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标签： 不利主张

  • 产权纠纷：终局判决与重复诉讼的禁止

    当两起案件之间存在当事人身份相同、主张的权利和寻求的救济相同，以及案件相同，以至于在待决案件中作出的判决相当于另一案件的既判力时，就存在诉讼待决原则。 这些要素的同时存在是驳回诉讼的理由。

    真实所有权的争夺：谁有权持有房产？

    本案涉及联邦土地公司（Federal Land Inc.）与北地房地产开发公司（Northlander Real Estate and Development, Inc.）之间关于马尼拉市宾隆区一块土地所有权的争端。北地房地产公司提起诉讼，声称通过从多洛雷斯·莫利纳（Dolores Molina）购买了该土地，而莫利纳声称她在1993年从中央房地产开发公司（Central Realty & Development Corporation）购买了该土地。联邦土地公司，作为与中央房地产开发公司合资企业的一部分，反对这一主张，称中央房地产公司才是真正的所有者。高等法院必须裁定，之前取消莫利纳不利主张的判决是否阻止了北地房地产公司重复提起诉讼，这涉及到既判力原则和重复诉讼的禁止。

    案件的核心问题是既判力原则是否适用。既判力是指一项最终判决禁止当事人就已决定的事项再次提起诉讼。要适用这一原则，必须存在以下要素：（1）先前判决必须是最终判决；（2）作出判决的法院必须具有管辖权；（3）判决必须是对案件事实作出的裁决；（4）前后两起诉讼的当事人、标的和诉讼理由必须相同。高等法院在此案中认为，所有这些要素都存在。之前的地方审判法院（Regional Trial Court）在不利主张案件中作出的取消莫利纳不利主张的判决，已经成为最终判决，并具有既判力。该法院有权审理不利主张案件，并且该判决是对案件事实作出的裁决，因为它裁定中央房地产公司才是该财产的真正所有者。

    双方当事人还存在身份的认定。北地房地产公司声称自己是莫利纳的权益继受人，这使得他们与不利主张案件中的莫利纳有着共同的利益。这意味着，即使北地房地产公司没有参与先前的诉讼，但由于他们的权利与莫利纳的权利密切相关，他们仍然受到先前判决的约束。因此，高等法院裁定，地方审判法院取消莫利纳不利主张的判决具有既判力，从而阻止了北地房地产公司就同一所有权问题再次提起诉讼。这种裁决旨在防止对已决定的事项进行无休止的诉讼，并确保法律的最终性。

    高等法院强调，重要的是维护司法稳定，并尊重先前法院的判决。允许当事人就已最终裁决的事项重新提起诉讼，将破坏司法体系的完整性，并造成不确定性和混乱。在此案中，由于地方审判法院已裁定中央房地产公司是该财产的真正所有者，高等法院认为北地房地产公司受该判决的约束，不得重新提起诉讼，试图再次确定所有权。 这一决定突出了终局判决的约束力，以及在各方已经充分陈述其案件并由法院作出裁决后避免重新提起诉讼的必要性。

    此外，法院认为高等法院的裁决不当，因为高等法院认为双方当事人、权利和利益之间不存在诉讼标的相同的依据，高等法院认为，作为土地登记程序，不利索赔案件在性质上是有限的，区域审判法院的管辖权不适用于解决响应者祈求的禁令令、损害赔偿要求、所有权追回和所有权确认的权利。这些观点，与高等法院的分析相悖。

    常见问题解答

    本案的关键问题是什么？ 关键问题是先前的“不利索赔”案件的判决是否根据既判力原则阻止了房地产公司就同一财产再次提起诉讼。
    什么是既判力原则？ 既判力原则禁止当事人就已由具有管辖权的法院作出最终判决的事项再次提起诉讼。
    在本案中，既判力的要素是否满足？ 是的，高等法院认为本案满足了既判力的所有要素，包括最终判决、具有管辖权的法院、对案件事实作出的裁决以及当事人、标的和诉讼理由的相同。
    为什么北地房地产公司受到先前诉讼的约束，即使他们没有参与该诉讼？ 高等法院认为，北地房地产公司是莫利纳的权益继受人，莫利纳是不利主张案件中的一方当事人。这意味着他们的权利与莫利纳的权利密切相关，因此他们受到先前判决的约束。
    法院为什么强调维护司法稳定？ 法院强调维护司法稳定，以防止对已最终裁决的事项进行无休止的诉讼，并确保法律的最终性和可预测性。
    本案对未来的房地产纠纷有什么影响？ 本案强调，对先前就所有权作出的判决应予以尊重，并且当事人不能简单地通过提起新的诉讼来重新提起诉讼。
    《财产登记法令》第 70 条与本案有什么关系？ 《财产登记法令》第 70 条规定了不利主张的程序。法院提到该条，因为它涉及对既往不利主张案件中权利有效性的决定。
    法院在诉讼标的原则中对“当事人身份”有何裁决？ 法院裁定，在早期的所有权取消行动中，当出现利益共同体时，即使没有将转让方列为单独的一方，身份要素也适用。

