最高法院裁定，如果额外的贷款协议明确由最初的抵押合同担保，则允许赎回抵押房产。重要的是，购买者并非必须承担抵押人所有未偿债务，第三方可以赎回房产。此判决突出了各方在抵押贷款交易中需要理解的权利和义务，包括如何确保后续贷款得到充分保障，以及第三方在房地产抵押期间可以行使哪些权利。
当抵押合同遇到第三方赎回权
Bienvenido和Juan Teoco兄弟试图赎回因他们姻亲（配偶的兄弟）Ramon Co和他的妻子Lydia Co（土地的登记所有人）拖欠Metropolitan Bank and Trust Company (Metrobank)的抵押贷款而被取消赎回权的房产。在法拍屋销售后，Metrobank寻求所有权状，但Teoco兄弟辩称他们已在法定时限内赎回了这些房产。本案的关键法律问题在于第三方（Teoco兄弟）是否有权赎回已抵押的房产，如果他们可以，赎回需要支付的确切金额是多少。
此案的核心在于抵押合同与未来垫款之间的关系。Metrobank认为，Co夫妇不仅欠下了最初的20万菲律宾比索，还欠下了后来出现的更多债务。争议的焦点是，赎回价格是否应该只基于最初的抵押贷款，或者是否应该包括Co夫妇欠银行的所有后续义务。法院审查了Metrobank是否充分证明后来的贷款也被该抵押合同担保。这个区别至关重要，因为它决定了Teoco兄弟在有效赎回这些房产时需要支付多少钱。
最高法院明确指出，虽然旨在担保未来垫款的抵押贷款合同是有效和合法的，但银行必须提供足够的证据来证明后续贷款是基于最初的抵押贷款合同而发放的。法院强调，银行仅仅依赖抵押契约中提及“可能在以后获得的那些（20万比索贷款）”的条款是不够的。对于每个贷款协议，都必须明确表示打算以初始抵押合同作为担保。由于缺乏明确的证据表明其他贷款由同一抵押担保，法院裁定Teoco兄弟有权以当初取消赎回权的金额加上利息来赎回房产。
最高法院进一步处理了房产赎回权的转让问题。Metrobank质疑Teoco兄弟是否真正有权赎回这些房产，因为它断言该赎回权的转让协议并未明确提及他们。法院澄清说，虽然该转让协议是指Ramon Co的父母、兄弟姐妹，但重要的是Lydia Teoco Co，他是该房产的登记所有人，是Bienvenido和Juan Teoco的姐姐。因此，Teoco兄弟是上述权利转让中所指人员。法院裁定Metrobank没有质疑转让协议的内容，从而有效地承认了该文件。这加强了他们的结论，即该赎回是合法的。
法庭在确定公共文件中需要的程度方面也进行了细致的分析。虽然赎回权的转让是在加拿大进行的，并且没有适当的认证，但法庭承认Metrobank没有对这份私人文件的执行情况提出异议，这就避免了公共文件有效性规则中提出的主要问题。法院提到，并非出于其有效性，而是为了提供便利性，合同（例如房产交易合同）才需要以公共文件的形式出现。因此，法庭维持了第三方为保护自己的利益可以接受赎回权转让的原则。
根据民法第2127条和第2129条的规定，法院承认，即使该房产所有权易手，银行仍可根据该抵押合同追回这笔房产上的债务，因此对案件的判决结果作了相应的修改。这些规定确保抵押贷款仍然可以针对这些房产强制执行，无论谁拥有这些房产。
法院最终裁定Teoco兄弟可以赎回这些房产，但前提是Metrobank有权再次取消抵押房产赎回权，以偿还担保未来债务的额外贷款（如果实际上是由抵押合同担保）。最高法院驳回了上诉法院的裁决，维持了地方法院的裁决，但作了修改，允许银行以后取消同一房产的抵押品赎回权，以便偿还由抵押合同担保的其他贷款。
常见问题解答
| 本案中的关键问题是什么？ | 关键问题是第三方（Teoco兄弟）是否有权赎回Metrobank因Co夫妇的债务而被取消抵押品赎回权的房产，以及如果他们有权赎回，赎回需要支付的确切金额是多少。这涉及到第三方是否能有效行使房产赎回权的问题。 |
| 如果后续贷款没有被担保，这对抵押有什么影响？ | 如果后续贷款未被最初的抵押协议担保，银行不能要求作为抵押资产的房产为这些债务担保。这就是说，赎回额只需要基于最初的抵押贷款，后续的无担保贷款需要通过单独的法律途径来追回。 |
| 如何恰当执行抵押权转让？ | 虽然该判决解释了公共文件并不总是必需的，但最好的做法是在菲律宾大使馆或领事馆对文件进行公证和认证，以确保可在法院中使用，并在所有参与方之间实现透明度。当合同转让涉及房地产权时，确保文件备案可能会有其他注意事项。 |
| 在赎回抵押财产方面，房产受让人的权利是什么？ | 房产受让人在大多数情况下有权按照适用于原抵押人的相同条款和时间限制赎回抵押财产。这一权利使他们能够通过支付到期债务来保护他们对房产的权益，但须遵守任何转让安排或协议，就像本案中的兄弟姐妹。 |
| 什么是房地产抵押？ | 房地产抵押是一种法律协议，在协议中，房产被用作贷款的抵押品。如果借款人未能还款，贷方有权通过法拍屋销售来没收并出售该房产以收回所欠债务。抵押创建一个针对房地产的权益，即使所有权转移，该权益仍具有效力。 |
| 第三方如何受到信贷权利转让的影响？ | 信贷权利转让除非通过公共文件备案，否则通常不会对第三方产生效力，尤其是在财产转让中。此要求可确保第三方了解现有索赔，并可以在考虑进行交易时保护自己的权益。但是，如果第三方不承认该文件的合法性，可能会被推翻。 |
| 该裁决如何影响房地产买家？ | 该裁决意味着房地产买家有必要进行彻底的尽职调查，包括验证所有现有的抵押，并确定任何未决贷款是否通过相同的抵押抵押协议明确有担保。买家还应该意识到第三方，比如大家庭成员，可能会出于经济动机提出赎回权。 |
| 房地产转让一定要在公共文件中显示吗？ | 虽然《民法》第1358条规定必须在公共文件中显示哪些交易，但这主要是为了便利性，而不是为了这些行为的有效性。尽管转让房地产需要在公共文件中注明，但在许多情况下，私人协议可以通过充分的证据和不反对来维持有效性。 |
总之，Teoco v. Metrobank的案例强调了在房产取消抵押品赎回权期间第三方如何能够代表其他未付款当事人提出申诉的复杂性。当债权人为抵押贷款辩护以及抵押人辩护自己的利益时，对适用的条款和规则（例如转让权利的适当认证）有牢固的理解，才能产生一个对各方都有利的可接受的公平结果。
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资料来源：案例简称, G.R No., 日期