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  • 产权登记：何时以及如何强制交出产权证？菲律宾最高法院的实用指南

    强制交出产权证：菲律宾产权登记的关键

    G.R. No. 250486, July 26, 2023

    如果有人拒绝交出产权证，从而阻碍了你的产权登记，你该怎么办？菲律宾最高法院在Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc.一案中阐明了这一问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。本案不仅关系到法律条文，更关系到保护你的产权，确保你的投资安全。

    法律背景：菲律宾的产权登记制度

    菲律宾的产权登记制度基于托伦斯制度，旨在确保土地所有权的确定性和稳定性。总统令第1529号（“财产登记法令”）是该制度的基石，它规定了产权登记的程序和规则。本案的核心在于该法令的第107条和第108条，这两条规定了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出和修改问题。

    产权登记法令关键条款

    • 第107条：当需要根据非自愿文书签发新的产权证，或者由于持有人拒绝交出产权证而无法登记自愿文书时，利害关系方可以向法院提起诉讼，强制交出产权证。
    • 第108条：在产权证登记后，除非经过法院的命令，否则不得对登记簿进行擦除、更改或修改。该条款适用于产权证上的权益终止、新权益产生、错误或遗漏等情况。

    例如：假设你通过公开拍卖购买了一处房产，但原产权所有人拒绝交出产权证。在这种情况下，你可以依据第107条向法院提起诉讼，强制其交出产权证，以便你完成产权登记。

    案件回顾：Tagumpay Realty Corporation v. Empire East Land Holdings, Inc.

    本案涉及Tagumpay Realty Corporation（“Tagumpay Realty”）与Empire East Land Holdings, Inc.（“Empire East”）之间的产权纠纷。Tagumpay Realty在公开拍卖中购得Empire East名下的公寓单元，但在产权登记过程中，Empire East拒绝交出产权证，导致Tagumpay Realty无法完成产权登记。

    案件经过

    1. Tagumpay Realty在公开拍卖中购得Empire East名下的房产。
    2. Empire East拒绝交出产权证。
    3. Tagumpay Realty向地区审判法院（RTC）提起诉讼，要求Empire East交出产权证。
    4. RTC最初支持Tagumpay Realty的诉求，但随后撤销了判决，并要求进行调解。
    5. RTC最终以Tagumpay Realty未在原始登记案件中提起诉讼为由，驳回了其诉讼请求。
    6. Tagumpay Realty向高等法院（CA）提起上诉，但CA维持了RTC的判决。
    7. Tagumpay Realty向最高法院提起上诉。

    最高法院的判决

    最高法院推翻了高等法院的判决，并裁定Tagumpay Realty的诉讼请求应依据第107条，而非第108条。法院认为，Tagumpay Realty的目的是强制Empire East交出产权证，以便完成产权登记，而非修改产权证上的任何内容。最高法院还指出，Empire East未在答辩中提出管辖权异议，因此视为放弃了该权利。

    “Tagumpay Realty显然寻求Empire East交出产权证，以将其名下的房产进行登记，而不是仅仅修改或更改产权证上的任何微小细节。这需要适用总统令第1529号的第107条，而不是第108条。”

    最高法院强调，地区审判法院有权审理涉及土地登记的案件，而本案的争议焦点在于诉讼的地点，而非法院的管辖权。由于Empire East未及时提出管辖权异议，因此法院有权审理此案。

    实际意义：对产权所有人的影响

    本案的判决对菲律宾的产权所有人具有重要的实际意义。它明确了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。此外，本案还强调了及时提出管辖权异议的重要性，以避免丧失相关权利。

    关键教训

    • 明确诉讼目的：在提起诉讼前，明确你的诉讼目的是强制交出产权证，还是修改产权证上的内容，以便选择正确的法律依据。
    • 及时提出异议：如果在诉讼过程中存在管辖权问题，务必在答辩中及时提出异议，以避免丧失相关权利。
    • 寻求法律帮助：在处理产权纠纷时，寻求专业的法律帮助，以便更好地保护你的权益。

    常见问题解答

    问：如果原产权所有人拒绝交出产权证，我该怎么办？

    答：你可以依据总统令第1529号的第107条向法院提起诉讼，强制其交出产权证。

    问：我应该在哪个法院提起诉讼？

    答：通常情况下，你需要在原始登记案件的法院提起诉讼。但如果对方未及时提出管辖权异议，你也可以在其他法院提起诉讼。

    问：我需要提供哪些证据来支持我的诉讼请求？

    答：你需要提供证据证明你已经合法取得该房产的所有权，并且对方拒绝交出产权证。

    问：如果法院判决对方交出产权证，但对方仍然拒绝执行，我该怎么办？

    答：你可以向法院申请强制执行，法院可以采取强制措施，迫使对方交出产权证。

    问：本案的判决对未来的产权登记有什么影响？

    答：本案的判决明确了在产权登记过程中，如何处理产权证的交出问题，为产权所有人提供了一条明确的法律途径。

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  • 隐名信托的证明：支付购房款与产权登记

    本案确立了证明不动产隐名信托关系的关键：由一人支付购房款但产权登记在另一人名下，前者拥有该不动产的实际权益。最高法院重申，当购房款由一方支付，但产权登记在另一方名下时，推定成立隐名信托关系。实际支付购房款的一方被视为受益人，有权要求受托人（名义产权人）转移产权。这一裁决强调了提供明确证据证明资金来源的重要性，以保护实际购房者的权益。本案亦明确了在声称所有权的情况下，仅仅存在恋爱关系并不能构成资金赠与的充分证据。

    付款者受益：隐名信托成立的要素

    本案的核心在于确定在多大程度上，支付财产的购买价格足以确立对以他人名义登记的财产的受益所有权。Aniceto G. Saludo, Jr. (以下简称“被申请人”) 对 Doris Marie S. Lopez（以下简称“申请人”）提起诉讼，要求确权和损害赔偿，并申请临时限制令及/或初步禁令。被申请人声称其为位于 Pasig 市 Barrio Pineda 的两块土地的真正所有者，并要求将上述财产转让给他。同时，被申请人要求申请人支付律师费、诉讼费和诉讼成本。被申请人声称，大约在 1997 年 4 月或 5 月，申请人告知他，她知道有两块土地正在以合理的价格出售。

    起初，被申请人对购买上述土地犹豫不决。但是，由于申请人一再保证，他最终确信可以购买该标的物：(a) 其所有权清晰；(b) 在签订销售协议后，产权转让证书 (TCT) 将以被申请人的名义签发；(c) 考虑到房产的位置及其与商业中心的接近程度，提供的售价非常合理，甚至接近于廉价出售。随后，申请人提出以买方的身份出现，因为卖方是她的密友，据称只想与她打交道，以使其财务限制保持在其亲密的朋友之间。然后，被申请人委托申请人购买价款 15,000,000.00 菲律宾比索，并达成协议，申请人将成为销售协议的签字人，但将为被申请人持有信托财产，并随后将其转让给被申请人。

    然而，在执行销售后，被申请人注意到申请人开始躲避他，并且没有提供任何关于以他的名义登记销售的更新。当被申请人询问房产的状况时，他发现这些房产已经以申请人的名义登记，如 Pasig 市注册局签发的 TCT 编号 PT-111136 和 PT-111137 所证明的那样，该注册是根据 1999 年 5 月 25 日 Bulalacao Realty Corporation (BRC) 向申请人执行的绝对销售契约进行的。这促使被申请人立即获得该房产的所有权，并对房屋进行了重大翻新，总计 9,000,000.00 菲律宾比索。他还支付了 13 年的房产税。从那时起，他一直实际拥有这些房产。作为房产的居住者，他也是支付房主协会会费的人。

    被申请人多次向申请人提出口头和书面要求，要求将该标的物转让给他，但均未奏效。因此，被申请人于 2001 年 7 月 31 日对申请人就该房产提交了一份不利索赔声明，并将其批注在 TCT 上。2006 年 7 月 19 日，被申请人提起了当前的索回和损害赔偿诉讼，认为申请人存在恶意。他声称自己是该标的物的真正所有者，申请人仅为他持有信托。为了支持这一点，他出示了他以申请人名义开出的四张支票，用于支付购买价款。他还重申，从他全额支付房款之时起，直到提起本诉讼，他一直实际拥有所涉房产。

