菲律宾业主协会纠纷：住房和土地使用监管委员会（HLURB）的管辖权
G.R. No. 187751, 2010年11月22日 – EDNA EUGENIO, MARY JEAN GREGORIO, RENATO PAJARILLO, ROGELIO VILLAMOR 诉 STA. MONICA RIVERSIDE HOMEOWNERS ASSOCIATION
在菲律宾，住房纠纷可能迅速升级，尤其是在涉及业主协会和社区抵押计划（CMP）等复杂项目时。想象一下：您居住的土地正要进行社区发展，但您与新成立的业主协会之间存在分歧。您是否有权继续居住？哪个政府机构有权解决您与协会之间的纠纷？Eugenio v. Sta. Monica Riverside Homeowners Association 案清晰地阐明了这些问题，为菲律宾的业主和业主协会提供了重要的指导。
本案的核心问题是住房和土地使用监管委员会（HLURB）是否有权管辖业主协会与其成员或非成员之间的纠纷，尤其是在社区抵押计划的背景下。最高法院在本案中明确肯定了HLURB的管辖权，强调了其在规范业主协会和执行社区抵押计划方面的关键作用。
HLURB的法定权力：监管菲律宾的业主协会
菲律宾的业主协会受共和国法案第8763号授权的HLURB监管。该法案明确规定，先前由住房保险担保公司（HIGC）负责的业主协会相关权力、职权和责任已转移至HLURB。这包括监管和监督所有注册业主协会的活动和运营，确保它们遵守法律法规，并促进社区的和谐发展。
共和国法案第7279号，《综合和持续城市发展和住房计划法案》，引入了社区抵押计划（CMP），旨在帮助弱势菲律宾人获得住房。该计划要求受益人组织成协会，以便集体购买和开发土地。第33条具体规定，CMP的受益人有责任组织起来，以便管理其住宅区，获得住房贷款，并开展其他有益于他们的项目。
国家住房抵押金融公司（NHMFC）的抵押融资计划进一步支持了CMP，旨在协助合法组织的弱势和无家可归公民购买和开发土地，实现社区所有权的概念。
在CMP的运作框架下，土地所有者与社区协会签订销售合同。社区协会随后与社会住房金融公司（SHFC）达成协议，负责从其成员借款人处收取和汇出每月分期付款。协会有义务记录成员的付款情况，并在成员违约时，寻找合格的替代者承担其义务。
案件回顾：Eugenio 诉 Sta. Monica Riverside Homeowners Association
本案的起因是Sta. Monica Riverside Homeowners Association（以下简称“协会”）与Edna Eugenio等四名居民（以下简称“请愿人”）之间的纠纷。请愿人居住在协会计划购买并纳入CMP的土地上。协会邀请请愿人加入，但遭到拒绝，因为请愿人已成立另一个未获得HLURB认可的组织。
协会与土地所有者Hi-Marketing Corporation达成协议，并满足了CMP的所有必要条件，包括获得奎松市议会的 subdivision plan 批准。由于CMP福利仅限于协会成员，协会再次邀请请愿人加入，但再次遭到拒绝。协会随后向请愿人发出正式通知，要求他们搬离。
请愿人无视搬离要求，协会因此向HLURB提起驱逐诉讼。请愿人辩称他们从未拒绝加入协会，并质疑协会成员资格，声称其成员包括非居民，违反了CMP指南。他们还质疑协会领导层的合法性，并指控协会主席Erlinda Manalo从事非法活动，同时质疑HLURB对本案的管辖权。
HLURB房屋和土地使用仲裁员Joselito F. Melchor于2005年7月14日作出裁决，命令将请愿人排除在CMP福利之外，并责令他们腾出房屋。关于管辖权问题，仲裁员裁定HLURB对业主协会的活动具有监管权力，因此，协会针对请愿人的诉讼属于HLURB的主要管辖范围。
上诉后，专员委员会维持了仲裁员的裁决。请愿人随后向总统办公室提出上诉，总统办公室也维持了专员委员会的裁决。最终，案件上诉至菲律宾最高法院。
最高法院的裁决：HLURB 管辖权的肯定
最高法院驳回了请愿人的上诉，确认HLURB对本案具有管辖权。法院强调，当行政机构被赋予准司法职能时，所有与其专业领域相关的事项都应归其管辖。由于HLURB被法律赋予监管和监督业主协会的权力，协会向HLURB提起诉讼是正确的。