    如需咨询本裁决对特定情况的适用问题，请通过contact或发送电子邮件至frontdesk@asglawpartners.com联系 ASG 律师事务所。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况量身定制的具体法律指导，请咨询合格的律师。资料来源：联邦土地公司诉北地房地产开发公司，G.R. No. 238201，2021 年 11 月 22 日

  • 注册协议与所有权：在土地交易中如何正确登记权益

    最高法院裁定，附条件销售协议应作为一种小于所有权的交易进行登记，而不是作为不利主张。这意味着，如果一方根据附条件销售协议拥有土地权益，他们必须按照《财产登记法令》第54条的规定，通过提交所有权证书进行登记。此裁决澄清了在菲律宾土地交易中登记各种类型权益的正确程序，对于土地所有者和潜在买家都具有实际影响，因为它影响了他们如何保护其在财产中的权利。

    附条件销售：不利主张还是所有权转让协议？

    本案的核心是，根据当事人签订的《协议备忘录》(MOA)，登记某些地块上的权益的正确方法。Catalino M. Mangahis是位于内湖省圣罗莎市的一块土地的登记所有者。他授权Venancio Zamora出售该房产，Zamora又将权力委托给Victor Peña。Peña随后代表Mangahis与Carmona Realty and Development Corporation签订了《协议备忘录》，目的是向Carmona Realty出售包括Mangahis地块在内的几块毗连土地。该协议要求将购买价存入第三方保管账户，并规定在满足某些条件（如转换令）后才能发放资金。

    在争议出现时，这份备忘录附注于Mangahis的所有权证书上。后来，Mangahis试图取消这些附注，声称该协议无效，因为公证员没有获得授权。法院面临的关键问题是这些附注是否构成应根据《财产登记法令》(PD) 第70条管理的不利主张，或者它们是否仅仅是应该根据PD第54条进行处理的次于所有权的交易。

    根据法院的观点，**不利主张**旨在保护个人在财产中的权益，告知第三方存在所有权争议。但只有当法律没有规定其他方式登记相关权利时，才能提出不利主张。最高法院解释说，本案中的协议实际上是一份**附条件销售合同**，其中所有权转移取决于是否全额支付分期付款或满足某些条件并签署最终的销售契约。由于备忘录未立即授予Carmona Realty的所有权，因此备忘录构成了一种低于所有权的交易，明确应根据《财产登记法令》第54条进行管理。

    《财产登记法令》第54条规定：

    第54条。小于所有权的交易，如何登记。除非任何文书剥夺了所有者或登记所有者的受让人的所有权或所有权，否则不得根据该文书输入或颁发任何新证书。小于登记土地所有权的全部权益应通过以下方式登记：向土地登记处提交产生或转移或主张此类权益的文书，以及由土地登记处在该所有权证书上制作的简短备忘录并由其签署。还应在所有者的副本上制作类似的备忘录。此类权益的取消或解除应以相同方式登记。

    此外，法院还强调了这样一种原则，即诸如销售合同、待售合同和附条件销售合同之类的自愿文书应通过提交所有者的所有权副本进行附注登记，这符合PD 1529第51至53条的规定。**只有在登记所有者拒绝或未能交出所有权副本的情况下**，索赔人才可以向土地登记处提交一份声明，列明其不利主张。法院认为在本案中，没有证据表明Mangahis拒绝提交所有权证书，因此不应根据与不利主张相关的规则，通过不利主张来适当登记该《协议备忘录》。因此，区域审判法院（RTC）和上诉法院（CA）在下令取消这些附注时犯了错误。

    根据这一推理，最高法院推翻了下级法院的裁决，有效地驳回了取消《协议备忘录》附注的请求。本案强调了土地交易各方了解相关登记规定的重要性，以确保他们充分保护自己所持有的权益。明确登记各种类型的权益不仅能保护个人的权利，还有助于土地所有权登记制度的清晰和确定。