    申请人在答辩中声称，她于 1997 年根据附回购权的销售契约从 BRC 购买了该标的物。由于卖方未回购该房产，因此以她的名义为两块土地执行了绝对销售契约，由 TCT 编号 PT-104090 和 TCT 编号 PT-104091 涵盖，日期为 1999 年 5 月 25 日。凭借上述销售，以她的名义签发了 TCT 编号 PT-111136 和 TCT 编号 PT-111137。此后，申请人对建造在其上的房屋进行了重大翻新。申请人声称，被申请人主动提出资助房屋的翻新，因为他们有特殊关系。此后，被申请人及其家人占用了上述房产。然而，当他们的关系破裂时，被申请人偷偷向 Pasig 市注册局提交了对该标的物的不利索赔，谎称自己拥有该房产。

    这促使申请人于 2006 年 6 月 9 日向 barangay 提起针对被申请人的“Pagpapaalis sa tinitirahang bahay o Ejectment”诉讼。然而，尽管发出了适当的通知，被申请人仍未参加 barangay 程序。申请人多次要求被申请人腾出所涉房产的努力均告失败。相反，被申请人在下级法院对申请人提起了当前的诉讼。本案中，一审法院和上诉法院均确认了隐名信托关系的存在，最高法院支持了这一认定。最高法院的分析强调了《民法典》第 1448 条和 1456 条的关键作用，这两条规定了当财产由一人出资购买，但以另一人名义登记时，推定存在信托。

    在本案中，最高法院确认了上诉法院的判决，理由是被申请人（支付购房款的人）提供了明确和令人满意的证据来证明购买意图。 被申请人能够通过其自身行为表明，他认为相关房产是他自己的独有财产。 首先，他在全额支付购买价款后立即实际占有了相关房产，并一直占有到向下级法院提起诉讼之时。 其次，他花费数百万用于翻新建筑物上的房屋。 最后，他将税务申报表转到他的名下，并忠实地缴纳了房产税。所有这些行动都表明，他从未打算将这些财产仅仅作为礼物给予申请人。

    然而，申请人辩称，购买房产的资金是被申请人因他们作为情侣的特殊关系而无偿赠与她的。本案强调了，仅仅声称存在恋爱关系不足以反驳隐名信托关系的推定。正如法院在Spouses Devisfruto v. Greenfell案中指出的，如果购房资金是无偿赠与，那么必须符合《民法典》第 748 条关于捐赠的形式要件。因为超过一定金额的动产捐赠必须采用书面形式，以确保其有效性。最高法院认为，由于申请人未能证明符合这些形式要件，她关于接受捐赠的主张不成立。此外，确立这种信托关系的举证责任在于主张信托存在的一方，这意味着，除非你能提供明确而令人信服的证据，否则信托不会被推定存在。

    Building on this principle, the court reiterated that while implied trusts may be proven by oral evidence, such evidence must be trustworthy and received by the courts with extreme caution, and should not be made to rest on loose, equivocal, or indefinite declarations. 可靠的证据是必要的，因为口头证据很容易捏造。综上所述，法院认为上诉法院的裁决没有错误，维持了原判。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，被申请人是否充分证明了在他和申请人之间存在默示信托关系，即，当财产由一人支付购买，但以另一人名义登记时，是否应推定存在隐名信托。
    什么是隐名信托？ 隐名信托是一种法律关系，即一个人对财产拥有衡平法上的所有权，而另一个人拥有该财产的合法所有权，前者有权要求后者履行某些义务并有权行使某些权力。 当财产的购买价格由一方支付，但合法的所有权给予另一方，以使支付者可以对该财产享有受益权时，就会产生一种默示信托。
    在什么情况下会产生隐名信托？ 当财产由一人出资购买，但产权登记在另一人名下，目的是使付款人拥有该财产的受益权时，或者由于错误或欺诈获得财产时，会产生隐名信托。
    要证明隐名信托，需要什么证据？ 证明隐名信托的证据必须明确和令人满意，并且能够清楚地显示信托的存在及其要素，包括由一方支付了购房款，且有意使该财产的受益权归属于支付方。 诸如购买价格的付款证据、对财产的占有以及对财产的改善和税款的支付等行为都可以加强信托存在的证据。
    仅仅是恋爱关系足以解释购买资金的支付吗？ 不是的。仅仅是恋爱关系不足以解释为什么一个人会无偿地向另一个人提供大量资金，并且不能取代证明捐赠符合《民法典》第 748 条规定的形式要件的必要性。 即使曾经有过恋爱关系，未能出示已捐赠的证据也可能导致有关信托的主张。
    不符合法定要求的捐赠的法律后果是什么？ 如果动产捐赠的价值超过 5,000 比索，而捐赠和接受没有采用书面形式，则捐赠无效。这意味着法律不会承认存在捐赠，因此被指控的受赠人不能声称该财产或资金是无偿赠与的。
    如果财产是以信托方式持有的，受益人有哪些权利？ 受益人有权要求受托人转让房产的所有权，并要求受托人为其利益履行信托义务。他们还可以追回因受托人违反其信托义务而造成的损失，并保护自己对该房产的受益权。
    如果受托人拒绝承认信托关系怎么办？ 受益人可以向法院提起诉讼，要求法院宣布存在信托关系并命令受托人履行其义务。 这种情况也需要律师协助，以确定适当的法律行动方案。

    本案强调了不动产交易中透明记录和明确协议的重要性。尤其是在涉及家庭成员或亲密关系时。 通过了解隐名信托的原则及其证据要求，个人可以更好地保护自己的财产权益，并避免日后可能出现的代价高昂的法律纠纷。

    如需咨询本裁决在特定情况下之应用，请通过联系方式或发送邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：多丽丝·玛丽·洛佩兹诉阿尼塞托·G·萨鲁多，小，G.R.No.233775,2021 年 9 月 15 日

  • 土地所有权争议：免费专利申请期间的土地买卖有效吗？

    最高法院裁定，在免费专利申请获得批准之前进行的土地买卖无效。这意味着，在政府正式批准个人获得土地所有权之前，土地仍然属于公共领域，无法进行交易。本案明确了，未经国家正式授予，任何人都无法出售或转让土地所有权。

    免费专利申请期间出售土地：合法吗？

    本案涉及尤西安诺（Unciano）与戈罗斯佩（Gorospe）之间的土地所有权纠纷。尤西安诺的父亲恩里克（Enrique）申请了一块土地的免费专利。在申请期间，他将土地卖给了女儿安东尼（Anthony）——也就是本案的申请人。专利批准后，土地所有权转移到了安东尼的名下。戈罗斯佩家族，包括安东尼的姐姐，在土地上耕种多年，拒绝将土地归还给安东尼。案件的核心问题是，在免费专利申请期间进行的土地买卖是否有效？最高法院需要解释《公共土地法》第 118 条，以及在国家正式授予土地所有权之前，个人对公共土地拥有的权利。

    最高法院认为，在恩里克的免费专利申请获得批准之前，这块土地仍然是公共领域的一部分，因此，他和安东尼之间的土地买卖合同是无效的。根据法律原则，任何人不能出售自己不拥有的东西。恩里克当时只是一位专利申请人，他并没有土地所有权，因此无权出售该土地。安东尼的律师辩称，《公共土地法》第 118 条只禁止在专利批准后五年内出售土地，而本案的买卖发生在专利批准之前。但是，最高法院驳回了这一观点，指出在专利批准之前，土地仍然属于公共领域，未经国家许可，任何人都不能将其出售。此外，最高法院还强调，安东尼的土地所有权证书（TCT）也是无效的，因为它是基于无效的买卖合同颁发的。法院解释说，土地登记行为是国家将公共土地转变为私人财产的关键步骤。只有在完成登记后，个人才能获得土地的完全所有权。

    最高法院的判决明确了，在免费专利申请期间进行的土地买卖是无效的。最高法院解释了《公共土地法》第 118 条：

    第 118 条 除政府或其任何部门、单位或机构外，根据免费专利或宅基地条款获得的土地，自申请批准之日起五年内，不得进行抵押或转让，也不得用于偿还上述期限届满前订立的任何债务；但土地上的改良或作物可以抵押或质押给合格的个人、协会或公司。在颁发所有权证书五年后和二十五年之前，未经农业和商业部长批准，任何宅基地的转让、转移或转让均无效；除非有宪法和法律依据，否则不得拒绝批准。

