira Alcantara 从银行购买了该房产。尽管 Rovira 是一个善意购买者，但其距离房产 50 米远，且知晓该房产上存在的房产，她能否对 Rotairo 的土地主张所有权？本案集中关注于善意购买的保护、实际通知原则以及《细分和公寓买方保护法令》（第 957 号总统令，简称 P.D. 957）的适用。

根据菲律宾法律，**登记通常会产生关于房地产交易优先权的推定**。《土地登记法》第 50 条规定，登记行为是转让和影响土地的运作行为，向所有人发出通知。因此，已登记的抵押贷款通常优于之前的未登记销售，因为登记充当了建设性通知。然而，这项规则并非没有例外。例外情况保护在之前的所有权纠纷通知和在转让发生之前就实际占有财产的一方。

本案的关键争议点在于 Rovira Alcantara 是否可以真正地被称为善意购买者。最高法院指出，作为卖方 Victor C. Alcantara 的女儿，Rovira 因亲属关系而知晓该地块之前的处置情况。此外，她实际知道 Rotairo 居住在该处。尽管 Rovira 主张信赖银行的所有权，但法院强调，她有责任进一步调查，因为她知道房产上有建筑物。未能进行此类尽职调查损害了她作为善意购买者的主张。

法院强调了以下**实际通知原则**：购买者如果对事实和情况有实际了解，可以促使一个合理谨慎的人进行此类调查，则无法寻求事先登记所提供的保护。在本案中，Rovira 了解房屋建筑，表明有人占用了该处，需要进一步调查。未进行进一步的询问阻止了 Rovira 基于事先登记状态的主张。对于买家来说，仔细检查产权之外是必要的。当房产不是由卖方占有时，对房屋建筑的存在情况需要做进一步了解。

法院驳回了上诉法院关于 P.D. 957 不适用的理由。法院表示，总统令在经济上对 1976 年之前的房地产交易具有追溯效力。具体来说，第 21 条规定，所有者或开发商有责任履行他们的义务。虽然法院承认 Rotairo 与 Ignacio 公司的合同于 1970 年签订，并于 1979 年完成，使 P.D. 957 具有可申请性，但在本案的背景下，该总统令的强制开发商通知买方的明确义务并没有履行，因为 Pilipinas 银行在 1976 年 P.D. 957 颁布时已经取消了抵押品赎回权。法院认为，对总统令的回溯申请不意味着购买者被购买后才必须强制通知开发商已设置好的抵押，即使购买之后被设置抵押，开发商还是应该强制通知买方关于抵押的相关事项。总之，Rovira 不能在事先未注册购买者 Rotairo 的情况下主张她拥有好于他的权利。

最高法院驳回了上诉法院的判决，恢复了黎刹省反省市地区审判法院的判决。这一裁决重申了买方在房地产交易中尽职调查的重要性。即使有有效的抵押和随后对财产的购买，买方也不能仅仅依靠所有权证书。如果环境表明存在可能影响所有权的未登记主张，则购买者必须进行进一步的调查。这一要求确保房地产交易的公平性和透明度，保护未登记土地所有者的权利，且不得侵害第三人所有权。

常见问题 (FAQs)

总而言之，Ambrosio Rotairo 诉 Rovira Alcantara 一案强调了善意和勤勉在菲律宾房地产交易中的重要性。实际知晓对注册所有权存在优先索赔的购买者不能简单地依靠其对官方记录的依赖。这项裁决强调了仔细调查、开放沟通和尊重既定房产权利的重要性，这使得房地产市场更加透明和公平。

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来源：Ambrosio Rotairo 诉 Rovira Alcantara，G.R. No. 173632, 2014年9月29日

本案确立了一项重要原则：仅仅是矿业公司的运营商或子公司，如果没有来自母公司的明确授权，则无权以自己的名义申请矿产生产共享协议（MPSA）。最高法院裁定，此类未经授权的申请无效，直接影响了优先权的归属，以及谁有权与政府签订矿产协议。此项裁决旨在确保采矿权的清晰性和有效性，从而维护国家的资源控制权，并影响矿业公司运营的方式，强调了明确授权的重要性。