    常见问题解答

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题在于，根据附条件销售合同签订的《协议备忘录》的正确登记程序：是将其作为《财产登记法令》第70条下的不利主张登记，还是按照第54条的规定作为所有权小于所有权的交易登记。
    什么是“不利主张”，其目的是什么？ 不利主张是一种保护个人在财产中的权益的手段，目的是通知第三方，财产的所有权存在争议。它只能用于法律没有为该特定类型的权利登记规定其他程序的情况。
    为什么上诉法院（CA）的裁决被最高法院推翻？ 上诉法院最初裁定该备忘录是有效的，并基于《财产登记法令》第70条授权区域审判法院在登记后30天取消不利主张这一理由，下令取消附注。最高法院推翻了这一裁决，理由是该交易实际是一项小于所有权的交易，从而应适用《财产登记法令》第54条的规定，而且申诉方错误地依靠《财产登记法令》登记。
    本案中的《协议备忘录》是什么类型的协议？ 法院认定《协议备忘录》本质上是一项附条件销售协议，其中购买方的付款取决于卖方提交某些文件。
    附属条件销售协议如何进行登记？ 附属条件销售协议通常通过提交所有者的所有权证书，按照《财产登记法令》第51至53条的规定进行登记，这使土地登记处可以适当附注证书，并反映该财产的所有权存在的各种权益和交易。
    如果业主拒绝提交其所有权副本，会发生什么情况？ 如果注册所有者拒绝或无法提交其所有权副本，索赔人可以向土地登记处提交声明，声明其不利主张。但是，该方法应仅用作最后的手段，当无法获得业主的合作时。
    《财产登记法令》第54条与附条件销售协议登记有何相关性？ 《财产登记法令》第54条专门管辖的是所有权少于所有权的交易，这些交易包括那些交易附条件性质的协议。该法令规定了此类权益的登记必须按照该法案中明确规定的方式进行登记，并在提交相关文件和备忘录附注之后进行。
    在本案中应采取的正确行动是什么？ 由于《协议备忘录》代表的是低于所有权的自愿交易，那么正确的做法是出示所有者的所有权副本以进行附注。由于没有业主拒绝的情况，试图注册为一项不利主张是不合适的。

    这项最高法院的裁决强调了土地交易登记中遵循适当法律程序的必要性。通过将附条件销售协议作为小于所有权的交易进行处理，法院澄清了涉及多种类型所有权主张的登记流程。明确理解并遵循这些法律规范对于保障交易各方的权利和权益至关重要。

    如有关于将本裁决应用于特定情况的疑问，请通过联系方式或通过电子邮件frontdesk@asglawpartners.com与ASG Law联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。对于针对您的情况的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简称，G.R No.，日期

  • 优先登记的权利：优先登记的不动产优先于抵押权。

    本案确立了一项关键原则：在不动产交易中，优先登记的权益优于后来的抵押权，即使抵押权人在不知情的情况下进行交易。这意味着，购买或以其他方式获得不动产权益的人，如果首先将他们的权益登记，即使存在先前未登记的抵押权，他们的权利也将得到保护。本案强调了及时登记不动产权益以保障自己免受潜在索赔和纠纷的重要性。本案的判决不仅影响着不动产所有者，还影响着贷方和任何参与不动产交易的人。

    谁先登记，谁就受益：关于优先留置权和知情的斗争。

    本案围绕着 Mae Flor Galido（申请人）和 Nelson P. Magrare、Evangeline M. Palcat 以及 Rodolfo Bayombong（响应人）之间对位于安蒂克省圣何塞镇的三块土地的争端。问题的关键是谁对这些土地拥有更优的权利：Galido，她基于一份后来的抵押权声索权利，还是 Magrare、Palcat 和 Bayombong，他们在 Galido 登记抵押权之前，就登记了早先的不利主张？本案考验了托伦斯制度下，优先登记原则在解决冲突的不动产权益中的力量，以及在不动产交易中尽职调查的重要性。

    事件的经过是这样的：Isagani Andigan 在 1998 年将地块 1052-A 的未分割部分出售给了 Magrare、Palcat 和 Bayombong。随后，Andigan 在 1999 年对土地进行了细分，并在他自己的名下获得了新的所有权证书。然而，他并未将这些新的所有权证书交给购买人。2000 年，Andigan 将这些土地抵押给了申请人 Galido，Galido 获得了这些证书的业主副本。当 Magrare、Palcat 和 Bayombong 意识到这一细分后，他们于 2001 年 2 月 6 日上午登记了各自的不利主张。当天晚些时候，下午 3:00，Galido 也登记了她的抵押权。

    随后，Magrare、Palcat 和 Bayombong 向地区审判法院 (RTC) 提起诉讼，要求强制交出这些地块的所有权证书，该案最终胜诉。与此同时，Galido 对 Andigan 的继承人提起了抵押权丧失诉讼，并在该案中胜诉，导致治安官签发了有关地块的销售证书。Galido 向 RTC 提起了诉讼，要求撤销不利主张的登记项，并使根据 Andigan 的地块的新所有权证书无效。审判法院驳回了 Galido 的诉讼，并认为在她向这些土地取得抵押权时，Andigan 已经将土地出售给了 Magrare、Palcat 和 Bayombong。上诉法院维持了审判法院的裁决，导致 Galido 向最高法院提起了本案的申请。

    最高法院认为，由于 Andigan 在抵押时已不再是土地的权利人，因此 Galido 对这些土地并不拥有有效的抵押权。根据民法第 2085 条，有效的抵押要求抵押人必须是被抵押物的所有人，并且有权自由处置该物。这些要求并不存在，因为 Andigan 在抵押时已不再是地块的所有人。最高法院还强调，根据托伦斯制度，如果登记了与不动产相关的转让、抵押、留置权或任何其他文书，则该登记具有推定通知效力，向所有人告知这些文书。在本案中，Magrare、Palcat 和 Bayombong 的不利主张的登记先于 Galido 抵押权的登记，这使得 Galido 有理由知晓这些不利主张。