    本案中，最初的土地转让是在国家批准之前发生的，因此转让无效。法院强调，州有权决定谁能获得公共土地，以及他们获得土地的条件。

    最高法院还讨论了所有权证书的效力。一般情况下，所有权证书是土地所有权的有力证据，不能轻易受到质疑。但是，在本案中，由于安东尼的所有权证书是基于无效的买卖合同颁发的，因此，法院可以宣告其无效。戈罗斯佩家族提起的反诉要求确认土地所有权，这可以被视为对尤西安诺的所有权证书的直接攻击。法院认为，即使所有权证书具有一定的法律效力，如果它是通过非法手段获得的，法院也可以撤销它。

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是在免费专利申请期间进行的土地买卖是否有效。最高法院裁定此类买卖无效，因为在专利获得批准之前，土地仍然属于公共领域。
    《公共土地法》第 118 条的内容是什么？ 该条规定，根据免费专利或宅基地条款获得的土地，自申请批准之日起五年内，不得进行抵押或转让，以防止投机和确保土地用于家庭的利益。
    为什么安东尼的土地所有权证书被宣告无效？ 安东尼的所有权证书是基于其父亲在免费专利申请期间签订的无效买卖合同而颁发的。由于原始交易无效，因此后续的所有权转让也无效。
    反诉如何被视为对所有权证书的直接攻击？ 由于反诉是要求法院宣告戈罗斯佩家族拥有土地所有权，最高法院将它视为了对所有权证书的直接攻击，并认定这是合法的质疑方式。
    最高法院在本案中强调了哪些法律原则？ 最高法院强调了“任何人不能出售自己不拥有的东西”的原则，以及国家对公共土地的控制权，还有保护宅基地所有者及其家人的利益。
    本案对土地所有者有哪些实际影响？ 本案提醒土地所有者，在获得土地的完全所有权之前，他们不能随意处置土地。在免费专利申请获得批准并完成登记之前，土地仍然属于公共领域。
    本案如何影响未来的土地交易？ 未来的土地交易需要更加谨慎，确保在进行买卖之前，卖方拥有合法的土地所有权。在涉及公共土地的交易中，尤其需要注意相关的法律规定。
    如果我对本案的判决有疑问，应该怎么办？ 建议咨询律师，以便获得专业的法律意见。律师可以根据您的具体情况，分析本案的判决对您的影响。
    本案的主要依据法律是什么？ 本案主要依据是菲律宾《公共土地法》第 118 条以及相关判例。

    总而言之，尤西安诺诉戈罗斯佩案强调了国家对公共土地的控制权，以及保护宅基地所有者及其家人的利益。在获得土地的完全所有权之前，任何人都不能随意处置土地。该裁决强调在菲律宾进行土地交易时尽职调查和遵守法律的重要性。

    如需咨询本裁决对具体情况的适用，请通过 contact 或发送电子邮件至 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：Short Title, G.R No., DATE

  • 律师职业责任与客户信任：菲律宾最高法院对律师违规行为的判决

    律师职业责任与客户信任：菲律宾最高法院对律师违规行为的判决

    Leilani Jacolbia v. Atty. Jimmy R. Panganiban, A.C. No. 12627, February 18, 2020

    当您聘请律师处理重要事务时，您期望他们以专业和诚信的方式行事。然而，现实中，律师可能会辜负客户的信任，导致严重的法律和财务后果。Leilani Jacolbia v. Atty. Jimmy R. Panganiban一案中，菲律宾最高法院审查了一名律师因未能履行其职业责任而受到的处罚。该案例揭示了律师在处理客户事务时必须遵守的标准，以及未能履行这些责任可能导致的严重后果。

    引言

    在Leilani Jacolbia v. Atty. Jimmy R. Panganiban一案中，菲律宾最高法院审理了一起行政诉讼，涉及律师未能履行其职业责任的问题。Jacolbia于2004年聘请Panganiban律师处理其位于Pililla, Rizal的一块农业土地的产权转移和登记事宜。然而，尽管Jacolbia支付了244,865.00比索的法律费用，Panganiban律师在长达12年的时间里未能完成任何工作。Jacolbia多次要求返还费用和相关文件，但Panganiban律师未能满足这些要求。该案例的核心法律问题是律师未能履行其职业责任，以及如何处理这种违规行为。

    法律背景

    菲律宾的《律师职业责任守则》（Code of Professional Responsibility, CPR）规定了律师在履行其职责时必须遵守的标准。特别是，Canon 2要求律师以高效和便捷的方式提供法律服务；Canon 17强调律师对客户事务的忠诚和信任；Canon 18要求律师以能力和勤奋服务客户；Rule 18.03明确规定律师不得忽视其受托的法律事务。此外，Canon 16和Rules 16.01和16.03规定了律师在处理客户资金和财产时的责任。这些条款旨在确保律师始终维护客户的利益，并以诚信和专业的方式行事。

    例如，假设一位中国企业家在菲律宾购买了一块土地，并聘请了一名律师处理产权登记。如果律师收取了费用但未能完成工作，并且在客户要求返还资金时拒绝配合，这将构成对上述CPR条款的违反。这样的情况不仅会对客户造成财务损失，还可能导致法律纠纷和进一步的法律费用。

    案例分析

    Jacolbia于2004年聘请Panganiban律师处理其土地的产权转移和登记，并支付了244,865.00比索的法律费用。然而，Panganiban律师在接下来的12年中未能采取任何行动。2013年，Jacolbia向Panganiban律师发送了一封要求返还费用和相关文件的需求函，但未得到回应。因此，Jacolbia向菲律宾律师协会（IBP）的律师纪律委员会（CBD）提出了行政诉讼。

    IBP-CBD要求Panganiban律师提交答复，并出席强制性会议，但Panganiban律师未能遵守这些要求。2018年，IBP的调查专员发现Panganiban律师违反了律师誓言和CPR，并建议对其进行为期一年的停职处罚。然而，IBP理事会增加了处罚期限，建议将停职期限延长至三年，并处以15,000.00比索的罚款，因为Panganiban律师多次无视IBP-CBD的命令和程序。

    菲律宾最高法院在审查此案时引用了以下重要推理：

    “每位律师都对其客户的事务和利益负有忠诚义务。他必须时刻牢记客户对他的信任和信心。他的职责从受聘开始，直到客户有效解除他为止。在此期间，他应采取一切合理步骤并谨慎处理客户的利益。”

    “律师与客户之间的关系是高度信托性的，赋予律师必须履行的巨大忠诚和诚信义务。律师未能在客户要求时返还其代表客户持有的资金，推定为他已将这些资金用于自己的用途，违反了客户对他的信任。”

    最高法院最终确认了IBP理事会的建议，裁定Panganiban律师违反了CPR的多项条款，并对其处以三年停职和15,000.00比索的罚款。此外，Panganiban律师被要求在收到判决后十天内返还244,865.00比索，并支付6%的年利息，直到全额支付为止。

    实际影响

    此判决强调了律师在履行其职业责任时的重要性，并为未来类似案件设定了先例。企业和个人在聘请律师时应确保其具有良好的声誉和履行职责的能力。如果律师未能履行其义务，客户应立即采取行动，寻求法律援助，并可能向IBP提出行政诉讼。

    对于在菲律宾经营的中国企业和居住的中国公民来说，了解律师的职业责任和如何保护自己的权利至关重要。ASG Law提供专门针对中国客户的法律服务，帮助他们在遇到类似问题时采取适当的法律行动。

    关键教训：

    • 确保聘请的律师具有良好的声誉和履行职责的能力。
    • 定期监督律师的工作进展，并在必要时要求更新。
    • 如果律师未能履行其义务，立即采取行动，寻求法律援助，并可能向IBP提出行政诉讼。

    常见问题

    什么是律师职业责任守则（CPR）？
    律师职业责任守则（CPR）是菲律宾律师必须遵守的一套职业标准，旨在确保他们以诚信和专业的方式履行职责。

    如果律师未能完成其受托的法律事务，我该怎么办？
    您应立即联系律师，要求解释和解决问题。如果问题未能解决，您可以向IBP的律师纪律委员会提出行政诉讼。

    律师未能返还我的资金怎么办？
    您可以向IBP提出行政诉讼，并可能通过民事诉讼要求返还资金。确保保留所有相关文件和通信记录以支持您的索赔。

    在菲律宾，中国企业如何确保律师的可靠性？
    中国企业应选择具有良好声誉和专门为中国客户提供服务的律师事务所，如ASG Law。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题。