法院引用了共和国法案第8763号，该法案明确将业主协会的监管权从HIGC转移到HLURB。法院还指出，即使请愿人声称自己不是协会成员，他们实际上质疑了协会作为法人实体的合法性，这本身就承认了HLURB的管辖权。
法院进一步解释说，虽然初审法院通常对非法侵占和强行驱逐案件具有管辖权，但在本案中，占有权问题与CMP这一特殊的社会住房概念下的权利和特权密切相关，而这正是HLURB的专业领域。
最高法院的裁决明确了HLURB在业主协会纠纷中的管辖权，尤其是在社区抵押计划的背景下。该裁决强调，HLURB有权裁决涉及业主协会成员和非成员权利的案件，以确保CMP的顺利实施和社区的和谐发展。
实践意义：对业主和业主协会的启示
Eugenio v. Sta. Monica Riverside Homeowners Association 案为菲律宾的业主和业主协会提供了重要的实践指导。本案确立了HLURB在解决业主协会纠纷中的关键作用，尤其是在涉及社区抵押计划的情况下。以下是一些关键的实践意义：
- HLURB是解决业主协会纠纷的主要机构： 业主和业主协会应认识到，HLURB是解决与业主协会运营、管理和成员权利相关的纠纷的主要政府机构。
- CMP参与者的特殊管辖权： 在涉及社区抵押计划的项目中，HLURB的管辖权尤为重要。HLURB有权裁决涉及CMP参与者权利和义务的案件，包括驱逐非成员的权力。
- 业主协会的合法性至关重要： 本案强调了业主协会合法注册和运营的重要性。未注册或运营不合规的协会可能难以执行其权利并获得HLURB的保护。
- 非成员的权利有限： 非业主协会成员，特别是那些居住在CMP项目土地上但拒绝加入协会的人，其权利受到限制。HLURB有权将他们排除在CMP福利之外，并责令他们搬离。
关键经验
- 了解HLURB的管辖权： 业主和业主协会必须了解HLURB在解决业主协会纠纷中的管辖权，尤其是在CMP项目中。
- 重视协会会员资格： 希望从CMP项目中受益的居民应积极参与并加入业主协会，以确保他们的权利得到保护。
- 合法合规运营： 业主协会应确保其合法注册并合规运营，以有效管理社区并执行其权利。
- 寻求法律咨询： 在面临业主协会纠纷时，业主和业主协会都应寻求法律专业人士的咨询，以了解他们的权利和义务，并采取适当的法律行动。
常见问题解答
- 问：HLURB的管辖范围是什么？
答： HLURB的管辖范围包括监管和监督菲律宾的所有业主协会，解决业主协会内部及其与成员、居民和其他实体之间的纠纷，尤其是在涉及房屋和土地使用相关问题时。 - 问：社区抵押计划（CMP）是什么？
答： CMP是由菲律宾政府推行的社会住房计划，旨在帮助弱势和低收入家庭通过集体所有制的方式获得住房。它通过业主协会作为中介， تسهیل 土地购买和住房建设的融资。 - 问：如果我不是业主协会的成员，HLURB可以驱逐我吗？
答： 如果您居住在CMP项目的土地上，但拒绝加入业主协会，HLURB有权将您排除在CMP福利之外，并责令您搬离，以确保CMP项目的顺利实施。 - 问：业主协会可以起诉非成员吗？
答： 是的，业主协会可以通过HLURB起诉非成员，尤其是在涉及侵犯协会或其成员权利，或妨碍CMP项目实施的情况下。 - 问：我如何向HLURB提起申诉？
答： 您需要向HLURB的区域办事处提交书面申诉，详细说明您的问题，并提供相关证据。HLURB将根据其程序进行调查和裁决。 - 问：如果我对HLURB的裁决不满意，我可以上诉吗？
答： 是的，您可以按照菲律宾的法律程序，对HLURB的裁决提起上诉，通常会先上诉至HLURB专员委员会，然后是总统办公室，最后是法院系统。 - 问：本案对未来的业主协会纠纷有何影响？
答： Eugenio v. Sta. Monica Riverside Homeowners Association 案巩固了HLURB在业主协会纠纷中的管辖权，为未来的类似案件提供了重要的法律先例。它强调了HLURB在维护社区和谐和促进社会住房项目方面的关键作用。
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Source: Supreme Court E-Library
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