    最高法院进一步阐明，购买人应以诚信和有偿为前提。也就是说，他们不能明知其他人对该不动产享有权利或权益而进行购买。最高法院认为 Galido 并非诚信购买人，因为她在很早之前就已经知道 Magrare、Palcat 和 Bayombong 的不利主张，这导致她提起的抵押权丧失诉讼无效。最高法院维持了下级法院驳回对 Magrare 和 Palcat 诉讼的决定。然而，最高法院发现，下级法院未追加 Bayombong 的继承人为本案当事人一事存在可撤销的错误。由于 Bayombong 在申请人提起诉讼时已经去世，因此他的继承人对于 TCT No. T-22376 的有效解决至关重要。最高法院命令将 Bayombong 的继承人追加为被告，并指示审判法院继续处理与 TCT No. T-22376 相关的一案。

    FAQs

    本案中的关键问题是什么？ 关键问题是谁对涉案土地拥有更优的权利：申请人，她基于一份后来的抵押权声索权利；还是响应人，他们在抵押权登记之前登记了早先的不利主张？
    申请人在这起案件中主张了什么？ 申请人主张，她对这些土地拥有有效的抵押权，且登记人先登记她的抵押权，从而胜过了响应人对这些土地的所有权，响应人声索依据的是土地先前已经卖给他们的权利。
    响应人在这起案件中辩称了什么？ 响应人辩称，他们在抵押权之前已经从土地所有人处购买了土地，他们先前不利主张的登记应当拥有优先权，从而否定了申请人基于抵押权的一切索赔。
    最高法院在本案中的判决是什么？ 最高法院判决响应人因土地权利在前登记而拥有更优的权利，从而肯定了申请人先前知晓这一权利。不过，针对与第三位响应人的地块相关的诉讼请求，最高法院还是以必须有必要的当事人参与才能判决为由将案件发回重审。
    为什么诚信购买对于不动产所有权至关重要？ 诚信购买至关重要，因为它可以保护在不知晓此前任何权利的前提下购买土地的购买者，这样可以保障购买者的投资，避免与土地的所有权人对峙。
    如果因诉讼而可能影响到土地所有权的情况，应该怎么办？ 如果诉讼中可能会影响土地所有权，那么涉及土地的文书，诸如所有权和留置权，最好应该尽快在相关的注册办公室登记。这样可以确保对潜在的购买者或贷方提出诉讼警告，确保购买者在文书发行那一刻是知情的。
    在菲律宾的这种诉讼中，未参与继承案的死者继承人的权利如何行使？ 在这种情况下，继承遗产时未参与到案件之中的死者的继承人的参与，必须以重新发回审判法院补充参与死者的文书程序作为诉讼前提，并适当行使其权利。
    此案的主要意义是什么？ 此案的主要意义是，不动产相关人员一定要及时充分的完成必要信息的文书归档流程，这对于保障土地的权益至关重要，而且要针对任何潜在的风险做全面调查，才能保障不动产的安全。

    总而言之，最高法院维持了不动产法律的一个关键原则，即优先登记原则。本案不仅对 Mae Flor Galido 与 Nelson P. Magrare、Evangeline M. Palcat 和 Rodolfo Bayombong 之间的具体争端提供了判决，而且对菲律宾的不动产交易提供了重要的指导。对于所有相关方（购买者、卖方和贷方）来说，都必须进行尽职调查和及时登记，以保护自己免受潜在的纠纷。尤其是 Bayombong 的继承人有权适当地主张其权利，并被公正地裁决，从而突出本案中涉及的基本公平和正义问题。

    如需咨询本判决在特定情况下的适用，请通过 contact 联系 ASG Law，或通过电子邮件 frontdesk@asglawpartners.com 联系。

    免责声明：本分析仅供参考，不构成法律意见。如需针对您的情况量身定制的特定法律指导，请咨询合格的律师。
    来源：简短标题，G.R No.，日期

  • 菲律宾土地登记：即使申请人撤回申请，法院仍需裁决不利主张

    菲律宾土地登记：即使申请人撤回申请，法院仍需裁决不利主张

    G.R. No. L-47380, February 23, 1999

    引言

    在菲律宾，土地所有权纠纷是一个常见且复杂的问题，往往涉及多年的法律诉讼。土地登记程序旨在确立清晰的所有权，但当出现争议，尤其是在申请人撤回申请的情况下，程序可能会变得更加复杂。董事诉讼人 诉 上诉法院 案，G.R. No. L-47380，阐明了一个重要的原则：即使土地登记申请人撤回申请，如果存在不利主张，法院仍有义务裁决这些主张。本案强调了不利主张在土地登记程序中的重要性，以及法院在确保所有相关方的权利得到充分考虑方面的持续作用。

    本案的核心问题是，在土地登记申请被申请人撤回后，法院是否可以继续审理反对者的不利主张。为了理解最高法院的裁决，我们需要回顾菲律宾的土地登记法以及最高法院先前的判例。