    如何在菲律宾找到可靠的法律援助？
    您可以通过研究律师事务所的声誉、客户评价和专业领域来选择合适的法律援助。ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务，确保您获得专业和可靠的法律支持。

    ASG Law专门为在菲律宾经营的中国企业和在菲律宾的中国公民提供法律服务。我们的团队包括能说中文的法律专家，能够帮助您克服语言障碍并解决复杂的法律问题，特别是在处理产权登记和律师违规行为等问题上。立即预约咨询或发送电子邮件至nihao@asglawpartners.com。

  • 土地所有权争议：善意购买者优先原则

    本案确立了在涉及多重销售的情况下，如何确定对不动产的所有权。最高法院裁定，如果一人以善意购买并首先在财产登记处登记，即使之前的销售没有登记，该购买者也拥有优先所有权。这意味着买方在购买房产时有责任进行调查，但如果房产的产权清晰且登记处没有任何未决的索赔，那么买方可以依赖该产权的有效性。

    产权调查：购买者的审慎义务与产权登记的效力

    本案围绕一块位于卡瓦纳图安市的2万平方米土地展开，土地最初的所有者Ceferino Tolentino出售给了Atty. Jose M. Lachica, Jr. 然而，Lachica未能及时登记该销售行为。之后，Ceferino又将该土地出售给了Ricardo Tolentino， Ricardo之后将土地转售给了Emilio Calma，而Calma登记了他的购买行为。Lachica提起诉讼，声称他对该土地拥有优先所有权，理由是他是第一个购买者，并且Ricardo和Calma在购买时明知该土地存在争议。此案的核心法律问题在于，在存在多次销售的情况下，如何确定对不动产的所有权，尤其是在产权登记与善意购买者的权益发生冲突时。

    法院首先确认了Ceferino与Lachica之间的销售有效，因此Lachica对该土地具有有效的权利主张。但是，Calma从Ricardo购买了该土地，并将其购买行为在登记处进行了登记，从而获得了产权。问题的关键在于Calma是否可以被认为是“善意购买者”。善意购买者指的是在购买他人财产时，不知道其他人对其拥有权利或权益，并且以全部和公平的价格支付购买款项的人。法院指出，土地登记制度旨在使公众能够依赖产权证书的表面信息，而不必进行额外的调查。然而，如果购买者已经知道某些事实和情况，促使一个理性的人进行进一步的调查，或者购买者知道其卖方缺乏产权，则该规则存在例外。

    在本案中，尽管Lachica的异议登记在Ricardo的产权上，但该异议已经在Calma购买该土地之前被取消。此外，Calma还亲自调查了土地登记处和抵押银行，以确认产权的真实性和状态。因此，法院认为没有任何迹象表明Calma在购买该土地时存在不当行为。法院强调，欺诈的指控必须得到证实，并且本案中没有任何证据表明Calma知道Ceferino与Lachica之间的交易。

    《菲律宾民法典》第1544条规定了多重销售情况下所有权的转移规则。该条款指出：

    如果同一物出售给不同的买主，动产的所有权应转移给首先善意占有该物的人。

    如果是不动产，所有权应属于首先善意在财产登记处进行登记的人。

    如果没有登记，所有权应属于首先善意占有该物的人；如果既没有登记也没有占有，则属于提供最古老的产权且具有善意的人。

    基于上述规定，法院裁定Calma作为善意购买者，并通过登记获得了所有权，其权利优先于Lachica未登记的销售行为。即使Ricardo在获得土地所有权时存在恶意，也不影响Calma作为善意购买者的权利。法院认为，有瑕疵的产权仍然可以是善意购买者完全合法有效的产权来源。本案确立了产权登记的重要性，以及善意购买者在土地交易中的权益保障。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是在存在多次销售的情况下，如何确定对不动产的所有权，尤其是当善意购买者已登记购买行为时。法院需要确定在先但未登记的销售与后来的善意登记购买之间，哪一方的权利应优先。
    什么是善意购买者？ 善意购买者指的是在购买他人财产时，不知道其他人对其拥有权利或权益，并且以全部和公平的价格支付购买款项的人。善意购买者在法律上享有一定的保护，以确保其购买行为的有效性。
    异议登记是什么？其在本案中的作用是什么？ 异议登记是指在土地登记处登记的一项声明，用于告知公众某人对该土地拥有权益或权利。在本案中，Lachica的异议登记最初出现在Ricardo的产权上，但后来被取消。
    法院为何认为Calma是善意购买者？ 法院认为Calma是善意购买者，因为他购买土地时不知道Lachica的在先权利，并且在购买前进行了调查，确认Ricardo的产权是清晰的。异议登记在Calma购买土地之前已经被取消。
    《菲律宾民法典》第1544条的内容是什么？ 《菲律宾民法典》第1544条规定了在同一物被出售给不同买主的情况下，如何确定所有权的归属。对于不动产，首先善意在财产登记处进行登记的人将获得所有权。
    Calma作为善意购买者享有什么权利？ 作为善意购买者，Calma有权依赖Ricardo产权证书的表面信息，并获得该土地的所有权。他的权利优先于Lachica未登记的销售行为。
    产权登记制度的目的是什么？ 产权登记制度的目的是使公众能够依赖产权证书的表面信息，而不必进行额外的调查，从而促进土地交易的安全性和可靠性。它为所有权提供了明确的记录，并保护善意购买者的权益。
    本案对未来的土地交易有什么影响？ 本案强调了产权登记的重要性，并提醒购买者在购买土地时要进行充分的调查，以确保其权益得到保障。同时也确认了善意购买者在土地交易中的权益，即使之前的销售没有登记，善意购买者也可以获得所有权。

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    Source: Emilio Calma v. Atty. Jose M. Lachica, Jr., G.R. No. 222031, November 22, 2017

  • 土地所有权争议：后期登记的产权在存在先前调查错误的情况下优先

    最高法院裁定，如果先前的土地调查存在错误，则后期登记的产权可以优先于早期登记的产权。此裁决承认，土地登记制度不应被用作欺诈的盾牌，尤其是在早期的产权登记因错误的调查结果而存在缺陷的情况下。对于土地所有者来说，这意味着即使他们的土地是在早期登记的，如果存在根本性的调查错误，他们的产权也可能受到挑战。

    土地所有权纠纷：在有缺陷的调查与争夺土地主张之间划清界限？

    本案的核心在于两组业主之间的土地所有权纠纷：Yu Hwa Ping 夫妇和 Andres Diaz 夫妇的继承人，以及 Ayala Land, Inc.（ALI）。纠纷源于重叠的土地边界和对构成各自所有权基础的调查的有效性的争议。 Yu 夫妇和 Diaz 家族继承人主张，他们根据 Psu-25909 拥有的较早所有权应优先于 ALI，因为 ALI 的所有权源自存在缺陷的调查。 ALI 反驳说，他们的所有权根据先前登记的一般规则具有优势。重要的是要解决这些冲突主张的有效性，因为争议可能会严重影响每个所有者在其各自拥有的土地上行使权利的能力。因此，该问题导致了旷日持久的法律挑战，这既需要详细的核查测量，又需要分析各种所有权来源的调查中显示的任何差异。

    本案的事实始于 1921 年 Andres Diaz 夫妇向土地登记总局提交的调查计划 Psu-25909。接下来的几十年中，又完成了其他几项调查，其中最值得注意的是针对 Dominador Mayuga 的 Psu-47035 和针对 Eduardo C. Guico 的 Psu-80886，尽管 ALI 的产权声明优先，但 Yu 夫妇认为后来的调查都是通过欺诈获得的。法院对不同日期和不同申请人就同一宗地批准一项或多项调查的土地局局长的权力表示质疑。所有权争议于 1990 年代初升温，当时 Yu 夫妇发现 ALI 未经授权地将他们的土地围起来，并且这些地块上的产权由 ALI 持有。诉讼由此开始，Yu 夫妇要求宣布 ALI 持有的产权无效，并请求司法确认其自己所有权的有效性。