运营协议的界限：子公司能否代母公司申请矿权？

迪zon铜银矿公司 (Dizon Copper) 与本格特公司 (Benguet) 就圣马塞利诺 (San Marcelino) 的 57 个矿权展开了漫长的法律斗争。迪zon铜银矿公司主张，他们通过1967年与本格特的运营协议以及随后的信件往来，授予了本格特代表其提交矿产共享协议（MPSA）申请的权力。最初，本格特以自己的名义提交了 MPSA-P-III-16 申请，但迪zon铜银矿公司坚称，该申请实际上是代表他们提交的，旨在保护他们对矿区的权利。该案的核心问题在于：基于上述协议和信函，本格特是否有权代表迪zon铜银矿公司提交MPSA申请，以及这一行为对迪zon铜银矿公司能否保有矿区优先权有何影响。

此案的核心争议在于 1995 年《菲律宾矿业法》的实施细则解释和优先权的行使。《菲律宾矿业法》旨在改革菲律宾的矿产资源管理，要求采矿权持有人与政府达成矿产协议。实施细则规定了一个时间表，要求原有的采矿权持有人在截止日期前行使其优先权，否则将视为放弃其权利。具体而言，最高法院指出，迪zon铜银矿公司未能提供足够的证据证明其已有效地授权本格特代表其行使这一优先权。

迪zon铜银矿公司辩称，本格特提交的 MPSA-P-III-16 申请应被视为有效行使其优先权的证明。然而，最高法院驳回了这一观点，理由是根据《运营协议》和相关函件，本格特仅作为运营商，并无获得提交 MPSA 申请的明确授权。法院强调，涉及行使采矿权这种重大决策，需要有明确的授权。

最高法院对《运营协议》进行了详细审查，发现其中并没有任何条款明确授予本格特提交 MPSA 申请的权力。虽然该协议确实授权本格特可以“获取房地产权”，但这些权利仅限于与《运营协议》的开发计划相关的权利，而该计划中并没有考虑矿产共享协议。因此，法院认为《运营协议》中没有任何依据可以推断出本格特有权代表迪zon铜银矿公司提交 MPSA 申请。进一步阐述这一问题的是，1987 年的《宪法》对矿产资源的勘探、开发和利用实行全面控制和监督。

该裁决直接影响了迪zon铜银矿公司保留对其 51 个非 MLC 矿权的权利。由于最高法院裁定 MPSA-P-III-16 申请无效，迪zon铜银矿公司未能有效地行使《菲律宾矿业法》第 113 条规定的优先权，从而被视为已放弃其矿权。其结果是，自 1997 年 9 月 15 日起，这些区域被宣布对外开放矿产申请，而迪zon铜银矿公司无法再凭借其原有的权利获得任何优惠待遇。

此外，法院还审查了环境和自然资源部 (DENR) 批准 Dr. Luis Dizon 的 MPSA-P-III-05-05 申请的情况。迪zon铜银矿公司声称该批准不规范，因为它侵犯了其对矿区的权利，但最高法院驳回了这一说法，重申了环境和自然资源部对矿产协议的批准具有专属管辖权。该判决强调了对政府机构在采矿业中的行政决策保持尊重的原则。最高法院认定环境和自然资源部的批准中不存在任意性，维持了环境和自然资源部批准 Dr. Dizon 的申请并拒绝迪zon铜银矿公司申请的权力。

FAQs

最高法院维持了环境和自然资源部拒绝迪zon铜银矿公司的申请并批准 Dr. Luis Dizon 申请的决定。该判决强调，必须遵守《菲律宾矿业法》设定的时限和程序要求。它还强调了明确授权的重要性，以及未能采取必要的步骤来保障矿权所可能造成的严重后果。该判决对寻求参与菲律宾矿产资源勘探和开发的个人和公司，都有着重要的影响。

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资料来源：迪zon 铜银矿公司 诉 迪zon 医生, G.R. No. 183573, 2012年7月18日