    法律背景

    本案的核心法律依据是当时的《土地登记法》（第 496 号法案）第 37 条，该条后来被第 3621 号法案修订。该条规定了在土地登记程序中，如果存在不利主张时，法院的职责。第 37 条的关键部分如下：

    “第 37 条。如果在任何没有不利主张的情况下，法院认定申请人没有适当的登记所有权，则应下令驳回申请，并且该命令可以是不带偏见的。申请人可以在最终法令之前的任何时候撤回其申请，但须符合法院确定的条款：但前提是， 如果存在不利主张，法院应确定申请人和不利主张人的冲突利益，并在听取证据后，如果他们都未能证明自己拥有适当的登记所有权，则驳回申请，或者下令将申请的土地或其任何部分判给有权获得土地的人，并且该法令在最终确定后，应使该人有权获得原始所有权证书：进一步规定， 如果不利主张仅涵盖地块的一部分，并且所述部分未在申请所附的计划中正确划定，则法院在作出判决时，如果判决有利于不利主张人，应命令后者提交一份由土地局局长正式批准的判给他的部分的计划：最后规定，法院应在其判决中确定申请人为在法院书记员办公室登记其申请和为此进行公告而发生的严格必要的费用，并应命令被判给申请土地一部分的不利主张人向申请人支付所述费用的部分，该部分应与判给所述不利主张人的面积成比例，除非法院认定申请人在提交申请时怀有恶意或明知自己对判给另一人的土地没有权利，在这种情况下，他不应获得任何退款。如果对整个地块提出不利主张，则申请人有权获得的费用退款，如本法规定，还应包括制作所涉地块计划的实际成本。（经第 3621 号法案第 2 条修订）”

    从上述条文中可以清楚地看出，即使申请人撤回了申请，如果存在不利主张，法院的职责并未终止。法律明确规定，在存在不利主张的情况下，法院应“确定申请人和不利主张人的冲突利益”。这意味着，撤回申请并不能自动消除不利主张，法院有义务继续审理并裁决这些主张。

    为了更好地理解这一原则，我们需要了解“不利主张”的含义。在土地登记程序中，不利主张是指由申请人以外的其他人提出的对申请土地或其一部分的所有权或权益的主张。不利主张人通常是声称拥有该土地所有权或对该土地享有某种权利（如地役权或抵押权）的人。不利主张的目的是阻止申请人获得土地的登记所有权，并保护不利主张人自身的权利。

    最高法院在 尼古拉斯诉普雷 案 (97 Phil. 766) 中进一步阐明了这一原则。在该案中，最高法院裁定，根据第 3621 号法案对土地登记法的修订，反对者不仅可以反对申请人的申请，还可以要求法院在同一程序中将土地登记在自己名下。这意味着，反对者可以通过不利主张寻求积极的救济，而不仅仅是被动地阻止申请人的申请。最高法院强调，修订后的法律允许法院“确定申请人和不利主张人的冲突利益，并在听取证据后，如果他们都未能证明自己拥有适当的登记所有权，则驳回申请，或者下令将申请的土地或其任何部分判给有权获得土地的人。”

    案件分析

    在本案中，Tranquilino Tibudan 最初于 1973 年 3 月 12 日提交了土地登记申请。Carmen Tibudan 等人（此处的私人受访者）于 1973 年 6 月 26 日提出了反对，声称他们是该土地部分区域的绝对所有者和实际占有人。在初步听证会之前，Tranquilino Tibudan 的妻子 Lourdes Marmolejo 申请替代申请人，声称该土地是她的婚前财产。法院允许了替代申请人的请求，Lourdes Marmolejo 取代了她的丈夫成为申请人。

    土地局局长也提出了反对，声称该土地为公共土地。在初步听证会后，Lourdes Marmolejo 于 1974 年 9 月 13 日提交了撤回申请的动议。法院于 1974 年 9 月 16 日批准了撤回申请的动议。在 Lourdes Marmolejo 撤回申请后，私人受访者（最初的反对者）和土地局局长成为土地登记案件中仅有的争议方。

    私人受访者要求法院允许他们提供证据以支持其不利主张，但初审法院法官 Felipe P. de Vera 拒绝了他们的动议，并随后拒绝了他们的复议动议。法官的理由是，在申请人撤回申请后，案件无法继续进行，因为争议利益已经不存在。私人受访者向上诉法院提起 certiorari 和 mandamus 诉讼，质疑初审法院的命令。

    上诉法院推翻了初审法院的命令，裁定初审法院法官滥用自由裁量权。上诉法院认为，根据《土地登记法》第 37 条，即使申请人撤回申请，如果存在不利主张，土地登记程序并未终止。上诉法院命令初审法院继续审理土地登记案件，并通知前申请人 Lourdes Marmolejo。