    诉讼随后采取了复杂的回合。拉斯皮尼亚斯地方法院最初裁定 Yu 夫妇胜诉，认为 ALI 的产权基于欺诈调查从一开始就无效。ALI 上诉后，上诉法院最初赞成 ALI 的论点，即起诉已过了争议期限。然而，上诉法院后来推翻了这一立场，承认了 ALI 所依据的调查中的大量错误，而拉斯皮尼亚斯地方法院之前的错误也是如此。由于 ALI 的进一步复议，上诉法院恢复了其先前的裁决，因此将该案件提交给了菲律宾最高法院。然后最高法院认为，Yu 夫妇的诉讼并未受到时效的阻碍，因为他们要求的有效依据是建立在所有权是根据无效合同还是从一开始就作废的契约转移的概念上的。

    该法院明确声明，**要求撤销欺诈性土地登记的诉讼不设诉讼时效**。重要的是，对土地所有人来说，那些试图撤销基于被认为是“虚假、篡改和无效调查”的所有权的诉讼是不设期限的，因此是允许的，无论是在授予原始所有权之后多少年。法院承认，如果基于合同欺诈的权利要求的财产所有者以某种方式对他们的财产拥有实际、连续和不受干扰的管有，那么此类所有权要求就不会失去依据。 Yu 夫妇于 1996 年提出的法律挑战因此及时得到了满足。ALI 不能被认为是该土地的不受约束的“有价值的无辜购买者”，原因在于这些产权具有足够的证据表明产权中包含的未决案例和敌对声明，这些证据应该让任何理性的人警惕。该调查不仅涉及 ALI，还与 ALIA 购买的涉案批次中发现的多项以前涉及的法庭记录有关。

    鉴于此类争议，该裁决确认如果先前的所有权因调查或授予文件中的根本性缺陷而出现，后来的产权可以占据支配地位。根据 Legarda v. Saleeby 案建立的一般规则规定，通常应批准产权最早的一般原则的例外情况是如果后续的包含错误。至关重要的是，记录一小块土地对某个人的授予，尽管可能是在登记日期之前授予的，但在对事实进行适当分析后可能会更改。该法院澄清，尽管颁发了土地所有权证，但这并不是明确所有权的明确证明，调查可能会受到进一步审查。关于与涉案的原始地籍测量有关的争议，法院批准了拉斯皮尼亚斯地区审判委员会授权由一名土地专家担任委员会专员，以确保对与冲突测量之间的重叠及其准确性有关的技术争议进行调查和报告的决定。

    最高法院发现证据无可辩驳，认为许多问题玷污了用于向 ALI 颁发原始产权的地籍调查。其中主要包括 ALI 为此目的开展的所有调查的调查者是同一家测量公司。这在多个地理地点，不同日期和不同调查测量结果的情况下，引起了对调查员进行此类行动中的诚信度的严重关注。法院进一步确认在用于构成调查的技术参考文献中存在重要问题，特别是在包含日期早于测量的建筑物。因此，根据法院的调查，这些基本失败构成“欺诈标志”，并在评估确定所涉及的权利时降低了对涉及 ALI 批次的产权的信任。相反，原始的 Psu-25909 是最早提交的主张，是清洁的，与之前的地质记录相比没有任何修改和污渍，因此法院没有错误地认定 Yu 夫妇应获得对冲突土地的统治权。

    因此，最高法院最终撤销了上诉法院的裁决，该裁决对 ALIA 表示同情，并批准了最初由拉斯皮尼亚斯地区审判委员会颁布的命令，这意味着它以极大的可信度证实了这一行动。ALI 的继承权和财产权证明的所有权利和证书因其原始调查的这些欺诈和违规行为而被宣布无效。这一观点强调了在建立土地所有权中的诚信的压倒一切的重要性，并提醒购买者对财产登记簿中可能出现的文件问题保持警惕，甚至可能在产权的有效授予和认证时间线上提醒公众，这一规则在土地财产法学中占据了重要地位。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是在两组相互竞争的所有权主张（原告拥有的产权主张在后）之间应适用何种原则，尽管争议点更多在于早期调查测量结果的不准确性/瑕疵。
    《Torrens 法案》下的土地所有权有多“坚不可摧”？ 尽管《Torrens 法案》旨在确保产权的安全性，但本案表明，基于欺诈获得的土地所有权或严重不规则不能有效地赋予所有人或持有人的所有权，尤其是欺诈损害了原始产权记录的情况下。
    登记的所有权中的调查能否受到挑战？ 是的，法院可以审查登记所有权背后的测量结果，特别是存在大量证据表明存在虚假、篡改或严重错误的情况，法院可以在此基础上纠正以前未经调查或修改的文件。
    未能在土地登记案中通知有关方会如何影响案件结果？ 本案裁定，被告实际上并无必要将所有权通知任何以前持有所有权的先前持有人，因为它进一步认定涉及所有权的调查从一开始就是欺诈性的，并宣布以前的所有人无法获得所有权。
    如果某个所有权中的文件在其他诉讼程序中受到质疑会怎样？ 如果文件中包含与案件的准确性和授权性相关的已知问题标记或异常情况，买方将被适当地指示寻找原因或在签署法律责任后进行调整。
    法院是否对调查实施者负有特别义务？ 是的。所有测量应按相同比例执行，并且不应存在针对不同地理地点和记录保存的不一致之处，因为它可能会影响测量的准确性。
    如果早期声明基于技术上不正确的图纸会发生什么？ 最高法院裁定，即使早期注册的文档最初具有法律约束力，随后的证明可能会通过揭示原始图纸的技术无效来取代它们，因为文件验证后不会发生土地转移。
    什么构成有缺陷的标题？ 所有权的有效性通过可重复、准确和合乎逻辑的步骤从各个先例中确定，并通过对证据（尤其是测绘文档）的审查来进行验证，并从一开始就没有法律效力的初始注册或传输导致标题有缺陷。

    总而言之，最高法院的这一裁决强调了土地登记系统中的公平和诚信的重要性。对于产权争议中的各方，在产权纠纷中尽职调查和证明产权主张有效性的原始支持文件的至关重要性。它进一步提醒个人，法院将不仅评估所有权的证书或日期，还将审查作为有效调查和传输的基础，这些行为必须确保公众信任所有权证书的系统。

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    资料来源：简短标题，G.R No., DATE

  • 产权纠纷：善意购买者优先规则及追溯权的十年诉讼时效

    本案确立了即使土地登记存在瑕疵，如果后续购买者是出于善意且支付了公平价格，他们的权利将受到保护。这意味着，即使原所有者对土地拥有更强的权利主张，但如果该土地已被转让给不知情的第三方，原所有者可能无法收回该土地。原所有者只能在首次产权登记之日起十年内提起追溯权诉讼，逾期将丧失诉讼权利。本案强调了土地交易中尽职调查的重要性，同时突显了产权登记制度对保护善意购买者的重要作用。

    谁是真正的所有者？土地所有权纠纷与善意购买者

    本案涉及菲律宾曼达维市一块土地的所有权纠纷，该土地最初登记在 Roberto Aboitiz 名下。Spouses Peter Po 和 Victoria Po（以下简称“Po 夫妇”）声称他们才是该土地的合法所有者，因为 Mariano Seno 早在 1973 年就将该土地出售给了 Ciriaco Seno，而 Ciriaco Seno 又于 1978 年将该土地出售给了 Po 夫妇。然而，Aboitiz 夫妇后来从 Mariano Seno 的其他继承人手中购买了该土地，并在 1993 年成功进行了土地登记，获得了产权证书。Po 夫妇于 1996 年提起诉讼，要求追回该土地并宣告 Aboitiz 夫妇的产权无效。本案的核心问题是，在存在产权纠纷的情况下，善意购买者的权利应如何得到保护？此外，原所有者提起追溯权诉讼的诉讼时效是多久？

    最高法院首先确认了下级法院对此案的管辖权，驳回了 Aboitiz 夫妇提出的，由于存在相互冲突的法院判决，地区审判法院无权审理此案的主张。法院明确指出，Po 夫妇提起的诉讼是要求追溯权，而非撤销地区审判法院的判决，因此地区审判法院有权审理涉及房地产所有权的案件。进一步阐述了**追溯权诉讼**的概念，即承认另一方的产权登记，但声称该登记是错误或不正当的，并寻求将产权转移给合法所有者。这种诉讼的时效期限为自土地获得 Torrens 证书之日起十年。

    接下来，最高法院驳回了 Aboitiz 夫妇关于 Po 夫妇的诉讼请求已超过诉讼时效的主张。法院解释说，追溯权诉讼的诉讼时效从**土地登记时开始计算**，而非从最初的土地买卖合同签订之时开始计算。在本案中，Po 夫妇在 Aboitiz 夫妇获得土地所有权证书后三年内提起诉讼，因此并未超过诉讼时效。此外，法院还驳回了 Aboitiz 夫妇提出的“禁止反言和懈怠”的主张。最高法院认为，Po 夫妇并没有放弃对该土地的权利，他们在评估员办公室登记了他们的权利，并在发现 Ciriaco Seno 放弃其对土地的权益后，与 Ciriaco Seno 签订了协议以保护他们的权益。

    法院还裁定，**即使土地登记法院此前曾认定 Ciriaco Seno 仅以信托方式为 Mariano Seno 的继承人持有该土地，该认定对本案中的追溯权诉讼不具有约束力**。追溯权诉讼允许原所有者证明其对土地的所有权，法院不得仅仅依据土地登记法院的事实认定来做出判决。关于Aboitiz 夫妇对Po 夫妇与 Ciriaco Seno 之间签订的《绝对销售契约》的有效性提出的质疑，最高法院认为 Aboitiz 夫妇未能提供充分的证据来推翻经公证的文件的推定效力。经公证的文件被认为是具有规则性和真实性的。

    本案中最重要的法律原则是**善意购买者保护原则**。尽管 Po 夫妇最初对争议土地拥有优先权，但该土地的某些部分后来被出售给了 Jose Maria Moraza、Ernesto Aboitiz 和 Isabel Aboitiz。法院裁定，这些个人是善意购买者，这意味着他们购买了土地，真诚地相信卖方（Aboitiz 夫妇）有权出售该土地。因此，法院维持了向这些善意购买者颁发的土地所有权证书的有效性。善意购买者的概念在房地产法中至关重要，因为它在保护合法产权和促进房地产交易的稳定方面实现了平衡。在菲律宾，尤其是在土地所有权历史可能很复杂的地区，这种平衡对于确保公平和可预测的市场至关重要。

    根据第 1529 号总统令第 44 条：
    “根据注册法令获得所有权证书的每位注册所有者，以及随后以**善意**和支付对价购买已注册土地并获得所有权证书的每位购买者，均应持有该所有权证书，且免受所有产权负担的影响，除非该等负担已在该证书中注明。”

    因此，总而言之，最高法院维持了上诉法院的判决，确认 Po 夫妇对该土地的权利，但规定 Jose Maria Moraza、Ernesto Aboitiz 和 Isabel Aboitiz 作为善意购买者，其权利应受到保护。这意味着 Po 夫妇将无法收回已出售给善意购买者的土地部分。这种裁决突显了产权登记制度中善意购买者保护的重要性。

    FAQs

    本案中的关键问题是什么？ 本案的关键问题是谁对争议土地拥有所有权，以及在存在产权纠纷的情况下，善意购买者的权利应如何得到保护。
    什么是追溯权诉讼？ 追溯权诉讼是一种承认另一方的产权登记，但声称该登记是错误或不正当的诉讼。它寻求将产权转移给合法所有者。
    提起追溯权诉讼的诉讼时效是多久？ 追溯权诉讼的诉讼时效为自土地获得 Torrens 证书之日起十年。
    什么是善意购买者？ 善意购买者是指购买土地并支付了公平价格，且不知悉他人对该土地拥有权利或权益的人。他们真诚地相信卖方有权出售该土地。
    为什么善意购买者在房地产法中受到保护？ 善意购买者受到保护，因为公共政策旨在维护产权证书的不可争议性，并鼓励对房地产交易的信任。这有助于确保房地产市场的稳定。
    在本案中，产权登记制度发挥了什么作用？ 产权登记制度发挥了关键作用，因为它旨在提供清晰可靠的土地所有权记录。然而，本案表明，即使存在登记，仍然可能出现产权纠纷。
    在购买土地之前，购买者应该采取哪些步骤来保护自己？ 在购买土地之前，购买者应进行尽职调查，包括审查产权证书、检查产权负担，并确保卖方有权出售该土地。
    本案对未来的房地产交易有什么影响？ 本案强调了购买者在进行房地产交易时进行尽职调查和彻底审查产权的重要性。它还提醒人们，追溯权诉讼有时效限制。

    如需咨询本裁决对具体情况的适用，请通过contact 或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系 ASG Law。

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  • 税务拍卖通知：保护抵押权人的权利

    最高法院裁定，根据地方政府法规进行的税收拍卖销售并不消除之前存在于该财产上的抵押权。这意味着如果财产被拍卖，抵押权仍然有效，新所有者必须尊重这些权利。此决定对于银行和其他贷款机构来说至关重要，因为它保护了他们在房产所有权变更时的权益。

    业主疏忽与银行抵押权的较量

    本案涉及Helen B. Lukban对Optimum Development Bank的诉讼，起因是Lukban购买了一块被认为有税务拖欠的房产。马利金纳市的财政部门举行了公开拍卖，出售包括Melba T. Atienza房产在内的税收滞纳房产。Lukban是公开拍卖中该房产的出价最高且中标者。后来，Lukban向马利金纳市的注册处提起诉讼，要求注销Atienza的房产所有权证书，并以她的名义颁发新的房产所有权证书。但是，Optimum Development Bank反对该诉讼，理由是其作为注册抵押权人的权利将受到影响。Optimum Development Bank辩称，虽然他们是被抵押房产的注册抵押权人，但他们并不知道该房产已被市财政部门公开拍卖出售，而且Lukban是出价最高者。地区审判法院支持Lukban，但上诉法院撤销了地区审判法院的判决。案件提交到了最高法院。

    在本案中，最高法院的任务是决定Lukban对该房产的所有权是否优先于Optimum Development Bank作为抵押权人的权利。核心问题集中在税收拍卖的通知程序以及未收到该通知对Optimum Development Bank的抵押权的影响。上诉法院裁定，由于没有向注册的所有人Melba T. Atienza发出拍卖通知，因此公开拍卖无效，从而影响了Lukban收购财产的有效性。法院指出，必须向房地产的注册所有者发出实际通知，这是拍卖有效性的必要条件。最高法院在评估这些论点后，驳回了上诉法院的判决。

    最高法院确认，未向Optimum Development Bank发出拍卖通知并不构成问题，因为通知是发出给注册所有者，即Atienza的。法院澄清，即使取消旧的TCT并以Lukban的名义颁发新的TCT，Optimum Development Bank作为抵押权人的权利也应受到充分保护。这一判决符合第7160号共和国法案第180条的规定，确保即使财产所有权发生变更，抵押权也仍然有效。重要的是要注意，高等法院认为Atienza收到了扣押令[15]和出售通知[16]。此外，抵押权与其抵押的财产是不可分割的，因为它是一种物权，即对财产的留置权，无论其所有者是谁。即使所有权发生变更，它仍然有效，简而言之，所有者的身份被忽略。因此，所有后续购买者都必须尊重抵押权，无论转让给他们的抵押权是否经过抵押权人的同意，因为在解除抵押之前，这种抵押权会跟随财产。最高法院特别支持了地区法院的裁决，并指出，根据判决，应将针对该所有权批注的抵押贷款并入或转入新的所有权证书及其副本，并且还应包含撤销未偿还副本的备忘录。

    最高法院驳回了Optimum Development Bank的观点，即它有权获得出售通知，以便行使其赎回财产的权利，该法院强调，根据第7160号共和国法案第260条，只有注册所有者有权获得出售通知。最高法院裁定，税收拍卖销售并不消除抵押权，并且注册抵押权人的权利（本案中为Optimum Development Bank）必须在新所有权上得到承认和尊重。这项裁决强调了保护抵押权人在税收拍卖过程中的权利，并确保其在未经其参与或知情的情况下不被撤销。

    在本案中，最高法院的判决为涉及税收拍卖和先前成立的抵押权的房地产交易建立了明确的先例。该判决强调有必要遵守税收拍卖过程中的通知要求，尤其是针对注册的所有者。此外，还澄清了尽管所有权变更，抵押权仍然存在，从而保护了贷款机构在类似情况下的权益。