    土地局局长向最高法院提起上诉，质疑上诉法院的裁决。最高法院维持了上诉法院的裁决，并驳回了土地局局长的上诉。最高法院重申了《土地登记法》第 37 条的精神，即在存在不利主张的情况下，法院有义务确定申请人和不利主张人的冲突利益。最高法院引用了 尼古拉斯诉普雷 案和 黄三木诉土地局局长 案 (104 Phil 965) 的判例，强调即使申请人撤回申请，不利主张仍然有效，法院必须继续审理并裁决这些主张。

    最高法院驳斥了土地局局长的论点，即在撤回申请后，争议利益已经消失。最高法院指出，土地局局长的不利主张本身就构成了一种争议利益，即使申请人和私人反对者撤回申请，法院仍有义务解决剩余各方的权利主张。

    关于程序问题，最高法院也驳斥了土地局局长的论点，即上诉法院在 certiorari 和 mandamus 诉讼中未将 Lourdes Marmolejo 列为当事方是错误的。最高法院认为，土地局局长在向上诉法院提交评论时没有提出这个问题，因此被视为放弃了异议。此外，最高法院认为，私人受访者有理由认为 Lourdes Marmolejo 在撤回申请后已不再是案件的利害关系方，因此未将其列为当事方是可以原谅的。

    实践意义

    董事诉讼人 诉 上诉法院 案对菲律宾的土地登记程序具有重要的实践意义。本案明确了以下几个关键要点：

    • 不利主张的重要性： 不利主张在土地登记程序中至关重要。即使最初的申请人撤回申请，不利主张仍然有效，法院有义务审理并裁决这些主张。
    • 反对者的权利： 土地登记程序的反对者，如果提出了不利主张，即使申请人撤回申请，他们仍然有权要求法院审理他们的主张并提供证据。
    • 法院的职责： 法院在土地登记程序中扮演着积极的角色，即使在申请人撤回申请的情况下，法院仍有义务确保所有相关方的权利得到保护和裁决。

    对于土地所有者和潜在的土地购买者来说，本案强调了在土地登记程序中尽早提出和积极维护自身权利的重要性。如果您认为自己对正在申请登记的土地拥有所有权或权益，您应该及时提出不利主张，并准备好提供证据支持您的主张。即使最初的申请人撤回申请，您的不利主张仍然可以得到法院的审理和裁决。

    关键教训：

    • 及时提出不利主张： 如果您对正在申请登记的土地有主张，请务必在法定期限内及时提出不利主张。
    • 积极维护您的权利： 即使申请人撤回申请，也不要放弃您的不利主张。积极参与诉讼，提供证据，维护您的权利。
    • 了解您的法律权利： 熟悉菲律宾的土地登记法和相关判例，了解您的权利和义务。

    常见问题解答

    1. 如果土地登记申请人撤回申请，是否意味着案件结束？
      不，如果存在不利主张，即使申请人撤回申请，土地登记案件也不会自动结束。法院仍有义务审理并裁决不利主张。
    2. 什么是“不利主张”？
      不利主张是指由申请人以外的其他人提出的对申请土地或其一部分的所有权或权益的主张。
    3. 如果我提出了不利主张，即使申请人撤回申请，我还需要做什么？
      即使申请人撤回申请，您仍然需要积极参与诉讼，提供证据支持您的不利主张，并配合法院的程序。
    4. 土地局局长在土地登记程序中扮演什么角色？
      土地局局长可以代表政府对土地登记申请提出反对，尤其是在涉及公共土地的情况下。土地局局长的不利主张与私人反对者的不利主张具有同等效力。
    5. 如果我对法院的裁决不满意，我可以上诉吗？
      是的，如果您对初审法院或上诉法院的裁决不满意，您可以根据菲律宾的法律程序提起上诉。

    土地登记程序可能复杂且耗时，但了解您的权利和义务至关重要。如果您在菲律宾面临土地登记问题，我们 ASG Law 律师事务所随时为您提供专业的法律咨询和帮助。我们在土地纠纷解决方面拥有丰富的经验，致力于保护您的土地权利。

    立即联系 ASG Law 律师事务所，获取专业的法律帮助。 nihao@asglawpartners.com | 联系方式


    Source: Supreme Court E-Library
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  • 菲律宾房产法：不利主张与善意购买者的权利 – 迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案分析

    不利主张的持续有效性：菲律宾最高法院在迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案中的裁决

    G.R. No. 130352, November 03, 1998

    引言

    房产纠纷是社会中常见且影响深远的问题，尤其在菲律宾这样的土地所有权历史复杂的国家。房产不仅是重要的资产，也往往关系到家庭的稳定和经济安全。当房产所有权出现争议时，及时了解自身权利和法律程序至关重要。最高法院在迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案中的判决，清晰地阐释了不利主张在菲律宾房产法中的作用，以及“善意购买者”原则的适用范围。本案不仅对法律专业人士具有参考价值，也为普通民众提供了重要的法律教育，帮助他们更好地保护自己的房产权益。

    本案的核心争议点在于，已登记的不利主张是否会在30天期限届满后自动失效？以及，购买房产时，即使不利主张已被错误撤销，购买者是否仍能被视为“善意购买者”？最高法院的判决对此给出了明确的答案，强调了不利主张的持续效力以及购买者在房产交易中应尽的谨慎义务。

    法律背景：不利主张与善意购买者

    在菲律宾，房产所有权登记制度旨在确保土地所有权的清晰和安全。《总统令第1529号》（又称《财产登记法令》）第70条规定了“不利主张”制度。不利主张是一种在土地所有权证书上登记的声明，旨在告知公众，有人对该土地主张权益，但该权益尚未完全确定或登记。

    根据该法条：

    “任何人如对已登记土地的已登记所有人的权益提出与其不利的权益主张，且该权益主张发生在首次登记之日后，如果本法令没有其他规定可供登记，则可以书面声明，充分陈述其所主张的权利或权益，以及如何或通过何人获得，并注明已登记所有人的所有权证书编号，以及主张权利或权益的土地的描述。

    声明应签字并宣誓，并应说明不利主张人的住所，以及所有通知可以送达给他的地点。该声明应有权作为不利主张在所有权证书上登记。不利主张自登记之日起三十天内有效。在上述期限届满后，不利主张的批注可以应利害关系方的核实请愿而撤销。但规定，在撤销后，同一主张人不得基于相同理由登记第二次不利主张。”

    该条文看似规定不利主张的有效期为30天，但这是否意味着30天后不利主张自动失效呢？最高法院在Sajonas v. Court of Appeals 案中已明确指出，不利主张并非在30天后自动失效。只有在利害关系方提出经核实的申请后，才能撤销不利主张。在撤销之前，不利主张仍然有效，对潜在的购买者构成警示。

    与不利主张相关的另一个重要概念是“善意购买者”。在菲律宾法律中，善意购买者是指在购买他人财产时，不知道该财产存在任何权利或权益争议，并支付了公平合理价格的购买者。善意购买者通常受到法律的保护，其购买行为的效力不会轻易受到影响。然而，如果购买者在购买时已知或应知存在不利主张，则可能无法被认定为善意购买者。

    案件回顾：迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案

    本案的背景涉及一块位于塔克洛班市的土地（Lot 1208）。最初，这块土地登记在马卡里奥·迪亚兹（Macario Diaz）名下，登记证书为OCT No. 19486。马卡里奥·迪亚兹去世后，他的女儿罗杰莉亚·迪亚兹-杜阿尔特（Rogelia Diaz-Duarte）声称自己是唯一继承人，并通过一份宣誓书将土地出售给威尔弗雷多·科雷吉多（Wilfredo Corregidor）。科雷吉多因此获得了新的所有权证书TCT No. T-17501。

    然而，迪亚兹-杜阿尔特的同父异母姐姐特立尼达·迪亚兹（Trinidad Diaz）的继承人（阿特切家族）也主张对该土地的权利。迪亚兹-杜阿尔特后来又从科雷吉多手中购回了土地，并在科雷吉多的所有权证书上登记了不利主张。然而，土地登记处错误地撤销了该不利主张，理由是30天期限已过。

    之后，科雷吉多在不利主张被撤销后，又将土地出售给了王氏夫妇（Ben and Ethyl Ong）。王氏夫妇在购买时，不利主张的登记已被撤销。阿特切家族随后提起诉讼，主张迪亚兹-杜阿尔特并非唯一继承人，并要求撤销所有后续的土地交易，恢复他们对土地的权利。

    法院的判决

    地区审判法院（RTC）最初判决阿特切家族胜诉，认定迪亚兹-杜阿尔特的宣誓书无效，并下令撤销王氏夫妇的所有权证书。王氏夫妇不服，上诉至上诉法院（CA）。上诉法院推翻了地区法院的判决，认为王氏夫妇是“善意购买者”，应受到法律保护。

    迪亚兹-杜阿尔特不服上诉法院的判决，向最高法院提起上诉。最高法院最终推翻了上诉法院的判决，恢复了地区法院的判决，理由如下：

    “首先，上诉法院在认定王氏夫妇为善意且有价的购买者时严重失误。”

    最高法院强调，不利主张的撤销是非法的。即使土地登记处错误地撤销了不利主张，只要没有经过合法的撤销程序（即利害关系方提出申请并经过听证），不利主张仍然有效。因此，在王氏夫妇购买土地时，迪亚兹-杜阿尔特的不利主张实际上仍然存在，他们不能被视为不知情。

    此外，最高法院还指出，王氏夫妇委托的律师雷耶斯律师（Atty. Rufino Reyes）未能尽到合理的尽职调查义务。虽然雷耶斯律师声称曾被要求核实土地状况，但他并未实际前往土地登记处进行核实。如果他进行了核实，本应发现不利主张的存在以及其被错误撤销的情况。律师的疏忽应由其委托人承担，因此王氏夫妇不能以不知情为由主张“善意购买者”的地位。

    “一次又一次，我们重申，善意且有价的购买者是指在购买他人财产时，不知道其他人对该财产享有权利或权益，并在购买时或在得知其他人对该财产的主张或权益之前，为该财产支付了全部且公平的价格的人。”