    FAQs

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，市财政部门进行的税收拍卖销售是否消除了房地产的先前抵押权，尤其是如果抵押权人没有收到出售通知。
    根据裁决，什么是房地产的注册所有者？ 根据该裁决，只有注册所有者有权获得出售通知。
    上诉法院在本案中的论据是什么？ 上诉法院裁定，公开拍卖无效，原因是未向注册所有人发送拍卖通知。
    地区审判法院怎么说？ 地区法院支持了Lukban的诉讼。
    本裁决对金融机构意味着什么？ 该裁决可以确保即便通过拍卖获得了房产，贷款协议依然有效。
    如果未向先前留置权的所有者发出通知，则公开拍卖会有效吗？ 否。注册的留置权拥有者应该总是接到通知，如果他们没有，则公开拍卖可能无效。
    法院在本案中的最终裁决是什么？ 法院撤销了上诉法院的判决，恢复了地区审判法院的裁决，有效地维持了税收拍卖销售并不消除在先抵押权且注册抵押权人的权利必须得到尊重的原则。
    如果新所有者没有尊重抵押权人的抵押权会怎样？ 如果新所有者无视抵押权人的权利，抵押权人可能会提起诉讼以执行其留置权。

    如有关于此裁决在特定情况下应用的问题，请通过联系或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com联系ASG Law。

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    来源：Short Title，G.R No.，DATE

  • 配偶身份认定：产权登记中的错误与婚姻的有效性

    本案确立了一项重要原则，即在产权登记中，配偶身份的认定必须基于有效的婚姻关系。最高法院裁定，即使产权证书上错误地登记了非配偶人士为配偶，只要能证明存在有效的婚姻关系，法院有权更正登记错误，以反映真实的配偶身份。这一判决保护了合法配偶的财产权益，并强调了婚姻关系在法律上的重要性。

    当婚姻遇到产权：配偶之争的真相

    本案源于一块位于布拉干的土地，该土地的产权证书上错误地将罗萨里奥·邦吉斯-坦布亚特登记为阿德里亚诺·坦布亚特的配偶。然而，阿德里亚诺实际上与韦尼弗雷达·巴尔科姆-坦布亚特合法结婚。韦尼弗雷达提起诉讼，要求更正产权证书上的错误。罗萨里奥辩称，该土地是她用自己的资金购买的，并声称她与阿德里亚诺有事实婚姻。此案的核心问题是，法院是否有权在简易程序中更正产权证书上的配偶身份错误，以及罗萨里奥的主张是否足以推翻韦尼弗雷达作为合法配偶的权利。

    法院首先确认，根据《财产登记法》第108条（现为总统令第1529号第108条），法院有权更正产权证书上的错误。该条款允许在多种情况下对产权证书进行更正，包括登记时发生的错误或遗漏。法院认为，本案属于“错误”的范畴，因为将罗萨里奥登记为阿德里亚诺的配偶是错误的。至关重要的是，该裁决明确指出，可以采用简易程序处理涉及配偶身份争议的案件，无需提起单独的诉讼。本案中，罗萨里奥积极参与诉讼，提交证据，接受法庭的管辖权。

    对于罗萨里奥关于该土地是她用自己的资金购买的主张，法院并未采纳。法院强调，产权证书仅是所有权的证明，而不是所有权本身。虽然罗萨里奥声称她购买了该土地，但购地契约上明确记载阿德里亚诺是买方，罗萨里奥仅作为证人签字。因此，罗萨里奥的所有权主张未能成立。法院同时指出，菲律宾法律不承认普通法婚姻。即使男女双方长期以夫妻名义同居，但在法律上，只有合法结婚的配偶才能享有相应的权利和保护。

    在本案中，韦尼弗雷达提供了充分的证据证明她与阿德里亚诺的合法婚姻关系，包括结婚证书和相关文件。相反，罗萨里奥未能提供任何证据证明她与阿德里亚诺结婚。事实上，罗萨里奥承认她与另一名男子——诺拉斯科——存在有效的婚姻关系。因此，法院最终裁定韦尼弗雷达是阿德里亚诺的合法配偶，并责令更正产权证书上的错误，以反映这一事实。这一决定重申了婚姻的神圣性，并保护了合法配偶在婚姻存续期间获得的财产权益。这一裁决对类似情况具有指导意义，为解决因产权登记错误引起的配偶身份争议提供了明确的法律依据。

    法院同时驳回了罗萨里奥关于根据《家庭法》第148条分割财产的主张。该条款适用于非婚同居关系，规定双方共同出资购买的财产应按出资比例共同所有。然而，由于罗萨里奥未能证明她对该土地的出资，并且她与阿德里亚诺的同居关系本身就不合法，因此该条款不适用于本案。法院强调，罗萨里奥和阿德里亚诺在发生婚外情关系时都有合法的婚姻，不应给予财产权利。此外，产权纠正诉讼并不会实质上涉及不动产的转移或划分，不能将其简单地归为不动产分割的诉讼类型。

    简而言之，本案强调了在产权登记中准确反映配偶身份的重要性，并阐明了法院在更正登记错误方面的权力。它也重申了婚姻的法律效力，以及合法配偶在财产方面的权利。未来的案例若出现类似的产权登记错误导致的配偶身份争议，本案的判决具有指导意义，具有明确的参照作用。

    常见问题 (FAQs)

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是，法院是否有权更正产权证书上关于配偶身份的错误登记，以及如何认定产权登记中合法的配偶身份。案件核心在于确定谁应被确认为阿德里亚诺·坦布亚特的合法配偶——罗萨里奥还是韦尼弗雷达——并由此决定是否有必要更正相关土地的所有权证书。
    为什么法院能够修改产权证书？ 法院是根据《财产登记法》（总统令第1529号）第108条授权进行修改的。该条款允许在产权证书上存在错误时进行更正。法院认定将非配偶人士登记为配偶属于一种错误，因此有权进行更正，以反映真实的婚姻状况。
    罗萨里奥声称是土地所有者，这有什么影响？ 虽然罗萨里奥声称她拥有土地所有权，但法院认为，产权证书仅仅是所有权的证据，而不是所有权本身。罗萨里奥未能提供充分的证据证明她是土地的合法所有者，而购地契约上明确记载阿德里亚诺是买方。因此，罗萨里奥的所有权主张未能影响法院的判决。
    菲律宾法律如何看待普通法婚姻？ 菲律宾法律不承认普通法婚姻。只有合法结婚的配偶才能享有法律上的权利和保护。即使男女双方长期以夫妻名义同居，也不构成法律上的婚姻关系。
    本案对夫妻的意义是什么？ 本案强调了在产权登记中准确反映婚姻状况的重要性。合法配偶应确保其配偶身份在相关文件中得到正确登记，以保护其财产权益。这也警示人们需审慎对待产权相关问题，确保自身的合法权益得到充分保障。
    韦尼弗雷达提供了什么证据证明她的配偶身份？ 韦尼弗雷达提供了她与阿德里亚诺的结婚证书以及其他相关文件，以证明她与阿德里亚诺的合法婚姻关系。这些文件足以推翻罗萨里奥的主张，并证明韦尼弗雷达是阿德里亚诺的合法配偶。
    罗萨里奥未能证明她与阿德里亚诺结婚的事实，这有什么后果？ 罗萨里奥未能提供任何证据证明她与阿德里亚诺结婚。事实上，罗萨里奥承认她与另一名男子——诺拉斯科——存在有效的婚姻关系。因此，法院认定罗萨里奥不是阿德里亚诺的合法配偶，无权在产权证书上被登记为配偶。
    《家庭法》第148条在本案中是否适用？ 《家庭法》第148条不适用于本案。该条款适用于非婚同居关系，而罗萨里奥未能证明她与阿德里亚诺存在合法的非婚同居关系。此外，罗萨里奥也未能证明她对该土地的出资。因此，法院驳回了罗萨里奥关于根据该条款分割财产的主张。

    本案再次提醒人们，在处理涉及婚姻和财产的法律事务时，应寻求专业的法律帮助。在发生类似争议时，当事人应及时收集证据，维护自身权益，确保财产得到合理保护。

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    Source: Rosario Banguis-Tambuyat v. Wenifreda Balcom-Tambuyat, G.R. No. 202805, March 23, 2015