    由于迪亚兹-杜阿尔特的不利主张在科雷吉多的所有权证书上早于王氏夫妇的购买行为登记，且王氏夫妇在购买时应知不利主张的存在，因此最高法院认定王氏夫妇并非善意购买者。他们的权利应让位于迪亚兹-杜阿尔特的权益。

    实践意义与启示

    迪亚兹-杜阿尔特诉王氏夫妇案 的判决对菲律宾的房产交易实践具有重要的指导意义。本案强调了以下几个关键点：

    • 不利主张并非自动失效： 不利主张在30天期限届满后并非自动失效。只有经过合法的撤销程序，即利害关系方提出申请并经过听证，才能撤销不利主张。在撤销之前，不利主张持续有效。
    • 土地登记处的错误不影响不利主张的效力： 即使土地登记处错误地撤销了不利主张，只要撤销程序不合法，不利主张仍然具有法律效力。
    • 购买者有义务进行尽职调查： 潜在的房产购买者有义务进行充分的尽职调查，包括亲自前往土地登记处核实所有权证书，并仔细审查是否存在任何批注，如不利主张、抵押等。
    • 律师的疏忽由委托人承担： 如果购买者委托律师处理房产交易，律师的疏忽或过失将由购买者承担。因此，选择尽职尽责的律师至关重要。

    给房产交易各方的建议：

    • 对于潜在的购买者： 在购买房产前，务必亲自或委托律师前往土地登记处进行全面的尽职调查。仔细审查所有权证书，确认是否存在任何不利主张或其他限制。不要仅仅依赖卖方或中介的口头保证。
    • 对于权利主张人： 如果您对某块土地主张权益，应及时在土地登记处登记不利主张，以保护您的权利。即使不利主张被错误撤销，也要及时采取法律行动，维护您的权益。
    • 对于律师： 作为房产交易的专业人士，律师应尽到勤勉尽责的义务，为客户提供专业的法律服务，包括进行全面的尽职调查，确保客户的利益得到最大程度的保护。

    关键教训

    1. 不利主张是重要的警示工具： 不利主张旨在向公众警示土地所有权可能存在争议。
    2. 尽职调查至关重要： 在房产交易中，买方必须进行充分的尽职调查，以避免潜在的风险。
    3. 法律咨询不可或缺： 房产交易涉及复杂的法律问题，寻求专业法律咨询是明智之举。

    常见问题解答

    1. 什么是房产不利主张？

    房产不利主张是在土地所有权证书上登记的声明，表明有人对该土地主张权益，但该权益尚未最终确定或登记。它的目的是警告潜在的买家或债权人，该土地的所有权可能存在争议。

    2. 不利主张的有效期是多久？

    根据菲律宾法律，不利主张自登记之日起30天内有效。但这并不意味着30天后自动失效。要撤销不利主张，需要利害关系方提出经核实的申请，并经过合法的撤销程序。

    3. 如何查询房产是否存在不利主张？

    查询房产是否存在不利主张，最可靠的方法是亲自或委托律师前往当地的土地登记处（Registry of Deeds），查阅该房产的所有权证书。所有权证书上会记录所有已登记的批注，包括不利主张。

    4. 什么是善意购买者？

    善意购买者是指在购买他人财产时，不知道该财产存在任何权利或权益争议，并支付了公平合理价格的购买者。善意购买者受到法律的保护。

    5. 如果购买的房产存在不利主张，会怎样？

    如果购买的房产在购买时已登记不利主张，购买者通常不能被视为善意购买者。不利主张可能会影响购买者的所有权，甚至导致交易无效。因此，在购买房产前，务必确认是否存在不利主张，并谨慎评估风险。

    6. 不利主张被错误撤销了怎么办？

    即使不利主张被土地登记处错误撤销，只要撤销程序不合法，不利主张仍然有效。权利主张人应及时采取法律行动，纠正错误，维护自己的权益。

    7. 律师在房产交易中扮演什么角色？

    律师在房产交易中扮演着重要的角色。他们可以协助客户进行尽职调查，审查合同文件，提供法律意见，并在交易过程中代表客户处理法律事务，以确保交易的合法性和客户的利益。

    8. 我应该在菲律宾购买房产时聘请律师吗？

    强烈建议在菲律宾购买房产时聘请律师。房产交易涉及复杂的法律问题，律师的专业知识和经验可以帮助您避免潜在的风险，确保交易顺利进行，并保护您的权益。

    如果您在菲律宾房产法方面需要进一步的法律咨询或协助，ASG Law 律师事务所随时为您服务。我们是位于马卡蒂和BGC的专业律师事务所，在房产法领域拥有丰富的经验，致力于为客户提供高效、专业的法律服务。请随时通过电子邮件 nihao@asglawpartners.com 或访问我们的 联系方式 页面与我们联系。我们期待为您提供专业的法律支持。


    Source: Supreme Court E-Library
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