  • 确保正当程序：最高法院撤销取消产权负担的案件，强调必须通知所有相关方

    最高法院裁定，在取消产权负担（例如留置权）的案件中，必须通知所有受影响的当事方，即使他们最初没有参与诉讼。未通知可能因判决而受益或受损的当事方违反了正当程序。该裁决强调了保障法律诉讼中所有利益相关者权利的重要性。这种方法可以防止可能的法律挑战并确保产权清晰。

    遗漏：未被告知留置权取消会产生什么后果？

    本案源于对 So Keng Kok（其名下有几处房产）提起的各种金额索赔案件。几位债权人（包括 Crisologo 夫妇）申请查封这些房产，由此产生的留置权在产权证书上注明。后来，JEWM Agro-Industrial Corporation（JEWM）试图取消这些留置权，但在没有通知 Crisologo 夫妇（已在这些房产上登记留置权）的情况下就开始诉讼。Crisologo 夫妇辩称，由于这些留置权的存在，他们是有争议房产中不可或缺的一方，未通知他们侵犯了他们的正当程序权。因此，最高法院需要解决的关键问题是，在没有适当通知受影响各方的情况下，是否可以进行取消产权负担的诉讼。

    Crisologo 夫妇辩称，根据第 1529 号总统令（《产权登记法》）第 108 条，法院必须在审理取消产权负担申请前通知所有相关方。他们还对上诉法院的判决提出质疑，上诉法院的判决认为，他们未能根据《民事诉讼规则》第 19 条提交干预动议，就阻止了他们参与取消诉讼。 Crisologo 夫妇认为，法院有义务至少中止诉讼，以便可以将这些不可或缺的当事方追加到诉讼中。他们还认为，他们在产权证书背面登记的留置权中的不利权益保证发布 TRO 或初步禁令，以反对 JEWM 试图取消这些留置权，这侵犯了他们的基本正当程序权。他们对上诉法院关于其申请中提出的问题已因达沃市地方法院第 14 分庭 2011 年 1 月 10 日的判决而变得没有实际意义的判决表示怀疑，认为该判决是在未追加不可或缺的当事方的情况下作出的，因此无效，并且不可能使其申请没有实际意义。

    JEWM 认为，由于 Crisologo 夫妇未能提交干预动议、干预辩护状、上诉或宣告判决无效，因此他们利用第 65 条款（调案令）是不恰当的。此外，由于 Crisologo 夫妇没有参与达沃市地方法院第 14 分庭的诉讼，他们不具备提交第 65 条款申请的法律资格，他们不是不可或缺的一方，因为他们对房产的权利已因地方法院第 8 分庭 1998 年 10 月 19 日的终审判决而失效，该判决无条件地将有争议房产处分给其权益继承人。JEWM 还认为，即使第 1529 号总统令第 108 条适用，也无需通知 Crisologo 夫妇，因为他们不是达沃市地方法院第 14 分庭诉讼中的实际当事方，或者即使他们是，他们未能参与诉讼是由于他们未能根据第 19 条款进行适当干预，而地方法院的案件已成为终审案件，因为 Crisologo 夫妇没有就此提起上诉，因此，上诉法院请愿中的问题没有实际意义。

    最高法院强调，根据第 1529 号总统令第 108 条，在取消产权证书背面登记的备忘录的诉讼中，不可或缺的一方包括那些留置权显示为批注的一方。根据第 1529 号总统令第 108 条的规定：

    第 108 条。证书的修改和变更。在登记簿上输入产权证书或其备忘录，并且由土地注册官证明后，不得对其进行擦除、变更或修改，除非经初审法院适当命令。注册所有人或对注册财产拥有权益的其他人员，或在适当情况下，经土地注册局局长批准的土地注册官，可以以任何描述的注册权益（无论是已归属的、附带的、期望中的、未完全形成的权益）已经终止和停止为由，或以证书上未显示的新权益已经产生或已经创建为由，或以在证书上输入证书或备忘录时出现遗漏或错误为由，向法院提出请愿……或以任何其他合理理由提出请愿；法院可以在通知所有相关方后审理和裁定请愿，并且可以命令输入或取消新证书，输入或取消证书上的备忘录，或根据法院认为适当的条款和条件授予任何其他救济，如果必要，要求提供担保或保证。

    在本案中，毫无争议的事实是，Crisologo 夫妇的留置权确实批注在 TCT 第 325675 号和第 325676 号的背面。因此，作为拥有批注留置权的人员，他们将会从与相关 TCT 中取消批注相关的任何命令中受益或受损。因此，他们与 JEWM 本身一样，都是取消案件的最终处置中不可或缺的一方，他们是众多留置权持有人之一。根据《民事诉讼规则》第 3 条第 7 节，作为不可或缺的一方，Crisologo 夫妇应该作为被告加入到案件中，该规则规定：

    第 7 节。不可或缺当事方的强制加入。没有他们就无法对诉讼做出最终裁定的权益当事方应作为原告或被告加入。

    强制加入不可或缺当事方的目的是全面确定所有可能的问题，不仅是当事方之间的所有问题，而且还涉及可能受到判决影响的其他人。在本案中，尽管 Crisologo 夫妇多次恳求被承认为不可或缺的当事方，但达沃市地方法院第 14 分庭未能执行上述规则的强制性含义。审判法院本应谨慎地拒绝 Crisologo 夫妇被承认为不可或缺当事方的请求。法院说：“欧梅利奥法官应该受到处罚，因为他未能承认 Crisologo 夫妇为不可或缺的当事方，并且要求他们提交干预动议，因为只要粗略地阅读一下产权证书，就会显示出 Crisologo 夫妇的不利权利，因为他们的留置权已在产权证书的背面批注。”

    尽管达沃市地方法院第 14 分庭存在明显的滥用自由裁量权，但 JEWM 断言，出于技术原因，上诉法院在驳回第 65 条款的请愿方面没有犯错。根据一般原则，只有在没有上诉、或在法律的正常程序中没有快速而充分的补救措施的情况下，才能根据第 65 条款提出调案令请愿。

    因此，最高法院驳回了上诉法院的判决，并强调了确保在可能影响他们权利的法律诉讼中所有当事方都得到适当通知的重要性。最终，最高法院裁定必须通知 Crisologo 夫妇，并且在取消留置权的案件中没有通知构成滥用自由裁量权。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 本案的关键问题是上诉法院在多大程度上正确地认为，在取消留置权的案件中，允许在不通知导致留置权批注的各方的情况下进行，违反了当事方加入和基本正当程序的规则。
    谁是本案中的当事方？ 本案中的当事方是原告，即 Jesus G. Crisologo 和 Nanette B. Crisologo 夫妇；以及被告，即 JEWM Agro-Industrial Corporation。
    地方法院最初的裁决是什么？ 地方法院驳回了 Crisologo 夫妇作为当事方参与诉讼的动议，并允许 JEWM 发布初步禁令的申请。
    上诉法院在本案中做了什么裁决？ 上诉法院驳回了 Crisologo 夫妇的上诉，认为他们未能提交干预动议是错误的。
    总统令第 1529 号第 108 条说了什么？ 总统令第 1529 号第 108 条，也称为《产权登记法》，规定法院必须在对产权证书上的权益进行变更（包括取消批注）前通知所有相关方。
    最高法院是如何论证认为上诉法院的论据存在缺陷的？ 最高法院裁定，根据规则加入当事方的义务在于审判法院，而且在阅读产权后应清楚地看到， Crisologo 夫妇的留置权给予了他们与 JEWM 取消这些批注的诉讼中利益相关的地位。
    在本案中，为什么 Crisologo 夫妇认为自己是不可或缺的一方？ Crisologo 夫妇认为自己是不可或缺的一方，因为他们在拟议取消留置权的产权上登记了留置权，这使他们在诉讼结果中拥有既得利益。
    法院对在本案中未能加入不可或缺的一方做出了什么裁决？ 法院裁定，未能加入不可或缺的一方构成严重滥用自由裁量权，并使包括相关命令在内的诉讼无效。

    这一裁决加强了在可能影响个人权利的法律诉讼中正当程序的重要性。它强调法院有责任在开始诉讼之前确保所有相关当事方都得到适当的通知和参与。因此，这一裁决旨在确保法律程序的公平性、透明度和可信度。

    有关将此裁决应用于具体情况的疑问，请通过contact与 ASG Law 联系，或通过电子邮件发送至frontdesk@asglawpartners.com。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的具体情况量身定制的法律指导，请咨询合格的律师。
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